מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שימוש חורג ל-3 שנים: זוהי עתירה לביטול החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה- מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית" או "המשיבה 1") מיום 19.12.11 שלא אישרה את בקשת העותר לשימוש חורג לשלוש שנים, או עד לאישורה של תכנית שתחול על המקרקעין (המוקדם מבין השניים), למטרת הפעלת גן אירועים "הבאר של סבא" (להלן: "גן האירועים", או "המקרקעין") הממוקם באזור כביש רבין - מכבית בין פתח תקווה לגבעת שמואל (להלן: "ההחלטה מיום 19.12.11"). 1. גן האירועים הידוע כגוש 6369 חלקה 110 בגוש 3924 , פועל במבנים שנבנו בהתאם להיתרי בניה. המקרקעין הם קרקע חקלאית מוכרזת המצויה בבעלות פרטית של העותר והם חלק מרצועת קרקע המכונה על ידי רשויות התכנון - "הרצועה השלישית" (להלן :"הרצועה השלישית"). 2. על פי צו התכנון של שר הפנים מיום 8.12.11, הוצא גן האירועים ממרחב התכנון של המשיבה 3 (להלן: "הועדה המקומית "מצפה אפק"") וכיום הוא כלול במרחב התכנון של המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית "גבעת שמואל""). 3. על המקרקעין חלות התכניות הבאות: תכנית ממ/950 לפיה המקרקעין בייעוד חקלאי (להלן: "ממ/950"). תכנית מתאר מחוזית 21/3 - לפיה המקרקעין בייעוד לפיתוח עירוני (להלן: "תמ"מ 21/3"). 4. הוועדה המקומית גבעת שמואל מקדמת תכנית גש/4040, לשינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לתעסוקה, מגורים וצרכי ציבור. על פי התכנון המתהווה לא ניתן יהיה להשתמש במקרקעין ביעוד לגן אירועים (להלן: "תכנית גש/4040). [הערה: במקור סומנה תכנית גש/4040 כתכנית ממ/3182 והיא קודמה מטעם הוועדה המקומית מצפה אפק. עם הוצאת המקרקעין מתחום מרחב התכנון של הועדה המקומית מצפה אפק והעברתו לתחום מרחב התכנון של הוועדה המקומית גבעת שמואל הוסבה לתכנית גש/4040]. 5. בשנת 2004 החליטה הוועדה המחוזית להתמודד עם תופעת גני האירועים הפועלים בניגוד לחוק במחוז מרכז וגיבשה "מסמך מדיניות" (להלן "מסמך המדיניות"). בסעיף 1 למסמך המדיניות הבהירה הוועדה המחוזית, לאחר שקיבלה את התייחסות הוועדות המקומיות למסמך המדיניות, כי לא היה בכוונתה לכוון לכך שגני אירועים ימוקמו רק בשטחים המיועדים בתמ"מ 21/3 לאיזור פיתוח עירוני, פיתוח כפרי ואזורי תעשיה, אלא היא ראתה בשטחים אלו פתרון ראוי לחלק מגני האירועים בתנאי שהדבר יעשה באופן מושכל. הוועדה המחוזית הדגישה כי הקמת גני אירועים צריכה להתבצע בשולי הערים, ובכל מקרה כל בקשה לשימוש חורג לגן אירועים תיבחן לגופה, בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין הרלוונטיים ולמבוקש בה. 6. להלן אפרט את ההיתרים שניתנו וההליכים השונים שננקטו בעבר בכל הנוגע לגן האירועים: ביום 25.11.02 החליטה הוועדה המחוזית לתת לעותר היתר לשימוש חורג למשך שלוש שנים, עד ליום 25.11.05, בכפוף לקיום מספר תנאים (להלן: "ההחלטה בעניין ההיתר הראשון"). ביום 21.12.2004, כשנתיים לאחר מתן ההחלטה בעניין ההיתר הראשון, ולאחר שמולאו כל התנאים, ניתן לעותר ההיתר בפועל (להלן: "ההיתר הראשון"). ביום 13.11.2006 נדחתה בקשת העותר להארכת ההיתר הראשון לשימוש חורג, מאחר שהוועדה המחוזית מצאה כי לא התקיימו כל התנאים המקדמיים להארכת השימוש החורג. ביום 19.2.07 שבה הוועדה המחוזית ודנה בבקשת העותר להארכת ההיתר הראשון לשימוש חורג והחליטה לתת היתר לשימוש חורג לתקופה של שלוש שנים נוספות עד ליום 19.2.10 או עד לאישור תכנית בניין עיר בנוגע לרצועה השלישית (לפי המוקדם), ובכפוף לקיום מספר תנאים (להלן: "ההחלטה בעניין ההיתר השני"). ביום 2.3.2009, כשנתיים לאחר שהתקבלה ההחלטה בעניין ההיתר השני, מולאו כל התנאים שנדרשו וניתן היתר לשימוש חורג לפרק הזמן שנותר עד ליום 19.2.10 (להלן: "ההיתר השני"). ביום 1.1.09 - הורשע העותר על פי הודאתו בשימוש חורג במקרקעין שנעשה בתקופה שבין מתן ההיתר הראשון לבין מתן ההיתר השני. במסגרת הסדר טיעון הוטל על העותר קנס של 50,000 ש"ח. ביום 21.4.2010 החליטה הוועדה המקומית מצפה אפק לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לפרסם הודעה מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה -תשכ"ה 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בדבר הכנת תכנית מקומית ממ/3182 (כיום גש/4040), בתחום הרצועה השלישית ולקבוע תנאים למתן היתרי בנייה והיתרים לשימוש בקרקע. ביום 20.09.10 החליטה הוועדה המקומית מצפה אפק להמליץ על מתן היתר לשימוש חורג לעותר למשך שלוש שנים או עד לאישורה של תכנית בנין עיר במקרקעין (המוקדם מבין השניים) (להלן: "ההחלטה בעניין ההיתר השלישי"), בכפוף לאישור הועדה המחוזית והוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (להלן: "הולקחש"פ") במהלך הדיון בועדה המקומית מצפה אפק צוין כי מדובר בבקשה חדשה המוגשת על רקע מציאות תכנונית שונה. ביום 28.2.2011 אישרה הוועדה המחוזית את הבקשה לפרסום הודעות לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה בדבר הכנת תוכנית ממ/3182. במסגרת התנאים להוצאת היתרים נקבע, לגבי הארכת שימושים חורגים, לשוב ולדון בוועדה המחוזית בבקשת הוועדה המקומית מצפה אפק להארכת השימוש החורג לעניין גן האירועים באופן פרטני. על החלטת הוועדה המקומית מצפה אפק להמליץ לתת לעותר היתר לשימוש חורג הוגש ערר לוועדת הערר על ידי בעלי זכויות בחלקות גובלות. בחודש מרץ 2011 דחתה וועדת הערר את הערר ואישרה את החלטת הוועדה המקומית להמליץ על מתן היתר שלישי לשימוש חורג, בכפוף לבדיקת טענות הפלישה מצד בעלי המקרקעין ובכפוף לחתימת העותר על כתב ההתחייבות להעדר תביעות, ופינוי המקרקעין עם אישורה של תכנית שתחול על ה"רצועה השלישית"( להלן: "החלטת ועדת הערר"). ביום 31.8.11 הוגש נגד העותר כתב אישום נוסף (עמ"ק 40485-08-11) בגין שימוש חורג במקרקעין. ביום 08.12.11 פורסם הצו המעביר את המקרקעין לתחום מרחב התכנון של הוועדה המקומית גבעת שמואל. במקביל התברר כי לא פורסמה הודעה מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה והוועדה המקומית גבעת שמואל העבירה את המסמכים לאישור הפרסומים מחדש, אף על פי כן הפרסום לא נעשה עד היום. ביום 19.12.11 דחתה הוועדה המחוזית את הבקשה למתן היתר שלישי לשימוש חורג לתקופה נוספת של שלוש שנים. במהלך שנת 2011 הורשע העותר פעם נוספת בביצוע עבירה של שימוש חורג במקרקעין ונקנס בשנית בסכום של 50,000 ₪. החלטת הוועדה המחוזית 7. לאחר שמיעת ב"כ העותר, מהנדס הוועדה המקומית מצפה אפק ונציג לשכת התכנון, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את הבקשה החדשה למתן היתר לשימוש חורג (ברוב דעות) מהנימוקים הבאים: א. אין מקום לאשר את השימוש החורג על רקע העובדה כי שימוש זה אינו תואם את התכנון המתהווה שהוצג ללשכת התכנון המחוזית על ידי הועדה המקומית. ב. החלטת הועדה המחוזית לאשר את בקשת הועדה המקומית מצפה אפק לפרסום הודעה מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק. ג. על פי תכנית ממ/950 החלה כיום על המקרקעין ייעוד השטח הוא חקלאי ועל כן השימוש המבוקש משנה את אופי הסביבה הקרובה ומהווה סטיה ניכרת מתכנית. ד. הדרך לאשר פעילות של גני אירועים הינה בדרך של תכנית אשר בוחנת את כלל ההיבטים וההשלכות של שימוש כזה ולא על דרך של שימוש חורג אשר הינו זמני על פי החוק. ה. הגשת כתב אישום כנגד העותר בגין שימוש חורג במקרקעין ללא היתר כדין. ו. גן האירועים הינו בלב השטח החקלאי ומהווה הפרה סביבתית. ז. גן האירועים יוצר עומסי תנועה בשעות הפעילות על דרך רבין בנוסף הכניסה לחניה אינה מוסדרת. 8. על החלטת הוועדה המחוזית מיום 19.12.11 הוגשה עתירה זו. טענות הצדדים 9. העותר טוען כי החלטת הוועדה המחוזית לוקה בחוסר סבירות קיצוני, והתקבלה מבלי שעמדו לפניה כל הנתונים הנדרשים לקבלת החלטה, נעדרת כל נימוק או הסבר, תוך התבססות על נתונים שגויים ותוך סטייה מהחלטות קודמות של הוועדה המחוזית עצמה, בין היתר כי אין המדובר בסטיה ניכרת. ההחלטה היא גם בניגוד לעמדתה והמלצתה של הוועדה המקומית מצפה אפק, הוועדה המקומית גבעת שמואל, ולהחלטת והמלצת ועדת הערר. 10. עוד טוען העותר כי גן האירועים עומד בכל התנאים הנדרשים בנושא תשתיות וחיבור לביוב, תחבורה, אקוסטיקה וכי בידו רישיון עסק. קיימת, לטענת העותר, הצדקה תכנונית וציבורית להמשך פעילותו של גן האירועים כפי שקבעה גם הוועדה המקומית והושקעו משאבים כספיים רבים מאד לשם התאמתו לתנאים שנדרשו. גן האירועים גם עונה על קריטריונים שהציבה הוועדה המחוזית במסמך המדיניות אותו גיבשה ביום 14.3.05, באשר למיקומם של גני אירועים. 11. לחילופין טוען העותר כי מאחר וההיתר לשימוש חורג שניתן לו בשנת 2009 עמד בתוקפו, בפועל, פחות משנה, היה מקום כי מוסד התכנון המוציא את ההיתר, ובענייננו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יאריך את תוקף ההיתר לחמש שנים כך שבפועל יהיה בידו היתר לשימוש חורג לשלוש שנים. 12. טענה חלופית נוספת של העותר היא כי לאור תמ"מ 21/3 הקובעת כי יעוד המקרקעין הוא לפיתוח עירוני ולאור עמדת הולקחש"פ אשר קבעה ביום 12.4.07 כי הבקשה לשימוש חורג אינה טעונה עוד את אישורה, המקרקעין אינם משמשים עוד כקרקע חקלאית מוכרזת וגם מסיבה זו הסמכות ליתן החלטה בדבר שימוש חורג במקרקעין צריך להיות בסמכות הוועדה המקומית ולא הוועדה המחוזית. 13. המשיבה 2 - הוועדה המקומית גבעת שמואל, תומכת בעמדתו של העותר. לטענתה הרצועה השלישית היא חטיבת קרקע של כ- 300 דונם, הכוללת שטחים חקלאיים נרחבים שאינם משמשים לחקלאות מזה שנים רבות והפכו למקום להשלכת פסולת ולפלישות. הוועדה המקומית גבעת שמואל החלה בהליכי תכנון הרצועה השלישית ושינוי ייעודה למגורים, למסחר, מרכז ירידים, בנייני ציבור, דרכים שטחים ציבוריים פתוחים ועוד. 14. הוועדה המקומית גבעת שמואל סבורה שיש לאשר את הבקשה להיתר לשימוש חורג להפעלת גן האירועים בכפוף להתחייבות העותר להפסקת הפעילות והריסת המבנים הקיימים עם תום המועד לשימוש חורג או אישור התכנית לרצועה השלישית על פי המוקדם מביניהם. לטענתה, מתן ההיתר לשימוש חורג לא יהווה מכשול לתכנון המקרקעין שעשוי לקחת לכל הפחות שלוש שנים, וודאי שלא יהוו מכשול למימוש התכנית. עוד טוענת הוועדה המקומית גבעת שמואל כי שימוש חורג הוא כלי תכנוני לזמן קצוב שנועד לגשר בין המציאות התכנונית הישנה לבין התכנון החדש. אין כל מניעה שבתום תקופת השימוש החורג יושבו המקרקעין למצבם על פי תכניות בנין עיר התקפות. כמו כן תומכת הוועדה המקומית גבעת שמואל בעמדה שלפיה גן האירועים אינו מהווה מפגע סביבתי ואינו יוצר מטרד. נהפוך הוא, יש בקיומו כדי למנוע פלישות והשלכת פסולת לאזור. 15. המשיבה 3 - הוועדה המקומית מצפה אפק אישרה, גם היא, את מתן ההיתר לשימוש חורג, אולם לאחר שינוי תחום התכנון והעברת המקרקעין לתחום הועדה המקומית גבעת שמואל היא אינה צד דרוש לבירור המחלוקת נושא העתירה. 16. המשיבה 1 - הוועדה המחוזית, טוענת כי החלטתה מיום 19.12.11 היא החלטה סבירה ועניינית המצויה בלב ליבו של שיקול דעתה המקצועי-תכנוני ואין כל עילה לביקורת שיפוטית ולהתערבות בית המשפט בהחלטה. ההלכה היא כי בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתה של הרשות המנהלית, ובענייננו - הוועדה המחוזית, בשיקול דעתו. גם אם בית המשפט היה מקבל החלטה אחרת, הוא לא יתערב בהחלטת הרשות המנהלית אלא אם נפל בה פגם מהותי. 17. מדובר בבקשה חדשה לשימוש חורג, מקום שייעוד הקרקע הוא חקלאי. השימוש במקרקעין וההפעלה של גן אירועים מהווה סטייה ניכרת. הבקשה לשימוש חורג הוגשה במציאות תכנונית חדשה, בה מקודם תכנון שאינו כולל ייעוד של גן אירועים. 18. הוועדה המחוזית אישרה פרסום הודעה מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה בדבר הגבלת מתן היתרי בנייה במקרקעין. הוועדה המחוזית סירבה לבקשת הוועדה המקומית לאשר המשך שימושים חורגים על השטח וקבעה כי ייערך דיון בעניין גן האירועים בטרם הכרעה בדבר אישור הבקשה לשימוש חורג. בדיעבד אמנם התברר כי לא פורסמה הודעה מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, אך בקשה מתאימה הוגשה על ידי הוועדה המקומית גבעת שמואל בסמוך להגשת התשובה לעתירה זו. 19. שימוש חורג הוא כלי חריג שנעשה בו שימוש בנסיבות מיוחדות, לצרכים נקודתיים ולזמן קצוב. גן האירועים פעל כדין (בהיתר לשימוש חורג) ושלא כדין, במשך למעלה מתשע שנים, שהיא תקופה ארוכה מהמקובל בנוגע לפעילות במסגרת שימוש חורג. לפיכך אין זה נכון ליתן היתר חדש לשימוש חורג שעה שהשתנתה המציאות התכנונית שאינה מתירה שימוש של גן אירועים במקרקעין. 20. שימוש חורג כפתרון מגשר עד לאישורה של תכנית הופך את כלי השימוש החורג לאמצעי לקביעת עובדות בשטח והקדמת מציאות לתכנון. במקרה דנן השימוש החורג לגן אירועים לא מהווה "גשר" עד לאישורה של תכנית שתשנה את ייעוד המקרקעין שכן ניתן לומר כבר כעת כי בתכנית המתהווה גש/4040 שתחול על המקרקעין לא יותר שימוש לגן אירועים. 21. הוועדה המחוזית לא סטתה מהחלטותיה הקודמות, וככל שסטתה ניתנו לכך נימוקים והסברים. הוועדה המחוזית קיבלה החלטה המתאימה לנסיבות החדשות שנוצרו. 22. השימוש החורג שהתבקש מהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה על המקרקעין- תכנית ממ/950 המייעדת אותם לחקלאות, משום שהוא משנה את הסביבה, ולא ניתן לאשר, על פי דין, את השימוש החורג. אין בכתב התחייבות מטעם העותר כדי לגבור על עקרונות התכנון ועל הסטייה הניכרת. יתירה מכך, תקנה 6 לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב -2002 קובעת כי גם אם השימוש החורג המבוקש אינו עולה כדי סטייה ניכרת אין בכך כדי לחייב את מוסד התכנון לאשרו. 23. הוועדה המחוזית מעוניינת למנוע עידוד עבריינות בנייה. גם אם בעבר ניתנו החלטות בדבר אפשרות למתן היתר לשימוש חורג בתנאים, הרי שכל עוד לא ניתן ההיתר בפועל אין בכך כדי לאפשר למבקש ההיתר לעשות דין עצמי ולהפעיל את הגן ללא היתר. לא בכדי הוגשו נגד העותר כתבי אישום בגין שימוש חורג שלא כדין. 24. גן האירועים אף אינו עומד בדרישות מסמך המדיניות שכן הוא אינו מצוי "בשולי הערים" ועפ"י תכנית גש/4040 הוא יימצא במרכז העתידי בו תעבור תחבורה להסעת המונים. דיון והכרעה: 25. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי טענות הצדדים אני סבורה כי דין העתירה להידחות. כבר עתה אומר כי אני סבורה שהחלטת הוועדה המחוזית עומדת במתחם ההחלטות הסבירות שהיא היתה יכולה לקבל בנסיבות העניין ולא נפל בה פגם מהותי המצדיק התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים. ככלל, בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות מוסדות התכנון. השאלה בה על בית המשפט להכריע בבואו לבחון החלטה מנהלית היא האם ההחלטה עומדת במבחן הסבירות להבדיל מהשאלה מה היה בית המשפט מחליט על פי שקול דעתו בנסיבות העניין. אם החלטת הרשות המנהלית, ובענייננו - הוועדה המחוזית, עומדת במבחן הסבירות במובן זה שהיא מהווה אחת מאותן החלטות סבירות שהיה ניתן לקבל בנסיבות העניין, לא יתערב בית המשפט בהחלטה. (בגץ 2920/94 אדם טבע ודין-אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה, נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה ( 28.07.96)). 26. בטרם אדון בטענות לגופו של עניין, אתייחס לטענותיו החלופיות של העותר: האחת - הקרקע אינה עוד קרקע חקלאית ולכן הסמכות להכריע במתן היתר לשימוש חורג אינה בסמכות הוועדה המחוזית, אלא בסמכות הוועדה המקומית. העותר מבקש לתמוך טענתו זו, בין היתר, בהחלטתי בעת"מ 9095-07-10 ועדה מקומית לתכנון פתח תקוה נ' הועד לשמירה על קרקע חקלאית ( 30.12.12) (להלן: "עניין ולקחש"פ"). דא עקא, הגם שבענייננו ובעניין ולקחש"פ מדובר בתמ"מ 21/3, יש לעמוד על העובדות המבחינות בין המקרים. כעולה מעניין ולקחש"פ, בתחומי העיר פתח תקווה שהיתה הרשות המקומית הרלוונטית פעלו על פי תמ"מ 21/3 וכבר אושרו תכניות מקומיות מכוחן בנו אזורי מגורים ומסחר על קרקע שעל פי תכנית תקפה כבר לא הייתה קרקע חקלאית- בעוד שההכרזה בדבר קרקע חקלאית לא בוטלה. ענייננו שונה. בענייננו טרם אושרה תכנית מקומית מכחה של תמ"מ 21/3 והתכנית החלה כיום על הקרקע ממ/950 מייעדת את הקרקע כקרקע חקלאית. בעניינו, אמנם, קיימת תכנית כללית עתידית לשינוי ייעוד הקרקע גש/4040, אולם תוכנית זו היא רק בחיתוליה ולא בכדי מתייחסים אליה בשלב זה כאל "מתווה". כל עוד אין תכנית מאושרת רלוונטית החלה על השטח, התכנית על פיה יש לפעול היא התכנית התקפה. התכנית התקפה על המקרקעין בשלב זה היא תכנית ממ/950 ולפיה הקרקע היא קרקע חקלאית. לאור האמור, ברי כי אין בהודעת הולקחש"פ מיום 14.04.2007 שצורפה לעתירה (נספח 24) כדי לשנות וכדי לשלול את סמכותה של הוועדה המחוזית. מעבר לכך בהודעת הולקחש"פ עצמה נכתב במפורש כי " אין באישור זה כדי לבטל את מעמדה של הקרקע כקרקע חקלאית עפ"י סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965". זאת ועוד. טענה זו מועלית לראשונה בעתירה. בא כוחו של העותר היה נוכח בישיבת הוועדה המחוזית מיום 19.12.11, ולא העלה כל טענה בדבר חוסר סמכותה לכאורה של הוועדה המחוזית לדון בבקשה. רק מטעם זה היה מקום לדחות את הטענה, שגם לגופה, כאמור, היא נדחית. השניה - טענה חלופית נוספת של העותר היא שההיתר השני לשימוש חורג, שניתן לשלוש שנים, בפועל, עמד בתוקף רק שנה אחת ועל כן בסמכות הוועדה המקומית להאריך את התוקף בשנתיים נוספות. לא ניתן לקבל טענה זו. טענות בדבר פקיעת ההיתר השני היו צריכות לעלות במועדים הקבועים בחוק (שברי כי אלה חלפו זה מכבר), ולפני גופי הערעור הרלוונטיים בפניהם ניתן לערער על החלטות מסוג זה. העותר מנוע מלהעלות טענות בקשר להיתר השני בשלב זה. העתירה עוסקת בבקשה נוספת (שלישית) להיתר, והיא בלבד הרלוונטית לעניינו. זאת ועוד, גם טענה זו לא הועלתה בפני הוועדה המקומית מצפה אפק, או הוועדה המחוזית והיא מועלית לראשונה בעתירה זו וגם מטעם זה היה מקום לדחותה. ראוי לציין כי גם במישור "המוסרי" אין זה ראוי להעלות את הטענה. העותר עשה שימוש במקרקעין כגן אירועים גם כשלא היה בידו היתר ולפיכך הטענה כי "בפועל" עשה שימוש רק שנה אחת מאז אושר לו ההיתר השני היא אמת מסויגת. בפועל עשה העותר שימוש במקרקעין כגן אירועים במהלך כל השלוש שנים. שנתיים ללא היתר, ורק בשנה השלישית לאחר שהשלים את כל התנאים הנדרשים בפועל בהיתר. 27. לגופו של ענין א. שימוש חורג, כשמו כן הוא - שימוש שאינו תואם את התכנית החלה על המקרקעין ו/או אינו תואם את ההיתר שניתן לשימוש במקרקעין. המחוקק העניק למוסדות התכנון שקול דעת להעניק היתר לשימוש חורג, למרות הסטייה מהוראות תכנית שחלה במקום. המחוקק לא קבע את אמות המידה למתן היתר לשימוש חורג והשאיר שיקול דעת רחב למוסדות התכנון (הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית). כל שקבע המחוקק הוא שהיתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת (סעיף 148 לחוק התכנון והבניה) ושבמקרים של סטייה ניכרת מהתכנית החלה על המקרקעין לא יוענק היתר לשימוש חורג (סעיף 151 לחוק התכנון והבניה). ב. בכל הנוגע לתקופת השימוש החורג, טענה הוועדה המחוזית כי הפעלת גן האירועים מכוח ההיתר לשימוש חורג, כדין ושלא כדין, עלתה על תשע שנים. תקופת הזמן בה פעל העותר החל משנת 2002 ועד היום עם היתר לשימוש מותר היו שנתיים בלבד. בשבע השנים הנותרות פעל גן האירועים הלכה למעשה ללא היתר ובניגוד לדין. לנוכח האמור ניתן להבין מדוע חוששת הוועדה המחוזית הן מיצירת עובדת מוגמרת בשטח הן מהכשרת פעולות שלא כדין בדיעבד- הלא בפועל הגן פועל כבר שנים ללא היתרים ולכן ספק אם יש משמעות מהותית להפקדת כתב ההתחייבות על ידי העותר ולטענה בדבר עקרון ההפיכות. ג. מאידך לא ניתן לומר שלאורך כל השנים עמד העותר מנגד ולא פעל כדי לעמוד בתנאים לקבל ההיתר ולא פעל כדי להשיג את ההיתרים הנדרשים ואף השקיע בכך כספים רבים. נהפוך הוא. מכתבי הטענות עולה כי העותר כן השקיע את ממרצו , זמנו וכספו כדי לעמוד בתנאים שהציבה הוועדה המחוזית, תנאים שכדי לעמוד בהם יש צורך בין היתר לעבור משוכות בירוקרטיות רבות, שאין חולק כי נמשכות זמן רב. בפועל נראה שלאחר כל השנים האלו, העותר ככל הנראה עומד במרבית התנאים שנדרשים. יש בעובדה זו כדי לפעול לטובת העותר במכלול השיקולים. ואולם אין בכך כדי לשנות מהעובדה שהפעלת הגן נעשתה לאורך שנים ללא היתר ולא כדין ולא ניתן לומר כי נימוק זה אינו עומד במתחם הסבירות. ד. לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט העליון שעסק בנושא השימוש החורג - עע"מ 109/12 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן אירועים בע"מ ( 23.12.12) (להלן: "עניין גבעת האירוסים") . בית המשפט העליון סקר בפסק הדין את התפיסה המשפטית ביחס לכלי השימוש החורג ומצא כי מדובר בתפיסה אמביוולנטית שלפיה מחד גיסא אין חולק בדבר חשיבות הכלי וההצדקה בשימוש בו ומאידך גיסא קיים רצון להימנע משימוש בכלי זה במידת האפשר ויש לעשות בו שימוש במשורה כדי שלא יהפוך להיות כלי עוקף תכניות תכנון. ה. בעניין גבעת האירוסים דן ביהמ"ש בבקשה דומה לעניינו: גן אירועים הפועל באזור של קרקע חקלאית מוכרזת, המבקש היתר לשימוש חורג. בהבדל מענייננו התכנית המחוזית תמ"מ/21/3 שחלה גם על אותם מקרקעין איפשרה שימוש עתידי מותר לגן אירועים, בהתאם לתכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית חלקית, עתידית, שתתייחס לאזור. הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה לשימוש חורג בנימוק שלפיו ניתן להקים גן אירועים רק לאחר הכנת תכנית כוללת לאזור. הוועדה המחוזית צינה כי מתן היתר לשימוש חורג יהווה סטייה ניכרת אסורה וכי השטח הנידון מהווה שטח חקלאי רחב היקף. בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי בנסיבות המקרה אין המדובר בשימוש המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה שעה שבסביבה כלל לא נעשה שימוש חקלאי ואף ממוקמים בו גני אירועים. בית המשפט סבר כי אין המדובר ב"סטייה ניכרת" מתכנית וכי אישורה אינו אסור באופן קטגורי אלא ניתן לשיקול דעת וועדות התכנון לאור זאת החזיר את העניין לדיון ענייני לפני הוועדה המחוזית. בבית המשפט העלין נקבע שלא היה מקום לקבוע שהשימוש המבוקש אינו מהווה "סטיה ניכרת", קביעה המסורה לשיקול דעתו המקצועי של מוסד התכנון. יחד עם זאת, הורה כי השאלה אם השימוש המבוקש מהווה "סטייה ניכרת" יוחזר לדיון לוועדה המחוזית לנוכח התרשמותו כי יש מקום "לשכלל" את קביעתה של הוועדה המחוזית בשים לב למגוון השיקולים הרלוונטיים. ו. בית המשפט העליון קבע כי התכנית הרלוונטית על הקרקע, לאורה ייבחן השימוש החורג, היא התכנית המקומית החלה על הקרקע להבדיל מתכנית עתידית שצפויה להתהוות בהתאם לתכנית מחוזית קיימת. עם זאת קבע בית המשפט שעל הוועדה המחוזית לשקול וליתן משקל חיובי ושלילי כאחד להשפעת קיומם של הליכים תכנוניים עתידיים הצפויים על המקרקעין נושא הבקשה. בית המשפט קבע שהכנת תכנית עתידית עשויה לארוך זמן ניכר ונמנע מלהכריע בשאלה מהי המדיניות הרצויה בכל הנוגע למתן היתר לשימוש חורג בתקופת הביניים. בנסיבות העניין שם המדיניות התכנונית הצפויה עלתה בקנה אחד עם השימוש המבוקש בשטח ויש לבחון את הבקשה לשימוש חורג לאור עובדה זו גם אם טרם קיימת תכנית כוללת. בית המשפט קובע כי שקול חשוב הוא מידת הוודאות ביחס לשימוש שיותר בעתיד: "..לעניין זה שונה דינה של בקשה להיתר שימוש שעשוי להתאפשר בעתיד (כך שהשימוש המותר הוא משוער) מדינה של בקשה לשימוש שהותר בתכנית עתידית באופן גורף". כאמור העניין הוחזר לוועדה המחוזית בין היתר לנוכח זהות השימוש המותר בבקשה ובתכנית המתהווה. ז. ענייננו שונה. בענייננו התכנית המתהווה על הקרקע (מש/4040) אינה מתירה הקמת גני אירועים במקרקעין ומטרת התכנית היא לשנות את ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לתעסוקה, מגורים וצרכי ציבור. כלומר בענייננו לא רק שהשימוש שיותר הוא משוער ואינו וודאי לנוכח העובדה שלא קיימת בשלב זה תכנית כוללת מאושרת ותקפה, אלא יתרה מכך, כמעט בוודאות ניתן לומר כי השימוש שעשוי להיות מותר על פי התכנית העתידית שונה ואף שולל את השימוש המבוקש. לכן במובן זה ניתן לקבל את עמדת הוועדה המחוזית שלפיה מתן היתר לשימוש חורג לא יהווה בעניינו גשר עד לאישורה של התכנית שכן כבר בשלב זה ניתן לומר כי בתכנית העתידית לא יותר שימוש של גן אירועים במקום. ח. עוד טענה הוועדה המחוזית כי הפעלת גן אירועים במקרקעין מהווה סטייה ניכרת מתכנית וגם מסיבה זו אין ליתן היתר לשימוש חורג. העותר טוען מנגד כי אין מדובר עוד בקרקע חקלאית ולכן אין מדובר בסטייה ניכרת. לא ניתן לקבל טענתו זו. כאמור התכנית החלה על המקרקעין נושא העתירה, היא התכנית התקפה ממ/950 שלפיה ייעוד הקרקע הוא חקלאי. ולכן, גם לנוכח נימוק זה, לא ניתן לומר כי החלטת וועדת המחוזית שלפיה שימוש מסחרי לגן אירועים מהווה סטייה ניכרת מהתכנית הקיימת , אינה סבירה. ט. בכל הנוגע לפרסום הודעה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה , הצדדים לא הגישו כל הודעה בדבר פרסום בפועל בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית בעניין, אולם אין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין עתירה זו. מנוסח ההודעה שאושרה ביום 28.2.11, עולה כי בכל מקרה יערך דיון נפרד בכל הנוגע למתן היתר לשימוש חורג לגן האירועים - כפי שאכן נעשה בדיון מיום 19.12.11, בו התקבלה ההחלטה נושא עתירה זו. י. נימוק נוסף ואחרון בהחלטתה של הוועדה המחוזית היה נושא של שיקולים סביבתיים ותחבורתיים, שהעותר טוען כי הם שגויים ולא מבוססים על העובדות הקיימות כעת בשטח. עיון בפרוטוקול הוועדה המחוזית מיום 19.12.11 מעלה כי הוועדה דווקא כן היתה מודעת לכך שהעותר קיבל בתקופה מסוימת אישורים בנוגע לנושא התחבורתי, אולם בפרק הזמן שחלף מאז, בוצעו שינויים בכביש ויש לבצע שינויים נוספים בהקשר זה (עמ' 43 לפרוטוקול הוועדה המחוזית מיום 19.12.11 נספח "ש/9" לתשובת המשיבה 1). ואכן האישורים שהציג העותר הינם אישורים שהמאוחר שבהם הוא משנת 2008, וזאת כאשר מצורפת תכנית של נתיבי איילון לביצוע דרך גישה מיום 7.4.2011 אולם לא צורף אישור משרד התחבורה עצמו לדרך זו. יא. העותר טוען כי המשיבה 1 סטתה בהחלטתה מעמדתה הקודמת וזאת ללא כל נימוק. העותר עצמו אינו חולק על זכותה של הוועדה המחוזית לשוב ולעיין בהחלטותיה ולשנות מעמדתה (סעיף 38 לעתירה) אולם כאמור לטענתו ההחלטה ניתנה ללא כל הסבר. גם דין טענה זו להידחות. המשיבה סיפקה מספר הסברים, שהעיקריים בהם הם העובדה שבשלב זה, באופן שלא נעשה בעבר, דנה הוועדה המחוזית לראשונה בנושא הסטייה הניכרת בנוגע לגן האירועים, וקבעה כי מתן היתר לשימוש חורג יהווה סטייה ניכרת מהתכנית - החלטה שכאמור לא נידונה ולא התקבלה בעבר. כמו כן ניתנה ההחלטה מתוך מבט צופה פני עתיד ביחס לתכנית שעשויה להתהוות על הקרקע והשוללת כאמור כל שימוש בשטח לגן אירועים, שיקול בהחלט רלוונטי במסגרת השיקולים. יב. העותר טוען עוד כי הוועדה המחוזית קיבלה החלטתה בהתבסס על עובדות שגויות ותוך מתן דגש על שיקולים שאינם מהותיים לעניין. מעיון בפרוטוקול הוועדה המחוזית מיום 19.12.11 (נספח "ש/9" לתשובת המשיבה 1) עולה שהוועדה המחוזית שקלה בכובד ראש את מתן ההיתר לשימוש חורג תוך שקילת מכלול היבטים- חלקם עומדים לזכותו של העותר חלקם לחובתו, וקיבלה לבסוף את ההחלטה שקיבלה. בין היתר התייחסה הוועדה לנושאים של צרכי הציבור, טובתו האישית של העותר, שיקול משפטי - סטייה ניכרת, שיקול תכנוני - פרק הזמן הארוך של השימוש החורג, התכנית העתידית לשינוי ייעוד הקרקע, שיקולים תחבורתיים וסביבתיים, צרכי הציבור למוצר שחסר באזור, ועוד. כמו כן לא הוכח לי כי נתוני הוועדה המחוזית היו שגויים . הפרמטרים היחידים אליהם מתייחס העותר בטענתו זו הם נושא התחבורה והביוב - בנוגע לעניין התחבורתי פירטתי לעיל כי האישור האחרון הקיים ממשרד התחבורה הוא משנת 2008 , אישור שככל הנראה היתה הוועדה מודעת אליו, ובכל הנוגע לביוב - עלה במסגרת הוועדה הנתון שלפיו מערכת הביוב הוסדרה לחלוטין (עמ' 43 לנספח "ש/9" לתשובת המשיבה 1). יג. לסיכום, מפרוטוקול הוועדה המחוזית מיום 19.12.11 (נספח "ש/9" לתשובת המשיבה 1) עולה דווקא שהוועדה המחוזית שקלה והתייחסה כאמור להיבטים רבים ושונים, כולל הצורך להתחשב בעותר באופן אישי, ועם זאת החליטה לתת משקל משמעותי להיבטים התכנוניים שאינם עולים בקנה אחד עם השימוש שנעשה במקרקעין. יד. לנוכח כל האמור נראה כי לא נפל פגם מהותי, לא בכל אחד מהנימוקים בפני עצמו ולא בשקלול הנימוקים יחד, שהוביל להחלטה לשלול מתן היתר לשימוש חורג על המקרקעין להפעלת הגן. נראה שאכן השיקול המרכזי היה נושא הסטייה הניכרת מהשימוש המותר על הקרקע אליו נלוו שיקולים נוספים אחרים שהועלו בישיבת הוועדה המחוזית, אך אין בכך כל פסול. כפי שפורט לעיל אני סבורה כי הגם שהיו ויישנם שיקולים המצדדים במתן אישור לעותר, החלטת הוועדה התקבלה על בסיס מכלול נימוקים והיא עומדת במבחן הסבירות. וגם לו הייתי סבורה שניתן היה לקבל החלטה שונה אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית המהווה החלטה סבירה בנסיבות העניין. 28. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל העתירה נדחית. העותר ישלם את הוצאות המשפט בסך 20,000 ₪ לכל אחד מהמשיבים 1 ו-2. אין צו להוצאות המשיבה 3. שימוש חורג