מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי ניהול מלון דירות: התביעה וטענות הצדדים 1. התובעת שימשה כחברת ניהול במלון דירות "מלון הכרמל" בנתניה (להלן: "המלון" או "הבנין"), ואילו הנתבעים הם בעלי יחידות דיור במלון (יחידה 807 של הנתבעים 1 ו-2, ויחידה 706 של הנתבע 3). לטענת התובעת נחתמו בינה לבין הנתבעים הסכמים המסדירים את תשלום דמי הניהול עבור השימוש ביחידות הדיור שבמלון, ולפיהם התחייבו הנתבעים לשאת בכל ההוצאות הקשורות בניהול ובביצוע שירותים לבנין, לרבות אספקת מים חמים, חשמל, מיזוג אויר, אבטחה תחזוקה וכו' (להלן: "הסכמי הניהול", כשההסכם עם הנתבעים 1 ו-2 נחתם ביום 25.6.93 וההסכם עם נתבע 3 נחתם ביום 12.1.92). לטענת התובעת, מחודש אוקטובר 2002 חדלו הנתבעים לשלם את דמי הניהול שנדרשו מהם ע"פ ההסכמים, ולמרות דרישות ופניות אליהם החוב לא נפרע, הגם שהם המשיכו לקבל וליהנות מהשירותים שניתנו לכלל הדיירים בבנין. בכתב התביעה הבהירה התובעת, כי למרות האמור בהסכמי הניהול, הרי שבשנת 1996 הגיעו הנתבעים להסדר עם בעלי המלון (שאינם קשורים לתובעת), ולפיו הוענקו להם הטבות שונות לפרק זמן מוגבל של שנה. למרות זאת, הוארך תוקפן של ההטבות הללו מעת לעת, גם ע"י התובעת, עד שביום 20.2.03, הודיעה התובעת לנתבעים כי הסדר זה בטל, וכי החל מיום 1.1.03 ייגבו התשלומים בהתאם להסכמי הניהול. לטענת התובעת חובם של הנתבעים עולה מכרטיסי החיוב ומהחשבוניות שקיבלו ממנה, וכיון שהתובעת המשיכה לספק את השירותים הללו - גם בתקופה שהנתבעים לא שילמו תמורתם - הלך החוב ותפח, ובמועד הגשת כתב התביעה המתוקן עמד חובם של הנתבעים 1 ו-2 על סך של 223,720 ₪, ואילו חובו של הנתבע 3 הסתכם ב- 144,978 ₪, כשהסכומים נכונים ליום 27.4.06. 2. בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים את טענות התובעת, וטענו כי תוקף הסכמי הניהול פקע לאחר 10 שנים, וכיון שהתובעת הפרה את ההסכם עימם בהעבירה את הניהול השוטף לחברה אחרת בשם "נכסי אריאל", ללא כל הודעה וללא שקיבלה את הסכמתם, הרי שאין עוד יריבות בין הצדדים. הנתבעים הוסיפו, כי למרות האמור בהסכמי הניהול, הגיעו הצדדים להבנות באשר לגובה דמי הניהול, ואלו גובשו במסמך מיום 12.4.99, אשר אינו מוגבל בזמן (להלן: "סיכום דברים" או "הסכם משלים"), אולם התובעת פעלה בניגוד למוסכם ודרשה מהם דמי ניהול גבוהים בהרבה וללא כל פרופורציה לשירותים שנתנה, ולפיכך אין לחייבם בסכומים הנטענים. עוד טענו הנתבעים, כי התובעת הפרה את התחייבויותיה כלפיהם, כאשר במהלך שנות פעילותו של המקום הידרדרה מאד רמת השירותים שניתנה לדיירים שם, ולא היה שום יחס בין גובה הסכומים שדרשה התובעת לבין השירותים שסיפקה בפועל, וזאת אף בהשוואה לבנינים אחרים באותה רמה, ועל כן אין היא זכאית לגבות מהם את התשלומים הנטענים, מה גם שהחישוב שנערך ע"י התובעת אינו נכון, ולא הופחתו ממנו תשלומים ששולמו ע"י הנתבעים מדי פעם. התצהירים והראיות שהוצגו 3. גיל פרידן היה מנהל במלון מטעמה של התובעת, והוא הגיש תצהיר שבו התייחס לחובם של הנתבעים ולטענות ההגנה שהעלו, הפנה להסכמי הניהול שנחתמו עימם, לכרטסת החוב המגבשת את הסכומים הנתבעים, ולכך שבפועל לא שילמו הנתבעים אף לא את הסכום בו הם מודים ע"פ ההסכם המשלים (ת/1). 4. הנתבעים העידו בתצהיריהם על חתימת ההסכמים עם חברת הניהול, ועל ההבטחות שניתנו להם בנוגע לשירותים שיקבלו בבנין. לטענתם, לאחר שחלפו מספר שנים ונוצרו בין הצדדים מחלוקות, נערך ההסכם המשלים ובו נקבע כי תעריף החיוב יעמוד על 3.48 דולר למ"ר (כולל חשמל ומים). לטענת הנתבעים למרות ההסכם על מחיר החיוב כאמור, החלה חברת הניהול להעלות את התעריף ללא כל הצדקה ואף החלה לגבות תשלום נפרד על צריכת מים וחשמל, כשמנגד הלכו ופחתו השירותים שקיבלו ממנה הנתבעים. כך לדוגמה הופסק השימוש בבריכה, השימוש בלובי, שירותי הקבלה, יציאה לכר הדשא וכו'. לא זו אף זו, שבשנת 2005 החליטה התובעת לשנות את שיטת הגביה, ובמקום מחיר למ"ר חישבה את אחוז שטח הדירה מתוך שטח המלון כולו, ללא הפרדה בסוג השימוש של אותו שטח, באופן שהביא לעלייה נוספת בדמי הניהול, וחיוב הדיירים בעלויות שאינן קשורות לשימושם בבנין. לדברי הנתבעים, התובעת לא איפשרה להם לבדוק את המסמכים וההוצאות הנטענות, היא התנערה מההסכמים אליהם הגיעו הצדדים, הפרה אותם תוך שחייבה את הנתבעים בסכומים מופרזים - הן בפני עצמם והן בהשוואה לפרויקטים אחרים - ועל כן אין לדרוש מהנתבעים לשלם את דמי הניהול (נ/5 ו-נ/6). 5. לתמיכה בטענותיהם הציגו הנתבעים את חוות דעתו של רואה החשבון אבירם ברקאי, אשר התבקש לעבור על החיובים השונים שדרשה התובעת מהנתבעים ולבדוק את נכונותם. רואה החשבון מצא כי התנהלות התובעת היתה בעייתית, לא הוצג בפניו כל החומר החשבונאי בו ביקש לעיין למרות פניותיו הרבות, ובחומר שהוצג נמצאו חריגות, זיכויים בדיעבד והתנהלות בלתי תקינה של חברת הניהול, אשר להערכתו גרמה להגדלת נטל תשלום ההוצאות המוטל על הדיירים. בחוות הדעת מפורטות מספר דוגמאות להתנהלות הבלתי תקינה שמצא רואה החשבון בחומר החלקי שהועמד לעיונו, ובשלב מאוחר יותר הוא השלים את חוות דעתו, וקבע כי הדיירים חוייבו בכפל הוצאות ניהול, כי הוצאות חברת הניהול "נופחו" ללא הצדקה, וכי נעשו שינויים בשטחי הדירות ובחישוב באופן שהכביד על הדיירים. רואה החשבון ערך גם השוואה בין דמי הניהול שגבתה התובעת לבין דמי ניהול בפרוייקטים דומים, ומסקנתו היתה כי גם בענין זה חרגו הסכומים מגדר הסבירות, והשירותים שניתנו ע"י חברת הניהול לא הצדיקו את העלויות (נ/3, נ/4). היריבות בין הצדדים 6. מלכתחילה נטען ע"י הנתבעים כי תוקף ההסכם היה לעשר שנים בלבד, ועל כן אין הוא עוד בתוקף בזמנים הרלוונטים לתביעה. בסעיף 4 א' להסכם נאמר: "הסכם זה יהיה בתוקף למשך תקופה של 10 שנים שמניינה יחל ממועד איכלוס הדייר הראשון ע"י המחכיר...". סעיף 17 להסכם קובע כי לאחר סיום האכלוס יהיו רשאים שני שליש ממחזיקי היחידות בבנין לסיים את תקופת ההסכם עם התובעת, ע"י משלוח הודעה בכתב. עוד נאמר שם, כי במקרה שלא תמסר הודעה, יוארך ההסכם באופן אוטומטי לתקופה נוספת של עשר שנים, ואותה ההוראה תחזור ותחול בתום כל תקופה מוארכת. לא הובאו ראיות מתי החל האכלוס של הדייר הראשון, וממתי יש למנות את תקופת ההסכם, כפי שלא הובאו ראיות על כך שנמסרה לתובעת הודעה על סיום ההתקשרות עם לפחות שני שליש ממחזיקי היחידות, באופן שלא הוכח כי ההסכם אינו חל במועדים הרלוונטים לתביעה. 7. טענה נוספת בענין היריבות התייחסה להעברת הניהול לחברה אחרת, אלא שהסכמי הניהול קובעים הוראות גם בענין זה; חברת הניהול מוגדרת בהסכם (בסעיף ההגדרות) כ"חברה או גוף משפטי אחר זולתה כפי שתורה בכתב חברת הניהול מעת לעת", ובסעיף 3 ב' להסכם נקבע: "ניהול וביצוע השרותים יעשה ע"י חברת הניהול בעצמה ו/או ע"י אחרים או חלק בעצמה וחלק ע"י אחרים, הכל לפי שיקול דעתה של חברה הניהול". מכאן, שגם אם העבירה חברת הניהול את הניהול בפועל או חלקו לידי אחרים, כגון אריאל נכסים או חברת מולטיקו, כפי הנטען, הרי שהיה זה בגדר המוסכם בין הצדדים (כפוף לאמור בסעיף 16 להסכם). יצויין, כי הנתבעים צירפו לתצהיר מכתב מיום 14.1.02 מטעמה של התובעת בנושא חברת הניהול, ולפיו מ-1.1.02 הועבר תפעול התובעת לחברת "נכסי אריאל", כשמניסוח המכתב ניתן להבין שהתובעת היא זו שהמשיכה לנהל את המקום, וכפי שהסביר מנהל התובעת גיל פרידן, תפקידה של נכסי אריאל היה לסייע לתובעת בניהול ולייעץ לה בנושאים מקצועיים: "הישות המנהלת בפועל של מתחם מלון כרמל היתה התובעת. הבעלים החליטו מטעמים שלהם לקחת גורם מקצועי שינהל את החברה התובעת" (עמוד 27), וכן: "התובעת שכרה את שירותיה של אריאל כדי לתפעל את חברת הניהול במלון כרמל... הסכמתי לבוא לשמש כמנהל התובעת", כששכרו של פרידן בכל אותה תקופה שולם ע"י התובעת (עמוד 26). (ראה בענין זה גם בסעיף 22 לתצהירו של פרידן - ת/1, ובעמודים 27-29 לענין תפקידה של חברת אריאל בהתנהלות. וכן השווה למכתב נוסף שעניינו החלפת חברת הניהול בשנת 2007, תקופה שכבר אינה רלוונטית לתביעה - נספחים ו'-ז' לתצהיר הנתבעים). מכאן, שהתובעת פעלה על פי הסכמי הניהול שנחתמו בין הצדדים ובהתאם לאפשרויות התפעוליות שניתנו לה, ולא מצאתי חריגה או הפרה של ההסכם מצד התובעת בהקשר זה. תשלום דמי האחזקה והניהול ע"פ ההסכמים 8. משנמצא כי הסכמי הניהול שנחתמו על ידי הצדדים הינם הסכמים מחייבים, יש לבחון האם חלה על הנתבעים החובה לשלם את דמי הניהול שנתבעו מכוחם, והאם החיובים להם טענה התובעת הם פועל יוצא של הסכמים אלו. בהסכמי הניהול נקבעו הוראות שונות בקשר לתשלום דמי האחזקה והניהול. כך, נקבע בסעיפי ההגדרות מהם השטחים הכלליים, מהם שטחי השימוש המשותף ומהם השירותים שצריכים להינתן לשמירת התחזוקה התקינה של הבנין; כך, בסעיף 5א' רשאית התובעת לפי שיקול דעתה לקבוע את היקף השירותים, שינתנו ואת אופן אספקתם, וכן תהיה זכאית להוסיף חלקים בבנין לשטחים הכלליים או לגרוע מהם לפי שיקול דעתה. כך, בסעיף 6א' רשאית התובעת לקבוע נהלים והוראות לשימוש גם ביחידה וגם בשטחים הכלליים כפי שיראה לה, ותוכל לשנות זאת מעת לעת, כל עוד אין בכך כדי לפגוע בשימוש הסביר של המחזיקים. כך, בסעיף 10א' בו נקבע שחלקו בהוצאות של כל המחזיק ביחידת דיור יהיה בהתאם למפתח או מספר מפתחות אשר יוכנו ע"י חברת הניהול, ע"פ עקרונות מנחים הקבועים באותו סעיף. כך, בסעיף 10א' 4 נקבע כי החיוב בגין שימוש בשירותים כגון מים, חשמל, טלפון וכו' יעשה ע"פ בדיקת מונה שיותקן בנפרד בכל יחידה. כך, בסעיף 10ד' נקבע כי לכל סכום ההוצאות שעל המחזיקים לשלם ע"פ ההסכמים, יתווסף סך של 15% והוא יהווה את שכרה של חברת הניהול. ואלו אך דוגמאות, שכן ההסכמים כוללים כמובן עוד הוראות רבות ושונות בנוגע להתנהלות השוטפת ולהתחייבויות ההדדיות של הצדדים. 9. אין מחלוקת כי לצד ההסכמים עם חברת הניהול, הגיעו הנתבעים להסכמות עם בעלי המלון על קבלת הטבות שונות, בהתאם להתחייבות בכתב של הבעלים מיום 21.10.96, לפיה הם יהיו זכאים לחניה, מנוי למועדון הספורט ולבריכה ללא תשלום, והבעלים אף ישאו בהוצאות המים, החשמל ומיזוג האויר של הדירה, כשהטבות אלו הוגבלו בזמן וניתנו עד ל- 31.12.98 (ראה סעיפים 19-20 לכתב התביעה המתוקן ונספח א' לכתב ההגנה). יודגש, כי ההסכמות לעיל נעשו בין הנתבעים לבין בעלי המלון חברת "גני הים התיכון בע"מ" (שממנה נרכשו יחידות הדיור), ולא עם התובעת שהינה חברת התפעול. אמנם יש להניח שמדובר בגופים משפטיים שקיימת בינהם זיקה ממשית, אולם על פניו אלו הן שתי חברות נפרדות, ולא הוכח הקשר המשפטי האמיתי בינהן. יחד עם זאת, ברור כי לבעלי המלון היתה השפעה על חברת הניהול, הן מכח היותם מחזיקים שטחים רבים במלון, והן לאור העובדה שהתובעת הודתה כי במהלך השנים קיבלה על עצמה לכבד את כל ההתחייבויות והסיכומים אליהם הגיעו הבעלים עם המחזיקים בדירות, וכל זאת עד שהודיעה על ביטולן של ההטבות במכתב שנשלח ע"י התובעת ביום 20.2.03, ושאליו עוד אדרש בהמשך (נספח ה' לתצהיר ת/1). 10. בחלון זמן זה, בין מתן ההטבות בשנת 1996 לבין ביטולן בשנת 2003, הגיעו הצדדים להסכמות נוספות אשר גובשו במסמך מיום 12.4.99 שכותרתו "סיכום דברים", ואשר לטענת הנתבעים הינו ההסכם היחיד והמחייב אשר מעולם לא בוטל, ואף התובעת או מי מטעמה לא היו רשאים לבטלו באופן חד צדדי. ואלו עיקרי הדברים בהסכם המשלים: "1. שטח היחידות לחיוב בגין דמי האחזקה עבור היחידות הינו השטח של הדירה נטו כפי שנמדד ע"י מר לאצי, מודד מוסמך, והשטח המשותף היחסי של הדירה בקומה. לפי חישוב זה וכפי שכבר נמסר לדיירים מר צרויה יחוייב ב-205 מ"ר.... ולמר עליה ב-155 מ"ר. 2. בעקבות תלונות של רעש... 3. בעלי הדירות יחוייבו על פי תעריף של 3.48 $ למ"ר, בגין תשלום במזומן מראש יקבלו הנחה של 10%. 4 לפני החלפת שטיחים... 5. המלון הסכים לאפשר בידוד של מקומות החניה של הדיירים באמצעות קירות גבס ושערים חשמליים על חשבונם הפרטי של הדיירים..." (ת/2). הגם שההסכמות הנ"ל גובשו בין הנתבעים לבין בעלי המלון וההסכם לא נחתם ע"י הצדדים, דומה כי התובעת לא רק שאינה מכחישה את תוכנם של הדברים, אלא אף פעלה בהתאם וערכה את חישוב דמי האחזקה ע"פ ההסכם המשלים, כעולה ממכתבו של פרידן מיום 11.9.02, בו הוא מאשר: "בהמשך לפגישתנו מיום 6/8/02, בנושא תשלום דמי אחזקה וצריכת אנרגיה בגין דירתכם שבנדון... ולאחר שהפנתם את תשומת ליבי להסכם שגובש ביניכם ובין נציגי חברת "מלונות הים התיכון"... מיום 12/4/99... 1. חברת הניהול מאשרת את תוכן ההסכם מיום 12/4/99, ע"פ אישורו של מר גרשון סקופ, נציג הבעלים"... (ת/3, ההדגשה שלי - ג.צ). כלומר, התובעת הכירה בהסדר שנערך עם הנתבעים ועדכנה את חיוב דמי האחזקה ע"פ התעריף עליו הוסכם עם בעלי המלון ולא ע"פ הסכמי הניהול. בנסיבות אלו תמוה בעיני מדוע בחר פרידן שלא להתייחס בתצהירו להסכם המשלים בכל צורה שהיא - לא אישור ולא הכחשה - הגם שהנושא נטען כבר בכתב ההגנה, והגם שהוא פירט בתצהירו את נושא ההטבות האחרות להן זכו הנתבעים, ותמיהה זו לא באה על פתרונה (סעיפים 14-15 לת/1). 11. לטענת התובעת, הסדרים אלו שמחוץ להסכמי הניהול, היו תקפים עד ליום 20.2.03 בו הודיע פרידן לנתבעים על ביטולם, ועל כך שהחל מיום 1.1.03 יחולו עליהם הסכמי הניהול שנחתמו בין הצדדים. וזו לשון ההודעה: "הריני להודיעך כי חברת מלונות הים התיכון בע"מ הודיעה לחברת הניהול שההסדר מיום 21/10/96 שנחתם עימך ושהיה בתוקף עד לתאריך 31/12/98, והתמשך לפנים משורת הדין, הסתיים בתאריך 31/12/02. אי לכך, הינך מתבקש החל מתאריך 1/1/2003, לשלם את החיובים שמוגשים לך ע"י חברת הניהול במלואם ובמועד, כפי שמתחייב בהסכם הניהול" (נספח ה' לתצהיר ת/1, להלן: "מכתב הביטול"). אלא שגם מכתב הביטול מתעלם מההסכם המשלים מיום 12.4.99 ומההסכמות המאוחרות יותר שבאו בגדרו, באשר לשטח ולמחיר לפי יערך החישוב לצורך דמי הניהול. פרידן נחקר על תוקפו של ההסכם המשלים ואישר כי לא נקבע תאריך בו הוא אמור לפוג, אך הפנה למסמך ההטבות משנת 1996 בו נקבע מועד סופי (31.12.98), וכשהקשתה ב"כ הנתבעים וטענה כי מסמך זה אינו רלוונטי, שכן ההסכם המשלים הושג לאחר מכן, הסביר העד: "היזמים/בעלים החליטו להמשיך ולתת את ההטבות עד 2002, זה לא קשור אלי. כנראה שהתעוררו שאלות ומחלוקות ולכן ב-99' נערך אותו מפגש ושם נרשם מה סוכם..." (עמוד 41). כלומר, מנהל התובעת לא ידע להסביר מה היה הרקע להסכם המשלים, לא ידע על איזו תקופה - אם בכלל - הוסכם בין הצדדים, לא ידע אלו מחלוקות התעוררו אשר הביאו לאותה ישיבה בה סוכמו הדברים, האם הסכם זה בא במקום או בנוסף להטבות שניתנו לנתבעים בשנת 1996, ולא שום פרט אחר נוסף. התובעת גם לא הזמינה אף עד אחר מטעמם של בעלי המלון, על מנת להבהיר שאלות אלו, והן נותרו ללא מענה. בהקשר זה יצויין, כי גם הנתבעים בתצהיריהם לא פירטו באופן ממשי את הרקע להסכם המשלים ומה היו המחלוקות שהוא נועד לפתור, כמו גם את הקשר בינו לבין מסמך ההטבות הקודם, ואף בחקירתם לא הוברר נושא זה עד תום. יחד עם זאת התובעת כיבדה את האמור בהסכם המשלים, ומנהלה ראה בו הסכם מחייב ופעל לפיו עד שנת 2002. 12. המסקנה העולה מהאמור לעיל היא, כי הצדדים הגיעו להסכמות מחייבות באשר לבסיס החישוב לתשלום דמי האחזקה, בהתאם לשטח הדירה ולתעריף למ"ר (סעיפים 8-12 לתצהירו של אליה נ/6 וסעיפים 8-10 לתצהירו של צרויה- נ/5), ובהחלט ניתן לראות בכך גם "מפתח חישוב" כאמור בהסכמי הניהול. הצדדים לא יצרו זיקה - בראיות או בעדויות - בין ההסכם המשלים להסכם ההטבות שקדם לו, וגם לא קבעו מועד בו יפוג תוקפן של הסכמות אלו (להבדיל מההטבות שקיבלו הנתבעים), ועל פניו וכל עוד לא בוטל ההסכם היה על הצדדים לפעול לפיו, כפי שעשו עד סוף שנת 2002. יש להדגיש, כי ההסכם המשלים אינו משתרע על פני כל התנאים והחיובים ההדדיים הקבועים בהסכמי הניהול, וברור כי ההסכם המשלים אינו בא במקום הסכמי הניהול, אלא רק להוסיף עליהם או לשנות במקום שבו נקבעו הדברים בצורה אחרת, ויש לקרוא את ההסכמים כמשלימים זה את זה, וכמבטאים את כוונת הצדדים בנוגע לתשלומים לחברת הניהול. 13. האם ההסכם המשלים בוטל? התובעת טענה כי ההסכם בוטל על ידה במכתב הביטול שנשלח אל הנתבעים. לא הוצגה כל ראיה אחרת לביטול מלבד המכתב, ולדברי הנתבע צרויה: "לא עשו ישיבה ולא כלום. איך אפשר להכפיל את הסכום בלי לשבת עם האנשים. לא זוכר ששלחו לי מכתב. לא הגיעו איתי לשום דבר, לא שאלו אותי" (עמוד 65). אלא שכמוסבר לעיל, מכתב הביטול אינו מתייחס כלל להסכם המשלים אלא למסמך ההטבות, ומשלא הוכחה זיקה בין המסמכים והם אינם עוסקים באותם עניינים, לא ניתן לטעון כי הודעת ביטול לגבי הסכם אחד משליכה ומחייבת גם לגבי ההסכם האחר. משמע, אם ההסכם לא בוטל (מבלי להדרש לשאלה האם ניתן לבטלו ובאיזה תנאים), הרי שהמסקנה היא כי הוא תקף וממשיך לחול על הצדדים, ועליהם לפעול לפיו. זאת ועוד, אילו ביטלה נתבעת את ההסכם המשלים סביר שהיתה עושה זאת בדרך של הודעה בכתב ותיעוד מתאים, כפי שנהגה לעשות במקרים כאלו, או לפחות היתה מבהירה את עמדתה באופן מפורש וחד משמעי בתצהירו של פרידן, אולם התעלמותה מהמסמך כאילו אינו קיים כמו גם הנסיון לכרוך אותו במסמך אחר שפג תוקפו, תומכת במסקנה שלא היו בידה טענות ממשיות בנושא ביטול ההסכם, ולפיכך לא ניתן לומר כי ההסכם המשלים בוטל. אני ערה לעובדה כי אמנם בהסכמי הניהול נקבע שחברת הניהול רשאית לשנות את סכומי החיוב ע"פ מפתחות שיקבעו מפעם לפעם, אולם בשעה שזו קביעה כללית ובין הצדדים קיימת קביעה ספציפית יותר ומוגדרת, אשר לא שונתה או בוטלה באופן מפורש, הרי שיש להעדיפה ולפעול על פיה. 14. משקבעתי כי ההסכם המשלים חל וכי בנושא חישוב דמי האחזקה היה על הצדדים לפעול לפיו, מתייתרת חוות דעתו של רואה החשבון אבירם ברקאי, אשר הוגשה על ידי הנתבעים במטרה להוכיח כי נגבו מהם דמי אחזקה מופרזים (נ/3 ו-נ/4). שכן אם הנתבעים מסתמכים על ההסכם המשלים כהסכם המחייב בין הצדדים, הם אינם יכולים להתנער ממנו ולטעון כי הסכום עליו הסכימו אינו הגיוני ואינו משקף את עלויות האחזקה בבנין. אילו סברו כך היו יכולים לפנות לתובעת בדרישה לבטל את ההסכם המשלים, או בדרישה לבדיקת החשבונות ובקרת ההתנהלות, אך זאת לא נעשה. למעלה מהצורך אציין, כי ע"פ התרשמותי בהחלט נראה כי היה מקום לביקורת החשבונות, לבדיקת הזיכויים השונים שהוציאה התובעת, ההחלטה על שינוי השטחים לחיוב הדיירים, חישוב הוצאות הניהול של התובעת וכיוצ"ב עניינים שנבדקו ע"י רואה החשבון והוא הצביע עליהם בחוות הדעת. אלא שכאמור אלה אינם רלוונטים משום שהנתבעים אינם טוענים כי הם זכאים לקבל שירותים שונים ללא כל תמורה, והם הסכימו על הסכום כאמור. עם זאת, יש לציין גם כי חוות הדעת אינן שלמות, הן נסמכות על נתונים חלקיים בלבד, וההמלצות שניתנו בהן כלליות ביותר, זאת ככל הנראה לאור היקף החומר שהוצג למומחה (גם אם לאחר בקשות רבות מצידו) ולאור קציבת שעות עבודתו ע"י הנתבעים, באופן שבסופו של דבר לא עלה בידו למסור נתונים שיהיה בהם כדי לסתור את ההסכם המשלים או כאלו המאפשרים עריכת חישוב חלופי (ראה לדוגמה עמודים 56-58 לפרוטוקול ועמוד 10 לנ/3). עוד אציין, כי גם בנושא השוואת עלויות האחזקה בין מלון כרמל למול בניינים דומים, לא היו חוות הדעת מקצועיות די הצורך, ולא רק שהנתונים נלקחו מהעיתונות ולא מבירור מעמיק, אלא שההשוואה נעשתה עם בניינים שטרם אוכלסו, והמומחה גם לא ידע לומר מה מספר הדיירים וכמה קומות בבנין על מנת שניתן יהיה לבחון את הנתונים באופן מעמיק (עמודים 50-51). הפרת ההסכמים 15. לטענת התובעת הפרו הנתבעים את ההסכמים בכך שמחודש אוקטובר 2002 הפסיקו לשלם את דמי האחזקה, למרות שהמשיכו ליהנות מהשירותים שנתנה התובעת לבנין. הנתבע צרויה אישר כי הוא חתום על הסכם הניהול, והעיד: "משנת 2003 הפסקתי לשלם דמי ניהול מאחר ואילצתם אותי לברוח מהמקום כי הוא לא ראוי למגורים. ניסיתי לשלם לא פעם ולא פעמיים אבל הם רצו שאשלם את הריבית ולא הסתדרו איתי... שילמתי חלק מ-2003. שנת 2004 ואילך לא שילמתי..." (עמוד 60), וכן: "אני לא גר שם משנת 2004. ברחתי משם כל עוד נפשי בי... נכון שהעובדה שאני לא גר לא פוטרת אותי אבל היה לנו חוזה על גובה סכום מסויים שכלל מיזוג, חדר כושר, חניות וחשמל והכל, ופתאום הגיעה חברת החזקות חדשה שהשלישו את הסכום בלי להתייעץ איתנו. אז הלכתי משם. אני מוכן לשלם את כל הסכום של החוזה..." (עמוד 61). לטענת צרויה הוא הפסיק לשלם כיון שחברת הניהול מצד אחד הכפילה את התשלום שבו חוייב, ומצד שני ביטלה את כל ההטבות שניתנו לו, ואף רמת השירותים שניתנו על ידה הידרדרה משנה לשנה, עד שהוא לא היה מסוגל עוד לגור שם . הנתבע לא ידע למסור פרטים על שירותי המלון ועל המתרחש בו מאז עזב בשנת 2004 (עמודים 64-66). גם הנתבע אליה אישר את הסכמי הניהול עליהם חתם, ולטענתו שילם את דמי הניהול ע"פ ההסכם המשלים, בסך של 20,000- 25,000 ₪ כל שנה, וזאת בהתאם לסיכום עם פרידן: "בהסתמך על 99 (הכוונה להסכם המשלים- ג.צ) אמר שאתן לו 20,000 ₪ ואחר כך נראה איך יפתרו את הבעיה כי הם היו צריכים כסף. ... אני משלם והם לא עושים את החלק שלהם" (עמוד 30 לפרוטוקול מיום 26.5.11). מכאן, שהנתבעים מודים כי הם לא שילמו את דמי הניהול שנקבעו בהסכם המשלים אלא סכומים חלקיים בלבד, וזאת למרות שהם עצמם מסתמכים על הסכם זה וטוענים לתקפותו. ברי כי בכך הפרו הנתבעים את ההסכם, ולפיכך עליהם לשלם לתובעת את דמי האחזקה הקבועים בו, כפי שיפורט בהמשך. 16. טענת הנתבעים היא כי גם התובעת הפרה את ההסכמים והפסיקה לספק את השירותים להם התחייבה, כשבמהלך השנים הלכה ופחתה רמת השירות ואיכותו, עד שבסופו של דבר הם נאלצו לעזוב את דירותיהם בבנין. הנתבעים תיארו בתצהירים הידרדרות בשירותים במהלך השנים, הן ברמת התחזוקה הכללית, הן בהפסקת שירותים כגון בריכה, לובי וקבלה, אי הקפדה על רמת השוכרים ועל איכות חייהם של הדיירים הקבועים (תצהיר צרויה סעיפים 15-32, תצהיר אליה סעיפים 16-29). בהסכמי הניהול אין פירוט של השירותים הספציפיים אותם התחייבה התובעת לספק, והם הוגדרו בסעיף ההגדרות באופן כללי בלבד. בהסכם עצמו נשמרת לתובעת הזכות לשנות מעת לעת את היקף השירותים ואופן אספקתם, ע"פ שיקול דעתה. פרידן נשאל על תפקודה של התובעת ועל רמת השירותים שניתנו, והשיב כי החברה התנהלה באופן סביר, כי השירותים שהובטחו ניתנו לדיירים ברמה גבוהה, וגם אם אירעו תקלות שונות או שהגיעו לבנין שוכרים לא רצויים, הדבר טופל (עמודים 36-38). צרויה טען בעדותו כי בשנת 2003 הפסיקה התובעת את כל ההטבות שניתנו לו, שכללו מיזוג אויר, חדר כושר, בריכה, שומר וכו' ולכן הפסיק לשלם את דמי האחזקה (עמוד 64). אולם ניכר היה שברור גם לו כי מלבד הטבות אלו ישנן עלויות של תחזוקה שוטפת והוצאות כלליות של הבנין, בקשר עם מערכות מיזוג וביוב, מעליות, נקיון, ביטוחים, שמירה, תחזוקת שטחים ציבוריים משותפים ועוד הוצאות, שגם רואה החשבון ברקאי אישר שהן נחוצות (בעמודים 57-58). צרויה לא פעל לעריכת התחשבנות עם התובעת, לא הגיש תביעה כנגדה או הצטרף לתביעת הדיירים האחרים, ואף לא דרש הצגת חשבונות על מנת לבחון את התנהלות התובעת בהקשר זה, ותחת זאת כבר בשנת 2004 בחר לעזוב את הבנין :"אני ב-2004 עזבתי. עד אז היה הכל. כולל קבלה ושומר. היה לכלוך ואני עשיתי שטיחים מכספי..." (עמוד66), כשאין הוא יודע מה התרחש במקום לאחר אותה תקופה, מה היו תנאי האחזקה ומהם השירותים שניתנו על ידי התובעת. עדותו של אליה היתה דומה לעדותו של צרויה בנושא רמת האחזקה, אם כי עיקר טענותיו והתמונות שצירף קשורות לתקופה שאינה רלוונטית לתביעה (עמודים 28-29 מיום 26.5.11), כשגם הוא עזב את דירתו בשנת 2009, לאחר שחברת האחזקה באותה תקופה ניתקה אותו ממים וחשמל עקב אי תשלום. 17. מעדות הנתבעים ניתן להבין כי רמת השירותים שקיבלו מהתובעת לא עמדה בציפיותיהם או ברמה אליה הורגלו, אולם אף אם ניתן לקבל את דבריהם בהקשר זה באופן כללי, הרי שבפועל אין די בכך. ראשית, צרויה העיד כי עד שנת 2004 הדברים התנהלו כסדרם, ולאחר מכן אין הוא יודע מה התרחש במקום, ואילו אליה מיקד את עיקר טענותיו לתקופה שלאחר התביעה וסמוך לפני עזיבתו את הבנין, באופן שהעדויות אינן חד משמעיות. שנית, וכפי שכבר ציינתי, התובעת לא הפסיקה לספק לבנין שירותים כללים שונים, ודיירי המקום כולל הנתבעים היו אמורים לשאת בנטל זה. אם סברו הנתבעים כי הם אינם מקבלים תמורה הולמת לתשלומים שהם נדרשים לשלם, עמדו לרשותם מספר דרכים כדי להתמודד עם הענין, אולם הם לא עשו דבר מלבד להפסיק לשלם (צרויה), או לשלם באופן חלקי (אליה). שלישית, טענות הנתבעים הן בעצם טענת קיזוז כנגד תביעת התובעת, ועל מנת להוכיח טענות כאלו עליהם להרים נטל ולהוכיח מהי ההתחשבנות הנכונה, מדוע הסכום עליו סיכמו עם התובעת אינו משקף את העלויות הנדרשות, או מהו השווי של השירותים שבוטלו, אולם הם לא הצליחו למסור שום נתונים בסיסיים המאפשרים עריכת חישוב אחר, גם לא באמצעות חוות הדעת החשבונאיות שהוגשו. מכאן, שגם אם יש ממש בטענות הנתבעים באשר להתנהלות התובעת, לא הוכחו טענות אלו ברמה הנדרשת, ולא ניתן לקבלן כמאיינות את התביעה. חובם של הנתבעים לתובעת 18. כפי שקבעתי לעיל, ההסכם המשלים בין הצדדים לא בוטל והיה עליהם לפעול לפיו ולערוך את החישוב בהתאם. וכאן יצוין כי ההסכם המשלים - בניגוד למסמך ההטבות - אינו כולל את תשלומי החשמל והמים כפי שטענו הנתבעים, אלא רק את החישוב ע"פ מספר המטרים לכל יחידה ועלות למ"ר. לכן יערך החישוב ע"פ המוסכם, כשלסכום יצורף מע"מ (ראה נספח ד' לתצהירו של צרויה, עמודים 25-26 לעדות אליה, ועמוד 63 לעדותו של צרויה), וכן יצורפו החיובים בגין מים וחשמל על סך קריאות המונים בדירות, כדלקמן: חובם של צרויה: שנת 2002 - 3.48ִ$ X 205 מ"ר X 3 חודשים = 2,140 $ שנת 2003 - 3.48$ X 205 מ"ר X 12 חודשים = 8,561 $ שנת 2004 - 3.48$ X 205 מ"ר X 12 חודשים = 8,561 $ שנת 2005 - 3.48$ X 205 מ"ר X 12 חודשים = 8,561 $ שנת 2006 - 3.48$ X 205 מ"ר X 4 חודשים = 2,853 $ סה"כ 30,676 $ שער הדולר היציג ביום 27.4.06 (מועד עריכת החשבונות בכתב התביעה המתוקן) עמד על 4.532 ₪ - ומכאן : 30,676X $ 4.532 ₪ = 139,023 ₪. לסכום זה יש להוסיף את המע"מ כיום בשיעור 16%. כמו כן על צרויה לשלם את החוב בגין מים וחשמל בהתאם לרישומי התובעת ולחשבוניות שהוצגו, בסך של 27,187 ₪. לא הוכחו כל תשלומים ששילם צרויה על חשבון החוב, הוא עצמו לא טען כך, והמסמכים שצירף אינם בבחינת ראיה מספקת לתשלום. לסכומים שיתקבלו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום בפועל. חובו של אליה: שנת 2002 - 3.48ִ$ X 155 מ"ר X 3 חודשים = 1,618 $ שנת 2003 - 3.48$ X 155 מ"ר X 12 חודשים = 6,473 $ שנת 2004 - 3.48$ X 155 מ"ר X 12 חודשים = 6,473 $ שנת 2005 - 3.48$ X 155 מ"ר X 12 חודשים = 6,473 $ שנת 2006 - 3.48$ X 155 מ"ק X 4 חודשים = 2,157 $ סה"כ 23,194 $ 23,194$ X 4.532 ₪ = 105,115 ₪. לסכום יש להוסיף מע"מ בשיעור 16% כמו כן על אליה לשלם את החוב בגין מים וחשמל בהתאם לרישומי התובעת ולחשבוניות שהוצגו, בסך של 6,255 ₪. לטענת אליה במהלך השנים הוא שילם לתובעת סכומים שונים על חשבון חובו, ולראיה הציג ספחי שיקים ושתי חשבוניות שקיבל ממנה. עיון בדף החשבון של התובעת מלמד כי הסכומים הנטענים אינם מוצגים בו, ולטעמי ככל שמדובר בחשבוניות שהוציאה התובעת הרי שיש לראות בכך משום ראיה לתשלום, בעוד שספחי שיקים לבדם אינם מספקים לצורך הוכחת תשלום, שכן לא הוצגו דפי חשבון הבנק של הנתבע או קבלה מאת התובעת על מנת לשכנע כי התשלום אכן בוצע. לפיכך, אינני מקבלת את ספחי השיקים כהוכחה לתשלום, בעוד שאת סכומי החשבוניות בסך 15,000 מיום 11.2.05 ו- 20,000 ₪ מיום 2.6.06 יש להפחית מסכום החוב, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל תשלום. לסכומים שיתקבלו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום בפועל. סוף דבר 19. לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה, ואני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעת את הסכומים הקבועים בסעיף 18 א' שלעיל, ואת הנתבע 3 לשלם את הסכום האמור בסעיף 18 ב' שלעיל, בהתאמה כל אחד ע"פ חלקו. כמו כן ישאו הנתבעים, יחד ולחוד, בהוצאות התובעת בגין ניהול ההליכים. בנוסף ישלמו הנתבעים שכר טרחת עו"ד כדלקמן: הנתבעים 1-2 סך של ₪ 20,000 הנתבע 3 סך של 10,000 ₪. בית מלוןדמי ניהולמלון דירותמקרקעין