בפירוק שיתוף במקרקעין קיימת מעורבות עמוקה של רשויות התכנון והבניה, והשאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 39(א) לחוק קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וסעיף 40(א) קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר, יהיה פרוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (לשיקולי בית המשפט בבואו לבחון חלוקה בעין ראו, למשל, ע"א (מחוזי חי') 8258-09-09 חלונג'י טאהא יוסף נ' ח'טיב ראפע (ניתן ביום 21.7.10)). ברע"א 1497/09, בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נגד שאול ויסמן (ניתן ביום 27.7.10) סוכמה ההלכה על ידי כבוד המשנה לנשיאה ריבלין. הרציונאל של הפירוק הוסבר ביתרון של הפסקת יחסי שותפות במקום בו שותפים מסוכסכים ולא ניתן לכפות עליהם שיתוף פעולה. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של מקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו. לכל שותף עומדת הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, אך החירות להשתחרר מן השיתוף איננה מקנה בהכרח לשותף המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק - אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים - נתונה לשיקול דעת בית המשפט, או להסכמת כל השותפים. המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובכך לגרום לשותף האחר להיפרד מנכס שבבעלותו, ובה בעת לאפשר למבקש הפירוק לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. בסעיף 38 לחוק המקרקעין נקבע כי פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, וכי במידה ונקבעה בהסכם חלוקתם בעין, טעון ההסכם אישור המפקח על רישום מקרקעין המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חיקוק אחר בנידון. בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה נקבע כי לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק ז' לאותו חוק או על פי סימן ז' לפרק ג' באותו חוק. עוד נקבע כי לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהיה תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד להוראות הסעיף. עולה מכך כי תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין על ידי בית המשפט, הינו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה. (לעיתים הסתפקו בתי המשפט בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר ולא המתינו לקבלת האישור בפועל). בית משפט ימנע מלהורות על חלוקה בעין במידה וקיימת מניעה תכנונית או אם ייווכח כי חלוקה כזו תגרום "הפסד ניכר לשותפים, כולם או חלקם". במקרה זה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין הבעלים. "הפסד ניכר" פורש בפסיקה כהפסד שעלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין, ולא הפסד או חסרון כיס שייגרם למי מהשותפים, מעצם פירוק השיתוף במקרקעין (ראו, למשל, רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640). עקרון העל שבסעיף 37(א) לחוק המקרקעין כפוף לדוקטרינת תום הלב ולעקרון האיסור לשימוש ברעה בזכות שבסעיף 14 לחוק זה. כך, נקבע, למשל, ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון פ"ד נה(1) 199, 223 (1999), אם כי באותו פסק דין נתן כבוד השופט טירקל פרשנות מצמצמת לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט מכוח עקרונות אלו במניעת מימושן של זכויות קניין (בהקשר של בניה שלא כדין ברכוש משותף). הוא מנה אמות מידה שראוי כי ינחו את הפעלתו של שיקול הדעת, כעוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה, עוצמתה של הפגיעה בזכות, ושיקולים משניים כעוצמת תוצאות הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות, והתנהגותם של בעלי הדין. כבוד הנשיא ברק נתן באותו פסק דין פרשנות מרוככת יותר, המוסיפה שיקולים אובייקטיביים של האינטרסים ההדדיים של הצדדים לאור נסיבות המקרה. (השוו לגישת פרופ' דויטש בספרו כי לעניין תחולת עקרון תום הלב בתביעה לפרוק שיתוף יש לנקוט "גישה מצמצמת במיוחד, למניעת תוצאות אשר תערערנה את היסודות של דיני השיתוף" (מיגל דויטש, קניין 597-598 (כרך א', 1997)). פירוק שיתוףמקרקעיןפירוק שיתוף במקרקעין