מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא תשלום דמי ניהול - סמכות עניינית: 1. בין חברת רז פל בע"מ (להלן: "המשיבה") לבין המבקשת, נחתם הסכם מכר שמכוחו רכשה המבקשת חנות ב"מרכז רזין" באילת. נטען, כי מכוח הסכם המכר, שימשה המשיבה גם כחברת ניהול. 2. המשיבה עותרת לחיוב המבקשת בסכום כספי בגין שתי עילות: חוב נטען בקשר לרכישת החנות. אי תשלום דמי ניהול ואחזקה, עבור התקופה שממועד רכישת הנכס ואילך (אין פירוט סיום התקופה). הבקשה שבפניי הינה בקשה לסילוק על הסף מחוסר סמכות עניינית. 3. באשר לעילה הראשונה - מסכימה המבקשת כי הסמכות לדון בה נתונה לבית משפט זה (אף כי נטענה טענת התיישנות). 4. ואולם, באשר לעילה השנייה, עותרת המבקשת לדחיית התובענה על הסף ולחילופין, להורות על העברתה למפקח על המקרקעין שלו הסמכות הייחודית לדון בתובענה בעילה זו. טענות הצדדים: 5. לטענת המבקשת, המשיבה אמנם לא הציגה כל הסכם בדבר ניהול, אך עם זאת, מהתכתובת שצורפה לתובענה, נלמד כי המשיבה נכנסת להגרת "מתחזק" - כהגדרתו בחוק. משעותרת היא לתשלום דמי ניהול מכוח היותה "מתחזק" על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"),לפיכך, ובהתאם להוראות סעיף 72 (א) לחוק, הסמכות הייחודית לדון בסכסוך זה ניתנה למפקח על רישום המקרקעין. 6. המשיבה מתנגדת לבקשה, ממספר נימוקים: א. לטענתה, די בכך כי המבקשת הודתה כי לבית משפט זה סמכות לדון בתובענה מכוח עילה אחת. ב. באשר לאי הצגת חוזה הניהול - מפנה המשיבה להוראות סעיף 8 ה' להסכם המכר הקובע כי " המוכרת רשאית לכלול בין היתר בתקנון הבית המשותף...... את הוראות הבאות להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, סדרי וחובות החזקת הדירה והרכוש המשותף...". מכאן, לטענתה, ניתנה הסכמתה המפורשת של המבקשת לתשלום דמי הניהול ולראייה: השתתפות המבקשת וב"כ באסיפת דיירים כעולה מפרוטוקול הישיבה שצורף ,המעיד על זכותה לדרוש את כספי דמי הניהול. משמעולם לא חלקה על זכותה של המשיבה לדרוש החזר כספי, מנועה אפוא המבקשת מלהעלות כל טענה בעניין זה. ג. מסעיף 72 (ב) לחוק נלמד כי הסמכות לדון בסכסוך זה נתונה לבית המשפט או למפקח על המקרקעין - לפי בחירה, ולפיכך, אין המדובר בסמכות ייחודית. המסגרת הנורמטיבית: 7. סעיף 58 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 שכותרתו "נשיאות הוצאות" קובע כי: "(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". סעיף 72 לחוק ,קובע כדלקמן: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משתף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58,59,59א עד 59ו או לפי סעיף 6 כט לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח." ביום 10.07.2002 תוקן חוק המקרקעין (תיקון מס' 24) והוסף סעיף 71 (ב) המסדיר התקשרות בעלי דירות עם מתחזק (ס"ח 1856 תשב"ס). סעיף זה בא לפתור מצב שנוצר עם מעברם של בתים משותפים רבים לניהולן של חברות ניהול. סעיף זה מגדיר מיהו "מתחזק" וקובע כי "בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול בהחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור". כמו כן הוסף סעיף 72 (ג) הקובע כי האמור בסעיפים קטנים (א) ו - (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך. (ההדגשה הוספה). דיון: 8. המשיבה כאמור לא הציגה כל חוזה ניהול ומסתמכת על הוראות הסכם המכר. הסכם המכר אינו מהווה "מקור חוקי" לחיוב המשיבה בתביעה דנא לתשלום הוצאות משותפות. לחב' המוכרת אין כל מעמד לתבוע הוצאות משותפות מכוח חוק המקרקעין. דא עקא, מתגובת המשיבה לא עולה כל הכחשה בדבר היותה "מתחזק" ואף הפנתה להוראת סעיף 8 להסכם המכר בדבר התחייבותה להכליל את ההתקשרות עם חב' הניהול בתקנון הבית המשותף. משמע:אין היא חולקת כי הוסמכה על ידי נציגות הבית המשותף. המשיבה אמנם לא הציגה את התקנון, ואולם אין בכך כדי לפגום בטענת המבקשת בדבר עילת התובענה כנסמכת על חוק המקרקעין, והמשיבה אף אינה מכחישה טענה זו. חיזוק להיותה "מתחזק" ניתן למצוא אף בהחלטת בית המשפט בת"א 235391-05-12 שבו הייתה המשיבה צד לה, בה נקבע כי בית המשפט נעדר סמכות לדון בתובענה שעניינה נשיאה בהוצאות הבית המשותף. 9. משמהות הסכסוך שבפניי הוא בנוגע לתשלום דמי ניהול חודשיים בין חב' ניהול לבין בעלת חנות, ומשאין חולק כי חב' הניהול שהיא המתחזק היא צד לסכסוך, נמצא איפוא כי נושא הסכסוך נתון לסמכותו הייחודית של המפקח, בהתאם להוראות סעיף 72 (א) לחוק. על מהות סמכותו של המפקח, ר' ספרו של פרופסור ויסמן "דיני קנין - בעלות ושיתוף" ,חלק שני, בעמ' 471 - 477: "למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שבין בעלי הדירות, (כולל המחזיקים בדירות מטעם בעלי הדירות), בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית בנושאים אלה: השתתפות בהוצאות הבית...." לפיכך, סבורני כי הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך זה נתונה למפקח על המקרקעין מכוח סעיפים 58, 71 ו - 72 (א) לחוק המקרקעין. 10. בנסיבות אלה, שעה שסעד אחד נתון לסמכותו של בית המשפט זה וסעד אחר, נתון לסמכותו של "בית דין" אחר, אין מנוס מפיצול הדיון. ודוק: המדובר למעשה בשתי תביעות נפרדות, שעילותיהן שונות (עילה מכוח הסכם המכר ועילה מכוח חוק המקרקעין), שבמסגרתן הועלו טענות משפטיות ועובדתיות שונות בתכלית, כאשר הכרעה באחת מהן אינה משליכה או משפיעה על גורל האחרת, במערכת היחסים שבין הצדדים הישירים לה. הלכה היא כי בית המשפט יורה על פיצול הדיון בתביעה הכוללת עניינים שאינם בסמכותו. ויובהר כי תובע אינו יכול לרכז בתביעתו עניינים שאינם בסמכות בית המשפט שבפניו נדונה התביעה ותובע אינו מחוייב לרכז את כל עילותיו בתביעה אחת. (ר' לעניין זה: עא' 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי השיכון ואח', ובקשה לדיון נוסף שנדחתה בדנ"א 7139/03: ע"א 372/85 פרץ נ' פרץ פ"ד מ (4) 781, 785). 11. אשר על כן, מורה כדלקמן: המשיבה (התובעת) תגיש לבית משפט זה תוך 20 יום כתב תביעה מתוקן הכולל את העילה שבסמכותו ולמפקח על המקרקעין תגיש כתב תביעה שיכלול רק את העילה שבסמכותו, הכל כמפורט בהחלטה זו. 12. משלא נעשה צו להוצאות בבקשות האחרות שהוגשו על ידי המבקשת - לא מצאתי ליתן צו להוצאות בבקשה זו. סמכות ענייניתדמי ניהול