יישום החלטה 737 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא יישום החלטה 737: גלגולו של הליך: עיקרה של תובענה זו, טענות והשגות של התובעים בדבר האופן בו בחר מנהל מקרקעי ישראל - הנתבע, ליישם את הוראות החלטה 737 שקיבלה מועצת מינהל מקרקעי ישראל ביום 17.12.95. ראשיתו של ההליך, בתובענה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע (במהלך יולי 2002) אשר עם הגשתה, עתרו התובעים לאשרה כתובענה ייצוגית. בהחלטה מיום 22.7.03 דחה בית המשפט המחוזי (כב' השופטת אבידע), את הבקשה לאשר התובענה כייצוגית. לצד כך נקבע, כי התובענה כפי שהוגשה, הינה בסמכותו של בית משפט השלום והתובעים נתבקשו להודיע אם יבקשו להוסיף ולנהל ההליך שאז תועבר התובענה לבית משפט השלום. התובעים בחרו להוסיף ולנהל ההליך וזה הועבר לדיון לבית משפט השלום בקריית גת. הערות מקדמיות - 1. אמנם בבג"צ 244/00 עמותת "שיח חדש", למען השיח הדמוקרטי ואח' נ.שר התשתיות הלאומיות ומינהל מקרקעי ישראל (להלן:"בג"צ שיח חדש") (פס"ד מיום 29.8.02, פד' נו (6), 25), קבע בית המשפט העליון כי החלטה 737 אינה סבירה, במידה המצדיקה לראותה כבלתי חוקית ובטלה (סעיף 53 סיפא לפסק הדין). אולם, בהחלטה 972 של המועצה, נקבעו הוראות מעבר (כמתחייב אף מההוראות אופרטיביות שניתנו בבג"צ שיח חדש (סעיף 58 לפסק הדין) ולפיהן, החלטה 737 תמשיך ותעמוד בתוקפה ביחס לעסקאות המקיימות אחר תנאי הסף שנקבעו בהחלטה. אין חולק כי התובעת מס' 6 - אגודת כפר פליקס ורבורג (להלן:"האגודה") עמדה בתנאי הסף. על כן ההוראות הכלולות בהחלטה 737 ממשיכות לחול עליה, חרף ביטול ההחלטה. 2. כפי שיוגדר ויפורט להלן, התובעים 1 עד 5 טוענים לזכותם לקבל מגרשים בהרחבה בחינם, בלא כל תשלום או בתשלום מופחת ביותר. לשיטת התובעים 1 עד 5, בבוא הנתבע לשום את ערך הקרקע, עליו להפחית מרכיבים שונים ובכלל זה מרכיב המוניטין ו/או מרכיב ההשבחה שמקורו בפעילות ישירה ומלאה של חברי האגודה לדורותיה. לסברתי, בג"צ "שיח חדש" לא סתם הגולל על אפשרות התובעים להישמע בטענות אלו ודי בהקשר זה להביא הדברים בשם אומרם: "לחלק מהמשיבים (הכוונה לחוכרי קרקע חקלאית - נ.נ) יש גם טענה שבזכות היות חלק מהתושבים כובשי הקרקע אותה החכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה, זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה... יתכן שבמקרים אלה... לחוכרים אלה או אחרים, יש זכויות משפטיות, העולות על אלה להם טוענת המדינה. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים...". (ההדגשה אינה במקור - נ.נ) (בג"צ "שיח חדש", סעיף 34 סיפא לפסק הדין). 3. חרף ביטולה של החלטה 737, ראה לנכון בית המשפט העליון, להעלות על נס ולהכיר בתרומתה היחודית והסגולית של ההתיישבות החקלאית, על מסגרותיה השונות, למדינה ולבטחונה ובין היתר נאמר כך: "אכן, אין לחלוק על חשיבות תרומתה של ההתיישבות החקלאית לארץ ישראל ולמדינת ישראל. המתיישבים החקלאיים עיבדו את קרקעות המדינה תקופה ארוכה תוך שהם חדורי אידיאולוגיה ונכונות לתרום למפעל הציוני. רבים מן הישובים החקלאיים הוקמו כיישובי ספר אשר התוו את גבולות המדינה, שמרו עליהם והקנו לתושבים במרכז הארץ ביטחון. המתיישבים החקלאיים תרמו אף לפיתוח החקלאות והתוצרת הישראלית. איש לא חלק על זכויות אלה...." . (ההדגשות אינן במקור - נ.נ) (שם, סעיף 38 לפסק הדין). 4. לא זו אף זו, אלא שבית המשפט העליון לא שלל את האפשרות לפצות הישובים החקלאיים על בסיס זכותם ההיסטורית. אלא שלסברתו "היה מקום להעריך את שיעור הפיצוי בצורה שווה להשקעה ולמאמץ ולא כפונקציה של שווי הקרקע, לאחר שינוי הייעוד" (שם, סעיף 47 סיפא לפסק הדין). משמע, השקעה ומאמץ עשויים בהחלט להשפיע על שווי הקרקע. 5. אמנם, בבג"צ "שיח חדש", נקבע כי החלטה 737 איננה סבירה, בלתי חוקית ודינה בטלות. אולם, נכון יהיה לדייק ולומר, כי ביטולה נגרם בשל התרשמותו של בית המשפט העליון כי "שיעור ההטבות הגלומות בהחלטה 737 אינו עומד בפני הביקורת" (סעיף 53 לפסק הדין). רקע התובעת מס' 1, הינה בתם של התובעים 2 ו-3 וזו שרכשה מגרש בהרחבה ושילמה תמורתו ביום 15.3.98 סך של-137,045.84 ₪. עוד אין חולק, כי התובעת 1 בנתה בית במגרש הנרכש וביום 21.1.03, נחתם חוזה חכירה בינה לבין הנתבע. התובעים 2 ו-3 הינם מתיישבים וחברי האגודה. התובעים 4 ו-5 - בני זוג מתיישבים וחברי אגודה, להם צאצאים בוגרים שזכאים להימנות על ציבור המשתכנים בהרחבה למגורים, אך נמנעו מלממש זכות זו, בשל חסרון כיס. התובעת מס' 6, הינה אגודה שיתופית שנוסדה בשנת 1939. המקרקעין נשוא התובענה הינם חלק ממשבצת הקרקע שהוקצתה לאגודה במהלך השנים. על פי הטענה שטח המשבצת הינו כ-6,000 דונם. אין חולק, כי משבצת קרקע זו הינה בגדר "מקרקעי ישראל", כהגדרתם בחוק יסוד "מקרקעי ישראל". חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך - 1960 קבע כי מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"הנתבע או ממ"י), הינו הגוף המופקד על ניהול מקרקעי ישראל. על פי סעיף 3 לחוק הנזכר, ממשלת ישראל תפעל למינוי מועצת מקרקעי ישראל וזו תקבע את המדיניות הקרקעית לפיה יפעל הנתבע ובכלל זה, פיקוח על פעולותיו. עפ"י החלטה 737 ניתן להפשיר קרקעות חקלאיות בישובים חקלאיים , לצרכי מגורים של מתיישבים. המדובר במתן אפשרות ליצירת יחידות קרקע לדיור על פי צרכי ורצון היישוב החקלאי. בהתאם להחלטה, האגודה רשאית להחליט כי חלק ממשבצת הקרקע החקלאית המוחזקת בידה בחכירה, יוסב ויעודו ישונה לצרכי מגורים. בהתאם להחלטה, היקף ההרחבה הינו מוגבל "עד למספר הנחלות המאושרות על פי תכנון לישוב בתוספת של עד 15% ממספר הנחלות המתוכננות" (סעיף 1(א) להחלטה). גודל המגרש היחידני שיוקצה להרחבה למגורים, לא יעלה על 500 מטרים (סעיף 2(ג) להחלטה, כאשר האגודה החקלאית התחייבה לפעול בתיאום עם ממ"י בנוגע לתוכנית ההרחבה, טרם הגשתה לאישור וועדות התכנון. עוד נקבע כי פיתוח התשתיות להרחבה - יהיה באחריות האגודה החקלאית (סעיף 3 להחלטה). בסעיפים 4 ו-5 נקבע: "4. החכרת המגרשים בהסכם פתוח לחוכר - (א) מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה...". .... (ה) החכרת המגרשים תהיה לבני זוג או לאנשים בודדים בלבד. חברות תאגידים ועמותות לא יהיו זכאים להסכם פיתוח ו/או לחכירת מגרשים במסגרת הנ"ל. 5.דמי חכירה - א. חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים, שיוכרו כמלוא דמי החכירה המהוונים בשיעור 91%, לתקופה של 49 שנים, בשעורים כדלהלן: (1) בישובים במרכז הארץ - 66% מערך הקרקע. (2) בישובי עדיפות לאומית ב' - 36% מערך הקרקע. (3) בישובי עדיפות לאומית א' - 22% מערך הקרקע. (4) בישובים שלגביהם נתקבלה החלטה יחודית של מועצת מקרקעי ישראל - בשיעור שיקבע בהחלטה. ב. דמי החכירה בשיעורים הנ"ל ישולמו גם בעד תוספת בניה למגורים בנחלות ובמשקי עזר, אשר חלה בגינה חובת תשלום דמי חכירה בהתאם להחלטת המועצה 479 מיום 31.12.90, ובהתאם לשיעורים הנקובים בה. ג. שומת הקרקע תהיה לממ"ר מבונה, ללא פיתוח, ותקבע על ידי השמאי הממשלתי. ד. בישובים במרכז הארץ, שאינם מוגדרים כישובים באזורי עדיפות לאומית ואינם בטיפול נקודתי, יהיה התשלום לפי הבניה בפועל, ולא פחות מ-140 מ"ר, ובכל מקרה לא יותר ממלוא קבולת הבניה המותרת לפי תקנות התב"ע. ה. בישובים שבאזורי עדיפות לאומית או שהינם בטיפול נדתי יהיה התשלום כאמור בס"ק (ד) לעיל, ולא פחות מ -100 מ "ר. טענות התובעים התובעים טוענים כי לגבי חלק ניכר מקרקעות המשבצת של האגודה, יש להכיר בקיומן של זכויות קניין מלאות לאגודה, ולמצער, זכות לבעלות. זאת בשים לב לתמורות הכספיות ששילמו האגודה וחבריה - המתיישבים, בשנות התיישבותם הראשונות על הקרקע, טרם הקמת המדינה, ולרבות, תמורות שאינן כספיות, בדמות סיוע במאמצי הרחבת ההתיישבות הציונית וכיבוש השממה באזור הדרום, עמידת המתיישבים בחזית הלחימה בקרבות מלחמת יום העצמאות, תרומה למאמץ המלחמתי במשך כל שנות קיומה של המדינה, סיוע לקליטת עליה ובכלל זה, הדרכה וסיוע לקבוצות עולים, זאת לצד פיתוח משקים יצרניים, התורמים, עד עצם היום הזה, לאספקת תוצרת מזון ישראלית בענפי הרפת, הלול וגידולי העץ והשדה. נטען כי בשל הגידול הדמוגרפי במושב, בדומה למושבים רבים נוספים, התעורר הצורך ביצירת קרקע זמינה למגורים שתשמש להתיישבותם של בני דור ההמשך של המתיישבים הותיקים (בעלי המשקים), כמו גם ל"תושבי חוץ", המבקשים להינות מחיי קהילה ייחודיים של ישוב חקלאי. בהמשך לכך, קיבלה האסיפה הכללית של חברי האגודה החלטה בדבר ביצוע "הרחבה למגורים", ולצורך כך, הוסכם להקצות שטח חקלאי בגודל של 130 דונם משטחי המשבצת החקלאית של האגודה, שישמשו בין היתר, להקצאת 106 מגרשים לבניה, בגודל של חצי דונם, כל אחד. נטען כי חלקו הארי של השטח היה נטוע פרדס מניב ונטיעותיו נעקרו ע"י האגודה, לצורך ביצוע ההרחבה. לשיטת התובעים, אלמלא עלה הצורך בביצוע הרחבה, שטחי ההרחבה היו נותרים, ממילא, בהחזקתם ובשימושם הבלעדי, זאת כחלק ממשבצת הקבע של האגודה. בהקשר זה טענו התובעים, כי זכויות האגודה במשבצת הקבע של המושב, נוצרו והתגבשו בראשית ההתיישבות של המושב ולכל הפחות, עם חלוף שנים על גבי שנים של התיישבות במקום. לשיטת התובעים, כשאלה הם פני הדברים, הנתבע לא היה רשאי להתנות מימוש הזכות למגורים בהרחבה בדרישה כספית כלשהי ולחילופין, להעמיד הדרישה בגובה דמי חכירה מהוונים לגבי המגרש, על פי יעודו החקלאי כפי שהיה, אלמלא ההרחבה; ולחילופי חילופין, כי דמי החכירה המהוונים ייקבעו, תוך הפחתת תרומתם והשבחתם של האגודה וחבריה, לערך הקרקע. באשר לדרישתו הכספית של הנתבע - התובעים טוענים, כי הוצבו תנאים, תכתיבים ודרישות תשלום, שהוגדרו אמנם על ידי הנתבע כ"דמי חכירה מהוונים, המחושבים לפי "ערך שוק". אולם, המדובר בסכום עתק, בלתי סביר, חסר יסוד וחסר הצדקה, בוודאי במישור היחסים שבין הנתבע לאגודה. התובעים מדגישים כי "שווי השוק" של מגרש לבנייה בהרחבה, כפי שנקבע ע"י המינהל, נובע, רובו ככולו, מתרומתם ומהשקעתם של דור המייסדים והמתיישבים הוותיקים. עוד נטען, כי באין תרומה והשקעה זו, קרקע המשבצת היתה נותרת בבחינת אדמת בור חסרת ערך. לסברת התובעים, דמי היוון בעבור מגרש בהרחבה, אינם צריכים לעלות, אם בכלל, על 1/3 מערך הקרקע הבסיסי ליישוב שלגביו קבע המינהל את דמי ההיוון הנמוכים ביותר (על בסיס גיאוגרפי שאינו נחות משל אחרים). התובעים טוענים, כי ה"שומה" לפיה נקבעו דמי ההיוון, נעשתה באופן שגוי, מוטעה ומטעה, המבוסס בעיקרו על עסקאות אקראיות , בודדות ופרטניות שאין בהם להעיד על הלך הרוח הנוהג או על המגמה המסתמנת. באשר לאופן תשלום דמי ההיוון - התובעים סבורים כי אין זה ראוי לאפשר לנתבע לכפות תשלום דמי היוון כתשלום מיידי ומלא בעבור חכירה מהוונת וראוי, כי תשלום דמי ההיוון, יהיה בבחינת אופציה למתקשר ובמקומו, ניתן יהיה לאפשר תשלום דמי חכירה שנתיים, כמקובל לגבי מחזיקים במקרקעי המדינה. לחילופין, נטען, כי גם אם ישנו מקום וצידוק להיוון כפוי כלשהו, הרי שמועד תשלומו צריך להידחות, עד לשלב של מכירה מעותדת של זכויות החוכר בהרחבה, אם וכאשר תהיה מכירה, כאמור. התובעים מדגישים כי הנתבע הוא אשר קבע כי ההרחבה תמוקם באזור הסמוך לאזור המיושב ביישוב. דרישה זו, מטבעה, מעלה את ערכו של מגרש בהרחבה, בין השאר, בזכות היותו כלול במשבצת הקרקע של יישוב קיים ומאוכלס, המצטיין באיכות חיים ובמסגרת חיים ייחודיים. שלא לדבר על היותו זכאי ונהנה מתשתיות-על, הקיימות מזה שנים, ומקורם בהשקעות המתיישבים והאגודה. התובעים סבורים כי אלמלא קיומם של גורמי ההשבחה דלעיל, ערכו של כל מגרש היה נמוך יותר וזה כשלעצמו, מצדיק הפחתה משמעותית בשומה על-פי "שווי שוק". תחשיביו של הנתבע לצורך קביעת "דמי ההיוון", כך נטען, שוללים זכותם הבלעדית של התובעים להינות מגורמי ההשבחה המפורטים מעלה, הגם שאלו נוצרו, טופחו ומקויימים ע"י המתיישבים, באופן בלעדי וייחודי. הנתבע, כך נטען, מנסה למכור למתיישבים או למי מטעמם, את תרומתם שלהם לערך הקרקע, זאת בשיעורים ניכרים ומכבידים, ללא ביסוס חוקי ובניגוד לסביר ולמקובל. התובעים סבורים כי הנתבע פעל בניגוד לחובתו הקבועה בחוק הגנת הצרכן, שכן, התנהלותו עלולה להטעות את הצרכן (המתקשר עם המינהל) בסוגיות מהותיות הנוגעות לשורש העסקה, חובת תשלום התמורה וחישובה הנכון והראוי של התמורה. לסיום, התובעים טוענים כי דרישת תשלום המע"מ וגלגולו על התובעים, איננה כדין. טענות הנתבע בפתח טענותיו, טוען הנתבע טענות סף, שעניינן מניעות והשתק מכח הסכמה חוזית ומפורשת, לתשלום. בהקשר זה, טוען הנתבע, כי בעקבות בקשת התובעת מס' 1 (בריקמן) להחכרת מגרש בהרחבה, זו נדרשה לשלם דמי היוון. תשלומים אלה שולמו ע"י התובעת 1 ללא השגה וללא מחאה. מה עוד שזו ויתרה על זכותה להשיג, תוך פרק זמן קצוב, על חיובים אלה. התובעת, ששילמה את התשלומים להם התחייבה מכח התחייבות חוזית, ללא מחאה, מנועה ומושתקת כיום מלטעון כנגד תשלום זה. שלא לדבר על כך, כי הדרישה להשבת התשלום נעשתה, לשיטת הנתבע, בשיהוי ניכר (מקץ 5 שנים ממועד התשלום), פרק זמן ארוך, שבמהלכו, המינהל שינה מצבו לרעה. באשר להשגות התובעים לגופן - הנתבע מחלק הגנתו לשתיים - האחת - לטענת התובעים באשר לעצם החיוב בדמי היוון, והאחרת - גובה החיוב. בפתח דבריו, מבקש הנתבע להדגיש ולחדד כי ב"בג"צ שיח חדש", נקבע כי לא זו בלבד שהחלטה 737 איננה מפלה לרעה את היישובים החקלאיים, כטענת התובעים, אלא נותנת להם הטבות בלתי סבירות. ביהמ"ש העליון, כך נטען, הכיר אמנם בחשיבות תרומתה של ההתיישבות החקלאית לארץ ולמדינה, אולם, לשיטתו, החלטה 737 חרגה מכל מסגרת סבירה באשר לטובות הנאה שניתנו לחוכרים ביישובים חקלאיים. הנתבע סבור כי טענות התובעים בהליך זה, נדונו והוכרעו במסגרת "בג"צ שיח חדש"", והכרעתו הינה בבחינת תקדים מחייב ועל כן, דינן להידחות. לעניין החיוב בדמי היוון - הנתבע מפנה להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.65, במסגרתה נקבע, כי קרקע חקלאית תימסר למתיישבים חקלאיים בדרך של חכירה בלבד לייצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי המתיישבים ולצרכיהם החקלאיים וכן, לצרכי הייצור החקלאי. כן קובעת ההחלטה, כי ייעודה של הקרקע לא ישונה, אלא במקרים יוצאי דופן. במקרים בהם ישונה ייעודה של הקרקע, מורה ההחלטה, כי הקרקע תושב למינהל והחוכר יהא זכאי לפיצויים, בשיעור שייגזר מכללים, שתקבע המועצה. הנה כי כן, הנתבע טוען, כי החלטה מס' 1 מבהירה היטב, כי הקרקעות שבמשבצת היישוב מוענקות ליישוב לצרכי חקלאות בלבד, ועם שינוי הייעוד (ככל וזה נעשה), פוקעת זכותו של היישוב בקרקע והקרקע חוזרת למינהל. בהתאמה לכך, נקבע בהחלטה 737, כי לאחר שינוי יעוד הקרקע והחזרת הקרקע למינהל, רשאי המינהל להחכירה לצרכי מגורים, בתנאים שנקבעו בהחלטה ותמורת תשלום דמי היוון בתוספת מע"מ. באשר לטענה כי לתובעים עומדת זכות לקבלת מגרש - חינם אין כסף - בזכות אבותיהם המייסדים אשר השקיעו מאמצים, כספים ושנות חיים ללא תמורה - טוען הנתבע, כי בכל מקום ישוב שהוא, עיר, כפר, מושב או קיבוץ, משקיעים המתיישבים בו מאמצים וכספים ולא יעלה על הדעת, להציע לצאצאיהם של בני המקום מגרש - חינם אין כסף, לבניית בית, כאמור. באשר לאופן הערכת שווי הקרקע, הנתבע מפנה לסעיף 5 להחלטה 737 כדלקמן: ג)               "שומת הקרקע תהיה לממ"ר מבונה, ללא פיתוח, ותקבע על ידי השמאי הממשלתי . ד)             בישובים במרכז הארץ, שאינם מוגדרים כישובים באזורי עדיפות לאומית ואינם בטיפול נקודתי, יהיה התשלום לפי הבניה בפועל, ולא פחות מ-140 מ"ר, ובכל מקרה לא יותר ממלוא קבולת הבניה המותרת לפי תקנון התב"ע." כזכור, טענו התובעים כי השמאי הממשלתי הפריז בהערכת שווי הקרקע וכי בפועל ערכה נמוך מהערך שקבע השמאי. אלא מאי? - בהוראות האגף החקלאי שהוצאו לשם וכחלק מביצוע החלטה 737, ניתנה אפשרות ליישובים החקלאיים להגיש השגה על הערכת השמאי הממשלתי, שתהא נתמכת בשומה נגדית, ערוכה בידי שמאי מקרקעין פרטי. השגה, כאמור, מעולם לא הוגשה על ידי האגודה. הנתבע מפנה למסמך ששיגרה האגודה למינהל מיום 31.8.99, בהתאם להוראת אגף 51י', האוסרת גביית כספים באופן שרירותי, כתנאי להקצאת מגרש למגורים ובו, ביקשה האגודה לאשר לה גביית סכום של - 243,000 ₪ למגרש לצורך הסרת שעבודים ועיקולים כאשר, סכום זה ישולם בנוסף לתשלום של- 100,000 ₪ למגרש, כהוצאות פיתוח ובנוסף, לדמי חכירה מהוונים (בשיעור של 66% מערך הקרקע), המשולמים בגין כל מגרש. לשיטת הנתבע, בקשה זו מעידה, כאלף עדים, כי הסכום המשקף את ערך הקרקע הריאלי של מגרש בהרחבה של האגודה, ללא דמי פיתוח, הינו הסכום הנגבה ע"י המינהל כדמי חכירה מהוונים מופחתים, בשיעור של 66% מהערכת השמאי הממשלתי, בתוספת הסך של- 243,000 ₪, כאשר הסכום המצרפי של סכומים אלה, עולה במידה ניכרת על ערך המגרש, כפי שנקבע ע"י השמאי הממשלתי ועל כן, אין זה ברור מדוע מלינים התובעים על שומה גבוהה?! באשר לדרישת התובעים לשום את הקרקע ע"פ מיקומה הגיאוגרפי בלבד, מבלי להתייחס לגורמים של טיב האוכלוסייה ופיתוח היישוב שעל פני הקרקע, הנתבע טוען כי מחירה של קרקע, בכל יישוב ויישוב, עירוני או כפרי, נקבע ע"פ מיקומה הגיאוגרפי ובכלל זה אופי וטיב האוכלוסייה, תשתיות ופיתוח. דרישה זו, ככל ותתקבל, תחייב גזירה שווה אף במגזר העירוני, אלא שדרישה זו אינה נראית סבירה, כלל ועיקר. נטען כי אמנם על פי החלטה 534, נקבע שיעור חלקו של המינהל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מקרקעי ישראל - 1960, כאשר על פי פרק ג' להחלטה הנזכרת, נקבעה שיטת חישוב מיוחדת באשר לחלקו של המינהל בעת העברת זכויות חכירה בנחלה. על פי ההחלטה, נגבים דמי הסכמה בסך של כ-9,000 ₪, עבור המחיר היסודי של הנחלה בתוספת 1/3 מעליית ערך הקרקע ביחס לסכום שמעבר לסכום היסודי. לשיטת הנתבע, אין להקיש מאופן גביית דמי הסכמה בעת העברת בעלות בנחלה, לאופן גביית תשלום בעת שינוי יעוד הקרקע מחקלאות למגורים, שכן בגינה שולמו דמי חכירה סמליים. הנתבע סבור, כי עם שינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים, מתחייב תשלום למינהל בהתאם לערך הקרקע, לאחר שינוי יעודה, במיוחד בשים לב לכך שהתשלום המופחת שנקבע בהחלטה 737 (66%), נמצא כאמור, נמוך באופן בלתי סביר. לשיטת הנתבע, אין להקיש מעניינם של בעלי המקצוע ביישוב חקלאי לעניינם של מגרשי ההרחבה, שכן אלה האחרונים, נגרעים ממשבצת הקבע של היישוב (להבדיל מנחלות מגורים של בעלי מקצוע) ומוחכרים ישירות למתיישבים בהסכמי חכירה עצמאיים. באשר לדרישת התובעים, כי משוויו של כל מגרש יש להפחית סך של- 130,000 ₪ עבור תשתיות-על, שבוצעו, ע"פ הנטען, על ידי האגודה וחבריה - טוען הנתבע, כי לאגודה הותר לפעול בהתאם לחריג, הקבוע בסעיף 4(א) להוראת אגף 51י' (אליו אף מפנים התובעים בתביעתם), במסגרתו, רשאי הנתבע לאשר הקצאת מגרשים, גם אם נתקבלה תמורה אסורה ע"פ הוראת אגף 51י' (איסור על קביעת תשלום כספי שישולם לאגודה כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד) ובלבד, שהתמורה נקבעה על פי פסק משקם שניתן עד ליום 31.3.99 וכאשר, לפחות 75% מן התקבולים, עוברים ישירות לנושי האגודה. לשיטת הנתבע, במסמך אליו מפנים התובעים, מתבקש המינהל לאשר גביית סכומים עבור מגרשים בהרחבה, בהתאם לפסקי משקם מיום 9.11.95 ומיום 11.11.97 לפיהם ניתן, בין היתר, לגבות הוצאות עבור תשתיות-על, בסך -130,000 ₪. המינהל טוען כי אישר את הגבייה על פי הוראת אגף 51י"ג, על בסיס פסקי משקם, מבלי לבדוק מהו הסכום שהושקע בפועל בתשתיות-על ומבלי שיהיה בכך משום הודיה, כי סכום של-130,000 ₪, אכן הוצא עבור תשתיות-על. הנתבע מדגיש, כי אם סברו התובעים שהתשלום עבור המגרש היה גבוה מדי, אף נוכח הסכומים הנגבים על ידי האגודה, הוצאות פיתוח ותשתיות-על, היה באפשרותם להגיש השגה על מחיר הקרקע. הואיל והשגה כאמור לא הוגשה, אין בכך, אלא משום הודיה והסכמה של התובעים, כי הסכום שנדרש משקף נכונה את ערך הקרקע. באשר לחיוב במע"מ - הנתבע מפנה להחלטת המועצה מיום 14.3.89 - החלטה מס' 415, לפיה המינהל הינו עוסק מורשה, החייב בגביית מע"מ לפי חוק, בגין עסקאות שהוא מבצע. באשר לטענות מכח חוק הגנת הצרכן - הנתבע סבור כי אין לראותו בגדר "עוסק" והתובעים אינם "צרכנים" כמשמעותם בחוק. לשיטת הנתבע, פעילותו של המינהל, איננה עסקית, כי אם יישום מדיניות ציבורית בדבר יישוב, שיכון וכיוב'. המדובר, כך נטען, במערכת יחסים, המשלבת פעילות שלטונית מובהקת. לשיטת הנתבע, החוק יחול על המדינה, מקום בו היא מקיימת פעילות עסקית מובהקת, בפרט מקום בו מדובר במשאב כלכלי עיקרי בדמות קרקעות המדינה אשר הקצאתן צריכה להיעשות על פי עקרונות של סבירות, שיוויון, העדר משוא פנים וכדומה. הנתבע מטעים כי התובעים לא נדרשו ובוודאי לא אולצו לחתום על הסכם חכירה. לא הוכחה קיומה של מצוקה, שלא לדבר על כי התובעת 1 חתמה על הסכם חכירה, ללא כל מחאה. עד כאן טענות הצדדים. הגדרת יריעת המחלוקת נדמה כי במסגרת ולצורך הכרעה בסכסוך מושא הליך זה על ביהמ"ש לבחון שתי סוגיות מרכזיות. האחת - האם תשתיות-העל שימשו כמרכיב באופן קביעת שווי השוק של המגרש וכנגזרת מכך - האם יש להפחית רכיב זה מדמי החכירה המהוונים שנתבעו מאת בעלי המגרשים. והאחרת - האם "רוח הקהילה", או המוניטין שנודע ליישוב צריך לשמש רכיב אופן קביעת שווי השוק של המגרש וכנגזרת מכך - השפעת רכיב זה על שיעור דמי החכירה המהוונים. דיון והכרעה הנתבע ביקש להישמע בשתי טענות סף עיקריות: האחת - בחירת התובעים מטעמים השמורים עמם, שלא להשיג על קביעות השמאי הממשלתי בזמן אמת, בדרך של הגשת שומה נגדית. האחרת - יכולת התובעים להישמע בטענות בדבר "תרומתם למוניטין המקום", בשים לב לקביעת בית המשפט העליון ב"בג"צ שיח חדש" במסגרתו, הכיר ביהמ"ש העליון בחשיבות תרומתה של ההתיישבות החקלאית לארץ ולמדינה אלא שלשיטתו, החלטה 737 חרגה מכל אמת מידה סבירה ביחס לטובת הנאה שהוענקה לחוכרים ביישובים חקלאיים. הנתבע סבור כי טענת התובעים בנדון נדונה והוכרעה והכרעתו של בית משפט העליון, הינה בבחינת תקדים מחייב. אפנה לבחון טענות אלו כסדרן: באשר לאי הגשת השגה על קביעת השמאי הממשלתי - סעיף 5(ג) בהחלטה 737 קבע כי שומת הקרקע תקבע על ידי השמאי הממשלתי. אין מחלוקת כי השמאי הממשלתי אכן קבע שומה גם באשר למגרשים בהרחבה, מושא הליך זה. עוד אין חולק, כי התובעים ו/או מי מהם לא פנו בהליך של השגה על קביעת השמאי. בטרם תיבחן טענה זו לגופה, ראוי להעיר, כי ההסתייגויות וההשגות של בית המשפט העליון אודות הסמכתה של מועצת מקרקעי ישראל לקבל החלטות בדבר המדיניות הקרקעית בקרקעות המדינה, חלות ולו בשינוים המתחייבים, גם באשר לזיקה שנוצרה בין קביעות השמאי הממשלתי להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, במיוחד, בהעדר כל התייחסות בחקיקה ראשית להגדרת היעדים הניצבים בפני המינהל. שלא לדבר, כי אין הגדרה של סדרי עדיפויות או יעדים שצריכים להנחות את המופקדים על ניהול הקרקעות. יש הסבורים כי מועצת מקרקעי ישראל והנתבע, כרשויות מנהליות, נהנות משיקול דעת נרחב, שלא לומר מוחלט ואין לתמוה אפוא על עמדה חשדנית וספקנית מצד אלו המבקשים לנסות ולהשיג על האופן בו רשות מנהלית כאמור, הפעילה את שיקול הדעת הנרחב שניתן לה. במיוחד, באין חקיקה ראשית הקובעת סדרי עדיפויות ועקרונות של ניהול המקרקעין. בהקשר זה, ראיתי לנכון להפנות למאמרה של פרופ' ד.ברק (כתוארה אז) "דינים פה, דינים שם; מינהל מקרקעי ישראל בצבת האינטרסים", עיוני משפט כא (תשנ"ח) 613, בעמ' 635: "נראה שהמתכונת הנוכחית של חוק מינהל מקרקעי ישראל מותירה בידי גופי המינהל מרחב תמרון גדול מדי. ראשית, לפחות חלק מן ההחלטות המתקבלות לגבי מקרקעי ישראל הן החלטות בלתי הפיכות הקובעות את פניה של המדינה לדורות. בנסיבות אלה, יש משקל נוסף לטענה שלפחות העקרונות המנחים שחלים עליהן צריכים להתקבל על פי אמות מידה שזכו בדיון בפורום ציבורי, ולא בחדרי החדרים של המינהל... עינה הפקוחה של הביקורת השיפוטית אינה יכולה להוות תחליף לדיון עקרוני בהסדר המשפטי החסר.. קביעת מסגרת סטטוטורית תוכל להציע הנחיה ראשונית וכן עוגן לביקורת השיפוטית". (ראה בנדון גם בג"צ שיח חדש סעיפים 5, 30 - 32 ו- 56) באשר להגשת השגה על שומת מקרקעין שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי - אפנה תחילה למאמרה של הגב' נחמה בוגין, שמאית מקרקעיין "ערעור על שומת מינהל מקרקעי ישראל - שינויי חקיקה ופסיקה", שפורסם במקרקעין ח/1 (ינואר 2009), 23: "כאמור, אגף שומה ממונה על עריכת שומות עבור המינהל, בין באמצעות שמאים עובדי האגף ובין על ידי שמאים חיצוניים, שנבחרו על ידי האגף ומופעלים על ידו. אופן הדיון בעררים או בהשגות על שומות שנערכו עבור המינהל נקבע בנוהל מקצועי פנימי של לשכת מנהל אגף השומה. הנוהל עוסק בהשגות ובעררים על שומות שנערכו על ידי אגף שומה ומובאים לדיון בפני שמאי אותו אגף עצמו (להלן: "השמאי המכריע"). בהתאם לנוהל, השמאי המכריע אינו חייב לקיים דיון ורשאי להכריע במחלוקת ללא דיון!...שיגרה זו הינה שיגרה שלא ניתן להשלים עימה ויש לפעול בכל דרך אפשרית, כדי לשנותה...ראשית, יש כאן פגיעה חמורה בזכות ההשגה, אשר עוגנה לא אחת בפסיקה...שנית יש להקפיד על כך שהגורם המשמש כערכאת ערעור לא יהיה נגוע בניגוד עניינים מכל סוג שהוא, שהרי אם לא כן, תיפגע זכות יסוד זו של האזרח. כאמור, השמאי הממשלתי אמון על עריכה ובקרה של שומות שנערכות עבור המינהל לצורך ביצוע עסקאות שונות במקרקעי המדינה. כאשר הוא נדרש להכריע בין שומות הנערכות מטעם גופים פרטיים שחכרו קרקעות אלה, הרי הוא נמצא בעל כורחו במצב של ניגוד עניינים מוסדי." (ההדגשות אינן במקור - נ.נ) . לעניין ביקורת פסיקתית על מעמדו של השמאי ממשלתי כשמאי מכריע, ראה: ע"א 521/77 ברוור נ' רשות הנמלים, פ"ד לב(1) 416 (1978), בג"צ 388/84 מורדי נ' שר האוצר, פ"ד לט(2) 645 (1985)). משהגיע קול הזעקה ל"שמיים", הוחלט על עריכת רפורמה בכל הקשור להליך הגשת השגה על שומות הנתבע, וזו נמצאה, בדמות החלטת מועצה מס' 1181 מיום 12.3.09. במסגרת זו, הונהג מנגנון "חדש ומשופר" להגשת השגה על שומת מינהל, באופן השואף למנוע הימצאות השמאי הממשלתי בניגוד עניינים מובנה. בהתאם לכך נקבע, כי נוהל ההשגה יורכב משני הליכים. הראשון בהם הינו "בקשה לעיון חוזר בשומה", שתידון בפני שמאי אגף שומת המקרקעין, בתנאי שאינו מעורב בביצוע השומה והאחר - השגה לשמה, אשר תבוא לדיון בפני "ועדת השגות", המורכבת מיו"ר (שהוא משפטן הכשיר לכהן כשופט) ושני חברים נוספים: השמאי הממשלתי הראשי (או סגנו), ושמאי מכריע. אכן שינוי זה בא לעולם במועד מאוחר למועדים הרלוונטים להליך זה. אולם, דווקא מתוך הצורך להסדיר את נוהל והליך הגשת השגה, ניתן לפחות להניח, כי גם חברי מועצת מקרקעי ישראל ראו לנגד עיניהם את הפגמים והליקויים שהתקיימו בהסדר הישן והקודם, במיוחד כאשר על פי ההסדר הקודם, זה שחפץ להשיג על שומת השמאי הממשלתי, מחוייב היה לתמוך השגתו בשמאות פרטנית. שלא לדבר, כי השמאי הממשלתי, לא היה מחוייב לקיים דיון והוא היה רשאי להכריע בהשגה, חרף היותו מצוי בניגוד עניינים ברור ומפורש. בהקשר זה ראיתי לנכון להפנות לתשובתו של התובע 2 עת נחקר בנדון: "ש. נכון מושב כפר ורבורג לא הגיש השגה לערך הקרקע. ת. זה נכון שלא הגשנו השגה, אבל לא היה נימוק להגיש השגה. אנו לא הגשנו את ההשגה כי לא קיבלנו את הקריטריונים איך קבעו את השמאות. דבר שני, לא רצינו להגיש השגה לאותו שמאי שעשה לנו את השמאות. שמאי ממשלתי הוא שקבע את ערך הקרקע והוא גם צריך היה לדון בהשגה וביקש על זה אגרה של 7,000 ₪ + מע"מ. ש. אבל היום יש נימוקים להשגה. ת. היום אנו נמצאים בבית משפט. שלא התיחסו אלינו, אנחנו לא מוכנים ללשכת לשמאי הממשלתי, שעשה את השמאות, שהוא יהיה השופט. בשביל זה הלכנו לבית משפט. ש. הנימוקים שהעליתם בתביעה, חשבתם עליהם אחר כך. ת. לא. מה שקרה, המינהל כל פעם הקפיץ לנו את המחירים, אמרנו נראה מה תרם המינהל לכפר ורבורג, ואז ראינו המינהל לא תרם שום דבר ולא מגיע לו דמי היוון על מה שלא תרם." (פרוטוקול, עמ' 50, שורות 11-25). מהעדויות ומהמסמכים שבאו בפניי, ניתן בהחלט להתרשם כי התובעים היו עיקשים ועקביים בחתירתם לקבל תשובות ופרטים כאשר לאופן חישוב השומה. די אם אפנה בהקשר זה, למכתבו של התובע 2, ששימש כגזבר המושב, לסמנכ"ל ממ"י מיום 1.3.00 (סומן כ-ת/1), במסגרתו ביקש לדעת מה היו ההנחיות לקביעת השומה? כיצד חושבו השקעות העבר של האגודה? מדוע הסכום הנדרש כפול מישובים אחרים במועצה אזורית באר טוביה וכיוצא באלה שאלות. אלא שנדמה, כי הנימוק הטוב ביותר לאי הגשת השגה, מצוי דווקא בתצהירו של מר יצחק עדן, ששימש במשך שנים רבות כשמאי מקרקעין באגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים, זאת עד לפרישתו לגמלאות ב-30.3.06. התצהיר שנחתם ביום 25.6.07, הוגש כמוצג נ/1. מעיון בו עולה כי קביעת התעריף לאגודה במועד הרלוונטי לתביעה, נעשה על בסיס מידע, שיסודו בעסקאות שנעשו במגרשים ריקים במושב זה ובדומים לו. על סך הטבלה שנערכה באגף שומת מקרקעין, נמצא כי בשנת 1996 התעריף ל-1 מטר מבונה במושב כפר ורבורג הסתכם ב-900 ₪ ואילו בשנת 1997 התעריף עמד על 1,200 ₪ למ"ר. בתצהירו מציין מר עדן, כי השינוי בתעריף בין השנים, מקורו במידע שהיה והתעדכן באשר לעסקאות שנערכו במגרשים ריקים. בחקירתו בפניי, התקשה מר עדן להסביר את התפלגות התעריף בשנים 1996 ועד 2002 ובפרט, את הסיבות שעמדו ביסוד ההחלטה להעמיד התעריף על- 1,800 ₪ בשנת 2000, כאשר לאחר מכן, התעריף ירד ל- 1,500 ₪. מר עדן סבר שמדובר ב"טעות", אולם משהוצגו הטבלאות בפניו, ניכר היה שהוא מתקשה ליתן הסבר משכנע לגידול שחל. (פרוטוקול עמ' 32 שורות 8 עד 20 ובהמשך עמ' 34 ש' 18-20) - "שנה אחרי הם החזירו את הנתונים. יכול להיות שהם עצמם הבינו שיש טעות והחזירו את הנתונים...". כשאלו הם פני הדברים, לא מצאתי כי נכון וצודק להדוף ולדחות על הסף תביעת התובעים, אך בשל אי הגשת השגה על השומה. במיוחד, לנוכח ניגוד העניינים הטבוע והמובנה בו היה מצוי השמאי הממשלתי והעדר אפשרות להשיג על שומה זו, בפני גורם עצמאי ובלתי תלוי. האמנם, פסק הדין בפרשת "שיח חדש" סתם הגולל על טענות התובעים? לעניות דעתי, ההערות המקדמיות שהובאו בפתח פסק דין זה ובפרט, הערות מס' 2, 3, 4 - יש בהן משום מענה ראוי והולם לטענת סף זו. לדעתי, האפשרות להגיע לליבון והכרעה נקודתיים ברוח דבריו של השופט ת.אור, בוודאי טמונה בהליך זה, המבקש להשמיע קולם של התובעים שהינם אגודה חקלאית וחבריה. שלא לדבר על כי ב"בג"צ שיח חדש", נדרש בית המשפט העליון להכריע בסוגיית סבירות ההחלטה שהתיימרה להעניק לישובים חקלאיים הטבה כלכלית בדמות הפחתה של דמי החכירה בשיעורים שנמנו בה שלגביהם נקבע כאמור, כי אינם עומדים בפני הביקורת השיפוטית. מנגד בהליך כאן, אין המדובר בדרישה לפיצוי או לקבלת הטבה כלכלית, אלא בניסיון להצביע על פגם או ליקוי שנפל באופן קביעת שומת הקרקע. מטעמים אלו סברתי, כי טענות הסף שבפי הנתבע - דינן להידחות. תשתיות פיסיות (תשתיות-על) ומוניטין ("הרוח הקהילה"): כלל השמאים שחוות דעתם הוצגו בהליך כאן, הסכימו כי שווי השוק של קרקע בישוב חקלאי, נגזר מקיומן (אם בכלל) של תשתיות פיסיות שמקורן בכספי המתיישבים, לצד ערכים מסוג "רוח הקהילה" (מוניטין). אלא מאי? השמאים מטעם התובעים, סבורים כי בבוא הנתבע לקבוע את דמי החכירה שישולמו בעבור המגרש, עליו לנכות ולהפחית ערכים אלו מערך הקרקע, זאת בדומה להפחתת עלויות פיתוח עירוני, עלויות בניה של החוכר והשבחות אחרות שביצע החוכר בקרקע. מנגד, הגב' אריאלה אקשטיין- שמאית מקרקעין במחוז ירושלים של הנתבע סבורה, כי שווי הקרקע נקבע לפי שווי השוק ואין להתיר, ניכוי הערכים הנזכרים מערך הקרקע, לשם חישוב דמי החכירה. לשיטתה, שוויו של נכס, נקבע על פי כוחות השוק ומושפע מביקוש והיצע בלבד. על כן נכון לומר ולדייק, כי השקעות פיסיות בתשתיות ומוניטין של היישוב, הם חלק בלתי נפרד מערך הקרקע, המשתקף אף הוא, בשוווי השוק של קרקע זו. כאמור, התובעים טענו כי תשתיות העל שקיימות באגודה והמשמשות אף את ציבור המשתכנים בהרחבה, מומנו על ידי האבות המייסדים והמתיישבים הוותיקים וכי לא ראוי ואף ובלתי סביר שהנתבע, בעת חישוב דמי ההיוון, יביא בחשבון עלויות שמימונם נעשה מכספי התושבים בלבד. ניתן לומר כי תשתיות-על, "הן אותן תשתיות ראשיות, הדרושות לקיומו של כל ישוב מכל סוג שהוא ובהן - קווי מים ראשיים, קווי ביוב ראשיים, קווי ניקוז ראשיים, קווי חשמל ראשיים, קווי טלפון ראשיים, דרכים ראשיות וכיוב'" (חוו"ד של מר י.אלוני ז"ל מיום 25.2.08 ואף זו המוקדמת מ-30.8.05). ברור כי עת נבנה במושב או ביישוב אזור חדש למגורים, מצופה כי הפיתוח המקומי יתחבר אל תשתיות העל הקיימות ולכל היותר, במקרים מתאימים, נדרש שידרוג של המערכות הקיימות. בבוא בית המשפט לדון ולהכריע בשאלה האם ערך הקרקע כמושג משפטי ושמאי, מבטא אף את ערכן של התשתיות הפיסיות שהוקמו ומומנו על ידי המתיישבים הוותיקים ביישוב מסויים, מן הראוי לתת את הדעת לעובדה, כי לסברת השמאי י.אלוני ז"ל בחוות דעתו הראשונה מ-8/05, כי השאלה היא בעיקרה שאלה משפטית ופתרונה, הינו תלוי ההתניות ההסכמיות הקיימות ביחסים שבין מחכיר לחוכר. אלא שנמצא כי בהידרשו למודל של תשלום דמי חכירה לממ"י עבור קרקע, הובעו על ידי מר ירמיהו ז"ל עמדות מנוגדות וסותרות. נמצא כי בחוות דעתו הראשונה הוא קובע כי "התשלומים למחכיר הם במידה לא מועטה בבחינת "רווח רוח" ולא פועל יוצא של ערכו של המוחכר/מושכר כפי שהוגדר בחוזה החכירה/השכירות (מרכיב הקרקע בלבד או במצבו דאז)" (עמ' 9 לחוו"ד) (ההדגשות אינן במקור - נ.נ) בו בזמן שבחוו"ד השניה מ-2/08 הוא קובע: "עולה, אפוא בעליל, כי דמי חכירה, דמי היתר, דמי שימוש או דמי שכירות או כל תשלום המגיע למחכיר/בעלים בגין מוחכר/מושכר, אינם בבחינת רווח רוח של המחכיר/בעלים אלא פועל י וצא של ערכו של המוחכר/מושכר, כפי שהוגדר בחוזה החכירה/השכירות ובמצבו דאז". (עמ' 7 באמצע) (ההדגשות במקור - נ.נ.). לא מצאתי כי יש בקביעותיו הנוספות של מר אלוני ז"ל כדי ליישב הסתירה, אלא שלדעתי נראה כי ההתייחסות הנכונה והסבירה לטענות התובעים בסוגיית תשתיות-על, שואבת כוחה ממקורות אחרים. ראשית, על פי הערכתו של מר אלוני ז"ל, "על פי רוב ולמיטב הידוע, אין לחברים מושבים, קיבוצים ואנשים בישובים עירוניים, חלק ביצירת מרכיב התשתיות הפיסיות. תשתיות אלה הן באחריות הגורמים הממלכתיים ובמימונם. מקום ששולמו היטלי פיתוח למיניהם, היינו - נרכש למעשה הפיתוח מהגורמים הממלכתיים, מרכיבי תשתיות אלה מנוכים בפועל משווי הקרקע, בעת חישוב תשלומם למינהל". אכן בחוות דעתו השניה (ת10), ציין מר אלוני ז"ל כי "במקרים בהם פעלו המתיישבים הוותיקים להכשיר הקרקע וליצור תשתיות פיסיות מכספם, יש בהחלט הצדקה לנכות מרכיב זה בעת חישוב דמי החכירה". אלא מאי? לדעתו האפשרות לכמת מרכיב זה מצריכה ביצוע אמדן עלות התשתיות הפיסיות שמומנו על ידי החברים, בכל מקרה לגופו, בדומה לכימות עלויות הפיתוח שבוצעו על ידי הרשויות הממלכתיות. יצויין כי בחקירתו של מר עדן, הוא נדרש לאפשרות כי עלויות תשתיות-העל שימשו גורם בקביעת מחירי הטבלה (מוצגים ת/7, ת/8 ו-ת/9) וכך השיב: "אין לנו נתונים לגבי ההשקעות שנעשו ביישובים על ידי אנשים פרטיים או האגודות השונות. בעת קביעת מחיר הטבלה, היה לנו מידע על גובה הוצאות הפיתוח למגרשי ההרחבה, ביניהן מהו הסכום שגבתה החברה הכלכלית של המועצה האזורית באר טוביה, בעת הקצאת מגרש או בנייה חדשה בתוך הנחלה". (ראה תצהירו של מר עדן, נ/1, סעיף ד). (ההדגשה אינה במקור - נ.נ) דהיינו, בו בזמן שבידי הנתבע היו נתונים באשר להוצאות הפיתוח למגרשי ההרחבה, לא נמצאו נתונים ביחס לרכיב "תשתיות-העל". יחד עם זאת, מר עדן לא שלל קיומם של תשתיות כאמור בתחומי האגודה. אם כי, ברור, שקיומן של אלו, לא שימש גורם בקביעת מחירי הטבלה. גם עד הגנה מס' 1 - מר מיכאל דהן, ששימש כמנהל המחלקה החקלאית אצל הנתבע בתקופה הרלוונטית, נשאל בדבר האפשרות כי בעת קביעת מחירון הטבלה, ניתן ביטוי ולו משוקלל, לאותם מגרשים המצויים בטבורו של יישוב קיים וכך השיב: "ש. לדוגמא אם יש פרדס או צנרת מים באותה קרקע, המינהל משלם פיצוי. ת. לא. משום שבהחלטת מועצה 737 כתוב שהמושב יהיה אחראי שהמגרשים המיועדים להרחבה יהיו פנויים, משמע שאין אפילו מטעים ואין מקום לפיצוי. ת. לשאלת ביהמ"ש האם כחלק מהתמחור של המגרשים המיועדים להקצאה במסגרת ההרחבה ניתן ביטוי למגרשים הנמצאים בטבורו של הישוב ולכן אינם נצרכים לפיתוח, אני אומר שהתמחור נעשה על ידי השמאי הממשלתי ואני מניח שפרטים אלה היו ביסוד החישוב". (ההדגשה אינה במקור - נ.נ). (פר' עמ' 82) מכך מתחייבת המסקנה כי למר דהן לא היתה ידיעה מבוררת, ישירה וברורה האם מציאות נטענת זו הובאה בחשבון על ידי השמאי הממשלתי במהלך עריכת הטבלה. צירופן יחד של עדויות מר עדן ומר דהן, עשויות בהחלט לחייב המסקנה כי לצורך עריכת הטבלה, לא נתן השמאי הממשלתי דעתו למרכיב זה. אלא שבכך אין כדי לחייב מסקנה כדרישת התובעים, שמשומת הקרקע על פי נקבע החיוב בדמי חכירה, יש לעקר ולהפחית ערכן של תשתיות העל ולו מן הטעם, כי לצורך מסקנה כאמור, היה על התובעים להניח מסד נתונים על פיהם, ניתן היה לאמוד ולכמת שווי השקעות אלו. השמאי מר שאול ויסמן, שחוות דעתו מיום 10.9.08 הוגשה כמוצג ת/11 והצורך בהגשתה, מקורו בפטירתו המצערת של מר אלוני ז"ל, עוד בטרם ניתן היה להעידו, ראה לנכון לומר כך: "מבחני התמורה שהמינהל אמור לתבוע, אמורים להיות מבחנים אובייקטיבים ועל המבקש להוכיח הוכחה פוזיטיבית בחוות דעת שמאית מה הייתה התרומה עליה הוא מבקש את חלקו, אילולא היו מתגוררים במקום בעלי הזכויות. התרומה האובייקטיבית הקמת תשתיות והסובייקטיבית ובעיקר התרומה הסוציו-אקונומית של המחזיקים גם מהלכת בני רשות היא בעלותם ורק שלהם שהרי זו השבחה לכל דבר ועניין". (ההדגשות אינן במקור - נ.נ) אינני סבורה כי עלה בידי התובעים לבסס כנדרש מידת תרומתם הישירה והבלעדית לקיומן של תשתיות-על. שלא לדבר כי מהעדויות שבאו בפניי עולה כי האגודה דרשה וקיבלה היתר לגבות מ-25 משתכנים נוספים סכום של- 243,000 ₪ לצורך הסרת שעבודים ועיקולים ששולמו בנוסף לתשלום של- 100,000 ₪ כהוצאות פיתוח ואף בנוסף לדמי חכירה מהוונים. יתרה מכך, על פי נספח ה' לתצהירו של מר דהן, ניתן לדייק ולומר כי פניית האגודה מיום 31.8.99, בהתאם וכמתחייב מהוראת אגף 51י' שאסרה על אגודות שיתופיות לגבות כספים בעלמא כתנאי להקצאת מגרשים ואשר היתה מיועדת לאפשר לאגודה להינות מהחריג הקבוע בהוראות אגף 51יג', לא נועדה לחול על כלל המבקשים לרכוש מגרש בהרחבה אלא אך על 25 המגרשים הנוספים. אין לדעת מדוע ועל יסוד מה, דרשה האגודה את הסכום אותו ביקשה לאשר כחריג. יחד עם זאת ברור, כי הנתבע אישר גבייתם של הסכומים הנוספים (ראה פרוטוקול ישיבת משנה מיום 22.11.99 שצורף כנספח 9 לכתב התביעה). ודוק, על פי הפרוטוקול הנזכר לעיל, סכום של- 130,000 ₪ הוגדר כ"העמסת תשתיות-על". במסגרת שלב הבאת הראיות בהליך שבפניי, לא הציגו התובעים כל תחשיב או אומדן כיצד נקבע סכום זה והעובדה כי הנתבע ראה לנכון בישיבתו מיום 22.11.99 להתיר לאגודה להינות מהחריג הקבוע בהוראות אגף 51יג', אין משמעה כי הדרישה הכספית נבדקה וכל שכן, כי נמצאה נכונה. עוד ראוי לציין בהקשר זה, כי על פי החלטה 737 "פיתוח התשתיות יהיה באחריות האגודה" (סעיף 3 להחלטה). לא מצאתי כי ניתן לדייק ולומר שפיתוח תשתיות משמעותו אינה כוללת "תשתיות-על". לסיכום סוגייה זו, אבקש להדגיש כי מעבר לספק הקיים בדבר האפשרות להכיר בקיומו של מימון ייחודי ובלעדי של המתיישבים הוותיקים לקיומן של תשתיות-על, הרי שבנסיבות המקרה דנן, דין הדרישה להידחות אף בשל העדר הוכחה פוזיטיבית וישירה על פיה ניתן לקבוע עלות זו ולו בדרך של הגשת אמדן. מה עוד שהתברר כי האגודה, דרשה וקיבלה היתר לגבות סכומים נוספים מהמשתכנים החדשים, ואינני רואה, כי צודק ונכון ליתן בידה, כמו גם בידם של התובעים האחרים, הטבה כלכלית נוספת בדמות הפחתה של עלויות אלו משווי הקרקע לצורך חישוב דמי החכירה. באשר לטבלה שעל פיה נקבעה שומת הקרקע - נראה כי אין טוב יותר מאשר להביא הדברים "מפי הגבורה, כאמור בעדותו של מר עדן: "ש. במחירי הטבלאות שלכם, יש תקופה משנת 98 עד 2000 שהמחיר בכפר וורבורג עלה מעבר לישובים במקום, בשלב מאוחר יותר הוא ירד בחזרה, ממה זה נבע? ת. הסברתי כשהגיע מידע אנחנו הטמענו ותיקנו את הערכים שעמדו בסתירה עם מה שחשבנו, כשעלו עלו וכשירדו ירדו. ש. כאשר עסקה מסוימת העלתה את כפר וורבורג, לפי הנתונים שלכם זה לא העלה את הישובים הסמוכים אביגדור ובאר טוביה, עד כדי פער של 39 אחוזים, יכול להיות שמדובר בטעות? ת. מדובר בטעות, ממה שאני יודע, מעולם לא נתנו לכפר וורבורג... ש. אני מפנה אותך לטבלאות בשנת 98. ת. שהמחירים היו פחות מכפר וורבורג, אם אתה אומר אז מדובר בטעות. ... ש. האם עולה בדעתך הסבר שיסביר את הדבר. ת. ממה שאני זוכר עשינו מספר ישובים, אביגדור ועברנו... ש. מינואר 98, קפץ בינואר 2000 ל-1,800 ₪. ת. יכול להיות התיק עבר לבית משפט בירושלים. הם עבדו בשיטה אחרת. ... ש. האם עולה בדעתך איזה הסבר יכול להסביר, גם אם מישהו אחר ערך. ת. אני לא יכול להסביר מה שמישהו אחר עשה. ירושלים כן נקטה בשיטות החילוץ ובשיטת היוון דמי שכירות. היתה אפשרות לישובים לערער גם לבודדים, זה נכון שזה עלה כסף, בפני מנהל האגף, ואני אומר אצלנו באו ישובים, מישהו שהיה לו מגרש ובא להגיש ערעור." (פרוטוקול, עמ' 32, שורות 12-29, עמ' 33, שורות 1-8). דברים מפורשים אלו מלמדים עד כמה הטבלאות האמורות, אינן תוצר של מחקר אמפירי ואפילו לא מסתבר. שלא לדבר על כך שלצורך גיבושו, השמאי הממשלתי לא הוצרך לאיסוף נתונים מקיפים ורחבים, ככל האפשר. בהקשר זה ראיתי לנכון להפנות לקביעות השופטת א.פרוקצ'יה שנקבעו במסגרת ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, שם, בהקשר דומה (סבירות דרישת דמי ההסכמה שנדרשו ע"י המינהל), נאמרו הדברים הבאים: "המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך. מרכיב התמורה המחייב את האזרח בהתקשרות החוזית עם המינהל הינו יסודי ומהותי ביחס למכלול תנאי החוזה. חובת ההגינות החלה על המינהל בתורת רשות ציבורית מחייבת כי הוא יימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה מעבר לזו הנקובה בחוזה בהיעדר עילה ברורה לכך העולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו. במסגרת התקשרויותיה החוזיות, על הרשות הציבורית להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח כרקע להעלאת דרישות כספיות שאין להן עיגון חוזי ברור. ניסיונו של המינהל לפרש את סמכותו לאשר תכניות בנייה המוגשות על-ידי היזם כמקור לזכותו לגבות תוספת לתמורה החוזית המוסכמת וכתנאי למתן אישורו לתכניות כאלה, ניסיון כזה עלול לחרוג מיישום הוגן של הוראות ההסכם ועלול לגלוש להתנהגות שנלווה לה טעם של חוסר הגינות. החשש אינו מתמצה בחריגה מפרשנות סבירה של הוראות החוזה אלא הוא עלול להיות כרוך בשימוש בכוח מרותו של המינהל לעכב את אישורן של תכניות בנייה המוצעות על-ידי היזם הפרטי כאמצעי לתבוע תוספות תשלום לתמורה החוזית המוסכמת, וזאת, גם מקום שאין תשתית משפטית ברורה לדרישה כזו ותוך חשש לניצול חוסר השוויון הבולט ביחסי הכוחות בין שני הצדדים". ובהמשך: "בענייננו אין מדובר באגרה או בהיטל שהסמכות לגבותם צריכה להימצא בחיקוק, אלא בדרישת תשלום חוזית שהרשות הציבורית מציבה בפני האזרח המתקשר עמה בחוזה. אולם כשם שסמכות הרשות לגבות אגרה או היטל צריכה למצוא את עיגונה בחיקוק, כך נגזר מחובת ההגינות החלה על הרשות כי בהיותה צד לחוזה עם מתקשר פרטי, היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש או משתמע בבירור, וכאשר לא נקבעו קריטריונים ברורים לתשלום שהם נהירים וידועים מראש למתקשר הפרטי. דרישה זו מתבקשת מקיומן של אמות-מידה של הגינות ותום-לב החלות על הרשות הציבורית בהתקשרויותיה החוזיות" (שם, בעמ' 48-47). (ההדגשות אינן במקור - נ.נ.) מוניטין - "רוח הקהילה": השמאי אלוני ז"ל, בספרו שמאות מקרקעין בישראל, תש"ס 2000, ואף בשתי חוות דעתו הדגיש, ושב והדגיש, כי "שווי שוק של קרקע מגלם את הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות, שניתן להפיק ממנה ומשקף, בין השאר, גם את ההשקעות (ההשבחות) אשר הושקעו בה, או את חלקן." מוניטין - מהו? יהיה נכון לומר כי הגדרת "המוניטין" קשה ובעניין זה ידועה אמרתו המפורסמת של הלורד Machaghten משנת 1901: ""what is good will? It is a thing very easy to describe, very diffcult to define (commissioner of Inland Revenuev. Muller (1901)A.C..217 at p 223). גם בחקיקה הישראלית, אין בנמצא הגדרה למונח זה. בע.א. 7493/98 שלמה שרון נ. פקיד שומה (פס"ד ביום 15.12.03), אימץ בית המשפט העליון מפי כב' השופט א.ריבלין את ההגדרה הבאה כפי שהושמע מפי השופט Story בספרו Partnership - "… good-will… [is]… the advantage or benefit which is acqrired by an establishment, beyond the mere value of the capital, stock, funds or property employed therein, in consequence of the general public patronage and encouragement which it receives from constant or habitual customers, on account of its local position, or common celebrity, or requtation for skill or affluence,or punctuality or from other accidental circumstances or necessity, or even from partialities or prejudicies". נכון לומר כי ליבת המוניטין מצויה בסבירות כי לקוחות או רוכשים פוטנציאליים ישובו או יבקשו לרכוש. פרופ' י.ויסמן בספרו דיני הקניין (חלק כללי) (תשנ"ג), 360 סבור כי "במוניטיין של עסק, הכוונה לכוח המשיכה של עסק הגורם לבואם של לקוחות. הגורמים למוניטין עשויים להיות מגוונים כגון כוח המשיכה של הסימון המסחרי של המוצר או השירות המוצע על ידי העסק,איכות המוצר או השירות, מחירי השירותים או המוצרים, יעילות העסק, מיקומו וכדומה". ניתן לסכם ולומר כי "מוניטין" מבטאים את כלל היתרונות שנצברו למקום, לעסק, לשירות בשל מקבץ תכונות, שבהצטרפותם יחד יוצרים כאמור נכס קנייני הניתן להעברה, גם בתמורה. (ראה בנדון ע.א. 276/69 משה הילקוביץ נ. אלויס, פד' כד' (1), 85 וכן, ע.א. 550/72 באומל נ. פקיד שומה, חיפה, פד', כח (1) 650). הנחת עבודה שלפיה "בכל מקום בו מתגוררים בני אדם ונוצרת קהילה, יש לקהילה השפעה על שווי השוק של הקרקעות שבתחום מקרקעיה." (סעיף 2.2.1 לחוות דעתו, של י.אלוני ז"ל) נמצאת בעיני ראויה, מה גם שאין לומר כי הגב' אקשטיין או מר עדן, שהעידו מטעם הנתבע, חלקו על כך. באשר למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים וכפי שבאה לידי ביטוי חד וברור בחוות הדעת של השמאים השונים, דהיינו, למי, אם בכלל, שייך המוניטין לחוכר או ל מחכיר. השמאי י.אלוני ז"ל אחז בדיעה כדלקמן: "ברכישת קרקע פרטית, משלם הקונה מחיר ביודעין, המשקף גם את מרכיב רוח הקהילה, או מה שמוכר יותר במינוח 'מוניטין של היישוב/שכונה', מתוך כוונה להשתלב בקהילה החדשה. כאשר חבר מושב ובכלל זה בן/בת ממשיכים, רוכש מהמינהל זכויות נוספות בקרקע, נכון להיום, מחייב המינהל גם בגין מרכיב רוח הקהילה (המוניטין של אותו יישוב) שהוא, חבר המושב, היה שותף, ביצירתה והיא שייכת לו. מכאן, שנכון להיום ובאם הפחתה כאמור, אינה מתבצעת, קיים בעליל עיוות שמאי - כלכלי. אותה תוספת בערך הקרקע שייכת לחוכר, בהיותו חלק מהקהילה ואינה שייכת למינהל אשר "יצא" ממנה עם החכרתה ואין זה נכון וראוי הגיונית וכלכלית לחייבו בגין כך." (הדגשה אינה במקור - נ.נ). ובהמשך: "השבחות או ערך מוסף שהמוחכר/מושכר זוכה להם בגין פעילות חיצונית של גורמים ממלכתיים או של החוכר/השוכר או תודות להשקעותיו או התנהלותו המוצלחת (כמו מוניטין שרכש במהלך השנים), אינם חלק מהמוחכר ואין היגיון לשלם בעבורם, דמי חכירה, דמי שימוש, או דמי שכירות, אם וכאשר הם מושתתים על ערך המוחכר. כך למשל, אין היגיון לדרוש דמי הסכמה או דמי חכירה גבוהים ממוחכר שהחוכר השביחו והעלה את שווי השוק שלו, בעוד ששכנו הצמוד, המחכיר נכס זהה, הזניח את הנכס וכשל בטיפוחו ויצר לו ערך שוק ירוד, ישלם דמי חכירה מופחתים בגין מעשיו ומחדליו." החרה והחזיק אחריו, גם השמאי ש.ויסמן: "התרומה האובייקטיבית הקמת תשתיות והסובייקטיבית ובעיקר התרומה הסוציו-אקונומית של המחזיקים גם מהלכת בני רשות היא בעלותם ורק שלהם שהרי זו השבחה לכל דבר ועניין. העובדה שישובים דומים באותה סביבה נדרשים מחירים שונים מעידה שהשיקול הוא סובייקטיבי ולכן הוא שיקול פסול בתחום שומת המקרקעין." (ההדגשה אינה במקור - נ.נ.) מר עדן שהעיד מטעם הנתבע כאמור, נשאל והשיב: "ש. אתה דיברת על דתיים ועל עוד משהו, האם אתה מסכים איתי שמה שאתה אומר הוא מרכיב כלכלי חברתי, אתה מסכים איתי שמרכיב כלכלי משפיע על פיתוח והישוב, ככל שהישוב חזק כלכלית יותר, הפיתוח וההשקעות של האנשים בתשתיות גבוה יותר? ת. יכול להיות. אני לא הייתי במועצה האזורית. ש. אני מדבר כללית ת. כרמי יוסף שמים על מגרש 160,000 דולר. ש. אני אומר שבמקום להגיד חברתי כלכלי, אני מציע לך משהו, שזה רמת ההשקעות בפיתוח בתשתיות על בישוב כללו, נכון שזה נגזר מיכולת כלכלית של המתיישבים, תסכים איתי שזה מה שמאפיין ישוב את הפערים האלה, המצב הכלכלי של התושבים? ת. אתה שואל האם ישוב שיש לו תשתיות על מאוד מפותחות, האם ערך המקרקעין יהיה גבוה יותר, אני אומר לא בהכרח. למשל רמות השבים. ש. מדובר בשכונת יוקרה של כפר סבא. בוא לא נצא מהמועצה האזורית באר טוביה. אני אומר לך שוב, ההבדל ברמת התשתיות נובע מהנכונות של האנשים להשפיע, הכוונה לתושבי המקום? ת. יכול להיות, זה יכול להיות מרכיב אבל לא תמיד, במחיר נכס לא המקום יקבע, אלא האנשים. ש. לשאלת ביהמ"ש: אם צריך לעשות מדרג של פרמטרים שמשפיע על ערך הנכס, אתה אומר כי האוכלוסיה משפיעה? ת. בוודאי, למגורים, הדומיננטיות זה האנשים. היתר זה זניח. ש. האם אתה אומר לי שהמרקם האנושי הוא זה שמשפיע? ת. כן. ש. זה מה שמאפיין ישובים שדיברנו עליהם? ת. ההשפעה, כך אני מעריך, של המרקם האנושי היא כ-80 אחוז ואפילו יותר. ... ש. האם אפשר לומר אם כך, שיש מוניטין לקהילה? ת. בהחלט אמרתי את זה. ש. בכל ישוב יש מוניטין? ת. בוודאי, יש תדמית. גם בעיר לשכונות יש תדמית ותדמית היא תג למחיר." (ההדגשות אינן במקור - נ.נ.). (פרוטוקול, עמ' 28, שורות 9-29, עמ' 29, שורות 1-16). במסגרת תצהירו (נ/1), הצהיר מר עדן "אין ערך הקרקע שנקבע לכפר ורבורג למועד הרלוונטי בתביעה זו, גבוה או כפול מישובים אחרים במועצה אזורית באר טוביה. מחיר הטבלה שנקבע לכפר ורבורג זהה לזה שנקבע לאורות, לבאר טוביה, אביגדור, ערוגות, אולם הוא נמוך ממחיר הטבלה שנקבע למושבים בצרון ונווה מבטח. המחיר גבוה ממחיר הטבלה שנקבע ליישובים בהם מחירי הנכסים נמוכים בגלל רמה חברתית-כלכלית של האוכלוסייה או יישובים דתיים למשל: גבעתי, ינון, עזריקם." (סעיף ג' לתצהיר). הגב' אקשטיין השמאית המחוזית, ראתה לנכון לומר כך בחוות דעתה: "השמאי י.אלוני (ז"ל) קובע כי במושבים ערך הקרקע מגלם ערכן של תשתיות פיסיות שהושקעו מכספי המתיישבים וגם ערכים מסוג רוח הקהילה (מוניטין). ערכים אלו יש לנכות מערך הקרקע, כפי שמנכים עלויות פיתוח עירוני, עלויות הבניה של החוכר והשבחות אחרות שביצע החוכר בקרקע כגון פיתוח גינה וכד', זאת על מנת לקבוע את דמי החכירה שישולמו למינהל. עמדה זו מנוגדת לעקרונות הבסיסיים אשר נקבעו ע"י המינהל לצורך קביעת דמי חכירה. בהתאם לעקרונות אלה, הבסיס לקביעת שווי הקרקע הוא שווי השוק שלה. אכן שווי השוק של הקרקע נגזר גם מהמרכיבים שצויינו לעיל ואולם במידה וננכה מרכיבים אלו מערך הקרקע לצורך חישוב דמי החכירה אנו נקבל ערכים דומים לשווי השוק של הקרקע באזורים שונים, תוצאה שאינה סבירה בבסיסה... גישה זו לקביעת שווי מערערת על עקרונות הכלכלה ששווי נקבע על ידי כוחות השוק ומושפע מביקוש והיצע. ההשפעות האקסוגניות על שווי הקרקע כגון: הרכב אוכלוסיה, מערכות תרבות וחינוך, השקעות פיסיות בתשתיות (שנעשו באופן ישיר ועקיף ע"י תושבי המקום ע"י תשלום מיסים מסוגים שונים) ומוניטין של הישוב הינן חלק בלתי נפרד מערך הקרקע ומשתקפות בשווי השוק שלה." (ההדגשות אינן במקור - נ.נ.). בחקירתה נשאלה הגב' אקשטיין, והשיבה כך: "ש. לשאלת ביהמ"ש, קודם שאל עו"ד שחם את מר דהן לגבי המגרש שהולך להקצאה יש לו תשתיות כמו צנרת או פרדס ואמר מה שאמר. שאלתי, קרקע ערך שלה מושפע גם מנתונים שלאו דווקא מה יש בקרקע, אלא מהשתייכות גיאוגרפית וזהות פרסונאלית של מי שגר באותו מקום. איפה האלמנט הפרסונאלי הזה קיבל ביטוי. ת. הוא קיבל ביטוי בשווי הקרקע. ש. איך. ת. איפה היינו צריכים לתת לזה ביטוי, בהפחתה או בתוספת? שווי קרקע נקבע לפי ביקוש והיצע. השמאי קובע את השווי על פי מחירים שנקבעו באזור. בתוך השווי שנקבע בחוזה פרטני או כמה חוזים פרטניים מגולם עם כל מה שגברתי שאלה. השווי הזה שייך לבעל הקרקע ולא שייך לשכן שלו. ש. בעל הקרקע לא עשה כלום כדי להשפיע על אלמנט. בעל קרקע הוא מינהל מקרקעי ישראל, באו אנשים והצליחו לגרום לכך שהמקום הזה, המגרש הזה שווה הרבה יותר ויניב תרומה ותרומה יותר גדולה למינהל מנהל קרקע ישראל, איפה נתתם להשתתפות הזאת. ת. אנחנו לא צריכים את זה. לבעלי הקרקע אין דומה לזה בעולם. השווי שייך לבעלים. אם לידי היה שכן שהיה אלים והיה פוגע בשווי הקרקע, למעשה, זה מה שקורה, הוא פגע בשווי הקרקע שלי. האם אני אלך לדרוש ממנו את ההפרש? השווי של הקרקע שייך לבעלים לטוב ולרע. האם שמעתם על מקרה על מישהו שפגע בשווי הקרקע? ברמה התיאורטית, זה לא הגיוני. יש סעיף 197 בחוק ותכנון ובניה, שאומר במקרה שהוקמה תוכנית שפוגעת בך, אתה זכאי לפיצויים. לאחר שקיבל את הפיצויים כי הוא מוכר את הקרקע בפחות כסף. אם הקרקע של כפר ורבורג הייתה שייכת להם והבעלות על הקרקע שייכת להם וקיבלו כבעלים לכל דבר וענין כולל שינוי יעוד, לא היה ויכוח, אך זה לא ככה." (פרוטוקול, עמ' 93-94). (ההדגשות אינן במקור - נ.נ.) ובהמשך: "ש. אם השבחתי נכס השבחת קבע והחזרתי אותו למינהל בגמר חכירה, המינהל נהנה מהשבחה שלי. ת. אם קיימת תרומה חיובית של המחוברים, אז אתה צודק, אבל לעיתים קיימת תרומה שלילית ואז שווי הקרקע מופחת. ש. אם המינהל בא להחכיר לי בחכירה לדורות, שהערך עולה ואני השבחת, האם את השבחה שאני תרמתי, המינהל צריך לקחת לי. ש. לשאלת ביהמ"ש, נניח הקרקע היתה לחכירה ל-10 שנים ואני השבחתי אתה קרקע והשגחה צמיתה והיום אני באה ואומרת רוצה לחכור לדורות, הנכס עבר השבחה שלי, איפה השבחה שלי נותן את ביטויה, אם כלל. ת. סביר להניח שהשבחה זו לא תילקח בחשבון בהערכת שווי הקרקע לצורך חכירה לדורות." (פרוטוקול, עמ' 97-98). (ההדגשות אינן במקור - נ.נ.) כפי שהובא לעיל, ובהרחבה, טרם עריכת שומת קרקע על ידי השמאי הממשלתי, כפי שבאה לידי ביטוי בטבלאות ת/7, ת/8 ות/9 לא נעשתה עבודת מטה מסודרת, לא נעשה מחקר אמפירי או סטאטיסטי. נכון יהיה לומר כי "מעסקה לעסקה" עודכנו הנתונים, כאשר לא נעשה ניסיון לחתור לאמות מידה כלליות ומבוססות, יש בהחלט רגליים לתחושת התובעים כי מדובר בהערכות, שברובן, הינן שרירותיות ולמצער, נטולות בסיס איתן. שלא לדבר, כי לא נסתרה ואף לא הוכחה טענת השמאי ש.ויסמן כי בישובים דומים נדרשו מחירים שונים, זאת כעדות להתחשבות במאפיינים סובייקטיביים. לדעתי, כשלונם של מר עדן ושל הגב' אקשטיין להסביר את השינויים המשמעותיים שחלו בטבלה הרלוונטית לאגודה, אך מחזק את הטענה כי בקביעת מחירי הטבלה ניתן אכן ביטוי לשיקולים פרטניים ולא כלליים וכי באופן עריכת השומה לא פעל השמאי הממשלתי על מנת ליצור האחדה אלא ההיפך. ניתן גם ניתן משקל לעניינים המייחדים יישוב אחד לעומת משנהו, חרף היותם בעלי אפיונים דומים אם לא זהים. כך למשל, מר עדן ציין כי לדעתו לא היה מקום להבדיל בין מושב באר טוביה למושב כפר וורבורג ולמושב אביגדור. נמצא כי חרף הנטען, בשנים 2000 ו-2001, קיימים גם קיימים הבדלים בין הישובים הללו, בינם לבין עצמם (1,600 ₪ שם, לעומת -1,800 ש"ח כאן). שלא לדבר על כי מר עדן הודה שהיו טעויות, והעבודה שנעשתה היתה עבודה לא מדוייקת (פר', עמ' 26 ש' 1-8). לדעתי, מקום בו אין בידי הנתבע להצביע על תרומה ולו חלקית שלו ביצירת מוניטין של ישוב מסויים והואיל, ואף לדעת הנתבע מוניטין של היושב הינם פועל יוצא של התנהלות הפרטים באותו ישוב, אינני סבורה כי יש לנהוג לגבי המוניטין באופן אחר וכל שכן, באופן שונה מזה הנוהג לגבי השבחות שהוסיף החוכר למוחכר. היעלה על הדעת שהחוכר יידרש לשלם עבור השבחות שהוא עצמו, יצר ועשה?! על כן לדעתי, זכאים התובעים, כי בבוא השמאי הממשלתי לקבוע שומת קרקע, כי אז, סוגיית המוניטין תישום בנפרד ושוויה יופחת מערך הקרקע. באשר לטענות התובעים, מכח חוק הגנת הצרכן ו/או חוק ההגבלים העסקיים - הרי שלנוכח התוצאה אליה הגעתי, כמפורט לעיל, לא מצאתי כי יש צורך והצדקה לברר טענות אלו. מה גם, שאין לומר כי במסגרת הבאת ראיותיהם הניחו התובעים משנה סדורה ביחס לטענות הללו ונראה, כי התובעים הסתפקו בהעלאת הטענות ובכך בלבד. באשר לסוגיית המע"מ - אודה ולא אבוש, כי התקשיתי מאד לרדת לסוף דעתם של התובעים בעניין זה, שהרי גם התובעים מכירים בכך, שהנתבע הינו עוסק מורשה, החייב בגביית מע"מ לפי החוק, בגין עסקאות שהוא מבצע. בהחלטת מועצת מקרקע ישראל מס' 415, מיום 14.3.89, נקבע כי "בכל מקרה שחלה על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975, או תקנותיו, חובת תשלום מס ערך מוסף לגבי תשלום הנגבה על ידי המינהל, מונחה המינהל לגבות מס הערך המוסף מהמשלם, ולהעבירו למשרדי מס ערך מוסף, כאשר החלטה זו חלה על כל התשלומים הנגבים ושיגבו על ידי המינהל, בעבר או בעתיד". לא מצאתי כי חיוב מע"מ על דמי החכירה מהווה "כפל תשלום" או "כפל דרישה", במיוחד באין הוכחה כי לצורך חישוב ערך הקרקע, נכלל מרכיב של מע"מ. עמדת הנתבע בסוגיה זו, ראויה ונכונה בעיני. מכל המקובץ לעיל, באתי לכלל דעה, כי התובעת מס' 1 אינה זכאית להשבה ולא חלקית של הסכום אותו שילמה. יחד עם זאת, עם קביעת שווים של "המוניטין" צריך יהיה להפחית סכום זה מדמי החכירה המהוונים ובמקרה כאמור, חלקה של התובעת 1 לא יגרע. באשר לתובעים האחרים - אכן אין לדייק ולומר כי לתובעים 2 ו-3 זכות לסעד אחר ושונה מזה הנתבע על ידי התובעת 1. מה גם שאלו, הודו כי מיצו זכותם למגרש בהרחבה. על כן, אינני סבורה כי התובעים 2 ו-3 זכאים לסעד כלשהו מלבד זה שיוצע לאגודה שיתופית שהתובעים 2 ו-3 נמנים על חבריה, בכל הקשור למרכיב המוניטין, כמפורט לעיל. באשר לתובעים 4 ו-5 - המדובר בזוג הורים שלהם צאצאים בוגרים שלפחות לגביהם מתקיימת אפשרות הקצאתו של מגרש בהרחבה. בנסיבות אלו, זכאים התובעים 4 ו-5 כי לפחות בעניינם, תיקבע חובתו של השמאי הממשלתי לנכות משווי הקרקע את שווים של המוניטין שצמחו והתקיימו לזכות האגודה. תביעת התובעים 1, 5-4 ו-6 מתקבלת באופן חלקי במובן זה, שעל השמאי הממשלתי לשום בנפרד את סעיף "המוניטין" ולהפחית שווי זה מערך הקרקע. ערך קרקע מופחת זה ישמש לצורך קביעת דמי החכירה. בשים לב לתוצאה עליה הגעתי, מורה לנתבע לשאת בהוצאות התובעים 1, 5-4 ו-6 בסכום כולל של 40,000 ₪, באופן הדדי ביניהם. כן מצאתי לנכון לחייב הנתבע לשלם לתובעים הללו הוצאות משפט בסכום של - 7,500 ₪. קרקעותמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל