מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בעלות משותפת במקרקעין - מכירת קרקע לשותף: מבוא התובע הגיש כנגד הנתבעים תביעה כספית על סך של 1,525,997 ₪ בתוספת ריבית שעליה הוסכם בין הצדדים. התובע, הנתבעים ואחרים הם בעלים במשותף בחלקה 146 (לשעבר חלקה 101) בגוש 30107 (להלן: "המקרקעין"). ההסכם בין הצדדים, מושא התביעה, הוא למכירת חלקו של התובע במקרקעין לנתבעים כנגד תשלום 9% משווי השוק שלהם כפי שיקבע על ידי שמאי מוסכם. כמתואר בכתב התביעה היה התובע בעלים של חלקה בשטח רשום של 210 מ"ר אשר עליה היה בנוי מבנה דו קומתי. המפלס העליון של המבנה, שהיה צמוד לרחוב יפו 215 בירושלים, שימש כחנות והמפלס התחתון שימש כדירה. החלקה שהייתה בבעלות התובע היא חלקה 2 בגוש 30107 (להלן: "החלקה המקורית"). במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה 2496 א' (להלן: "התוכנית") סומנה החלקה המקורית כמיועדת להרחבת דרך ולהפקעה. עם ביצוע האיחוד והחלוקה הפכו, כאמור, התובע הנתבעים ואחרים כבעלים במשותף במקרקעין. החלק שנקבע לתובע במסגרת התוכנית החדשה היה 2.89% מהמקרקעין (יש לציין כי בעניין זה לתובע טענות על כך שחברת מ.ב.י.מ.ה. (להלן: "חפציבה") שקידמה את התכנית פעלה באופן לא ראוי להקטנת זכויותיו ולהגדלת זכויותיה וזכויות חברות אחרות בקבוצת חפציבה). בשנת 2001 נקטה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: "הוועדה") בהליך לתפיסת החזקה בחלקה המקורית (ה.פ. 576/01 בבית המשפט המחוזי בירושלים). במקביל, כשבוע לאחר מכן, נקטו הנתבעת מס' 1, שרכשה זכויות במקרקעין, וכן הנתבעים מס' 2-3 וחפציבה בהליך לפירוק השיתוף (ת.א. 5712/01 בבית משפט השלום בירושלים). הסדרי הפשרה שנחתמו בין התובע לבין הוועדה במסגרת הליך תפיסת החזקה לאחר ההפקעה ובין התובע לבין הנתבעים לרכישת זכויות התובע במקרקעין והיחס ביניהם הם העומדים בבסיס המחלוקת שעומדת להכרעה. בהליך הראשון -ההליך שעניינו תפיסת החזקה ותשלום הפיצוי בשל ההפקעה -הגיעו הצדדים להסכם שלפיו יפוצה התובע על ידי הוועדה בהתאם לקביעת שמאי לפי כללים והנחיות שנקבעו בהסדר. השמאית לבנה אשד (להלן: "אשד"), מונתה שמאית מכריעה ביחסים שבין התובע לבין הוועדה וקבעה את הפיצוי המגיע לתובע. התובע פוצה בהתאם לחוות דעתה של השמאית אשד. בהליך השני - תביעת פירוק השיתוף - ניהלו הצדדים משא ומתן וזאת עוד בטרם הגיש התובע, שהיה שם נתבע, את כתב ההגנה. בתום המשא והמתן חתמו התובע, הנתבעים וכן חפציבה על הסכם ולפיו ירכשו הנתבעים את זכויותיו של התובע במקרקעין בסכום שיהוה 9% משווי השוק של המקרקעין (נספח לח' לתצהיר עו"ד יהושע, להלן: "ההסכם"). לקביעת שווי השוק מינו הצדדים כשמאי מכריע את מר שמואל פן (להלן: "פן") והסכימו כי קביעתו של השמאי תהא סופית ומוחלטת וכן כי תחייב את הצדדים לכל דבר ועניין. עוד הוסכם כי הסכום המגיע לתובע ישולם לו בתוך 30 יום ממועד מתן השומה. ביום 22.11.2006 ניתנה חוות דעת השמאי ולפיה שווי המקרקעין עומד על 2,850,000 דולר ארה"ב. התביעה שבפני היא אפוא לאכיפת ההסכם באופן שבו יחויבו הנתבעים לשלם לתובע 9% מסכום זה; את שכר הטרחה הקבוע בהסכם וכן את ריבית הפיגורים שהצטברה לו בהתאם להוראות ההסכם (ריבית חודשית דולרית של 1.5%). הנתבעים אינם חולקים על כך שאכן נחתם ההסכם עם התובע אך טענתם היא כי אינם חבים בתשלום הסכום שנקבע בהסכם בשל מספר נימוקים: הנתבעים טוענים כי התובע הטעה אותם בכך שהצהיר במסגרת ההסכם כי לא קיבל פיצוי עבור הקרקע מהוועדה בהתאם לחוות דעת השמאית אשד וכפועל יוצא מכך הסכימו להתקשר בהסכם ולשלם לו 9% משווי המקרקעין. הצהרת התובע, כפי שניתנה בהסכם, אינה נכונה ואף המצגים שיצר בפני הנתבעים. בשל ההטעייה טוענים הנתבעים כי היו זכאים לבטל את החוזה. אין חולק כי לא נשלחה לתובע הודעה על ביטול החוזה עד להגשת כתב הטענות בהליך זה (בקשת הרשות להתגונן). עם זאת, הנתבעים טוענים כי די בכך כדי להביא לביטול החוזה ולחלופין טוענים הנתבעים כי הצדדים התנהגו עוד לפני כן באופן שבו כל הצדדים התייחסו לחוזה כחוזה בטל ויש לראות בהתנהגות זו הודעת ביטול. טענה אחרת שמעלים הנתבעים היא כי בכל מקרה נוכח מה שהתברר, שלפיו עתיד התובע לקבל פיצוי כפול עבור רכיב הקרקע - פעם אחת במסגרת פיצויי ההפקעה שנקבעו על ידי השמאית אשד ופעם שניה כתוצאה ממכירת המקרקעין לנתבעים לפי הערכת השמאי פן - אכיפתו של החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. בעניין זה לנתבעים טענות נוספות המבססות את עמדתם כי אין לאכוף את החוזה. המחלוקת בין הצדדים מחייבת אפוא בירור של הנושאים הבאים: הוראות ההסכם בין הצדדים והפרשנות שיש לתת לו בכלל ובעיקר על רקע הצהרותיו ומצגיו של התובע לגבי ההסדר שבינו לבין הוועדה. בחינת השאלה עבור מה פוצה התובע על ידי הוועדה והאם יש בכך כדי לבסס את טענת הנתבעים כי הציג מצג כוזב במסגרת ההסכם והמשא והמתן שקדם לו. האם מדובר בהטעיה שהקנתה את הזכות לביטול החוזה. האם החוזה בוטל כדין. האם אכיפתו של החוזה צודקת בנסיבות בעניין. ככל שהחוזה לא בוטל וניתן לאכוף אותו מה הסכום המגיע לתובע והאם הוא זכאי לריבית ובאיזה שיעור. האם יש מקום להפחתה בריבית בהיותה 'פיצוי מוסכם' בשל השיהוי בהגשת התביעה. במהלך שמיעת הראיות העידו שלושה עדים מרכזיים: השמאית אשד ועורכי הדין ראובן יהושע (להלן: "עו"ד יהושע") ודרור שמחיוף (להלן: "עו"ד שמחיוף"), שייצגו את הצדדים להסכם. עדות העדים האחרים, השמאי צדיק ומנהל הנתבעת מס' 1, הייתה רלבנטית פחות ואתייחס אליה ככל שהדבר נדרש להכרעה. בטרם אדרש לשאלות העומדות להכרעה יש להזכיר עניין אחר שעומד בבסיס טענות התובע. כמפורט בהרחבה בתצהירו של עו"ד יהושע ובסיכומים מטעמו של התובע עולות שאלות לגבי האופן שבו נערכה התוכנית ולתובע טענה, הנראית על פני הדברים לא בלתי מבוססת, כי אף שחלקו וחלקם של בעלים פרטיים אחרים היה אמור להיות גבוה יותר היקף הזכויות שניתן להם במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה שיזמה חפציבה היה נמוך יותר בעוד שהיקף זכויותיה של חפציבה וחברות הקשורות עמה היה גבוה מזה שצריך היה להיות ובלשונו של התובע כי יזמי התוכנית 'גזלו' ממנו ומבעלים נוספים חלקים מבעלותם בעת שהעריכו את הזכויות השונות לצורך איחוד וחלוקה. הנתבעים הסכימו מתחילת המשא והמתן לשלם לתובע פיצוי על בסיס גבוה יותר, שמשקף בקירוב את זכויות התובע הנכונות - 9% מערך המקרקעין ולא לפי חלקו היחסי בהם - 2.89%. על אף התהיות המתעוררות בנוגע למה שגרם ל'שחיקה' בזכויות התובע והאחרים בעת עריכת התוכנית שאלה זו אינה עומדת עוד בבסיס המחלוקת בהליך זה אלא שאלות אחרות ולכן לא מצאתי כי יש להידרש אליה או לקבוע קביעות כאלה ואחרות לגבי טיב הפעולות שנעשו בהקשר זה. פרשנות ההסכם וההצהרות הטרום חוזיות כאמור, ההסכם מושא התובענה עוסק ברכישת זכויותיו של התובע במקרקעין כנגד תשלום 9% משווים לפי קביעת השמאי פן. הסעיף שעומד בבסיס המחלוקת הוא סעיף 18 והוא עוסק בפיצוי שהתקבל על ידי התובע מהוועדה: "הנתבע [התובע] הודיע לתובעים [הנתבעים וחפציבה] כי בינו לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה התקיימו הליכים משפטיים לפינויו מן הנכס המבונה שעל החלקה (ושבגין אותה חלקה קיבל זכויות במקרקעין נשוא התביעה לפירוק שיתוף), וכי בהמשך לכך הגיע הנתבע להסדר פשרה עם הועדה בדבר פיצויי ההפקעה ודמי הפינוי אשר ישולמו לידיו בגין פינויו מן הנכס האמור ושבעקבותיו נפסקו לזכותו פיצויי הפקעה ע"י בית המשפט אשר דן בעניין והנכס פונה על ידיו. הנתבע מצהיר כי הסדר הפשרה שערך עם הועדה המקומית איננו נוגע לזכויותיו הקיימות ו/או המגיעות לו במקרקעין נשוא התביעה ושבגינן יקבל מן התובעים את התמורה הקבועה בהסכם זה לעיל. בהתחשב באמור מוסכם בין הצדדים כי [מ]התמורה המגיעה לנתבע על פי הסכם זה לא ינוכו פיצויי הפקעה (או כל חלק מהם) המגיעים ו/או יגיעו לנתבע מהועדה המקומית במסגרת הליכי ההפקעה הנ"ל." (ההדגשה שלי - א.ד.). ההסכם יוצר אפוא הבחנה בין הנכס המבונה שעל החלקה- שלגביו הצהיר התובע כי קיבל פיצויי הפקעה ודמי פינוי מהוועדה לבין זכויותיו במקרקעין נשוא התביעה - שעליהם הוא אמור להיות מפוצה בהסכם בינו לבין הנתבעים. עיון בחילופי המכתבים והטיוטות שקדמו להסכמת הצדדים על נוסח זה מעלה כי שאלה זו הייתה שאלה עקרונית וחשובה במהלך המשא והמתן בין הצדדים. בטיוטה הראשונה להסכם שהכין עו"ד יהושע (נספח כג' לתצהירו) הייתה ההתייחסות לזיקה שבין שני ההליכים כך: "למען הסר ספק מובהר בזה כי אין בהסכם זה כדי לפגוע בכל זכות טענה או תביעה אשר יש לנתבע כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בגין הליכי ההפקעה ומסירת החזקה אשר ננקטו כנגדו בקשר לחלקה המקורית שהיתה בבעלותו ולנכס המבונה עליה, ומן הסכומים אשר יגיעו לנתבע על פי הסכם זה לא ינוכה סכום כלשהו בקשר לזכויותיו בגין הליכי ההפקעה האמורים." (ההדגשה שלי - א.ד.). בטיוטה אחרת, שהכין עו"ד שמחיוף (נספח כה' לתצהיר עו"ד יהושע) נכתבו הדברים באופן אחר: "למען הסר ספק מובהר בזה כי אין בהסכם זה כדי לפגוע בכל זכות טענה או תביעה שאינם נובעות מזכויות קנייניות, אשר יש לנתבע כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בגין הליכי ההפקעה ומסירת החזקה אשר ננקטו כנגדו בקשר לעסק המנוהל על ידו במבנה ברחוב יפו ____, ומן הסכומים אשר יגיעו לנתבע על פי הסכם זה לא ינוכה סכום כלשהו בקשר לזכויותיו בגין הליכי ההפקעה האמורים. מובהר בזה כי אם יתברר ש[ה]נתבע קיבל תשלומים מהועדה המקומית בגין טענות שעילתן זכויות קנייניות שייצרו לנתבע את הזכויות הקנייניות בשיעור % ___ מהחלקה החדשה 101 שנרכשו על ידי התובעים עפ"י הסכם זה ושבגינן שילמו התובעים לנתבע את התמורה המפורטת לעיל בהסכם זה, כי אז יחזיר הנתבע לתובעים כל סכום כאמור בערכו הריאלי." במכתבו מיום 6.5.02 התייחס עו"ד יהושע גם לסעיף זה והבהיר כי נוסחו - כפי שהוצע על ידי עו"ד שמחיוף - אינו בא בחשבון אלא כי יש לנסח את הסעיף כך: "יש להוסיף להצעה פסקה שלפיה אין בהסכם כדי לפגוע בכל זכות, טענה או תביעה אשר יש לנתבע כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בגין הליכי ההפקעה ומסירת החזקה אשר ננקטו כנגדו על כל הכרוך ונובע מכך בקשר לחלקה המקורית שהיתה בבעלותו ולנכס המבונה שעליה, ומן הסכומים אשר יגיעו לנתבע על פי הסכם זה לא ינוכה סכום כלשהו בקשר לזכויותיו בגין הליכי ההפקעה האמורים (פיסקה זו תבוא במקום סעיף 16 המוצע, אשר איננו בא בחשבון!)." (נספח כו' לתצהיר עו"ד יהושע). הצדדים המשיכו בניהול המשא ומתן ביניהם ובאי כוחם נפגשו ואף החליפו נוסחים אחרים. במכתב שכתב עו"ד יהושע ביום 23.5.02 הוא ציטט את הסעיף "המקביל" בהסכם שהיה בין התובע לבין הוועדה בדבר טיב הפיצוי שלו יהיה התובע זכאי וכן ציטט את האמור שם כי "בקביעת גובה הפיצויים לא יובאו בחשבון שווי הזכויות שאותן קיבל המשיב, אם בכלל, במסגרת תכנית בנין עיר 2496 א' ותוכנית האיחוד והחלוקה שנערכה במסגרתה...". במכתב ששלח עו"ד יהושע לעו"ד שמחיוף ביום 18.7.02 (נספח ל' לתצהיר עו"ד יהושע) הוא כותב לו את הדברים הבאים: "כידוע לכם, עניינם של ההליכים בין מרשנו לבין הועדה המקומית הוא בשאלת פיצויי ההפקעה ודמי הפינוי המגיעים לו עבור החנות והדירה שבבעלותו, על מנת לאפשר לו רכישת "דיור חלוף" אקוויולנטי. בחשבון זה הובא ע"י השמאית המכרעת רק שטח הדירה נטו של 30 מ"ר וכן "רחבת הכניסה" לדירה זו בשטח כ- 20 מ"ר כשטח חצר/מרפסת ונקבעו פיצויים על בסיס הצורך במציאת "דיור חלוף" כאמור לעיל, בעל איפיונים זהים (דהיינו לדירה בשטח נטו של 30 מ"ר + רחבת כניסה של 20 מ"ר) אך לא מעבר לכך. בתשובה לשאלות הבהרה אשר הופנו אל השמאית המכרעת מצוין על ידיה מפורשות כי בסעיף 3 (ה') להסדר הפשרה בין הצדדים "טורחים הצדדים לציין כי זכויות התמורה בגין המגרש עצמו מוקצות לבעלים במסגרת תב"ע לאיחוד וחלוקה (הנוסח המלא של סעיף 3 (ה') להסכם הפשרה הובא בפניכם בפנייתנו מיום 23.5.02). אשר על כן ועל מנת שלא יתעוררו "אי הבנות" בקשר לכך הננו שבים ומבקשים לקבוע את הנוסח של סעיף 16 להסכום המוצע, כדלקמן: 16. הנתבע הודיע לתובעים כי בינו לבין הועדה המקומית לתכנון ובניה התקיימו הליכים משפטיים לפינויו מן הנכס המבונה שעל החלקה (ושבגין אותה חלקה קיבל זכויות במקרקעין נשוא התביעה לפירוק שיתוף) וכי בהמשך לכך הגיע הנתבע להסדר פשרה עם הועדה בדבר פיצויי ההפקעה ודמי הפינוי אשר ישולמו לידיו בגין פינויו מן הנכס האמור, ושבעקבותיו נפסקו לזכותו פיצויי הפקעה ע"י בית המשפט אשר דן בענין. הנתבע מצהיר כי הסדר הפשרה שערך עם הועדה המקומית אינו נוגע לזכויותיו הקיימות ו/או המגיעות לו במקרקעין נשוא התביעה, ושבגינן קיבל מן התובעים את התמורה הקבועה בהסכם זה לעיל. בכל מקרה מוסכם בין הצדדים כי מן התמורה המגיעה לנתבע על פי הסכם זה לא ינוכו פיצויי ההפקעה או כל חלק מהם) המגיעים ו/או יגיעו לנתבע מהועדה המקומית במסגרת הליכי ההפקעה הנ"ל" בסופו של דבר נוסח זה התקבל על ידי הצדדים למעט תיקון אחד: מחיקת המילים בכל מקרה בהתייחס להסכמה והחלפתן במילים בהתחשב באמור. שני עורכי הדין תיארו בתצהיריהם ובעדותם בבית המשפט את המשא ומתן שהתנהל. עו"ד יהושע מתחיל בתצהירו בתיאור תחילת יצוגו של התובע ואת הבדיקות שעשה וכן על הגילויים שמצא לגבי הליכי התכנון הפגומים שנעשו בעת אישור התכנית לאיחוד וחלוקה. הוא מפרט את ה"טעות" שהייתה ואשר הביאה לכך שחלקו של התובע במקרקעין נשחק לטובת חפציבה כך שזכויותיו בפועל נרשמו בשיעור של 2.89% מהמקרקעין במקום 10%. באשר להליך שהתנהל בין התובע לבין הוועדה כותב עו"ד יהושע בתצהירו כי באותה תקופה טיפל בעניין אחר שבו עלתה השאלה האם יש לכלול במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש בו נכללים מגרשים בנוים את שוויו של המגרש כבנוי או כקרקע פנויה ללא ערך הבנוי. בית המשפט המחוזי, לדברי עו"ד יהושע, קיבל את עמדת הוועדה ולפיה אין להביא בחשבון את שווי המבנה הבנוי על החלקה הנכנסת אלא רק את שווי הקרקע ואילו שווי המבנה המיועד להפקעה ישולם בדרך של פיצויי הפקעה וזאת לאחר שהועמד דיור חלוף (עת"מ (י"ם) 42/99 תותי נ' הועדה המחוזית (ניתן ביום 18.6.01)). בהמשך לאותו פסק דין הסכים עו"ד יהושע עם בא כוח הוועדה כי ימונה שמאי שישום את זכויות התובע ואת פיצויי ההפקעה לרבות דמי הפינוי ושווי דיור חלוף. באשר למשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם, לדברי עו"ד יהושע הוא גילה גילוי מלא לעו"ד שמחיוף על המגעים עם העירייה עד שבסופו של דבר נחתם ההסכם בנוסחו האחרון. מכל מקום עמדתו של עו"ד יהושע היא כי לא יצר כל מצג שווא שהטעה את הנתבעים אלא ההיפך המוחלט מכך. התובע לגישתו לא הצהיר ולא התבקש להצהיר בהסכם שלא קיבל פיצוי עבור זכויותיו בקרקע של החלקה ההסטורית אלא כל שהתבקש להצהיר הוא כי הסדר הפיצויים שאותו ערך עם הוועדה אינו קשור לזכויות המוקנות לו בחלקה החדשה שבגין זכויות אלה יקבל את התמורה המוסכמת מהנתבעים. עו"ד יהושע מאשר בתצהירו כי לא הסכים למסור לעו"ד שמחיוף העתקים מהמסמכים הנוגעים להליכי הפיצויים שהתנהלו בין התובע לבין הוועדה שכן אלו כלל לא נגעו לזכוותיו בחלקה החדשה. הוא מעריך כי המסמכים היו בידי עו"ד שמחיוף ממילא. עמדה זו עולה גם מחקירתו הנגדית (עמ' 35, ש' 15 - עמ' 36, ש' 7; עמ' 40, ש' 19-20) שם הוא שב ואמר כי סרב למסור לעו"ד שמחיוף את חוות הדעת ואת הסכם הפשרה אך העמיד לרשותו את תוכן הדברים. עו"ד שמחיוף מתאר בתצהירו את המגעים שהיו מנקדת מבטו. הוא מבהיר כי המצג שהוצג בפניו היה חד משמעי ולפיו קיבל התובע פיצוי מהוועדה עבור אלמנט החזקה במבנה - פינויו, הריסתו והנזקים שנגרמו לו עקב כך אך לא עבור אלמנט הבעלות בקרקע. לדבריו רק לאחר שהוברר כי זה מה ששולם לתובע לטענתו הסכימו הנתבעים להגיע להסדר של רכישת חלקו של התובע במקרקעין. לאחר זמן רב התברר כי השומה שנקבעה לתובע על ידי השמאית אשד כוללת פיצוי גם עבור מרכיב הבעלות במקרקעין. בתצהירו מתאר עו"ד שמחיוף כי ביקש לקבל במסגרת המשא ומתן את העתקי המסמכים הנוגעים לפיצויי ההפקעה אך התובע ובא כוחו סירבו לעשות כן ובדיעבד התברר מדוע, שכן בניגוד למצג שנוצר כלל הפיצוי שקיבל התובע גם פיצוי עבור רכיב זכויות הבעלות. כאמור, השאלה בה יש לדון היא אפוא כיצד יש לפרש את הצהרתו של התובע במסגרת ההסכם באשר לפיצוי שהתקבל מהוועדה וטיבו. עמדת התובע כפי שמתואר בסיכומיו היא כי נתן לנתבעים מידע מלא לגבי ההליך המקביל; קביעת השמאית אשד ודרך הקביעה. הנוסח שהתקבל בסופו של דבר לסעיף 18 תאם לטענתו של התובע באופן מדויק את פיצויי ההפקעה שקיבל מהוועדה המקומית. התובע טוען על כן כי "מצגיו של עו"ד יהושע בפני עו"ד שמחיוף היו מדויקים והתבססו על אותן המילים במדויק, בהן תוארו פיצויי ההפקעה בהסכם עם הוועדה המקומית". הוא שולל את הטענה כי הציג בפני הנתבעים מצג כאילו שולם לו פיצוי על ידי הוועדה רק בשל היותו "מחזיק במבנים או בגין הריסת המבנים" או כי הפיצוי שניתן לו היה עבור "נזקים ו/או "שווי הבנוי" בלבד וכי הם לא כללו את "מרכיב הקרקע" בנכס הבנוי. לטענת התובע, הנחה זו - כי הפיצוי שהתקבל מהוועדה וכי עליו הצהיר כלפי הנתבעים בהסכם - לא כלל את מרכיב הקרקע בנכס הבנוי עומדת בניגוד מוחלט למסמכים שהוצגו בפני בית המשפט. עוד מפנה התובע לכך שעו"ד שמחיוף הוא עורך דין ותיק ומנוסה שעוסק שנים רבות בענייני תכנון ובניה וכי ידוע לו או צריך להיות ידוע לו שכאשר מתבצעת הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") הרי שלפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מי שהופקעה זכותו זכאי ל"שיכון חלוף סביר". הפיצויים הניתנים הם פיצוי לשיכון חלוף ולא רק פיצוי למחזיק או נזקים על ההריסה. בהתאם לכך אף הערכת השמאית אשד לטענת התובע לא כללה את שווי המקרקעין אלא לקחה בחשבון את מרכיב הקרקע ללא פיצוי בגין זכויות בניה או ניצול שלהן. הנתבעים טוענים כי במסגרת המשא והמתן שהתנהל היה חשוב ומהותי מבחינתם לוודא כי התובע לא קיבל פיצוי מהוועדה המקומית עבור רכיב הקרקע בחלקה המקורית ולאורך כל המשא והמתן שהתנהל הם דרשו לדעת מה היה הבסיס לתשלום הפיצויים על ידי הוועדה המקומית. עוד הם טוענים כי התובע ובא כוחו נהגו שלא בתום לב בעת המשא ומתן כאשר סירבו לחשוף את המסמכים הנוגעים לתשלום שהתקבל מהוועדה. לשון ההסכם לפי פרשנותם של הנתבעים היא כי התובע לא קיבל פיצוי עבור הזכויות הקיימות או המגיעות לו במקרקעין אלא רק עבור הפינוי מהנכס המבונה ותו לא. הנתבעים מפרשים את סעיף 18 להסכם באופן שבו נערכת הבחנה בין הנכס המבונה, שעליו קיבל פיצוי מהוועדה לבין החלקה שעליה אמורים הם לפצות. הנכס המבונה לשיטתם כולל את הוצאות הפינוי ואת עלות הבניה אך אינו יכול לכלול כל מימד של שווי הקרקע. דברים אלה עלו לדעת הנתבעים גם מעדותו של עו"ד יהושע שאמר "..אנחנו לא קיבלנו, לא קיבלנו את שווי הקרקע של החנות או של הדירה" (עמ' 47, ש' 8). משזו עמדתו של עו"ד יהושע עכשיו הרי שניתן ללמוד ממנה על המצג שהוצג לנתבעים עובר לחתימת ההסכם. עיון בנוסח ההסכם על רקע התהליך שקדם לכריתתו מעלה כי הצדדים התייחסו למספר מושגים: הנכס המבונה (שעליו מקבל התובע פיצויי הפקעה מהוועדה) וזכויותיו במקרקעין (שעליו אמורים לשלם הנתבעים). השאלה שנשאלת היא למעשה מה כלל הנכס המבונה, שעליו הצהיר התובע שפוצה; מה כללו פיצויי ההפקעה והאם נכלל במסגרתם גם שווי הקרקע שעליה ממוקם אותו נכס מבונה. בעניין זה שוכנעתי כי יש לקבל את עמדתו של עו"ד יהושע ולפיה ההצהרה בסעיף 18 להסכם לפיה "הסדר הפשרה שערך עם הועדה המקומית איננו נוגע לזכויותיו הקיימות ו/או המגיעות לו במקרקעין נשוא התביעה ושבגינן יקבל מן התובעים את התמורה הקבועה בהסכם זה לעיל" איננה הצהרה מטעה שכן אין נובע ממנה בהכרח כי הפיצוי עבור הנכס המבונה, שהתובע הצהיר שקיבל, אינו כולל גם את מרכיב הקרקע המתייחס לאותם מבנים שעל המקרקעין וזאת במסגרת הפיצוי שניתן עבור "שיכון חלוף סביר" ובגדר שטחם של מבנים אלה והערכת הקרקע לצורך הנכס המבונה בלבד מבלי להתייחס לערכה הכלכלי ולשימוש האפשרי בה. עוד בתחילת המשא ומתן שהתנהל ציין עו"ד יהושע כי לא יהיה בהסכם כדי לפגוע בפיצויי ההפקעה שהתובע אמור לקבל בקשר לחלקה ולנכס המבונה עליה ומבחינתו לאורך כל המשא והמתן הובהר כי הוא אינו מסכים לכל 'נגיסה' בפיצויי ההפקעה. המצג שיצר עו"ד יהושע התייחס לנכס המבונה; התייחס לפיצויי הפקעה וכפועל יוצא מכך לשיכון חלופי סביר או לדיור חלוף על כל המשתמע מכך. כאשר ביקש עו"ד שמחיוף לצמצם את ההיקף של מה שנכלל במסגרת ההליך מול הוועדה ל'זכות טענה או תביעה שאינן נובעות מזכויות קנייניות' סרב לכך עו"ד יהושע ובהמשך לכך הועבר לעו"ד שמחיוף הנוסח של ההסכם בין התובע לבין הוועדה המתייחס בין היתר לכך שהתובע עתיד לקבל פיצויי הפקעה מלאים בגין החלקה והנכס (חנות + דירה) המבונה עליה ללא קשר לזכויות הבניה (כמפורט במכתב מיום 23.5.02). הגדרה זו איננה ממוקדת אך ורק לפיצוי עבור עלות ההריסה ודמי הפינוי כפי שטוענים הנתבעים אלא מתייחסת לפיצויי הפקעה מלאים עבור נכס מבונה על כל הכרוך בכך ומבהירה כי מה שנותר הוא 'זכויות הבניה'. בטיוטות ובמכתבים שהוחלפו עו"ד יהושע פרט בפני עו"ד שמחיוף את מהות הפיצוי ששולם על ידי הוועדה ואת עקרונותיה של חוות דעתה של השמאית אשד לרבות באשר לשטחים במטרים רבועים שעבורם שולם פיצוי. במכתב (נספח ל') פורטו הדברים באופן מפורש כי השמאות כללה חישוב של הדיור החלוף וכי במסגרת זו נלקח בחשבון גם השטח כפי שפורט במכתב. תיאור זה של השטחים לצד ההבחנה שנוצרה במהלך המשא ומתן בין 'נכס מבונה' לבין זכויות בניה' תומך בפרשנות שלפיה הצהרת התובע בסעיף 18 להסכם אינה מתייחסת באופן גורף לכך שלא קיבל תשלום שכולל חלק יחסי של שווי הקרקע ככל שחלק זה נכלל בהערכת הנכס המבונה לצורך קביעת שווי הדיור החלוף אלא ניתן ללמוד כי בהתייחסותו לתשלומים המשולמים על ידי הוועדה נכלל גם ערך הקרקע הנלווה לנכסים המבונים - הדירה והחנות וזאת במסגרת הערכת שווי הדיור החלוף. מכאן מסקנתי כי אין לפרש את ההצהרה שניתנה על ידי התובע ככזו השוללת את טענתו כי קיבל מהוועדה פיצוי עבור הדיור החלוף הכולל גם מרכיב מסוים של הערכת שווי השטח שעליו מצוי אותו דיור חלוף כפי שנעשה. שאלה זו כפי שאראה להלן היא מהותית לשם הקביעה האם הטעה התובע את הנתבעים. האם הטעה התובע את הנתבעים - על מה פוצה התובע על ידי הוועדה משהוגדרה ההסכמה בין הצדדים עומדת לבחינה השאלה - האם הצהרת התובע בהסכם והמצגים שהציג תאמו את המציאות ובמילים אחרות עבור מה שולם לתובע הפיצוי על ידי הוועדה המקומית. כזכור, על החלקה שהייתה בבעלות התובע והופקעה על ידי הוועדה המקומית היו בנויים דירה וחנות. במסגרת ההליכים שהתנהלו בין התובע לבין הוועדה נחתם ביום 19.3.02 ההסכם (נספח יב' לתצהיר עו"ד יהושע) שבו נקבעו הכללים לתשלום הפיצוי לתובע מאת הוועדה. באותה הודעה על הסדר פשרה נכתבו הדברים הבאים: "בית המשפט ימנה שמאי מקרקעין, אשר יישום את שווי זכויות המשיב ואת פיצויי ההפקעה המגיעים לו, לרבות דמי פינוי, שווי דיור חלוף, הוצאות ומע"מ..." (סעיף 2). הערכת שווי הזכויות, כך נקבע, תיעשה, על בסיס מספר הנחות ובהם כי התובע זכאי לפיצויי הפקעה מלאים בצירוף דמי פינוי הוצאות ומע"מ (סעיף 4 (א')). עוד נקבע באופן מפורש כי: "בקביעת גובה הפיצויים לא יובאו בחשבון שווי הזכויות אותן קיבל המשיב, אם בכלל, במסגרת תכנית בנין עיר 2496א' ותכנית האיחוד והחלוקה שנערכה במסגרתה, לרבות זכויות נוספות להן טוען המשיב [התובע]" בהמשך הדברים התייחסו הצדדים שוב ליחס שיש בין הפיצוי המשולם לתובע מהוועדה המקומית לעומת זכויותיו כלפי הבעלים האחרים במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה ונכתבו הדברים הבאים: "בסכום הפיצויים אותו יפסוק בית המשפט לא יהיה כדי לפגוע בכל זכות או תביעה שיש או שיהיו למשיב [התובע] כנגד המבקשת או כנגד צדדים שלישיים אחרים, אם יהיו, בקשר לזכויות החוקיות אותן זכאי היה המשיב לקבל במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה בתב"ע 2496 א' בעין או בתשלומי איזון, אם היה זכאי לקבל. מוסכם כי הפיצויים אותם יקבל המשיב בהליך דנן כוללים את פיצויי ההפקעה בגין החלקה והנכס (חנות + דירה) המבונה עליה בלבד, ללא קשר לזכויות הבניה." (סעיף 4 ה' - ההדגשה שלי - א.ד.). שני הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות מטעמם לשמאית אשד, שמונתה על ידי בית המשפט: חוות דעתו של מר אלירם באשר מטעם התובע (נספח יג') וחוות דעתו של שמאי הוועדה מר סם רובל (נספח יד'). לאחר מכן הוגשה חוות דעתה של השמאית אשד (נספח טו). מתוך חוות הדעת עולה כי השמאית ריכזה את העובדות והעקרונות המוסכים לשמאות וביניהם כללה את המשפט הבא: "בקביעת גובה הפיצויים, אין להביא בחשבון את שווי הזכויות אותן קיבל מר אליאסזדה במסגרת תכנית 2496א' " (סעיף 8.5 לחוות הדעת). בהמשך חוות הדעת מבהירה שוב השמאית כי "הפיצויים הראויים מתייחסים לחנות ולדירה ואינם מכילים כל אלמנט הקשור לזכויות בגין הקרקע, המוקצות לבעלים במסגרת איחוד וחלוקה" (סעיף 10.1.8). פירוט הפיצוי כפי שהוא מופיע בסעיף 10.3 לחוות דעת השמאית אשד מבחין בין הפיצוי לחנות, לדירה וההוצאות הנלוות. הערכת הפיצוי לדירה נעשתה על בסיס של 2,000-2,100 דולר למטר בעוד שלחנות המדובר ב- 4,250 דולר למטר. לשמאית נשלחו שאלות הבהרה ובתשובותיה היא כתבה בהתייחסה לטרוניה מדוע לא כללה במסגרת החישוב שערכה את החצר כי הצדדים קבעו כי "זכויות התמורה בגין המגרש עצמו מוקצות לבעלים במסגרת תב"ע לאיחוד וחלוקה". בהמשך הדברים היא מתייחסת לטענה אחרת ומציינת כי: "למשיב הוקצו זכויות בגין חלקתו בהליך של איחוד וחלוקה במסגרת תוכנית 2496א'. הליך זה הינו בד"כ הליך חלופי להפקעה ולא הליך נוסף - רכישתה של קרקע לצ"צ יכולה להיעשות או בדרך של הפקעה או בדרך של הקצאת זכויות בתכנית לאיחוד וחלוקה. אי לכך, לא ברורה לי שאלתך בדבר הפיצויים בגין הפקעת החלקה. אם המשיב סבור שהיקף הזכויות המוקצה לו אינו מספק, פתוחה בפניו הדרך להתנגד או לתבוע פיצוי, ע"פ הוראות החוק." השמאית אשד הוזמנה על ידי הנתבעים לחקירה בבית המשפט. היא נשאלה בהתייחס לשווי הבסיסי של ערך מטר לדירה, שנקבע על ידה ב- 2,000 או 2,100 דולר למטר כמה מהווה מרכיב עלויות הבניה. היא השיבה כי לא נדרשה לכך במסגרת חוות הדעת אך סדר הגודל הוא של 40-50 אחוז (עמ' 5, ש' 19-20). באשר לחנות היא ציינה כי מרכיב הקרקע גבוה יותר ולכן מתוך אומדן גס היא מעריכה שם את שווי עלויות הבניה ב- 25%. עוד היא הבהירה כי הערכתה את השווי התייחסה לשווי נכס בנוי (עמ' 6, ש' 9-10). בתשובותיה לבאת כוח התובע היא נשאלה האם נכללו במסגרת הערכתה זכויות הבניה שהיו קיימות בחלקה הישנה. היא השיבה: "לחלוטין לא, זה לב העניין... הציגו בפני הסכם שעל פיו אני התבקשתי לנתק את שני הנושאים האלה ולהתחשב אך ורק בפיצויי ההפקעה בגין שני הרכיבים הבנויים ולא התייחסתי לזכויות בנייה ככל שהיו בחלקת המקור שנכנסה להליך של איחוד וחלוקה". (עמ' 7, ש' 8-11). בהמשך לתשובותיה נשאלה שוב השמאית על ידי בית המשפט האם הערכת השמאות שעשתה התייחסה למבנים או גם לקרקע והיא השיבה שהתייחסה גם לשווי הבניה וגם לרכיב הקרקע שנמצא במבנים (עמ' 7, ש' 16). היא הסבירה את הדברים כך: "שווי מטר מרובע בנוי מורכב משני אלמנטים עיקריים: שווי רכיב הקרקע ושווי הבניה עצמה, כמה עולה לבנות את זה. הסך הכל של שניהם לפעמים מוסיפים רווח יזמי אבל זה לא המקרה נותנת שווי מטר מרובע בנוי, מכיל את שני הרכיבים האלה, אבל החלקה הזאת בטרם ההפקעה, כמה שנים לפני ההפקעה אושרה לגביה תוכנית איחוד וחלוקה שעל פיה מקבל התובע זכויות באותה תוכנית. זכויות שהשווי הרבה יותר גבוה מהשווי הקודם, כך קורה בדרך כלל בתוכניות מהסוג הזה. המצב ערב פרסום ההפקעה היה שהתובע היה כלול בתוכנית איחוד וחלוקה שעל פיה היה זכאי לזכויות שווי מסויים והנה הגיעה ההפקעה בפועל שעל פיה נדרש למסור את החזקה בנכס שלו ואני התבקשתי לחשב את אותו רכיב של פיצויי הפקעה שמיוחס לשני האלמנטים האלה בלבד. " (עמ' 7, ש' 18-25). לאחר מכן השיבה השמאית כי ככל שלא היה מוגש לה הסכם הפשרה, כפי שהוגש, הייתה מחשבת את שווי הבניה - הבלוקים ואת מחיר הקרקע הייתה קובעת לפי עקרון השימוש המיטבי ומעריכה את הניצול העתידי של הקרקע על רקע התוכנית. היא הבהירה כי לא בדקה זכויות עתידיות אלה ולא כללה אותן במסגרת השמאות וכי במסגרת מרכיב המקרקעין בהערכה שעשתה היא לא התייחסה לשימוש המיטבי אלא רק לפיצוי הפקעה על המבנים. התובע סבור בהתבסס על האמור בחוות דעתה של אשד, בהסכם הפשרה ובהגיון הדברים הנשען על הוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבניה כי הפיצוי ששולם לו אפוא הוא זה שהצהיר עליו בפני הנתבעים. לטענתו קיבל פיצויי הפקעה תמורת הנכס הבנוי מאת הוועדה והוא זכאי לקבל את שווי זכויותיו בחלקה החדשה מאת הנתבעים. עמדתו היא כי כפי שאמרה השמאית אשד מרכיב הקרקע הכלול במסגרת הפיצוי ששולם על ידי הוועדה אינו מתייחס לשימוש המיטבי בקרקע אלא רק המרכיב הנדרש לצורך הערכת שווי השיכון החלוף שלו זכאי התובע. שווי זה לא הוערך כפי שמעריכים קרקע לצורך מתן פיצוי וההערכת השמאית לגבי פיצויי ההפקעה כלל לא התייחסה לזכויות הבניה, למיקום בחזית המסחרית של רחוב יפו. עמדה זו עולה גם מעדותו של עו"ד יהושע (ר' עמ' 47, ש' 13-20) שלפיה התובע לא קיבל פיצוי עבור הקרקע אלא עבור הדיור החלוף וכי ככל שהערכת דיור זה הצריכה גם התייחסות לשווי הקרקע הנתון לאותו שטח מבונה עדיין המדובר בפיצויי הפקעה (בעניין זה יש כדי להבהיר את הדברים שצוטטו על ידי הנתבעים בסיכומיהם מספר שורות לפני כן בפרוטוקול). טענה חלופית שמעלה התובע היא ככל שמדובר בטעות - הרי שהנתבעים ידעו כי הוא מקבל פיצוי הפקעה מהוועדה המקומית וככל שלא לקחו בחשבון כי העירייה עשויה לדרוש מהם לשפות אותה על פיצויי ההפקעה יש כאן לכל היותר טעות בכדאיות העיסקה. הנתבעים טוענים כי התובע פוצה על ידי הוועדה לא רק עבור המבונה על הקרקע אלא גם עבור הקרקע עצמה וזאת בניגוד למידע שמסר. הם למדים זאת מעדותה הברורה לדעתם של השמאית אשד וכן מחוות דעת של השמאי מטעמם. מתוך העדות נסמכים הנתבעים על כך שהשמאית העריכה את שווי עלות הבניה בפחות ממחצית ומכאן שהתמורה שקיבל התובע מכוח ההסכם עבור ערך הקרקע היא למעלה ממחצית ההערכה. לפיכך, טוענים הנתבעים כי התובע הטעה אותם ובהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים הכללי") הם היו זכאים לבטל את החוזה כפי שעשו. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי זכות הביטול שלהם אינה נשענת על השאלה האם התובע ידע או לא ידע כי המידע שנמסר לנתבעים הוא מטעה וכי גם אם לא הייתה כוונה להטעות את הנתבעים וכי בזמן אמת סברו התובע או בא כוחו כי הפיצוי ששולם להם על ידי הוועדה לא כלל את רכיב הקרקע אין הדבר משליך על טענת ההטעייה שלהם שכן כל טעות מוסבת מהווה הטעיה ללא צורך להתחקות אחר מצב דעתו של המטעה. אף שניתן להיווכח כי קיימת חפיפה מסוימת בין התשלום ששולם לתובע על ידי הוועדה לזה שאמור להיות משולם לו על ידי הנתבעים מכוח ההסכם לא מצאתי כי אותה חפיפה מקימה את ההטעייה הנטענת. הצדדים נמנעו מהגדרות ברורות בהקשר זה למרות שהשאלות עמדו לפתחם ושני עורכי הדין בחרו בניסוח שנבחר. עם זאת, וכפי שתארתי לעיל, מתוך המשא ומתן שקדם להסכם וכן מתוך ההסכם עצמו עולה כי אף שלא נמסרה לנתבעים חוות הדעת של אשד הרי שקביעותיה נמסרו במסגרת מכתביו של עו"ד יהושע ולרבות כי התייחסה לשטח הנכסים המבונים וכללה פיצויי הפקעה מלאים לרבות פיצוי עבור דיור חלוף. ההנחה של הנתבעים כי פיצוי כזה עבור דיור חלוף אינו אמור לכלול את מרכיב הקרקע, כפי שעשתה השמאית אשד בפועל, אינה מקובלת עלי ומשהצהיר התובע כי קיבל פיצויי הפקעה מלאים, שכוללים גם דיור חלוף, עבור הנכס המבונה - להבדיל מהזכויות במקרקעין - אין נלמד מכך שהפיצוי שקיבל אינו יכול לכלול גם את החלק היחסי בערך הקרקע (ללא הערכת הזכויות הנובעות משימוש מיטבי שלה) המתייחס לנכס המבונה שבגינו ניתן אותו דיור חלוף וזאת להבדיל משווי הזכויות בה והניצול הפוטנציאלי שלה. מכאן, נובעת אפוא המסקנה כי התובע לא הטעה את הנתבעים ואין בסיס לטענתם כי היו זכאים לבטל את החוזה. יובהר, אין משמעות הדבר כי הנתבעים לא טעו ויתכן כי אכן הנתבעים סברו אחרת ואולם מכאן ועד הקביעה כי התובע הטעה או רימה את הנתבעים או הציג בפניהם מצגים כוזבים כנטען המרחק רב. האם החוזה בוטל כדין למעלה מן הצורך אתייחס גם לשאלות הנוספות. השאלה הראשונה היא האם מימשו הנתבעים את זכות הביטול של החוזה. התובע טוען כי הנתבעים מעולם לא ביטלו את ההסכם ולא טענו לבטלותו וזאת עד שהועלתה לראשונה טענה זו בבקשת הרשות להתגונן. הוא מפנה לכך כי חוות דעתה של השמאית אשד הייתה בידי הנתבעים לכל המאוחר במהלך ההליך שהתנהל בפני השמאי פן בשנת 2006 אך הנתבעים לא ביטלו את ההסכם בטרם מתן שומת פן אלא המתינו עד לקבלת השומה. גם לאחר מכן ואף שעו"ד שמחיוף טען כי מדובר בפיצוי כפל לא נאמר דבר על ביטול ההסכם או על כוונה לעשות כן (ר' מכתבו של עו"ד שמחיוף מיום 1.12.08 - נספח נט'). לטענת התובע לא נמסרה הודעה על ביטול החוזה תוך פרק זמן סביר כפי שקבוע בסעיף 20 לחוק החוזים הכללי והוא מפנה לפסיקת בית המשפט העליון שהתייחסה לשאלה מהו זמן סביר. במקרה זה לא רק שהביטול לא נעשה תוך זמן סביר אלא הנתבעים המשיכו בהליכי קביעת השמאות בפני השמאי פן ואף לאחר שזו התקבלה לא טענו דבר לעניין בטלות ההסכם. הנתבעים טוענים כי די בהודעה שנמסרה במסגרת בקשת הרשות להתגונן וכן כי הביטול נעשה בהתנהגות. הם מפנים לכך כי בשנת 2006 במהלך הדיונים שהתקיימו אצל השמאי פן הובאה לידיעתם חוות הדעת של השמאית אשד ואז התברר כי המצג היסודי שיצר התובע לא נכון ומטעה. הנתבעים מפנים לכך שעוד בהליכים שהתנהלו מול השמאי פן הם התריעו על ההטעיה שהתרחשה אך בד בבד ובטרם יבטלו את ההסכם הציעו לתובע לתקן את הטעות היסודית ולהפחית מהסכום את אותו מרכיב שיוצר את כפל הפיצוי. התובע דחה הצעה זו אך היה ברור לשני הצדדים כי ללא התיקון המוצע ההסכם מבוטל. בסיכומיהם מפנים הנתבעים להתנהגות התובע שפנה לראשונה בדרישה לקיום ההסכם רק שנתיים לאחר מתן חוות הדעת של השמאי פן והתנהגות זו על רקע הצהרותיו הקודמות לקיומם של הפסדים הנגרמים לו מהעיכוב בהתקדמות החוזה לא יכולה ללמד אלא על כך שהצדדים זנחו את ההסכם הלכה למעשה וכי הוא בוטל בהתנהגות הנתבעים באופן ברור. כך למדים הנתבעים גם מכך שעו"ד יהושע המתין לראות את תוצאות הליך פירוק השיתוף כ'תנא דמסייע' לעמדתם שכן ככל שלא היה ההסכם מבוטל מה החשיבות שהייתה להמתנה זו. בתצהירו ובעדותו התייחס עו"ד יהושע לפער הזמנים בין מועד מסירת חוות דעת השמאי פן לידיו שהייתה לדבריו בחודש פברואר 2007 לבין הפניה אל הנתבעים. הוא הסביר כי לא פעל לגביית הסכום המוסכם משום שהמתין לראות האם יוכל לגבות אותו מתמורת מכירת המקרקעין במסגרת הליך כינוס נכסים. בחודש אפריל 2008 כאשר הוא נוכח שהדרך למכירת המקרקעין עוד ארוכה הוא סיכם עם התובע כי יפעל למימוש ההסכם ולא ימתין. לדבריו באותה תקופה היה מצוי בשלבים של מעבר למשרד חדש ולכן טיפל רק בתיקים בדחופים ולא בגביית הכספים מהנתבעים הגם שהיה בקשר כל אותו זמן עם עו"ד שמחיוף ועם מר אריה גולובנציץ'. ביום 6.10.08 לאחר שהתפנה שלח לעו"ד שמחיוף מכתב תזכורת (נספח נז) ולאחריו נפגשו השניים. הוא שב ופנה ביום 1.12.08 ולאחר מכן התקיימו פגישות נוספות ונשלחו מכתבים נוספים והתביעה הוגשה. עו"ד שמחיוף כתב בתצהירו כי לאחר שקיבל את פנייתו של עו"ד יהושע בחודש אוקטובר 2008 הוא הודיע לו כי נוכח התרמית שהייתה במצגים ברור מאליו כי ההסכם בין הצדדים בטל וכי הנתבעים אינם מוכנים לשלם לתובע פיצוי ודורשים בכל מקרה לקזז את הסכום שקיבל התובע מהעיריה עבור זכויותיו בקרקע מהסכום שאותו הוא דורש לקבל. הוא מזכיר כי לאחר שנמסר לו אז כי שווי הבעלות בקרקע שנכלל במסגרת הדיור החלוף ששולם לתובע על ידי הוועדה הוא 104,800 דולר הוא הציע כי לפחות תיעשה הפחה של סכום זה (נספח 54 לתצהירו). עם זאת, הוא מדגיש כי מדובר בהצעה שניתנה לצרכי פשרה ומשא ומתן ולא ויתור על הטענות. על המבקש לנצל את זכות הביטול למסור הודעה ברורה וחד משמעית על כך (ר' סעיף 20 לחוק החוזים, ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי, עמ' -363 - 362 (2005)). בהתאם לסעיף 60 (א') לחוק החוזים הכללי - הודעה ניתנת בדרך המקובלת בנסיבות העניין והמבחן לדעתה של פרופ' שלו בספרה הנ"ל הוא מבחן אובייקטיבי. ניתן לבטל חוזה בהתנהגות אך "בתנאי שההתנהגות היא כזו המלמדת בצורה חד משמעית על כוונתו של הצד לבטל את החוזה, ובתנאי שהתנהגות זו הובאה לידיעת הצד השני" (ר' ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד נ' פרופ' צבי ציגלר, פ"ד מט (1) 369, 391 (1995) וההפניות שם). הודעה על הביטול לא ניתנה עד להגשת הבקשה לרשות להתגונן ואיני מקבל את העדויות לפיהן ניתן היה ללמוד על הודעה כזו מתוך התנהגות הצדדים. אין חולק כי הנתבעים ידעו על ההטעיה, לשיטתם, עוד במהלך שנת 2006; התייחסו אליה בפנייתם אל השמאי פן בבקשה שיפחית את השומה לאור קיומו של כפל פיצוי אך בחרו למרות זאת שלא לנקוט בהליך ברור של ביטול החוזה. יובהר אין המדובר בצדדים שאינם מודעים לזכויותיהם אלא בתאגידים ואנשי עסקים המעורים היטב בתחום הבנייה ובמי שנעזרו בעורך דין שהוא מהותיקים והמנוסים בתחום זה. איני סבור כי ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים לאחר שהתגלה לנתבעים דבר ההטעיה מבחינתם כהודעה על ביטול החוזה אלא ההיפך מכך. אף שהנתבעים טענו כנגד התנהגות התובע הם לא נקטו כל צעד אקטיבי למעט זה שלא מילאו אחר ההסכם, דבר שלא התבקשו באופן מפורש לעשות. הם לא הודיעו דבר בצורה ברורה בעל פה או בכתב ואני מתקשה להסתמך על תצהירו של עו"ד שמחיוף בנקודה זו נוכח הזמן שחלף מאז ובהינתן כי במהלך המשא ומתן תיעדו הצדדים כל שלב וכל מפגש. כך גם איני סבור כי השיהוי בפנייתו של עו"ד יהושע בדרישת התשלום יכול לבטא על הסכמתו או ידיעתו כי ההסכם בוטל על ידי הנתבעים בין שהמדובר בסיבות טכניות ובין שהמדובר בשיהוי שנבע מסיבות אחרות. זאת ועוד לא ניתן לראות בהתעניינות עו"ד יהושע בהתקדמות הליכי פירוק השיתוף כהודאה מצדו שההסכם בטל. בעניין זה הסביר עו"ד יהושע שסבר כי לנתבעים יהיה קל יותר לשלם את הסכום המוסכם לאחר שהנכס יימכר וייכנס כסף לשם כך ולא ניתן לומר כי הסבר זה אינו מתקבל על הדעת (עמ' 62, ש' 19-20). זאת ועוד, בהינתן כי התקופה שחלפה עד להגשת התביעה ולהגשת הבקשה לרשות להתגונן ממנה ניתן היה להבין כי הנתבעים טוענים לביטול החוזה היא תקופה שנמשכה מספר שנים - לא ניתן לראות בפרק זמן זה - פרק זמן סביר וזאת בשים לב לטיב העסקה, מהות החוזה, סוג הפגם בכריתה ונסיבות אחרות (שלו, שם, עמ' 366; ע"א 5806/02 אריאל ארביב נ' יעקב קרני, (פורסם במאגרים, 22.4.04); ע"א 6094/03 זאב שמעון בע"מ נ' שאול בוקריץ, (פורסם במאגרים, 22.3.05)). הנתבעים טוענים בהקשר זה כי התובע לא הוציא הוצאות, לא נגרם לו נזק וכי יכול היה להניח כי ההסכם בטל משהנתבעים סרבו לקיים את הוראותיו ואולם זה אינו המבחן היחידי. במקרה זה שבו השהו הנתבעים את השימוש בזכות הביטול, ככל שהייתה להם, משך תקופה העולה על שנתיים יש כדי לחרוג מהסביר בהינתן טיב, העיסקה, מהות החוזה וסוג הפגם. התנהגות זו יש בה כדי לבטא כי אף שהנתבעים סברו שיש להם עילת ביטול החליטו שלא להשתמש בזכות זו משיקוליהם שלהם והיעדר טענה להסתמכות על כך מצד התובע אינה מאיינת את החובה החוקית להשתמש בזכות הביטול בתוך פרק זמן סביר בנסיבות העניין. לפיכך, גם אם ניתן היה לקבוע כי הנתבעים הוטעו כאמור לעיל - משלא ניתנה הודעה על ביטול החוזה בתוך פרק זמן סביר הרי שלא ניתן לראות את החוזה ככזה שבוטל כדין. האם אכיפת ההסכם אינה צודקת בנסיבות העניין טענה חלופית שהעלו הנתבעים לטענתם בדבר בטלות החוזה היא כי אכיפת החוזה בנסיבות המפורטות הינה בלתי צודקת. בהקשר זה הם נשענים על סעיף 3 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תש"ל - 1970 (להלן: "חוק התרופות"). עמדת הנתבעים היא שקשה להעלות על הדעת אכיפה יותר בלתי צודקת מאשר האכיפה דנן. האכיפה מעניקה לתובע כפל פיצוי בגין אותן זכויות ומעמידה את הנתבעים בכפל תשלום; האכיפה תעניק "פרס" למי שליווה את כריתת החוזה בהטעיה מצדו; יש לזקוף לחובת התובע את ההתמהמהות בשל הריבית החריגה שקבועה בהסכם לפיגור בתשלום. כל אחד מאלה והצטברותם יחד, כך טענת הנתבעים, מצדיקה את אי אכיפתו של ההסכם. התובע משיב לטענה זו בטענה כי שווי החלקה הכפיל את עצמו מאז התקיים המשא והמתן ולכן לנתבעים לא נגרם כל נזק ואין כלל מקום לדבר על אכיפה בלתי צודקת. התובע הפנה בעניין זה להצעות שקיבלו כונסי הנכסים של החלקה לרכישתה בסכום העולה על 4 מיליון דולר בעוד שהערכת השמאי פן עומדת על 2.85 מיליון דולר. הערכה נוספת, כך טענת התובע, שנערכה על ידי השמאי אנגלהרט לבקשת כונסי הנכסים העריכה את השווי ב- 16.5 מיליון ₪ ומוזכרים סכומים גבוהים בהרבה. עוד טוען התובע, אף אם בהקשר אחר, כי לא הוכח שהנתבעים אכן חשופים לכפל התשלום ולהשבה כלפי הוועדה המקומית והם לא שיפו אותה למרות הדרישה. עיון בפסיקת בית המשפט העליון מעלה כי השימוש שמנסים הנתבעים לעשות בסייג לאכיפה אינו בהכרח מתאים ועניינו מקום בו נאלץ הצד הנפגע להסתפק בתרופה אחרת שאינה אכיפה - למשל פיצוי כספי - מקום בו הופר החוזה וזאת כאשר אכיפה, בניגוד לתרופות האחרות, אינה צודקת בנסיבות העניין. למרות זאת נקבע כי בנסיבות מיוחדות ניתן להימנע מאכיפת חיוב כספי (השווה ע"א 254/86 יוסף ניניו נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד מב (1) 1, 3 (1988); ע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ נ' אדלר פ"ד נד (1) 817, 839 (2000)) אף שאפשרות זו אינה נקייה מספקות (ר' ע"א 10576/06 בזק בינלאומי בע"מ נ' תדיראן בע"מ, (פורסם במאגרים, 12.8.09)). מכל מקום המדובר במקרים נדירים ואין משמעות הדבר בהכרח כי ניתן לפנות לסייג האכיפה הבלתי צודקת בהתאם לסעיף 3 (4) לחוק התרופות כתחליף למחדל שנפל במסירת הודעה על ביטול החוזה מקום בו הנפגע מההפרה נמנע מלממש את זכותו לבטל את החוזה. אחד הנימוקים לכך שהאכיפה אינה צודקת הוא כי התובע השתהה בהגשת תביעתו. איני סבור כי ניתן לזקוף לחובת התובע את השיהוי בהגשת התביעה. הנתבעים התחייבו בחוזה לשלם לתובע סכום מסוים במועד מסוים. התחייבות זו אינה תלויה אך ורק בקבלת דרישה אלא מוטלת על הנתבעים ללא קשר לדרישה שיקבלו. מכאן שלא ניתן לקבוע כי בשל השיהוי שנפל בהגשת התביעה או בהפניית הדרישה מקום בו הוראות ההסכם ברורות ועל הנתבעים החובה למלא אחריהן הפכה אכיפתו של החוזה בלתי צודקת וזאת במיוחד מקום בו הכספים שהיו אמורים להיות משולמים על ידי הנתבעים לתובע נותרו בידיהם (ר' הערתו של כב' השופט א' ברק (כתוארו אז) בע"א 527/89 מאג'ד רבאח נ' קיבוץ נחשולים, אגודה שיתופית חקלאית, פ"ד מו (1) 375 (1991)). כך גם באשר להיבטים האחרים של חוסר הצדק שהנתבעים טוענים להם. ספק אם הוכח כי אכן מדובר בתשלום כפול וספק אם ניתן לקבל את עמדת הנתבעים כי הוטעו או רומו וזאת על רקע מכלול הנסיבות והרצון של שני הצדדים להימנע מהתדיינות משפטית בכל הנוגע לזכויות התובע ולמה שאירע להן בעת שאושרה תוכנית האיחוד והחלוקה. חישוב הסכום והריבית בכתב התביעה מפרט התובע את רכיבי התביעה: סכום השמאות - 256,500 דולר לפי השער של הדולר ביום 22.12.06 - 4.186 ₪ לדולר - 1,073,709 ₪; שכר טרחת עורך דין הקבוע בסעיף 14 (ה') להסכם לפי אותו שער - 48,348 ₪ וחיוב ריבית הפיגורים לפי סעיף 16 (ב') להסכם - בשיעור של 1.5% לחודש מיום 22.12.06 שהצטבר עד למועד הגשת התביעה לסכום של 403,940 ₪ וכן סכום חודשי של 16,831 ₪ לכל חודש החל מיום 22.12.08. התובע מבקש לפסוק לו את הסכום האמור. הנתבעים טוענים כי יש להפחית את הריבית שנקבעה (ריבית מצטברת בגובה של 1.5% מדי חודש) שכן המדובר בשיעור ריבית גבוה וחריג שהוסיף וניפח את סכום החוב הנטען וזאת לנוכח השיהוי הרב שדבק בהגשת התביעה. עמדתם היא כי התנהגות התובע וההמתנה שהמתין עד להגשת התביעה היא התנהגות שלא בתום לב. הם מבקשים לראות בעניין זה פיצויים מוסכמים ומבקשים להפחית את הפיצוי במסגרת סמכות ההפחתה של בית המשפט בהתאם להוראות סעיף 15 (א') לחוק החוזים תרופות. עוד חולקים הנתבעים על אופן חישוב תרגום הסכום המגיע בדולרים לשקלים. עמדת הנתבעת מס' 1 היא כי יש לחשב את סכום התביעה לפי שער הדולר במועד הגשתה. הנתבעים מס' 2-3 מפנים לכך שבהסכם נקבע כי יש לערוך את החישוב לפי שערו היציג של הדולר ביום התשלום בפועל. מועד התשלום לפי ההסכם הוא בחלוף 30 יום ממועד מתן שומת השמאי המוסכם (סעיף 15 (א')). ההסכם בין הצדדים קובע כי כל התשלומים החלים על הרוכשים מכוחו ואשר נקבעו בדולרים ישולמו בשקלים לפי השער היציג של דולר ארה"ב ביום התשלום בפועל (סעיף 14 ז'). עוד קובע ההסכם כי בכל מקרה של פיגור בביצוע התשלום החל על הנתבעים ישלם כל צד מהנתבעים, המפגר בביצוע התשלום, לפי חלקו 'ריבית דולרית חודשית המצטברת על קרן החוב מדי חודש, בשיעור של 1.5% על כל סכום שבפיגור'. מתוך ניסוח ההסכם נלמד כי כל עוד לא מבוצע התשלום הרי שהמדובר בחיוב דולרי שאין לתרגמו לשקלים. לפיכך החיוב הדולרי המקורי, 266,500 דולר, יערך על בסיס שער הדולר היציג הידוע במועד התשלום. באשר לריבית הפיגורים הרי שזו תצטבר לקרן הדולרית בכל חודש והסיכום הכולל של הקרן וריבית הפיגורים יחושבו לפי השער הידוע במועד התשלום. אשר לטענת הנתבעים כי יש להפחית את גובה הריבית המוסכמת וזאת בהינתן כי מדובר בפיצוי מוסכם מצאתי כי אין לקבלה. סעיף 15 לחוק החוזים התרופות עוסק בפיצויים מוסכמים וקובע כי: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." הקביעה כי שיעור הריבית הדולרית המצטברת לקרן במקרה של איחור בתשלום 'איננה עומדת בכל יחס סביר לנזק שניתן לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה', אינה נשענת במקרה זה על דבר. הנטל להראות כי הפיצוי המוסכם אינו משקף יחס סביר לנזק שניתן לצפותו בעת הכריתה מוטל על הנתבעים (ר' ג' שלו, י' אדר, דיני חוזים - התרופות 507 (2009)). המעט שניתן לומר הוא כי לא עמדו בנטל זה ולא הראו את היחס בין השיעור שנקבע לשיעור המקובל בעת כריתת החוזה (השווה ע"א 1266/08 מגדל חברה לביטוח נ' הארגון למימוש האמנה על ביטחון סוציאלי ישראל גרמניה, (פורסם במאגרים, 18.7.11) פסקה 80; ע"א 9348/09 ליבו נכסים והשקעות נ' לשם, (פורסם במאגרים, 28.6.11) פסקה 8); ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות נ' פרידמן, פ"ד מז (5) 257, 263 (1992)) או כי יחס כזה אינו עומד בכל יחס סביר לנזק שניתן לראותו מראש בעת הכריתה. מכאן שאין מקום להפחתת הריבית כנטען על ידי הנתבעים. סיכום אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום בשקלים חדשים השווה ל- 266,500 דולר ארה"ב בתוספת ריבית חודשית מצטברת בגובה של 1.5% החל מחלוף 30 יום ממועד מתן חוות דעת השמאי פן (הסכום כולל את עלות רכישת המקרקעין וכן את שכר טרחת עורך הדין (בהתאם לסעיף 14 (ה') להסכם). הריבית תצטבר בכל חודש לקרן הדולרית ולריבית שהצטברה עליה. הסכומים האמורים (הקרן והריבית) ישולמו על ידי הנתבעים בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי באי כוח הנתבעים בהתאם לשער הדולר הידוע במועד התשלום. החיוב בסכום יחול בנפרד וזאת בהתאם לאמור במבוא להסכם: הנתבעת מס' 1 תישא ב - 38/58; הנתבע מס' 2 ב- 10/58 והנתבע מס' 3 ב- 10/58. התשלום יבוצע בכפוף לאמור בסעיף 15 להסכם ולהתחייבות עו"ד יהושע המצויינת שם. הנתבעים ישלמו לתובע שכר טרחת עורך דין בסכום של 100,000 ₪ וכן את הוצאות המשפט שהוציא כפי שישום אותן הרשם. סכומים אלה ישולמו על ידי הנתבעים בנפרד בהתאם לחלקם כמפורט לעיל. בעלותמקרקעיןמקרקעין משותפיםקניית קרקעות / מגרשים