מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ריבית על פיצויי הפקעה: 1. המחלוקת בתיק נוגעת לגובה הפיצויים המגיעים למבקשת בגין הפקעת זכויותיה במקרקעין באזור התעשייה חוף שמן בחיפה. במסגרת אותה מחלוקת, יש לדון בשאלה נוספת שאינה מוסכמת והיא, שיעור הריבית שיש להחיל על סכום הפיצוי. הרקע: 2. המבקשת, חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ (להלן: המבקשת או הכשרת הישוב) היא בעלים בחלקים שונים בחלקות באזור התעשייה חוף שמן בחיפה שהופקעו. עובר לפרסום הודעת ההפקעה יועדו החלקות לתעשייה בהתאם לתוכנית חפ/1300 וחפ/1300ב'. 3. ביום 22/12/05 פירסם שר התחבורה הודעת הפקעה לגבי החלקות במסגרת צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (הרחבת תוואי מסילת הברזל- חיפה מזרח), התשס"ו - 2005 (להלן: הודעת ההפקעה). בעקבות הודעת ההפקעה שלח מנכ"ל המשיבה, חברת רכבת ישראל בע"מ (להלן: המשיבה או רכבת ישראל) הודעה על תפיסת מקרקעין ולפיה בכוונת רכבת ישראל לתפוס חזקה בחלקות המופקעות ביום 27/2/06. ואכן ביום 27/2/06 מסרה המבקשת לרכבת ישראל את החלקות שיועדו להפקעה, הכול לפי הפירוט הבא, כפי ששטחן מופיע במפת ההפקעה (ראו חוות דעת השמאית בן פורת בסע' 8.2.4): גוש חלקה שטח במ"ר שיעור זכויות הכשרת הישוב בחלקה שטח ההפקעה בהתאם לצו השטח שהופקע בהתאם לשיעור זכויות המבקשת 10873 2 2,848 50% 1,680 840 10873 16 4,942 46% (במעוגל) 4,160 1,914 *10901 3 7,280 100% 220 220 *10902 84 6,041 100% 430 430 10902 88 4,431 50% 4,276 2,138 * יודגש כבר בשלב זה כי המבקשת קיבלה תמורת הפקעת הזכויות בחלקה 3 בגוש 10901 ובגין חלקה 84 בגוש 10902 זכויות במגרשי תמורה במסגרת תוכנית קודמת, כך שהמחלוקת בתיק זה אינה נוגעת למקרקעין אלה. יתרת החלקות שהופקעו יכונו להלן: החלקות שהופקעו. 4. יצויין עוד כי לאחר ההפקעה פורסמה תוכנית חפ/1688ה' שעניינה הרחבת רצועת מסילת ברזל בתחנת רכבת חיפה מזרח, אשר שינתה יעוד חלק מהחלקות הנדונות מתעשייה למסילת ברזל. מטרת התוכנית היא להביא להרחבת רצועת מסילה הרכבת בסמוך לגשר פז, באזור המכונה "משולש הקטרים", וזאת כדי להגדיל את קיבולת תנועת הרכבות באזור. 5. אין מחלוקת בין הצדדים כי בגין ההפקעה מגיע למבקשת פיצוי, וכמו כן מוסכם כי מועד פרסום הצו - 22/12/05 - הוא המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה (להלן: המועד הקובע). בהתאם לחוות הדעת של מר גדעון גולדשטיין, שמאי מקרקעין מטעם רכבת ישראל, סכום פיצויי הפקעה שמגיע למבקשת בגין החלקות שהופקעו הועמד על סכום של 1,146,695 ₪ למועד הקובע. לעומת זאת, בהתאם לחוות הדעת של מר אבישי זיו, השמאי מטעם המבקשת, סכום פיצויי ההפקעה על החלקות שהופקעו הוא 4,820,000 ₪ לאותו מועד קובע. למרות שהמשיבה הסכימה עקרונית כי על-פי סע' 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, להלן: החוק לתיקון דיני רכישה), היה עליה כמפקיעה, לשלם את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת תוך 90 יום מיום ההפקעה, לא שולם הסכום הנ"ל או כל סכום אחר, עובר לאותו מועד. רק ביום 15/2/09 נחתם בין הצדדים הסכם במסגרתו הוסכם כי ישולם למבקשת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, סך של 1,146,695 ₪ נכון למועד הקובע, וזאת מבלי לפגוע בזכותה של המבקשת לתבוע את יתרת הפיצוי לו היא טוענת (ההסכם מצורף כנספח ז' להמרצת הפתיחה). על-פי המוסכם שילמה המשיבה למבקשת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת משוערך מהמועד הקבוע, וזאת בשני מועדים: 1,255,570 ₪ ביום 24/3/09 ו- סך נוסף של 221,571 ₪ ביום 6/5/09. סה"כ 1,477,141 ₪. הגדרת המחלוקת: 6. כאמור, מחלוקת הצדדים מתייחסת לגובה הפיצוי. לצורך הכרעה במחלוקת יש להתייחס למחלוקות משניות נדרשות בנוגע לשימוש שנעשה בחלקות שהופקעו וכן לסוג הריבית שיש להחיל על סכום הפיצוי, כאשר לטענת הכשרת הישוב, יש לחשבה על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א -1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה) ואילו לעמדת רכבת ישראל יש להוסיף ריבית של 1.5% בלבד לפי החוק לתיקון דיני הרכישה. 7. לעניין המועד הקובע, בהסתמך על סע' 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, כאשר בית המשפט בא להעריך את שווי פיצוי ההפקעה, יוערכו אלה לפי שוויים של המקרקעין במועד שבו יכלה הרשות לתפוס החזקה בהם (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית) כרך שני, עמ' 479. להלן: קמר/דיני הפקעות), ואילו לפי סע' 190(א)(4) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, המועד לקביעת שומת הפיצויים בהפקעה הוא היום ה-60 לאחר פרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין, לפי סע' 5 לפקודת הקרקעות. בענייננו, כאמור, אין מחלוקת כי מועד פרסום הצו - 22/12/05 - הוא המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה. בהתייחס לגובה פיצויי ההפקעה, יש להזכיר כי "מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או את טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה, יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו" (קמר/דיני הפקעות, בעמ' 479). הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל מקרקעין אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לכן, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו (ראה סע' 28 בע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית, תק-על 2009(2) 2622 (להלן: פס"ד אליהו). כתוצאה מן האמור, שווי הפיצוי מותנה ותלוי בשימושים המותרים שהיו ערב ההפקעה, ואלה יכול שייקבעו, בין היתר, בהתייחס לשאלה מה היו, אם בכלל, מגבלות השימוש על החלקות שהופקעו, בין היתר בהתחשב במגבלות קווי הבניין, ככול שהיו כאלה. בשני הנושאים האחרונים חלוקים בעלי הדין. דיון ומסקנות: 8. נקודת המוצא היא אפוא, שגובה הפיצוי בנוגע לשווי המקרקעין שהופקעו בחלקות 2 ו-16 בגוש 10873 וחלקה 88 בגוש 10902 הוא פרי תלות בשימושים המותרים בהם, עובר למועד ההפקעה. מאחר שהצדדים חלוקים לגבי השימושים המותרים במקרקעין שהופקעו, היה צורך לקבל חוות דעת במסגרתה תהא התייחסות לכלל השימושים המותרים במקרקעין עובר למועד ההפקעה, וכן התייחסות נפרדת לשוויים של המקרקעין בהתאם לחלופות שימוש. על בסיס נתונים אלה הובאו המחלוקות להכרעה בפני בית המשפט. כדי לקבוע את סוג השימושים אשר בהתייחס אליהם ניתן לקבוע את שווי פיצויי ההפקעה, צריך היה לבחון גם איזו תוכנית חלה על המקרקעין ומה היקף הגבלותיה מבחינת השימושים המותרים, ולרבות בהתחשב במגבלות קווי הבניין, ככול שהיו כאלה. עוד נציין כבר בשלב זה כי הסבירות נותנת - וזאת גם עמדת בעלי הדין - כי ככל שמגבלת קו הבניין החלה על המקרקעין עומדת על שטח מצומצם יותר מציר מסילת הרכבת, שהשימוש ביתרת המקרקעין המופקעים הוא רחב יותר, ומחייב פיצוי בשיעור גבוה יותר, בהתאם. 9. ביום 5/10/10, על בסיס הסדר דיוני בין הצדדים, מונתה איפוא שמאית המקרקעין, הגב' לילך בן פורת, כמומחית מטעם בית המשפט ליתן חוות דעתה באשר לסכום הפיצוי בגין המקרקעין המופקעים, בהתבסס על השווי הראוי של החלקות שהופקעו במועד ההפקעה (להלן: השמאית בן פורת). מאחר שהצדדים חלוקים בינם לגבי השימושים המותרים במקרקעין עובר למועד ההפקעה, נתבקשה המומחית להציג חוות דעתה על-פי חלופות שונות לגבי השימושים המותרים, כשאלו יוכרעו בידי בית המשפט. 10. על-פי התיאור בחוות דעת השמאית בן פורת, החלקות שהופקעו ממוקמות בצד המזרחי של אזור התעשייה "חוף שמן" בחיפה בסמיכות ל"גשר פז" וחוות מיכלי הדלק. בגבול הדרומי של האזור עוברים פסי הרכבת ובגבולו הצפוני חוף הים ומתחם נמל חיפה. מדובר באזור תעשייה ותיק שהשימושים בו כוללים בעיקר תעשייה ומלאכה וכן שימושי מסחר ומשרדים מועטים; ובשל קירבתו של האזור למתחם נמל חיפה נמצאו בו גם שימושים של אחסנת מכולות במגרשים שאינם מבונים. חלקות 2 ו-16 בגוש 10873 וחלקה 88 בגוש 10902 צמודות זו לזו. החלקות בעלות טופוגרפיה מישורית. בסמוך לחלקה 88, מצפון, קיים מתחם לאחסנה פתוחה של מכולות. 11. אין חולק כי עובר למועד ההפקעה חלה על החלקות תוכנית חפ/1300 (פורסמה למתן תוקף ביום 8/6/72). לפי תוכנית זו, התכליות המותרות באזור הן תעשייה זעירה ומלאכה. היתרי הבנייה באזור מותנים באיחוד ובחלוקה מחדש והפרשת שטחים לצרכי ציבור. תוכנית חפ/בת/1300ב' (פורסמה למתן תוקף ביום 13/3/96) משנה יעודי קרקע בהתייחס להרחבת כבישים על חשבון אזור המסווג לתעשייה, אך אין מחלוקת כי היא אינה חלה על אף אחת מהחלקות שהופקעו (ראו סע' 21 וסע' 42 לסיכומי המבקשת; עמ' 26 לפרוט' וכן סע' 7.2.1 לחוות השמאית בן פורת). לצורך הכרעה בשאלת השימושים המותרים בחלקות שהופקעו עובר למועד ההפקעה, יש לדון קודם בשאלת מרחק קווי הבניין המותרים ממסילת הרכבת העוברת בסמוך למקרקעין, אשר משליכים על השימוש באותם מקרקעין. מגבלות קווי הבניין החלות על המקרקעין וההשלכות לעניין השימוש: 12. הכשרת הישוב מצביעה על כך שעובר למועד ההפקעה על החלקות שהופקעו חלה תוכנית חפ/1300 שייעדה את השטח לתעשייה, למעט חלק מחלקה 2 שיועדה לשלוחת רכבת וחלק מחלקה 16 שיועד לדרך לפי תוכנית חפ/1300ב. לאור תחולתן של התוכניות הרלוונטיות על המקרקעין, טוענת הכשרת הישוב כי מגבלת קו הבניין החלה על המקרקעין עומדת על 50 מ' בלבד מציר מסילת הרכבת, זאת לפי תוכנית חפ/1300ב שחלה על חלקות סמוכות או שיש לקבוע מגבלה כזו, בהעדר כלל מגבלת קו בניין לפי תוכנית חפ/1300. לפיכך אין לעמדת הכשרת הישוב מגבלה ליישם שימוש של אחסנה פתוחה במקרקעין ועל-פי שימוש זה יש להעריך את שווי המקרקעין. מוסיפה המבקשת וטוענת כי לשינוי מס' 9 לתמ"א 23 שאושר ע"י הממשלה ביום 1/3/2001 - תוכנית מתאר ארצית למסילות ברזל, הקובע, בין היתר, הוראות בעניין קווי בניין ממסילות ברזל (להלן: שינוי מס' 9) - קו בניין מותר של 120 מטר מציר מסילת הרכבת - אין תחולה בענייננו, מאחר שתוכנית חפ/1300 או תוכנית חפ/1300ב, החלות לעמדתה על המקרקעין, הן תוכניות מפורטות שקדמו לשינוי מס' 9 ולכן גוברות עליו. 13. לעומתה , מפנה המשיבה לתמ"א 23 הקובעת איסור בנייה בטווח של 150 מ' ממסילת הרכבת שהיא מסילה רב מסילתית וכן הפנתה לשינוי מס' 9 שקבע מגבלת קו בניין של 120 מ' במסילה רב מסילתית. בכל מקרה לטענת המשיבה, תוכנית חפ/1300ב' (שקבעה כאמור מגבלה של 50 מ' בלבד) אינה חלה על המקרקעין הנדונים, אלא על חלקות הגובלות בקטע מסילה צפוני יותר, שהרי המקרקעין הנדונים מצויים מחוץ לקו הכחול של חפ/1300 ב' (סע' 11 לסיכומי המשיבה); עוד טוענת המשיבה כי ממילא תוכנית חפ/1300ב' אינה יכולה לשנות מהוראות תוכנית המתאר הארצית- תמ"א 23 (סע' 10 לסיכומי המשיבה). במחלוקת האמורה, כפי שיובהר, יש לאשר את עמדת המשיבה. 14. עיון בתוכנית חפ/1300ב מעלה כי היא קובעת מגבלת בנייה של 50 מ' מציר מסילת הברזל (ראו סע' 31 לתוכנית). ואולם, יש להדגיש כי מעיון בתשריט המצורף לתוכנית חפ/1300ב' ניתן ללמוד שהחלקות שהופקעו כלל אינן נמצאות בתחומי הקו הכחול של התוכנית (ראו תשריט המצורף לסיכומים מטעם המבקשת). המסקנה המתבקשת היא כי תוכנית חפ/1300ב' כלל אינה חלה לגבי החלקות שהופקעו וממילא גם אין תחולה לתנאים המקלים הקבועים בה לעניין קווי הבניין לגבי מגבלת הבנייה במקרקעין הנדונים. זאת ועוד, בעת אישור תוכנית חפ/1300ב (בשנת 1995) עמדה בתוקף תוכנית המתאר הארצית למסילות ברזל - תמ"א/23 המקורית (שאושרה בשנת 1987). כך בסע' 7 שכותרתו "מרחק בין קו הבניין וציר התנועה המתוכננת" נקבע: "(א) לא נקבע אחרת בתחילת תוכנית זו, בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת, יהיה המרחק בין קו הבניין ובין ציר התנועה המתוכננת - (1) במסילת ברזל יחידה - 80 מ; (2) במסילת ברזל כפולה - 120 מ'; (3) במסילת ברזל רב מסילתית - 150 מ'". במקביל, קבעה תמ"א/23 כי ניתן לקבוע קווי בניין שונים מאלו שנקבעו במסגרתה, אם אלו נקבעו בתוכניות מקומיות או מפורטות. ואולם, כתנאי לכך שתוכנית מקומית או מפורטת תוכל לקבוע מרחקי קו בניין שונים מאלו שקבעה תמ"א/23 היה על התוכנית המחריגה להציג תוכנית מתאר מקומית שמתחשבת בתנאים המקומיים והתנאים הדרושים למניעת מפגעים סביבתיים. ועוד - הרלוונטי לענייננו - תוכנית מקומית כזו צריכה לקבל את אישורה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. כך בלשון סע' 7(ב) לתמ"א/23: "(א) בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת ניתן יהיה לקבוע מרחקים שונים מאלה שנקבעו בסעיף קטן (א), בהתחשב בתנאים המקומיים ובתנאים הדרושים למניעת מפגעים סביבתיים, ולאחר אישורה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה או של ועדה שמינתה לכך". בענייננו, אין מחלוקת כי תוכנית חפ/1300ב' לא קיבלה אישור מאת המועצה הארצית לתו"ב. בנסיבות אלה אין היא למעשה יכולה לגבור על ההוראות שקבעה תמ"א/23 לעניין קווי בניין מציר מסילת הרכבת, כך שנכון לאותו מועד, קו הבניין הרלוונטי, בתנאים של מסילת ברזל רב מסילתית, עמד על 150 מ'. הכשרת הישוב טענה אמנם בסיכומי התשובה (שם, בסע' 6.3) כי המשיבה לא הוכיחה שתוכנית חפ/1300ב' לא אושרה על-ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. ואולם יש להדגיש כי מקום בו מבקשת הכשרת הישוב להסתמך על תוכנית מפורטת כדי לסתור הוראות שנקבעו בתוכנית המתאר הארצית, עליה הנטל להוכיח כי אכן התוכנית המחריגה עומדת בתנאים שנקבעו בתוכנית המתאר הארצית, ובענייננו, כי זו קיבלה את האישורים מגורמי התכנון המתאימים. הכשרת הישוב לא עמדה בנטל זה. 15. נוסיף עוד, בשנת 2001 תוקן שינוי מס' 9 לתמ"א/23 (פברואר 2001) אשר החליף את הוראות תמ"א/23 המקורית: "במקום הוראות תוכנית המתאר הארצית למסילות ברזל, תמ"א/23 (להלן: התוכנית העיקרית) יבואו הוראות אלה" (ראו סע' 2 בתיקון מס' 9 שכותרתו: "החלפת הוראות תמ"א 23"). סע' 9 לשינוי מס' 9 שכותרתו: "קו בנין מציר המסילה", תכליתו לקבוע את קווי הבניין המותרים מציר המסילה. שינוי מס' 9 שינה איפוא את קווי הבניין שנקבעו בתמ"א/23 המקורית והעמידם על 120 מטר מציר המסילה (ראו סע' 9.1 לשינוי מס' 9). ואולם, קו בניין זה יחייב אלא אם נקבע במועד תחילתה של אותה תוכנית - קו בניין שונה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת. ובלשון סע' 9.1 לשינוי מס' 9: "לא נקבע אחרת בתחילת תוכנית זו - בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת, יהיה מרחק קו הבניין מציר המסילה או מציר מסילת ברזל קיימת, לפי העניין, 120 מ'." 16. המסקנה כביכול העולה בהתייחס להשוואה בין התוכניות לבין עצמן - ומבלי בשלב ראשוני לבחון את תחולתן לגבי החלקות שהופקעו - כי נכון למועד שינוי מס' 9 (בשנת 2001) עמדה כבר בתוקף תוכנית חפ/1300ב' אשר קבעה קו בניין שונה מציר מסילת הרכבת, כשבשלב זה מאחר שחפ/1300ב' קדמה לשינוי מס' 9, לא נדרש על-פי סע' 9.1 לשינוי מס' 9 אישור של המועצה הארצית לחפ/1300ב' כדי לגבור על קווי הבניין שנקבעו בשינוי מס' 9. שינוי מס' 9 דורש שרק תוכנית חדשה שנולדה לאחר שינוי מס' 9, תחייב אישור של המועצה הארצית אם מבקשים לאשר קו בניין הקטן מ- 60 מטר. לכאורה, בנסיבות אלה קו הבניין שקובעת חפ/1300ב' גובר על קו הבניין שנקבע בשינוי מס' 9, כפי שביקשה הכשרת הישוב לטעון, הגם כי בשפה רפה. ואולם, יש לחזור ולהדגיש כי תוכנית חפ/1300ב' אינה חלה על החלקות שהופקעו, באשר אלו אינן בתחומי הקו הכחול שלה. מכאן שממילא אין רלוונטיות לקו הבניין הנזכר באותה תוכנית, בנוגע לחלקות שהופקעו. בנסיבות אלה נכון למועד ההפקעה (22/12/05) היה בתוקף לגבי המקרקעין הנדונים שינוי מס' 9 הקובע קו בניין של 120 מטרים מציר מסילת הרכבת. 17. יש לשים לב כי גם אם היה מקום לקבל הטענה שמגבלת קו הבניין עומדת על 50 מ' בין אם מכוח תוכנית חפ/1300ב' ובין אם מכוח סע' 11 לפקודת מסילות הברזל [נוסח חדש] תשל"ב-1972, הרי שמגבלת קו הבניין של 50 מטר נוגסת בעומק החלקות באופן שרק חלק משטח החלקות אינו מוגבל בקווי הבניין. כך לפי פירוט שצירפה המשיבה, חלקה 2 נמצאת בשלמותה בתחום מגבלת קווי הבניין; 72% מחלקה 16 נמצאים בתחומי מגבלת קווי הבניין; ו- 2/3 מחלקה 88 נמצאים בתחום מגבלת קווי הבניין (סע' 19 לסיכומי המשיבה). 18. בנסיבות אלה ממילא חלות על החלקות שהופקעו מגבלות קווי בניין ולו מינימאליות, כשיש בכך כדי להשליך על השימושים המותרים באותם מקרקעין. 19. יש עוד להתייחס לטענת המבקשת כי על המקרקעין חלה תוכנית חפ/1300 שאושרה בשנת 1972 וכי על פי תוכנית זו אין למעשה כלל מגבלת בנייה בסמוך למסילה (סע' 17-18 לסיכומי המבקשת). יש לדחות הטענה. תוכנית חפ/1300 היא תוכנית מתאר מפורטת החלה, בין היתר, על המקרקעין הנדונים. מטרתה, תכנון מפורט של החלקות המנויות בה לשם הקמת מרכז למלאכה ולתעשייה. עיון בתוכנית אכן מלמד כי אין בה התייחסות ספציפית לקווי בניין מציר מסילת הרכבת. ואולם, אין להסיק מכך, כפי שטוענת המבקשת, שאין כל מגבלת בנייה בתחומי התוכנית. ככל תוכנית אחרת, כפופה גם תוכנית מפורטת זו, לתוכנית המתאר הארצית למסילות ברזל, שהייתה בתוקף באותו מועד; ובהעדרה, להסדר החקיקתי הראשי הרלוונטי - פקודת מסילות הברזל [נוסח חדש] תשל"ב-1972 שקבע מגבלת בנייה של 50 מטר מציר מסילת הברזל. ביקשה תוכנית מפורטת לקבוע קווי בניין מינימליים ו/או לא לקבוע כל מגבלה לעניין קווי בניין, וזאת כהחרגה מפקודת מסילות הברזל, היה עליה לציין זאת באופן מפורש. בהעדר התייחסות מפורשת בתוכנית מקומית או מפורטת, כדוגמת תוכנית חפ/1300, המבקשת לאשר שינוי של קווי בניין שנקבעו בפקודת מסילות הברזל, וזאת בהעדר תוכנית מתאר ארצית למסילות ברזל נכון לאותה עת, הרי שהקבוע בפקודת מסילות הברזל הוא הקובע. מאחר שהתוכנית המפורטת שחלה על אותם מקרקעין - חפ/1300 - לא הורתה דבר לעניין קווי בניין מחייבים; ומהוסדר הנושא מאוחר יותר בתמ"א/23 וזאת שעה שלא הייתה תוכנית מפורטת שהסדירה אחרת את הנושא ואשר קדמה לה, הרי שממועד התקנתה של תמ"א/23, האמור בה הפך מחייב לגבי המקרקעין הנדונים; ולאחר מכן הוחלף האמור בשינוי מס' 9, משנת 2001. יש איפוא לשוב ולקבוע כי נכון למועד ההפקעה (22/12/05) היה בתוקף לגבי המקרקעין הנדונים שינוי מס' 9 הקובע קו בניין של 120 מטרים מציר מסילת הרכבת. לפיכך לגבי המקרקעין הנדונים כל שטחי החלקות מצויים תחת הגבלות קווי הבניין (ראו סע' 7.2 בחוו"ד שמאית ל- 10873/2 של השמאי גולדשטיין; סע' 7.2 לחוו"ד שמאית ל- 10873/16 ולפיה גם תחת הגבלה של קו בניין של כ-108, כל שטח החלקה מצוי תחת מגבלת איסור בנייה; סע' 7.2 בחוו"ד שמאית ל- 10902/88, לפיה גם תחת הגבלה של 117 מטר מצויה כול החלקה בתחום מגבלת איסור הבנייה. ראו גם סע' 3 לתשובות לשאלות הבהרה מטעם השמאית בן פורת, כי לו הייתה מגיעה למסקנה כי המרחק הנדרש מציר מסילת הברזל הינו 120 מ' כי אז לא ניתן היה לממש את זכויות הבנייה בתחום החלקות שבנדון). מגבלות השימוש במקרקעין לאור מגבלת קווי הבניין: 20. מאחר שהכשרת הישוב סבורה כי על המקרקעין חלות מגבלות קו הבניין כפי שאלו נקבעו בתוכנית חפ/1300 ותוכנית חפ/1300ב', ומאחר שייעודם של המקרקעין על-פי אותן תוכניות לתעשייה, הרי שניתן לטענתה לממש כל תכלית המותרת באזור תעשייה, לרבות שימוש לאחסנה פתוחה, אשר משליך על שווי המקרקעין (סע' 35 ו- 45 לסיכומי המבקשת). מנגד, טוענת המשיבה כי בתחומי קו הבניין, איסור הבנייה כולל גם איסור על אחסנה פתוחה ובכלל זה אחסנת מכולות ויש לפיכך להעריך את שווי החלקות שהופקעו בהתאמה. 21. מאחר שנקבע (סע' 16-15 לפס"ד זה), כי על החלקות שהופקעו חלות הוראות שינוי מס' 9. יש איפוא לפנות ולבדוק מהם השימושים המותרים בתחום קווי הבניין שנקבעו בשינוי מס' 9. סע' 10 לשינוי מס' 9 שכותרתו: "הגבלות בניה ושימוש בין קו הבניין לבין גבול רצועת המסילה" קובע בס"ק 10.1 כי בתחום קו הבניין לא תותר כל בנייה, סלילה והקמת מתקני תשתית או שימוש, למעט עיבוד חקלאי ושימוש לשטחים פתוחים, ובלבד שאין עמם בנייה. כלומר, בניגוד לעמדתה של הכשרת הישוב (בסע' 45 לסיכומים) מגבלת קו הבניין נוגעת הן לבנייה והן לסוגי שימוש. אמנם מוסד תכנון רשאי להתיר בנייה בתחום קו הבניין, אך זאת רק לגבי מבנים ומתקנים למטרות הנלוות למסילת הברזל, כדוגמת: תחנות, מעברים, מערכות שליטה ובקרה על תנועת רכבות, שירותי גישה לתחנות, תעלות ניקוז וכד' (ראו הפירוט בסע' 10.2 בשינוי מס' 9). כלומר בשינוי מס' 9 מודגש כי בתחום קו הבניין מציר מסילת הברזל לא תותר כל בנייה שהיא, כשהתכלית היא שלא לפגוע במטרות, בתפעול, בשימושים ובבטיחות של מסילת הרכבת. כל בנייה, שיכול שתהיה מותרת, היא אך לצרכים נלווים של הפעלת מסילת הברזל ולא לכל מטרה אחרת. פירוט השימושים האסורים והמותרים מלמד אפוא על תכלית איסורי הבנייה בתחום קו הבניין וזאת כדי לא לפגוע בעניינים הנלווים להפעלת ציר מסילת הרכבת, ובכלל זה שיקולי בטיחות בהפעלתה. 22. לאור כך יש לקבל עמדת המשיבה כי איסור על בנייה בסמוך לציר מסילת הרכבת, אכן קיים. על השאלה הנוספת, אם יש באיסור כזה לכלול גם איסור על אחסנה פתוחה של מכולות, יכול שתינתן תשובה חיובית, מאחר שאחסון מכולות כולל על-פי רוב גם ערימה לגובה. רכבת ישראל מפנה לתשריט השטח אשר מלמד כי החלקות שהופקעו מצויות בתחום עיקול דרך של מסילת הברזל וכי קיומו של עיקול דרך מכתיב מגבלות הנובעות מהצורך לשמור על שדה ראייה פתוח לנהג הרכבת. באופן זה נראה כי לא ניתן לאשר אחסנת מכולות לגובה אשר יכולות להוות מכשול ראייה. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בשינוי מס' 9. סע' 10.2 לאותו שינוי, מבהיר כי מעבר למגבלות בנייה עצמה, יש איסור לכל שימוש בתחום שבין קו הבניין לגבול רצועת הרכבת, למעט שימוש לעיבוד חקלאי או שטח פתוח, כך שהרציונל העומד מאחורי המגבלות הנ"ל, הוא להותיר את השטח פנוי, כשאין בו כל מכשול או הפרעה שהם למסילת הברזל. 23. אין גם להתעלם מטענת רכבת ישראל כי יש לעמוד על השימוש בפועל שעשתה הכשרת הישוב עובר למועד ההפקעה. ואכן, משך כל השנים לא עשתה הכשרת הישוב שימוש בחלקות שהופקעו לצורך בנייה או אחסנה פתוחה של מכולות, וחזקה עליה, שלו סברה כי שימוש כזה מותר לה, הרי שלא הייתה מותירה את השטחים כאבן שאין לה הופכין אלא הייתה מכשירה את המקרקעין לאחסנה פתוחה, כפי שעשתה בחלקות סמוכות שבבעלותה, אשר אין עליהן מגבלה דומה. לעניין זה יש להפנות לחוות דעתו של השמאי מר גדעון גולדשטיין מטעם רכבת ישראל, כי נכון למועד ההפקעה, חלקות 2 ו-16 בגוש 10873 וחלקה 88 בגוש 10902 היו ריקות מבנייה והשבחות, ובתחומן נמצאה צמחיית פרא (ראו פרק "תיאור הנכס והסביבה" בנספח א' לכתב התשובה לה"פ). עוד יש להפנות לחוות דעתה של השמאית בן פורת מטעם בית המשפט שם נבדק השימוש ולא נמצא היתר המתיר שימוש לאחסנה פתוחה באותם מקרקעין (סע' 8.3.4 לחוות הדעת), ואולם בהתאם לביאורים המופיעים באוה חוות דעת מצאה השמאית, כי במתחם אמקו-ים שליד המקרקעין הנדונים יש אחסנה פתוחה בדרך של מכולות בתחום מגבלת קו הבניין, ללא היתר בניה בגין שימוש זה, כך שלדברי השמאית בן פורת לא ניתן להבין בוודאות את עמדת מוסדות התכנון בעניין שימוש לאחסנה פתוחה בתחום הכפוף לאיסור בנייה בתחום קווי הבניין. עוד לעניין זה יש להפנות לעובדה שהכשרת הישוב עצמה שהייתה מעורבת בהליכי התכנון והאישור של תוכנית חפ/1300ב', וידעה ככל הנראה כי קיימת מגבלת שימוש במקרקעין הנדונים, ולכן לא כללה אותם שטחים בתוכנית חפ/1300ב' שיזמה הגשתה. 24. על בסיס הפירוט שהובא, לאור כלל הממצאים, מאחר ששינוי מס' 9 מתיר שימוש בתחום קו הבניין לשטחים פתוחים, הרי שנדמה כי לא הייתה מניעה לעשות שימוש באותם מקרקעין, כפי שטוענת המבקשת (סע' 10 לסיכומי התשובה) לשם חנייה ופריקה, חניית ציוד כבד ומשאיות או חניה פתוחה, וזאת כפי שנעשה גם בשטחים סמוכים למקרקעין הנדונים, כפי שפורט בדוגמאות להסכמים במקרקעין מקבילים בחוות דעתה של השמאית בן פורת (סע' 10 לחוות הדעת). התוצאה המתקבלת בנוגע לשימוש, וכבסיס לגובה פיצויי ההפקעה היא - הגם שאין מקום להעריך את שווי המקרקעין על בסיס אחסנה פתוחה כדוגמת מכולות בשטחים בהם קיימת מגבלת קו הבניין, כי יש להעריך את שווי החלקות שהופקעו על-פי סוגי שימוש אחרים של שטח פתוח וכן על-פי אחסנת מכולות שלא בתחום קו הבניין. לעניין אחרון זה יש לקבל עמדת הכשרת הישוב כי השימוש היעיל ביותר במקרקעין לאור מיקומם, ועל אף האפשרות לנצל זכויות בנייה במקום, הוא שימוש לאחסנה פתוחה בשל דרישה גבוהה באותו אזור לאחסנת מכולות, כפי שאכן נעשה בחלקות סמוכות. לאור המסקנה האמורה, יש לקבוע את גובה הפיצוי, בהסתמך על חוות הדעת של השמאית הגב' בן-פורת. חוות הדעת של השמאית בן פורת, כמומחה מטעם בית המשפט: 25. על-פי חוות דעת השמאית בן פורת על המקרקעין חלה כאמור תוכנית חפ/1300. על-פי מטרותיה, התכליות המותרות באזור בו מצויים המקרקעין היא תעשייה זעירה ומלאכה; היתרי הבנייה בתחום התוכנית מותנים באיחוד וחלוקה מחדש וכן בהפרשת שטחים לצרכי ציבור. על-פי הקטע הרלוונטי מתשריט התוכנית שצורף לחוות הדעת (סע' 7.1.5 לחוות הדעת) חלקה 2 נחצית על-ידי מסילת ברזל באופן שמחלק אותה ל-2 משולשים. השמאית הניחה כי אין מגבלה לעשות במקרקעין הן שימוש לתעשייה והן שימוש לאחסנה פתוחה וכי מגבלת קו הבניין עומדת על 50 מטר בלבד (לפי תוכנית חפ/1300ב'). בהתאם לכך העריכה את שווי המקרקעין לפי חלופת שימוש התעשייה וחלופת שימוש לאחסנה. הנחות אלה לא התקבלו במלואן על ידי בית המשפט. לצורך ההערכה בחלופת שימוש לתעשייה, קבעה המומחית את השווי בגישת ההשוואה לקרקע בשימוש לתעשייה; לצורך ההערכה בחלופת שימוש לאחסנה ערכה גב' בן פורת את השווי לפי גישת היוון הכנסות מהשכרת שטח הקרקע לשימוש זה לערך נוכחי המשקף את שווי הנכס (סע' 8.4.3+8.4.4 לחוות הדעת). בחוות הדעת התחשבה השמאית בן פורת במיקום המקרקעין, גודל השטח שהופקע, צורת החלקות ונגישות החלקות לדרכים קיימות או מוצעות (ראו פרק "עקרונות, גורמים ושיקולים בחוות הדעת"). הערכת השווי התבססה על מחירי השוק לנכסים בסביבה קרובה וסמוכה למקרקעין הנדונים. השמאית בן פורת מצאה כי בנכס הנדון ראוי לייחס דמי שכירות חודשיים בגבולות של 0.95$ למ"ר לפני מע"מ. היוון דמי השכירות לצמיתות בהתייחס למיקום החלקות, סיכון בשל אי השכרה ואופי הפעילות לאחסנה פתוחה שוערך על-ידה על בסיס ריבית היוון של 9% לשנה. בהתבסס על תחשיב זה, תוך שנלקחו בחשבון הפקעה קודמת בחלקה 2 ופחת בשל צורת החלקה לגבי חלקה 16, עמדה הערכת השמאית לגבי כל חלקה לפי הפירוט הבא (סע' 11.3.2 לחוות הדעת): שווי דונם בחלקה 10873/2 - 90,000$ שווי דונם בחלקה 10873/16 - 120,00$ שווי דונם בחלקה 10902/88 - 125,000$. לאור כך קבעה השמאית בן פורת בחוות דעתה שווי הקרקע בשימוש לאחסנה פתוחה לפי שטחי ההפקעה כפי שפורסמו בצו ההפקעה. ואולם, על-פי האמור בחוות הדעת, ההערכה בתחשיב הייתה על בסיס ההנחה שקווי הבניין אינם מטילים כל מגבלה במקרקעין, ככל שהדבר נוגע לאחסנה פתוחה. 26. משנקבע בפסק דין זה כי לקווי הבניין יש השפעה על השימושים המותרים בנכס, ובכלל זה אפשרות לשלילה של אחסנת מכולות, הגם שבמסגרת "אחסנה פתוחה" יכול שיהיו גם שימושים מותרים אחרים, יש מקום איפוא להפחית שיעור מסויים של שווי המקרקעין, בשל העובדה שלגבי חלקים מסויימים מתוך החלקות קיימת מגבלה של קווי הבניין. כך למשל לגבי חלקה 2 קיימת מגבלה מלאה, גם לפי החלופה של קו בניין של 50 מטר (סע' 8.3.3 לחוות דעת השמאית בן פורת). ואכן, על-פי החלטת בית המשפט מיום 22/1/12, נתבקשה השמאית להתייחס לשאלה מה ההפחתה, אם בכלל, למקרה שביהמ"ש יחליט שלא ניתן לעשות שימוש לאחסנה פתוחה בשטח קו הבניין, בניגוד לקביעת השמאית בסעיף 8.3.1 לחוות דעתה; כן היה על השמאית להתייחס לאפשרות שניתן לעשות שימוש בשטח, אך לא ניתן לעשות איחסון למכולות או איחסון אחר שאינו מוגבל בגובה. בחוות דעת משלימה של השמאית בן פורת (חוות דעת מיום 23/3/12) התייחסה השמאית לאמור וקבעה כי במקרה בו השימוש בתחום קווי הבניין יהיה מוגבל בגובה, השימוש בנכס עשוי להיות עבור חנייה פתוחה, ציוד כבד, לוחות שיש, מרצפות, גרוטאות וכד'. יצויין כי שימוש דומה נעשה בפועל בשטחים סמוכים למקרקעין הנדונים (חנייה לצורך פריקה וטעינה, תחנת מעבר לסחורות, חנייה פתוחה וכו') כפי שעולה מחוזים מקבילים בשטחים הסמוכים (ראה חוות דעת השמאית בסע' 10.2 וכן סע' 5.2 לחוות הדעת המשלימה). לאור ההנחיות שניתנו בהחלטה מיום 22/1/12 והשינויים הנדרשים בהערכת השווי, העריכה השמאית כי שווי דונם בחלקה 10873/2 - יעמוד על 80,000$ לחלק הכפוף לקווי בניין (יוזכר כי כל החלקה כפופה לקווי בניין); שווי דונם בחלקה 10873/16 על 110,000$ לחלק הכפוף לקווי בניין ו- 120,000$ עבור היתרה; ושווי דונם בחלקה 10902/88 - על 113,000$ לחלק הכפוף לקווי בניין ו-125,000$ ליתרה. מאחר שכאמור בפס"ד זה (ראה סעיפים 16-19), נמצא כי כל שטחי החלקות מצויים תחת הגבלה של קווי בניין, יעשה החישוב בהתאמה. עוד ציינה השמאית כי אין מקום להפחתה נוספת בגין הוצאות שונות הכרוכות בהכשרת השטח, מאחר שעל-פי עסקאות ההשוואה, השוכר נושא בעלויות הכשרת הקרקע (סע' 6.2 לחוות הדעת המשלימה) וכי אין לשנות את שיעור ההיוון של דמי השכירות בשל הסיכון שלא ינתן אישור לפעולה זו או אחרת (סע' 6.4 לחוות הדעת המשלימה). 27. יש איפוא לחשב את שווי הקרקע בשימוש לאחסנה פתוחה תוך הפחתה בשל התחשבות במגבלות קו בניין, כפי שיוצג להלן: גוש חלקה שטח ההפקעה בהתאם לצו השטח שהופקע בהתאם לשיעור זכויות המבקשת שווי למ"ר שווי החלקה שווי בש"ח לפי שער דולר נכון ליום ההפקעה (4.621 לדולר) 10873 2 1,680 840 80$ 67,200$ 310,531 ₪ 10873 16 4,160 1,914 110$ 210,540$ 972,905 ₪ 10902 88 4,276 2,138 113$ 241,594$ 1,116,406 ₪ סה"כ ליום ההפקעה (22/12/05) 2,399,842 ₪ * הסכומים אינם כוללים מע"מ. סכום הפיצוי שעל המשיבה לשאת בו בגין הפקעת המקרקעין שבמחלוקת עומד איפוא על 2,399,842 ₪ נכון ליום 22/12/05, ללא מע"מ. שיעור הריבית: 28. בענייננו, מועד ההפקעה הוא יום פרסום ההודעה - 22/12/05. תפיסת המקרקעין על ידי רכבת ישראל נעשתה ביום 27/2/06. הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, נכון למועד הקובע, הועמד על סכום של 1,146,695 ₪. הסכום משוערך מהמועד הקובע שולם, לאחר שנחתם בין הצדדים הסכם ביום 15/2/09 - ומבלי לפגוע בזכותה של המבקשת לקבוע את יתרת הפיצוי לו היא טוענת - בשני מועדים: סכום של 1,255,570 ₪ ביום 24/3/09, וסכום נוסף בסך של 221,571 ₪ ביום 6/5/09. יתרת סכום פיצויי הפקעה, ככל שקיימת יתרה כזו, תשולם רק בעקבות פסק הדין. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת שיעור הריבית המתחייב על כלל הפיצויים, הן לגבי הסכום "המוסכם" שהוא סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, והן לגבי יתרת פיצויי הפקעה. 29. לטענת הכשרת הישוב לפי סע' 9א לחוק לתיקון דיני רכישה, היה על רכבת ישראל לשלם את סכום הפיצוי - לפחות לגבי החלק שאינו שנוי במחלוקת - תוך 90 ימים מיום קבלת החזקה במקרקעין. מאחר שהפיצוי שולם רק בשנת 2009 לאחר הסכם בין הצדדים, כלומר רק כשלוש שנים לאחר ההפקעה, הפרה למעשה המשיבה חובה חקוקה וגרמה לפגיעה בקניינה של המבקשת (סע' 23 להמרצת פתיחה). 30. לשיטת הכשרת הישוב מדובר היה בעיכוב מכוון של רכבת ישראל בתשלום כלל פיצויי ההפקעה - ויש להבין הטענה כאמירה שאם אכן הייתה הערכה בכנות ובתום לב של הקרקע שהופקעה, אזי היה הסכום המוסכם שווה או דומה בעיקרו לסכום הפיצוי המוסכם. עיכוב מכוון כזה עולה בבירור בהעברת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת (סע' 25 לה"פ). לטענתה, קבלת טענת רכבת ישראל לפיה הפיצויים המגיעים לה נושאים על-פי סע' 8 לחוק הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור של 1.5%, יביאו לתוצאה לפיה הריבית שצריכה המשיבה לשלם נמוכה במידה ניכרת משיעור הריבית המקובל בשוק החופשי או משיעור הריבית המשתלמת מכוח חוק פסיקת ריבית והצמדה. באופן זה ייווצר תמריץ למשיבה כרשות ציבורית לעכב העברת הכספים לזכאים לפיצוי - גם כאשר מדובר בסכום פיצוי מוסכם לפי הערכת הרשות המפקיעה - וניתנת לה האפשרות ליהנות מההפרש "במחיר הכסף" באותה עת ביחס לריבית הנמוכה אותה היא תשלם למבקשת; קרי, ההפרש בין הריבית שהמשיבה מקבלת על הכסף כל עוד הוא מוחזק אצלה לבין הריבית אותה היא תשלם בסופו של דבר למבקשת במסגרת הפיצוי. כל זאת שעה שאין בחוק לתיקון דיני הרכישה סנקציה על הרשות שאינה מעבירה במועד את כספי הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. הכשרת הישוב ערה לעובדה כי עקרונית שיעור הריבית הקובע הוא זה המפורט בסע' 8 לחוק לתיקון דיני רכישה, הקובע על פי המועדים הרלוונטיים לתיק זה, כי על פיצויי הפקעה יש לשלם ריבית של 1.5% בלבד, אלא שלטענתה שיעור זה צריך לחול רק כאשר הרשות המפקיעה משלמת את פיצויי ההפקעה במועדים הקבועים בחוק. לא כך כאשר הרשות המפקיעה מפגרת ביודעין בתשלום הפיצויים. במקרה האחרון לא צריכה להיות תחולה לסע' 8 לחוק לתיקון דיני רכישה, ובמקרה כזה יחולו ההסדרים הקבועים בחוק פסיקת ריבית והצמדה. קבלת עמדת רכבת ישראל יהא בה משום "אישור" לכל רשות מפקיעה לעכב העברת הפיצוי לבעל המקרקעין שהופקעו, ומתן "הכשר" להתעשרות על חשבון בעל המקרקעין שהופקעו. עוד טוענת הכשרת הישוב שיש בפרשנות כזו גם משום פגיעה כלכלית באזרח עצמו, שהרי כל עוד בעל המקרקעין המופקעים אינו יודע מהו סכום פיצויי ההפקעה שאינו שנוי במחלוקת וסכום זה לא התקבל בידו, נשללת ממנו הלכה למעשה האפשרות להגיש תובענה לפיצויים, שכן תובענה לפיצויים יכול שתוגש רק לאחר שידע אם קיים הפרש בין הסכום שמבקשת הרשות המפקיעה לשלם לו לבין הסכום שלטענתו מגיע לו. ועוד, בשל עיכוב של שנים בהעברת הפיצוי לידי המבקשת ערכו הריאלי של הסכום קטן, בייחוד לאור שיעור הריבית הנמוך של 1.5%, שהוא נמוך, כאמור, ביחס לשיעור הריבית המקובל בשוק. 31. לאור כל האמור סבורה המבקשת כי על בית המשפט לחייב את המשיבה להוסיף על מלוא סכום פיצויי ההפקעה - הן לגבי הסכום שאינו שנוי במחלוקת והן לגבי יתרת סכום פיצויי הפקעה - שיעור ריבית הקבוע בחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, ועל אחת כמה וכמה שיש לעשות כן, לגבי הסכום שאינו שנוי במחלוקת, וזאת בהתאם לסמכותו של בית המשפט מכוח סע' 2 לחוק פסיקת ריבית והצמדה (סע' 31 לה"פ). 32. רכבת ישראל מצידה חוזרת ומפנה לסע' 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה הקובע ריבית של 1.5% על סכום הפיצויים. לטענתה, לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמה בדבר שווי הזכויות המופקעות והגיעו ביום 15/2/09 להסכם על סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. סכום זה שולם למבקשת במועד שהוסכם בהסכם בין הצדדים. בנסיבות אלה טוענת המשיבה כי לאחר שנחתם ההסכם מיום 15/2/09 והוסכם במסגרתו על המועד לתשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, מנועה המבקשת מלטעון לשיעור ריבית שונה מזה שנקבע בדין, שהרי ההסכם מסלק כל מחלוקת שהיא באשר לסכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, לרבות בנושא שיעור הריבית (סע' 15 לכתב התשובה). מוסיפה המשיבה וטוענת כי המבקשת עצמה סברה שהריבית המגיעה לה עומדת על 1.5%, זאת מבקשת המשיבה ללמוד מכתב בא כוחה של המבקשת מיום 24/3/09 (צורף נספח ה'3 לכתב התשובה) ומאחת הטיוטות שהועברו בין הצדדים (מצורף נספח ד' לכתב התשובה). בנוגע לגובה הריבית עצמה, המשיבה טוענת כי שיעור ריבית צמודה של 1.5% תואם לריבית הריאלית בתקופה הנדונה שהייתה ממילא נמוכה. 33. המשיבה מבקשת להפנות לרציונל שעמד בבסיס שיעור הריבית שנקבע בחוק לתיקון דיני הרכישה וכי שיעור ריבית כזה מאזן בין מתן פיצוי לבעל המקרקעין שהופקעו לבין הנטל על הציבור המשלם את הפיצוי; כל תקיפה של שיעור הריבית שקובע החוק ראוי שתיעשה בערכאת בג"צ ולא כתקיפה עקיפה במסגרת הדיון על שווי הזכויות המופקעות (סע' 20 לכתב התשובה). מעבר לטענת המשיבה כי שיעור הריבית על סכום הפיצוי בגין המקרקעין המופקעים מוסדר באופן מפורש בחוק, וכי בנסיבות אלה אין מקום כלל לאפשר למבקשת לתבוע שיעור ריבית גבוה יותר, מוסיפה המשיבה וטוענת כי ממילא במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים והמו"מ שקדם לו, ויתרה המבקשת על כל שיעור ריבית אחר מזה שקובע החוק וכן הסכימה על מועד התשלום המאוחר, כך שבכל מקרה גם במישור העובדתי לאור הסכמתה, אין המבקשת יכולה עוד לטעון לאיחור בתשלום הפיצוי המצדיק שיעור ריבית גבוה מזה ששולם לה. לעניין אחרון זה טוענת המבקשת מנגד כי אולצה לקיים מו"מ על סכום הפיצוי המגיע לה כדין (סע' 52 לסיכומים) וכי ללא חתימה על הסכם לא הייתה מקבלת מאת המשיבה את סכום הפיצוי השנוי במחלוקת. במחלוקת האמורה, יש לקבל את עמדת המבקשת ככל שמדובר בפיצוי שאינו שנוי במחלוקת; ואלמלא הוראת הלשון הברורה בסע' 8 לחוק לתיקון דיני רכישה, היה מקום לקבל טענת המבקשת ולחייב במקרה דנן בשיעורי ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה לגבי כלל הפיצוי. אבהיר מסקנתי האמורה. 34. נקודת המוצא היא שהפקעה היא מכר כפוי. למרות האמור, וכדי לצמצם את מידת הפגיעה בבעל המקרקעין שהופקעו, הכלל הוא שעל הרשות המפקיעה ליתן פיצוי שהוא בגדר של שווי מלא וריאלי למקרקעין שהופקעו, באופן שיהיה בו להעמיד את בעל המקרקעין או את בעל הזכות באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה ובאופן שבכספי הפיצויים שישולמו לו, יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומים לאלה שהופקעו מידיו, עובר למועד ביצוע תשלום הפיצויים. מכאן, שקיימת חשיבות רבה לשאלה מתי משולמים פיצויי ההפקעה, וכן יש מקום לשאלה, אם במועד התשלום הפיצוי שניתן הוא ריאלי. שאלה זו חשובה במיוחד שעה שהמועד הקובע להערכת שווי המקרקעין המופקעים, הוא רק במועד תפיסת הקרקע על ידי הרשות המפקיעה. מכאן שעקרונית ועל פי המציאות הקיימת, כאשר הנדל"ן צובר עליית מחירים לכשעצמו, יש חשיבות שביצוע התשלום ייעשה, ככל הניתן, בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, ומשהייתה חריגה שאינה סבירה מאותו מועד, וככל שיש פער זמנים הולך ומתארך, כי יהיה מנגנון שערוך אשר יהיה בו כדי לצמצם את הפער שנוצר בין שווי המקרקעין בערך שוק, לבין הסכום המשולם. מן הטעם האמור, יש גם חשיבות רבה לדרוש מהרשות המפקיעה לעשות הערכותיה לגבי הקרקע שהופקעה בתום לב ובכנות, ולהציע את הערך הריאלי של המקרקעין שהופקעו לידי בעליו או לידי בעל זכות ההנאה (ראה ע"א 676/75 עזבון המנוח כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד לא(3) 785, 793), וזאת מיד בסמוך למועד תפיסת המקרקעין. למרות האמור, אין בחוק לתיקון דיני רכישה - לפחות עד לתיקון 10 (רכישה בקרקע שהופקעה מיום 15/2/10) - אפשרות לחייב את הרוכש להוסיף על פיצויי ההפקעה תוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, וזאת לאור סע' 6(2) לחוק פסיקת ריבית והצמדה אשר מסייג תחולתו של החוק לעניין פסיקת ריבית במקום שנמצא חיקוק מפורש אחר. 35. מנגנון הפיצוי קבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה, ומדובר עקרונית בהסדר מיוחד הגובר על ההסדר הכללי מכוח חוק פסיקת ריבית והצמדה (ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל. ניתן ביום 21/8/05). לענייננו, קובע החוק פיצויי בגובה שווי הזכויות בתוספת הצמדה ובתוספת ריבית צמודה של 1.5% לשנה. על שיעור ריבית זה הועברה ביקורת חוזרת ונשנית בפסקי דין שונים, ובית המשפט הבהיר הריבית הנ"ל אינה בשיעור ריאלי ולפיכך אינה מעמידה את בעל המקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו עמד ערב ההפקעה (ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל. ניתן ביום 9/9/04. להלן: פס"ד מסד); וכי בהיות הפקעה פוגעת עקרונית בזכות הקניין, פיצוי כזה יכול שאינו עומד בתנאי פסקת ההגבלה שבחוק יסוד: כבה"א וחירותו (משה קמר "ריבית על פיצויי הפקעה" מקרקעין ג/1 (2004). שם, בעמ' 40 וכן בעמ' 47). לטענת הכותב יש להעמיד את הריבית על פי שיעורה לפי סע' 3(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה כפי שנעשה בחוקים דומים אחרים שעניינם תשלומים לרשויות המדינה או החזרים מהרשויות לאזרחים (ראו פירוט במאמר, עמ' 43-46). נושא הריביות עלה, בין היתר, גם בפני הוועדה הבינמשרדית לשינוי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) מיום 31/10/2004 (מצורף נספח ח' לסיכומי המבקשת). הוועדה הוקמה בעקבות בג"ץ קרסיק (בג"ץ 1947/97 קרסיק נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625) שהנושא שם אינו בעניינו של תיק זה, אך הוועדה הוקמה לבחון את כל השינויים הנדרשים בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, תוך התייחסות לפסיקה שניתנה בנושא ההפקעות שקדמו בסמוך למינויה. בהסתמך על המלצות הוועדה, הוצעה הצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006 (ה"ח הממשלה, תשס"ב מס' 237 עמ' 414), אשר המליצה בין היתר להבטיח כי בעל הזכויות במקרקעין יקבל פיצוי נאות ומלא על כל פגיעות ההפקעה, ומצד שני, לתמרץ את הרשות המפקיעה לתפוס חזקה במקרקעין תוך זמן סביר ולא להשתהות יתר על המידה בהשלמת הליכי ההפקעה. כך למשל הומלץ כי אם הרשות המפקיעה לא תופסת חזקה בקרקע בתוך המועד שנקבע (90 ימים ממועד פרסום ההודעה), יהיה בעל הזכויות זכאי לדרוש את הפיצויים המגיעים לו כנגד מסירת החזקה ובתוך 90 ימים ממסירת החזקה תשלם לו הרשות את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת, כלומר מניעת סחבת מצד הרשות המפקיעה, וניתנת זכות בידי הנפגע לפנות ולדרוש הפיצוי. לענייננו - לעניין שיעור הריבית - הוצע כי החל ממועד תחילתו של החוק המוצע יתווספו לפיצויי ההפקעה הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, דהיינו, תשלום ריבית ריאלית מלאה על סכומי הפיצויים בהתאם לתקנות פסיקת ריבית והצמדה. החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-1910 (ס"ח 2228 מיום 18/2/10 בעמ' 346), נכנס לתוקף ב-15/2/10, ובו נעשה (סעיף 23) תיקון לחוק לתיקון דיני הרכישה, גם של סעיף 8 המאפשר תוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לפי חוק פסיקת ריבית, מהיום הנ"ל (להלן: ההוראה המתקנת). 36. עיון כולל בפסקי הדין בנושא, ככול שמדובר במעמדו של החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, בעקבות ההוראה המתקנת הנ"ל לצד חוק פסיקת ריבית והצמדה מורה כי ההסדר הנורמטיבי המחייב עד לכניסת ההוראה המתקנת לתוקף, הוא החוק לתיקון דיני רכישה, עד לתיקון, והריביות הקבועות שם, ככל שמדובר בפיצויי הפקעה ששולמו במועדים שנקבעו בחוק הרלוונטי. תוצאה זאת תואמת גם לפסקי הדין שניתנו קודם להוראה המתקנת. הציפייה הייתה שהמחוקק יביא לתיקון הוראת סע' 8 בחוק לתיקון דיני רכישה, שהיא בגדר הדין הספציפי וככזה גוברות ההוראות בו על הוראותיו של חוק פסיקת ריבית והצמדה, כך שחוק פסיקת ריבית והצמדה אינו חל על פיצויים בגין הפקעת מקרקעין ואין מקום לסטות מהלכה זו שהייתה להלכה ברורה ומפורשת, לפני ההוראה המתקנת (פס"ד אליהו, שם סעיפים 36-39 לרבות הפנייה שם לע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23, להלן: פס"ד הורוביץ), כך שאין בהוראה המתקנת על פי ניסוחה, כדי לשנות. ולכן, ככול שטענת הכשרת הישוב מתייחסת לחישוב ריבית בנוגע לסכום הפיצוי השנוי במחלוקת, דינה להידחות. שונה הדבר לגבי סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. משזה לא שולם במועד, הרי שמדובר בהפרת חובה חקוקה, ובנושא זה ככל שהוכח, אין תחולה לסע' 8 של חוק לתיקון דיני רכישה. 37. השאלה בתיק דנן ממוקדת ומתייחסת לתקופת העיכוב של גובה הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת ואשר היה על המשיבה לשלם לפי סעיף 9א לחוק המתקן תוך 90 ימים מיום שקיבלה חזקה במקרקעין. קרי; ממועד ההודעה על ההפקעה (22/12/05) או תוך 90 ימים מיום תפיסת החזקה (21/3/06) - ועד ליום ביצוע התשלום בפועל בעקבות ההסכמה מיום 15/2/09, קרי; מועדי התשלום, שלצורך העניין ייקבע המועד 10/04/09 (להלן: תקופת ההפרה). בנושא זה לא ניתן ליישם את התוצאה בפס"ד אליהו, בין היתר מפני ש"שאלת האיחור" שם לא נדרשה, לאור סירובו שם של הנפגע לקבל הפיצוי שהוצע. פסקי הדין הנוספים אליהם הפנתה המשיבה, אף הם אינם ישימים בהתייחס לשאלה כפי שנוסחה לעיל. כך למשל פס"ד מסד דן בנושא אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (הסדר שבוטל) ופיצוי בגין אובדן דמי חכירה אינו נושא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה. כך גם לגבי פסק הדין בעניין הורוביץ, אליו הפנתה המשיבה. בפס"ד הורוביץ נשאלה השאלה מהו היחס שבין הוראות הפיצוי בפקודת ההפקעות להוראות הפיצוי שבחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור וכן הוראות בדבר תשלום ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. בית המשפט עמד שם על 3 מסלולי פיצוי אפשריים לבעל מקרקעין שהופקעו: האחד, "פיצויי קרן" לפי סע' 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כשוויה של הקרקע עת הופקעה, בתוספת "פיצויי פירות" בשיעור של 6% לשנה וללא הצמדה; כששוויה של הקרקע יוערך בדומה לעסקת מכירתה ממוכר מרצון לקונה מרצון. השני, "פיצויי קרן", בתוספת "פיצויי פירות" של דמי חכירה אבודים, לפי סע' 13(1) לפקודת הקרקעות, על התקופה למיום תפיסת החזקה בנכס המופקע ועד ליום תשלום הפיצוי. מסלול פיצוי זה מדמה מצב לפיו המדינה חוכרת את הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בגין הפקעתה. חישוב דמי החכירה האבודים ייעשה על פי שוויה של הקרקע המופקעת משנה לשנה. מסלול פיצוי בוטל זה מכבר. השלישי, מסלול פיצוי לפי החוק לתיקון דיני הרכישה שקבע פיצויי קרן מוצמדים למדד, בתוספת ריבית לא צמודה (4% לשנה) על שווי הזכויות עד ליום 31/3/93 וריבית לא צמודה (1.5% לשנה) לגבי יתרת התקופה. בפניי הנפגע עומדות שלוש האופציות האמורות, שהן מסלולים חלופיים לפי סע' 13 לחוק המתקן (ראה גם ע"א 7210/00 רפאל שנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז6) 468, 478ה-ו). בפס"ד הורוביץ ביקש בית המשפט העליון לקבוע ולהבהיר כי בעלים של נכס שהופקע אינו זכאי לנזקי קרן ונזקי פירות משני מקורות שלא תיאמו עצמם ביניהם - פקודת הקרקעות מזה והחוק המתקן מזה (שם, בסע' 26 לפסה"ד). ואולם, אין בפסה"ד התייחסות למצב בו התשלום לא מבוצע במועד מפורש שקובע החוק. מן הטעם האמור, גם לא ניתן להסתמך על פסק דין אלה, כפי שביקשה לעשות רכבת ישראל. 38. לעומת זאת ניתן להפנות לפס"ד פינקלשטיין (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (ניתן ביום 9/12/08) (להלן: פס"ד פינקלשטיין) שם העיר בית המשפט העליון (כב' השופטת ארבל, בסע' 32) כי הפרת חובות המוטלות על המדינה לעניין הפקעה, כדוגמת תשלום סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת או החובה להמציא הודעה בדבר הפקעה, עשויה להקים לבעל הנכס המופקע עילת תביעה בגין הפרת חובה חקוקה, אשר יש לבררה, בירור עובדתי, לגופה. זאת מאחר שהפרת החובה לתשלום הפיצוי במועדו פוגעת עקרונית בערכם של כספי הפיצויים. קביעה זו מכירה עקרונית בזכות הנפגע לטעון להפרת חובה חקוקה, במקרה כגון זה. אומנם בית המשפט לא נדרש שם לטענה בדבר הפרת חובה חקוקה, אך זאת בשל העובדה שהטענה לא עלתה בהמרצת הפתיחה שהוגשה אלא נזכרה לראשונה במסגרת הערעור והכרעה בה דרשה בירור עובדתי. לא כך בענייננו. לאור העובדות הרלוונטיות שהובאו בתיק, וכפי שפורט לעיל, אין למעשה מחלוקת בין הצדדים שהפיצוי שאינו שנוי במחלוקת היה צריך להשתלם, לכל המאוחר, עוד בשנת 2006 בהתאם לסעיף 9א לחוק לתיקון דרכי רכישה. בפועל שולם הסכום רק בשנת 2009. מאחר שאין למעשה מחלוקת כי שיעור הפיצוי האמור חושב על בסיס שיעור ריבית הנמוך מזה הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, הרי שדי היה בעובדה זו כדי להוכיח את הנזק שנגרם למבקשת. בנסיבות אלה עומדת אפוא למבקשת הזכות לקבל פיצוי בגין תקופת ההפרה, בגובה שיעור ריבית הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה. 39. במסגרת בחינת העובדות שהובאו, יש עוד להתייחס לטענת המשיבה כי המבקשת במקרה זה ויתרה על שיעור ריבית מוגדל במסגרת המו"מ וחתימת ההסכם בין הצדדים כשלצורך כך הפנתה המשיבה להתכתבות בין הצדדים. עיון בתכתובת שבין באי כוח הצדדים מיום 2/11/08 (מצורף תדפיס דוא"ל כנספח ו' לסיכומי המבקשת) מעלה כי המבקשת, באמצעות בא כוחה, לא ויתרה על טענתה בדבר שיעור הריבית שיש להוסיף על סכום הפיצוי. באותה תכתובת נרשם כי המבקשת סבורה כי לאור האיחור בביצוע תשלום הפיצוי מעבר ל- 90 הימים מיום ההפקעה, צריך הסכום לשאת הפרשי הצמדה וריבית פיגורים לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה; ואולם, נרשם שם שהמבקשת תהיה מוכנה לוותר על הטענה אם לסכום תתווסף ריבית "רגילה". בכל מקרה מובהר שם כי המבקשת מתנגדת להסתפק בריבית בשיעור של 1.5% בלבד. ב"כ המבקשת שואל באותה תכתובת את ב"כ המשיבה אם ניתן להגיע לסיכום בנושא עוד באותו שלב של החלפת טיוטות ההסכם בין הצדדים. כלומר גם במישור העובדתי לא עולה כי המבקשת ויתרה על הטענה להחלת שיעור ריבית שהיא מעבר לקבוע בחוק המתקן לאור תקופת עיכוב העברת הפיצוי. 40. התוצאה מן האמור תוך הסתמכות על פס"ד פינקלשטיין, עזבון המנוח כיאט (ע"א 676/75 עזבון המנוח כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד לא(3) 785, 793) ו- פס"ד סלימאן (ה"פ (חי') סלימאן חלאילה נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [ניתן ב28/6/09] השופט גינת, ס' נשיא], להלן: פס"ד סלימאן חלאילה), היא כי יש להורות על הוספת ריבית בשיעור המתחייב על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה על סכום פיצויי ההפקעה שאינם שנויים במחלוקת, בתקופת ההפרה. 41. התוצאה האמורה תואמת לתכלית פיצויי ההפקעה ומיהותם, מצד אחד, וכן עולה בקנה אחד, עם עקרונות המשפט המינהלי, בנוגע לדרך התנהלותן הראויה של רשויות ציבוריות, מצד שני. ועוד, אין הוראה המורה אחרת בחוק לתיקון דיני הרכישה. הותרת שיעור הריבית כפי שקובע מנגנון השערוך שבחוק לתיקון דיני הרכישה - גם לאחר ההוראה מתקנת לגבי פיצויי הפקעה עד ל- 15/2/10 - במצב בו מעכבת הרשות המפקיעה את העברת הפיצוי שהוערך על ידה, בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, ומניעת העברתו לידי בעל המקרקעין, מעבר למסגרת הזמן שמתיר לה החוק, מהווה תמריץ שלילי עבור הרשות המפקיעה שלא להקפיד על ביצוע הוראות החוק להעביר את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת תוך 90 ימים מיום תפיסת החזקה במקרקעין, וזאת יש להדגיש בהעדר כל סנקציה בחוק על איחור בהעברת הכספים (ראה פס"ד סלימאן חלאילה). יתרה מזאת, העדרה של סנקציה בגין עיכוב כאמור, גורמת כפי שטענה המשיבה לפגיעה יתרה שאינה מוצדקת בקניינה של המבקשת - זכות יסוד - הן משום שהמבקשת בענייננו נותרה ללא פיצוי כלל משך 3 שנים - תקופה בה יכולה הייתה לקבל ריבית שוק על הסכום שהיה מתקבל אצל כפיצוי, ככל שזה היה מועבר אליה במועד; והן משום שאי העברת הסכום שאינו שנוי במחלוקת לא מאפשר לה כטענתה להתחיל בהליכים לצורך תביעת הזכויות לכאורה, של הסכום השנוי במחלוקת. כשאלו מצטרפים לכך שממילא לאור ההסדר שבחוק מתווספת לפיצוי בסופו של דבר ריבית בשיעור 1.5% בלבד שהיא כאמור ריבית הנמוכה מריבית השוק. גם אם כפי שטענה המשיבה במקרה דנן, ביקשה הרשות המפקיעה לנסות ולהגיע עם המבקשת להסכמה כוללת בדבר שווי הזכויות המופקעות, הרי שעדיין היה מחובתה להעביר את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לידי המבקשת תוך המועד הקבוע בחוק ולהמשיך בהתדיינות מול המבקשת במקביל לגבי הסכום השנוי במחלוקת. "סכום שאינו שנוי במחלוקת", צריך שימצא עובר למועד תפיסת המקרקעין, בידי בעל הזכות, וניהול מו"מ אינו מקנה זכות לרשות המפקיעה "לאחוז" בסכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, כ"עיכבון" תחת ידה. כל עיכוב בהעברת סכום הפיצוי בשל קיומו של מו"מ בין הצדדים יכול היה להתקבל אם מדובר היה לא רק בעיכוב סביר, אלא גם עיכוב מוסכם, כאשר ניתנה הסכמה מפורשת כזו, מטעם בעל הזכות שנפגע. לא זה המקרה בתיק דנן. 42. זאת ועוד, ככלל, יש להניח כי קודם לביצוע הפקעה, מעריכה הרשות המפקיעה את שווי המקרקעין שהיא מבקשת להפקיע כדי להכין תוכנית הן בהיבט התכנוני והן בהיבט הכלכלי, בכדי שתוכל לאמוד את עלויות הפרוייקט והיתכנותו. בנסיבות אלה, למעשה סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת - הסכום שהרשות המפקיעה סבורה כי הוא משקף את הזכויות המופקעות - ידוע לרשות המפקיעה עוד קודם להפקעה, ואין מניעה לפיכך כי סכום זה יועבר באופן מיידי, תוך המועד הקבוע בחוק לידי בעל המקרקעין המופקעים, כשכל מחלוקת נוספת בין הצדדים לגבי שווי הזכויות המופקעות תידון בהמשך ותיפתר בדרך של הסכמה או בדרך של תובענה בבית המשפט. זאת ועוד, אין מקום ככלל, כאשר זהות בעל הזכות ידועה, להמתין לפניית בעלי הזכות לתבוע פיצוי. משנעשתה תפיסת המקרקעין, צריכה במקביל להישלח הודעה, הכוללת הודעה על הפיצוי המוצע, לבעלי הזכות. מכל מקום, רשות מינהלית שבידה הנתונים והסמכות כדי לקבוע מהם פיצויי ההפקעה המתאימים, שבהם היא צריכה לשאת, ובפועל אף עושה כן, ואף קובעת את שיעורם, עליה להוסיף ולשלמם לבעל הזכות במועד, ולדעתי, להודיע על נכונותה לעשות כן, עוד בטרם נדרשה לעשות כן. חיוב כזה חל על רכבת ישראל, בדומה לכל חייב אחר - במישור המשפט הפרטי; ועל אחת כמה וכמה, בהיותה רשות המספקת שירותים לאזרח - תוך החלת אמות המידה של המשפט המינהלי. לכן, לגבי התקופה בה עיכבה הרשות המפקיעה את העברת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לידי בעל המקרקעין, יש להורות על תוספת ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה (ראו גם קמר/דיני הפקעות, בעמ' 446). לעניין זה, ניתן לראות את חלק הסכום שאינו שנוי במחלוקת מתוך כלל הפיצוי על דרך ההשוואה לחוב פסוק, עליו ניתן להחיל את עקרונות ההצמדה והריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה (קמר/דיני הפקעות, בעמ' 650; ראו ההפניות בעמ' 652 לע"א 1510/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' פחראת, תק-על 96(1) 542 ולפס"ד אלפתיאני). 43. השאלה הנוספת היא, מהי תקופת ההפרה, כאשר על-פי סעיף 9א לחוק לתיקון דרכי רכישה רשאית הייתה רכבת ישראל לבצע תשלום הפיצויים, תוך 90 ימים מיום ההפקעה, קרי, עד ליום 21/03/06; או שמא, חריגה ממועד זה צריך לזכות את המבקשת בתוספת ריבית בשיעור הקבוע בחוק פסיקת הפרשי הצמדה וריבית מיום ההפקעה, קרי, מיום 22/12/05. נראה כי התשובה הראויה היא כי המועד לתחילת המניין לזכאות בשיעור הריבית הוא מועד רכישת הזכות במקרקעין, קרי; 27/2/06 - הוא המועד בו תפסה רכבת ישראל חזקה בחלקות, כול עוד תפיסת החזקה הייתה במועד הקבוע בדין, ובהעדר הוראה בדין, תוך זמן סביר ממועד ההודעה על ההפקעה. מסקנתי זו נסמכת הן על דרך השוואה למשפט הפרטי, בקשר להתחייבות למסירת חזקה ברכישת נדל"ן והן על דרך השוואה לאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דרכי רכישה. 44. מתחום המשפט הפרטי ניתן להפנות לע"א 4337/02 (ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799 [ניתן ביום 26/11/03]). באותו מקרה הסכימו הצדדים כי איחור של 90 ימים במסירת חזקה בנכס מקרקעין מאת חברת עייני לקו-אופ לא יהווה הפרה המזכה את קו-אופ בפיצוי. ואולם, חברת עייני איחרה במסירת הנכס בארבעה חודשים וחצי - איחור אשר הקנה לקו-אופ פיצויים, והמחלוקת הייתה אם יש לחשב את שיעור הפיצוי ככולל גם את תקופת הארכה. בית המשפט המחוזי סבר שאין לעשות כן, ולא הכליל את תקופת האיחור המוסכמת במניין ימי הפיצוי. בית המשפט העליון קיבל את ערעורה של קו-אופ בעניין זה וקבע כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שבינם כי איחור לתקופה מסויימת לא יחשב לאיחור המהווה הפרת חוזה (תקופת הארכה) - כך שאיחור כזה למעשה לא יישא בפיצוי, הרי שאיחור לתקופה העולה על תקופת ההארכה מהווה למעשה הפרה של החוזה, המזכה בפיצוי, וזאת מיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה בנכס ולא מתום תקופת ההארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת. בהתאם לכך הורה בית המשפט העליון כי סכום הפיצוי יישא ריבית וימנה מיום האיחור המקורי. על נדבך זה, שהוא במישור של הדין הפרטי, יש להוסיף את עקרונות המשפט המינהלי, המחייבים גם הם את הרשות הציבורית - כמו גם את החייב לרשות ויותר - לעמוד בחיוביה במועדים הקבועים בחוק. תוצאה דומה עולה גם מקריאת סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה. חישוב ריבית ייעשה כמפורט בסע' 8(א)(1) - בהוראה המתקנת - ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל. הגם שהתיקון אינו חל בענייננו, יכול הוא להשליך על דרך חישוב הריבית מבחינת מניין התקופה הרלוונטית. לפיכך, משלא עמדה הרשות המפקיעה בתנאי החוק, לעניין מועד תשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בתוך 90 ימים ממועד תפיסת המקרקעין, הרי שזכאי בעל הזכות לקבל את הפיצוי של רכישת המקרקעין, מיום תפיסתם על ידי הרשות המפקיעה, ועד למועד ביצוע התשלום בפועל. בענייננו, תפיסת המקרקעין נעשתה על ידי רכבת ישראל ביום 27/2/06, ביצוע תשלום שאינו שנוי במחלוקת נעשה בשני תאריכים ונקבע על ידי לצורך חישוב שיעור הריבית ליום 10/4/09 (להלן: תקופת ההפרה). 45. אעיר עוד, שככול שיש הצדקה להתחשב ברשות ציבורית הפועלת בגדר סמכותה וכדין, להקטין את שיעור הריבית, כדי שלא להכביד על הקופה הציבורית, אין לאפשר לרשות ציבורית המרשה לעצמה לפעול על-פי לוח זמנים שונה החורג מהקבוע בדין, ליהנות מאותה הפחתה, מוצדקת ככל שתהיה. על הרשות המפקיעה לקחת בחשבון את הנזק המיותר הנגרם לבעל הזכות, ואין לפיכך לאפשר לה שערוך סכום הפיצוי בערכים נמוכים, כאשר היא עצמה לא הקפידה על התנהלות נדרשת, שאם לא כן יהיה בה משום פגיעה קניינית מוגברת בזכותו של הזכאי, מצד אחד, ומתן גושפנקא להתנהלות לא סדירה לרשות, מצד שני (אהרן נמדר הפקעת מקרקעין (מהדורה שניה) 428 -429 (2011)). 46. לאור כל האמור, לגבי הסכום שאינו שנוי במחלוקת, שהועבר לידי המבקשת רק בשנת 2009 בגין הפקעה שהושלמה עוד בשנת 2006, תוסיף ותשלם המשיבה למבקשת הפרשי הצמדה וריבית רגילה כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, וזאת מיום תפיסת החזקה במקרקעין שהופקעו עד ליום התשלום בפועל. אעיר עוד שלעניין תחילת מועד תקופת ההפרה, חרג בית המשפט אף מעבר למה שנתבקש על ידי המבקשת. על פי טיעוני הכשרת הישוב, ביקשה היא פסיקת ריבית והצמדה 90 יום לאחר מסירת החזקה, קרי; מיום 27/5/06 ועד לתשלום בפועל (ראה סע' 54(ג) לסיכומי התשובה). למעשה, בנושא זה ניתן סעד העולה על מה שהתבקש. למרות האמור, לא מצאתי מקום שלא לעשות כן, מן הטעם שעל פי כלל טיעוני המבקשת, נתבקש כי פיצויי ההפקעה כולם יישאו שיעור ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה. לגבי סכום הפיצוי השנוי במחלוקת, אחזור ואבהיר, כי לא מצאתי שיש מקום לפסוק ריבית דומה גם על הסכום השנוי במחלוקת. על הסכום השנוי במחלוקת צריך שיחול הסדר השערוך הרגיל של חוב לפי החוק לתיקון דיני הרכישה כאמור בפס"ד אלפיתאני לעיל. שיעור הריבית המוגדל שנפסק "קונס" את הרשות המפקיעה, בשל העיכוב שאינו סביר ושאינו מוסכם בהעברת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לידי המבקשת - אך בהעדר שינוי ההסדר החקיקתי בנושא, הוא אינו יכול להחליף את שיעור הריבית שקבוע בחוק גם לגבי הסכום ששנוי במחלוקת. התוצאה: 47. אשר על כן, אני מורה כמפורט להלן: (1) סכום הפיצוי שעל המשיבה לשאת בו בגין הפקעת המקרקעין שבמחלוקת עומד איפוא על 2,399,842 ₪ נכון ליום 22/12/05, ללא מע"מ. (2) סכום הפיצוי שלא היה שנוי במחלוקת, שהועבר לידי המבקשת רק בשנת 2009 בגין הפקעה שהושלמה עוד בשנת 2006, יישא הפרשי הצמדה וריבית רגילה כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, מיום 27/2/06 ועד ליום 10/4/09. יתרת סכום פיצויי ההפקעה תישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי החוק לתיקון דרכי רכישה (קודם להוראה המתקנת). (3) לאור התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב באופן ניהולו של התיק מטעמם של שני הצדדים - גישה עניינית, טיעון בהיר וללא הארכת התדיינות - לא יינתן צו להוצאות. כול צד יישא בהוצאותיו.קרקעותפיצוייםריביתהפקעה