מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא העדר אימות חתימה שטר משכנתא: א. מהות התביעה זו תובענה לסעד הצהרתי, לפיו בטל שטר המשכנתא שמספרו 11100/99 מיום 4.8.99 עליו חתמו המבקשים לטובת המשיבה, לאור פגם שנפל בו בכך שעו"ד עדי אבידן, שנחזה לאשר את שטר המשכנתא, לא חתם על השטר ולא אימת את החתימה וזאת בניגוד לקבוע בתקנות 14 ו-16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1969 (להלן: "התקנות"). ב. עובדות רלוונטיות המבקשים הינם בני זוג אשר חתמו על שטר משכנתא לטובת המשיבה. המבקש הינו רו"ח וכלכלן בהכשרתו מטעם אוניברסיטת תל אביב. בעברו התעסוקתי פעל בתפקידים ניהוליים (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 19 שורות 22-25). המשיבה חברת פיננשל לוורג' הינה חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות. ביום 4.6.1999 נחתם בין הצדדים הסכם לפיו קיבלו המבקשים מן המשיבה הלוואה בסך 229,814 ₪ בתוספת 3% ריבית לחודש בצירוף מע"מ. (להלן: "הסכם ההלוואה") (ר' נספח ב' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1). המבקשים התחייבו להחזיר את ההלוואה, לאחר 12 חודשים מיום שימסר שיק בנקאי ראשון על סך 179,065 ₪. (ר' סעיף 5 לחוזה, נספח ב' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1). ביום 4.8.1999 חתמו המבקשים אצל המשיבה על שטר משכנתא מדרגה שניה בגין דירת המגורים שלהם, ברחוב חובבי ציון 8 הרצליה, הידועה כחלקה 240 בגוש 6546. (להלן: "הדירה") (ר' נספח א' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1). אין מחלוקת שחתימת האימות המופיעה על גבי השטר אינה של עורך הדין עדי אביטן אלא של עובד מטעמו. יצוין כי דירת המבקשים שועבדה, לפני שעבוד זה, לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "בל"ל") בשטר משכנתא מדרגה ראשונה. ביום 26.6.2008 נחקר עו"ד אבידן במפלג חקירות הונאה ת"א במשטרת ישראל, שם מסר עדות מפורשת לפיה החתימות הנ"ל אינן שלו, אלא של מר ניתאי נדר: "ש- אני מציגה בפניך מסמך מסומן ר.מ.ר 1 1 ד' 16/3/08 האם זוהי חתימתך בעמוד השני? ת- כנראה שלא. כנראה זה ניתי חתם בשמי אני מזהה את כתב היד שלו ברישום התאריך. זה החותמת שלי וניתי חתם. הייתה ביננו הסכמה שהוא יכול לחתום את השם שלי. הוא טיפל בכל נושא הוצל"פ ומימוש משכנתאות זו המומחיות שלו. פה בוודאות אני יכול לומר שניתי חתם בגלל התאריך" (ר' נספח ג' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1, שורות 30-33). המבקשים באמצעות המבקש מס. 1 בלבד - טוענים כי לא ידעו שהם חותמים על שטר משכנתא, מכיוון שהשטר היה בין מסמכים אחרים עליהם חתמו בצורה טכנית, ובכל מקרה אופן החתמתם על השטר נעשתה בניגוד לדין ועל כן הוא מבוטל. וזאת מדוע? כי במקרה בו נחתם שטר משכנתא בפני עורך דין ולא רשם מקרקעין, קובע סעיף 16(א1) לתקנות כי לצד חתימת האימות, עורך הדין צריך לאשר בכתב ידו כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר ובמסמכים המצורפים לו,- מצא אותם מתאימים לעסקה המבוקשת והסביר לצדדים את משמעות העסקה עליה הם חותמים; משלא בוצעו פעולות אלו,- השטר מבוטל. כמו כן, לטענתם מוטלת על המשיבה חובת הסבר וגילוי נאות הנובעות מחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, תשנ"ג-1993 (להלן: "חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות") מכוח עיסוקה. המשיבה דוחה טיעונים אלה. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: א. האם התביעה התיישנה? ב. מה תוקפו המשפטי של שטר משכנתא בו נפל פגם בניגוד לתקנה 16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1969? ד. המסגרת הנורמטיבית מקרה זה עוסק בשטר משכנתא הנוגע לדירת המגורים של המבקשים. סעיף 4 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר: "משכנתה היא מישכון של מקרקעין". סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, קובע שעסקה מסוג זה דורשת רישום: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום". התקנות החלות הינן התקנות הישנות שקדמו לתקנות החדשות שנכנסו לתוקף ביום 1.1.2012. תקנה 8 לתקנות, קובעת את הדרך לפיה מתבצע רישום עיסקה: "רישום עיסקה ייעשה על סמך שטר שנערך כדין על ידי הצדדים ואומת ואושר כאמור בתקנות אלה". אופן ביצוע אימות החתימה על השטר בפני עורך דין מוסדר בתקנה 16 לתקנות המקרקעין: "16(א) התייצבו בעלי העיסקה לפני עורך-דין, יחתים אותם על שטר העיסקה ויאמת חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם. 16(א1) לצד חתימת האימות האמורה בתקנת משנה (א) יאשר עורך-הדין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 9... ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת". ה. האם התביעה התיישנה? המבקשים טוענים כי לא ידעו שהם חותמים על שטר משכנתא, וכי הם האמינו שמדובר בחוזה הלוואה בלבד. לשיטתם גילו לראשונה שהם חתומים על שטר זה, רק כאשר החל הליך הפינוי, כך בלשונו של המבקש: "העד לביהמ"ש: אם אני נשאל כמה זמן אחרי החתימה הבנתי שאני חותם על משכנתא, אני אומר שבסביבות 2000 ומשהו, כאשר התעמקתי. משמעות הכח של המשכנתא היתה בסביבות 2006 כשעו"ד אמיר לקח את התיק לידיו. אם אני נשאל מתי ידעתי שמדובר במשכנתא, כמה זמן אחרי החתימה, אני משיב שהבנתי את זה כאשר ב-2006 עו"ד אמיר התחיל בהליכי הפינוי ואז התחלתי להתמודד עם הבעיה". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 16 שורות 1-5). המשיבה טוענת כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, מכיוון שהמרצת הפתיחה הנוכחית הוגשה ביום 5.11.2008, בעוד שמסמכי ההלוואה נחתמו בשנת 1999. תיק ההוצל"פ למימוש המשכנתא נפתח ביום 2.10.2000. האם התיישנה התביעה? מועד תחילת תקופת ההתיישנות הינו היום שבו נולדה עילת התובענה (ר' סעיף 6 לחוק ההתיישנות). אין מחלוקת כי עובדתית קמה עילת התביעה ב- 4.8.99, עת בה חתמו המבקשים על שטר המשכנתא. מתי ידעו על כך המבקשים? "ש: אני מציג לך את נספח 36, תאשר שזאת חתימתך? ת: זו חתימתי. המסמך שאני מכיר הוא מסמך אחר, שונה, מלא. מתחת חתימתי יכול בהחלט להיות שזאת חתימת אשתי." (ר': פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 19 שורות 16-17). לאחר מכן, הבהיר העד בעדותו כי חשב שחותם על חוזה הלוואה: "העד לביהמ"ש: אם אני נשאל על מה חשבתי שאני חותם, אני משיב שחשבתי שאני חותם על חוזה הלוואה. אני הוזמנתי מטעם מר נדר ורז פישמן. נדר לא היה אז עו"ד, אלא מאכער שהיה פעיל והפעיל את החברה". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 15 שורות 22-24). המבקש קיבל לידיו את מה שכונה בפיו הסכם ההלוואה למשך 24 שעות (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בעמ. 18 שורות 12-14 ונספח 15(ה) לסיכומי המשיבה בעמ. 87), אולם לא טרח לקרוא את ההסכם ולא התייעץ עם עורך דין. וכשנשאל מה הבין מכך שכתובה בהסכם פעמיים המילה "משכנתא" אמר: "אני משיב שלא התייחסתי לזה משום שלא ראיתי שאני חותם על משכנתא". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 21 שורות 30-29). קבע השופט זוסמן בע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור (פ"ד יט(2) 113 בעמ' 117): "בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה הוא חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא". בית המשפט העליון התייחס לחשיבות של החתימה על שטר משכנתא בהיותו מסמך מהותי וקבע: "כלל הוא, כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו. בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא". (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149). מכאן, שהמבקשים ידעו שהם חותמים על הסכם הלוואה שמגבש בתוכו גם משכון זכויותיהם. לכך יש לצרף גם את העובדה שטענה מעין זו של העדר נפקות שטר המשכנתא עלתה לראשונה במשפט הנוכחי, למרות הליכים קודמים ומרובים בין הצדדים, ולמרות שענין המשכנתא כשלעצמה עלה גם הוא (ר' החלטת כב' הרשמת גלית אוסי שרעבי מיום 30.12.97 במסגרת תיק הוצל"פ 17/09096/04/8, ה"פ 292/02 (מחוזי ת"א) גולדשטיין נ' פננשל לורד מיום 13.1.03, ה"פ 1008/08 (מחוזי ת"א) מיום 13.6.10, בר"ע 1734/07 (מחוזי ת"א) מיום 6.5.08, תיק הוצל"פ 01/75150/00/5). הפועל היוצא הוא - שהמבקשים ידעו על קיום משכנתא, ניהלו התדיינות לגביה, לגבי משמעותה והדרך לפתרונה בהקשר למשכנתא הראשונה שלהם ובכלל; כשטענה זו נזכרת לראשונה אחרי עבור תקופת ההתיישנות,- זה אומר דרשני, ולכן הגעתי למסקנה שברמה העקרונית התביעה התיישנה. לצורך שלמות התמונה אבחן גם את משמעות החתימה על שטר המשכנתא. ו. מה תוקפו המשפטי של שטר משכנתא בו נפל פגם בניגוד לתקנה 16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1969? כאמור המבקשים מבססים דרישתם למתן צו הצהרתי לפיו שטר המשכנתא בטל, על שלוש טענות: האחת: לא ידעו כי חתמו על שטר משכנתא. השנייה: חובת ההסבר המקדימה לחתימת האימות בדבר מהות העיסקה לא התקיימה. השלישית: אין לשטר תוקף ודינו להתבטל מכיוון שחתימת האימות בוצעה שלא בפני עורך דין כדרישת תקנות המקרקעין. נשאלת השאלה, איזו נפקות יש לשטר העסקה מקרה בו לא מולאה במלואה חובת תקנה 16(א) לתקנות המקרקעין; האם אי מילוי התקנה הנ"ל יוביל לביטול שטר העיסקה? תקנה 16(א) לתקנות המקרקעין, מטילה על עורך הדין את חובת הסבר מהות העסקה לבעלי העסקה שמופיעים לפניו, וכך לשון התקנה: "16(א) (...) לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם". לא יעלה על הדעת כי אדם שקיבל סך הלוואה מחברה שעיקר פעולתה מתן הלוואות, לא יבחן מה כוללת העסקה שלפניו, לא יקרא את המסמכים עליהם הוא חותם בטרם חתימתו עליהם, למרות שהיתה לו שהות של 24 שעות לעשות כן, יעצום עיניו ויתעלם מן המילה האימתנית "משכנתא", ואז יבוא בטענות וטרוניות כנגד תוקפו של השטר. "ש: אני מפנה אותך לנספח 15ה' שזו טיוטת הסכם ההלוואה ושם אתה מאשר ב-30.5.99 שקיבלת אותו לעיון מוקדם, 24 שעות לאחר השינויים. אתה מאשר שזו חתימתך וכתב ידך? ת: כן". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בעמ. 18 שורות 12-14). הם יכלו לעיין באופן עצמאי במסמכים. "אם נאמר לי שקיבלתי את זה הביתה ל-24 שעות ולא בתוך הערמה של המסמכים ואני נשאל מה עשיתי ב-24 שעות אלה, אני אומר שלא עשיתי עם זה כלום, גם לא קראתי את זה. הייתי בטוח שהמדובר באנשי חסד שנותנים הלוואה. אני כרגע לא זוכר שלקחתי את המסמכים ל-24 שעות". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 19.12.2011 בע.מ 21 שורות 31-33). - המבקשים אינם כופרים בכך שהחתימה על שטר המשכנתא הינה חתימתם (עמ. 18). גרסתם לגבי אנשי חסד שנותנים הלוואה,- זו גרסה שהתקשיתי להבין. מדוע אנשי חסד, שלא שמעתי שהיו מוכרים למבקשים, יתנו להם הלוואה? ומדוע לא הלכו לאנשי חסד אלה בעת קבלת ההלוואה והמשכנתא הראשונה, שהרי הפרוצדורה, היתה אמורה להיות נהירה להם?! שהרי מהמהלכים שקדמו לרישום המשכנתא השניה ע"י המבקשים, מצינו כי: הם רשמו על דירת המגורים הנ"ל משכנתא פעמיים, כדלקמן: בפעם הראשונה, נרשמה משכנתא לטובת בל"ל, בשנת 1996 (ר' נספח 35 לסיכומי המשיבה). בפעם השנייה, נחתם הסכם הלוואה למטרת סילוק חוב המבקשים לבל"ל ולמטרת תשלום שכ"ט לכונסת הנכסים עו"ד תמי סלונים בתאריך 4.6.99 (ר' נספח ב' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1). ולאחר חודשיים תמימים נחתם שטר המשכנתא לטובת המשיבה, השיא ההתדיינות שבפני. במסגרת סעיפי הסכם ההלוואה נמצא כי ההסכם מסביר מפורשות, כבר בחלקו המקדים והפותח, כי בתמורה לסך הכספי שינתן תירשם משכנתא מדרגה שניה לטובת המשיבה, אולם המבקשים בחרו להתעלם פעם נוספת מן הכתוב שחור על גבי לבן: בעמוד הראשון להסכם ההלוואה נכתב כי: בל"ל נתנה הסכמתה כי על הבעלות בדירה תירשם משכנתא מדרגה שנייה לטובת המלווה. הסכמת בל"ל צורפה כנספח ג' להסכם זה (המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם ומחייב כמותו לכל דבר ועניין- (ר' נספח ב' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1, סעיף 1 להסכם ההלוואה)). בעמוד השני להסכם ההלוואה נכתב כי: הכונסת נתנה הסכמתה כי תרשם "משכנתא מדרגה שנייה לטובת המלווה". הוסבר כי המלווה נותן את ההלוואה "בכפוף לקבלת הבטוחות המפורטות בהסכם זה". סעיף 3(ב) להסכם ההלוואה מסביר מפורשות כי: "לאחר רישום משכנתא מדרגה שניה לטובת המלווה על זכויות הלווה בדירה ברח' חובבי ציון 8 הרצליה הידועה כחלק מחלקה 240 בגוש 6546..." ובאותו סעיף בהמשך נרשם המשפט "לאחר רישום המשכנתא מדרגה שניה לטובת המלווה"- פעמיים נוספות. (ר' נספח ב' לתצהיר המבקשים, סומן ת'-1, סעיף 3(ב) להסכם ההלוואה). בעמוד השלישי להסכם ההלוואה נכתב כי: סעיף 8 (א) להסכם ההלוואה מגדיר מהן הבטוחות שינתנו על ידי הלווה למלווה? ס"ק 2 אומר כי "ישעבדו הלווה בשעבוד מדרגה שניה לטובת המלווה את בעלותם בחלקה 240 בגוש 6546 המהווה בית צמוד קרקע בן 6 חדרים ברח' חובבי ציון 8 הרצליה ותירשם משכנתא מדרגה שניה לטובת המלווה על בעלות הלווה בדירה". סעיף 11 להסכם ההלוואה מחייב את הלווה לחתום על המסמכים כדי לתת תוקף להוראות ההסכם ובין היתר "ו/או כל מסמך בטוחה שניתן בהתאם לאמור בהסכם זה". המבקשים ידעו אודות התחייבותם בחוזה ההלוואה וכן מהי משמעות העסקה עליה חתמו. המשכנתא היתה בטוחה להחזרת ההלוואה, כלומר עסקה מישנית, בטוחה זו נכתבה במסמך - הסכם ההלוואה, שהוגש לעיון המבקשים למשך 24 שעות; פעולה זו סיפקה למבקשים הזדמנות סבירה לעיין במסמך בטרם החתימה, בהתאם לחובת הגילוי המוטלת על מלווה לפי סעיף 3(א) לחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, תשנ"ג-1993 (להלן: "חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות"). יחד עם זאת, אין מחלוקת שחתימת האימות בוצעה שלא על ידי עורך דין כדרישת תקנות המקרקעין, וגם לא לוותה בהסבר מטעם עו"ד על משמעות העסקה. מהי הנפקות המשפטית מכך? לא שמעתי את עמדת המבקשים מה יקרה כשהמשכנתא תבוטל. הרי על סמך משכנתא זו קיבלו כספים (ר' נספח 15(א) לסיכומי המשיבה); הרי על סמך משכנתא זו באו בדברים לענין גובה החוב (ר' ה"פ 292/02 (מחוזי ת"א) גולדשטיין נ' פיננשל לורד, מיום 13.1.03). במילים אחרות,- משמעות המשכנתא זה בעצם חוזה למתן כספים תמורת בטחון להחזרת החוב. כך שהתוצאה החוזית העקרונית היא, שעם ביטול שטר המשכנתא צריכים המבקשים להחזיר את הכספים. השאלה בנסיבות המקרה כפולה: הראשונה - האם ידעו המבקשים שהם חותמים על שטר משכנתא ומשמעותו? השניה - האם אי מילוי תנאי התקנות גורם לאיפוס ההתחייבות? מכל האמור לעיל, עולה כי המבקשים ידעו הן מניסיון העבר, והן מהאמור בחוזה ההלוואה כי הם משעבדים את דירתם במשכנתא לצורך קבלת ההלוואה. אין מחלוקת שתקנות הרישום מחייבות הסבר; בנסיבות מקרה זה, נראה שהמבקשים "גילו" זאת רק לקראת הכנת כתב התביעה הנוכחי; או במילים משפטיות, לאור התעלמותם הם מהכתוב במסמכים למרות שקיבלו אותם לעיון ובמהלך השנים יהה זה היעדר תום לב ודרך מקובלת מצידם, לטעון כיום טענה פורמלית-משפטית מעין זו המסתמכת על מסמכים ופרשנות. לכן המבקשים מנועים מלטעון כנגד שטר המשכנתא. אני ערה לכך, שטעם מעין זה, לא הועלה בסיכומי הצדדים, ברם, הועלתה מסכת העובדות, ניתן לצדדים יומם בביהמ"ש, ולענין המסקנות המשפטיות הנובעות מכך-, ביהמ"ש הוא "האחראי" לכך. יתר על כן: אפילו בהיעדר הנסיבות האישיות של המבקשים כאן, ואם היינו בוחנים את מהות שטר המשכנתא, היינו מגיעים לאותה תוצאה, ונעשה זאת על דרך ההיקש (ר' אימרת אגב ב-ת"א (מרכז) 6525-08-08 אסתר דקר נ' עזבון המנוח אייבי פומרנץ (פורסם ב-נבו)). עסקה במקרקעין טעונה כתב, לפי ס' 8 לחוק המקרקעין. עם זאת-, כשזעקת ההגינות מחייבת זאת, ביהמ"ש נותן נפקות גם לעסקה שבעל-פה (ר' ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1) 185, 187), על אחת כמה וכמה שהמדובר בעסקת משכנתא שהינה עסקה משנית לעסקת הבסיס הראשית; בין אם זו הלוואה (שלא טעונה כתב ברמה העקרונית) ובין אם זו עסקת מקרקעין. כך שאפילו שטר המשכנתא אינו תקין אבל נרשם: הרישום, שמתאים לעסקת הבסיס,- מבטל את חוסר התקינות של שטר המשכנתא. המחוקק נקט במקרה זה בחובת זהירות כפולה בתקנות, בכך שחייב שוב בדיקה של הנתונים והסבר משמעות רישום משכנתא. אבל אם בעסקת הבסיס הפרטים נכונים, המשכנתא מאוזכרת, וברי לצדדים משמעות המונח משכנתא בלשון בני אדם (כפי שהיה כאן) ובד בבד החובה הכפולה שבתקנות לא מולאה, אבל המבקשים אישרו את חתימתם על שטר המשכנתא-, אזי אין צורך במילוי כפול של בדיקה ואזהרה בדבר מהות העסקה. הדבר בוצע בעסקת הבסיס, הרישום מתאים ושלב לא תקין באמצע התהליך-, לא אמור להשפיע על אומד דעת הצדדים (א' אנלוגיה מ-ע"א 7189/09 גילי הלר נ' ציון כהן ואח', מתאריך 6.6.2012). בנסיבות מעין אלה, מולאה חובת ההסבר הבסיסית, ומה שבא בעקבותיה ניזון מחבות זו. ז. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין התובענה להידחות. שטר המשכנתא יישאר בתוקפו. כל צד ישא בהוצאותיו.אימות חתימהמסמכיםמשכנתאמקרקעיןשטר