התנהגות לאחר חתימה על חוזה מכר

"התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשניי מן המעלה הראשונה (ראו ע"א פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פד לא(1) 436, 441 (1976); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292 (1998); אהרון ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי 469-467 (2001)). ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא." (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי נ' עירית כפר סבא, פסק דין מיום 10/6/08). מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא התנהגות לאחר חתימה על חוזה: פתח דבר 1. הנתבע מס' 4, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), הוא הבעלים במגרש שעליו בנוי בית דו-משפחתי ברחוב מודיעין 29 ברמת-השרון (להלן: "מגרש 1006"). למן שנת 1987 רשום מגרש 1006 בלשכת רישום המקרקעין כחלקות 41 ו- 42 בגוש 6793. שטחה של חלקה מס' 41 הוא 414 מ"ר; הנתבעים מס' 1 ו-2 הם יורשיהם של מאיר ועדה גרינברג ז"ל, הרשומים כבעלי זכויות חכירה בחלקה זאת (להלן: "חלקה 41"; הנתבעים מס' 1 ו-2 יחדיו יכונו להלן: "גרינברג"; נסח מקרקעין של חלקה 41 צורף כנספח ז לתצהיר התובע מס' 2, מר אהרון ויכמן, להלן: "אהרון"). שטחה של חלקה מס' 42 הוא 288 מ"ר, ולא רשומה לגביה זכות חכירה כלשהי (להלן: "חלקה 42"; נסח מקרקעין צורף כנספח ח לתצהיר אהרון). אין חולק כי גם התובעים, שלמה ויכמן ואהרון (יחדיו יכונו להלן: "ויכמן"), זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה בחלק ממגרש 1006 - וזאת מכוח הסכם מכר שנחתם לפני כחמישים שנה בין הוריהם המנוחים של ויכמן לבין הנתבעת מס' 3, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). לגישת הנתבעים מדובר בחלקה 42, ואולם לטענת ויכמן הם זכאים לחלק גדול מזה. במסגרת התובענה דנן עותרים ויכמן לצו הצהרתי שיקבע כי על פי אותו הסכם מכר, קמה להם זכות חכירה בשטח זהה בגודלו לשטח שנמסר לחכירתם של גרינברג. כוונתם של ויכמן היא לעשות שימוש בפסק הדין ההצהרתי על מנת לפנות לרשויות התכנון ולהביא לשינוי התוכנית שלפיה חולק מגרש 1006, באופן שחלקה 41 וחלקה 42 יהיו שוות בשטחן (קרי: 351 מ"ר כל חלקה); או לחלופין לאחד את חלקה 41 ואת חלקה 42 לחלקה אחת שבה לויכמן ולגרינברג זכות חכירה במושע בחלקים שווים. העובדות הצריכות לעניין 2. עמידר היא חברה לאומית שיעודה הוא מציאת פתרונות דיור לעולים חדשים, נכים, נזקקים, ומעוטי יכולת. בשנות ה- 60 של המאה הקודמת שימשה עמידר בין היתר כחברה משכנת בקרקעות שהיו בבעלותו של המינהל, ובתוך כך עסקה במכירה והשכרה של זכויות בדירות (ראו סעיפים 4 ו- 9 לתצהירו של מר יעקב ורשבסקי מטעם עמידר, להלן: "ורשבסקי"). ביום 29/6/61 התקשרו הוריהם המנוחים של ויכמן בהסכם עם עמידר לרכישת הזכויות ביחידה הצפונית בבית דו-משפחתי במגרש 1006 ברמת השרון (לעיל ולהלן: "הסכם המכר"; צורף כנספח ג לתצהיר אהרון). באותה עת היה מגרש 1006 בשטח של 766 מ"ר, והיווה חלק מחלקה שגודלה כ- 19 דונם (חלקה 8 בגוש 6547, נסח היסטורי שלה צורף כנספח א לתצהיר ורשבסקי). טיב הממכר תואר במבוא להסכם המכר כדלקמן: "והואיל ו'המשתכן' (הוריהם המנוחים של ויכמן- ע.ב.) הסכים לרכוש מעמידר ועמידר הסכימה למסור למשתכן בשיכון מורשה רמת-השרון זכות ביחידה מס' 2 במבנה 1006 המכילה 1.5 חדרים (להלן הנכס) וחלק בלתי מסוים (מושאע) במגרש שעליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה או שיימסר למשתכן בתאריך מאוחר יותר;" (ההדגשות שלי- ע.ב.). אין חולק כי התרשים הנזכר בהסכם המכר מעולם לא צורף לו, ואף לא נמסר לרוכשים בשלב מאוחר יותר. בשנת 1966 התקשרו עדה ומאיר גרינברג בהסכם דומה עם עמידר, לרכישת הזכויות ביחידה הדרומית של אותו בית דו-משפחתי שבמגרש 1006 (ההסכם צורף כנספח א לכתב ההגנה מאת גרינברג). עד לשנת 1977 התגוררו מי ממשפחת גרינברג בשכנות לויכמן בבית הדו-משפחתי, ולמן מועד זה עמד החלק של גרינברג בבית ריק (ראו סעיפים 6 ו- 29 לתצהיר אהרון; וסעיף 3 לתצהירו של מר צבי גרינברג, בנה של עדה גרינברג ז"ל, להלן: "צבי"). 3. במהלך שנות ה- 80 של המאה הקודמת הובילה עמידר הליך של רה-פרצלציה בגוש שבו היה מצוי מגרש 1006 (6547 כאמור) ובגוש נוסף - מכוח חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד- 1964 (להלן: "חוק הרש"צ"). במאמר מוסגר יבואר כי חוק הרש"צ נועד לאפשר, באופן זמני, להחיש את הרישום במרשם המקרקעין של שיכונים ובהן דירות שנבנו על ידי המדינה או מטעמה. כך נאמר בעניין זה בדברי ההסבר לחוק: "היקף הבניה של שיכונים ציבוריים, קצב בנייתם והבעיות המיוחדות הקשורות בכך גרמו, שלא תמיד הותאמו תוכניות השיכונים לתוכניות בניין ערים שאושרו לשטחים שעליהם הוקמו השיכונים, ובהרבה מקרים נבנו שלא בהתאם להוראות פקודת בניין ערים, 1936. התוצאה הייתה, שלא ניתנה אפשרות לרשום בפנקסי המקרקעין את פיצול הקרקעות שנעשה בשטחים אלה, ואף לא את העברת הדירות בשיכונים למשתכנים בהן. מכאן שפנקסי המקרקעין חדלו, בהרבה מקרים, לשקף את המציאות בכל הנוגע לשיכונים הציבוריים, דבר שאינו רצוי משום בחינה." [ה"ח 568 (14/6/1963) בעמ' 320]. הנה כי כן, חוק הרש"צ יצר מסלול ייחודי לרישום מהיר של הליכי פרצלציה. רישום זה נעשה על פי תוכנית הקרויה "תוכנית שיכון ציבורי" ומשמשת תחליף לתוכניות בניין עיר; התוכנית מבוססת על מצב הבנוי והקיים בפועל בשטח השיכון הציבורי, כפי שבא לידי ביטוי במפה מצבית שנערכה על ידי מודד מוסמך - לרבות גדרות, מתקנים, כבישים וכו'. לאחר הכנתה, תוכנית שיכון ציבורי מובאת לאישור ב"וועדת תיאום" - שבה ישבו תחילה רק נציגי משרד השיכון, משרד הפנים והמינהל, ובהמשך גם נציגי הרשות המקומית שבתחומה הוקם השיכון הציבורי. לאחר אישורה, תוכנית שיכון ציבורי היא בעלת תוקף כשל תכנית בניין עיר לכל דבר ועניין (ראו גם: עע"מ 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ, בסעיף 9 לפסק הדין מיום 17/12/03). 4. לצורך ביצוע רה-פרצלציה בגוש שבו שכן מגרש 1006 ערכה עמידר את תוכנית שיכון ציבורי מס' 3/30/11 (להלן: "התרש"צ"), על יסוד מפת מדידה מאת אגף המדידות הממשלתי דאז (כיום המרכז למיפוי ישראל). ביום 19/5/85 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה המזמינה את המעוניינים לדיון בתרש"צ בוועדת התיאום, וביום 18/6/85 אושרה התרש"צ על ידי הוועדה כדין (ראו סעיפים 17-11 לתצהיר ורשבסקי, וכן עותק הפרסום שצורף כנספח ה לתצהירו). בהמשך לאישור התרש"צ הוכנה תוכנית לרישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין - ורישום כאמור הושלם ביום 4/12/87. במסגרת התרש"צ הופקע חלק ממגרש 1006. השטח שנותר חולק לשתי חלקות כנזכר לעיל: חלקה 41 שעליה נמצא בית גרינברג, וחלקה 42 שעליה נמצא בית ויכמן. החלוקה כאמור לא היתה שוויונית - בעוד ששטחה של חלקה 41 הוא 414 מ"ר (59% ממגרש 1006), שטחה של חלקה 42 הוא 288 מ"ר בלבד (41% ממגרש 1006). על פי הנטען בתובענה, חלוקת מגרש 1006 נעשתה על ידי עמידר באופן שגוי, ותוך הפרה של הסכם המכר שבו היא התקשרה עם הוריהם המנוחים של ויכמן. לגרסת ויכמן, הסכם המכר הקנה להם מחצית מן הזכויות במגרש 1006 במושע עם גרינברג - ועל כן חלוקה בלתי שוויונית של המגרש על פי התרש"צ מהווה הפרה של הסכם זה. בנוסף טוענים ויכמן כי גבולות החלוקה בין חלקה 41 לחלקה 42 כפי שנקבעו על ידי עמידר בתרש"צ גרמו לכך שצורתה של חלקה 42 היא לא רגולרית ואינה מאפשרת בניה כלשהי (ראו סעיף 15 לתצהיר אהרון). לגישתם של ויכמן, בנסיבות המקרה היה על עמידר להימנע כליל מחלוקת מגרש 1006, ובמקום זאת לרשום אותו כחלקה אחת הנתונה בחכירה משותפת של ויכמן וגרינברג בחלקים שווים. 5. משהושלמו הליכי הרישום של חלקה 41 וחלקה 42 במרשם המקרקעין, בשנת 1995 הודיעה עמידר לויכמן ולגרינברג כי ניתן לרשום גם את זכויותיהם בחלקות אלה - וזאת בכפוף לתשלום דמי היוון על הקרקע למינהל (ראו נספח יב לתצהיר אהרון). הן ויכמן והן גרינברג שילמו את דמי ההיוון כנדרש (תעודת היוון על שם הוריהם המנוחים של ויכמן צורפה כנספח טז לתצהיר אהרון). גרינברג אף הוסיפו וחתמו בשנת 2000 על חוזה חכירה עם המינהל, שמכוחו נרשמו זכויותיהם בחלקה 41 במרשם המקרקעין (חוזה החכירה ושטר שכירות של חלקה 41 על שם עדה ומאיר גרינברג צורפו כנספח יח לתצהיר אהרון). ויכמן, לעומת זאת, נמנעו מלחתום על חוזה חכירה עם המינהל, ועל כן זכויותיהם לא נרשמו (ראו סעיף 8 לתצהירה של גב' סמדר כהן המשמשת כמרכזת חוזים במינהל, להלן: "כהן"). יצוין כי מתוך טעות שנפלה במינהל, חויבו ויכמן בדמי היוון גבוהים משהיה עליהם לשלם - שחושבו בהתאם לשטחה של חלקה 41, במקום לפי שטחה של חלקה 42: "בשל טעות בזיהוי מספר החלקה בהפניית עמידר למינהל מיום 10/4/95 ובהפנייה להעברת זכויות מאת עמידר למינהל, הוצאה לתובעים תעודת היוון על חלקה 41 במקום על חלקה 42 והוונו זכויותיהם של התובעים על שטח 414 מ"ר במקום על שטח של 288 מ"ר. ההפניות של עמידר למינהל ותעודת ההיוון של התובעים צורפו כנספחים יב', יג', טז' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים (תצהיר ויכמן- ע.ב.). כפי שהובהר לתובעים לא אחת, עליהם להסדיר את זכויותיהם על מנת שניתן יהיה לתקן את החישוב על כל המשתמע מכך." (בסעיף 6 לתצהיר כהן). המינהל מודה אפוא הן בטעות שנפלה בחיוב בדמי היוון, והן בזכאותם של ויכמן להשבה של הסכום ששולם ביתר. אלא שעד היום לא הסדירו ויכמן את זכויותיהם בחלקה 42 - ועל כן לא בוצעה ההשבה (ראו סעיף 8 לתצהיר כהן). 6. על פי הנטען בתובענה, הוריהם המנוחים של ויכמן לא ידעו על הליכי הרה-פרצלציה שביצעה עמידר בחלקה 1006 - וזאת אף על פי שהליכי אישור התרש"צ פורסמו כנדרש (ראו סעיף 13 לתצהיר אהרון). לדברי אהרון דבר החלוקה השגויה של מגרש 1006 נתגלה לויכמן רק כעשרים שנה מאוחר יותר, בסוף שנת 2006, לאחר שהוציאו נסח מקרקעין של החלקה. בעקבות הגילוי פנו ויכמן באמצעות בא כוחם למינהל בדרישה לתיקון הרישום - ומשסרב המינהל לפנייתם הגישו ויכמן את התובענה דנן (תכתובת בין הצדדים משנת 2007 צורפה כנספחים יט- כא לתצהיר אהרון). תמצית המחלוקת בין הצדדים 7. הטענה המרכזית בתובענה דנן היא שחלוקת מגרש 1006 לחלקה 41 ולחלקה 42 נעשתה על ידי עמידר באופן הפוגע בזכויותיהם של ויכמן. לגישתם של ויכמן, הסכם המכר שנחתם בין עמידר לבין הוריהם המנוחים הקנה לאחרונים זכות חכירה בחלק בלתי מסוים של מגרש 1006, בהתאם לתרשים שאמור היה להיות מצורף להסכם. אלא שתרשים כאמור מעולם לא צורף - ובנסיבות אלה חלה חזקת השוויון הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 שלפיה "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים" (להלן: "חזקת השוויון"). מכיוון שגם גרינברג התקשרו עם עמידר בהסכם שלפיו קיבלו זכות חכירה בחלק בלתי מסוים של מגרש 1006 - התוצאה לגישת ויכמן היא שכל אחד מהצדדים הוא בעלים במושע במחצית מזכויות החכירה במגרש 1006. במצב דברים זה, על פי הנטען, חלוקת מגרש 1006 באופן בלתי שוויוני בין ויכמן לבין גרינברג מהווה הפרה מצידה של עמידר של הסכם המכר. קרי: עילת התביעה שביסוד התובענה היא חוזית, ועניינה הפרה נטענת של הסכם המכר (ראו גם סעיף 7 לסיכומי הטיעונים מטעם ויכמן). ויכמן עותרים לפסק דין הצהרתי שיקבע כי הם זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה בחלק ממגרש 1006 שזהה בשטחו לחלק שנמסר לגרינברג. בתוך כך מבקשים ויכמן מבית המשפט שיורה למינהל ליתן הסכמתו לתיקון הרישום כאמור בלשכת רישום המקרקעין, וכן למנות את בא כוחם ככונס נכסים לצורך ביצוע הליכי איחוד וחלוקה מחדש של חלקה 41 וחלקה 42. ויכמן אף צרפו לכתב התביעה תכנית שנערכה מטעמם לאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות (נספח כב לכתב תביעה מתוקן), והם מבקשים מבית המשפט שיורה כי הם זכאים לתיקון הרישום במרשם המקרקעין באופן המפורט בה. לחלופין עותרים ויכמן להורות כי הם זכאים לאחד את חלקה 41 וחלקה 42 לחלקה אחת חדשה, שויכמן וגרינברג הם בעלי הזכויות בה בחלקים שווים (ראו סעיפים 28-27 ו- 32 לתצהיר אהרון). ודוק: ויכמן אינם מבקשים לבטל את התרש"צ שמכוחה נרשמו חלקה 41 וחלקה 42 במרשם המקרקעין. לדבריהם, הם מבקשים להתאים את הרישום לזכות הקניינית שניתנה להם במגרש 1006 מכוח הסכם המכר - ועל מנת לעשות כן דרוש להם פסק דין שיצהיר על קיומה של הזכות. פסק הדין בתובענה יהווה אפוא רק שלב ביניים, שלאחריו יוכלו ויכמן לנקוט בהליכי איחוד וחלוקה מחדש של חלקה 41 וחלקה 42 לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965. 8. הנתבעים כולם מתנגדים למתן הצווים ההצהרתיים המבוקשים בתובענה. לנוכח עמדתם של ויכמן כמפורט, עיקר המחלוקת בין הצדדים היא בנושא פרשנות הסכם המכר - ובפרט בשאלה איזו זכות קנו הוריהם המנוחים של ויכמן במגרש 1006 אם בכלל, וכן בסוגיית תחולתה של חזקת השוויון על זכות זאת. עמידר והמינהל טוענים כי הסכם המכר לא הקנה להוריהם המנוחים של ויכמן זכויות כלשהן בקרקע של מגרש 1006. על פי הנטען, הגדרת הממכר במבוא להסכם המכר מתייחסת אך ורק ליחידת הדיור הצפונית בבית הדו-משפחתי הבנוי במגרש 1006, ולא לקרקע של מגרש זה. מכל מקום, עמידר אינה ומעולם לא היתה הבעלים במגרש 1006 (אלא המינהל) - ומשכך לא היתה לה כל סמכות למכור או להחכיר את הקרקע. הנה כי כן, לגישתם של עמידר ושל המינהל כל שנמכר במסגרת הסכם המכר הוא אך ורק דירה המהווה מחצית מהבית הדו-משפחתי שבמגרש 1006, והקרקע שעליה יושבת אותה דירה בגבולות הדירה. אין כל התחייבות של עמידר בהסכם המכר בנוגע לזכויות נוספות בקרקע של מגרש 1006 - זכויות שאותן היו אמורים הוריהם המנוחים של ויכמן לרכוש בשלב מאוחר יותר, במסגרת חוזה חכירה עם המינהל. ועוד נטען, כי מאחר שהסכם המכר לא הקנה להוריהם המנוחים של ויכמן זכויות כלשהן בקרקע שמסביב לבית הדו-משפחתי - ממילא לא חלה על עמידר כל חובה לחלק את הזכויות במגרש 1006 באופן שווה בין ויכמן לבין גרינברג. לגרינברג פרשנות דומה להסכם המכר. הם מסכימים עם עמדתם של עמידר ושל המינהל, שלפיה לעמידר לא היתה סמכות לסחור בזכויות החכירה בקרקע של מגרש 1006, וכי הסכם זה עוסק במכירה רק של זכות מגורים בדירה המהווה מחצית מהבית הדו-משפחתי שעל המגרש. עם זאת, גרינברג מוסיפים כיבהסכם המכר התחייבה עמידר לגרום לכך שבעתיד ייחתם חוזה עם המינהל לחכירת המגרש בתנאים שייקבעו על ידי המינהל ועמידר. מכל מקום, וזה העיקר, לטענת גרינברג בנסיבות אלה דין הסכם המכר הוא כדין הסכם שכירות - וחזקת השוויון אינה חלה עליו. עוד טוענים גרינברג, כי מאז ומתמיד המצב במגרש 1006 היה שבהמשכו של הקיר המשותף של הבית הדו-משפחתי נמתחה גדר - שיצרה חלוקה בפועל של המגרש בין ויכמן לבין גרינברג באופן בלתי שוויוני. לגרסת גרינברג, החלוקה של מגרש 1006 על פי התרש"צ משקפת את חלוקת המגרש כפי שגם היתה נהוגה בפועל על ידי הצדדים (ראו סעיפים 6-5 לתצהיר צבי). דיון 9. מטעם ויכמן הוגש תצהיר אהרון; וכן חוות דעת מיום 2/3/10 מאת מודד מוסמך ושמאי מקרקעין י' אברבוך - שלפיה חלוקת מגרש 1006 על פי התרש"צ אינה תואמת את העסקה נושא הסכם המכר (להלן: "השמאי אברבוך", חוות הדעת סומנה ת/1). מטעם גרינברג הוגש תצהיר צבי. מטעם עמידר והמינהל הוגשו תצהיריהם של ורשבסקי וכהן. השמאי אברבוך נחקר על חוות הדעת. בתום עדות זאת הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה הם ויתרו על חקירות העדים הנוספים, וביקשו כי בית המשפט יכריע בתובענה על סמך כלל החומר שבתיק וסיכומי טיעונים שיוגשו. וכך נעשה. פרשנות הסכם המכר 10. ביסוד תביעתם של ויכמן להצהיר על היקף זכויותיהם במגרש 1006, ניצבת הטענה שלפיה הסכם המכר הקנה להוריהם המנוחים זכות חכירה במושע במגרש זה. היקפה של זכות החכירה אמור היה להיקבע באמצעות תשריט חלוקה שיצורף להסכם המכר; מאחר שהתשריט לא צורף - חלה חזקת השוויון הנזכרת לעיל, המורה כי בהעדר אינדיקציה אחרת חלקיהם של בעלי זכויות במשותף במקרקעין הם שווים. זכות חכירה דומה במגרש 1006 ניתנה רק עוד למאיר ועדה גרינברג - ועל כן ויכמן וגרינברג זכאים כל אחד למחצית מן הזכויות במגרש זה. עמידר והמינהל דוחים את גרסת ויכמן. לטענתם, הסכם המכר לא הקנה להוריהם המנוחים של ויכמן זכויות כלשהן בקרקע של מגרש 1006 - אלא אך ורק בחלק מהמבנה שהיה בנוי עליו ובקרקע שמתחתיו. גם גרינברג דוחים את גרסת ויכמן האמורה. עם זאת וכפי שכבר נזכר, הם מציינים שיש בהסכם המכר התחייבות מצידה של עמידר להביא לחתימתו של חוזה חכירה עם המינהל בנוגע לחלק ממגרש 1006 -ואולם עסקינן בזכות אובליגטורית בלבד בנוגע לחכירת חלק ממגרש זה. מכל מקום, הן עמידר והמינהל והן גרינברג טוענים כי הסכם המכר מעולם לא הקנה להוריהם המנוחים של ויכמן זכות קניינית במגרש 1006, ועל כן אין תחולה לחזקת השוויון שעליה נסמכים ויכמן בתביעתם. אין חולק כי המפתח להכרעה במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים כאמור, מצוי בפרשנות הגדרת הממכר נושא הסכם המכר המצויה במבוא לו - כפי שצוטטה לעיל. מפאת חשיבותה מן הראוי להביאה כלשונה בשנית: "והואיל ו'המשתכן' (הוריהם המנוחים של ויכמן- ע.ב.) הסכים לרכוש מעמידר ועמידר הסכימה למסור למשתכן בשיכון מורשה רמת-השרון זכות ביחידה מס' 2 במבנה 1006 המכילה 1.5 חדרים (להלן הנכס) וחלק בלתי מסוים (מושאע) במגרש שעליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה או שיימסר למשתכן בתאריך מאוחר יותר;" (ההדגשות שלי- ע.ב.). יצוין בנקודה זאת, כי מאחר שעסקינן בשאלה משפטית שעניינה פרשנות חוזה - לא מצאתי ערך בחוות הדעת מאת השמאי אברבוך שהגישו ויכמן בתמיכה לעמדתם בתובענה. 11. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") מורה כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו." הסכם המכר הנדון קדם לחוק החוזים, ואולם יש לפרשו ברוח עקרונות הפרשנות הללו (ראו: ע"א 8637/10 מתחם נגה יזמות בע"מ נ' רשות הפיתוח, סעיף 14 לפסק הדין מיום 28/10/12). בענייננו, על פי לשונה של הגדרת הממכר ברור כי יש לדחות את עמדת עמידר והמינהל, שלפיה הסכם המכר הקנה להוריהם המנוחים של ויכמן זכות אך ורק בחלק מהמבנה הבנוי במגרש 1006 ובקרקע שמתחתיו. ו' החיבור שבה נעשה שימוש בהגדרת הממכר מלמדת כי הסכם המכר נוגע הן לזכות כאמור במבנה, והן לזכות במגרש 1006. הווה אומר: הסכם המכר קובע באופן מפורש כי פרט לזכות באחת מיחידותיו של הבית הדו-משפחתי, ניתנה להורים גםזכות בחלק בלתי מסוים במגרש 1006. הנה כי כן, מכיוון שהפרשנות המוצעת על ידי עמידר והמינהל אינה מתיישבת עם לשונו של הסכם המכר, היא אינה נכנסת למתחם האפשרויות לפרשנותו. עוד יצוין, כי על פניו גם אין ממש בטענת עמידר והמינהל שלפיה לעמידר לא היתה סמכות למסור להוריהם המנוחים של ויכמן זכויות כלשהן בקרקע של מגרש 1006. אין ולא יכול להיות חולק כי בכל הנוגע לחתימתו של הסכם המכר שימשה עמידר "כזרועו הארוכה" של המינהל, שהוא הבעלים בקרקע (ראו גם סעיף 5 לתצהיר ורשבסקי מטעם עמידר). ולא ניתן על ידי עמידר או המינהל כל הסבר מדוע לגישתם היתה לעמידר הסמכות להתקשר עם משתכנים ביחס למבנים שעל קרקעות המינהל, ואילו סמכות להתקשרות דומה בנוגע לקרקעות עצמן לא ניתנה לה. בהעדר הסבר מתאים, אין לשעות לעמדתם בנדון. 12. שאלה אחרת היא מה טיבה של הזכות שניתנה להוריהם המנוחים של ויכמן במגרש 1006. כפי שכבר צוין, לטענת ויכמן הזכות האמורה היא זכות חכירה, ואולם לעמדת גרינברג המדובר רק בזכות להתקשר בעתיד עם המינהל בחוזה לחכירת חלק מן הזכויות במגרש. בעניין זה הגדרת הממכר אינה חד משמעית, ולכאורה מתיישבת הן עם עמדת ויכמן והן עם עמדת גרינברג בנדון. במצב דברים זה יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים להסכם המכר, וזאת באמצעות ארגז הכלים הפרשניים המצוי בהלכה הפסוקה. ראשית דבר, חילוץ כוונת הכותב מן הטקסט נעשית מתוך זיקה לטקסט בכללותו, וכאשר עסקינן בחוזה - גם בהתאם להוראות אחרות הכלולות בו: "בבואנו לפרש מסמך, אין לעקור פסוק או קטע ממקומו ולפרשו באופן מילולי כעומד בפני עצמו מבלי לשים לב למסמך כולו ולהדבק הדברים. הכלל הראשון של פרשנות מסמך, הוא לנסות לרדת לכוונתו האמיתית של הכותב על יסוד הדברים הכתובים במסמך כולו ובהתחשב עם הרקע הידוע של העניין." [דבריו של כבוד השופט ברנזון בע"א 324/63 ישראל הלוי סגל נ' חברת גורג'ני מג'י בע"מ, פ"ד יח(4) 371, 373 המצוטטים בע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ נ' צח השקעות בע"מ, פ"ד נט(2) 268, 279-278 (2004)]. עוד ניתן ללמוד על אומד דעת הצדדים לחוזה על פי התנהלותם לאחר חתימתו: "התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשניי מן המעלה הראשונה (ראו ע"א פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פד לא(1) 436, 441 (1976); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292 (1998); אהרון ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי 469-467 (2001)). ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא." (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי נ' עירית כפר סבא, פסק דין מיום 10/6/08). 13. ומן הכלל אל הפרט. בסעיף 3 להסכם המכר נקבעו תנאים להעברת הזכות במגרש 1006 להוריהם המנוחים של ויכמן, כדלקמן: "(א) עמידר מתחייבת לגרום לכך, כי תוך תקופה של 36 חודש מתאריך חתימת הסכם זה, תירשם זכותו של המשתכן בנכס בצורת חכירה ראשית לתקופה של 49 שנים - וזאת הן למשתכן לחוד או ביחד עם משתכנים אחרים על הקרקע, והן לפי חוק בתים משותפים תשי"ג- 1952 (להלן - זכות החכירה)... (ב) המשתכן מסכים כי תנאי חוזה החכירה שייחתם בין בעלי הקרקע לבינו ביחס לנכס ייקבעו ע"י בעלי הקרקע ועמידר." (ההדגשות שלי- ע.ב.). מן האמור עולה כי זכות החכירה במגרש 1006 מותנית בחתימתו של חוזה חכירה שייחתם עם המינהל, בהתאם לתנאים שייקבעו על ידו ועל ידי עמידר. הסכם המכר לא הקנה אפוא להוריהם המנוחים של ויכמן זכות קניינית במגרש 1006, אלא לכל היותר זכות אובליגטורית להתקשר בעתיד עם המינהל בחוזה חכירה. ומשהוברר כי הסכם המכר לא הקנה להורים זכות קניינית במגרש 1006, ממילא אין תחולה לחזקת השוויון הנטענת - שעניינה בחלוקת זכויות קנייניות. זאת ועוד. סעיף 3(א) מלמד כי בעת ההתקשרות בהסכם המכר עדיין לא היה ברור לצדדים מה בסופו של דבר יהא היקפה של זכות החכירה העתידית במגרש 1006. מסיבה זאת נקבע באופן מפורש כי ייתכן שזכות החכירה במגרש 1006 תינתן להוריהם המנוחים של ויכמן לבד, או "ביחד עם משתכנים אחרים על הקרקע". לא בכדי, לכן, הגדרת הממכר שבהסכם המכר אינה קובעת מה יהיה חלקם של ההורים בזכויות במגרש 1006; וממילא ברור כי לא ניתנה להורים התחייבות כלשהי מצד עמידר כי הם יהיו זכאים למחצית דווקא מזכויות החכירה, כנטען על ידי ויכמן במסגרת התובענה. על פי מושכלות יסוד בפרשנות חוזים, אומד דעת הצדדים לחוזה נבחן בעת כריתתו של החוזה. ואולם ויכמן מבקשים למעשה מבית המשפט שיקבע כי הם זכאים למחצית מזכויות החכירה במגרש 1006 בדיעבד - על יסוד העובדה שבסופו של יום הקנה המינהל זכות חכירה במגרש זה רק עוד לעדה ומאיר גרינברג. לזאת לא ניתן להיעתר, בוודאי לא בנסיבות שבהן הוברר כאמור כי את נושא היקפה של זכות החכירה של ההורים המנוחים הותירו הצדדים להסדרה עתידית לפי שיקול דעתם של עמידר והמינהל. מכל מקום, בעת חתימתו של הסכם המכר לא היתה להורים המנוחים של ויכמן זכות מוקנית באשר למספר המשתכנים שיהיו בעתיד במגרש 1006, ולכן גם לא היה בסיס לציפייה מצידם כי יהיו זכאים למחצית דווקא מזכויות החכירה. 14. ויכמן מפנים לשורה של מסמכים שנכתבו לאחר כריתתו של הסכם המכר, שעל פי הנטען מלמדים כי המינהל סבר בזמן אמת כי חלקם של הוריהם המנוחים בזכויות החכירה במגרש 1006 היה מחצית. ואולם חלק הארי של מסמכים אלה הוא בכלל מטעם הוריהם המנוחים של ויכמן ולא מאת המינהל (נספחים ד, ה, ט ו- יא לתצהיר אהרון) - ועל כן אין בו אינדיקציה להיקף הזכויות על פי הסכם המכר, אלא רק לגרסת ויכמן בנדון. ישנו רק מסמך אחד שיצא תחת ידו של המינהל - ובו ניתן למצוא פנים לכאן ולכאן. במכתב מיום 5/12/83 פונה המינהל להוריהם המנוחים של ויכמן באמצעות אהרון, ומבקש כי יגישו בהסכמה עם גרינברג תשריט לחלוקת הזכויות במגרש 1006 (נספח ו לתצהיר אהרון). בתוך כך נכתב כי "עליכם לפנות למינהל מקרקעי ישראל במשותף (עם גרינברג- ע.ב.) בצירוף תרשים חלוקה המוסכם ביניכם בחלקים שווים." ויכמן מוצאים שלל רב בצמד המילים "בחלקים שווים", ואולם למקרא מסמך זה בכללותו ניכר ממנו שהיקף זכויותיהם של ההורים במגרש 1006 טרם נקבע במינהל. לעומת זאת, חלוקת מגרש 1006 בפועל בין הוריהם המנוחים של ויכמן לבין מי מטעם עדה ומאיר גרינברג, במרוצת השנים שלאחר חתימתו של הסכם המכר, משמשת ראיה בעלת משקל לאומד דעת ההורים באשר להיקף זכותם במגרש זה. בעניין זה נטושה מחלוקת עובדתית בין ויכמן לבין גרינברג: גרינברג טוענים כי במשך כל העת הרלוונטית הפרידה גדר בין שני חלקי מגרש 1006, שחילקה אותו בדיוק באותו אופן שבו בוצעה החלוקה על פי התרש"צ - כך שחלקם של ההורים המנוחים של ויכמן במגרש היה קטן מחלקם של עדה ומאיר גרינברג (ראו סעיף 6 לתצהיר צבי). ויכמן, לעומת זאת, מכחישים קיומה של גדר במגרש 1006 כלל ועיקר (ראו סעיף 6 לתצהיר אהרון). כל אחד מהצדדים ביקש לתמוך את גרסתו בנוגע לגדר הנטענת באמצעות מפות מדידה של מגרש 1006 שנערכו בנקודות זמן שונות - ואולם על פניו לא ניתן להסתייע במפות אלה ליישוב המחלוקת דנן. המפה שהוגשה מטעם גרינברג (סומנה נ/1) שורטטה בשנת 1982 על ידי מודד מטעם אהרון במסגרת הצעה מטעמו לחילופי שטחים עם גרינברג וצדדים שלישיים (ראו עדות השמאי אברבוך בעמ' 9 לפרוטוקול ש' 12-6); מטעם ויכמן הוגשו שתי מפות מדידה, אחת משנת 1970 ושנייה משנת 1983 (צורפו כנספח ו לחוות דעתו של השמאי אברבוך) מבלי שהוברר לאיזה צורך ומטעם מי נערכו. במצב דברים זה יש קושי ממשי להעריך את אמינותן של שלוש המפות הנזכרות, וגם אם הגדר אינה מסומנת באיזה מן המפות לא ניתן להסיק מכך על קיומה או אי קיומה בשטח. בניגוד למפות שהוגשו מטעם הצדדים, לא יכול להיות חולק כי מפת המדידה שנערכה על ידי אגף המדידות הממשלתי (כשמו דאז) ושימשה להכנת התרש"צ, היא מפה מצבית שכל מטרתה היא לבצע רה-פרצלציה במגרשים קיימים בהתאם לחלוקתם בשטח - בין היתר על ידי גדרות. לפיכך, חזקה היא שחלוקת מגרש 1006 לחלקה 41 וחלקה 42 במסגרת התרש"צ נעשתה בהתאם לגדר שאמנם עברה במגרש זה. חזקה זאת לא רק שלא נסתרה על ידי ויכמן, אלא אף נתמכה בתמונות שצורפו לתצהירו של צבי ומעידות לכאורה על קיומה של גדר במגרש 1006 (צורפו כנספח ד לתצהיר). המסקנה המתבקשת מהאמור בסעיף זה לעיל היא שהנסיבות החיצוניות להסכם המכר מלמדות, כי אף לאחר כריתתו איש מהנוגעים בדבר לא סבר שהוריהם המנוחים של ויכמן זכאים למחצית דווקא מן הזכויות בו. 15. מן המקובץ עולה כי אין יסוד לטענת ויכמן שלפיה הסכם המכר הקנה להוריהם מחצית מזכויות החכירה במגרש 1006 - ומשכך נשמט הבסיס לטענתם שלפיה חלוקת מגרש 1006 על פי התרש"צ באופן בלתי שוויוני, פוגעת בזכויות אלה ומהווה הפרה של הסכם המכר. במצב דברים זה נשמט הבסיס אף מתחת לתביעה בכללותה. ויובהר: במסגרת התובענה דנן טוענים ויכמן בנשימה אחת שתי טענות שאינן מתיישבות זו עם זו. מצד אחד, לגרסת ויכמן המקור לזכותם הנטענת במחצית מזכויות החכירה במגרש 1006 הוא בהסכם המכר;מצד שני, נטען כי השתלשלות האירועים שבמסגרתה ניתנה זכות חכירה דומה במגרש 1006 רק עוד לעדה ומאיר גרינברג,היא שהביאה לכך שחלקם של ויכמן בזכויות החכירה הוא מחצית. ואולם ברור כי הקצאת הזכויות במגרש 1006 נלמדת תוך התחקות אחר אומד דעת הצדדים בעת חתימתושל הסכם המכר - ולא בדיעבד;וכפי שהוברר, בשום אופן לא ניתן להסיק מתוך ההסכם כי נמסרה להוריהם המנוחים של ויכמןדווקא מחצית, או כל חלק מוגדר אחר, מן הזכויות במגרש 1006. כך במיוחד, שעה שהוברר כי במשך שנים רבות חלוקתו של מגרש 1006 בין ויכמן לגרינברג היתה בלתי שוויונית; וחלוקה זאת אף קיבלה ביטוי בתרש"צ שאושר ונרשם זה מכבר במרשם המקרקעין. בטרם סיום ייאמר כי הנתבעים טענו עוד כי יש לדחות את התביעה על הסף - מטעמים של התיישנות, שיהוי ומניעות. ואולם מכיוון ששוכנעתי כי יש לדחות את התביעה לגופה כמפורט לעיל, לא מצאתי מקום לדון בטענות סף אלה. סוף דבר 17. התוצאה היא שדין התביעה להידחות, וכך אני מורה. ויכמן יישאו בהוצאות הנתבעים בסכום כולל של 60,000₪ לפי חלוקה כדלקמן: 20,000 ₪ לגרינברג, 20,000 ₪ לעמידר, ו- 20,000 ₪ למינהל. חוזהמסמכיםהסכם מכר