מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול הסכם מכר עקב סירוב לפנות את הדירה: א. רקע עובדתי 1. תביעה לאכיפת הסכם מכר מיום 26.11.08, שנחתם בין המבקש לבין המשיב 1 בנוגע לדירה ברחוב אבן גבירול 85 בתל אביב, הידועה כגוש 6215, חלקה 251, תת חלקה 9 (להלן: "הדירה") ולסילוק ידו של המשיב 2 מן הדירה. הדירה הינה בבעלות המשיב 1 (להלן: "משה"), אך מוחזקת בידי המשיב 2, אחיו של המשיב 1 (להלן: "חיים"; נסח טאבו צורף כנספח 4 לתצהיר המבקש). חיים סירב להתפנות מן הדירה, וביטל הסכם קודם לפינוי הדירה שנחתם בינו לבין המבקש ואחיו ביום 17.8.08. נוכח סירובו של חיים לפנות את הדירה, הודיע משה על ביטול הסכם המכר, מכוח הוראה בהסכם שהתירה לו לבטלו במקרה שכזה. משה וחיים גם טוענים כי המבקש הפר את התחייבויותיו על-פי שני ההסכמים דלעיל. השאלה העומדת להכרעה הינה, אפוא, האם היו משה וחיים רשאים לבטל את ההסכמים שחתמו עם המבקש. 2. המבקש עוסק בתיווך נדל"ן, ומשרדו נמצא בסמוך לדירה. מספר חודשים לפני חתימת הסכם המכר, הביע המבקש את רצונו לרכוש את הדירה ויצר קשר עם חיים ועם משה (הצדדים חלוקים בשאלה מי יזם את הקשר, אך אין לכך כל רלבנטיות לענייננו). חיים, המתגורר בדירה עשרות שנים, הסכים לעסקה המתגבשת בין המבקש לבין משה, אך התנה את פינוי הדירה בקבלת חלק מן התמורה. חשוב להבין את הרקע לדרישה זו, שהתקבלה על ידי אחיו משה ועל ידי המבקש. הדירה היתה שייכת בעבר לאמם של חיים ומשה. מספר שנים לפני מותה העבירה האם את הדירה במתנה למשה (עמ' 37). האם וחיים הוסיפו להתגורר בדירה יחדיו, ומשה, שהוא רופא המתגורר בחו"ל, נתן רשות לאחיו להוסיף ולהתגורר בדירה גם לאחר מות האם בשנת 2007. משה לא היה מוכן להוציא את אחיו מן הדירה בניגוד לרצונו, הן בשל היחסים בין האחים, והן בשל העובדה שחיים אינו בריא בגופו ובנפשו, איננו מסוגל לדאוג לעצמו, אין לו מקום מגורים אחר והוא גם כנראה חסר-כל (ראה סעיפים 5 ו- 15 לתצהיר משה ונספח 7 שם). חיים מצוי כיום בהליכי פשיטת רגל, ולכן מיוצג בהליך זה על ידי המנהל המיוחד שמונה לנכסיו (צו כינוס נכסים ניתן ביום 13.7.10 בביה"מ המחוזי בת"א בתיק פש"ר 36994/03/10). משה מציין בתצהירו (סעיף 3) כי האם ביקשה ממנו לדאוג לחיים לאחר מותה, והורתה בצוואתה כי חיים יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה 15 שנים לאחר מותה (אף שהדירה לא היתה עוד חלק מרכושה). בעבר נעשו על ידי משה ניסיונות למכור את הדירה, אך הם נכשלו כולם בשל סירובו של חיים לפנותה, והעובדה שמשה לא היה מוכן להכריח את חיים לפנותה (סעיף 6 לתצהיר משה). 3. משה הבהיר למבקש מתחילת הדרך כי אין כל וודאות שחיים יפנה את הדירה, וכי הוא לא יפנה את חיים בניגוד לרצונו (סעיפים 6 ו- 11 לתצהיר משה). על רקע נסיבות אלה, אשר המבקש היה מודע להן היטב (ראה סעיף 6 לתצהירו ועדותו בעמ' 16), החליטו המבקש ומשה להחתים את חיים על הסכם בו יתחייב לפנות את הדירה. כפי שהסביר המבקש, משה חשב שאולי החתימה על הסכם תגביר את מחויבותו של חיים לפינוי (עמ' 16). לפיכך, נערך ביום 17.8.08 הסכם משולש בין המבקש, משה וחיים, לפיו הדירה תימכר למבקש תמורת 900,000 ₪, וכמחצית מן התמורה תועבר ישירות לחיים (סעיף 8 ונספח 1 לתצהיר המבקש; להלן: "ההסכם הראשון"). בסעיף 2 להסכם הראשון נקבע כי מתוך התמורה בגין הדירה: "הבעלים מייפה את כוחו של הקונה להעביר מתוך התמורה עבור הדירה ישירות למחזיק סך של 1/3 ממחיר המכירה ובתוספת 40,000$ לפי שער יציג ביום התשלום. סכומים אלו יופקדו בנאמנות אצל עו"ד ויועברו למחזיק עם ולאחר פינוי הדירה בפועל ומסירת החזקה לקונה". בסעיף 3 התחייבו האחים, זה כלפי זה, שעם ביצוע ההסכם לא יהיו להם עוד טענות איש כלפי רעהו, כולל טענות שהיו לחיים לגבי עיזבונה של האם. בעת חתימת ההסכם הראשון היו ברור לצדדים כי נדרש גם הסכם בין משה לבין חיים, שיאושר על ידי בית המשפט, שכן בין האחים התנהל בבית המשפט לענייני משפחה סכסוך בנוגע לירושת האם. לכן נקבע בהסכם הראשון כי ההסכם דלעיל יוגש לאישור בית המשפט (לענייני משפחה), ולצורך כך יגיע משה ארצה (סעיף 6). מן האמור לעיל עולה כי ההסכם הראשון כולל, למעשה, שני הסכמים נפרדים: האחד, הסכם משולש בין המבקש לבין משה וחיים למכירת הדירה של משה למבקש, ולפינוי הדירה על ידי חיים בתמורה לקבלת כמחצית מן התמורה; והשני, הסכם דו-צדדי בין משה לבין חיים, המסדיר את סכסוך הירושה שביניהם. 4. ביום 12.10.08, בעקבות חתימת ההסכם הראשון, הגישו משה וחיים בקשה לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב לאישור הסכם פשרה שנחתם על ידם ביום 7.10.08, הנוגע לירושת אמם, ובית המשפט אישר אותו ביום 17.12.08 (נספח 5 לתצהיר המבקש - להלן: "ההסכם השני"). ההסכם השני נחתם בין שלושת האחים (משה, חיים ושי), ונקבע בו, ככל שהדבר נוגע לענייננו, כי הם מסכימים שחיים יפנה את הדירה ושהיא תימכר, וכי מתוך תמורת המכר יקבל חיים שליש בתוספת 40,000 דולר. גם בהסכם זה נקבע כי הסכומים המגיעים לחיים "יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין שיערוך את הסכם מכירת הדירה, ויועברו לידי המחזיק חיים חיימוב, רק עם פינויה המוחלט של הדירה..." (סעיף 3). 5. ההסכם השני כולל הסכמה כללית למכירת הדירה ולפינויה, ולכן אין בו אזכור של ההסכם הראשון שנחתם עם המבקש. אך אין מחלוקת כי במועד בו נחתם ואושר ההסכם השני, נותר ההסכם הראשון על כנו (כך אישרו בעדותם המבקש בעמ' 19 ומשה בעמ' 38-39). משה העיד כי ההסכם השני נערך "על בסיס ההסכם הראשון" (עמ' 40). אולם עוד בטרם אושר ההסכם השני על ידי בית המשפט (ביום 17.12.08), חתמו המבקש ומשה ביום 26.11.08 על הסכם מכר מפורט וערוך כדין בנוגע לדירה (נספח 2 לתצהיר המבקש - להלן: "ההסכם השלישי"). ההסכם השלישי נערך על ידי עו"ד משה פריי, אליו פנה משה, בעוד שהמבקש לא היה מיוצג (עמ' 16). אך משה, המתגורר בחו"ל, ציין כי הוא לא ראה מעולם את עו"ד פריי, ומי שישב עם עו"ד פריי בפועל על עריכת ההסכם השלישי היה המבקש (עמ' 40). העובדה הבולטת למקרא ההסכם השלישי הינה שחיים - המחזיק בדירה והזכאי לקבלת מחצית מן התמורה בגין מכירתה - איננו צד להסכם זה, אף שהיה צד להסכם הראשון בדבר מכירת הדירה ובלעדיו לא ניתן לבצע את העסקה. יתר על כן, לא ניתן למצוא בהסכם השלישי אזכור כלשהו של ההסכם הראשון, ואף לא הוראה בדבר זכותו של חיים לקבלת מחצית מן התמורה, ולמצער התחייבות של הצדדים להעביר לו חלק מן התמורה בגין הדירה. לטענת חיים, נודע לו על חתימת ההסכם השלישי רק בדיעבד (עמ' 33 לעדותו). המבקש טען כי עו"ד פריי אמר שאין צורך לכלול את חיים בהסכם, שכן הבעלים והמוכר הוא משה, וקיימת הסכמה בין שני האחים בנוגע לחלוקת התמורה שתתקבל מן המכר (עמ' 23-24). משה אמר בעדותו דברים דומים (עמ' 40). אין לי ספק שלא היתה למשה, שהתרשמתי מיושרו וכנותו, כל כוונה לקפח את אחיו חיים ולגזול ממנו את חלקו בתמורה, מה גם שזכות זו עוגנה בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין. יתכן שהצדדים חששו להזכיר את ההסכם הראשון משום שלא דווח עליו לרשויות מס שבח. המבקש אמר כי אין הוא רואה בהסכם הראשון הסכם מכר (עמ' 23). אך קיימת חובה חוקית לדווח גם על זיכרון דברים למכירת דירה, ולכאורה נראה כי ההסכם הראשון ענה להגדרה זו, אם כי אינני רואה צורך להביע דעה מוגמרת בשאלה זו. מכל מקום, כפי שיובהר לקמן, הדרתו של חיים מן ההסכם השלישי - היא זו שהביאה בסופו של דבר לכישלון העסקה ולביטול ההסכם. למען שלמות התמונה יש לציין כי המבקש חתם, לטענתו עוד ביום 16.11.09, על הסכם למכירת זכויותיו בדירה לאדם בשם אליעזר כהן, והכוונה מן הסתם לזכויות לפי ההסכם הראשון, אף שלטענתו לא ראה במסמך זה הסכם מכר ולכן לא דיווח עליו לרשויות. בהצהרה שהגיש המבקש למס שבח (נ/2), נאמר כי ההסכם עם כהן נחתם ביום 26.11.08, שהוא המועד בו נחתם ההסכם השלישי עם משה. הסכם זה בוטל מאוחר יותר (המבקש בעמ' 26-27). 6. בהסכם השלישי נקבע כי התמורה עבור הדירה, בסך 900,000 ₪ (כפי שנקבע בהסכם הראשון), תשולם באופן הבא: "5.1.1 סכום של 90,000 ₪ ישולם במועד חתימת חוזה זה ויופקד בנאמנות בידי עוה"ד של משה עד חתימת משה על חוזה המכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, טפסי דיווח למס שבח ויפוי כח בלתי חוזר... 5.1.2 סך של 210,000 ₪ ישולם עד ליום 1.1.09 בכפוף לכך כי נתקבלו המסמכים כאמור ולאחר שנרשמה הערת אזהרה על פי הסכם זה... 5.1.3 היתרה בסך 600,000 ₪ תשולם במועד וכנגד מסירת החזקה בממכר. ...". אשר למועד מסירת הממכר נקבעו בהסכם ההוראות הבאות: "6.1 הצדדים מסכימים כי מועד המסירה של החזקה בממכר יהיה ביום המסירה. 6.2 החזקה תימסר לקונה במועד המסירה דלעיל כנגד תשלום מלוא התמורה למוכר ו/או הפקדתה בנאמנות בידי עוה"ד כמפורט בסעיף 4 לעיל. 6.3 על אף האמור לעיל מובהר בזאת כי הדירה תפוסה כיום על ידי אחיו של משה ואשר הגיע לסיכום עם משה בדבר פינוי הדירה עד ליום 1.1.09. היה ובכל זאת לא יפנה אחיו של משה את הדירה עד 1.1.09 ידחה מועד המסירה ולפיכך גם מועד ביצוע תשלום התמורה השני עד לפינוי בפועל ובלבד שמועד הפינוי לא ידחה למעלה מ-15 יום. 6.4 היה ולאחר 15 יום לא פונתה הדירה יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל הסכם זה בהודעה בכתב למשנהו. הצדדים יחתמו על כל המסמכים הנדרשים לביטול העיסקה, וכנגד חתימת המסמכים ומחיקת הערת האזהרה יושבו לקונה הכספים ששולמו עד לאותה עת". סעיף 1.1.3 להסכם קובע: "מועד המסירה: עד ולא יאוחר מיום 15.1.09". מכאן ברור כי הוסכם בין הצדדים כי במידה והדירה לא תפונה על ידי חיים עד ליום 16.1.09, יהיה כל אחד מהם רשאי לבטל את ההסכם. השאלה העיקרית השנויה במחלוקת בין הצדדים הינה האם זכות הביטול שניתנה לצדדים הופעלה על ידי משה בתוך זמן סביר, לאור השתלשלות העניינים שתפורט לקמן. 7. במועד חתימת ההסכם השלישי, העביר המבקש לבא-כוחו של משה סך של 90,000 ₪, בהתאם לאמור בסעיף 5.1.1 להסכם, וביום 10.12.08 נרשמה לטובת המבקש הערת אזהרה (סעיף 13 לתצהיר המבקש ונספח 4 שם). באותו יום, שבועות ספורים לפני המועד המיועד לפינוי הדירה, פנה עו"ד פריי למחזיק בכתב, וביקש ממנו לפנות את הדירה עד ליום 1.1.09. במכתבו ציין כי הדירה נמכרה (נספח 7 לתצהיר המבקש). אין כל ראיה לכך שחיים ידע על ההסכם השלישי קודם לכן. ביום 31.12.08, יממה לפני מועד הפינוי שנקבע, פנה גם ב"כ המבקש למחזיק כדלקמן: "...כידוע לך אושר ההסכם - אי לכך מחר ה-1/1/2009 בשעה 12:00 יגיע מרשי לדירה כדי לקבל מפתח של הדירה ולמסור לך את התשלום המגיע לך על פי ההסכם..." (נספח 6 לתצהיר המבקש). במכתב זה אף איים ב"כ המבקש בנקיטת צעדים משפטיים אם לא תפונה הדירה. לטענת המבקש, חיים אמר לו עוד לפני המועד שנקבע לפינוי הדירה כי משה רימה אותו והוא לא יפנה את הדירה (עמ' 24-25). חיים, לעומת זאת, העיד כי רצה לפנות את הדירה ולקבל את הכסף, שהיה נחוץ לו מאוד לצורך קבלת דירה לחולי נפש ממשרד הבריאות; אך הוא דרש מהמבקש להפקיד בנאמנות את הסכום המגיע לו לפני פינוי הדירה, והמבקש לא נענה לדרישה זו (32, 34). גם משה אמר בעדותו דברים דומים (עמ' 43-44). לנוכח עמדתו של המבקש כיום, לפיה הוא לא היה מחויב כלל להפקיד את הכסף בנאמנות עבור חיים לפני הפינוי, לאור הוראות ההסכם השלישי, ברור כי טענתם של חיים ומשה נכונה. בנסיבות אלו, בהגיע מועד הפינוי שנקבע בהסכם סירב חיים לפנות את הדירה. הוא טען כי המבקש ומשה הפרו את התחייבותם כלפיו כאשר חתמו על ההסכם השלישי, בו לא נזכר כלל ההסכם הראשון (סעיף 10 לתצהירו). 8. המרצת הפתיחה שלפני, כפי שתוקנה בשנית ביום 29.11.11, עברה לא מעט גלגולים. ההליך נפתח ביום 13.1.09, כאשר המבקש פנה לבית המשפט בבקשה להורות על אכיפת ההסכם הראשון ועל סילוק ידו של חיים מן הדירה. המשיבים בהמרצת הפתיחה המקורית היו משה, חיים ואליעזר כהן, שלו מכר המבקש את זכויותיו לפני חתימת ההסכם השלישי. לטענת המבקש, עובר להגשת תביעה זו הוא שוחח על כך בטלפון עם משה, אשר הבהיר כי הוא מעוניין בקיום העסקה ונתן את הסכמתו למהלך נגד אחיו (סעיף 16 לתצהיר המבקש ועמ' 29-30 לעדותו). משה מכחיש זאת, וטוען כי מעולם לא הסכים להגשת התביעה נגד אחיו, אלא רק אמר למבקש כי "אם הוא רוצה לעשות לו משפט הוא יכול לעשות משפט למי שרוצה..." (עמ' 47). מעדיף אני את גרסתו של משה בעניין זה, שכן השתכנעתי כי הוא לא היה נותן ידו לסילוק אחיו מן הדירה בניגוד לרצונו. חיים לא התגונן נגד תביעת המבקש (מסתבר כי היה מאושפז באותה עת בבית החולים "אברבנאל"), ואז ניתן נגדו, ביום 23.3.09, פסק דין במעמד צד אחד, בו נקבע כי עליו לפנות את הדירה כנגד קבלת הסכום המגיע לו מהמבקש לפי ההסכם הראשון (נספח 8 לתצהיר המבקש). ביום 6.4.09, כשבועיים לאחר שניתן פסק הדין נגד חיים, הודיע בא-כוחו של משה למבקש בכתב כי הואיל והדירה טרם פונתה על ידי חיים, ומכוח סעיף 6.4 להסכם השלישי, ההסכם ביניהם מבוטל (נספח 9 לתצהיר המבקש). ב"כ המבקש דחה את הודעת משה, והבהיר במכתבו מיום 11.5.09 כי קיים פסק דין לפינויו של חיים מן הדירה (נספח 11 לתצהיר המבקש). ביום 25.5.09 הודיע חיים למבקש על ביטול ההסכם הראשון (נספח 20 לתצהיר משה). ביום 7.7.09, לאחר שבית המשפט השתכנע כי קיימת הצדקה לביטול פסק הדין שניתן נגד חיים במעמד צד אחד, בוטל פסק הדין שהורה על הפינוי. זמן קצר לאחר מכן הגיש משה תביעה נגד המבקש, במסגרתה ביקש להצהיר על בטלות הסכם המכר וההסכם הראשון (ה"פ 1509/09). הדיון בשתי הבקשות אוחד בהחלטת כב' ס' הנשיא י' זפט, אך ביום 13.10.10 נמחקה ה"פ 1509/09 לפי בקשת משה. משהתברר כי משה אינו עומד מאחורי העסקה, ואף שלח למבקש הודעת ביטול, נדרש המבקש על ידי בית המשפט לתקן את המרצת הפתיחה שהגיש, ולהוסיף את משה כמשיב עיקרי (ולא משיב פורמאלי בלבד, כפי שהיה תחילה), ולעתור לאכיפת שני ההסכמים עליהם חתם - ההסכם הראשון שחיים צד לו וההסכם השלישי עם משה. מכיוון שבאותה עת ניתן נגד חיים צו כינוס נכסים, עוכבו ההליכים בתובענה עד לקבלת היתר מבית המשפט של הכינוס להמשך ההליך (ראה החלטה מיום 13.10.10). לאחר שניתן ההיתר להמשיך בהליך ולאחר שני תיקונים נוספים, הוגשה ביום 29.11.11 המרצת הפתיחה בנוסחה הסופי. 9. בהמרצת הפתיחה המתוקנת בשנית טען המבקש כי עמד בכל התחייבויותיו על פי הוראות ההסכמים. בהסכם הראשון לא נקבע מועד לתשלום הסכום המגיע לחיים, ורק בהסכם השלישי התייחסו הצדדים למועדי התשלום. המבקש שילם את התשלום הראשון בהתאם להוראות ההסכם השלישי, ואילו התשלומים השני והשלישי לפי הסכם זה היו אמורים להשתלם רק עם פינוי הדירה, כאמור בסעיף 6.3 להסכם; הם לא שולמו, משום שהדירה לא פונתה. עוד טען המבקש כי אף שבהסכם השלישי נקבע כי אם הדירה לא תפונה עד ליום 16.1.09, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את ההסכם, הרי שהצדדים לא הפעילו את ברירת הביטול. רק ביום 6.4.09, לאחר שבידי המבקש כבר היה פסק דין נגד חיים שהורה על סילוקו מן הדירה, הודיע משה על הפעלת ברירת הביטול שבהסכם. המבקש סבור כי בנסיבות העניין, מדובר בהודעה שניתנה הרבה לאחר חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול. 10. בתגובתו להמרצת הפתיחה המתוקנת בשנית טען משה כי יש לדחות את התביעה, שכן הסכם המכר בוטל על ידו כדין. ההסכם השלישי כלל תנאי מפורש לפיו במידה וחיים לא יפנה את הדירה, ניתן יהיה לבטל את ההסכם. סעיף זה הוכנס להסכם לאור העובדה שמשה לא היה מעוניין לפנות את אחיו מן הדירה כנגד רצונו, ולאור העובדה שניסיונות למכור את הדירה בעבר נכשלו, בשל סירובו של חיים לפנות את הדירה. לאחר שחיים לא פינה את הדירה במועד, קמה עילת הביטול, וההסכם בוטל כדין. זאת ועוד, בהתאם להסכם הראשון, היה על המבקש להפקיד בנאמנות את מלוא הסכום שנועד להגיע לידי חיים, עובר למועד הפינוי. אך המבקש הפר הסכם זה ונמנע מלהפקיד את הסכום האמור בידי בא-כוחו של משה. המבקש הפר גם את תנאי ההסכם השלישי, משנמנע לשלם במועד את התשלום השני עבור הדירה. הפרות יסודיות אלו מהוות אף הן עילה לביטול ההסכמים על ידי משה, ומכל מקום שוללות את זכותו של המבקש לדרוש את אכיפתם. 11. חיים טען בתגובה להמרצת הפתיחה כי ההסכם השלישי שערכו המבקש ומשה אינו עולה בקנה אחד עם ההסכם הראשון, כמו גם עם ההסכם השני שאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה. משהתעלמו השניים מזכויותיו, הוא לא היה מחויב לעמוד בהתחייבותו ולפנות את הדירה. משלא פונתה הדירה - רשאי היה משה לבטל את הסכם המכר, כפי שעשה, וגם חיים היה זכאי לבטל את ההסכם הראשון שחייב אותו לפנות את הדירה. בנוסף, המבקש לא הפקיד בנאמנות את התמורה המגיעה לחיים, וגם בשל כך ניתן היה לבטל את ההסכם. ב. ממצאים ומסקנות 12. שתי שאלות דורשות הכרעה במקרה דנן. האחת, האם הפר המבקש את ההסכם הראשון או את ההסכם השלישי, באופן שהקנה למשה זכות לבטל את ההסכמים, ואם כן, האם הופעלה הזכות בתוך זמן סביר. השניה, האם הפעלת זכות הביטול שבהסכם השלישי, בשל אי-פינוי הדירה על ידי חיים, נעשתה כדין ובתוך זמן סביר. המבקש מסכים כי די בכך שיתברר כי התשובה לשאלה האחרונה היא בחיוב, על מנת לדחות את התביעה. זאת משום שאין מחלוקת כי חיים לא פינה את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר, ואי לכך היה משה רשאי להודיע על ביטול ההסכם, גם אם ההסכם לא הופר. השאלה היא רק אם עשה כן בתוך זמן סביר. מערכת ההסכמים שבין הצדדים והפרתם על ידי המבקש 13. לצורך ההכרעה בשתי השאלות דלעיל, יש להבהיר תחילה מהי המערכת ההסכמית המחייבת שבין הצדדים. בעדותו טען המבקש כי ההסכם השלישי החליף, למעשה, את ההסכם הראשון (עמ' 19). בא-כוחו של משה התנגד לטענה זו בנימוק של הרחבת חזית, ובתגובתו להמרצת הפתיחה טען משה כי המבקש סותר עצמו כאשר מחד הוא עותר לאכיפת שני ההסכמים, ומאידך הוא מטיל ספק בתקפותו של ההסכם הראשון. משה סבור כי שלושת ההסכמים הינם מערכת שלובה אחת (עמ' 41). בסיכומיו טען המבקש כי די באכיפת ההסכם השלישי, שנערך ונחתם בינו לבין מי שהוא הבעלים היחיד של הדירה, על מנת לאכוף את עסקת המכר ולחייב את חיים לפנות את הדירה. לטענת המבקש, לחיים אין כל זכות קניינית בדירה, והוא לכל היותר בר-רשות שזכותו ניתנת לביטול בכל עת. כפי שיובהר לקמן, אין לקבל טענה זו, אשר מתעלמת כליל מזכויותיו של חיים מכוח ההסכם הראשון, כמו גם מזכות הביטול שניתנה למשה בהסכם השלישי והסיבות לקביעתה בהסכם. עמדה זו של המבקש מבהירה מדוע הגיע למצב בו הוא נתון כיום. לחיים זכות מגורים בדירה, גם אם אין זו זכות קניינית. אמו ביקשה בצוואתה שהוא יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה 15 שנה לאחר מותה, קרי: עד שנת 2022, גם אם זו בקשה ולא ירושה כדין (שכן הדירה ניתנה במתנה קודם לכן למשה). משה מקפיד לקיים את בקשתו האחרונה של אמו, בלא קשר לכך שהוא דואג לאחיו בשל מצבו הנפשי והכלכלי והבהיר למבקש לפני ההתקשרות כי לא יפנה את חיים בניגוד לרצונו. חיים הוא בר-רשות בדירה, הזכאי לזכויות שונות שנקבעו בפסיקה, כגון הודעה מוקדמת לפני ביטול הרישיון ולעיתים גם פיצוי על השקעות בדירה. מכל מקום, על מנת שניתן יהיה לפנות את חיים מן הדירה צריך משה לבטל את רישיון המגורים שהעניק לחיים, ומשה אינו מעוניין לעשות כן וגם אינו מחויב לעשות כך, לאור אופציית הביטול שהוענקה לו בסעיף 6.4 להסכם השלישי. אך העיקר הוא זה: זכויותיו של חיים עוגנו בהסכם משולש שנחתם בין המבקש כקונה, לבין משה כמוכר וחיים כמחזיק (ההסכם הראשון), והסכם זה קבע את זכותו של חיים לקבל כמחצית מן התמורה עבור מכירת הדירה. הסכמה זו באה לידי ביטוי גם בהסכם בין משה לבין חיים (ההסכם השני), שקיבל תוקף של פסק דין. מרגע חתימת הסכמים אלו, לא היה משה רשאי למכור את הדירה, והמבקש לא היה רשאי לקנותה, אלא בכפוף לקיום זכויותיו של חיים לפי הסכמים אלו. לכן, המבקש ומשה לא היו רשאים להתעלם מזכויותיו של חיים בעת שחתמו על ההסכם השלישי. ויודגש: הן המבקש והן משה אישרו כי ההסכם הראשון עמד בתוקפו ערב חתימת ההסכם השלישי. לכן, המבקש איננו רשאי לבקש אכיפה של ההסכם השלישי וסילוק ידו של חיים מהדירה, אם לא קיים את התחייבויותיו כלפי חיים לפי ההסכם הראשון. כפי שיובהר בהמשך - המבקש לא קיים את ההסכם הראשון, בכך שנמנע מלהפקיד בנאמנות את חלק התמורה המגיע לחיים. 14. אשר ליחס שבין שלושת ההסכמים, טוען המבקש כי ההסכם השלישי בא להחליף את ההסכם הראשון, אף שהדבר לא נאמר בו (טענה זו לא הופיעה בהמרצת הפתיחה). סעיף 9.1 להסכם השלישי אכן קובע כי "הסכם זה ממצה את יחסי הצדדים בכל הנוגע לנושאו...". אך דברים אלו אמורים רק באשר ליחסים שבין המבקש למשה, שהרי חיים אינו צד להסכם השלישי. ביחסים שבין המבקש וחיים - מחד, ובין משה וחיים - מאידך, נותר ההסכם הראשון שריר וקיים (עד לביטולו בידי חיים ומשה). ביחסים בין משה לבין חיים קיים גם ההסכם השני, שקיבל תוקף של פסק דין, והוא כמובן מחייב אותם. המבקש אישר כי היה מודע להסכם השני, וקיבל אותו לידיו, לפני חתימת ההסכם השלישי (עמ' 18). הדבר היה צריך, לכל הפחות, להזכיר לו את מחויבותו כלפי חיים. מכאן שגם לאחר חתימת ההסכם השלישי, ועד לביטולו בידי משה (אם אכן בוטל כדין), נותרו המבקש ומשה מחויבים לקיים את התחייבותם כלפי חיים לפי ההסכם הראשון, ומשה מחויב לקיים גם את התחייבויותיו כלפי חיים לפי ההסכם השני. משה אינו כופר בכך, ואני מאמין לו כי מעולם לא התכוון להפר את התחייבויותיו כלפי חיים, אם כי לא דאג לעגן בהסכם השלישי את זכויותיו. כפי שאמר משה, ההסכם הראשון וההסכם השלישי הינם הסכמים משלימים, שנועדו להתקיים זה לצד זה, כאשר ההסכם הראשון מגדיר את זכויותיו של חיים, ואילו ההסכם השלישי עוסק בזכויות המבקש ומשה (עמ' 41). אך המבקש סבר ונהג אחרת: הוא חשב, וכך טען, כי עניין התשלום לחיים היה בעיה של משה בלבד - לא שלו (עמ' 19, 24-25). המבקש טען כי כך אמר לו עו"ד פריי, בהסבירו מדוע הוצא חיים מן ההסכם השלישי, ומשה אמר דברים דומים בעדותו לגבי הסיבה להדרתו של חיים מן ההסכם (עמ' 40). אם כך אמר עו"ד פריי - הוא טעה בכך, אך אין הדבר פוטר את המבקש מהתחייבויותיו כלפי חיים. ההלכה היא כי: "הגדרת המונח "הפרה" בחוק התרופות אינה מותנית בקיומו של יסוד נפשי של "אשם", היינו כוונה, זדון או התרשלות מצד המפר: בבואו לקבוע אם הייתה הפרה, אין הדין שואל מה היה מצבו הנפשי של המפר... האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר" (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574, פיסקה 43 לפסק דינה של כב' השופטת מ' נאור (2009). הנה כי כן, המבקש היה מחויב לדאוג, גם לאחר חתימת ההסכם השלישי, לקיום כל התחייבויותיו לפי ההסכם הראשון כלפי חיים. המבקש ומשה לא היו רשאים להתעלם מזכותו של חיים לקבלת חצי מהתמורה והעברת סכום זה לנאמן לפני הפינוי, והם גם לא היו יכולים לקבוע בהסכם מועד לפינוי הדירה על ידי חיים, המתגורר בה עשרות שנים, מבלי לקבל את הסכמתו למועד זה. ויודגש: המבקש לא חשב לרגע שההסכם הראשון מבוטל בכל הנוגע ליחסיו עם חיים - נהפוך הוא: המבקש הסתמך על הסכם זה בדרישתו מחיים לפנות את הדירה. במכתבו של המבקש אל חיים מיום 31.12.08 (נספח 7 לתצהיר המבקש), הוא כותב לחיים, כחודש לאחר חתימת ההסכם השלישי: "הנך חתום על הסכם למכירת הדירה...". המבקש אף הגיש תביעה בתיק זה נגד חיים בדרישה לקיים את התחייבותו לפי ההסכם הראשון, וגם בהמרצת הפתיחה המתוקנת הוא מבקש לאכוף הן את ההסכם הראשון והן את ההסכם השלישי. רק בסיכומיו זנח המבקש את הדרישה לאכיפת ההסכם הראשון, משום שהבין שהוא לא קיים הסכם זה. המבקש מנסה להתנער מהתחייבותו החוזית כלפי חיים, ואף טוען בסיכומי התשובה מטעמו כי "ההסכם השלישי אינו מתיישב כלל עם קודמיו". זו בדיוק הבעיה שהביאה לכישלון העסקה. המבקש טוען בסיכומיו כי "חוזים צריך לקיים", אך הוא מתכוון רק לחוזה שלו עם משה - לא לחוזה שלו עם חיים, שהמבקש עצמו ניסח (עמ' 18 לעדותו). טיעון שכזה לא ניתן לקבל. 15. למסקנה בדבר תוקפו של ההסכם הראשון כלפי חיים, גם לאחר חתימת ההסכם השלישי, ישנה השלכה מעשית חשובה באשר לטענת משה וחיים כי המבקש אינו זכאי לדרוש את אכיפת הסכם המכר גם משום שהפר את התחייבויותיו, בכך שלא הפקיד בנאמנות את התשלום המגיע לחיים עובר לפינוי הדירה. אמנם סעיפים 6.3 ו- 5.1.3 להסכם השלישי קבעו כי התשלום השני והשלישי ישולמו על ידי המבקש רק כנגד פינוי הדירה ומסירת החזקה למבקש. אך הסדר זה סותר את מה שנקבע בסעיף 2 להסכם הראשון, ומתעלם מזכויותיו של חיים בעסקה, כפי שהודה משה (עמ' 41). גם המבקש מודה כי ההסכם השלישי סותר את ההסכם הראשון. אלמלא סתירה זו בין שני ההסכמים, ייתכן כי העסקה, אשר באותה עת כל הצדדים המעורבים היו מעוניינים בה, היתה יוצאת אל הפועל. המבקש ומשה לא היו רשאים לעשות ביניהם הסכם שונה, בכל הנוגע לזכויותיו של חיים, מבלי לקבל את הסכמתו של חיים, וביחסים שבינם לבין חיים הם מחויבים למה שנקבע בהסכם הראשון. סעיף 2 להסכם הראשון קבע כי הסכומים המגיעים לחיים "יופקדו בנאמנות אצל עו"ד ויועברו למחזיק עם ולאחר פינוי הדירה בפועל ומסירת החזקה לקונה". על מנת להבין הסכמה זו ניתן להיעזר בהוראת סעיף 3 להסכם השני. המבקש אינו צד להסכם השני, אך קיבל אותו לידיו לפני חתימת ההסכם השלישי (עדותו בעמ' 18). הוראה זו שבהסכם השני מלמדת, לכל הפחות, כיצד הבינו משה וחיים את חובת הפקדת הכספים עבור חיים בנאמנות. סעיף 3 קבע כי הסכומים המגיעים לחיים "יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין שיערוך את הסכם מכירת הדירה, ויועברו לידי המחזיק חיים חיימוב, רק עם פינויה המוחלט של הדירה..." (סעיף 3). המשמעות של הוראות אלו ברורה: קיימת הפרדה ברורה בין החובה להפקיד את הכספים בנאמנות - שמועדה לא נקבע ולכן היה צריך לקיימה תוך זמן סביר (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), לבין החובה להעביר את הכספים לחיים - שמועדה החוזי הוא עם פינוי הדירה. "זמן סביר" - בהקשר לחובה להפקיד את הכסף בנאמנות - הינו במועד כלשהו לפני פינוי הדירה. זה הפירוש ההגיוני המתבקש בנסיבות העניין: לא ניתן היה לדרוש מחיים, המתגורר בדירה במשך עשרות שנים (סעיף 1 לתצהירו), לפנותה ולמצוא לעצמו דיור חלופי, כל עוד לא הובטח כי הכספים המגיעים לו מן העסקה הופקדו בידי נאמן ויועברו אליו עם פינוי הדירה. חיים היה חשדן מאוד כלפי אחיו משה, וגם במבקש לא היתה לו סיבה מיוחדת לתת אמון עיוור. הפקדת הסכום המיועד לחיים בנאמנות היוותה בטוחה לפינויו מן הדירה. המבקש עצמו הסביר כי סעיף 2 להסכם הראשון נקבע משום ש"המחזיק, חיים, לא האמין כל כך לאחיו ואחיו לא האמין לו" (עמ' 28), וכך גם העיד משה (עמ' עמ' 38). זה הרקע להוראת סעיף 2 להסכם הראשון, ויש לפרשו על-פי תכליתו: להבטיח את יציאתו מן הדירה של חיים, על ידי הפקדת הסכום המגיע לו לפני פינוי הדירה. אוסיף ואומר כי ככל שקיימת אי-בהירות בסעיף 2 להסכם הראשון, הרי שיש לפרש הוראה זו לטובת חיים, שכן היא נוסחה על ידי המבקש (עמ' 18 לעדותו; וראה: ע"א 631/83 המגן נ. מדינת הילדים, פ"ד לט(4) 561, בעמ' 572-573; ע"א 497/83 צור נ. הפניקס, פ"ד מא(1) 729, בעמ' 733; ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, בעמ' 836; ע"א 4651/95 בני סעיד חמודה קבלני עבודות קווי מים נ' המועצה המקומית עראביה, פ"ד נ(5) 81, בעמ' 87; וכן ראה סעיף 25(ב1) לחוק, כפי שתוקן בתשע"א, הקובע: "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו"). אין לקבל את טענת המבקש בסיכומיו, כי סעיף 2 להסכם הראשון כלל אינו מטיל עליו חיוב כלשהו לשלם כסף לחיים, אלא כולל רק הרשאה למבקש, הניתנת על ידי משה, להעביר מחצית מהתמורה לחיים ("הבעלים מייפה בזאת את כוחו של הקונה להעביר..."). עסקינן בהסכם משולש שחיים צד לו, והוא נתן את הסכמתו לפינוי רק כנגד הוראה הקובעת שמחצית מן התמורה תופקד עבורו בנאמנות לפני הפינוי. אך גם אם היתה כאן רק הסכמה בין המבקש לבין משה, הרי שהיה מקום לראות בכך הסכם לטובת צד שלישי, ואז זכאי הצד השלישי (חיים) לתבוע את אכיפתו (סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי)). לכן גם אין לקבל את טענת המבקש כי משה, שהיה מי שנתן לו את ההרשאה להעביר מחצית מן התמורה לחיים, היה רשאי לשנות הוראה זו בהסכם השלישי. טענה זו מתעלמת מזכויותיו העצמאיות של חיים לפי ההסכם הראשון. גם טענתו של המבקש כי ההסכם השני ביטל את ההסכם הראשון - דינה להידחות: ההסכם השני, שהמבקש אינו צד לו, דווקא נועד ליתן תוקף של פסק דין להסכם הראשון, ככל שמדובר ביחסים בין משה לחיים, אם כי הוא אינו מזכיר את המבקש בשמו. זאת ועוד, המבקש עצמו לא חשב כי חובתו להעביר את הכסף המיועד לחיים, כאמור בסעיף 2 להסכם הראשון, חלה רק לאחר פינוי הדירה. כאשר נשאל בעדותו מדוע לא נהג לפי הוראת סעיף 2 להסכם הראשון, כאשר נמנע מלהפקיד את הכסף בנאמנות לפני הפינוי, השיב כי היה עליו להעביר לנאמן את הסכום המיועד לחיים רק לאחר אישור ההסכם בבית המשפט לענייני משפחה, ולאחר חתימת הסכם מכר מפורט, שבלעדיו לא היה עו"ד שיכול היה לשמש כנאמן (עמ' 17-18). ברם, ההסכם השני אושר בבית משפט ביום 17.12.08, והסכם המכר המפורט (ההסכם השלישי) נחתם עוד קודם לכן, ביום 26.11.08. לא היתה, אפוא, למבקש כל סיבה שלא להעביר את הכסף בנאמנות לפני המועד שנקבע לפינוי הדירה (1.1.09), על מנת להבטיח את זכויותיו של חיים ואת פינוי הדירה. במכתבו של המבקש לחיים ערב הפינוי (נספח 6 לתצהיר המבקש), הודיע המבקש כי הוא יגיע לקבל את מפתחות הדירה ואז - רק אז - ישלם לחיים את הסכום המגיע לו. גם בסיכומיו טוען המבקש כי הציע לחיים לשלם לו את הסכום המגיע לו "מייד עם פינוי הדירה" (סעיף 25.3). אך המבקש לא הציע להפקיד סכום זה בנאמנות לפני הפינוי, כמתחייב מהוראת סעיף 2 להסכם. כך גם עולה מעדותו המהימנה של משה, כי לאחר שהתברר בחודש ינואר 2009 כי חיים לא פינה את הדירה, הציע משה למבקש להפקיד את הכסף המגיע לחיים בנאמנות, על מנת שיוכל לשכנע את חיים לפנות את הדירה, אך המבקש דחה הצעה זו (עמ' 47). משה הדגיש כי זו היתה הסיבה לכך שחיים לא פינה את הדירה, והסביר: "חיים פרנואיד וכל הזמן חושב שרוצים לסדר אותו, אז אם הכסף לא הופקד, ברור שהוא לא יפנה את הדירה" (עמ' 43). גם מעדותו של חיים, שאף היא מהימנה עלי, עולה כי זו אכן היתה הסיבה שהוא סירב לפנות את הדירה. חיים העיד כי שב וביקש מהמבקש להפקיד את הכסף בנאמנות, ואף הבהיר לו כי אם לא תצא העסקה לפועל עד תחילת ינואר 2009 יפסיד חיים דירה לחולי נפש שהציע לו משרד הבריאות; אך המבקש דחה את הדרישה להפקיד בנאמנות את הכסף עבורו (עמ' 32-35). אוסיף ואומר בהקשר זה כי ספק בעיני אם המבקש התכוון, או יכול היה, לשלם בעצמו את התמורה עבור הדירה. כאשר ניתן פסק דין במעמד צד אחד לטובת המבקש, שהורה על פינוי חיים מן הדירה כנגד תשלום הסכום המגיע לו, פתח המבקש תיק הוצאה לפועל אך לא הפקיד את הסכום המגיע לחיים (חיים בעמ' 36 לעדותו). נראה כי כוונת המבקש היתה לסחור בזכויותיו לפי ההסכם הראשון. הוא הכחיש זאת אמנם (עמ' 26), אך מסתבר כי הוא מכר את זכויותיו לפי ההסכם הראשון לאליעזר כהן, עוד לפני שההסכם השני אושר בבית המשפט ולפני שההסכם השלישי נחתם, בלא שדיווח לרשויות המס על ההסכם הראשון (עמ' 26-27 וראה נספח 18 לתצהיר משה). בהסכם עם כהן הצהיר המבקש כי הממכר "נקי מכל חוב... וזכויות צד ג'", מה שלא תאם לגמרי את המציאות. משה טוען כי התנהגות המבקש דלעיל, אשר הסתיר ממשה בעת חתימת ההסכם השלישי את חתימת ההסכם עם אליעזר כהן, נעשתה שלא כדין, אך עניין זה אינו דרוש להכרעה בתובענה זו. סיכומו של דבר: המבקש, כמו גם משה, עשו טעות כאשר חתמו על ההסכם השלישי ללא שיתופו של חיים בעסקה, ומבלי להבטיח בהסכם את זכויותיו. אך עדיין ניתן היה, כפי הנראה, להציל את העסקה, לו היה המבקש מפקיד את הכספים המגיעים לחיים בנאמנות לפני המועד שנקבע לפינוי הדירה, על מנת שיועברו אל חיים לאחר פינויה, כפי שמחייב ההסכם הראשון. אלא שהמבקש התנער מהתחייבויותיו כלפי חיים, ובכך הביא על עצמו את המצב בו הוא נתון כיום. חוקיות ביטול ההסכם על ידי משה 16. הדיון בשאלה מדוע סירב חיים לפנות את הדירה איננו חיוני להכרעה בתיק זה, שהרי סעיף 6.4 להסכם השלישי התיר למשה לבטל את ההסכם בכל מקרה בו יימנע חיים מפינוי הדירה - תהא הסיבה לכך אשר תהא. על כך אין מחלוקת בין הצדדים. כל הצדדים לעסקה היו מודעים היטב למצבו הנפשי של חיים, ולעובדה שהוא כבר סירב בעבר לפנות את הדירה לצורך מכירתה וקיים חשש כי יפעל כך גם בעתיד. הם גם הבינו שמשה לא יפנה את חיים מן הדירה בניגוד לרצונו, שכן לדעת משה חיים אינו מסוגל לדאוג לצרכיו (סעיפים 3, 5-6 לתצהירו). משה הדגיש בעדותו כי הסביר למבקש שחיים אינו בריא בגופו ובנפשו, וכי בשום מקרה לא יפנה אותו מן הדירה בניגוד לרצונו (עמ' 39). המבקש עצמו אומר בתצהירו כי משה אמר לו כי "הוא מעריך שיתעוררו קשיים בפינוי הדירה" (סעיף 6), ובעדותו אישר כי משה אמר לו שכבר היו כמה קונים לדירה וחיים "שינה את דעתו והתחרט כל הזמן" (עמ' 16). המבקש גם אישר שהרעיון העומד בבסיס סעיף 6.4 להסכם השלישי היה: "שאם חיים לא יפנה את הדירה ויפר את ההסכם, ביום 15.01.09 כל צד יכול לבטל את ההסכם" (עמ' 16). לכן אין לקבל את טענת המבקש כי משה הציג לו מצג כאילו הגיע להסכמה עם חיים בנוגע לפינוי הדירה. משה וחיים באמת הגיעו להסכמה, שבאה לידי ביטוי בהסכמים הראשון והשני. אך משה הזהיר את המבקש לפני חתימת ההסכם כי חיים עלול לחזור בו, ובמקרה כזה הוא לא יפנה אותו בכוח. כל הצדדים לעסקה הבינו שהמפתח לביצועה טמון ברצונו של חיים לפנות את הדירה, ובלעדיו - לא תבוצע העסקה. לכן הם החתימו את חיים על ההסכם הראשון, אף שאין לו חלק בבעלות על הדירה (המבקש בעמ' 16), ולכן גם הוסכם בין המבקש למשה כי הצדדים יוכלו לבטל את ההסכם בכל מקרה שחיים לא יפנה את הדירה, מסיבה כלשהי. לכן אין חשיבות מכרעת לשאלה מדוע נסוג בו חיים מהסכמתו לפנות את הדירה. ובכל זאת חשוב לומר, כי ניתן להבין את עמדתו של חיים ואת סירובו לפנות את הדירה, לאור העובדה שאחיו והמבקש הדירו אותו מן ההסכם המשולש ולא דאגו להבטיח את זכויותיו בהסכם זה, ולאור המסקנה כי הופרה התחייבות מאוד מהותית כלפיו: להפקיד את הסכום המגיע לו בנאמנות לפני פינוי הדירה (על כך הוא אכן קובל בתצהירו: סעיפים 5-10). אמנם מדובר בבעיה שניתן היה לפתור אותה עם מעט רצון טוב מכל הצדדים, באמצעות הפקדת הסכום המגיע לחיים בנאמנות לפני הפינוי. אך המבקש היה שבוי בקונספציה לפיה ההסכם הראשון איננו מחייב אותו, מרגע שחתם על ההסכם השלישי, וכי הוא אינו חייב דבר לחיים, וסירב להפקיד עבורו את הכסף - לפני מועד הפינוי וגם לאחר מכן, כאשר הוצע הדבר כאמצעי לקיום ההסכם. בנסיבות המתוארות לעיל, חיים לא רצה עוד בקיום העסקה, דבר שאפשר למשה לבטל את ההסכם מכוח סעיף 6.4 להסכם השלישי. גם חיים שלח למבקש ביום 25.5.09 הודעה על ביטול ההסכם הראשון (נספח 12 לתצהיר המבקש). המבקש, יחד עם משה, נושאים באחריות לתוצאה זו. גם אם פעלו לפי עצה משפטית מוטעית של עו"ד פריי (וזו עדות שמיעה שכן הלה לא זומן לעדות), הם אינם פטורים מהפרה של ההסכם הראשון כלפי חיים. כאמור, שאלת ההפרה של ההסכם בידי המבקש אינה חיונית להכרעה בתיק זה. הטעם לכך הוא שמשה לא ביטל את ההסכם בגין הפרתו, אלא מכוח הוראת סעיף 6.4 להסכם, כפי שהיה זכאי לעשות. כך עולה מהודעות הביטול בכתב ששלח משה למבקש (נספחים 3-4 לתצהיר משה), וכך אישר בא-כוחו בעת הדיון (עמ' 19). בהודעות הביטול לא הועלתה טענה של הפרה, ומשה גם לא דרש מהמבקש להפקיד בנאמנות את הסכום המגיע לחיים, אם כי הוא סבר שהמבקש חייב לעשות כן ושהפקדת הסכום תעזור לו לשכנע את חיים לפנות את הדירה (עדות משה בעמ' 43 וסעיף 19 לתצהיר המבקש). ההלכה היא כי "משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה" (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 224-225 (1998). השאלה היחידה הדורשת הכרעה היא, אפוא, האם משה ביטל את ההסכם כדין מכוח סעיף 6.4 להסכם. בשולי הדברים אוסיף כי אין ממש בטענתו של משה כאילו הפר המבקש את ההסכם השלישי גם בכך שלא העביר לנאמן את התשלום השני בסך 210,000 ₪. סעיף 6.3 להסכם השלישי קובע במפורש כי מועד תשלום זה ידחה עד לפינוי בפועל של הדירה. הפרשנות שמציע משה, כאילו אם לא פונתה הדירה עד יום 16.1.09, היה על המבקש לשלם את התשלום השני בכל מקרה - איננה סבירה בעליל, בעיקר לנוכח ברירת הביטול שניתנה לצדדים במקרה כזה. ברור, אפוא, כי התשלום השני ופינוי הדירה היו חיובים שלובים, שיש לקיימם בעת ובעונה אחת (סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי)). 17. סעיף 6.4 קובע כי "היה ולאחר 15 יום לא פונתה הדירה יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל הסכם זה בהודעה בכתב למשנהו". כאמור, הצדדים מסכימים כי במקרה של אי-פינוי הדירה, מכל סיבה שהיא, רשאי היה כל צד להסכם המכר להודיע כי ברצונו לבטל את ההסכם. כמו כן, מוסכם על הצדדים כי הודעת הביטול במקרה של אי-פינוי הדירה צריכה היתה להינתן בתוך זמן סביר. עם זאת, הם חלוקים בנוגע למקור הנורמטיבי של חובה זו (מה שנראה בלתי חשוב), כמו גם בשאלה מהו פרק הזמן הסביר למתן הודעת ביטול בנסיבות העניין. לטענת המבקש, סעיף החוק הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המורה כדלקמן: "היה החוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים בתוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך פרק זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה". המבקש סבור כי הסכם המכר הינו הסכם שהותנה בתנאי מפסיק, שעל פיו ההתקשרות בין הצדדים תסתיים אם אחד מהצדדים ימסור הודעה על סיום ההסכם עקב אי-פינוי הדירה. לפיכך, בהתאם לסעיף הנ"ל, אם לא ניתנה הודעה על סיום ההסכם תוך זמן סביר, מתבטלת הזכות להודיע על סיום ההסכם. במילים אחרות, התנאי המפסיק, לגישת המבקש, הוא אופציית הביטול. 18. לו הייתי סבור כי אופציית הביטול הינה תנאי מפסיק בהסכם, הרי שהמבקש לא היה רשאי להסתמך על כך, כאמור בסעיף 28(ב) לחוק, משום שהוא גרם לקיומו של התנאי בכך שהפר את התחייבותו להפקיד בנאמנות את הכספים המגיעים לחיים לפני מועד הפינוי. אולם אינני סבור כי עסקינן ב"חוזה על תנאי", או כי ההוראה המאפשרת לצדדים לבטל את ההסכם הינה "תנאי מפסיק". כפי שמבהירה המלומדת ג' שלו: "תנאי מפסיק הוא אירוע בלתי-ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו התנו הצדדים מראש את חדילת החוזה" (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה - תשנ"ה) בעמ' 335). לא ניתן לומר כי זכות ביטול שבסעיף 6.4 להסכם הינה "חיצונית לחוזה", שהרי מדובר בזכות שהוענקה לצדדים במסגרת ההסכם. הצדדים לא קבעו כי ההסכם יחדל להתקיים אם חיים לא יפנה את הדירה, מה שהיה עשוי להיחשב כ"תנאי מפסיק": הם העניקו איש לרעהו זכות לבטל את ההסכם במקרה שכזה. זאת ועוד, כפי שנקבע בפסיקה: "חוזה על תנאי הוא חוזה שלם, בעל תוקף מלא, אלא שביצועו מותנה בתנאי" (רע"א 6734/09 סלון ירושלים מוצרי חשמל בע"מ נ' כללי תפעול ואחזקה בע"מ, לא פורסם - 26.8.12), בפסקה 9). במקרה דנן, לא ביצוע החוזה היה מותנה, אלא האפשרות לבטלו. סיכומו של דבר: עניין לנו במתן אופציה או זכות לכל אחד מן הצדדים לבטל את החוזה, במקרה של אי-פינוי הדירה. בעניין סלון ירושלים הנ"ל נפסק כי אף שחוזי אופציה מנוסחים לרוב "על דרך החיוב", ומעניקים לאחד הצדדים להסכם את הבחירה אם לכרות הסכם מחייב, הרי שייתכנו גם חוזי אופציה "על דרך השלילה". דהיינו, חוזה המעניק לאחד הצדדים אפשרות לבטל את ההסכם בקרות מקרה מסוים. וכך נפסק שם: "תתכן גם אופציה על דרך השלילה. זהו המקרה בענייננו. אופציה שכזו משמעה כי לצד נתונה האפשרות להפסיק את ההתקשרות הקיימת בין הצדדים - גם כאן, בהתאם לתנאי האופציה. ניתן אף להציג את האופציה על דרך השלילה כאופציה על דרך החיוב. במובן זה חוזה האופציה מעניק לאחד הצדדים את היכולת לכפות על הצד שכנגד חוזה, במסגרתו ייקבע כי ההתקשרות בין הצדדים תפסק. עוד יש לציין כי להבדיל מאופציה על דרך החיוב, אשר בדרך כלל מקנה את הכוח בידיו של צד אחד לחוזה, בהחלט ייתכן כי לשני צדדים לחוזה יינתן הכוח להפסיקו באמצעות אופציה על דרך השלילה" (שם, בפסקה 10). כך גם בענייננו: אין מדובר בתנאי מפסיק, אלא באופציה שהעניקו הצדדים זה לזה להביא את ההסכם לקיצו, אם יתברר שחיים איננו מפנה את הדירה. 19. לאור האמור לעיל, הוראת החוק הרלבנטית לבחינת התנהלותם של הצדדים הינה סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), הקובע כי חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה. ה"חיוב" בו מדובר, הוא החיוב ליתן הודעת ביטול, במקרה שאחד הצדדים מבקש להביא את ההסכם לקיצו בשל אי-פינוי הדירה (והשווה סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות), הקובע את החובה לבטל הסכם תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על הפרתו). יש להפעיל את זכות הביטול שבסעיף 6.4 לחוזה תוך זמן סביר מן המועד בו נתגבשה הזכות, וזאת גם מכוח הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), המורה כי הן חיוב והן זכות הנובעים מחוזה - יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב. צד המפעיל את זכות הביטול חייב להתחשב בציפיה הסבירה של הצד האחר לדעת האם החוזה ממשיך להתקיים או מבוטל, ובהתאם לכך לכלכל את מעשיו. מכל מקום, אין מחלוקת בין הצדדים כי היה על משה להודיע למבקש על ביטול ההסכם תוך זמן סביר מן המועד בו התברר כי חיים אינו מפנה את הדירה, יהא מקור חובה זו אשר יהא. המחלוקת ביניהם מתמקדת בשאלה האם תקופה של כחודשיים וחצי הינה זמן סביר בנסיבות העניין. 20. לטענת המבקש, הצדדים קבעו מועד ברור בו היה עליהם להחליט האם הם מעוניינים בסיום ההסכם - 15.1.09. במצב כזה - כאשר המשך קיומו של ההסכם תלוי בהחלטה אם לבטלו או לא, וכאשר ברור כי הצדדים מכלכלים את צעדיהם לאור החלטה זו, פרק הזמן הסביר לקבלת ההחלטה צריך להיות קצר ביותר. המבקש מוסיף וטוען כי הכלל הוא, שכאשר מפר פונה לנפגע ומבקש לדעת אם בכוונתו להמשיך בביצוע החוזה, יש לקצר את משך פרק הזמן הסביר למתן הודעת ביטול. לדבריו, כלל זה תקף מקל וחומר במקרה דנן, כאשר הפעלת ברירת הביטול אינה תוצאה של הפרת ההסכם. משה, לעומת זאת, מצביע בסיכומיו על פסיקה ממנה ניתן ללמוד כי אין כל פסול בהודעת ביטול שניתנת חודשיים וחצי לאחר שהתגבשה עילת הביטול, ואף הרבה מעבר לכך. בפסיקה שכזו אין תועלת רבה, שכן השאלה מהו "זמן סביר" לביטול ההסכם נקבעת על-פי נסיבותיו של כל מקרה. בין הנסיבות שיובאו בחשבון לעניין סבירות הזמן ניתן למנות את טיב העסקה, מהות החוזה, תנאי המקום והזמן, המועדים הנקובים בחוזה לביצועו ולא פחות חשוב - התנהגות הצדדים ומצבם (ראה: עניין ג.מ.ח.ל. הנ"ל, פסקה 59, והאסמכתאות שצוטטו שם, בו נאמר כי בתי המשפט הכירו גם בתקופות העולות על שמונה וחצי חודשים - כסבירות). בע"א 760/77 גדעון בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 575-576 (1979) הבהיר כב' השופט, כתוארו אז, א' ברק: "סבירותה של הודעת הביטול, באשר למועד נתינתה, משתנה ממקרה למקרה. יש ותקופה קצרה של מספר ימים תיראה כבלתי סבירה... ויש ותקופה ארוכה של שבועות וחודשים תיראה כסבירה. הכל תלוי במהות החוזה וטיבו, ובהתנהגותם של הצדדים". ועוד צריך לומר, כי "הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטאטי, הנקבע על-פי מה שנראה בעיני הצדדים באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם" (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 400-401 (1983)). כך גם בענייננו, יש לבחון לא רק את הנסיבות שהיו ידועות בעת חתימת ההסכם, אלא גם את השתלשלות האירועים לאחר שחיים סירב לפנות את ההסכם. 21. המבקש טוען עוד כי בנסיבות המקרה דנן, השתהותו של משה אף מצביעה על ויתור מצידו על אופציית הביטול. ראיה לויתור שכזה מוצא המבקש בעובדה שבא כוחו של משה, עו"ד פריי, פנה אל חיים ביום 10.12.08, לפני מועד הפינוי, בדרישה לפנות את הנכס (נספח 7 לתצהיר המבקש). אכן, הלכה היא כי "משלא פעל הנפגע לביטול, הרי שניתן בשלב כלשהו (לפי הנסיבות) ללמוד ממחדלו על בחירה באפשרות של קיום החוזה" (ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, 51-52 (1993). אולם, לא ניתן ללמוד מפניה למחזיק לפני המועד בו ניתן היה להפעיל את אופציית הביטול, כי משה ויתר על אופציה זו. ויתור על האופציה בטרם ניתן היה לממשה היה צריך להיעשות במפורש, ואין מקום להסיקו מכללא. המבקש גם בוחר להתעלם ממכתב אחר ששלח עו"ד פריי ביום 14.1.09, יום לפני המועד האחרון לפינוי הדירה, בו הפנה את תשומת לבו של משה כי אם הדירה לא תפונה ביום שלמחרת - יהיו רשאים הצדדים לבטל את ההסכם (נספח 10 לתצהיר משה). גם ממכתב זה ברור שאין לייחס למשה ויתור על אופציית הביטול לפני שהגיע מועד הפינוי האחרון. ראיה נוספת לויתור על אופציית הביטול מוצא המבקש בשיחה שקיים עם משה, לאחר מועד הפינוי שנקבע בהסכם (1.1.09), שבה הודיע לו המבקש על כוונתו לפעול לפינוי חיים באמצעות בית המשפט. המבקש טוען כי משה נתן את הסכמתו ותמיכתו למהלך זה (סעיף 16 לתצהירו). משה הכחיש טענה זו של המבקש, והעיד כי אמר למבקש שהוא לא יפנה בכוח את חיים, משום שהוא אדם חולה, וכאשר אמר לו המבקש כי הוא יפנה לבית משפט - השיב לו משה ש"הוא יכול לעשות משפט למי שרוצה, זו מדינה חופשית"; משה הכחיש נמרצות כי הוא אמר למבקש להגיש תביעה נגד חיים (עמ' 46-47). מעדיף אני את גרסתו של משה על פני גרסת חיים, ולא רק משום שעדותו של משה היתה כנה ואמינה בכל חלקיה, מה שאני מתקשה לומר על עדותו של המבקש. גישתו העקבית של משה, לאורך כל הדרך, היתה שהוא לא ייתן את ידו לפינוי של חיים מן הדירה, בשל היותו חולה נפש, שאף אושפז בבית חולים פסיכיאטרי (נספח 7 לתצהיר משה), ואין לו כתובת מגורים אחרת. התרשמתי מכנות דאגתו של משה לחיים, והוא הותיר רושם של אדם הגון וישר. גישתו של משה, כי לא יאלץ את אחיו לפנות את הדירה, הובהרה היטב למבקש לפני חתימת ההסכם הראשון, וזה היה הרקע לסעיף 6.4 להסכם השלישי (ראה סעיפים 2-3 לעיל). אלמלא גישתו של משה שלא לפנות את חיים בניגוד לרצונו, היו הצדדים נמנעים מלהכניס להסכם את סעיף 6.4, והדבר היה מאפשר למבקש לאכוף את ההסכם כנגד חיים. אך משה רצה לשמור לעצמו את הזכות לבטל את ההסכם במקרה שכזה, ולשלול מהמבקש את הזכות לדרוש את אכיפתו, שכן הוא לא התכוון מעולם לפנות את חיים בכוח מן הדירה. 22. לכאורה, יש טעם בדברי המבקש כי פרק הזמן הסביר לביטול ההסכם, בנסיבות המקרה דנן, איננו צריך להיות ארוך, שכן כל צד צריך לדעת האם הוא ממשיך להיות קשור בהסכם וכיצד לכלכל את צעדיו. בתגובה למכתב הביטול ששלח משה, השיב בא-כוחו של המבקש באומרו כי נפתחו הליכי הוצל"פ נגד חיים (על יסוד פסק הדין בהעדר שבוטל לאחר מכן), ו"אשר על כן לא ניתן בשלב זה לבטל את ההסכם" (נספח 8 לתצהיר משה). אולם, בנסיבות שנוצרו כמתואר לעיל, אין בידי לקבל את הטענה שמשה החמיץ את האפשרות לבטל את ההסכם בשל כך שהודיע על ביטולו רק ביום 6.4.09, ולא מייד לאחר שהתברר ביום 15.1.09 שחיים אינו מפנה את הדירה. אמנם נראה כי משה לא פעל באופן נחרץ מספיק בכל הנוגע לביטול ההסכם. הוא לא הורה לעו"ד פריי להודיע למבקש על ביטול ההסכם בסמוך לאחר שהתברר כי חיים לא פינה את הדירה, הגם ששוחח עם עו"ד פריי בנושא (עמ' 42). הוא גם לא הגיב בדרישת ביטול לפנייתו של עו"ד פריי מיום 14.1.09, אשר ביקש הנחיות כיצד לנהוג נוכח אי-פינוי הדירה במועד המוסכם, והודה בכנות כי כנראה "הזניח את העניין" (נספח 10 לתצהיר משה, ועדותו בעמ' 42-43). אך משה הסביר כי היה תחת הרושם שההסכם מתבטל מאליו במקרה של אי-פינוי הדירה, ולא זכר שלפי ההסכם עליו להודיע על ביטול ההסכם (עמ' 42). יתר על כן, נראה כי רק טעות של עורך הדין, שניסח את ההסכם, הביאה לכך שההסכם לא התבטל באופן אוטומטי כאשר חיים לא פינה את הדירה. מדבריו של משה, אשר עדותו הותירה רושם מהימן, עולה כי כך היה צריך לנסח את ההסכם וכי זו היתה כוונתו, לאור סירובו הנחרץ והעקבי לפנות את אחיו בכוח מן הדירה. משה אמר: "לא זכרתי שצריך לעשות את זה בכתב. הרושם שלי היה שברגע שחיים לא עוזב ב 15.1 אז החוזה יתבטל" (עמ' 42). משה הודה אמנם כי הבין את האמור בהסכם, ולפיו עליו להודיע למבקש על רצונו בביטול ההסכם, אולם לא זו היתה כוונתו מלכתחילה (עדותו בעמ' 42). חרף האמור לעיל, אין הצדקה, לדעתי, לפקוד את משה על ההשתהות בביטול ההסכם בנסיבות מקרה זה, מה גם שלא מדובר על שיהוי חמור (חודשיים וחצי לאחר המועד הראשון בו ניתן היה לבטל ההסכם). הטעם לכך הוא שהמבקש ידע לאורך כל ציר הזמן - מאז חתימת ההסכם הראשון ועד לביטול ההסכם - כי משה לא יפנה את אחיו בכוח מן הדירה, וכי דינו של ההסכם להתבטל אם חיים יסרב לצאת מהדירה. משה הציג גרסה עקבית, הנתמכת גם בעדות המבקש עצמו, לפיה שניהם ידעו היטב, לכל אורך הדרך, שמשה איננו מעוניין ואיננו מתכוון לפנות את אחיו בכוח מן הדירה. משה אף הזהיר את המבקש בדבר האפשרות שחיים יסרב לפנות את הדירה, והבהיר לו כי במקרה כזה, ההסכם לא יבוצע (סעיף 21 לתצהירו ועמ' 46 לעדותו, וראה גם עדות המבקש בעמ' 22). מייד כשהתברר כי חיים אינו מפנה את הדירה, התקיימה שיחה בין משה לבין המבקש, ומשה שב והבהיר כי לא יפנה את חיים מן הדירה בניגוד לרצונו (עמ' 42, 46 לעדות משה המתייחס לשיחה המפורטת בסעיף 16 לתצהיר המבקש). משמעות דברים אלו היא ביטול ההסכם, מכוח סעיף 6.4 הנ"ל, גם בלא משלוח הודעה פורמאלית בכתב. המבקש הבין היטב כי ההסכם לא יתבצע בשל סירובו של חיים לפנות את הדירה, ולכן נמנע מלשלם את שני התשלומים הנוספים שנקבעו בהסכם, ולכן גם הגיש תביעה לאכיפת ההסכם עוד ביום 13.1.09. לאור העובדה שהמבקש היה מודע היטב לגישתו העקבית של משה שלא לפנות את חיים מן הדירה, פוחתת החשיבות של מתן הודעה בכתב בתוך זמן קצר, שכן גם בלא מתן הודעה שכזו ידע המבקש שדין ההסכם נחרץ לשבט, אלא אם כן יתרצה חיים ויפנה את הדירה. זאת ועוד, היה סביר להעניק לחיים הזדמנות לשנות את דעתו, ולמצוא פיתרון לבעיה שהטרידה אותו (העדר הפקדת הכסף המגיע לטובתו), ואכן היו בין הצדדים מגעים וניסיונות להציל את ההסכם - דבר שהיה אינטרס משותף של כולם (משה בעמ' 43, חיים בעמ' 32-33). יש לזכור בהקשר זה כי משה מתגורר בחו"ל, וכי היה צורך להתגבר על הכעס והחשדנות שחתימת ההסכם השלישי ללא חיים יצרה אצלו כלפי המבקש ומשה. המבקש טוען בסיכומיו כי הסיבה האמיתית לביטול ההסכם היא עליית ערך הדירה. זו טענה מופרכת, שהרי המבקש עצמו אמר בעדותו כי לאחר שהתברר שחיים אינו מפנה את הדירה, עדיין משה "ביקש להמשיך את העסקה", וכי משה "רק רצה שחיים יצא" (עמ' 25, 30). כך גם יש לזכור כי משה ביטל את ההסכם כארבעה וחצי חודשים בלבד לאחר חתימת ההסכם השלישי, ואין כל טענה - ודאי לא ראיה - ששווי הדירה עלה בפרק זמן קצר זה. מכאן ברור כי אין מדובר במקרה בו נאחז המוכר בתירוץ כדי לבטל את ההסכם: משה רצה, באמת ובתמים, לקיים את ההסכם, ולכן לא "קפץ" על הזדמנות הראשונה שנקרתה בדרכו לבטלו, דבר שתאם גם את האינטרס של המבקש. אין לבוא אליו בטענות על כך - להיפך. לו היה משה מבטל את ההסכם במועד הראשון בו יכול היה לעשות כן (יום 16.1.09), היה המבקש עשוי לטעון כי הביטול נעשה שלא בתום לב, שכן משה לא ניסה כלל למצוא פיתרון שיאפשר לקיים את ההסכם. 23. בנסיבות אלה, כאשר ברור כי המבקש ידע היטב שאין בכוונת משה לפנות את אחיו בכוח מן הדירה, וכי חיים מסרב לפנות את הדירה מרצונו, המבקש אינו יכול לטעון כי סבר שמשה ויתר על זכות הביטול רק משום שחלפו חודשיים וחצי מן המועד הראשון בו ניתן היה להפעילה. נסיבותיו המיוחדות של המקרה משליכות גם על פרק הזמן הסביר לביטול ההסכם. כאשר הצדדים מכלכלים צעדיהם לאורה של ההחלטה אם להמשיך בביצוע ההסכם או לבטלו, הזמן הסביר למתן הודעת ביטול צריך להתקצר. אך במקרה דנן, המבקש לא הסתמך על העובדה שמשה לא נתן הודעת ביטול, לא שינה מצבו לרעה במאומה וגם לא נגרם לו כל נזק מהשיהוי הנטען. המבקש אמנם הגיש תביעה לאכיפת ההסכם ולפינויו של חיים מהדירה לפני שניתנה הודעת הביטול, אך הוא עשה כן שלא כדין, עוד בטרם התגבשה זכותו של משה להודיע על ביטול ההסכם. בכך הפר המבקש את ההסכם פעם נוספת: הגשת התביעה לאכיפת ההסכם ביום 13.1.09 (תביעה שמשה היה משיב בה), אינה מתיישבת עם זכותו החוזית של משה לבטל את ההסכם תוך זמן סביר לאחר יום 16.1.09. הצדדים לחוזה סיכמו ביניהם שאם חיים לא יפנה את הדירה - תהיה לכל אחד מהם זכות לבטלו. הם לא קבעו כי במקרה שכזה יוכל כל אחד מהם לאכוף את ההסכם ולפנות את חיים מן הדירה. לכן היה על המבקש להמתין עם הגשת התביעה זמן סביר לאחר יום 16.1.09, עד שמשה יחליט אם לממש את אופציית הביטול, או לקבל את הסכמתו להגשת התביעה. הסכמה שכזו לא ניתנה - כפי שהעיד משה ואני מאמין לו. המסקנה היא שהמבקש הפר את חובתו לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, כמצוות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), כאשר הגיש את התביעה בטרם עת וניסה לשלול ממשה את אופציית הביטול החוזית שהוקנתה לו. עוד יש לומר, כי תמוהה היא העובדה שהמבקש הגיש להוצאה לפועל את פסק הדין לפינוי שניתן במעמד צד אחר נגד חיים ביום 27.4.09, חרף העובדה שמשה הודיע למבקש על ביטול ההסכם עוד ביום 6.4.09. 24. סיכומו של דבר: בנסיבות המתוארות לעיל אינני רואה מקום להעדיף את האינטרסים של המבקש, על פני האינטרסים של משה, אשר הובהרו למבקש היטב בטרם נכרת הסכם המכר. המבקש נטל סיכון מחושב לפיו במידה וחיים לא יפנה את הדירה, הסכם המכר יבוטל, וכך היה. יתר על כן, וכפי שהובהר לעיל, המבקש בהתנהגותו הביא לביטול ההסכם, אף שהזכות של משה לביטול ההסכם לא הותנתה בהפרה מצד המבקש. זאת ועוד, המבקש איננו זכאי לאכוף את הסכם המכר ולפנות את חיים מן הדירה לא רק בשל ביטול ההסכם בידי משה, אלא גם בשל ביטול ההסכם הראשון בידי חיים (הודעת הביטול בכתב של חיים, מיום 25.5.09, צורפה כנספח 20 לתצהיר משה). ההסכם השלישי איננו מחייב את חיים, אשר איננו צד לו, ואילו ההסכם הראשון הופר על ידי המבקש (וגם משה) - הפרה יסודית שזיכתה את חיים לבטלו (ההימנעות מהפקדת הסכום המגיע לחיים לפני הפינוי). עצם חתימת ההסכם השלישי, ללא ידיעתו והסכמתו של חיים, ובאופן הסותר את התחייבויות המבקש ומשה לפי ההסכם הראשון כלפי חיים, היוותה אף היא הפרה יסודית של ההסכם הראשון, שהעניקה לחיים את הזכות לבטלו. ג. סיכום 25. התביעה לאכיפת הסכם המכר (הן ההסכם הראשון והן ההסכם השלישי) ולסילוק יד של המשיב 2 מהדירה - נדחית, שכן ההסכם בוטל כדין לפי הוראת סעיף 6.4 להסכם השלישי. מעבר לכך, המבקש היה הצד שהפר את ההסכם, כאשר נמנע מלהפקיד בנאמנות, לפני מועד הפינוי שנקבע, את הסכום המיועד למשיב 2, וזו היתה הסיבה לכך שהוא סירב לפנות את הדירה. בהתנהגותו זו גרם המבקש לביטול ההסכם, ואין לו להלין אלא על עצמו. גם הגשת תובענה זו, עוד בטרם כניסתה לתוקף של אופציית הביטול שניתנה למשיב 1 בהסכם השלישי, היוותה הפרת ההסכם מצד המבקש. עם זאת, ההסכם לא בוטל על ידי המשיב 1 בשל הפרתו, אלא מכוח אופציית הביטול שנקבעה בהסכם. הפרת ההסכם הראשון נעשתה, למעשה, כלפי המשיב 2, ולא כלפי המשיב 1, אשר חתם עם המבקש על ההסכם השלישי שאינו קובע חובת הפקדה כאמור. יתר על כן, הפרת ההסכם מצד המבקש כלפי המשיב 2 נובעת במידה רבה ממתכונת ההסכם השלישי, אותה הציע וניסח עורך דינו של המשיב 2. בנסיבות אלו, ייטיב לעשות המשיב 1 אם יסתפק בכך שהדירה נותרה בבעלותו (שוויה עלה מאז חתימת ההסכם באופן משמעותי: חיים בעמ' 36), וישיב למבקש, בלא צורך בהליך משפטי נוסף, את הסכום ששילם המבקש על-פי ההסכם (90,000 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וללא ריבית, כנגד מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש מכוח ההסכם השלישי (הסכום הנ"ל הועבר למשיב 1 לפי הסכם גישור עם עו"ד פריי). יש לציין בהקשר זה כי המשיב 1 מחק את התביעה שהגיש נגד המבקש, בה ביקש, בין היתר, לחלט את הסך של 90,000 ₪ כפיצוי מוסכם, והתחייב שלא להגיש תביעה נוספת בעניין זה (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 13.10.10). על כן, לא ברור מכוח מה הוא ממשיך להחזיק בסך הנ"ל. אולם, עניין אחרון זה חורג מגדר המרצת הפתיחה שלפני, ואינני נותן כל הוראה אופרטיבית לגביו אלא רק המלצה לצדדים, שכן המבקש לא ביקש סעד חלופי של השבת הסכום ששילם, ואילו המשיב 1 מחק את התביעה הנגדית שהגיש נגד המבקש, והוא בוודאי אינו זכאי לסעד כלשהו בתובענה זו (המשיב 1 הודיע בכתב התשובה על קיזוז הסך האמור, כפיצוי מוסכם של 10% בגין הפרת ההסכם). 26. המבקש ישלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ למנהל המיוחד של המשיב 2, וסך נוסף של 10,000 ₪ למשיב 2 עצמו (סך זה ישולם למשיב 2 באמצעות המנהל המיוחד, וייכנס לקופת הכינוס). בנסיבות שפורטו לעיל, אין צו להוצאות למשיב 1. חוזהביטול חוזההסכם מכרפינוי דירה