זיקת הנאה במקרקעין יכולה להיווצר מכוח חוזה, מכוח חוק או מכוח התיישנות. הדרך הנפוצה ביותר היא מכוח חוזה, ולשם שכלולה דרוש מסמך בכתב ורישום של זיקת ההנאה במרשם המקרקעין, כמתחייב מהוראות סעיפים 7 ו-8 בחוק המקרקעין. לעומת זאת, זיקת הנאה מכוח שנים, המוגנת בסעיף 94 בחוק המקרקעין, אינה מצריכה רישום במרשם המקרקעין כתנאי לשכלולה, בהיותה נרכשת מכוח שימוש ממושך במקרקעין כפופים (ויסמן, עמ' 508-507; 516-515). כך גם נקבע בפסיקה בין השאר, בע"א 602/84 יוסף ריבוא נ' אברהם גל, פ"ד לט (3) 693 (1985) (להלן - עניין ריבוא) בפסקה 7 (פסק-דינו של כבוד השופט א' חלימה): "ההלכה קובעת (ע"א 153/67 ["שלב" קואופרטיב להובלה בע"מ נ' נוה הררי מואב בע"מ ואח', פ"ד כא(1) 617] בעמ' 621 ...), 'שאין שעבוד בקרקע נוצר אלא על-ידי שימוש עתיק יומין או על-ידי רישום, וכל הסכמה אחרת לשימוש בקרקע אינה אלא רשיון שמותר לבטלו בכל עת'. כלל זה, כנאמר שם, חל גם על זכות מעבר מפורשת וגם לגבי זכות מעבר משתמעת". מכאן אפוא, שהסכמה בדבר שימוש בקרקע, שאין עמו זכות להחזקה, אינה מקנה זכות קניין מסוג זיקת הנאה, כל עוד לא מולאו התנאים ליצירתה לפי חוק המקרקעין. צורות הזכות של זיקת הנאה נקבעו בסעיף 93 בחוק, ולפיו בעל המקרקעין הזכאים זכאי להשתמש במקרקעין הכפופים או בחלקם. הוראת סעיף 94(א), עניינה ברכישת זיקת הנאה מכוח שנים וברישומה במרשם המקרקעין. זו לשונה: "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שולים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא רשאי לדרוש רישומה". מתן סעד הצהרתי המצהיר על קיומה של זכות קניינית, לרבות זיקת הנאה, המורה על רישומה של הזכות במרשם המקרקעין, אכן כנטען, אינו נתון לסמכותו של בית-משפט השלום, אלא לסמכותו של בית המשפט המחוזי. שימוש בשטחי מעבר מצוי בסמכותו של בית משפט זה מכוח סעיף 51(א)(3) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים בהתאם להוראת סעיף 94(א) בחוק המקרקעין, נקבעו בפסק הדין המנחה בע"א 700/98 חוה אסטרחאן נ' זאב בן-חורין, פ"ד מה(3) 720 (1991), שניתן על-ידי כבוד השופט מ' בן-יאיר). כאמור שם, ארבעה תנאים דרושים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים (פסקה 12): "עם זאת, ניתן לומר, שתכונותיו היסודיות של שימוש, שמאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים הן אלו: שהוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כול; שהוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש" (ראו עוד בפסק-דינו של כבוד השופט א' א' לוי בע"א 1769/04 אירית אורן נ' רן כהן (2006), בפסקה 9).זיקת הנאה