מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תשלום על שינוי ייעוד קרקע חקלאית: מבוא 1. לפני תובענה כספית ע"ס 2 מיליון ₪, תשלום אשר לטענת התובעים הם זכאים לו , בגין פועלם כיזמים וכמתכננים, לאישורה של תכנית מתאר מקומית (הר/26) לשינוי יעודה של קרקע בהוד השרון (גוש 6451 חלקות 44, 45, 49, 180, 182, 184 ,183, 185, 194 ו- 196) (להלן: "הקרקע" או ה"מקרקעין"). 2. לדברי התובעים, פעילותם המאומצת משך למעלה מ-8 שנים, הביאה בסופו של יום לשינוי יעוד הקרקע, ובכללה חלקת הנתבעים (חלקה 45), מייעוד חקלאי לייעוד למגורים ולפיכך זכאים הם לתשלום, אם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט ואם מכוח "הסכם מכללא". רקע כללי וטענות הצדדים בקצירת האומר 3. לטענת התובעים 1 ו- 4 ,שני מתווכי נדל"ן, האדריכלית (התובעת 3) ועורך הדין (התובע 2) , הם חברו למיזם משותף לקידום שינויי יעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. 4. הנתבעים 1-5 הינם הבעלים הרשום של חלקה בקרקע אשר נהנו, כך על פי טענות התובעים, משינוי הייעוד וערך המקרקעין שלהם הושבח משמעותית. 5. לטענת התובעים הם החלו פעילותם בשנת 1996, עת חלה על כלל הקרקע תכנית 6/R בהתייחס לחלקות הבעלים בקרקע (בכללותה), הייתה קיימת תב"ע בהפקדה שסימונה 6/R (תיקון) וכן תב"ע הר/160, אשר הגדירה האזור כאזור חקלאי. 6. לדברי התובעים הם פנו לבעלי חלקות בקרקע (משפחות אילן, כהנא, אריאל, שלף, רענן, טשרצנסקי, עזבון מגילבסקי, פינקלשטיין, אדירי, דגין, ורד, ביקל ואף אל המנוח דב מטוס ז"ל), ובהתאם להסכם שנכרת בינם לבין בעלי חלקות בקרקע, התחייבו הבעלים לשלם להם, שכר על בסיס הצלחה, בשיעור של 6% + מע"מ. 7. לטענת התובעים, הנתבעים כאן באמצעות מר מטוס ז"ל, לא הביעו התנגדות לשינויי היעוד, אלא שבאותו מועד, סירבו לחתום על הסכם שכה"ט. בחלוף למעלה מ-8 שנים ניתן תוקף לתכנית שיזמו התובעים ואשר השביחה את המקרקעין ( תכנית הר/26, שינוי לתכנית 6/R, הר/14, י"פ 5475 מיום 29.12.05 ). 8. כן טוענים התובעים, כי הנתבעים היו שותפים מלאים לכל המהלך שהביא לשינוי היעוד (ר' סע' 5 לכ"ת), אך בסופו של יום ולאחר אישורה של התוכנית , סירבו לשלם לתובעים שכר הטרחה לו היו זכאים (ר' סע' 5.18 - 5.21 לכ"ת). 9. לאור המפורט בהרחבה בכתב התביעה טוענים התובעים , כי הם זכאים לקבל מהנתבעים תשלום בסך 2 מליון ₪ (לצרכי אגרה) המהווים 6% מערך הקרקע, לאחר אישור התוכנית ולאחר השבחה, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתום 180 ימים ממועד אישור התכנית (סע' 10.1 לכ"ת). כן טוענים התובעים שהם זכאים להוצאות בגין החזר חלקם היחסי של הנתבעים בהוצאות שהם הוציאו, לצורך תכנון התכנית והוצאתה לפועל לרבות בגין שכר יועצים, מתכננים, שכר משפטי וכיוב' (סע' 10.2 לכ"ת). 10. הנתבעים בכתב הגנתם טענו, בין היתר, כי המנוח דב מטוס ז"ל דחה את פניות התובעים והודיע להם שהוא אינו חפץ בשירותיהם והבהיר כי אין בכוונתו לשלם להם שכר כלשהו (ר' סע' 4.6 לכ"ה). כן מציינים הנתבעים כי הם לא חתמו על הסכם שכה"ט על התובעים (ר' סע' 4.7 לכ"ה) ואף הם אמרו לתובעים כי הם אינם מעוניינים בשירותיהם ולא ישלמו להם שכ"ט (ר' ס' 47 ו-4.11 לכ"ה). 11. עוד טענו הנתבעים כי הם לא שותפו בהכנת התוכנית. התובעים סירבו לשתף פעולה עם אדריכל מטעמם, כי הם לא קיבלו מידע מהתובעים (סע' 5.1 לכ"ה) ונוכח העסקת אדריכל מטעמם בכל הקשור לתכנון השטח, היה ברור לתובעים או היה עליהם לדעת כי אין בכוונתם לשלם להם שכ"ט (ר' סע' 5.3 לכ"ה). 12. הנתבעים מוסיפים ומציינים כי התובעים היו מודעים לכך שהם מסרבים לשכור את שירותיהם, כי הם שכרו שירותי אדריכל מטעמם אשר סיפק להם שירותיו תמורת שכר (ר' סע' 5.18 לכ"ה). לאחר זמן משנודע להם כי חלקתם הוכללה במסגרת התכנית לפי הוראות הועדה המקומית/המחוזית, הם הודיעו כי לא יצטרפו ליזמות, אך לא יעכבו או יטרפדו את התוכנית כל עוד לא תפגע בחלקתם (ר' סע' 8.4 לכ"ה). הנתבעים מכחישים כי ערכה של חלקתם עלה באורח משמעותי ("עשרת מונים"), לטענתם ערכה של החלקה הושבח בשיעור של כ-40% והשכר הנדרש מהם מהווה כ-30% מן ההשבחה (ר' סע' 8.11 לכ"ה). לטענתם התובעים פעלו מתוך ידיעה ברורה כי לא יקבלו שכר מהנתבעים (ר' סע' 8.23 לכ"ה). 13. מטעם התובעים העידו התובעים 1,2, ו-3, מר צבי אילן והמומחה עו"ד צבי שוב. מטעם הנתבעים העידו הנתבעים 1,2, ו-3, ה"ה דוד אפיק, גיורא דותן, אדר' בוריס דיקרמן, והמומחים שלמה חן והשמאי שאול רוזנברג. חוות הדעת מטעם הצדדים בקליפת אגוז 14. עו"ד צבי שוב המומחה מטעם התובעים, סקר בחוות דעתו מיום 19.7.10 את אופי פועלם של התובעים כייזמים בגיבוש קבוצת בעלי זכויות וליווי הליכי שינוי התב"ע. עוד בחן המומחה את שיעורו של השכר הראוי לו זכאים התובעים במסגרת ליווי וקידום התב"ע החדשה. לאחר בחינת פסיקה רלוונטית ולאור המפורט בחוו"ד , הביע המומחה דעתו כי שכ"ט בשיעור 6% משווי ההשבחה של חלקת הנתבעים (שווי מקרקעין במצבם החדש בהפחתת היטל ההשבחה) בצירוף מע"מ כחוק , הינו שכ"ט ראוי המגיע לתובעים יחדיו (ר' סע' 42 ו-43 לחוו"ד). (עו"ד שוב נחקר ע"י ב"כ הנתבעים כמפורט בעמ' 11 - 39 לפרו' המתומלל מיום 17.1.12). 15. מר שלמה חן (יעוץ בתכנון פרוייקטים) בחוו"ד מיום 21.11.10, מטעם הנתבעים, חיווה דעתו באשר לשכר הראוי המגיע לתובעת 3 (האדריכלית ויועציה), על פי הוראות התעריף החדש. בחוות דעתו ציין המומחה מסקנותיו לפיהן שעור שכר התכנון אמור להיות : א. בגין התכנון האדריכלי - 155,317 ש"ח + מע"מ. ב. בגין תכנון התנועה - 51,040 ש"ח+ מע"מ. ג. בגין תכנון הניקוז (ביוב) - 13,654 ש"ח + מע"מ. סה"כ שכר התכנון ,בערכי מדד 4/08, מסתכם בסך של 255,213 ₪ (כולל מע"מ). (המומחה שלמה חן נחקר ע"י ב"כ התובעים בישיבה מיום 17.1.12, עמ' 126-148 לפר' המתומלל). 16. שמאי המקרקעין שאול רוזנברג בחוות דעתו מיום 29.11.10, ערך אבחנה בין יזם למתכנן, בחן את הרקע התכנוני טרם תכנית הר/26 ובחן את תכנית שינוי המתאר המקומית הר/26, ומטרותיה וההליכים שקדמו לאישורה. בסופו של יום, ציין המומחה כי פעילות הצוות (התובעים - ד.ח.) בהכנת תכנית הר/26 ואישורה, הינה פעולה שיש לסווגה כפעולה תכנונית בלבד ולא יזמית (ר' סע' 7 לחווה"ד). (השמאי שאול רוזנברג נחקר ע"י ב"כ התובעים בישיבה מיום 1.3.12 כמתועד בעמ' 34 - 55 לפר' המתומלל). המומחה מטעם בית המשפט 17. בהתאם להסכמת הצדדים והחלטת ביהמ"ש מיום 19.5.11, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין מר זאב כהן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה בית משפט"). מומחה בית המשפט הגיש חוות דעתו ביום 24.11.11 ואף השיב תשובות הבהרה מיום 26.12.11, במענה לשאלות ב"כ התובעים מיום 19.12.11 (בטעות נרשם 1.1.11). 18. בחוות דעתו ציין מומחה בית המשפט, כי בישיבה שהתקיימה במשרדו הוסכם בין ב"כ הצדדים, כי חוו"ד תתמקד בשאלות כדלקמן: א. האם כתוצאה מייזום ואישור התכנית הר/26 הושבחו המקרקעין נשוא התכנית לרבות מקרקעי הנתבעים? ב. בהנחה שהתובעים ביצעו את פעילות התכנון של התכנית עד אישורה, מה שכרם הראוי? ג. בהנחה שהתובעים ביצעו את פעילות ייזום התכנית עד אישורה, מה שכרם הראוי? (ר' פרק ב' סעיף 1 בחווה"ד). 19. מומחה בית המשפט, לאחר שסקר את הרקע העובדתי, התכנוני הרלבנטי לחוות דעתו, ובחן טענות הצדדים לרבות פסיקה שהוצגה בפניו , הגיע למסקנות דלהלן: א. במענה לשאלה הראשונה שבמחלוקת, מסקנת המומחה הינה שהמקרקעין אכן הושבחו, בסך של 12,384,464 ₪ נכון ליום 13.1.06. ב. באשר לשאלה השניה, הנוגעת לשכר הראוי בגין פעילות התכנון עד לאישורה של התכנית, העלה מומחה בית המשפט שתי אפשרויות: 1) שכ"ט מקובל במשרד הבינוי והשיכון בהזמנת תכנון שאינה תלוית הצלחה (ר' חוו"ד שלמה חן מטעם הנתבעים) , בגין חלקם של הנתבעים בסך 38,027 ₪ + מע"מ + החזר הוצאות יחסי , נכון למדד 4/08. 2) שכ"ט על בסיס הצלחה, לפי 2% + מע"מ, מיתרת ההשבחה - בסך 330,110 ₪ נכון יום 13.1.06. מומחה בית המשפט הוסיף וציין כי מאחר וקיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלת מידת שיתוף הפעולה של האדריכלית עם הנתבעים, הרי שאלה זו מסורה להחלטת בית המשפט ומומלץ על ידו כי שכ"ט המתכנן (האדריכלית) ינוע בין שני הסכומים שצוינו לעיל, וזאת בהתאם לממצאי ביהמ"ש בשאלת מידת שיתוף הפעולה בין הצדדים, תוך התייחסות לשכ"ט האדריכל ששירותיו נשכרו ע"י הנתבעים (ר' סע' 2.6 לחווה"ד). ג. באשר לשאלה הנוגעת לשכר הראוי בגין ביצוע פעילות ייזום, מומחה בית המשפט בדעה, כי במקרה שקיים הסכם, שכה"ט הראוי הינו 6% מיתרת ההשבחה, דהיינו סך של 990,332 ₪ + מע"מ נכון ליום 13.1.0.6, כשהיזמים נושאים בכל ההוצאות. המומחה מציין כי הנתבעים טוענים שלא הזמינו את עבודות היזמות, דהיינו המחלוקת בין הצדדים הינה - בין אי תשלום, לבין שכר יזמות בשיעור 6% משווי החלקה, בהפחתת היטל ההשבחה (ר' סע' 3 (על סע' המשנה שבו) בעמ' 26-21 לחווה"ד וכן פרק ח' - "סיכום"). אופי, מהות והיקף פעילות התובעים 20. התובעת מס' 3, האדריכלית אריאלה לב תמיר (להלן : "התובעת" ), בתצהיר עדותה מיום 29.6.10, על נספחיו, פירטה את מהות, אופן והיקף פעילותה כאמור בסע' 18-7, 64-21 ו- 86-68 לתצהירה. כמו כן, צורפו לתצהיר נספחים רבים, אשר הציגו את פועלה של האדריכלית לקידום התוכנית. 21. התובעת נחקרה ארוכות על ידי ב"כ הנתבעים, כעולה מפרוטוקול הדיון המתומלל מיום 17.1.12 בעמ' 40 - 158 . 22. בעדותה ציינה התובעת - והדברים יובאו בתמצית שכן עדותה הארוכה מדברת בעד עצמה - בין היתר כי, היא לא רשמה שעות עבודה באופן ספציפי לפרויקט זה אך "אני התעסקתי איתו באופן אינטנסיבי שעות רבות מאד" (עמ' 51 שו' 11-10), ציינה כי נפגשה עם עודד גבולי לקראת הגשת התוכנית לוועדה המקומית בשנת 98' שאז התחילה להתהוות התוכנית (ר' עמ' 53). כן ציינה התובעת בעדותה ש: "כשאתה עושה תוכניות עד שאתה מגיש אותן לוועדה המקומית, אתה בוחן כל מיני דברים. אין לי מושג מאיזה שלב התוכנית הזאת (שהוצגה בפניה - ד.ח.) נלקחה, אין עליה שום חותמת שמעידה על איזה שהוא שלב סטטוטורי או איזה שהוא שלב רשמי של הגשה. היו עשרות סקיצות. אני לא יודעת למה זה הוכן, אולי בשביל להראות 40% הפקעה, אולי בשביל זה אני באמת לא יודעת לאיזה צורך. כשאתה עושה תהליך תכנוני על פני 10 שנים, בטח אם זה עוד לפני השלבים שזה הופך להיות תוכנית, כי בשלב הזה אפילו עוד לא היה לה שם לתוכנית הזאת, אז איך אפשר לקרוא, זה סקיצה זאת בחינה של כל מיני חשיבות." (עמ' 63 שו' 18-7). 23. התובעת התייחסה במהלך עדותה לתוכניות וסקיצות שונות שהיא ערכה והגישה לוועדה, כך למשל העידה כי: "אני רוצה להגיד משהו אחד, כשאין למסמך תאריך, שם, שם התוכנית סימן שזה עוד לא הוגדר כתוכנית. אז מה שהגשתי אליו היה בטח איזה שהוא שרטוט לבדוק תשתיות, לבדוק גבהים, לבדוק היתכנות של כל התוכנית הזאת במערך העירוני בכלל. לא דיברנו על שום תוכנית. כשמדברים על תוכנית, מדברים ספציפית על מגרש זה וזה, על חלקה זאת וזאת שאפשר להתייחס אליה... אתה יודע כמה פגישות כאלה אני מקיימת כל הזמן כדי לבחון האם אפשר לעשות ומה אפשר לעשות" (עמ' 68 שו' 12-2) . 24. התובעת נשאלה האם היתה קיימת "תוכנית צל" והשיבה: "תראה היו הרבה שלבים בתוכנית, כל עוד לתוכנית היו שני קווים כחולים והווה אומר, צפונית לחלקה של מטוס ודרומית לחלקה של ביקל, אז התבקשתי לעשות תוכנית שהיא לא, ז"א לחלק את הקרקע או להראות היתכנות תכנונית שהיא לא חלק מהתוכנית. זה צל... לקראת הדיון בוועדה המקומית ואחרי ישיבה עם מהנדס העיר כפי שכתוב כאן או אדריכל העיר, התבקשתי לתכנן משהו שיראה את הרציפות שיש היתכנות להמשך כבישים, יש היתכנות להפקיע 40% ולהשאיר אותנו עם אותה צפיפות... זה מה שהתבקשתי לעשות, על מנת להראות שהם לא יהיו מופלים לרעה אף פעם." (עמ' 76 שו' 10-5 ו- 19,20, עמ' 77 שו' 5-1). 25. התובעת נשאלה האם נכון שהתוכנית עברה תיאום עם מהנדס מ.א. דרום השרון והיא השיבה: "נכון. עוד פעם, כשאנחנו מדברים על תיאום בשלב הזה זה ידוע וזה לא תיאום של הקו הצ'ופצ'יק הזה עם הצ'ופצ'יק הזה אלא זה לבוא אליו להגיד שלום אני הולכת להגיש את התוכנית הזאת והזאת אם יש לך השגות תגיד אותם עכשיו כדי שאנחנו לא נתברבר... קיבלתי את הסכמתו." (עמ' 95 שו' 7-2),(ר' נספח ת/13). 26. עוד הוסיפה התובעת וציינה במהלך עדותה, כי "במהלך השנים האלה נערך תיאום מאד נרחב, מכיוון שהחלקה הזאת היא מובלעת שבעצם נמצאת בין כפר מל"ל שזו רשות אחת, רמות השבים רשות שניה... יש בעיה מבחינת תכנון תשתיות ותפירת הכבישים... והיה צריך לקשור את שלוש הרשויות עם האינטרסים שלהם. בהתחלה הסירוב של התוכנית, על זה לא נשאלתי אבל אני חושבת שזה משמעותי כאן, הסירוב של התוכנית וכל הטיפול עד השלב הזה... התיאום בעצם עסק בהיתכנות של הקמת שכונה באיזור הזה וכל העיכוב היה בעצם כי לרשות הזאת לא היה תוכנית אב לרשות שלנו תוכנית האב היתה בהתהוות. כל האווירה התכנונית בתקופה ההיא היתה שצריך קודם כל לראות את התכנונים הכוללים לכל ישוב ורק אח"כ מתוך זה אפשר יהיה בכלל לקבל החלטות ולראות האם באמת הכיוונים התכנוניים נכונים." (עמ' 96 שו' 20-8, עמ' 97 שו' 5-1). 27. בהמשך עדותה העידה התובעת, כי "אפרופו מומחיות של כל מיני אנשים אז גם בתור אדריכל... אחד ההליכים שנהוגים באישור תוכניות בנין עיר הם סעיף 106 ב'... הוא סעיף שמחריג החוצה שינויים שהוועדה המחוזית מבקשת לעשות ולהם ישנה השפעה על יתר האנשים... וזה מה שהיה במקרה הזה, ז"א התנהלה ועדת התנגדויות, הוגשו איקס התנגדויות חלק חלק מהן חשבה הוועדה המחוזית שהן ישפיעו ויש טעם לתת לציבור זכות לעיין בתוכניות ולהתנגד... ורק את הסעיפים האלה וועדת ההתנגדויות הציפה ואמרה, תפרסמי בבקשה, תשלחי הודעות לאנשים לפי מה שכתוב בסעיף... ההליך הזה הוא הליך, אדריכל לא מחליט לבד איזה שינויים הוא עושה בתוכנית, הוא מקבל הנחיה מהוועדה ומותר לו אך ורק מה שהוועדה החליטה לשנות. הוועדה החליטה אותי לעבוד לפי סע' 106 ב', עבדתי לפי 106 ב'. הוועדה הנחתה אותי לתקן את כל התוכנית, תיקנתי את כל התוכנית. זה הכל... פעלתי לפי הנחיית הוועדה. הוועדה אמרה תעשי את התיקון הזה, תיקנתי, פרסמתי, שלחתי, הדפסתי." (עמ' 149 שו' 20-11 ועמ' 150 שו' 11-1 ו- 18-17; ר' גם עמ' 152 שו' 20-12 ועמ' 153 שו' 5-1). 28. המומחה מטעם בית המשפט ציין בחוו"ד את פועלה של התובעת אל מול היועצים השונים (ר' סע' 2.4 בחווה"ד). עוד ציין המומחה, כי בבחינת המאמצים שהשקיעו היזמים בתיק שלפנינו ראוי לציין את המרכיבים שנשקלו בהכרעת בית המשפט העליון (כפי שנזכרה בחוות דעתו) בהתאמה לענייננו, כמו למשל: משך השירות - 8 שנים, משנת 1997 ועד דצמבר 2005 - מועד אישור תוכנית הר'/26. מהות השירותים - שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע מגורים (בפועל לפי תוכנית תמ"א/31 יעוד הקרקע משנת 1998 הינו שטח עירוני בנוי). היקף השירות - משלא ניתנה הסכמת הצדדים תוכנן שטח קטן יותר של כ- 51 דונם, לאחר דרישת מוסדות התכנון, צורף שטחם של הנתבעים לתוכנית והיקפה גדל לכ- 70 דונם (ר' גם סע' 15 לחוות דעתו של עו"ד צ. שוב). 29. אדריכל בוריס דיקרמן מטעם הנתבעים, ציין בעדותו, כי לראשונה נודע לו על ההליך בשנת 1998 וכמה שנים לאחר מכן בשנת 2003 שאז ביצע בדיקה יותר קונקרטית (עמ' 13 לפר' מיום 1.3.12 שו' 21-17). הוא נשאל כאשר פנה לתובעת בשנת 1998 מה קיבל ממנה והשיב: "אני לא זוכר אם קיבלתי. מה שהתבקשתי לבדוק, אני ממש לא זוכר פרטים על זה. אני התבקשתי לבדוק את הנושא. אני זוכר, אני לא זוכר אם זה היה בסיבוב הראשון או השני, הייתי במועצה. אני חושב שזה היה בסיבוב הראשון, הייתי במועצה המקומית ועשיתי בירורים נפגשתי עם אדריכלית אריאלה לב אצלה במשרד בבית. זה מה שאני זוכר." (עמ' 14 שו' 6-1). העד אישר, כי בסופו של דבר ראה תוכניות שערכה התובעת, הוא נשאל האם היה מדובר בקרקע בהיקף של כ- 70 דונם והשיב: "לא זוכר את הגודל. זה היה הרבה. עשרות יחידות דיור. לא זוכר גודל הקרקע." (עמ' 14 שו' 16-11). 30. אדריכל דיקרמן ציין, כי הוא לא פעל ישירות מול הוועדה, אלא העביר חומר למשפחת מטוס ולעורך הדין שלהם וזה עשה עם החומר מה שהוא מצא לנכון. הוא נשאל הם פרט למשפחת מטוס הערותיו השפיעו על בתים אחרים, תשובתו: "בהחלט יכול להיות שאת ההערות שלי שהיה בהן הרבה היגיון היא יישמה במקומות אחרים, אבל לא בדקתי את זה אפילו. זה לא עניין אותי." (עמ' 18 שו' 23-12). העד נשאל מה עשה במהלך חמש השנים בין שנת 1998 ל- 2003 בקשר לתוכנית, תשובתו: "לא זוכר שעשיתי משהו. אולי. לא זוכר." (עמ' 24 שו' 21-17). 31. אדריכל דיקרמן אישר, כי מי שערכה את התשריט שראה בשנת 2003 כאשר פנה לתובעת, היתה התובעת. הוא אישר כי לא היה צד פורמלי בכל הטיפול בתכנית, הוא הניח שראה אז את התקנון בגרסה כלשהי. לדבריו, בהתנגדויות היתה האדריכלית ונציג המועצה המקומית או הוועדה המקומית וכי התובעת היתה עורכת התוכנית (ר' עמ' 27-25 לפרו'). 32. השמאי שאול רוזנברג - המומחה מטעם הנתבעים - ציין בעדותו, בין היתר, כי מנסיונו משך הזמן הסביר לשינוי יעוד של קרקע מהסוג שבענייננו הינו "האופטימלי 5 שנים, מציאותי 10... ולכן אלה השנים שלוקחות תהליך תכנוני מטבע הדברים." (עמ' 34 לפרוטוקול מיום 1.3.12 שו' 22-12). השמאי רוזנברג נשאל , האם נכון כי הליך שינוי תב"ע מקרקע חקלאית למגורים הינו מורכב יותר והוא השיב "נכון ולא נכון. נכון במובן הזה שיש בו שינוי דרסטי מאד. קרי: כשאתה לוקח קרקע חקלאית באיזור שהוא לא איזור מגורים, או סמוך לאיזור מגורים ואתה רוצה לשנות אותו, או למגורים או לתעסוקה, או למסחר, מטבע הדברים ששורת המכשולים העומדת בפניך היא ארוכה יותר מאשר בתוכנית רגילה. אבל לצערנו גם במקומות בהם עושים תוכנית שהקרקע היא לא חקלאית, אתה יכול לנוע בתקופה של 5 עד 10 שנים וזה התהליך במדינת ישראל לצערנו." (עמ' 35 שו' 13-1). 33. השמאי רוזנברג ציין, כי "לפי החומר שקראתי, בתקנון אם אני זוכר נכון, מופיעים כיזמים כמה אנשים נוספים שהם לא אדריכלים ולא מהנדסים. עו"ד ועוד אזרחים" הוא נשאל האם כיזמים? והוא השיב: "מופיעים ורשומים כיזמים", הוא נשאל בהמשך, האם נכון שאותם אנשים שמופיעים כיזמים אלה הם התובעים והוא השיב: "כן. זה רשום." (עמ' 36 שו' 18-10). 34. השמאי רוזנברג נשאל האם נכון שאחוז ניכר מהיזמויות שהביאו לשינוי יעוד הינן פרטיות, בין על ידי יזמים פרטיים ובין על ידי בעלי הקרקע, ולאו דווקא הרשות המקומית היא שמקדמת את התהליך, תשובתו: "במהלך שנות ה- 90 אני חושב אפילו שציינתי את זה בתוך חוות הדעת שלי, התפתח הליך שגורמים פרטיים הובילו תוכניות בהיקפים שקודם לכן, ראינו אותם רק אצל רשויות מקומיות אם כמתכננים ואם כיזמים, כל אחד לפי המקרה שלו, אבל היתה הרבה מאד מעורבות של גורמים פרטיים בתוך התהליך הזה." (עמ' 39 שו' 14-4). 35. השמאי רוזנברג נשאל האם על סמך בדיקתו בנוגע לקרקע נשוא התובענה, האם לאחר אישור תמ"א/31 נעשה ניסיון לשינוי על ידי חלק מבעלי הקרקע והוא השיב שהוא אינו יודע על כך. (עמ' 40 שו' 23-20 ועמ' 41 שו' 4-1). 36. במוצג נ/5, המוחתם בחותמת הועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 3.6.99, מוגדרים התובעים כיזמי התוכנית (ר' סע' 8) ועורכת התוכנית הינה התובעת (ר' סעיף 10). כך גם במוצג נ/4, המוחתם בחותמת הועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 11.7.99, מוגדרים התובעים כיזמי התוכנית (ר' סע' 8) ועורכת התוכנית הינה התובעת (ר' סעיף 10). למוצג נ/11 - הודעת ערר מיום 16.4.11 - שהוגש לתיק בית המשפט, צורף כנספח ב' מסמך שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 9.7.00, כאשר בו הוגדרו יוזמי התוכנית הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" וכן התובעים בשם בעלי הקרקע. (ר' סע' 8). עורכת התוכנית הינה התובעת. בנספח ג' להודעת הערר, פרוטוקול מישיבה של הוועדה המקומית, מוגדרת התובעת כבעלת ענין ועורכת. 37. בנספח ת/33 מיום 18.11.01 (ערר על החלטת הוולקחש"פ מיום 28.1.01) מתוארים העוררים כ-"כעו"ד מירון גלמן (עורר בערר 2001/חש/8) ב"כ יזמי התכנית". כך אף בנספח ת/88 (תכנית מתאר מקומית הר/26 שניתנה לאישור) מתוארים יוזמי התכנית כ-הועדה המקומית ו-"בשם חלק מהקרקע" התובעים (ר' סע' 8) (ר' גם נספח ת/103). 38. בתצהירו של מטוס אברהם מיום 16.11.10 לא נמצאה כל התייחסות עניינית באשר לטיב פעולות התובעים ולכך, כי לא ניתן לראות בהם מתכנני תוכנית שינוי הייעוד ויזמיה. הנתבע מציין בתצהירו כי עיין בכל המסמכים שגילתה התובעת כמפורט בסעיף 3 לתצהירו, ולדבריו הוא לא קיבל אף אחד מהם. הדברים נכונים אף ביחס לנתבע תמיר מטוס. 39. הנתבעת אילת פרנקל בתצהירה ציינה, כי את המסמכים שפורטו בסעיף 5 לתצהירה לא קיבלו לא היא ולא אמה. ביחס לאמה, הרי שהמדובר בעדות שמיעה שלא ניתן להכשירה, הגם שהנתבעת ניסתה להסביר כי אמה לא הגישה תצהיר לפי שהיא "... בת 80 לא ראינו מקום לאורך כל דרך היא גם לא היתה מעורבת, היא ידעה את הדברים אבל לא היתה מעורבת לא ראינו כל סיבה להביא אותה למעמד כזה." (עמ' 42 שו' 19-13). הנתבעת אישרה כי אמה התגוררה עם אביה בבית, שהוא הבית שאליו נשלחו מכתבים אשר נשלחו למשפחת דב מטוס. (עמ' 42 שו' 23-22 ועמ' 43 שו' 1). 40. ביום 25.12.05 לאחר אישורה של תכנית הר/26 פנה התובע מס' 2 - בשם התובעים - אל הנתבעים 1-4 בדרישה להסדר "נושא שכר הטרחה ליוזמי התכנית בגין עמלם" (ר' נספח ת/90). 41. במענה למכתב זה נשלח מכתבו של עו"ד יובב כץ מיום 2.1.06, בו נטען בין היתר, כי "התכנית שבנדון היא תכנית שביזמת הועדה המקומית... ומספר בעלי קרקע..." (סעיף 1), כי שולחיו לא פנו מעולם לתובעים כי תתוכנן תכנית על אדמתם (ר' נספח ת/91). כך אף בנספח נ/53 מכתב עו"ד י. פפר מיום 19.2.06 מציין הוא, בשם הנתבעים, כי ביום 2.1.06 הודע לתובע מס' 2, כי הנתבעים דוחים את דרישת התובעים "לדמי ייזום", וצוין כי הנתבעים לא היו שותפים לתכנון, לא נטלו חלק בפגישות, והבהירו באופן עקבי כי אינם מעוניינים בתכנית לעת ההיא וכי הנתבעים "הבהירו מלכתחילה כי אינם מעוניינים בייזום וודאי שלא היו מוכנים להשתתף במימונו" (סע' 5). סכום ביניים 42. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים , בחנתי את חווה"ד שבאו בפניי ואת שלל הנספחים/המוצגים שהוגשו, נחה דעתי כ יש להכיר במעמדם של התובעים ובפועלם , כמעמד של יוזמי התכנית (להבדיל ממתכנניה בלבד). 43. במסמכים השונים, כנסקר לעיל, אשר יצאו תחת ידן של הועדות השונות, תוארו התובעים כיוזמי התכנית. 44. הדברים מקבלים אף משנה תוקף וחיזוק , מעדות המומחה מטעם הנתבעים, השמאי רוזנברג כאמור בסעיפים 33 - 35 לעיל. 45. למעלה מכך, בפניית התובעים אל הנתבעים (ת/90) נדרשו אלה להסדיר נושא תשלום שכ"ט יוזמי התכנית. במענה לדרישה זאת (ר' נספחים ת/91 ו-נ/53) אין הנתבעים מכחישים עובדת היות התובעים יוזמי התכנית. טענתם מתמקדת, בין היתר, בכך שהם לא התקשרו עם התובעים בהסכם כלשהו. 46. כנספח א' לכתב התביעה, צורף הסכם מיום 8.6.97, בין התובעים לבין חלק מהבעלים הרשומים בקרקע, בהסכם זה תוארו התובעים כ-"היזמים" (עמ' 1 למטה) וכך אף בהמשך ההסכם ובסופו. גם עובדה זו לאמור - האופן בו ראו בעלים אחרים במקרקעין את אופי פעילות התובעים, יש בה לחזק את המסקנה כי הם פעלו במהלך כ-8 שנים כיוזמי תכנית המתאר החדשה וכמקדמיה (ר' גם תצהיר עו"ד מ. גלמן על נספחיו ועדותו שלא נסתרה). שעור שכר הייזום 47. בעניין זה כזכור הוגשו חווה"ד מטעם הצדדים וכן חוו"ד של מומחה ביהמ"ש. עוד יודגש כי מומחה ביהמ"ש ציין בעמ' 26 לחווה"ד, כי ככל שייפסק לתובעים שכר ראוי כיזמים, כולל שכר זה את כלל ההוצאות שהם נשאו בהן. 48. בהוראות תכנית המתאר הר/26 (ר' נספח ת/103) שאושרה , נקבע כי: "15. גביית הוצאות עריכת תכנית: בהתאם לסעיף 69(12) לחוק התכנון והבניה יחולו הוצאות עריכת התכנית וביצועה על בעלי הזכויות שבתחומה, באופן יחסי לשטחי מגרשיהם. הוצאות הכנת התכנית כוללות את שכר עורכי התכנית, יועצים שונים, הוצאות מדידה וכל הוצאה אחרת שהועדה המקומית ו/או עיריית הוד השרון ו/או יוזמי התכנית נשאו בעריכתה וביצועה של תכנית זו". 49. מומחה בית המשפט, התייחס לענין זה בעמ' 5-6 לחווה"ד (פרק ג' - סע' 8). 50. עו"ד י. פפר, מטעם הנתבעים ציין במכתבו נספח ת/91, בין היתר, כי שולחיו דוחים את דרישת שכה"ט מטעם התובעים ו-"הם ישאו בתשלומים בגין הוצאות עריכת התכנית, אם וככל שתתברר חוקיותם של תשלומים כאלה, ובכל מקרה על פי חוק בלבד" (סע' 4). 51. ראוי להדגיש כי בניגוד לצבי אילן ופינקלשטיין (ר' נספח נ/24 (סע' 6(ב)) ונספח נ/23 (סע' 3)), הנתבעים בהתנגדותם (ר' נספח נ/17) לא טענו דבר כנגד סע' 15 לתוכנית (ר' גם נספח נ/21). לא למותר להזכיר אף כאן, כי אדריכל דיקרמן מטעם הנתבעים ציין בעדותו כי הוא ראה את תקנון התכנית (ר' סע' 31 לעיל) (ר' עמ' 26 לפר' ש' 20-16). 52. בנקוף למעלה מ-7 שנים מאז אושרה התכנית (29.12.05), לא עלה בידי הנתבעים להוכיח, כי דבק פגם של אי חוקיות כלשהי באמור בסע' 15 לתכנית או בתשלומים אשר יש לשלמם מכוחו. 53. בתמצית ייאמר, כי בפסיקה נקבע כי הוראת סע' 69 לחוק התכנון והבנייה, המתיר לכלול בתכנית, בין היתר, הוראות בדבר הוצאות התכנית, עריכתה וביצועה, מהווה מקור הסמכה חוקי לחיוב בעלי הזכויות בתחומי התכנית, לממן את הוצאות אותה תכנית. כן נקבע כי אין בהוראות סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כדי לבטל את הוראת סע' 69(12) לחוק התכנון והבניה בעיקר לנוכח העובדה שהיטל ההשבחה מיוחד לכיסוי הוצאות נוספות כגון, פיצוי בעלי המקרקעין הגובלים ופיתוח האזור (ר' עת"מ (ת"א) 807/90 הרטבי נ' שר הפנים; עת"מ (ת"א) 1638/03, 1657/03, 1692/03 עזבון שאוליאן נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב (נבו - 27.9.06); עת"מ (ת"א) 1001/03 מרגליות נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (נבו - 28.3.07); עת"מ (ת"א) 1481/05, 1725/05, 1807/05 דקור רהיט ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (נבו - 17.8.09)). 54. לא למותר לציין כי העובדה שהנתבעים נמנעו מהגשת התנגדות ספציפית לאמור בסע' 15 לתקנון התכנית, מלמדת על הסכמה לחיוב וניתן אף לקבוע כי הם מנועים מלהתכחש להסכמתם זו (ר' עת"מ (ת"א) 1788/07 ג'ו רקח נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (נבו - 5.3.08)). 55. בסעיף 59 לכתב התביעה נטען בין היתר, כי בסמוך ליום 28.1.03 ביקשו נציגי הנתבעים להיפגש עם התובעים, ופגישה שכזו אכן נתקיימה בנוכחות הנתבעים 1 ו-3. עוד נטען כי בישיבה זו פנו הנתבעים הנ"ל אל התובעת בבקשה להתקשר עמה בהסכם נפרד ולשלם לה 2% מערך הקרקע, לאחר השבחה, נטו, והם סירבו לשלם את יתרת 4% דמי הייזמות (ר' נספח ז' לכ"ת). התובעת צירפה לתצהירה כנספח ת/46 את התרשומת הנ"ל שערכה ביום 28.1.03, בה נאמר בין היתר כי נעשה חשבון לחלק האדריכלי של 2% וכי לנושא הייזמות מתנגדים הנתבעים (ר' גם סע' 65 לתצהירה). 56. בסעיף 59 לכתב הגנת הנתבעים, אישרו הם כי אכן התקיימה הפגישה ביום 28.1.03, הוצגה להם התכנית, מוכחשת גרסת התובעת כאילו ביקשו להתקשר עמה ולדבריהם "הנכון הוא שהם ביקשו לדעת מה השכר שהאדריכלית תבקש אם ישכרו אותה" (סע' 5.9.4) (ר' גם סע' 7.6-7.11 לתצהיר איילת פרנקל; אברהם מטוס בתצהירו לא התייחס כלל לעניין). 57. המומחה מטעם בית המשפט התייחס לנקודה זאת כאמור בסע' 2.6.2 בחווה"ד (עמ' 20). בראש פרק המשנה - "הצעת האדריכלית לנתבעים על בסיס הצלחה" (ר' גם סע' 19 לעיל). 58. מאחר ומסקנתי הינה כי התובעים זכאים לשכר ראוי בגין ייזום, הרי שאין צורך לקבוע ממצאים במחלוקת זאת, לפי שהתובעים ממילא אינם זכאים בנוסף לתשלום בגין הוצאותיהם לרבות בגין שכ"ט האדריכלית בנפרד (ר' גם סע' 47 לעיל). סיכום דברים 59. בהתאם להסכם שכר הטרחה החתום שבין התובעים (היזמים) לבעלי מקרקעין בקרקע, שכ"ט היזמים הינו 6% + מע"מ (ר' נספח א' לכתב התביעה). 60. אין מחלוקת שהנתבעים לא חתמו על הסכם שכר טרחה אל מול התובעים, והם אף לא הוחתמו על מסמך דוגמת מוצגי ת/6 בתיק המוצגים - כתב התחייבות ושיפוי. 61. כפי שציין מומחה בית המשפט, שכ"ט ראוי, בהנחה שקיים הסכם יזמות, הינו 6% + מע"מ, משווי הקרקע המושבחת ובהפחתת היטל ההשבחה (נכון ליום 13.1.06) (ר' עמ' 25 לחווה"ד) (ר' גם סע' 42 לחוו"ד י. שוב - אשר אינו מתייחס לסוגיית קיומו או אי קיומו של הסכם ייזום/שכ"ט בכתב בין הצדדים ומשמעות הדבר ). 62. אין מחלוקת כי מקרקעי הנתבעים הושבחו וערכם עלה משמעותית, כתוצאה מפעילותם הייזמית של התובעים בשינוי תוכנית המתאר (ר' חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט; עדות גב' פרנקל בעמ' 122 ש' 6; ובעמ' 49 ש' 15-10 ובעמ' 89; עדות תמיר מטוס עמ' 160-158; עדות אברהם מטוס בעמ' 162). 63. עוד יצוין כי הנתבעים לא מצאו להגיש התנגדות לתוכנית גופה, דהיינו התנגדות ממשית לאישור התוכנית, אלא התנגדו באופן ממוקד למספר עניינים שהוגדרו בה והנוגעים להם . בסופו של יום, הרושם שנוצר הוא כי התוכנית היטיבה עם הנתבעים ושירתה את מטרותיהם (ר' למשל עדות גב' פרנקל בעמ' 57 ש' 7-1; עמ' 64 ש' 5-1; עדות תמיר מטוס בעמ' 150 ש' 29-21 ובעמ' 151 ש' 12-1). 64. לא למותר לציין כי גב' פרנקל הודתה בעדותה כי התוכנית החדשה לא גרמה לנתבעים נזק (ר' עדותה בעמ' 52-50), וכך אף הצהיר בא כוחם לפר' (עמ' 53 ש' 22-20). 65. במכתבו של ב"כ הנתבעים (נספח ת/91) (ר' סע' 50 לעיל) גלומה הודאת בעל דין בזכותם של התובעים לקבל תשלום הוצאותיהם בגין עריכת התוכנית. נראה, בסופו של יום, ולאור האמור לעיל ולהלן, כי המחלוקת מתמצה בגובה התשלום (שהינו נגזרת מהכרעת בית המשפט באשר לאופי ומהות פעילות התובעים) (ר' עדותה של גב' פרנקל בעמ' 88-84 ובעמ' 89 ש' 22-10; עדות תמיר מטוס עמ' 160 ש' 16-10). 66. איני מקבל את טענת הנתבעים כי הם לא היו מודעים להסכם שנכרת עם האחרים, כי התעלמו מהם, והם כלל לא נפגשו עם יוזמי התכנית (ר' לענין זה למשל עדות אילן בעמ' 9; סע' 6-8 לתצהירו שלא נסתרו; עדות גב' פרנקל בעמ' 63 ש' 9-1 ובעמ' 79 ש' 9-1). 67. אף אדריכל דיקרמן מטעם הנתבעים, היה בקשר עם התובעת, הן בשנת 1998 ובשנת 2003. הנתבעים 1 ו-3 נפגשו עם התובעת בינואר 2003. משלא הובאה הגב' מטוס (תבדל"א) להעיד, יקשה על ביהמ"ש לקבל את גרסת הנתבעים, בהיותה עדות שמיעה , כי משפחת דב מטוס לא קיבלה כלל מכתבים שנשלחו אליה. הימנעותה מליתן תצהיר והעדרותה מן הדיון , מיוחסים בנקודה זאת לחובת הנתבעים . 68. הרושם שמתקבל, לאחר בחינת כלל הראיות בתיק, הינו כי הגם שהנתבעים ואביהם ז"ל, לא הצטרפו לקבוצת בעלי הקרקע שחברו ליזמים ולא חתמו איתם על הסכם שכ"ט, הם היו מודעים לתכנית עודכנו לגביה, אך העדיפו "לשבת על הגדר" להמתין לתוצאותיה וליהנות מפירותיה (הגם שלבסוף נזקקו לשירותי דיקרמן ופפר לצורך הגשת התנגדות ספציפית בעניינם) ( ר' עדות תמיר מטוס בעמ' 151-150). 69. לטענת הנתבעים, כפי שקיבלה ביטוי בעדות גב' פרנקל וכפי שנמסר להם , לטענתה, ע"י צבי חרות, ניתן היה לבנות במקרקעין בניה רוויה של למעלה מ- 4 יחידות לדונם (עמ' 68 ש' 9-2). דין טענה זאת להידחות, בין היתר מן הטעמים הבאים שיפורטו בתמצית : הנתבעים לא עמדו בנטל השכנוע להוכחת טענה זאת . לא הובא כל תיעוד להוכחתה ( ר' עמ' 68 ש' 14-13). צבי חירות לא הובא להעיד מטעם הנתבעים. 70. הנתבעים טענו, כי אדריכל דיקרמן היה זה שטיפל בתוכנית מטעמם בבחינת היותם מטופלים ומיוצגים ע"י אדריכל אחר בנושא שינוי הייעוד. התרשמותי הינה כי פעילותו של אדריכל דיקרמן היתה קצרת טווח וממוקדת . בתחילה בשנת 1998 ובהמשך בשנת 2003. לא ניתן לומר כי היו לו "יד ורגל" בשינוי התוכנית או כי הוא היה מעורב בענין באופן מעשי ומשמעותי (ר' ג'ם עדותו בפר' מיום 1.3.12 בעמ' 13 ש' 21-17; עמ' 14 ש' 6-1; עמ' 18 ש' 23-12; עמ' 25 ש' 17-4). לא למותר לציין אף כאן, כי אדריכל דיקרמן נשאל מה עשה במהלך חמש השנים שבין 1998 ל- 2003 בקשר לתוכנית והשיב "לא זוכר שעשיתי משהו. אולי. לא זוכר " (עמ' 24 ש' 21-17). 71. מומחה ביהמ"ש נשאל שאלות הבהרה ע"י ב"כ התובעים והשיב עליהן ביום 26.12.11. המומחה לא זומן לחקירה על ידי מי מהצדדים. לא מצאתי עילה כלשהי שלא לאמץ את האמור בחוות דעתו. הלכה פסוקה היא כי משמינה בית המשפט מומחה מטעמו, אך טבעי הוא שבהעדר נסיבות כבדות משקל יאמץ הוא את קביעותיו (ר': ע"א 3134/02 עירית רחובות נ' בוטנרו ( נבו - 21.7.03 ) ; ע"א 293/88 ניימן נ' רבי תק על 90 (2) 532) ההלכה הפסוקה שהובאה , מתבססת על העדפת העמדה האובייקטיבית-נייטרלית של המומחה מטעם בית המשפט. הנטייה היא כאמור , שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נפסק בע"א 3056/99 שטרן נ. המרכז הרפואי שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." . 72. בגדר טעמי לקביעת שיעור שכה"ט לקחתי בחשבון ,בין היתר , את השיקולים הבאים: א. העובדה כי לא נחתם הסכם שכ"ט בכתב. ב. משך תקופת פעילות התובעים עד לאישור התוכנית (כ- 8 שנים). ג. היקף פעילות התובעים, מהות פעילותם ובמיוחד זאת של תובעים 2 ו- 3. ד. היקף השירות - כפי שציין המומחה מטעם בית המשפט - לאור דרישת מוסדות התכנון צורף שטח הנתבעים לתכנית והיקפה גדל ב- 19 דונם (מ- 51 דונם ל- 70 דונם). ה. העובדה כי התובעים נשאו בכל העלויות והוצאות התוכנית מבלי שהנתבעים שילמו דבר. ו. העובדה שהנתבעים נעזרו בשירותי אדריכל ועו"ד, אך באופן מינורי וממוקד. ז. העובדה שמקרקעי הנתבעים הושבחו ולא נטענת על ידם כיום טענה שהתוכנית החדשה הזיקה להם. ח. דברי המומחה מטעם ביהמ"ש - כי פעולות שינוי הייעוד בוצעו על רקע תוכנית מאושרת תמ"א/31 ותכנית מופקדת תממ/3/21 ו- תמ"א/35 שהיתה בהכנה, לפיהן סווגו המקרקעין "אזור פיתוח עירוני", כך שרמת הסיכון היתה קטנה יחסית (עמ' 26 לחווה"ד). 73. לאור המובא לעיל ולאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים, אף לאור הפרמטרים שהעלה מומחה בית המשפט בעמ' 24 ו-26 לחווה"ד (ר' סע' 3.4 ו- 4-1 שם בהתאמה) מצאתי לפסוק לתובעים ביחד ולחוד, שכר ייזום בשעור של 2.5% , משווי הקרקע המושבחת ובהפחתת היטל ההשבחה , כאמור בעמ' 25 לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט. 74. טעמיו של ביהמ"ש ב- ת.א. (ת"א) 41899/05 עו"ד צ'קרוב נ' טשלבי ( נבו - 10.2.11) (צורף לסיכומי התובעים) , באשר לחיוב אפשרי של הנתבע (שם) מכוח עילה של עשיית עושר ולא במשפט, מקובלים עלי וישימים במלואם אף בענייננו אנו . משהוכח שהנתבעים נהנו מתוכנית המתאר החדשה ומשינוי היעוד הגלום בה, והמקרקעין שבבעלותם, שאף עליהם משתרעת התוכנית, הושבחו בצורה ניכרת, נכון יהיה לחייבם בתשלום שכר טרחת היזמים (אם כי בשיעור מופחת מהשיעור אותו שילמו אלו שמצאו להתקשר בהסכמה מפורשת ובכתב עם היזמים). סוף דבר 75. אשר על כן ובהינתן האמור ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד ,לתובעים הסכומים כדלקמן: א. בגין שכר יזום - סך של 412,638 ₪ + מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13.1.05. ב. 50% מעלות המומחה מטעם בית המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום למומחה. ג. 50% מהוצאות התמלול בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום לחברה. ד. 50% מאגרות המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל תשלום (ר' סע' 142 לסיכומי התובעים). ה. כן ישלמו הנתבעים לתובעים סך כולל של 60,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. 76. כל התשלומים שעל הנתבעים לשלם לתובעים, כמפורט לעיל, ישולמו להם עד ליום 15.3.13. זכות ערעור כחוק .חקלאותקרקע חקלאיתשינוי ייעוד במקרקעין