האם ''סיכום עקרונות'' מהווה חוזה מחייב

רבוע כחול רואה בסיכום העקרונות הסכם מחייב והיא מבקשת לאוכפו. לשיטתה, המסמך עונה על דרישות המסוימות וגמירת דעת, משהוא מכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לכינונה של התקשרות חוזית מחייבת.

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא האם ''סיכום עקרונות'' מהווה חוזה מחייב:

השאלה הטעונה הכרעה בתיק זה היא: האם נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, אם לאו. עניינה של ההתקשרות הנטענת הוא בשכירות לטווח ארוך של שטח מסחרי, לשם הפעלת מרכול על ידי התובעת, במבנה שעתיד להיבנות על מקרקעין שבבעלות הנתבעים או מי מהם. במוקד הדיון נמצא מסמך "סיכום עקרונות", ועיקרה של המחלוקת נסבה סביב תוקפו של מסמך זה ואם קמה זכותה של התובעת לאכוף את קיומו.

עיקרי העובדות הצריכות לעניין
1. התובעת, רבוע כחול–ישראל בע"מ, היא חברה שמפעילה בישראל מרכולים (להלן: "רבוע כחול"). נתבע מס' 1, אברהם באבזאדה (להלן: "באבזאדה"), הוא בעלים בעצמו ובאמצעות חברת מ.א.ג'.ב השקעות ונכסים בע"מ שבבעלותו ובשליטתו (היא נתבעת מס' 2 בתביעה להלן: "מ.א.ג'.ב"), במקרקעין שמצויים בגבעת שמואל, גוש 6392 חלקה 3 (להלן: "המקרקעין"). (באבזאדה ומא.ג'.ב יחדיו, לעיל ולהלן: "הנתבעים"). הנתבעים ביקשו לפתח את המקרקעין ולהקים בחלק משטחם מרכז מסחרי (להלן: "הפרויקט"). יוער, למען הסדר, כי לעיתים מכונה באבזאדה גם בבזדה, ונמצאו גם איותים נוספים של שמו בגדר חומר הראיות שהוצג. אך כך או אחרת, מדובר באותו אדם.

ביום 16/1/06 חתמו רבוע כחול ובאבזאדה על מסמך שהוכתר בשם "סיכום עקרונות עסקת שכירות בין רבוע כחול בע"מ או מי מטעמה לבין אברהם בבזדה" (להלן: "סיכום העקרונות", נספח ג לתצהיר סולברג). עניינו של סיכום העקרונות – ליתן ביטוי להסכמות הצדדים בדבר השכרה של שטח לידי רבוע כחול בפרויקט שייבנה, לצורך הפעלת מרכול במקום.

2. סיכום העקרונות נערך בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט. על פי האמור בו, באבזאדה צפה שבמסגרת התב"ע החלה על השטח המיועד להקמת הפרויקט, תאשר הוועדה המקומית בנייה בהיקף של כ-1,100 מ"ר; כאשר הייתה כוונה להגיש בקשה לתוספת שטחים של כ-2,000 מ"ר. שלב אישור השטח הקטן (כ-1,100 מ"ר) הוכתר בידי הצדדים "שלב א'", ושלב אישור השטח הגדול (כ-2,000 מ"ר נוספים) הוכתר "שלב ב'"; וכך אף יכונו בפסק הדין. להלן יפורטו עיקרי סיכום העקרונות הצריכים לענייננו.

סעיף 1 לסיכום העקרונות מבהיר, כי בשלב א' ייבנה מבנה מסחרי בן קומה אחת בשטח כולל של כ-1,100 מ"ר, שייועד למרכול ולחנויות נוספות. סעיף 2.1 לסיכום העקרונות עניינו בשטח המושכר וקובע לאמור:

"במידה וימומש שלב א' של הפרויקט תוקצה לשוכרת (רבוע כחול – ע.ב.) בקומת הקרקע חנות בשטח של כ-750 מ"ר ובמידה וימומש שלב ב' של הפרויקט תוקצה חנות בשטח של 900 עד 1,000 מ"ר. החנות הכוללת אולם מכירה המיועד לשמש עפ"י דין למרכול וכן מחסן, כאשר שטח עיקרי שיוקצה בתוך החנות לא יפחת מ 80% משטח כלל החנות. חלוקת החנות למחסן ואולם תיעשה בהתאם לתכנון פנימי של השוכרת".

עניינו של סעיף 2.2 לסיכום העקרונות במספר של מקומות החניה שיוכשרו בחניון התת-קרקעי של הפרויקט ושיוסכם להצמידם למרכול. אלא שהשדות שנועדו לציון מספר מקומות החניה בכלל, ואלה שיוצמדו למרכול בפרט, נותרו ריקים. בהמשך לכך מוסיף סעיף 2.3 וקובע כי "הגדרה מדויקת לשטחי חניה + שטחי פריקה וטעינה לחנות יוגדרו במועד מאוחר יותר עד לקבלת תכנית מפורטת ומוסכמת לכלל השטחים בפרויקט".

סיכום העקרונות מגדיר את תקופת השכירות – 8 שנים ועוד שלוש תקופות אופציה של 5 שנים כל אחת (סעיף 4); את גובה דמי השכירות למ"ר (סעיף 5); ואת גובה דמי הניהול למ"ר (סעיף 6). כן נמצא בסיכום העקרונות התייחסות כללית למפרט טכני. כך, בגדר סעיף 8.1 לסיכום העקרונות התחייב באבזאדה לבנות את הפרויקט "ברמת מעטפת בסיסית" שתכלול עבודות כדלקמן: התקנת מערכת כיבוי אש; חלוקת פנים החנות; ביצוע של טיוח, ריצוף וצביעת הקירות; חיבור לתשתיות ביוב, מים וחשמל; תיחום של חצר פריקה וטעינה לשימוש רבוע כחול; פיתוח חוץ; והתקנת מעלית. נקבע עוד, כי "יתר עבודות ההתאמה הדרושות לשם התאמת החנות למטרת השכירות יחולו על השוכרת ויבוצעו על ידה". בסעיף 10 לסיכום העקרונות נקבע תנאי לאישור העסקה וכי הצדדים יחתמו על חוזה מפורט וכן סד זמנים לביצוע אלה:

"מובהר כי עסקת השכירות נשוא מסמך זה כפופה לאישור הנהלת ודירקטוריון השוכרת (רבוע כחול – ע.ב.). ככל שלא ניתן אישור דירקטוריון השוכרת בתוך 21 יום ממועד חתימת מסמך זה על ידי הח"מ ועל ידכם בשוליו, לא יהא בו כדי לחייב את מי מהצדדים ולא יהיו לצד כל שהוא טענות האחד כלפי משנהו. הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בהתאם לעקרונות הנ"ל, בתוך 90 יום ממועד חתימת מסמך זה ע"י הצדדים ואישור דירקטוריון השוכרת" (ההדגשה שלי – ע.ב.).

3. ביום 15/2/06, בחלוף כחודש מעריכת סיכום העקרונות, נפגש עמית סולברג – ששימש עד לנובמבר 2007 מנהל פרויקטים באגף פיתוח נדל"ן ברבוע כחול (ואינו מועסק עוד על ידה) – עם נציגו של באבזאדה, שמואל הראל, ועם אדריכל הפרויקט מטעם באבזאדה, שמואל קידר (לעיל ולהלן: "סולברג", ולהלן: "הראל" ו"האדריכל קידר", הכל לפי העניין). באותו מעמד מסרו הראל והאדריכל קידר לידי סולברג את תשריט הפרויקט, שהוגש במסגרת הבקשה לקבלת היתר בנייה.

בסמוך לכך, פנתה רבוע כחול לנתבעים בבקשה לקבל ארכה למתן אישור הדירקטוריון לעיסקת השכירות. כפי שצוטט לעיל, בסעיף 10 לסיכום העקרונות נקבע כי תוקפו מותנה בקבלת אישור לעסקת השכירות מאת דירקטוריון רבוע כחול בתוך 21 יום ממועד חתימתו. האישור לא נתקבל בתוך המועד האמור, ומכאן הבקשה למתן ארכה לתיתו. במכתב מיום 20/2/06 אמנם ניתנה לרבוע כחול ארכה של 15 ימים להמצאת אישור הדירקטוריון. ויוער כי הארכה ניתנה על גבי נייר מכתבים של מ.א.ג'.ב ובחתימתה – היא הנתבעת 2, שהיא כאמור חברה בבעלותו של באבזאדה.

ביום 2/3/06 שלח הראל לסולברג אישורים בדבר תשלום של היטל השבחה וכן היטלים נוספים (כביש, ביוב, מים ותיעול) שביצעו באבזאדה ומ.א.ג'.ב כדי לקדם את הוצאת היתר הבנייה לפרויקט (נספח ז לתצהיר סולברג).

בחלוף מספר ימים, ביום 6/3/06 שלחה רבוע כחול לבאבזאדה והראל מכתב, וכך נאמר בו:

"בהמשך למכתבו בסימוכין של שמואל הראל, אבקש לעדכנכם כדלקמן:
עסקת השכירות בין הצדדים לחנות בשטח של 900 עד 1,000 מ"ר אושרה בדירקטוריון רבוע כחול, בכפוף לקבלת היתר על ידכם עד לסוף חודש מרץ 2006.
במידה וההיתר לא יתקבל בתוך התקופה הנ"ל, לרבוע הכחול תהא הזכות להאריך את מועד קבלת ההיתר מעת לעת לפרקי זמן כפי שייקבעו על ידה.
עם המצאת היתר הבניה לידנו כאמור, אנו נעביר את מסמך העקרונות ללשכה המשפטית על מנת לקדם חוזה שכירות בין הצדדים ובמקביל נעביר את התוכניות לאגף התכנון ברבוע כחול על מנת להתאים את הנכס לשימוש כמרכול ולהעביר לידכם את נספח המפרט הטכני כפי שיצורף לחוזה" (ההדגשה שלי – ע.ב.) (להלן: "המכתב בדבר אישור הדירקטוריון", צורף כנספח ז לכתב התביעה).

4. ביום 3/4/06 ניתן היתר לבניית שלב א' של הפרויקט, ובו ביום הראל העביר העתק ממנו לידי סולברג (נספח ח לכתב התביעה). כעבור כחודש ומחצה פנתה ב"כ רבוע כחול, באמצעות דוא"ל, לב"כ באבזאדה והעבירה לידיו ביום 14/5/06 טיוטה של הסכם בקשר עם השכירות לצרכי מרכול בשטח הפרויקט (להלן: "טיוטת ההסכם מאת רבוע כחול"; הודעת הדוא"ל צורפה כנספח ט לכתב התביעה). יצוין כי רבוע כחול לא הציגה את טיוטת ההסכם, וזו הוגשה בידי הנתבעים (נספח ז לתצהיר באבזאדה). ביום 5/6/06 ב"כ באבזאדה הגיב לפניית ב"כ רבוע כחול, בהודעת דוא"ל, בזו הלשון (להלן: "הודעת הדוא"ל מאת ב"כ באבזאדה", נספח ח לתצהיר באבזאדה):

"הואיל וההסכם שנשלח על ידיך אינו תואם את המצב של הפרוייקט ולא ברור מה הן החצרות, המבנים, המכשירים המבוקשים על ידכם נראה כי המדובר בהסכם סטנדרטי שלא הותאם לפרוייקט הנ"ל. נקבעה פגישה עם נציגיכם ועם אדריכל הפרוייקט על מנת להגיע להבנות על מבנה החוזה.

אני מקווה כי קבלת עידכונים ממרשיך".

ודוק: לא הייתה זו טיוטת הסכם יחידה שהועברה בין הצדדים. כאמור בסעיף 25 לתצהיר באבזאדה, עובר לקבלת טיוטת ההסכם מאת רבוע כחול, שלח בא כוחו של באבזאדה טיוטת הסכם מטעמו לידי רבוע כחול (להלן: "טיוטת ההסכם מאת באבזאדה"; סומנה נ/4). רבוע כחול לא הכחישה שקיבלה לידיה את טיוטת ההסכם כאמור (ראו עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 15-6; וכן סעיף 60(א) לסיכומי רבוע כחול, פיסקה שנייה).

5. אלא שביום 28/11/06 התקבל ברבוע כחול מכתב מאת באבזאדה (להלן: "הודעת הביטול"; נספח יב לתצהיר סולברג), ואפרט את עיקרי הדברים.

צוין בהודעה כי דירקטוריון רבוע כחול אישר את העסקה נושא הדיון רק ביום 6/3/06, הרבה מעבר לתנאי של 21 ימים כאמור בסיכום העקרונות; וכי מכל מקום אישור זה ניתן רק ביחס לשלב ב' של הפרויקט ובתנאי שהיתר לבניית שלב ב' יתקבל עד לסוף חודש מרץ 2006 – ואילו היתר כאמור לא נתקבל, לא במהלך חודש מרץ ואף לא נכון למועד משלוח הודעת הביטול (סעיפים 6-5 להודעת הביטול).

באבזאדה הוסיף שרבוע כחול נקטה כל העת גישה, שלפיה בטרם יתקבל היתר בנייה של שלב ב' היא אינה מחויבת לאמור בסיכום העקרונות. עוד נטען שלא נחתם הסכם מפורט בין הצדדים, ולא סוכמו ולא הוגדרו נושאים כגון מיקום החנות, גודלה, שטחי השירות, מעלית, חצרות ועוד (סעיף 7 להודעת הביטול).

באבזאדה סיכם, למען הסר ספק, כי סיכום העקרונות אינו מגובש דיו וכי אינו רואה עצמו מחויב לו (סעיף 8 להודעת הביטול). הלה הוסיף כי פניית רבוע כחול לחברת "גינדי" – במקביל למשא ומתן שניהלה איתו, כפי שיבואר בהמשך – מלמדת על תפיסתה שלה את סיכום העקרונות כלא מחייב (סעיף 10 להודעת הביטול). לזאת הוסיף וציין כדלקמן:

"עם אישור התב"ע (וכפועל יוצא מכך, קבלת היתר לבניית שלב ב' – ע.ב.) ככל שתאושר, נשמח לשוב ולנהל מו"מ לעניין השכרת המבנה או חלק ממנו בתנאים שיוסכמו בין הצדדים" (סעיף 11 להודעת הביטול).

6. רבוע כחול לא הגיבה להודעת הביטול מאת באבזאדה.
ביום 28/1/07 נתכנסה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז המרכז והחליטה לאשר את התכנית שבגדרה ביקש באבזאדה היתר לבניית שלב ב' (פרוטוקול הדיון צורף כנספח יב לכתב התביעה). רבוע כחול התוודעה להחלטה זו רק ביום 28/2/07, לטענתה – וביום 1/3/07, בחלוף כ-3 חודשים ממועד משלוח הודעת הביטול, פנתה לבאבזאדה במכתב שאלה עיקריו (להלן: "מכתב רבוע כחול"; נספח יג לכתב התביעה):

נאמר בו, כי הודעת הביטול הפתיעה את רבוע כחול. צוין, בין השאר, שהודעת הביטול נשלחה לאחר שהמשא ומתן בין הצדדים לכריתתו של חוזה מפורט חודש על ידי באבזאדה (סעיף 6 למכתב). רבוע כחול אפיינה את הודעת הביטול כנגועה בחוסר תום לב בניהול המשא ומתן, וציינה כי היא עומדת על "קיום ההסכם והוצאתו אל הפועל" (סעיף 7 למכתב רבוע כחול). לזאת הוסיפה כי המתינה להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בקשר עם היתר לבניית שלב ב' – ומשזה ניתן ביום 28/1/07, נטען כי "לא קיימת עוד מניעה לקידום ההסכם המפורט ביחס לחנות בשטח עיקרי של כ- 1,000 מ"ר, כפי שסוכם בין הצדדים מלכתחילה" (סעיף 8 למכתב).

ביום 6/3/07 נשלח מכתב תגובה מאת ב"כ באבזאדה (נספח יד לכתב התביעה). בגדרו כינה כחוסר תום לב את השיהוי הניכר בתגובה להודעת הביטול ששלח ב-28/11/06. ב"כ באבזאדה ציין כי מרשו רואה בהיעדר תגובה כאמור להודעת הביטול, משום הסכמה של רבוע כחול לביטול המשא ומתן (סעיף 9 למכתב).

טענות הצדדים
7. רבוע כחול רואה בסיכום העקרונות הסכם מחייב והיא מבקשת לאוכפו. לשיטתה, המסמך עונה על דרישות המסוימות וגמירת דעת, משהוא מכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לכינונה של התקשרות חוזית מחייבת. לגישת רבוע כחול, גם התנהגות הנתבעים לאחר עריכת סיכום העקרונות מלמדת על גמירת דעתם להתקשר, באמצעותו, בהסכם משפטי מחייב. אינדיקציות לכך מוצאת רבוע כחול בפעולות ובמחוות כדלקמן: נכונות באבזאדה ליתן לרבוע כחול ארכה לשם קבלת החלטה בדירקטוריון; מסירת תשריט הפרויקט לידי סולברג; הצהרות בעל פה בפני סולברג בדבר המשך פעילות משותפת למימוש ההתקשרות; משלוח אישורים לידי סולברג בנוגע לתשלום ההיטלים ולקבלת היתר לבניית שלב א'; תגובת ב"כ באבזאדה לטיוטת ההסכם מאת רבוע כחול; פגישות בין הצדדים שלטענת רבוע כחול נערכו בימים 28/9/06 ו-14/11/06 ושבהן השתתפו באבזאדה, הראל ונציגים נוספים מטעם הצדדים; העובדה שבאבזאדה שלח הודעת ביטול מלמדת, לתפיסת רבוע כחול, על התייחסות באבזאדה עצמו לסיכום העקרונות כאל חוזה מחייב שמטיל על מי שמבקש לבטלו חובת משלוח הודעה כזו לצד שכנגד.

עוד לשיטת רבוע כחול, בעוד שעיון בסעיף 10 לסיכום העקרונות מלמד על התניית עסקת השכירות בקבלת אישור לעסקה מאת דירקטוריון רבוע כחול; הוא אינו מתנה את תוקפו של סיכום העקרונות בחתימה על חוזה מפורט, הגם שנקבע כי חוזה כזה ייחתם בתוך 90 יום. ואין זאת אלא שהצדדים לא ראו בסיכום העקרונות משום שלב ביניים במשא ומתן שביניהם, אלא שנתכוונו ליצור קשר משפטי מחייב כבר עם חתימת סיכום העקרונות; וזאת רק בכפוף לאישור הדירקטוריון כאמור.

8. בפי רבוע כחול טענה נוספת. במקביל למגעים שקיימה עם באבזאדה בקשר עם עסקת השכירות נושא הדיון וחתימתם על סיכום העקרונות, ניהל באבזאדה משא ומתן להשכרת אותו שטח עצמו בפרויקט עם גורם מסחרי אחר, הוא רשת חנויות סופר-פארם.

ובמה דברים אמורים? ביום 1/5/06 נחתם הסכם בין באבזאדה מצד אחד, לבין סופר-פארם (ישראל) בע"מ (להלן: "סופר-פארם") מצד שני. עניינו של הסכם זה בהשכרה של שטח בפרויקט, כ-500 מ"ר, לידי סופר-פארם לצורך הפעלת סניף של הרשת במקום (להלן: "ההסכם עם סופר-פארם"; סעיף 2.2 להסכם; צורף כנספח ט לתצהיר באבזאדה). לטענת רבוע כחול, לא ניתן היה להשכיר שטחים בפרויקט לסופר פארם ולרבוע כחול גם יחד, בהיות השטחים חופפים; ומדובר לכן ב"הסכם נוגד" כלשונה, שלימים הועדף על-ידי באבזאדה על פני ההתקשרות עם רבוע כחול משיקולי כדאיות כלכלית. לשיטתה של רבוע כחול, טעם זה הוא שעומד ביסוד הפרת באבזאדה את ההתחייבות החוזית הנטענת.

9. הנתבעים מצידם סבורים כי סיכום העקרונות לא עולה כדי התקשרות מחייבת, אלא שהוא מבטא הסכמות בדבר המשך ניהול משא ומתן שלימים לא הבשיל לחוזה מחייב. לטענתם, סיכום העקרונות נעדר מסוימות. בתוך כך נטען כי אי הוודאות באשר לשלב הבנייה – שלב א' או שלב ב' – שבו בחרה רבוע כחול להשתלב בפרויקט, מעיד על חוסר מסוימות המסמך; כאשר יצוין בהקשר זה, ועל כך אין מחלוקת, כי מדובר בשוני מהותי במיקום החנות ובגודלה בכל אחד משני השלבים. הנתבעים מוסיפים כי אי ציון של אזורי החנייה ומספר מקומות חנייה שיוקצו לרבוע כחול וללקוחותיה בפרויקט (סעיף 2.2 לסיכום העקרונות) – מלמד ביתר שאת על היעדר מסוימות של סיכום העקרונות. כך מקום שלמספר מקומות החנייה נודעת משמעות כלכלית רבה, בייחוד לנוכח העובדה שהצדדים התכוונו לתקופת שכירות ארוכה. עוד לגישת הנתבעים, אי הכנת מפרט טכני בידי רבוע כחול מעיד אף הוא על היעדר מסוימות של סיכום העקרונות. כך גם משלא הוסדרה סוגיית מועד המסירה, כאשר אין חולק שהמועד הנזכר בסיכום הדברים (פברואר 2008) אינו מעשי.

לטענת הנתבעים, סיכום העקרונות נעדר גם גמירת דעת להתקשר בחוזה מחייב. על כך למדים הנתבעים, בין השאר, מהכותרת "מבלי לפגוע בזכויות" שבראש סיכום העקרונות; מהתניית ההסכמה, באישור מאת דירקטוריון רבוע כחול; מציון של פרק זמן בן 90 יום שבגדרו נקבע כי ייחתם חוזה מפורט; מטיוטת ההסכם מאת רבוע כחול, שצוין בראשה שאינה מחייבת ואף אינה מהווה הצעה לקיבול; ומהתנהלות הצדדים.

כחיזוק לעמדתם, מפנים הנתבעים לכך שרבוע כחול ניהלה משא ומתן מקביל עם חברת מגדלי גינדי השקעות בע"מ (להלן: "גינדי"); וזאת להשכרת מבנה, המצוי בסמיכות של כ-20-10 מטרים למקרקעין נושא התביעה, לצורך הפעלת מרכול במקום. משא ומתן זה אמנם לא הבשיל לכדי הסכם בין רבוע כחול לבין גינדי; ואולם עובדה היא שבזמן אמת רבוע כחול הסתירה את קיום המשא ומתן מהנתבעים. גם בהתנהלות זו יש כדי ללמד על חוסר גמירת דעת כנטען בהתייחס לסיכום העקרונות, ואף על חוסר תום לב מצד רבוע כחול.
יצוין כי לגרסת רבוע כחול, היא הייתה מעוניינת בשני הנכסים לשם הפעלה של שני מרכולים – ולא רק באחד מן השניים, כטענת הנתבעים.

ולבסוף ואולי זה העיקר, הנתבעים מפנים את הזרקור לחוסר התגובה של רבוע כחול להודעת הביטול. לשיטתם, בהינתן העובדה שהודעת הביטול נוקטת לשון ברורה בהתייחסה לסיכום העקרונות כאל מסמך בלתי מחייב – אזי בשתיקתה משך 3 חודשים (בין מועד משלוח הודעת הביטול ביום 28/11/06, לבין משלוח מכתב רבוע כחול ביום 1/3/07), הביעה רבוע כחול הסכמה עם תוכנה של הודעת הביטול.

מהלך הדיון בתובענה
10. בד בבד עם הגשת התביעה עתרה התובעת לבית המשפט בבקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על הנתבעים לבצע כל פעולה הנוגדת או העלולה לסכל את התקשרותה הנטענת עימם (להלן: "הבקשה לצו מניעה", בש"א 7573/07). לאחר דיון שהתקיים במעמד הצדדים בפני כבוד סגן הנשיא י' זפט, הבקשה נדחתה על ידו בהחלטה מיום 13/6/07. וכך נימק את החלטתו:

"א. ביום 28.11.06 הודיע בבזאדה למבקשת (רבוע כחול – ע.ב.) על ביטול הסכם העקרונות (נספח יא). המבקשת לא מיהרה לדחות את ההודעה על ביטול הסכם העקרונות ולא ראתה להגיב על ההודעה עד ליום 1.3.07, ואת הבקשה שלפני הגישה ב-1.4.07. בהתחשב במהות העסקה נושא הסכם העקרונות ובתקופה הארוכה שחלפה בין עריכת הסכם העקרונות לבין הודעתו של בבאזדה על ביטול ההסכם האמור, בהעדר תגובה מצד המבקשת בתוך פרק זמן קצר רשאי היה בבאזדה להניח שההודעה בדבר ביטול ההתקשרות מקובלת על המבקשת.

טענת המבקשת לפיה השהתה את תגובתה למכתב הביטול משום שהמתינה להחלטת הועדה לתכנון ולבניה – מחוז המרכז, אינה ממין העניין ואינה מקובלת עליי. ביחסים שבין המבקשת לבין בבאזדה עמדה על הפרק הודעתו של בבאזדה בדבר ביטול הסכם העקרונות. המשמעות הברורה של מכתב הביטול מבחינתה של המבקשת היתה שהמשיב עלול לפעול בניגוד להסכם, כלומר לשנות את תכניותיו או להתקשר עם שוכר אחר. סביר להניח שאילו עמדה המבקשת אותה עת על זכותה לממש את הסכם העקרונות הייתה מזדעקת ומביעה ללא דיחוי התנגדות לביטול הסכם העקרונות, וככל שהמבקש (צ"ל: המשיב, באבזאדה – ע.ב.) היה עומד על הודעת הביטול היתה ממהרת לנקוט בהליכים משפטיים. משלא עשתה כן ובחרה ביודעין בשתיקה של 3 חודשים, ההנחה היותר סבירה היא שאותה עת ביטול הסכם העקרונות היה מקובל עליה.

ב. אין חולק שהמבקשת ניהלה משא ומתן מקביל עם חברת גינדי לגבי שכירת חנות בפרוייקט סמוך. בהתנהלות זו של המבקשת יש כדי לתמוך בטענת בבאזדה לפיה רק לאחר שהמשא ומתן עם חברת גינדי נכשל עקב אי הסכמה ביחס לגובה דמי השכירות שבה המבקשת וניסתה להחיות את הסכם העקרונות.
טענת המבקשת כי המו"מ עם גינדי נועד לשכור נכס נוסף, אינה מתיישבת עם הסברה של המבקשת עצמה כי ההסכם עם המשיב היקל על החלטתה לוותר על העיסקה עם גינדי" (ההדגשות שלי למעט ההדגשה בקו, שהיא במקור – ע.ב.).

אמנם ההחלטה בצו המניעה הינה מעצם טבעה החלטת ביניים; כוחה יפה לאותו שלב ואין בה משום הכרעה לגופה של התביעה, שהרי ניתנה טרם שנשמעו ההוכחות וטרם שנפרשה המסכת כולה בפני בית המשפט. אף על פי כן, ראיתי מקום לצטט מן הדברים – ואקדים בכך את המאוחר – משום שנתברר כי מה שנראה היה בתחילה, משקף נכונה גם את שנסתבר בסופו של ההליך, ועל כך עוד יפורט.

11. מטעם רבוע כחול הוגשו תצהירי עדות ראשית מאת סולברג ומאת אורן להט, מי שמשנת 2004 משמש ראש אגף פיתוח נדל"ן ברבוע כחול (להלן: "להט"). מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית מאת באבזאדה. המצהירים נחקרו על תצהיריהם.

הנתבעת 2 – מ.א.ג'.ב
12. טרם שאפנה לברר את התובענה לגופה, יש להידרש לטענת הנתבעים שלפיה לא קיימת יריבות בין התובעת לבין מ.א.ג'.ב; ומשכך, כתב התביעה גם אינו מגלה נגדה עילה. זאת משום שלטענת הנתבעים, מ.א.ג'.ב לא היתה צד להתקשרות הנטענת ואף לא היתה צד לאיזה מן המסמכים הנוגעים לה.

ואכן, מ.א.ג'.ב איננה צד לסיכום העקרונות. אך על סמך כלל הראיות שהוצגו לפניי, לא ניתן לשלול את היותה צד נחוץ ובעל ענין בהליך. כך, ראשית דבר, משום שמ.א.ג'.ב ביחד עם באבזאדה מחזיקים במשותף (במושע) במרבית המקרקעין כהגדרתם לעיל, שעליהם נועד לקום הפרויקט. אמנם הנתבעים הציגו הסכם חלוקה משנת 2002, בין כלל השותפים במקרקעין – קרי: בגוש 6392 חלקה 3 בגבעת שמואל – לרבות שותף שלישי, שהוא בעלים במושע בחלק קטן יחסית מתוכם (להלן: "הסכם החלוקה", נספח א לתצהיר באבזאדה); ולעמדת הנתבעים, עולה מהסכם החלוקה כי למ.א.ג'.ב לא נועד כל חלק בשטח שהוא נושא הסכסוך דכאן. אלא שלא ניתן ללמוד מהסכם החלוקה על העדר כל קשר של מ.א.ג'.ב לתביעה, כנטען. כך הן משום שהסכם החלוקה על פי נוסחו צופה פני עתיד בנוגע להליכי פרצלציה וייחוד זכויות במקרקעין; הן משום שלא ברור דיו למקרא הסכם החלוקה מצד אחד, וסיכום העקרונות מצד שני, מה בין השטח שעליו עתיד הפרויקט לקום לבין החלוקה בין השותפים במקרקעין. זאת ועוד – הארכה שניתנה להוצאת אישור דירקטוריון רבוע כחול לעיסקה, כפי שביקשה האחרונה מאת הנתבעים, ניתנה על גבי נייר מכתבים של מ.א.ג'.ב דווקא; ואישור בנוגע לתשלומי היטלים שבוצעו לצורך קבלת היתר בניה לשלב א' של הפרויקט, בסך של כ-1,175,000 ש"ח, הוצא אף הוא על שם מ.א.ג'.ב.

לנוכח כל האמור, וכאשר יוזכר שבאבזאדה הוא בעל השליטה המלאה במ.א.ג'.ב – איני רואה מקום לסלק על הסף את התביעה נגד מ.א.ג'.ב, והטענות נגד הנתבעים יחדיו יידונו לגופן.

דיון
13. השאלה שבמוקד המחלוקת היא כאמור: האם סיכום העקרונות מהווה הסכם מחייב, אם לאו. על מנת להכריע בעניין זה, נדרש לברר התקיימותם של שני יסודות חיוניים: גמירת דעת ומסוימות [סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973]. גמירת הדעת נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, ובכלל זה מהמסמך עצמו ומהתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכתו [(ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 288-287 (1979); ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר, סעיף 25 לפסק הדין (29/3/11) – להלן: "עניין אלחדד"; ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, סעיפים 9-8 ו-15 לחוות דעתו של כבוד השופט ע' פוגלמן (18/7/10) – להלן: "עניין עדני")]. על האופי האובייקטיבי של יסוד גמירת הדעת, נאמר:

"בהקשר זה המבחן האובייקטיבי של גמירת הדעת מתמרץ את הצדדים לחוזה להקפיד על גילוי חיצוני ברור של כוונותיהם הפנימיות ורצונותיהם הכמוסים" (ההדגשה שלי – ע.ב.). [גבריאלה שלו דיני חוזים–החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005) עמ' 174)].

לעניין יסוד המסוימות, נדרש בעבר כי הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה יהיו מוסכמים וכתובים [ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296-295 (1974); ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)]. ואולם עם השנים רוככה דרישת המסוימות בפסיקה, שהכירה בהסכם כמסוים דיו גם שעה שלא נכללו בו כל התנאים החיוניים לעסקה. כך, מקום שניתן להשלים פרטים אלה מכוח הוראות חוק נורמטיביות או הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג [סעיף 26 לחוק החוזים; ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66-65 (1989); ע"א 10849/07 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה, סעיף 27 לפסק הדין (12/11/09); סעיף 9 לעניין עדני; סעיף 26 לעניין אלחדד].

גמירת דעת ומסוימות הם תנאים נפרדים ומצטברים להתגבשות הסכם מחייב, ועם זאת הפסיקה מדגישה את קשרי הגומלין שביניהם. ישנם מקרים שבהם קיומה של גמירת דעת ברורה מהווה משום "פיצוי" על מסוימות חסרה [רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)]; בעוד שהעדר מסוימות יכול ללמד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים (ראו: סעיף 9 לעניין עדני).

מן הכלל אל הפרט
14. אומר כבר בפתח הדברים, כי התמונה המצטיירת ממכלול הראיות שהובאו בפניי היא כי הצדדים לא גמרו אומר בדעתם להתקשר בחוזה מחייב בחתימתם על סיכום העקרונות; להבדיל מהצהרת כוונות והבעת רצון לכרות בעתיד חוזה מפורט על בסיס העקרונות שפורטו. מסקנה זו מתחייבת, קודם לכל, מנוסחו ומתוכנו של סיכום העקרונות; אך לא פחות מכך, בשים לב להתנהגות הצדדים לאורך זמן לאחר עריכת המסמך, ובראש ובראשונה זו של רבוע כחול, שמלמדת באופן ברור על כך שלא ראתה עצמה מחוייבת לאמור בו. ואבאר.

סעיף 2.1 לסיכום העקרונות עניינו, כפי שכבר נזכר, בשטח המבנה שעתיד היה לשמש את רבוע כחול לצורך הפעלת מרכול במקום. סעיף זה התייחס לשתי אפשרויות של בניית הפרויקט שכאמור כונו שלב א' ושלב ב'. מפאת חשיבותו, אשוב ואצטט מסעיף זה:

"במידה וימומש שלב א' של הפרויקט תוקצה לשוכרת (רבוע כחול – ע.ב.) בקומת הקרקע חנות בשטח של כ-750 מ"ר ובמידה וימומש שלב ב' של הפרויקט תוקצה חנות בשטח של 900 או 1,000 מ"ר" (ההדגשות שלי – ע.ב.).

אם אניח – לצורך הדיון – שסיכום העקרונות מהווה חוזה מחייב, משמעותו של דבר היא כדלקמן: מצד אחד, באבזאדה נטל על עצמו התחייבות להשכיר לרבוע כחול את השטח, לכשייבנה המרכז המסחרי, בהתאם להיתר הבניה שיינתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כבר בשלב א'; ומן העבר השני, רבוע כחול נטלה על עצמה התחייבות לשכור שטח זה מאת באבזאדה. לשון אחר, ככל שנכרת הסכם מחייב בין הצדדים, רבוע כחול התחייבה לשכור כבר בשלב א' שטח של 750 מ"ר.

15. כפי שנזכר לעיל, עסקת השכירות – בין ביחס לשלב א' ובין באשר לשלב ב' – הותנתה בסיכום העקרונות בתנאי של קבלת אישור מאת דירקטוריון רבוע כחול. אישור כאמור אמנם ניתן, ורבוע כחול יידעה על כך את באבזאדה במכתב מיום 6/3/06. אלא שאישור הדירקטוריון התייחס, על-פי נוסחו של המכתב, לשלב ב'. כך לשון המכתב בדבר אישור הדירקטוריון:

"עסקת השכירות בין הצדדים לחנות בשטח של 900 עד 1,000 מ"ר אושרה בדירקטוריון רבוע כחול, בכפוף לקבלת היתר על ידכם עד לסוף מרץ 2006.

במידה וההיתר לא יתקבל בתוך התקופה הנ"ל, לרבוע הכחול תהא הזכות להאריך את מועד קבלת ההיתר מעת לעת לפרקי זמן כפי שייקבעו על ידה" (ההדגשה שלי – ע.ב.).

ניתן לכאורה ללמוד ממכתב זה כי רבוע כחול הייתה מעוניינת בשלב ב' בלבד, היינו בחנות גדולה יותר, ולא חפצה לשכור שטח של 750 מ"ר בלבד. סולברג נשאל בעדותו לפשר המכתב, וכך דבריו:

"ש. האם הדירקטוריון שלכם אישר שלב א' או שלב ב'?
ת. הוא אישר בין 900 ל-1000 מ"ר. הוא לא התייחס לשלב א' או לשלב ב'.
ש. לא הייתה אופציה של 900 מ"ר בשלב א' והדירקטוריון אישר בין 900 ל-1000 מ"ר שזה שלב ב' על פי זכרון הדברים (סיכום העקרונות – ע.ב.). אז האם נכון שיוצא מכך שהדירקטוריון אישר את שלב ב' ולא את שלב א'?
ת. הדירקטוריון מאשר את המקסימום שטחים שבמקרה הספציפי הזה הכוונה היא לשלב ב', כי לאחר מכן לא נחזור אחורנית ונאשר 750 מ"ר. עדיף לאשר את השטח הגדול יותר מלכתחילה ולא לעלות מ-750 מ"ר ל-1000 מ"ר" (ההדגשה שלי – ע.ב.). (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 17-10).

בדומה לתשובה שניתנה על ידי סולברג, נוסח ההודעה מעיד כשלעצמו על ניסיון רבוע כחול לעמעם את החלטתה ולהותיר אי בהירות בשאלה לגבי איזה שלב – א' או שמא ב' – הביעה נכונות לפעול למימוש האמור בסיכום העקרונות. נראה כי עמימות הניסוח אינה מקרית, והיא נועדה לסייג את מידת התחייבותה של רבוע כחול לאמור בסיכום העקרונות; ובפרט, ביקשה רבוע כחול להותיר לעצמה פתח שלא לשכור את השטח הקטן יותר. בכך, בין השאר, נלמדת אי נכונותה של רבוע כחול והיעדר גמירת דעת מצידה להתחייב לקיום תנאיו של סיכום העקרונות. במיוחד אמורים הדברים שעה שניכר מן העדויות של סולברג ושל להט, וכך גם מן ההתכתבות שבין הצדדים, כי בכל המגעים שלהם עם הנתבעים והמסמכים שיצאו תחת ידם בקשר עם סיכום העקרונות – הסתייעה רבוע כחול במחלקה המשפטית ועורכי הדין שעומדים לרשותה (ראו: עדות סולברג בעמ' 11 ש' 2-1; ועדות להט בעמ' 20 ש' 7-6). עובדה היא גם שהעתק מהמכתב בדבר אישור הדירקטוריון נשלח לעורכת דין מן מהלשכה המשפטית של רבוע כחול, כמצוין בשולי המכתב. וניתן לכן להניח שהניסוח משקף נאמנה את הכוונה של רבוע כחול בדברים.

16. ואולם אניח לטובת רבוע כחול, כפי שהעיד סולברג, כי אישור הדירקטוריון ביחס לשטח של 1000-900 מ"ר (שלב ב') אומנם קיפל בחובו אישור לשטח של 750 מ"ר, היינו לשלב א'. ביום 3/4/06 – בחלוף כחודשיים וחצי ממועד עריכת סיכום העקרונות וכעבור כחודש ממועד משלוח המכתב בדבר אישור הדירקטוריון – ניתן היתר לבניית שלב א' של הפרויקט, וכבר באותו יום העביר הראל העתק ממנו לידי סולברג (נספח ח לכתב התביעה). פירושו של דבר, שאילו סיכום העקרונות היווה חוזה מחייב, כטענת רבוע כחול – אזי עם קבלת ההיתר כאמור, היתה רבוע כחול מחוייבת לשכירת השטח המאושר לבנייה, היינו 750 מ"ר.

אלא שכמתחוור מהתנהלותה, רבוע כחול לא ראתה עצמה מחויבת לכך. ובמה דברים אמורים? לגרסתה של רבוע כחול, עם קבלת הודעת הביטול החליטה להשהות את תגובתה "וזאת עד לקבלת החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז המרכז, אשר תקבע כי בידי בבאזדה האפשרות להקים את הפרויקט ולמלא אחר הוראות ההסכם אשר נכרת בין הצדדים ואת היקף זכויות הבניה בפרוייקט" (סעיף 20 לתצהיר סולברג). ויובהר – בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, עמדה בקשתו של באבזאדה לתוספת שטחים, קרי: מתן היתר בנייה לשלב ב'.
ועוד בהקשר זה נשאל סולברג, אם לאחר קבלת הודעת הביטול רבוע כחול הודיעה לבאבזאדה שהיא עדיין מעוניינת בפרויקט. וכך השיב:

"ש. האם הודעת לפחות לבבזדה שאתה ממתין להחלטת הוועדה ושאתה עדיין רוצה את הפרויקט?
ת. לא הודעתי לו שאני רוצה עדיין את הפרויקט. גם לא הודעתי לו שאני מחכה להחלטת הוועדה" (ההדגשה שלי – ע.ב.) (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 7-4).

נמצאנו למדים, כי רבוע כחול לא ראתה עצמה מחוייבת לסיכום העקרונות – כאשר בעת שזה נחתם ועל פי לשונו, לא ניתן להתייחס לשכירות כמחייבת רק אם ימומש שלב ב', ולא כן לשכירות ביחס לשלב א'. ואין זאת אלא שלתפיסתה של רבוע כחול בזמן אמת, סיכום העקרונות לא היה חוזה מחייב אלא שלב במשא ומתן שבין הצדדים. ויוער בנקודה זו – כפי שהדגישה וחזרה והדגישה רבוע כחול – עניינה של התביעה איננו בניהול משא ומתן בחוסר תום לב (ועל כן גם איני נדרשת לסוגיה זו), אלא בהפרת סיכום העקרונות בהיותו הסכם מחייב כטענת רבוע כחול.

לא זו אף זו. אילו ראתה רבוע כחול את עצמה מחויבת להוראות סיכום העקרונות, הייתה בוודאי מזדעקת למקרא הודעת הביטול וממהרת להגיב לה בכתב – תוך עמידה על זכויותיה הנטענות ודרישה לעמוד בסיכום העקרונות כלשונו. אלא שרבוע כחול בחרה להתעלם מהודעת הביטול עד לאחר שניתנה ההחלטה בוועדה לתכנון ובנייה בנוגע למתן היתר לשלב ב', ונראה שלא בכדי. התנהגותה כאמור של רבוע כחול מלמדת על תפיסתה, הן את עצמה והן את באבזאדה, כלא מחויבים מכוח סיכום העקרונות; והתנגדותה להודעת הביטול נולדה אך ורק על רקע ההזדמנות העסקית שהוחמצה. בכך נמצא גילוי חיצוני משמעותי לכוונת הצדדים.

גילוי חיצוני נוסף ניכר בעובדה שרבוע כחול גם לא הגיבה לטיוטת ההסכם שהועברה אליה מאת באבזאדה (נ/4). סולברג אישר בעדותו כי לא העיר הערות בכתב לטיוטה זו (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 9 עד עמ' 8 ש' 6); גם להט אישר שלא התייחס לטיוטה ושהעבירה לב"כ רבוע כחול (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 7-6; עמ' 20 ש' 14 עד עמ' 21 ש' 5). הסבריהם של סולברג ולהט להיעדר התייחסות כלשהי לטיוטה זו היו מתחמקים ואינם סבירים בנסיבות העניין. רבוע כחול אף התעלמה מהתגובה ששלח ב"כ באבזאדה, באמצעות הדוא"ל מיום 5/6/06, לאחר שעיין בטיוטת ההסכם מאת רבוע כחול (ראו: ציטוט בסעיף 4 לעיל). עיון בהודעת הדוא"ל וכך גם בטיוטא, מלמד על אי התאמה של טיוטא זו לפרויקט, ועל הצורך בהמשך קיום מגעים לשם מימוש העקרונות כפי שניתן להם ביטוי בסיכום העקרונות. אלא שכאמור הודעת הדוא"ל מאת ב"כ באבזאדה נותרה ללא כל התייחסות מצד רבוע כחול.
ויוזכר בנקודה זו, כי בראש טיוטת ההסכם מאת רבוע כחול נרשם באופן מפורש ובולט, כי זו "טיוטא לצרכי ניהול משא ומתן בלבד", היא אינה מחייבת ואף "אינה מהווה הצעה לקיבול". והדברים עולים בקנה אחד עם חוסר מחוייבותה של רבוע כחול כלפי באבזאדה להתקשר עימו בחוזה מחייב; ומכאן שגם סיכום העקרונות לא היה אלא שלב במשא ומתן.

17. לא נעלם מעיניי שרבוע כחול טענה כי לאחר קבלת הודעת דוא"ל זו ביקשה לפעול לקידום סיכום העקרונות, אלא שהדבר נמנע ממנה בעטיו של האדריכל קידר שפעל מטעם באבזאדה, ובגלל מלחמת לבנון השנייה (סעיף 16 לתצהיר סולברג). ואולם כאשר נחקר סולברג בנוגע לאמירות אלה, נתברר שאין מאחוריהן דבר (עמ' 13 ש' 1 עד עמ' 14 ש' 5). בהקשר לכך נשאל גם להט במהלך עדותו, באלו פעולות נקטה רבוע כחול לשם מימוש אותן ההסכמות; ואולם תשובותיו היו ערטילאיות וסתמיות, ולא ניתן ללמוד מהן כי נעשה דבר (עמ' 23 ש' 22-7, וראו גם בעמ' 21 ש' 23-10).

להוציא אמירות בעלמא, רבוע כחול לא הציגה אף לא בדל של ראיה לפעולות שנקטה כדי להוציא לפועל את סיכום העקרונות. לטענתה, פנתה לבאבזאדה ולהראל ופניותיה לא נענו, ואולם היא לא הציגה ולו מסמך אחד שיש בו כדי להעיד על היוזמה שגילתה לטענתה – לא הודעות דוא"ל, לא הודעות פקסימיליה, ולא מכתבים או כל אסמכתא אחרת. זאת ועוד. לטענת סולברג, ביום 28/9/06 וביום 14/11/06 (שבועיים לפני משלוח הודעת הביטול) נפגש עם באבזאדה; אלא שלא הוצג כל מסמך ואף לא מזכר פנימי שיש בו כדי להעיד על עובדת התקיימותם של מפגשים אלה ועל תוכנם (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 24-11). יצוין עוד כי באבזאדה כלל לא נשאל בחקירתו על אודות מפגשים אלה המוכחשים על ידו. סיכומו של דבר: לא הוצגה כל עדות באשר למאמצים שהשקיעה רבוע כחול לטענתה למימוש סיכום העקרונות.

הוברר, לעומת זאת, כי סיכום העקרונות נערך ביום 16/1/06; הודעת הדוא"ל מאת ב"כ באבזאדה שוגרה ביום 5/6/06; והודעת הביטול נשלחה ביום 28/11/06. לאורך תקופה של כחצי שנה שחלפה בין הודעת הדוא"ל מאת ב"כ באבזאדה לבין הודעת הביטול, רבוע כחול – שלרשותה מחלקה משפטית – לא ניסחה ולו מסמך אחד שהיה בו כדי לקדם בדרך כלשהי את סיכום העקרונות או כדי להצביע על נכונותה ורצונה לקיימו; זאת להוציא משלוח של טיוטת ההסכם "הסטנדרטי" מטעמה במאי 2006, שלא הותאם כאמור לפרויקט ולא ניתן היה לקדם את ההתקשרות באמצעותו. היעדרן של ראיות התומכות בטענת רבוע כחול לעניין פעולות שנקטה לשם קידום סיכום העקרונות מעיד כאמור על תפיסתה את המסמך כבלתי מחייב. מעבר לכך וכפי שכבר צוין, בשתיקתה ובהימנעותה מלהגיב להודעת הביטול גילתה רבוע כחול, באופן שאינו יכול להשתמע לשני פנים, כי לא ראתה עצמה קשורה בהתקשרות חוזית. לא רק זאת – בהתנהגותה אף יצרה מצג ברור של ויתור על ניהול משא ומתן לשם כריתת חוזה מחייב.

אמנם לכאורה, התנהלות הצדדים בשלבים הראשונים לאחר עריכת סיכום העקרונות עשויה הייתה ללמד על גמירת דעתם להתקשר בהסכם מחייב. כך לנוכח נכונות באבזאדה ליתן ארכה לרבוע כחול לשם קבלת החלטה בדירקטוריון; מסירת תשריט הפרויקט לידי סולברג; משלוח אישורים על תשלום היטלים ואישור בדבר קבלת היתר לבניית שלב א'; ואף לנוכח הודעת הדוא"ל מאת ב"כ באבזאדה שנשלחה בתגובה לטיוטת ההסכם מאת רבוע כחול. אלא שבחינה של מכלול הנסיבות מובילה למסקנה ברורה שלצדדים, לא כל שכן לרבוע כחול, לא הייתה גמירת דעת להתקשר ולראות בסיכום העקרונות משום הסכם מחייב. יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת א' חיות:

"דא עקא, כבר נפסק כי 'המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו' (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקה 9 לחוות דעתו של השופט ע' פוגלמן (18/7/2010) (להלן: עניין עדני)). ההתחקות אחר התקיימותה של גמירת דעת מצריכה אפוא בחינה של מכלול נסיבות העניין ובמקרה דנן נראה כי הנסיבות כולן, לרבות התנהלות הצדדים ותוכן הטיוטות שהוחלפו ביניהם, מובילים אל המסקנה שבמועד הקובע דהיינו במועד אשר בו ביקשה המערערת לסגת מן העסקה, טרם נקשר בין הצדדים הסכם מחייב".
[ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו והמחוז (ע"ר) נ' דוד לוי, סעיף 1 לחוות דעתה של השופטת א' חיות (22/1/12)].


18. משהוכח באופן מובהק כי לא היתה גמירת דעת בין הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, פוחת עד מאד משקלו של יסוד המסוימות כאינדיקציה לקיומה של התקשרות מחייבת. עם זאת אעיר, כי המסמך חסר פרטים מהותיים. כך, גם אם השטח המיועד למרכול הוגדר בסיכום העקרונות, הגם שבאופן חלופי (בין שלב א' ובין שלב ב' של הפרויקט) – לא הוגדרו שטח הפריקה, ואף לא שטח החניה ומספר מקומות חניה שיוצמדו למרכול, כאשר אלה חיוניים להפעלת המרכול וניתן להניח שאף בהיקפים משמעותיים; לא הוכן וממילא לא צורף מפרט טכני; לא הוסדרו נושאי החבות והביטוח (צוין רק ש"יוסדרו בין יועצי הביטוח במסגרת החוזה המפורט"); יש אמנם התייחסות לשיעור דמי שכירות חודשיים למ"ר ואולם אין התייחסות למועדי תשלום, כאשר יוזכר כי דובר על תקופת שכירות ארוכת טווח.

לנוכח המסקנה הברורה שאליה הגעתי בדבר העדר גמירת דעת של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב בעת שחתמו על סיכום העקרונות, אין מקום לבחינת האפשרות של השלמת החוסרים שבחוזה מכוח איזה מערוצי ההשלמה הקבועים בדין – ורק אעיר כי על פניו לא נראה כי בנסיבות הענין הדבר אפשרי.

19. לא זו אף זו. התנהלותה של רבוע כחול מלמדת, לא רק על היותו של סיכום העקרונות שלב בלבד במשא ומתן שבין הצדדים; אלא שרבוע כחול אף נמנעה מלקדם את המשא ומתן ואת שכלולו של סיכום העקרונות לכדי הסכם מחייב.

לעמדת הנתבעים, יש לייחס התנהלות זו לכך שרבוע כחול ניהלה משא ומתן מקביל עם גינדי לשכירת נכס המצוי בסמיכות לפרויקט נושא התביעה, לצורך הפעלת מרכול במקום (להלן: "נכס גינדי") – עובדה שלטענת באבזאדה נודעה לו בדיעבד. רק משנכשל המשא ומתן עם גינדי, שבה רבוע כחול וניסתה "להחיות" את סיכום העקרונות; ויש בכך להעיד אף על חוסר תום ליבה של האחרונה.
גרסתה של רבוע כחול היא שהיתה מעוניינת בשתי העסקאות גם יחד – הן עם באבזאדה והן עם גינדי – ולא באחת חלף השניה.

אין חולק כי נכס גינדי נמצא במרחק של 20-10 מטרים בלבד מהפרויקט נושא התביעה (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 20-19). סמיכות גיאוגרפית כזו של שני מרכולים של רבוע כחול, מעוררת על פני הדברים שאלות של היתכנות ויעילות עסקית. אולם על כך השיבו סולברג ולהט, כי רבוע כחול התכוונה להפעילם במסגרת רשתות שונות הפונות לקהלי יעד שונים (עמ' 9 לפרוטוקול עדות סולברג ש' 19-13; עמ' 19 לפרוטוקול עדות להט, ש' 6-4).

אלא שבכתב התביעה וכך גם בבקשה לצו מניעה טענה רבוע כחול:

"רבוע כחול הסתמכה על ההסכם (סיכום העקרונות – ע.ב.) שנחתם בינה לבין באבזאדה. הסתמכותה באה לידי ביטוי, בין היתר, בכך שרבוע כחול ביכרה שלא להתקשר בהסכם אחר אשר עמד על הפרק בתחומי גבעת שמואל – קרי 'מתחם גינדי' אשר צוין למעלה, וזאת נוכח העובדה שרבוע כחול הסתמכה על התקשרותה התקפה והמחייבת עם באבזאדה". (ההדגשה בקו היא במקור – ע.ב.) (סע' 36 לבקשה לצו מניעה; וראו גם סע' 38 לכתב התביעה).

עמדה זו, שלפיה העדיפה רבוע כחול את ההתקשרות עם באבזאדה על פני התקשרות עם גינדי, אינה מתיישבת עם טענתה המאוחרת של רבוע כחול כי היה בכוונתה להפעיל את שני המרכולים גם יחד.

בהינתן האמור והעובדה שמשך חודשים ארוכים לא עשתה רבוע כחול דבר כדי לקדם את המשא ומתן עם הנתבעים – לא מן הנמנע כי אמנם היה קשר בין שני הנכסים; ואף יתכן שרבוע כחול ניהלה בחוסר תום לב משא ומתן עם גינדי, תוך שהסתירה עניין זה מבאבזאדה שעימו חתמה על סיכום העקרונות. ויוער עוד, כי בהודעת הביטול נמצא התייחסות מפורשת מצד באבזאדה לענין זה, כאשר כתב:

"התנהגותכם (רבוע כחול – ע.ב.) ופנייתכם לחברת 'גינדי' הבונה בסמוך מראה באופן בולט כי לא ראיתם את ההסכם (סיכום העקרונות – ע.ב.) כמחייב והעובדה שפניתם אליי חזרה לאחר ניתוק המו"מ רק לאחר שגינדי דרשה 30 $ למ"ר ממחישה כי אין המדובר אלא בניסיון להקים לתחיה דבר שאינו קיים עוד". (סע' 10 להודעת הביטול).

ויוער בנקודה זו, כי נסיונה של רבוע כחול "להחיות" את סיכום הדברים ולייחס לו תוקף שאין לו, הוא שהיווה את הרקע למשלוח הודעת הביטול כמשתמע מן הפתיח להודעה. מכל מקום – שתיקתה של רבוע כחול לאחר דברים מפורשים אלה שהופנו כלפיה בכתובים, משלא הגיבה להודעת הביטול משך שלושה חודשים, מדברת בעד עצמה. ולעניננו, יש בה משום חיזוק ותמיכה לחוסר מחויבותה של רבוע כחול לסיכום העקרונות, לתפיסתה שלה – ולכך שאינו בגדר הסכם מחייב.

20. לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, אין לשעות לטענת רבוע כחול לעניין המשמעות הנודעת להתקשרות באבזאדה בהסכם עם סופר-פארם. משהוברר כי סיכום העקרונות לא היווה הסכם מחייב, אפילו השתכנעתי מטענות רבוע כחול כי באבזאדה התקשר ב"הסכם נוגד" כלשונה, עם סופר-פארם – ואין זו דעתי – עדיין אין בכך כל רבותא לעניין התיק הנדון. רבוע כחול לא עתרה בהליך דנא לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לה בעקבות ניהול משא ומתן שלא בתום לב. עניינה של התביעה בעתירה למתן צו הצהרתי בדבר היות סיכום העקרונות הסכם משפטי מחייב, ולהורות לבאבזאדה לקיימו; וכאמור, סעד של פיצויים בגין הפרת חובת תום לב בניהול משא ומתן מעולם לא נתבקש. משכך, סוגיה זו לא היא שעמדה על הפרק, וממילא היא לא נדונה.

למעלה מן הצורך אתייחס לגופם של דברים. רבוע כחול טענה שבאבזאדה לא יכול היה להשכיר את המקרקעין לה ולסופר-פארם גם יחד. טענה זו מושתתת על חישוב אריתמטי שערכה, שלפיו באבזאדה התחייב, לשיטתה, להשכיר לשני הגופים שטח גדול יותר מכפי שידע שיהיה ברשותו. אלא שטענה זו לא הוכחה. כאמור בסעיף 1 לסיכום העקרונות, בשלב א' שטחו של הפרויקט הוערך בכ-1,100 מ"ר. מתוך שטח זה התחייב באבזאדה להשכיר לרבוע כחול שטח של כ-750 מ"ר (סעיף 2.1 לסיכום העקרונות). בהסכם עם סופר-פארם התחייב באבזאדה להשכיר שטח של כ-500 מ"ר (סעיף 2.2 להסכם, נספח ט לתצהיר באבזאדה). לנוכח שטחם הכולל של המקרקעין (כאמור, כ-1,100 מ"ר), רבוע כחול ביקשה לטעון שבאבזאדה התחייב להשכיר שטח כולל של 1,250 מ"ר (750 מ"ר + 500 מ"ר); ואין זאת אלא שהתקשר עם סופר-פארם ב"הסכם נוגד" (ראו: עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 19-16).

אלא שלא כך הוא. שטח הפרויקט (1,100 מ"ר) והשטחים המוצעים להשכרה (750 מ"ר) לא צוינו בסיכום העקרונות באופן מדויק, אלא כהערכה: "כ-1,100 מ"ר", "כ-750 מ"ר". הוכח כי בפועל שטח הפרויקט בשלב א' היה גדול יותר, ועמד על 1,300 מ"ר. הוכח גם שמידע זה הוצג לרבוע הכחול וכך גם הובן על-ידה (עמ' 6 לפרוטוקול עדות סולברג, ש' 3, 11-10). להט, שכאמור העיד מטעם רבוע כחול, הסביר כי מראשית הדרך באבזאדה עמד על הגבלת השטח שיושכר לרבוע כחול ב-750 מ"ר, משום שהתכוון להשכיר את יתרתו לגורמים אחרים (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 17-12). כוונה זו של באבזאדה אף מתאשרת לנוכח האמור בסעיף 1 לסיכום העקרונות, שקובע במפורש כי הפרויקט מיועד הן למרכול והן לחנויות נוספות; וזאת נכון כבר לשלב א'. יצוין עוד, שלא נעלם מעיניי כי סולברג ולהט השמיעו במהלך עדויותיהם גם טענה שלפיה הבינו כי בשלב א' באבזאדה התכוון להשכיר לרבוע כחול 1,300 מ"ר (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 6-5; עמ' 24 ש' 12 עד עמ' 25 ש' 3). אלא שלא נמצא עיגון לדברים אלה; ויתרה מכך – הם עומדים בסתירה מוחלטת לסיכום העקרונות והם אף סותרים את שאמרו סולברג ולהט עצמם בעדותם. הנה כי כן, גם לא הוכח שההסכם עם סופר פארם הוא "הסכם נוגד" כלשון רבוע כחול.

סוף דבר
21. התוצאה היא שהתביעה נדחית.


רבוע כחול תשלם לנתבעים הוצאות בסך של 120,000 ₪. הוצאות אלה מביאות בחשבון וכוללות את הוצאות הליך הבקשה לצו מניעה זמני (בש"א 7573/07), בסך 50,000 ₪, שנפסקו בידי סגן הנשיא י' זפט בהחלטתו מיום 13/6/07.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תניות בחוזה

  2. אומד דעת הצדדים

  3. תנאי מתלה בחוזה

  4. חוזה למראית עין

  5. חוזה כריתת עצים

  6. סכום שקרי בחוזה

  7. קיום חוזה בקירוב

  8. חוזה תכנון תב''ע

  9. חוזה עבודות גינון

  10. שימור בעלות בחוזה

  11. חוזה בנייה פאושלי

  12. חוזה ללא מועד סיום

  13. חוזה להקמת מערכות

  14. הארכת חוזה בכירים

  15. עורך דין חוזה נדל"ן

  16. סעיף 25 לחוק החוזים

  17. סעיף 61 לחוק החוזים

  18. סעיף 31 לחוק החוזים

  19. חוזה לרכישת טחנת קמח

  20. עורך דין מומחה לחוזים

  21. הקטנת הנזק בדיני חוזים

  22. חוזה עם חברת ספנות זרה

  23. חוזה זיכיון להפעלת מכונה

  24. הפרה צפויה של חוזה מסחרי

  25. סעיף 9 לחוק החוזים תרופות

  26. חוזה עם ההורים למראית עין

  27. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות

  28. חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974

  29. חוזים מפוצלים - עסקה מפוצלת

  30. חוזה לא חוקי עם רשות ציבורית

  31. האם הבטחה מנהלית מהווה חוזה ?

  32. ויתור על זכויות עובדים בחוזה

  33. הגבלת תקופת חוזה בעת מבצע מכירה

  34. חוזים פאושלים לביצוע עבודות פיתוח

  35. חתימה על חוזה כראיה לגמירות דעת

  36. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

  37. מתי מתחילה תקופת ההתיישנות של חוזה

  38. הגבלת חופש העיסוק של עובד מכוח חוזה

  39. ערעור בגלגול שלישי על פסק דין מחוזי

  40. האם ''סיכום עקרונות'' מהווה חוזה מחייב

  41. תביעה לביטול חוזה מכר וייפוי הכוח הנוטריוני לנאמן

  42. פיצוי בגין הפסקת עבודות חוזה פרוגרמה עם משרד השיכון

  43. סוגיית חוזה קבלנות הוסדרה באופן חלקי בחוק חוזה קבלנות

  44. חוק יישום חוזה השלום בין מדינת ישראל לבין הממלכה הירדנית ההאשמית, התשנ"ה-1995

  45. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון