מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ארנונה על תחנת דלק: העתירה בתמצית: בפני עתירה מנהלית בה מבקשת העותרת להורות למשיבה לבטל את שומת הארנונה מיום 2.1.11 שהוטלה על העותרת (להלן: "השומה"- מסומן נספח 1 לעתירה), ולקבוע שומת ארנונה בהתאם להסכם הארנונה שנחתם בין העותרת לבין המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה. מטעמים שיפורטו אני קובע כי יש לקבל את העתירה באופן חלקי, במובן זה שיש לפטור את העותרת מתשלום חוב הארנונה לתקופה שעד מרץ 2011, עם זאת אין לראות בהסכם הארנונה כמחייב את המשיבה, ובהתאם כי ניתן לחייב את העותרת בתשלומי ארנונה בתקופה שממרץ 2011 ואילך. רקע עובדתי: סתוי נ.מ.ש תחנות דלק בע"מ, הינה חברה המחזיקה במתחם תחנת דלק וממוקמת בכניסה לבנימינה, בחלקות 18- 19 לגוש 10200 (להלן: "העותרת"). המשיבה, הינה עיריית אור עקיבא שבשטחה המוניציפאלי ממוקמת תחנת הדלק שבניהול העותרת (להלן: "המשיבה"). שטח תחנת הדלק היה מצוי בשטחה של המועצה המקומית בנימינה- גבעת עדה (להלן: "המועצה המקומית"). בין העותרת ובין המועצה המקומית, נחתם ביום 12.7.09 הסכם לתשלום דמי ארנונה התקף לחמש שנים, אשר הביא בחשבון את הנתונים העובדתיים והמשפטיים של הנכס (גודל, סיווג וכהנה), ובהסתמך עליו הושתו מסי הארנונה על העותרת (נספח 12 לעתירה; להלן: "הסכם הארנונה"). ביום 7.7.10 פורסמה אכרזה על ידי שר הפנים, לפיה חלק משטחה של המועצה המקומית, ובכלל זאת השטח עליו נמצאת העותרת, יועבר לשטח השיפוטי של המשיבה (להלן: "האכרזה"). בעקבות האכרזה עתרה המועצה המקומית לבית המשפט העליון במסגרת בג"צ 5847/10 המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה נ' שר הפנים ואח', לביטול האכרזה והעברת השטחים לשטחה של המשיבה (להלן: "ההליכים בבג"צ"). במסגרת ההליכים בבג"צ, ניתנה החלטת ביניים מיום 14.3.11, במסגרתה הומלץ לרשויות (המועצה המקומית והמשיבה) להגיע ביניהן להבנות באשר לחלוקת תשלומי הארנונה, וקביעה למי מהן ישולמו תשלומי הארנונה בהם חייבת העותרת במהלך תקופת הביניים [ראו ההחלטה מסומן נספח 7 לעתירה]. במהלך תקופת הביניים המשיכה המועצה המקומית להעניק שירותים עירוניים לעותרת, ובחלק גדול מתקופה זו, ועד למרץ 2011 המשיכה העותרת לשלם למועצה המקומית דמי ארנונה [ראו מכתב המאשר כי המועצה המקומית המשיכה להעניק שירותים לעותרת, מסומן נספח 6 לעתירה]. יוסף כי בין המשיבה לבין המועצה המקומית, אכן נערך הסכם ביניים באשר לחלוקת תשלומי הארנונה ביניהן. אם כי לטענת המשיבה, הבנות אלו לא באו לידי ביטוי בפועל, מאחר והמועצה המקומית לא כיבדה את התחייבותה במסגרת הבנות הביניים. ביום 2.1.11 שלחה המשיבה לעותרת שומת ארנונה (שבהתאם לטענת העותרת הגיע אליה אך ביום 23.2.11), בו חויבה העותרת לשלם למשיבה סך של 88,216 ₪ בתוספת ריבית והצמדה עבור התקופה שמיום 7.7.10 (שהינו יום פרסום האכרזה) ועד ליום 31.12.10. כמו כן חויבה העותרת בתשלום סך של 186,867 ₪ עבור שנת 2011, כל זאת בתוספת ריבית והצמדה כך שסך כל החוב עמד במועד הרלוונטי על 278,197 ₪. ביום 1.8.11 דחה בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ את עתירת המועצה המקומית להחזרת השטחים הרלוונטיים לשטחה המוניציפאלי של המועצה המקומית, ואישר את האכרזה לפיה השטחים הרלוונטיים יועברו לשטחה של המשיבה. בעקבות קביעת בג"צ, וביום 6.9.11, הגיעה לעותרת דרישת תשלום חובות ארנונה (מיום 30.8.11) לטובת המשיבה, על סך של 380,878 ₪ [מסומן נספח 9 לעתירה]. לאחר המצאת דרישת התשלום לידי העותרת נוהל משא ומתן בין הצדדים שלא צלח, כאשר תשובה סופית בעניין הומצאה לעותרת ביום 17.1.12. העותרת הגישה השגה למנהל הארנונה בעניין השומה (להלן: "ההשגה"), וכן הגישה עתירה זו בפניי, בה פורטו טעמי העתירה נגד דרישת התשלום וגודל השומה, שהינם מעבר לעילות המצויות במסגרת חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו- 1976 (להלן: "חוק הערר"). במסגרת העתירה, מבקשת העותרת להורות למשיבה לבטל את שומת הארנונה מיום 2.1.11 שהוטלה על העותרת; להורות למשיבה להסיר כל דרישה לתשלום רטרואקטיבי; להורות למשיבה לבטל את הדרישה לתשלומי ריבית והצמדה שהוספו לשומה; להורות למשיבה להכין שומת ארנונה בהתאם להסכם שנערך בין העותרת למועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה לחלופין לקבוע את בסיס השומה בהתאם לסיווג ולשטח בהתאם לנקבע בהסכם עם המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה; וכן להורות למשיבה להימנע מלחייב העותרת במסי ארנונה עבור מבנים שאינם בשימוש. תמצית טענות הצדדים טיעוני העותרת לעותרת מספר טענות, שבחלקן מתייחסות לגובה חוב הארנונה שהוטל עליה, וחלקן האחר לדרך חישוב הארנונה שתחוב בהם העותרת בעתיד. חיוב עד לאוגוסט 2011 העותרת טענה, כי לא ניתן לחייבה בתשלומי ארנונה עד ליום 1.8.11 היום בו נתן בג"צ פס"ד בעתירה שהגישה המועצה המקומית, ושלמעשה עד לתקופה זו הנכס היה בשטחה המוניציפאלי של המועצה המקומית. בנוסף טענה העותרת כי בכל תקופה זו, לא היה ידוע לעותרת ולשאר הנישומים על טיב הזכויות בשטחים הרלוונטיים, שכן על אף האכרזה ושליחת השומה לעותרת, הרי שלא נשלחה דרישת תשלום ארנונה ולא ניתנו כל שירותיים עירוניים מטעם המשיבה, זאת כאשר המועצה המקומית המשיכה לתת שירותים עירוניים לעותרת וכן העותרת מצידה שילמה למועצה המקומית תשלומי ארנונה שוטפים. חיוב עד למרץ 2011 שנית נטען כי לא ניתן לחייב העותרת בתשלומי ארנונה עד למרץ 2011, שכן עד לתקופה זו העותרת המשיכה לקבל שירותים עירוניים מהמועצה המקומית, כאשר המשיבה לא נתנה בתקופה זו כל שירות עירוני לעותרת, וכן בהתחשב בכך כי העותרת המשיכה לשלם את תשלומי הארנונה לידי המועצה המקומית. העותרת הבהירה במסגרת הדיון בפני, כי שומת הארנונה (מיום 2.1.11) הגיעה למענה ביום 23.2.11, ובעקבות כך היא חדלה מלשלם דמי ארנונה למועצה המקומית ופנתה הן למועצה המקומית והן למשיבה, על מנת לברר למי מהצדדים עליה לשלם ארנונה. עם זאת עד למרץ 2011, שילמה העותרת דמי הארנונה לידי המועצה המקומית. עוד נטען כי חיוב העותרת בגין התקופה שעד מרץ 2011 איננו חוקי שכן יש לראות במשיבה כמי שוויתרה על תשלומי הארנונה בגין תקופה זו, וכן לנוכח היעדר מתן כל שירותים עירוניים מטעם המשיבה בגין תקופה זו כאשר כידוע תשלומי הארנונה נועדו לממן השירותים העירוניים. כמו כן בהתחשב בכך כי חיוב העותרת בתשלום ארנונה למשיבה בתקופה זו, מהווה למעשה חיוב העותרת בכפל מס, שכן העותרת שילמה למועצה המקומית בגין תקופה זו ואין לדרוש ממנה לשלם פעמיים. בעניין זה הוסף, כי גם המשיבה התחייבה (באמצעות ראש המועצה וגזבר העירייה) כי היא לא תבקש מהעותרת לשלם ארנונה בגין התקופה שעד מרץ 2011, תקופה במהלכה העותרת שילמה הארנונה למועצה המקומית, וכי המשיבה תדאג לגבות תשלומים אלו בעצמה מהמועצה המקומית. חיוב רטרואקטיבי פסול העותרת הוסיפה בנוסף כי חיובי הארנונה המיוחסים לתקופה טרם דרישת התשלום (6.9.11) הינם למעשה חיוב רטרואקטיבי פסול, זאת בהתחשב בגודל חיוב הארנונה שהוטל על העותרת, וכן בהתחשב בהליך המשפטי שנוהל בבג"צ בנושא העברת השטח לידי המשיבה. העותרת הוסיפה, כי אין לראות בשומה כמחייבת בתשלום ארנונה, אלא שיש לראות במועד המחייב בתשלום, את המועד בו נשלחה דרישת תשלום. מכל מקום כי אין לחייב את העותרת בתשלום רטרואקטיבי פסול ביחס לתקופה שמיום 7.7.10- 31.12.10, וטרם שליחת השומה. חיוב בריבית והצמדה העותרת הוסיפה כי לא ניתן לחייבה בתשלומי ריבית והצמדה בפיגורים. שכן בהתאם לחוק הרשויות המקומית (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ- 1980 (להלן: "חוק הרשויות-פיגורים"), ניתן לחייב בתשלומי פיגורים אך לאחר 30 יום מיום דרישת התשלום, לומר שלא ניתן לחייב על תשלומי העבר. לומר שלא ניתן לחייב את העותרת בתשלום ריבית והצמדה עד לשליחת דרישת התשלום ביום 6.9.11. לכל הפחות לא ניתן לחייב את העותרת בתשלום חוב ריבית והצמדה לשנת 2010. הסכם הארנונה מעבר לאמור, העותרת ביקשה לאכוף על המשיבה את הסכם הארנונה שנחתם בין העותרת לבין המועצה המקומית. העותרת הבהירה כי כל עוד תחנת הדלק הייתה בשטח המוניציפאלי של המועצה המקומית, שילמה העותרת את תשלומי הארנונה למועצה המקומית, בהתאם להסכם שנחתם עם המועצה המקומית מיום 12.7.09 [העתק מההסכם מסומן 12 לעתירה]. בהסכם הארנונה נקבע הבסיס לשומת הארנונה כאשר סווגו הנכסים ונקבעו השטחים שבחזקת העותרת. לגישת העותרת, יש לחייב את המשיבה לכבד הסכם הארנונה, שכן המדובר בהבטחה שלטונית שלא חל לגביה שינוי נסיבות המצדיק את הפרתה. בנסיבות העניין העברת השטח של הנכס לשטח של המשיבה, אין בו כדי להצדיק את התנערות המשיבה מהסכם הארנונה אשר נחתם בין העותרת לבין המועצה המקומית. אלא שיש לראות במשיבה כחליפתה של המועצה המקומית וכמקבלת את ההתחייבויות שלקחה על עצמה המועצה המקומית. העותרת הוסיפה, כי אי כיבוד ההסכם מביא לשינוי קיצוני בחיובי הארנונה המוטלים עליה, דבר העומד בניגוד לעיקרון של "סופיות השומה", ובמיוחד פוגע בהסתמכותה של העותרת על ההסכם שבהתאם לו היא ערכה את תכנוניה הכלכליים העתידיים ואף התחייבה כלפי צדדים שלישיים, מהם שוכרים של הנכס המשלמים דמי שכירות שהביאו לידי ביטוי את גובה הארנונה שנקבע בהסכם הארנונה. לנוכח האמור, לגישת העותרת, יש לראות בהעברת השטח לשטחה של המשיבה, כפעולה שלטונית המחייבת רצף שלטוני וכיבוד הסכם הארנונה שנחתם בין העותרת לבין המועצה המקומית, וכי על המשיבה לחייב את העותרת בדמי ארנונה כקבוע בהסכם הארנונה. מבנים לא בשימוש העותרת הוסיפה וטענה, כי לא ניתן לחייבה בתשלומי חובות ארנונה ביחס למבנים הקיימים בשטחה ושאינם בשימוש. העותרת הבהירה, כי ישנם שני מבנים בנכס שאינם בשימוש, האחד שימש כמסעדה והאחר שימש כסככת שירות. מבנים אלו נסגרו לפעילות וניתנה החלטה שיפוטית להרוס אותם. עם זאת ראש המועצה של המשיבה, ביקש מהעותרת להימנע מהריסת המבנים לאחר שהביע התעניינותו לפתח את המקום והבטיח לעותרת לסייע בהשגת אישורים למבנים. כך גם מהנדס הוועדה המקומית הבטיח לסייע בידי העותרת למצוא פתרונות משפטיים חלופיים למבנים עד לאישור תוכנית המתאר המקומית שתכשיר את המבנים. לנוכח הבטחות אלו, והצפי להכשרת המבנים נמנעה העותרת מלהרוס המבנים. על כן לגישת העותרת במצב הנתון אין זה ראוי לחייבה בדמי ארנונה על מבנה שלא הפיקה ממנו כל תועלת, ואשר נשאר בנוי עקב דרישת המשיבה עצמה ולאחר שהמשיבה ביקשה לפתח את המקום. מעבר לכך טענה העותרת כי בהיעדר מתן אישורים להפעלת המבנים, הרי שניתן לראות במבנים אלו כמבנים שאינם ראויים לשימוש הזכאים לפטור כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). בעניין זה הבהירה העותרת שגם אם המבחן של התועלת הכלכלית שבנכס, נדחה בפסיקה, הרי שנקבע שבמקרי ביניים יש להשתמש בשכל הישר לצורך הקביעה אם המדובר במבנה הראוי לשימוש. טיעוני המשיבה המשיבה ביקשה לדחות את העתירה על האמור בה, משלגישתה חיובי הארנונה שהוטלו על העותרת נעשו כדין, זאת מלבד חוב הפיגורים שיוחס לשנת 2010. טענות מקדמיות המשיבה טענה לחוסר ניקיון כפיים והיעדר תום לב של העותרת, בהתחשב בהתנהלות העותרת עובר להגשת העתירה. שבאה לידי ביטוי באי תשלום חובות הארנונה שהוטלו עליה. כמו כן העותרת לא ציינה בצורה מפורשת כי היא שילמה חובות הארנונה אך עד למרץ 2011, ובתקופה העוקבת לכך היא לא שילמה ארנונה לא למועצה המקומית ולא למשיבה, וזאת עד ליום 5.10.11 ולאחר הוצאת דרישת תשלום, עת שילמה העותרת סך של 53,545 ₪. חיובי ארנונה מיום 7.7.10 ועד ל 31.12.10 ככל שהחוב מתייחס לתקופה זו, הסכימה המשיבה כי היא לא הייתה צריכה לייחס לחוב זה הפרשי ריבית והצמדה וכי היא לא תגבה אותו. מעבר לכך היא הוסיפה כי חוב זה הוא החיוב הרטרואקטיבי היחיד שהוטל על העותרת, בעוד שהחוב מתחילת ינואר 2011 איננו חיוב רטרואקטיבי. מעבר לכך טענה המשיבה, כי היא הייתה רשאית לחייב העותרת בחיובי ארנונה מיום פרסום האכרזה, שהינו יום סיפוח השטח של הנכס לשטחה המוניציפאלי ונחשב ליום המחייב. ובעניין זה הדגישה המשיבה, כי סיפוח השטח נעשה בהתאם לדין ובהתאם להחלטת שר הפנים, ובפרוצדורה הנדרשת. המשיבה הוסיפה, כי אין כל רלוונטיות אם היא סיפקה שירותים עירוניים לעותרת או לאו, באשר לזכותה להטיל ארנונה על הנכס, ואין בכך עילה להמנעות מתשלום הארנונה על ידי העותרת, שכן המדובר במס שאינו מותנה במידת הנאת התושב מהשירותים. המשיבה הוסיפה וטענה כי המכתב שנשלח לעותרת ביום 2.1.11 (השומה) הוא דרישת תשלום לכל דבר ועניין, שכן כאמור בסעיפיו התבקשה העותרת לשלם החוב וכן ניתנה לה ההזדמנות לערור על גובה החוב, כאמור במכתב. מעבר לכך טענה המשיבה, כי אין המדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, שכן המשיבה לא הייתה זכאית להסתמך על כך שהמשיבה תאמץ את האמור בהסכם הארנונה שבין העותרת למועצה המקומית או שתניח כי המשיבה תחייב העותרת בהתאם לאמור בהסכם. כך גם אין לראות בתשלום למועצה המקומית כמונע חיוב העותרת באופן רטרואקטיבי. כמו כן כי בנסיבות העניין, המשיבה לא השתהתה בשליחת דרישת התשלום, שכן בשלב זה המועצה המקומית הגישה בקשה לצוו ביניים נגד פעולת המשיבה, והמשיבה חיכתה עד למתן ההחלטה וההכרעה בסוגיה על ידי בג"צ, טרם משלוח דרישת התשלום. כמו כן כי הפטרת העותרת מתשלום תחטא לעיקרון של חיוב נישומים באופן שוויוני וללא הצבעה על עילה שיש בה להצדיק זאת, כגון אינטרס ההסתמכות. חיוב ארנונה שמתקופה 1.1.11 - 1.8.11 המשיבה טענה כי היא הייתה זכאית לחייב העותרת בגין תקופה זו, וכי אין המדובר בחיוב רטרואקטיבי, שכן חוב זה הושת בדרישת התשלום עצמה (השומה). כמו כן נטען כי ההליכים המשפטיים שהתנהלו בפני בג"צ אינם דוחים או מפקיעים זמנית את תוקפה של האכרזה, והעברת השטח בו נמצא הנכס לשטחה המוניציפאלי של המשיבה. חיוב כפול ככל שהטענה עניינה בחיוב כפול, טענה המשיבה, כי העותרת היא המחזיקה בנכס ובהתאם הייתה חייבת לשלם לרשות שבשטחה העותרת נמצאת. בנסיבות העניין האכרזה פורסמה ברבים והדבר היה ידוע לעותרת, והיה על העותרת להימנע מתשלום הארנונה לידי המועצה המקומית. שכן בתשלום הארנונה, הרי שהעותרת לקחה סיכון על עצמה. העותרת הייתה יכולה לבוא בדברים עם המשיבה בעניין זה או שהייתה יכולה להגיש טען ביניים לבירור הזכאי לקבלת הארנונה. העותרת לא עשתה דבר בעניין, ויש צורך לחייבה בתשלום הארנונה, ומכל מקום לעותרת עומדת זכות ההשבה מהמועצה המקומית. המשיבה הוסיפה, כי אכן בינה לבין המועצה המקומית נערך הסכם הבנות בנוגע לגביית הארנונה בשטחים שבמחלוקת לאורך תקופת הביניים בו נוהל ההליך המשפטי. לטענתה המועצה המקומית לא עמדה בהסכם, משכך זכותה של המשיבה לחייב את המחזיק בארנונה, והמחזיק יכול לתבוע המועצה בהשבה לסכומים ששילם. בצד זאת, טענה המשיבה כי העותרת אינה יכולה להיבנות מהסכם זה, או להסתמך עליו שכן הוא מקנה זכויות לצדדים לו ואינו מקנה זכויות לצדדים שלישיים. בניינים שאינם בשימוש ככל שהדברים עניינם בחיוב העותרת בבניינים שאינם בשימוש, טענה המשיבה, כי עצם השימוש בבניין אינו תנאי לחיובו בארנונה. כדי שמחזיק יהיה פטור מתשלום ארנונה יש להוכיח כי הבניין נהרס או ניזוק מבחינה פיזית אובייקטיבית עד שלא ניתן לעשות בו כל שימוש לכל מטרה, ואין להסתפק במבחן התועלת הכלכלית. כך גם הובהר על ידי המשיבה כי המבחן של "השכל הישר" יוחד למקרה בו לא ברור אם הנכס אכן נפגע מבחינה אובייקטיבית ולא למעשה השימוש בו. כך גם הוסיפה המשיבה, כי אין ברצונו של ראש העירייה לסייע לעותרת להכשרת השימוש במבנה לפטור את העותרת מתשלומי הארנונה. הסכם הארנונה ככל שהדבר בעניין תשלומי הארנונה, טענה המשיבה כי זכותה לגבות ארנונה בהתאם לתעריפים המקובלים באיזור שיפוטה, ולא להיות מחויבת להסכם הארנונה שנחתם עם המועצה המקומית. לגישת המשיבה יש לראות בחילופי הרשויות משום החלפת ריבון, בהתאם ועל דרך ההיקש מהנהוג במשפט הבינלאומי הפומבי. עת שהריבון החדש אינו מחויב להתחייבויות הריבון הקודם. דברים אלו נכונים במיוחד, עת שהסכם הארנונה מחייב העותרת בפחות ב50% מהשטח שבחזקתה בפועל, וכן בהתחשב בחובת המשיבה לגבות ארנונה מהתושבים באופן שוויוני ובהתאם לצווי הארנונה הנהוגים בשטחה. המשיבה הוסיפה, כי עת ניתנה האכרזה והורה השר על הרחבת ריבונות המשיבה על השטח, הוא לא הורה כי המשיבה תהיה מחויבת בנורמות שהיו נהוגות בשטח תחת ריבונותה של הרשות הקודמת, זאת כפי שניתן לעשות בסעיפים 6 ו-9 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן:"הפקודה"). על כן משלא ניתנה הוראה מעין זו, ומשהעותרת לא ביקשה להחיל הוראה זו, הן אם בפנייה לשר או בפניה לבג"צ כעתירה נגד האכרזה, הרי שעתה היא לא יכולה לעשות כן. דיון ומסקנות לאחר עיון בטענות הצדדים, על המסמכים המצורפים אליהן, הגעתי לכלל דעה, לפיה יש לקבל את העתירה באופן חלקי, במובן זה, שיש לפטור את העותרת מתשלום חוב הארנונה לתקופה שעד מרץ 2011, עם זאת אין לראות בהסכם הארנונה כמחייב את המשיבה ממרץ 2011 ואילך, ובהתאם כי ניתן לחייב את העותרת בתשלומי ארנונה בתקופה שממרץ 2011 ואילך. טענת תום הלב וניקיון הכפיים אני סבור שיש לדחות את טענת המשיבה בדבר היעדר תום ליבה של העותרת וחוסר ניקיון כפיים, ככל שאלו עניינם בהתנהלותה של העותרת אל מול המשיבה והיעדר תשלום הארנונה. אני סבור כי העותרת הוכיחה בהתנהלותה אל מול המשיבה והמועצה המקומית (כפי שניתן להתרשם מההתכתבויות בין הצדדים) כי איננה מתנערת מהחובה לתשלום מסי הארנונה. לאורך כל התקופה הרלוונטיות שילמה העותרת ארנונה למועצה המקומית או למשיבה. כך שעד מרץ 2011 שילמה העותרת מסי ארנונה לידי המועצה המקומית. בהמשך ובעקבות קבלת שומת הארנונה (שהגיע למענה של העותרת ביום 23.2.11) פנתה העותרת הן למועצה המקומית והן למשיבה, לצורך בירור עניין תשלום הארנונה. בהמשך לכך ולאחר קבלת פסק הדין של בג"צ ביום 1.8.11 ולאחר שהובהר כי יש לאשר האכרזה ולהעביר השטחים לידי המשיבה, שילמה העותרת ביום 15.10.11 סך של 53,000 ₪ לידי המשיבה, על חשבון התקופה שממרץ 2011 ואילך. בהקשר זה אציין כי המשיבה נמנעה מלאשר את התשלום על סך 53,000 ₪ על ידי העותרת, זאת בהיעדר מתן האפשרות לבדוק עניין זה במסגרת הדיון שהתקיים בפני, עוד יצוין כי המשיבה לא שלחה תגובתה לעניין זה גם בסיום הדיון. בנסיבות העניין אני נכון קובע כי העותרת אכן העבירה לעירייה סך של 53,000 ₪ ולמעשה המשיבה לא מכחישה זאת [ראה עמ' 2 לכתב התשובה] אם כי המשיבה טוענת כי יש לייחס תשלום זה לחוב שנצבר מיום מתן פסק הדין (לומר 1.8.11). מהמסמכים שבפני, אני סבור שאכן יש לייחס תשלום זה לתקופה שממרץ 2011 ואילך, וזאת כפי שפירטה זאת העותרת. שכן העותרת שילמה למועצה המקומית תשלומי הארנונה עד למרץ 2011, ולא היה צפוי שהיא תשלם לעירייה תשלומי ארנונה בגין אותה תקופה, כאשר עניין זה נמצא במחלוקת בין הצדדים, ועת העותרת הצהירה שאינה מתכוונת לשלם בגין תקופה זו. שנית, ממכתב שנשלח על ידי העותרת לידי המשיבה מיום 2.10.11, בו לכאורה צירפה העותרת את התשלום האמור, היא ציינה כי תשלום זה מתייחס לתקופה שהעותרת הקפיאה התשלום למועצה המקומית [ראו נספח ב' לכתב התשובה]. לומר לתקופה שלאחר מרץ 2011 [ראו עוד לעניין זה מכתב מטעם המשיבה בו היא מאשרת כי הקפאת התשלום היא ממרץ 2011- נספח 2 לעתירה]. מעבר לכך, הן אם תשלום זה נועד לחובות הארנונה שממרץ 2011, או נועד לתשלום חובות הארנונה ממועד מתן פסק-הדין, לומר אוגוסט 2011. אני סבור כי אין לראות בעותרת כמי שפעלה בחוסר תום לב או בהיעדר ניקיון כפיים. למעשה העותרת הייתה נתונה במצב בו שתי רשויות דורשות ממנה תשלום חובות ארנונה, ואף נמצאת מוזהרת באפשרות לנקוט נגדה הליכי גבייה מנהליים, בעוד שלנוכח ההליכים שהתנהלו בבג"צ, היא לא ידעה למי מהרשויות עליה לשלם במסגרת הליכי הביניים. אני סבור כי בתשלום הארנונה לידי המועצה המקומית בתקופה שעד מרץ 2011, ובהמשך העברת תשלום לידי המשיבה, כי המערערת הוכיחה כי אין ברצונה להתחמק מתשלום ארנונה, וכי היא לא פעלה בהיעדר תום לב או בחוסר ניקיון כפיים. על כן, אני דוחה את הטענה המקדמית שעניינה חוסר תום לבה של העותרת. חיובי הארנונה עד למרץ 2011- חיוב רטרואקטיבי מבחינה פורמאלית, מועד האכרזה על סיפוח השטח שבמחלוקת לשטח המוניציפאלי של המשיבה (7.7.10) הוא המועד הרלוונטי לחיוב העותרת בתשלום הארנונה לידי העותרת. פשיטא, העותרת היא המחזיקה בנכס, ובמועד האכרזה נכס זה עבר לשטחה המוניציפאלי של המשיבה, משכך ממועד זה חלה חובת תשלום הארנונה לידי המשיבה. עם זאת, אני סבור כי אשמה עומדת לפתחה של המשיבה, בהיעדר הסדרת עניין גביית הארנונה מהנישומים הנמצאים על שטח המחלוקת עם המועצה המקומית, וכן בהיעדר משלוח דרישת תשלום במועד סיפוח השטחים לשטחה המוניציפאלי. דבר שיש בו להצדיק הפטרת העותרת מתשלום מסי הארנונה טרם קבלת הודעת התשלום לידה. שומת הארנונה הראשונה שהגיעה לידי העותרת הונפקה ביום 2.1.11. יובהר כי לגישתי יש לראות בשומה זו בהתאם לתוכנה ולפירוט הקיים בה, כדרישת תשלום, ההופכת את צוו הארנונה מצוו המחייב באופן משפטי את הנישומים בחובת תשלום ארנונה מהבחינה העקרונית, לחובת תשלום בפועל ממועד הגעת השומה לידי הנישום. בנסיבות העניין, העותרת טענה כי היא קיבלה את השומה המחייבת, אך ביום 23.2.11. חיזוק לכך כי העותרת אכן קיבלת השומה במועד זה, ניתן ללמוד מהתנהלותה של העותרת לאחר קבלת שומת הארנונה, עת היא הפסיקה לשלם הארנונה לידי המועצה המקומית, וכן פנתה הן למועצה המקומית והן למשיבה, על מנת להעמידן על המצב לפיו היא מתבקשת לשלם ארנונה, בגין אותו נכס על ידי שתי רשויות שונות. מאידך המשיבה, לא צירפה למסמכיה אישורי דואר או הוכחות אחרות, המלמדות על מועד קבלת שומת הארנונה על ידי העותרת. לנוכח האמור, אני קובע כי המועד הראשון בו נתקבלה שומת הארנונה אצל העותרת הוא ביום 23.2.11 או בסמוך לכך. בהתאם לכך, אני סבור כי כל תשלום שיוחס טרם מועד זה, הוא תשלום רטרואקטיבי, הן ביחס לגובה הארנונה והן ביחס לעצם תשלומו והעברתו לידי המשיבה. חיובי ארנונה אמורים להינתן ולהיגבות בשנת המס לה מתייחס החיוב. כל חיוב המתייחס לשנות קודמות נחשב לחיוב רטרואקטיבי, וככזה, חלה חזקה כי הוא חיוב פסול וככלל אין להתירו. לצורך בחינה אם מדובר בחיוב רטרואקטיבי, יש להגדיר את המועד הרלוונטי לחיוב בארנונה. כמוסבר בעעמ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (1.12.11) (להלן: "פס"ד גבעת שמואל") תהליך החיוב בארנונה מורכב משני שלבים. השלב הראשון בו מוטלת הארנונה, דבר הנעשה על ידי הרשות המקומית בהטלתה לצוו ארנונה. צו זה הוא כללי ובו נעשה מעין תעריף גביית ארנונה בהתאם לסוגי הנכסים בשטח הרשות המקומית ועליו להיות מוטל לפני תחילתה של שנת הכספים [ראו סעיפים 276 ו-277 לפקודת העיריות]. השלב השני הוא שלב השתת הארנונה על הנישום, בה נעשית שומה לנכסים ספציפיים ומוגדרים, ומסתיים בשליחת השומה למחזיק באותם נכסים. לצורך הוצאת החיוב אל הפועל והשלמת תהליך החיוב של הנישום בארנונה יש צורך בהפקת השומה ושליחתה לנישום. ודוק, הליך שליחת ההודעה לנישום אינו הליך הצהרתי בלבד, אלא הוא חלק מהותי מתהליך חיוב הנישום בארנונה. כך נקבע כי תהליך החיוב הדו שלבי חייב להתבצע מדי שנה ושנה, ו"כי בכל שנה חייבת הרשות המקומית לשלוח לנישום הודעה בדבר חבותו בארנונה ובדבר שיעורה" [פס"ד גבעת שמואל, פסקה 46]. עם זאת, האם יש בהטלת אותם צווי ארנונה להתיר החיוב בשנה הרלוונטית לו או שיש לבחון את מועד השתת הארנונה על הנישום, לומר מועד השומה ושליחתה לנישום. בפס"ד גבעת שמואל, ולאחר פירוט מעמיק לסוגיה והדגמה מסבירה, סיכם כבוד השופט ריבלין הדברים כדלקמן: "כאשר הארנונה מושתת על הנישום לאחר תום שנת הכספים הרלוונטית, מדובר בהכרח בחיוב רטרואקטיבי. לעומת זאת, כאשר הארנונה מושתת על הנישום במהלך שנת הכספים, יש להבחין בין שלושה מצבים: המצב הראשון הוא מצב של תיקון שומת ארנונה. במצב זה, התיקון הוא רטרואקטיבי, ככל שהוא מבקש לחול על פרק הזמן שקדם לתיקון. המצב השני הוא מצב של השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר חיוב הארנונה כולל יישום של החלטה מנהלית חדשה. במצב זה, החיוב הוא רטרואקטיבי, ככל שהוא מבקש ליישם את ההחלטה המנהלית, על פרק הזמן שקדם לקבלתה. המצב השלישי הוא מצב של השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר חיוב הארנונה זהה במהותו לחיוב שהושת על הנישום בשנים קודמות (מלבד עדכונו בהתאם לתעריפים שנקבעו בצו הרלוונטי לאותה שנה). במצב זה, החיוב לעולם אינו רטרואקטיבי." [שם, פסקה 56 (ההדגשות במקור)]. יוצא, כי המועד הקובע הוא יום שליחת שומת הארנונה לידי העותרת (לומר יום 23.2.11). בהתאם, כי כל השתת ארנונה הנעשית לאחר השנה הרלוונטית (לומר ביחס לשנת 2010) הוא בהכרח חיוב רטרואקטיבי. בנוסף, כי השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים כאשר יש בכך ליישם החלטה מנהלית חדשה, אזי החיוב הקודם לו הוא נחשב לחיוב רטרואקטיבי. כאמור החיובים הרטרואקטיביים, בהיותם חיובים החלים למפרע הם ככלל חיובים פסולים, שבית המשפט ימנע מלהתירם, אלא במקרים מיוחדים ונדירים. כך בעעם 7749/09 אורט ישראל נ הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (30.11.11), (להלן: "פס"ד אורט"), נאמר "ככלל, מסתייג המשפט מנורמה בעלת תחולה למפרע נוכח פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית; וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון [...ובהמשך הדברים...] ונקודת המוצא היא שהן נחשדות כפסולות". [שם, פסקה 29]. עם זאת, כמוסבר בפס"ד אורט, יכולים לבוא מקרים בהם החזקה נגד התחולה למפרע יכולה להיסתר בהימצאותן של חזקות כלליות יותר המגשימות את האינטרס הציבורי וגוברות על האינטרס של הפרט. לבחינה זו יש לבחון את הסמכות להחיל את החיוב למפרע ולמדוד זאת באמות מידה של סבירות [ראו פס"ד אורט פסקה 31]. ראו גם את פירוט ההלכות בנוגע לחיוב רטרואקטיבי בתשלומי ארנונה כפי שפורטו בפסק הדין שניתן בע"א 8417,8189/09 עירית ירושלים נ' ששון לוי (ניתן ביום 21.8.2012). ככל שהדברים עניינם בסמכותה של המשיבה להשית ארנונה על העותרת באופן רטרואקטיבי, כמוסבר בפס"ד אורט, אין סמכות מפורשת בכך בחוק וקיימת חזקה פרשנית נגד התחולה למפרע, אשר עליה להיסתר. בבחינת סמכות המשיבה לגבות ארנונה, סמכות זו קיימת מכוח זכותה של המשיבה להטיל ארנונה על הנכסים בשליטתה בכל שנה [כאמור בעקבות האכרזה על סיפוח השטחים ביום 7.7.10]. בנוסף על המשיבה לחתור לגביית מס אמת ובאופן שוויוני, על כן משסברה המשיבה שיש צורך בחיוב העותרת בארנונה בהתאם לצווי הארנונה שלה, הרי שיש לאפשר למשיבה לעשות כן. באשר לסבירות החלטת המשיבה לחייב את העותרת בתשלום רטרואקטיבי, אני סבור כי בנסיבות העניין החלטה זו איננה סבירה. כאמור לבחינת סבירות ההחלטה יש לאזן בין האינטרסים המנוגדים הנמצאים בחלל השיקולים הרלוונטיים להחלטה לחיוב רטרואקטיבי. מצד האחד עומד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת ושמירה על נשיאת מס שוויונית לכל תושבי הרשות המקומית ובשמירה על עיקרון שלטון החוק. מצד השני עומד האינטרס של הפרט לוודאות משפטית ויכולת הסתמכות סבירה וציפיות סבירה לסופיות ההחלטה, בד בבד תינתן חשיבות להתנהלות הנישום ולמידת ה"אשם" הרובצת לפתחו [ראו פס"ד אורט פסקה 36; פס"ד גבעת שמואל פסקה 56]. ככל שהדברים עניינם באינטרס הציבורי בגביית מס אמת, הרי שאינטרס הציבורי עצמו, אינו יכול להכיר בגביית מס כפולה על ידי שתי רשויות שונות, הפועלות תחת אמתחתו של שלטון אחד. אני סבור, כי התנהלות המשיבה, לפיה היא חותרת לגבות ארנונה מהעותרת, בידיעתה כי העותרת שילמה זה מכבר את הארנונה למועצה המקומית, וזאת לאחר המלצת בית המשפט העליון שהרשויות יגיעו להבנות ביניהן לחלוקת הארנונה [ראו החלטה מיום 14.3.11 נספח 7 לעתירה], וחתימתו של הסכם מעין זה בפועל, וכן במתן הדעת לקיומו של מנגנון חלוקת תקבולי ארנונה במקרים דומים, כגון קיומו של אזור משותף בין שתי רשויות [ראו לדוגמא סעיף 9ב לפקודת העיריות], כי התנהלות המשיבה במקרה מעין זה היא התנהלות בלתי סבירה ואינה ראויה. שכן לגישתי היה על המשיבה להיצמד להסכם שנחתם עם המועצה המקומית ולחייבה בכיבודו. בצד זאת ככל שהדברים עניינם במבט צופה פני עבר, אני סבור כי העותרת הייתה זכאית להסתמך על היעדר חיובה בארנונה לתקופה הנדונה, זאת בהתחשב בהליכים שהתנהלו בפני בג"צ, וכן בהתחשב בכך שהעותרת קיבלה בפועל שירותים עירוניים מהמועצה המקומית, ושילמה לאותה מועצה את מסי הארנונה שהיא נדרשה לשלם, דבר המעודד "ציפייה לגיטמית" [ראו פס"ד אורט פסקה 36]. יוסף, כי בין המשיבה למועצה המקומית נחתם במרץ 2011, הסכם בו עלו מספר הבנות ומנגנון חלוקת הארנונה בין שתי הרשויות באשר לארנונה שנגבתה מהנישומים בשטח המחלוקת [ראו נספח ג' לכתב התשובה]. במסגרת ההסכם תועד כי עד למרץ 2011, גבתה המועצה המקומית את הארנונה מהנישומים בגין השטח שבמחלוקת, משכך סוכם בין שתי הרשויות שבמידה ועתירת המועצה המקומית תידחה וסיפוח השטח שבמחלוקת יאושרר על ידי בג"צ, אזי המועצה המקומית תעביר את תקבולי הארנונה לידי המשיבה. אכן אין בהסכם זה כדי ליצור התחיבויות כלפי צדדים שלישיים. ואולם יש בו ללמד על הלך הרוח בין הרשויות, על המחלוקת המשפטית האמיתית בין הרשויות לבין עצמן בנוגע לזכות לגביית הארנונה, וכן על מנגנון החלוקה המוסכם ביניהן בנוגע לחלוקת הארנונה. בנסיבות אלו, יש בהסכם זה לחזק את המובן מאליו, לפיו השלטון המקומי אינו יכול לדבר בשני קולות ואף לתרגם קולות אלו לפעולות לצורך גביית ארנונה כפולה בגין אותו נכס. התוצאה היא כי חיוב הארנונה שהושת על המערערת טרם קבלת שומת הארנונה על ידי העותרת, לומר מיום 23.2.11 הוא חיוב רטרואקטיבי פסול, שיש לפטור העותרת מתשלומו. עם זאת אין בכך למנוע מהמשיבה, לפנות למועצה המקומית ולדרוש ממנה תקבולי הארנונה שנגבו, ולמצוא בינן לבין עצמן מנגנון חלוקה הוגן, שישקף את זכותה של המשיבה בתקבולי הארנונה, וכן את השירותים העירוניים שסיפקה המועצה המקומית לנכס, בכל תקופת הביניים. רצף שלטוני והסכם הארנונה ככל שהדברים עניינם ממרץ 2011 ואילך, העותרת העבירה תשלומי ארנונה לידי המשיבה, בתעריף התואם את הסכם הארנונה בינה לבין המעוצה המקומית וזאת בסך של 6,706 ₪ לחודש (להלן: "התעריף המוסכם") [ראו הסכם הארנונה מסומן 12 לעתירה; ראו צוו הארנונה של המועצה מסומן 13 לעתירה]. כאמור לעיל, קבעתי כי הסך של 53,000 ₪ ששולמו על ידי העותרת לידי המשיבה ביום 5.10.11, מתייחסים לתקופה שממרץ 2011 עד לאוקטובר 2011. אוסיף כי לאחר קיום הדיון בפני, ביקשה העותרת לצרף לתיק מסמכים המוכיחים לכאורה כי היא שילמה ארנונה בתעריף המוסכם (בהתאם להסכם הארנונה), וזאת עד ליוני 2012. בנסיבות העניין, ואף שהמשיבה הכחישה את קבלת התשלומים האמורים, אין אני רואה צורך להכריע בדבר תשלומי הארנונה מעבר לתשלום על סך 53,000 ₪ או לקבוע בגין אילו חודשים, תשלומים אלו שולמו. זאת מקום ואני סבור שבקביעת מנגנון התשלום המחייב והתעריף לו זכאית המשיבה לגבות מהעותרת, יוכלו הצדדים, בפעולת חישוב פשוטה, להסדיר עניין תשלום החיובים הנותרים. לגופו של עניין, אני סבור שיש לראות בהסכם הארנונה שנחתם בין המועצה המקומית לבין העותרת כהסכם המחייב את המשיבה, כל עוד ההסכם לא בוטל. סעיף 9 לפקודת העיריות מורה כי סעיף 6 לפקודת העיריות יחול מקרה ומדובר בהרחבת תחום עירייה, על ידי צירוף שטח אשר היה כלול בתחום רשות מקומית אחרת. לגישת המשיבה, בהתחשב בכך שהאכרזה אינה מפרטת או מורה כי הרשות הקולטת (המשיבה) תהייה חליפתה של הרשות הקודמת (המועצה המקומית), זאת כפי שהשר היה רשאי לעשות בהתאם לסעיף 6(2)(א) לפקודת העירות, אז יש לראות בכך כהסדר שלילי. לומר כי בהיעדר הוראות מיוחדות אז אין לראות במשיבה כחליפתה של המועצה המקומית וכמחויבת להתחייבויותיה, אלא שלגישת המשיבה, יש לדמות מצב זה בו רשות מספחת לחלקה שטח של רשות אחרת, כסוג של השתלטות ריבון חדש על שטח חדש, בעוד שהריבון החדש איננו מחויב בהנהגת הנורמה שהייתה מושתת על ידי הריבון הקודם, וזאת באנאלוגיה מהמשפט הבינלאומי הפומבי. אני סבור שיש לדחות את גישתה של המשיבה מכל וכול. בנסיבות מעין אלה, אין לראות בחילופי השלטון כהשתלטותו של ריבון חדש, ובוודאי שאין להחיל את העקרונות של המשפט הבינלאומי הפומבי על נסיבות המקרה. במקרה דנן, אין המדובר בחילופי שלטונות אלא בחילופי רשויות הכפופות לאותו מקור סמכות ולאותו חוק, שהוא המקור לחיותן ולתפקודן של הרשויות המקומיות. אך טבעי הוא לראות בפעולת סיפוח שטחים לשטחה של רשות חדשה, כפעולה של החלפת שלטון, בו מחויב השלטון החדש בהתחייבויות שנטל על עצמו השלטון הקודם. זאת גם ניתן ללמוד מלשון החוק, כך תכליתו של סעיף 6(2) לפקודת העיריות הינה "להבטיח את רציפותו של השלטון המקומי באותו אזור". אכן הסעיף נוקט בלשון של הרשאה, וזאת בהתאם לשיקול דעתו של השר, אם כי אני סבור כי המדובר במקרים בהם לדעת השר, ישנו צורך לקביעת כללים מיוחדים להבטחת אותו רצף שלטוני במקרה ייחודי העומד בפניו. לגישתי אין ללמוד מסעיף זה על הסדר שלילי, כך שבהעדר אותן הוראות אז אין לראות ברשות הקולטת כרשות המחויבת בהסכמי הרשות הקודמת. כך גם סעיף 6(1) לפקודת העיריות מלמד על תכלית החוק לשמור על רציפות השלטון, כאמור "לוח השומה של כל אחת מהרשויות הקודמות שנערך כדין, וכן הרשיונות, ההיתרים ומסמכים אחרים כיוצא באלה שניתנו כדין על ידי רשות קודמת או רשות מרשויותיה, יעמדו בתקפם עד שיפקעו או ישונו על פי האמור בהם או על פי כל חיקוק, או עד שהעיריה או רשות מרשויותיה יבטלום או ישנום מכוח כל חיקוק". דהיינו, כל עוד לא נעשתה פעולה מכוח חיקוק המפקיעה את ההתחייבויות הקודמת, אז ההתחייבויות הקודמות יעמדו בתוקפם. לנוכח האמור, אני סבור כי יש לראות ברשות שלטונית קולטת, כחליף לרשות השלטונית הקודמת, ובהתאם כמחויבת להסכמים ולהתחייבויות בהם חבה הרשות הקודמת [השוו לדוגמא עת"מ (ת"א) 1992/07 עמרי גיא אתר פסולת אשדוד בע"מ נ' המועצה המקומית שוהם (20.10.09)]. במילים אחרת, יש לחייב את העותרת בתשלומי הארנונה בהתאם להסכם הארנונה ובתעריף של צוו הארנונה של המעוצה המקומית, כל עוד המשיבה לא ביטלה הסכם זה. הסכם הארנונה, הוא הסדר חוזי, שהגיעו אליו העותרת והמועצה המקומית, ככל הנראה לאחר ניהול מספר הליכי משא ומתן והליכים משפטיים אחרים לפתרון המחלוקת שהתגלעה ביניהם לעניין חיובי הארנונה, וכן לאחר בדיקה עובדתית ומשפטית לנכסים. אני סבור שיש לראות בהסכם זה כהסכם שלטוני בסוגיית ארנונה המחייב את הצדדים. ודוק, כי עצם העובדה שהסכם זה לא נחתם על ידי ראש המועצה המקומית והגזבר, אין לראות בו כהסכם הבטל מעיקרו, שכן אין המדובר בהסכם כספי או הנחה שלא כדין בחיובי הארנונה, אלא שהסכם זה נחזה להיות כהסכם המפשר בין עמדות הצדדים החלוקות בנוגע לחיוב הארנונה הנכון בו יש לחייב העותרת. עם זאת עצם היותו של הסכם זה, הסכם מחייב הרי שאין הדבר מונע מהרשות המקומית לסטות ממנו או להשתחרר ממנו, מקום שמוצדק לעשות כן בשל צורך ציבורי, ובהתאם לנסיבות העניין [ראו ע"א 2064/02, תשלובת ח' אלוני נ' עיריית נשר, פ"ד נח(6) 111. (להלן: "תשלובת אלוני")]. כאמור, לאחר האכרזה שלחה המשיבה לעותרת שומה השונה באופן מהותי מהסכם הארנונה. בנסיבות העניין, אין מניעה לראות בשליחת שומה זו, כהודעה של המשיבה על השתחררותה מהסכם הארנונה, כך בבר"ם 8312/07 הסוכנות היהודית נ' עיריית טבריה (21.5.09) (להלן: "פס"ד הסוכנויות היהודית"), נאמר: "עולה השאלה מה יעשה צד להסכם המבקש להשתחרר ממנו ומה יעשה צד המבקש להמשיך ולקיימו. באשר למקרה שבו הרשות היא החפצה להשתחרר מההסכם, נקבע בפסיקה כי רשאית היא לעשות כן, במידה ואיזנה כראוי בין השיקולים השונים. מבחינה מעשית הרשות מביעה את רצונה להשתחרר מההסכם בכך שהיא מודיעה לנישום על חיוב ארנונה חדש השונה במהותו מההסכם. אם הנישום רוצה להעלות טענות כנגד תוקפו של החיוב, משום שזה מנוגד להסכם, עליו לפנות בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים (ראו עניין מקורות לעיל)." [שם, פסקה 7]. בנסיבות העניין נשאלת השאלה, האם המשיבה הייתה רשאית להשתחרר מהסכם הארנונה? ועל כך יש להשיב בחיוב, שכן "תוקפו המחייב של ההסכם אינו שולל, אבסולוטית, את יכולתה של הרשות לסטות מההסכמה, אם צורכי ציבור חיוניים יצדיקו זאת". [פס"ד תשלובת אלוני, פסקה 7]. במתן המשקל לצורכי הציבור שיש בהם להצדיק את ההשתחררות מההסכם, עומד מנגד השיקול של כיבוד הסכמים [שם, פסקה 9]. וכן יש לתת משקל לא מבוטל להסתמכות אחד הצדדים להסכם [השוו בג"ץ 8634/08 שם טוב אלחננוב ואח' נ' משטרת ישראל (16.11.10) פסקה 34], במיוחד כשישנו פער לא מבוטל בין חיובי הארנונה בהתאם להסכם אל מול חיובי הארנונה המושתים מכוח צוו הארנונה. הסכם הארנונה שנחתם בין המועצה המקומית לבין העותרת מוגבל לתקופה של 5 שנים מיום חתימתו, ובכך יש לצדד בהמשך קיומו בהתחשב במוגבלת הזמן ולקיחת סיכון מדוד לשינויים חיצוניים היכולים לחול ואשר יכולים להשפיע על גובה הארנונה הראוי שיש לגבות. עם זאת כקבוע באותו הסכם, אין באמור לגרוע מטענות שיועלו אם יחול שינוי ובכלל זאת שינוי ב"דין החל" [ראו סעיף 6 להסכם]. כך גם נקבע באותו הסכם, כי "הדין החל" משמעו גם צוו הארנונה. בנסיבות העניין, אני סבור כי יש לראות בסיפוח השטח שבמחלוקת לשטחה של המשיבה ובעקבות כך החלת צו ארנונה חדש, כשינוי בדין החל. שינוי שיש בו להצדיק העלאת טענות מצד המשיבה בנוגע לחיוב העותרת בארנונה שונה, מהארנונה שבו היא חויבה בהתאם להסכם. בנסיבות אלו אינני סבור כי מוקנית לעותרת זכות הסתמכות אבסולוטית ביחס לגובה הארנונה בו היא תהייה מחויבת, שכן החוזה עצמו מתנה את החיובים בשינויים היכולים לבוא ובכלל זאת שינוי בצוו הארנונה, כפי שאכן התרחש בפועל. בנסיבות העניין, חל שינוי המצדיק את שינוי גובהה הארנונה המוסכמת, בהתחשב בהחלפת הרשויות המקומיות ובהשתת צוו ארנונה חדש. צוו הארנונה מבטא יחסי גומלין בין השירותים העירוניים והתשתית העירונית העומדים לרשות הנכס, והפיתוח שהרשות המקומית מספקת לנכס (היכולים להיות שונים מהתשתית והשירותים שסיפקה המועצה המקומית), אל בין מסי הארנונה שהנישום משלם לרשות המקומית בתמורה לאותם שירותים, כמוהו כמו שאר הנישומים באותה רשות מקומית [על חובת השוויון וגביית מס אמת השוו: עע"ם 8183/03 חברת חשמל לישראל נ' מועצה אזורית גולן (22.8.10) פסקה 34]. ודוק כי במסגרת העתירה, העותרת לא העלתה טענות בנוגע לחוקיות צוו הארנונה עצמו, אלא אך טענה נגד חיובה על פיו. בנסיבות אלו, החלפת הרשויות המקומיות האחראיות על השטח הביאו לשינוי ביחסי הגומלין הקיימים בין הנישום לרשות המקומית, ומצדיקים חיוב שונה בארנונה בגין אותו נכס. סיכומו של עניין זה, אני קובע כי המשיבה הייתה רשאית להשתחרר מההסכם בהתחשב במנגנון ההשתחררות הנמצא בסעיף 6 להסכם, ובהתחשב בזכות ההסתמכות המוגבלת הקמה לעותרת לנוכח מנגנון השתחררות זה. עוד אני קובע כי שליחת השומה (מיום 23.2.11), היא למעשה ביטוי להשתחררות המשיבה מהחוזה, ובהתאם כי ניתן לחייב העותרת בתשלומי ארנונה בהתאם לצוו הארנונה של המשיבה מחודש מרץ 2011. חיוב במבנים שאינם בשימוש ככל שעניינם של הדברים בבניינים שאינם נמצאים בשימוש, אינני סבור כי העותרת זכאית לפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות. לגישת העותרת, היות והיא אינה עושה שימוש בבניינים עקב אי מתן היתר, אזי היא זכאית לקבלת פטור כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות. אולם סעיף 330 לפקודת העיריות אינו דן במקרה של בניין ללא היתר, אלא דן בבניין שנהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו. לומר כי אין כל בסיס בחוק למתן פטור מתשלום ארנונה מקום והבניין הוא ללא היתר. כך גם לא מצאתי בסיס חוקי למתן פטור לעותרת מתשלום ארנונה בגין מבנים אלו, עקב הסתמכותה הנטענת על התחייבות ראש העירייה לעזור לעותרת בקבלת הכשר לבניינים ומשכך העותרת לא הרסה הבניינים בתקווה לקבלת אותם היתרים והכשרת הבניינים לשימוש עסקי. שכן בנסיבות אלו, אין המדובר בהבטחה הפוטרת את העותרת מארנונה, והחשוב מכך אין המדובר בהבטחה שלטונית היכולה לחייב בצורה כלשהיא את המשיבה. כך גם העותרת לא הייתה רשאית להסתמך על הבטחה מעין זו, או לפתח ציפייה לגיטימית לקבלת פטור בגין בניינים אלו. במילים אחרות, המדובר בהחלטת העותרת להמשיך בלהחזיק בבניינים אלו, ובהחלטתה בלבד. בנסיבות העניין, ובמידה ולעותרת טענות לגבי סיווג הבניינים וטיב השימוש הנעשה בבניינים אלו, הרי שאלו כלולים בהשגה שהגישה בפני מנהל הארנונה, אשר לו הסמכות להכריע בה מכוח סעיף 3(3) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, ובהמשך בפני וועדת הערר, אשר להם הכלים הראויים והסמכות לדון בשאלות מעין אלה [השוו פס"ד הסוכנות היהודית, פסקה 9]. אם כי יובהר כי מכל מקום, יש לחייב את העותרת אך בהתאם לשימוש המותר בנכס, ולא בהתאם לשימוש ההיסטורי שנעשה בבניינים [השוו: בר"מ 5054/02 סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית רחובות פ"ד נז(5) 302]. חיוב בריבית ופיגורים ככל שהדברים עניינם בחיובי העותרת בריבית פיגורים, מוסכם על הצדדים כי החיובים המתייחסים לשנת 2010 הם חיוביים פסולים ובטעות יסודה. בהתאם התחייבה המשיבה להסירם מדרישת התשלום. כאמור, קבעתי לעיל, כי דרישת התשלום שהגיעה לעותרת ב-23.2.11 היא דרישת תשלום המחייבת בחיובים רטרואקטיביים פסולים שאינם לחייב העותרת בתשלומם. בעקבות דרישה זו והתכתבויות בין כלל המעורבים, הגיעו המשיבה והמועצה המקומית להסכם הבנות הקובע מנגנון לחלוקת תקבולי הארנונה בין הצדדים. בתקופה העוקבת לכך, לומר ממרץ 2011 ועד לאוגוסט 2011, המשיבה לא שלחה דרישת תשלום לעותרת, אלא אך דרישת תשלום שהגיעה לעותרת בתחילת ספטמבר 2011 [ראו נספח 9 לעתירה]. במסגרת דרישת תשלום זו, לא מפורטים רכיבי התשלום ולמה כל אחד מרכיבי החוב מתייחס. מכל מקום, העותרת שילמה בתחילת אוקטובר 2011 תשלום על חשבון החוב (על סך של 53,000 ₪) כאשר תשלום זה מתייחס לחודשים מרץ- ספטמבר 2011, על חשבון התעריף בו חייבה אותה המועצה המקומית. בנוסף קבעתי כי המשיבה הייתה זכאית לגבות מהעותרת מסי ארנונה בהתאם לצוו הארנונה שלה, שהינו גבוהה יותר מהתעריף שהעותרת הייתה משלמת. על כן, המשיבה תהייה זכאית לייחס לעותרת תשלום מסי ארנונה בהתאם לתעריף הקבוע בצוו הארנונה וזאת מתחילת מרץ 2011, בד בבד לייחס התשלומים שהעותרת כבר שילמה לחובת התשלומים הראשוניים, כאשר על הפער שבתשלום, תהיה המשיבה זכאית לייחס לעותרת גם חוב ריבית בפיגורים, זאת כאמור בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם-1980. סיכום בסיכומו של דבר, אני פוטר את העותרת מתשלומי ארנונה עד לתקופה שעד מרץ 2011, בהיותם תשלומים רטרואקטיביים פסולים. ככל שהדברים עניינם בתקופה העוקבת, לומר ממרץ 2011 ואילך, תהייה המשיבה זכאית לחייב העותרת בתשלומי ארנונה בהתאם לתעריף הארנונה הקבוע בצוו הארנונה שחל בשטח השיפוט של המשיבה. בנוסף, יש לייחס את התשלומים שהעותרת כבר שילמה לחובות הארנונה הראשוניים ששילמה, בעוד שלפער שטרם שולם, ניתן להוסיף חיובי ריבית בפיגורים. כך גם יש לראות במבנים שלא נעשה בהם שימוש כמבנים החבים בארנונה, וניתן לחייב את העותרת בתשלום חיובי ארנונה בגין מבנים אלו. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי יישא כל צד בהוצאותיו. תחנת דלקארנונהדלק