##(1) דייר מוגן ירושה - מה אומר החוק ?## חוק הגנת הדייר מכיר באפשרות להורשת הזכות לדיירות מוגנת רק במקרים מסויימים ורק בהתקיים התנאים המפורטים בחוק. סעיף 20(ב) לחוק קובע את הכללים והתנאים להורשת זכות דיירות מוגנת שלא לבן זוג, בזו הלשון: "באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם." סעיף זה קובע שני תנאים מצטברים כדי ליצור זכות של דייר מוגן לילדיו או קרוביו של דייר מוגן אשר נפטר: התנאי הראשון - מגורים בדירה יחד עם המנוח, לפחות במשך ששת החודשים הקודמים לפטירה. התנאי השני - כי אין לטוען לירושה דירה אחת למגורים בזמן פטירת הדייר המנוח. סעיף 27 לחוק קובע את הכללים בהם ניתן לרשת דיירות מוגנת, לאחר שדייר אחר כבר קיבל את הזכות בירושה לפי סעיף 20, וזו הלשון: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפי אלה, אולם - (1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 עד 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר." ##(2) דייר מוגן ירושה - פסיקה:## בת"א 21939/08 לוי נ' לוי נכתב על הפרשנות של סעיף 27 לחוק: "הפרשנות הנכונה של סעיף 27 היא פשוטה ועולה מתוך מילותיו של הסעיף: לא ניתן ליצור שרשרת של הורשת זכויות דייר מוגן. ההורשה לפי סעיף 20(ב) לחוק וסעיפים דומים לו, יכולה להתבצע פעם אחת בלבד. אולם, במקרה בו ישנו אדם אשר מתקיימים בו התנאים של סעיף 20(ב) אולם הוא לא זוכה בירושה כיוון שיש מי שקודם לו (כגון ילד של דייר מוגן אשר זכויותיו נסוגות מפני זכותו של בן הזוג) זכות הירושה של אותו אדם נשמרת לו והוא זכאי לממשה אם וכאשר היורש שקדם לו יוצא מן התמונה. זכות הדיירות המוגנת הניתנת להורשה היא רק הזכות של הדייר המקורי. דייר שנהיה דייר מוגן מכוח החוק אינו יכול להוריש את זכויותיו. אולם, זכות הדיירות המוגנת המקורית, ניתנת להורשה ליותר מאדם אחד, על פי המדרג אשר נקבע בחוק - בן הזוג הראשון ולאחריו ילדי המוריש, ולאחריהם קרובי המוריש, ובתנאי שהזכות ליורש היתה קיימת בעת מותו של המוריש המקורי והיורש המשיך להתגורר בדירה. המשפט אשר ברישא לסעיף משנה (1) לאמור: "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22..." מתייחסים למועד פטירתו של הדייר המקורי ולא הדייר האחר היורש של הדייר המקורי. ניתן ללמוד זאת מכך שהמחוקק קבע את התנאי: "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה...". לאמור, אין די בכך שהוא התגורר בדירה בעת שהדייר המקורי הלך לעולמו ואין די בכך שהוא התגורר בדירה בעת שהדייר האחר הלך לעולמו. יש צורך כי הוא עמד בתנאי סעיף 20(ב) בעת שהדייר המקורי הלך לעולמו, קרי הוא התגורר בדירה במשך חצי שנה קודם לכן ובנוסף יש צורך כי הוא המשיך להתגורר בדירה עד שהדייר האחר הלך לעולמו. כלומר, היורש המוכר על ידי סעיף 27 לחוק הוא אינו היורש של האדם שלפניו, אלא שהוא יורש של הדייר המקורי, במקביל לאדם שלפניו. ##(3) דייר מוגן ירושה - דוגמא:## דוגמא - אברהם הוא דייר מוגן ואיתו מתגוררים, במשך שנים, אשתו שרה ובנם יצחק. לשרה וליצחק אין דירה אחרת למגורים. עם פטירתו של אברהם, הן שרה והן יצחק עומדים בתנאים לזכות בירושה של הדיירות המוגנת, על פי סעיף 20(ב) לחוק, אלא שזכותה של שרה, כבת זוגו של אברהם, קודמת ליצחק. לפיכך, שרה זוכה בדיירות המוגנת מכוח החוק, כיורשת. יצחק ממשיך להתגורר עם אמו ואין לו דירה אחרת. לימים הולכת שרה לעולמה. במקרה כזה הדיירות המוגנת תעבור ליצחק לא כיורשה של שרה, מפני האיסור שברישא של סעיף 27 לחוק, אלא כיורשו של אברהם, על פי סעיף משנה (1), כיוון שהוא היה בעל זכות לרשת את הדיירות המוגנת בעת פטירתו של אברהם, ונדחה מפני שרה. ##(4) דייר מוגן ירושה - סיכום:## בע"א (מחוזי ת"א) 37837-08-14 קוריצקי נ' אבלסון ואח', נפסק: "לעניננו יש להבחין בין שלושה סוגי זכויות. הסוג הראשון הוא "דייר "מקורי", קרי, הדייר המוגן עימו נעשה הסכם השכירות המוגנת. הסוג השני הוא דייר "נגזר", קרי, מי שהפך לדייר מוגן, מכוח סעיפים 26-20 לחוק, לאחר פטירתו של הדייר המקורי (גלגול שני של זכות הדיירות המוגנת). הסוג השלישי הוא דייר "נדחה" לפי סעיף 27(2) לחוק, והכוונה היא למי שנכנס בנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר (גלגול שלישי של זכות הדיירות המוגנת). סעיף 27 לחוק קובע את העקרון לפיו אם היה אדם לדייר לפי סעיף 20- 26 לחוק, משמע, הפך לדייר נגזר, ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה. זהו הכלל. החריג לכלל, כאשר עסקינן במושכר שהוא בית עסק, מעוגן בסעיף 27(2) לחוק, ולפיו " מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;" דייר כזה הוא דייר נדחה, ומדובר בגלגול שלישי של זכות הדיירות המוגנת. לגבי סעיף 23(ב) נפסק ב ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי: "סעיף זה קובע כלל ברור, כי הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב - הוא "הדייר הנגזר". אולם, מי שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) יהיה ל"דייר נדחה" - היינו, מי שזכותו להיות לדייר מוגן באה מכוח קרוב משפחה אחר בעל זכות קודמת. כדי לחסות תחת תחולת החריג על הטוען ל"דיירות נדחית" להיות בן-זוגו של הדייר המקורי, באין בן-זוג - ילדיו, ובאין ילדים – יורשים על פי דין (סעיף 23 לחוק). עוד נדרש, בין היתר, כי "הדייר הנדחה" יעבוד עם "הדייר המקורי" בעסק לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, יוסיף לעבוד באותו עסק, וכן כי העסק דרוש לו לקיומו. ... קשה להלום את טענת המערערות כי על פי סעיף 23 לחוק, העוסק בדייר של בית עסק שנפטר, וסעיף 27 (2), יש לבחון את הזיקה בין "הדייר הנדחה" ל"דייר הנגזר" - ולא בין "הדייר הנדחה" ל"דייר המקורי". משמעות הדבר היא יצירת שרשרת מתמשכת של דיירים, המוגנים לפי חוק הגנת הדייר, באופן שאינו מתיישב עם השכל הישר וההגינות. ... התוצאה שחותרות אליה המערערות, אינה עולה בקנה אחד עם המגמה בפסיקה לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר ..." כן נפסק ברע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן: "אדם המבקש להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב להוכיח, בהתאם לסעיף 27(2) לחוק, קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, כמפורט בסעיף 23, וכן לקיים את תנאי סעיף 26, לפיו הוא המשיך לנהל, בעצמו או על ידי אחרים, את העס ק שהדייר המקורי ניהל במושכר ...". לסיכום, החוק אינו מאפשר שרשרת של הורשה על דרך של ירושה מיורש, סעיף 27 מתמודד עם זכויות ירושה מקבילות אפקיות ולא הנובעות זו מזו במאונך. הסעיף נועד להגן על יורשים של דייר מוגן מקורי אשר עומדים בתנאים של סעיף 20(ב) עת מותו של אותו דייר מוגן, אולם אינם יכולים לממש את זכותם כיוון שזו נדחית בשל יורש הקודם להם בהררכיה." המסקנה היא כי על הטוען לירושת דיירות מוגנת, להוכיח, בראש ובראשונה את שני התנאים של סעיף 20 לחוק. ואם הוא טוען להיותו יורש שני, עליו להוכיח גם את התנאים שבסעיף 27. ירושהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)