איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות:

התובעים, יחידים ובני זוג, רכשו מהנתבעת זכויות חכירה ב-20 דירות בשני בניינים בפרויקט "גני ציון" שלב א' בשכונת קטמון בירושלים. כל חוזי הרכישה נחתמו במהלך שנת 2006 ובראשית שנת 2007 (למעט חוזה אחד שנחתם ביולי 2007), עוד בטרם היה בידי הנתבעת היתר לבנייתם של בנייני הדירות. החזקות בדירות נמסרו לידי התובעים רק במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2011 (למעט שתיים, שנמסרו בחודשים ינואר 2011 ודצמבר 2011), תוך כדי התנהלותה של התביעה, באיחור ניכר ביחס למוסכם. טרונייתם העיקרית של התובעים נגד הנתבעת נוגעת למועד מסירת החזקה בדירות לידיהם. לטענתם, האיחור במסירת הדירות נבע רובו ככולו מהחלטתה של הנתבעת לקדם תוכנית להוספת שתי קומות בכל אחד מהבניינים, החלטה שבעקבותיה עצרה במכוון ולפרק זמן ממושך את המשך בנייתם וחידשה אותה רק לאחר אישורה של התכנית החדשה. על בסיס טענות חוזיות שונות וכן טענות בדבר עשיית עושר ולא במשפט עותרים התובעים לקבלת פיצוי כספי ולסעד הצהרתי בנוגע לחיובם על ידי הנתבעת בתשלומים בגין הפרשי הצמדה.

העובדות הצריכות לענין
1. בשנת 2003 זכתה הנתבעת במכרז שערך מינהל מקרקעי ישראל ביחס למקרקעין בשכונת קטמון בירושלים. לאחר זכייתה, החלה בתכנון פרויקט להקמת חמישה בנייני מגורים על המקרקעין. בראשית שנת 2006, סמוך לאחר אישורה של התכנית שהגישה הנתבעת להקמת הפרויקט (תכנית מס' 10260 – להלן: התכנית. התכנית אושרה בשלהי שנת 2005 ופורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 25.1.06), אך בטרם ניתן לנתבעת היתר בנייה, פנה התובע 1, נדב קדרון, אל הנתבעת על מנת לבחון אפשרות לרכישה מרוכזת של דירות בפרויקט על ידי קבוצת רוכשים שהתארגנה למטרה זו. משא ומתן שהתנהל בין הצדדים ובאמצעות עורכי דינם נשא פרי ובסיומו, במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2006, נחתמו בין התובעים 14-1 ובין הנתבעת חוזים לרכישת זכויות החכירה בדירות בשני בניינים, המהווים שלב א' של הפרויקט (בניינים א'1 ו- א'2). התובעים 19-15 רכשו זכויות חכירה בדירות באותם הבניינים בסבב נוסף, בחודש אוגוסט 2006, בראשית 2007 ובסוף חודש יולי 2007. רוכשי הסבב הראשון, התובעים 14-1, כונו על ידי הצדדים "הקבוצה העיקרית" וחתמו כולם עם הנתבעת על חוזה רכישה בנוסח אחד – "נוסח א'" (נספח ד' לתצהירו של שרון חסיד, מנהלה של הנתבעת). התובעים 19-15, שרכשו את דירותיהם בסבב הנוסף, כונו על ידי הצדדים "הקבוצה הנוספת", וחתמו על חוזה רכישה בנוסח שני – "נוסח ב'" (נספח ו' לתצהיר חסיד). כל אחד מהנוסחים כולל, בין היתר, נספח המפרט תוספות להסכם הבסיסי הזהה ושינויים בו בהתאם ל"הסכמות אליהן הגיעו ב"כ הצדדים לאחר מו"מ" (להלן: נספח השינויים להסכם). החוזים בשני הנוסחים דומים בעיקרם וכוללים, בין היתר, התייחסות לאישורה של התכנית ולקבלת היתר בנייה, לזכותה של הנתבעת ליזום שינויים בפרויקט לרבות הוספת קומות, למועד מסירת החזקה בדירות ולעילות שונות המאפשרות את דחייתו – עניינים העומדים במרכז התביעה דנן ובלב המחלוקות בין הצדדים. נפרט את הוראות החוזים הרלוונטיות ונעמוד על ההבדלים ביניהן בשני הנוסחים.

2. בנוסח א', הותלה תוקפם של החוזים באישורה של התכנית ובקבלתו של היתר בנייה בתוך שבעה חודשים ממועד חתימת ההסכם (חרף העובדה שהתכנית פורסמה למתן תוקף ביום 25.1.06 כאמור לעיל, היינו עובר לחתימת החוזים). הרוכשים אישרו והצהירו, כי הדבר הובא לידיעתם, וזאת הן בבקשה לרכישת דירה בפרויקט (נספח ג' לתצהיר חסיד), שעליה חתמו לפני חתימת החוזים, והן ב"נספח תנאים מתלים" שצורף לחוזים והוקדש לענין זה (נספח ד'2 לתצהיר חסיד). בנוסח ב', החליף את נספח התנאים המתלים "נספח היתר בניה" (נספח ו'2 לתצהיר חסיד) שבו התחייבה הנתבעת לקבל היתר בניה בתוך שישה חודשים ממועד חתימת ההסכם, אך נשמרה לרוכשים זכות לבטל את ההסכם ולקבל השבה של הכספים ששילמו על חשבון התמורה אם לא יתקבל ההיתר בתוך ארבעה חודשים (סעיף 22 לנספח השינויים להסכם בנוסח ב'). כמו כן, הושמטה מן הנספח התייחסות לצורך באישורה של התכנית אשר כאמור אושרה ופורסמה כבר זמן רב קודם לכן.

נספח תוספת בניה, שצורף לחוזים בשני הנוסחים, מעגן את זכותה של הנתבעת ליזום שינויים בפרויקט, ובכלל זה הוספת מבנים או קומות. הרוכשים אישרו והצהירו בנספח כי הנתבעת הודיעה להם שהיא עשויה ליזום בעתיד תכנית שינויים ביחס לפרויקט כאמור והתחייבו שלא להתנגד או להפריע לכך. הוראות דומות נכללו אף בגוף החוזים (בפרט בסעיפים 70-69, 72).

בשני הנוסחים, נקבע מועד מסירת החזקה בדירות בחלוף 24 חודש ממועד קבלת היתר הבניה. ואולם, לצד קביעה זו, כוללים החוזים מספר הוראות המאפשרות את דחייתו של מועד זה. ההוראות הרלוונטיות לענייננו בהקשר זה הן הוראות סעיפים 7.6, 27 ו- 29 להסכם, וכן הוראת סעיף 36 לנספח השינויים להסכם בנוסח א' בלבד. הוראת סעיף 7.6 להסכם מאפשרת דחייתו של מועד המסירה מקום שהרוכשים ביקשו לבצע שינויים או תוספות בדירה. במקרה כזה, יידחה מועד המסירה בפרק הזמן הדרוש לביצוע השינויים, וזאת בנוסף לדחייה הנובעת מעילות אחרות. הוראת סעיף 27 להסכם מאפשרת לנתבעת, בין היתר, לדחות את מועד מסירת החזקה במקרה של איחור בביצוע תשלומים על ידי הרוכש "בפרק זמן הזהה לסך פרקי הזמן של האיחורים בביצוע תשלום ו/או תשלומים כאמור". סעיף 29 להסכם קובע כי פיגור בן ארבעה חודשים במסירת הדירה בנוסח א', או בן שלושה חודשים בנוסח ב', מכל סיבה שהיא, לא ייחשב הפרה של ההסכם על ידי הנתבעת, וכי בכל מקרה של איחור העולה על 90 יום לא יהא הרוכש זכאי לפיצוי כלשהו בגין 120 או 90 ימי האיחור הראשונים, בהתאמה (להלן: ארכת החסד הכללית). סעיף 36 לנספח השינויים להסכם בנוסח א' בלבד מוסיף, כי "אם תבנה החברה קומה/ות נוספת/ות לבית יידחה מועד המסירה לפרק זמן של ארבעה חודשים נוספים (מעבר להארכות המוקנות לחברה על פי הוראות ההסכם), מבלי שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ומבלי שיזכה את הרוכש בקבלת פיצוי" (להלן: ארכת החסד הנוספת).

נוסף על אלה, קובעים החוזים הוראות גם באשר לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה. כך, סעיף 30 לחוזים, בשני הנוסחים, קובע כי דחיית מועד המסירה מן הסיבות הנקובות, בין היתר, בסעיפים 7.6, 27 ו-29 להסכם לא תזכה את הרוכש "בתשלום שיפוי או פיצויים בעד נזקים כלשהם לרבות ריבית בעד סכומי כסף ששילם הרוכש לחברה". הוראת סעיף 31 לחוזים מזכה את הרוכשים בפיצויים מוסכמים מראש בגין כל חודש של פיגור נוסף (מעבר לזה הנובע מן הסיבות האמורות בסעיפים 7.6, 27 ו-29) בסך בש"ח השווה ל- 150 דולר לחדר לחברי הקבוצה העיקרית, ול-175-125 דולר לחדר לחברי הקבוצה הנוספת (לפי הקבוע בנספחי השינויים של כל אחד מההסכמים). לפי סעיף זה, "לא יהיה זכאי הרוכש והחברה לא תהיה חייבת או מחויבת לשלם לרוכש פיצויים ו/או דמי נזק אחרים כלשהם בגין כל נזק ישיר ו/או עקיף שיגרם לרוכש (אם בכלל) עקב ו/או בקשר עם כל איחור ו/או פיגור בתאריך המסירה".

עוד ראוי לציין, כי בשני הנוסחים, נקבע לוח מועדי התשלומים ללא תלות בקצב התקדמות הבניה, וזאת לפי דרישתה של הנתבעת שמיאנה לקשור בין השניים.

3. ביום 24.3.07, כעבור שנה ויותר ממועדי ההתקשרויות עם חברי הקבוצה העיקרית, התקבלו היתרי בנייה להקמת בניינים א'1 ו- א'2. התובעים 16 שהתקשרו עם הנתבעת במועד המאוחר ביותר, בסוף חודש יולי 2007, הם היחידים מבין התובעים שעשו כן לאחר קבלת היתרי הבניה. לפיכך, החוזה עימם לא כלל "נספח היתר בניה". כמו כן, בנספח השינויים להסכם עימם (נספח י' לכתב ההגנה) נקבע כי לסעיף 31 להסכם תתווסף הפסקה הבאה: "במקרה של עיכוב במסירת החזקה, לפרק זמן העולה על 10 חודשים, לאחר תום כל מועדי ההארכה המוקנים לחברה על פי הסכם זה, יהיה זכאי הרוכש לבטל את הסכם הרכישה בהודעה בכתב ובדואר רשום ויהיה זכאי לכל תרופה עפ"י כל דין".

4. חברי הקבוצה העיקרית, הגם שלא ביקשו לבטל את הסכמי הרכישה חרף העובדה שהיתרי הבניה התקבלו לאחר למעלה משבעה חודשים, התלוננו על מועדי התשלום שהוסכמו לנוכח האיחור הניכר בקבלת היתרי הבנייה. במענה לתלונותיהם של הרוכשים (מהקבוצה העיקרית בלבד), הסכימה הנתבעת להעניק להם מספר הטבות, הכוללות דחיית כל המועדים בלוח התשלומים בשבעה חודשים, ביטול חיובי הריבית לכל התשלומים ששולמו על ידי חברי הקבוצה עד ליום 31.5.07, ומתן האפשרות לרכוש חניה נוספת (עוקבת) בהנחה משמעותית (במחיר של 3,000 דולר בלבד במקום כ- 12,000-10,000 דולר, לדברי הנתבעת).

5. לאחר קבלת היתרי הבניה, החלה הנתבעת בבניית הפרויקט באמצעות חברת דניה סיבוס בע"מ (הקבלן המבצע, להלן: דניה סיבוס). ביום 3.8.08, כחצי שנה לפני המועד שנקבע בחוזים למסירת החזקה בדירות (היינו, 24.3.09, בחלוף 24 חודש ממועד קבלת היתרי הבניה), הגישה הנתבעת לאישור תכנית בנין חדשה – תכנית 10260א – במטרה להוסיף שתי קומות לכל אחד מהבניינים א'1 ו- א'2 של הפרויקט (תוספת של 16 יחידות דיור). קידומה של התכנית החדשה שיבש את המשך עבודות הבניה. הצדדים חלוקים על מהותו ועל היקפו של השיבוש. ואולם, אין מחלוקת כי בניית השלד הופסקה לחלוטין בסמוך לייזום התכנית החדשה לפרק זמן של שנה לפחות, וכי העבודות לבניית השלד חודשו במלואן רק בסמוך לאישורה במועד כלשהו בחודשים אוגוסט עד דצמבר 2009 (התכנית החדשה אושרה ביום 28.12.09, נכנסה לתוקף ביום 12.1.10 והיתרי הבניה לפיה התקבלו ביום 15.7.10 – ראו נספח ב'2 לתצהירו של קדרון).

6. משנודע לתובעים על פעילותה של הנתבעת לאישורה של התכנית החדשה, ומשהבחינו בפגיעה בהמשך עבודות הבניה, פנו לנתבעת והביעו בפניה את התנגדותם לדחייה הממושכת הצפויה במסירת הדירות. באשר לכך, התנהלו בין הצדדים ובאמצעות באי כוחם חילופי דברים ומכתבים, במסגרתם נתנה הנתבעת לתובעים הודעות שונות בדבר מועדים נדחים למסירת הדירות. בתוך כך, ביום 19.11.09, הגישו התובעים את התביעה דנן.

במכתב מיום 18.11.10 הודיעה הנתבעת לתובעים, כי "בימים הקרובים צפוי להתקבל טופס 4 מהרשות", והנחתה אותם כיצד עליהם לפעול לצורך קבלת הדירות. לאחר מכן, בראשית ינואר 2011, הודיעה הנתבעת לבית המשפט, כי ביום 26.12.10 התקבלו טופס 4 ותעודת גמר לבניינים א'1 ו-א'2, וכי החזקות בדירות יימסרו לידי תובעים במהלך חודש ינואר 2011. בפועל, נמסרו החזקות בדירות במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2011 (למעט שתיים, שנמסרו בחודשים ינואר 2011 ודצמבר 2011). לחמישה מהתובעים שילמה הנתבעת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות עד למועד מסירתן בפועל ולכל יתר התובעים עד ליום 31.12.10 בלבד, באמצעות קיזוז (מלא או חלקי) מתשלום התמורה האחרון של כל אחד מהם. את תקופת האיחור חישבה הנתבעת לאחר הפחתת מספר הימים שנדרשו לביצוע תוספות ושינויים שביקשו התובעים וכן פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים, לשיטתה, בביצוע תשלומים לפי החוזה.

עד כאן הרקע העובדתי.

טענות הצדדים
7. טרונייתם המרכזית של התובעים כלפי הנתבעת, כאמור, נוגעת למועד שבו נמסרו להם החזקות בדירותיהם, באיחור ניכר ביחס למוסכם, וזאת עקב קידומה של התכנית החדשה להוספת שתי קומות בכל אחד מהבניינים א'1 ו- א'2 של הפרויקט. לטענתם של התובעים, מעת שהחלה הנתבעת בקידומה של התכנית החדשה – מספר חודשים לפני מועד מסירתן של הדירות על פי הוראות החוזה, וכפי שאף היה צפוי בהתאם להתקדמות הבניה בפועל, ולאחר שהתובעים כבר שילמו את רוב התמורה בעד דירותיהם – עצרה הנתבעת את בנייתם של בניינים א'1 ו-א'2 מבלי שהודיעה להם על כך ומאז התנהלה כלפיהם באופן שערורייתי, תוך שרמסה ברגל גסה את זכויותיהם. לדברי התובעים, תחילה לא נתנה להם הנתבעת כל הודעה בדבר מועד המסירה הנדחה, ובהמשך נתנה להם הודעות סתמיות בדבר מועדים נדחים שונים שלא היתה להם כל אחיזה במציאות, מה ששיבש את תכניותיהם והסב להם נזקים ועוגמת נפש רבה.

לשיטתם של התובעים, עצירתה של הבנייה לחלוטין ובמכוון לפרק זמן כה ממושך, זמן קצר לפני מועד המסירה המתוכנן, כפועל יוצא מרצונה של הנתבעת להביא לאישורה של התכנית החדשה, ובמחיר דחייתו של מועד מסירת החזקה בדירותיהם בפרק זמן זה, מהווה הפרה יסודית של החוזים עימם וקיומם בחוסר תום לב. במצב דברים זה, ובמיוחד בשים לב לעובדה שהתכנית החדשה כללה תוספת של 16 יחידות דיור והעשירה את קופתה של הנתבעת בעשרות מיליוני שקלים, הסתמכותה על תניות החוזה המאפשרות את דחייתו של מועד המסירה והחלתו של הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה – יש בהם משום התעשרות שלא כדין על גבם של התובעים, ניצול לרעה ובחוסר תום לב של תניות החוזה הרלוונטיות ושימוש לרעה בזכות.

התובעים חברי הקבוצה העיקרית טוענים גם, כי הנתבעת נהגה עימם בחוסר תום לב ובחוסר הגינות במשא ומתן לחתימת החוזים, הציגה לפניהם מצג שווא והביאה להטעייתם. לדבריהם, כקבוצה גדולה, ומאחר שהיו הראשונים לרכוש דירות בפרויקט – מה שאיפשר לנתבעת להקטין את המימון העצמי שנדרש לה וסייע לה בקבלת ליווי בנקאי, בשיווקו של הפרויקט ועוד – הבטיחה להם הנתבעת תנאים טובים מאלה שלהם יזכו רוכשים אחרים. ואולם, בדיעבד התברר להם, כי שאר רוכשי הדירות בפרויקט זכו לתנאים טובים משלהם, דוגמת קביעתם של ארכת חסד קצרה יותר ושל פיצוי מוסכם גבוה יותר. עוד לטענתם, במעמד החתימה על ההסכמים כבר ידעה הנתבעת היטב כי בכוונתה לנקוט בהליכים לאישור תוספת הקומות שתגרום לעצירת עבודות הבניה בפרויקט, אך לא גילתה להם זאת. לדבריהם, גם התנאי המתלה שנקבע בדבר קבלת היתר בניה בתוך שבעה חודשים ממועד החתימה על החוזה לא היה אלא מצג שווא, שכן זמן קצר לאחר החתימה הודיעה להם הנתבעת כי קבלתו של היתר הבניה תתעכב.

8. ביתר פירוט טוענים התובעים, כי ארכת החסד הכללית לא נועדה לחול מקום שהנתבעת הפסיקה לחלוטין את עבודות הבניה, במודע ובמכוון, בשל ההליך התכנוני שנקטה, ועל מנת להפיק רווחים ולהתעשר על גבם של התובעים. מטרתה של ארכת החסד, לדבריהם, כפי שנקבע גם בפסיקה, היא להמריץ את הנתבעת לסיים את הבניה ולמסור את הדירות בתוך תקופת האיחור המוסכם, מקום שזה נגרם בשל שיבושים בלתי צפויים שלא היו בשליטתה של הנתבעת. כך גם סכום הפיצוי המוסכם, הנמוך מדמי השכירות הנוהגים בשוק החופשי, לא נועד לחול במקרה שבו נגרם האיחור כתוצאה ממעשה מכוון של הנתבעת ולטובתה, אלא במצב של עיכוב בלתי נשלט המסב נזק גם לנתבעת עצמה.

אשר לארכת החסד הנוספת, טוענים חברי הקבוצה העיקרית, כי אין להחיל אף אותה, מטעמים של הטעיה, טעות, מצג שווא רשלני או חוסר תום לב במשא ומתן ובקיום החוזה כפי שפורט. לחילופין נטען, כי לפי לשון סעיף 36 לנספח השינויים להסכם בנוסח א', ארכת החסד הנוספת חלה רק כאשר התחילה הנתבעת בבנייתן בפועל של קומות נוספות, ואין להחילה מקום שהנתבעת טרם התחילה בבנייתן ואף לא היו בידיה ההיתרים לעשות כן במועד המסירה המקורי. עוד לחילופין טוענים חברי הקבוצה העיקרית, כי הסתמכותה של הנתבעת על סעיף זה נגועה בחוסר תום לב משווע ומשמעותה התעשרותה על חשבונם שלא כדין, וכי אין להחיל את ארכת החסד הנוספת אף מטעמים אלה.

חברי הקבוצה העיקרית הוסיפו, כי גם אם ייקבע שיש מקום להחיל איזו מארכות החסד (הכללית או הנוספת), הרי שאין זה סביר להחילן במצטבר בגין אותה עילה, כך שבשל תוספת הקומות תזכה הנתבעת לארכת חסד כוללת בת שמונה חודשים.

לטענת התובעים, בנסיבות מקרה זה, ולפי ההלכה הפסוקה, גם אם ייקבע כי ארכות החסד שנקבעו (שתיהן או אחת מהן) חלות, מאחר שהאיחור במסירת החזקות בדירות נמשך מעבר לתקופות שנקבעו בחוזה, על הנתבעת לפצותם החל מהיום הראשון של האיחור במסירה. זאת, מדי חודש בחודשו ולא באמצעות קיזוז מתשלום התמורה האחרון כפי שעשתה הנתבעת, שכן הזכות לפיצוי קמה לתובעים החל מהמועד שבו הפרה הנתבעת את התחייבותה למסור להם את החזקות בדירות וכן לנוכח תכליתו של הפיצוי המוסכם לאפשר להם לשכור דירות חלופיות עד למסירה.

9. על בסיס כל אלה, עותרים התובעים לתשלום פיצוי חודשי בגין האיחור במסירה בסך 1,450₪ לכל חדר, שהם לטענתם דמי שכירות ראויים לדירה דומה, וזאת החל מיום 24.3.09, היינו ממועד המסירה המקורי שנקבע בהסכמים, ללא כל ארכה, ועד למועד מסירת החזקה בכל אחת מהדירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שחל בו כל תשלום, היינו מדי חודש בחודשו.

עוד מבקשים התובעים לקבוע כי ליתרת התמורה שטרם שולמה על ידם ביום 24.3.09 לא יתווספו הפרשי הצמדה, וכן לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית שנתית בשיעור של 4% על כל התשלומים ששילמו לנתבעת במהלך התקופה שמחודש אוגוסט 2008 ועד ליום 15.7.10, מועד קבלת היתר הבניה לפי התכנית החדשה. התובעים עותרים לסעדים אלה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, שכן בהפסקת הבניה לשם הוספת הקומות הרוויחה הנתבעת הן מתוספת הקומות והן מהשימוש שעשתה בכספי התמורה שהיו בידיה.

לבסוף מבקשים התובעים לחייב את הנתבעת לפצותם בשיעור של 5% ממחירה של כל אחת מהדירות בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרתם היסודית של ההסכמים עימם וחוסר תום הלב שנהגה בהם הנתבעת. בהקשר זה טוענים התובעים, כי הוראות סעיפים 31-30 לחוזים, הפוטרות את הנתבעת מתשלום פיצוי בגין תקופת ארכת החסד הכללית ובגין איחורים מסיבות נוספות ושוללות מהרוכש פיצוי נוסף כלשהו מעבר לפיצוי המוסכם בגין כל נזק שנגרם עקב האיחור במסירה, הן בגדר תנאים מקפחים בהתאם להוראות סעיפים 3 ו-4(2) לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982, וכי הסתמכותה של הנתבעת עליהן חסרת תום לב. בנוסף, טוענים התובעים, כי סעיף 87 להסכמים, לפיו במקרה של הפרה יסודית זכאי הנפגע לבטל את ההסכם וזאת מבלי לגרוע מזכותו "לתבוע כל סעד או תרופה המגיעים ו/או שיגיעו לו עפ"י הדין", גובר על סעיפים 31-30 להסכם ומאפשר להם לתבוע מהנתבעת כל סעד בגין הפרתו היסודית של ההסכם. בהקשר זה הזכירו התובעים, כי במכתב בא כוחם (עו"ד ברסלע) מיום 22.1.09 (נספח ט' לתצהיר קדרון) התריעו בפני הנתבעת כי יראו באיחור במסירה העולה על שמונה חודשים (שתי ארכות החסד במצטבר) משום הפרה יסודית של ההסכם. עוד בהתייחס לפיצוי הנתבע על ידם בגין עוגמת נפש הפנו התובעים, לשם השוואה, לכך שעל פי הוראות ההסכמים, לו היתה הנתבעת מבטלת הסכם בשל איחור בביצוע תשלום היתה זכאית כלפי הקונה לתשלום פיצוי מוסכם בגובה 10% מהתמורה.

10. יחד עם התביעה, הגישו התובעים גם בקשה לפצל את סעדיהם. בבקשה נטען, כי לחלק מן התובעים עילות תביעה נוספות שאינן משותפות לכלל התובעים, ובהן חיובם לשלם לצדדים שלישיים בגין שינויים בדירה זמן רב לפני מועד ביצוע השינויים בפועל; קיומה של מחלוקת בדבר המחיר שהוסכם לרכישת חניה נוספת; חיובם בתשלומים מוטעים בגין הפרשי הצמדה, ריביות וקנסות; וביטולן של מרפסות הסוכה בדירות בקומה הרביעית. בית המשפט התבקש להתיר לתובעים הרלוונטיים לתבוע בעילות אלה בעתיד, בנפרד, וזאת מן הטעם שלא ניתן לכמת במועד הגשת התביעה את גובה הנזקים ועל מנת שלא להכביד על ניהולה של התביעה שלא לצורך.

11. הנתבעת דוחה את טענות התובעים.

לדבריה, התמונה שמציירים התובעים, לפיה המדובר ברוכשי דירות "קטנים" וחלשים, הניצבים מול חברה קבלנית גדולה וכוחנית הרומסת את זכויותיהם, מעוותת ומטעה. לאמיתו של דבר, התובעים מהווים קבוצת רכישה חזקה ומגובשת. ההסכמים עימם נחתמו לאחר משא ומתן ממושך ופרטני, שארך כחודש וחצי וכלל החלפה של מספר טיוטות, שבו היו התובעים מיוצגים על ידי עורכי דין, ושבמסגרתו ניצלו את כוחם כקבוצה להשגת הטבות ותנאים משופרים. בסופו של המשא ומתן נחתם בין הצדדים, בין היתר, נספח השינויים להסכם, שבו נכללו כל השינויים בנוסח המקורי של ההסכם כפי שהסכימו עליהם הצדדים. ההבדלים בין הוראות ההסכמים שנחתמו עם חברי כל אחת מהקבוצות מלמדים כי אין המדובר בחוזה אחיד, אלא בחוזים שתנאיהם גובשו במשא ומתן בין צדדים שווים. הנתבעת טוענת, כי עמדה בכל התחייבויותיה לפי ההסכמים, וכי דווקא התובעים הם שמבקשים להתעלם לחלוטין מהוראותיהם הברורות, לזכותם בסעדים חסרי כל בסיס ולהתעשר שלא כדין על גבה של הנתבעת בחוסר תום לב קיצוני ותוך שימוש לרעה בהליכי משפט. נטען כי התובעים משחירים את פניה של הנתבעת, פוגעים בשמה הטוב ובמוניטין שלה ומסבים לה בכך נזקים.

לטענת הנתבעת, הובהר לתובעים היטב כבר בשלב המשא ומתן, והדברים מצאו את ביטויים המפורש בהסכמים ובנספחים נפרדים וספציפיים שצורפו להם (נספח התנאים המתלים ונספח תוספת הבניה), כי קבלת היתר בניה לפרויקט צפויה לארוך זמן ממושך וכי הנתבעת עשויה לקדם בנייה נוספת במסגרת הפרויקט לרבות בדרך של תוספת קומות. התובעים בכלל, וקדרון כנציגם בפרט, היו מעודכנים בכל פרטי הליכי התכנון שיזמה הנתבעת. קדרון קיים ישיבות רבות עם חסיד, מנהלה של הנתבעת, וזו התנהלה כלפי התובעים בשקיפות מלאה.

כקבוצה גדולה ומשמעותית, ולנוכח השלב המוקדם של המכירה, היינו עוד בטרם ניתן לפרויקט היתר בניה, זכו התובעים, וחברי הקבוצה העיקרית בפרט, להטבות משמעותיות ולתנאים טובים לאין ערוך ביחס לרוכשים אחרים בפרויקט, לרבות האפשרות לבחור ראשונים את דירותיהם. כך, במיוחד, התובעים רכשו את הדירות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק אותה עת, ונמוכים בכ-120%-100% ממחיר המכירה של דירות זהות על ידי הנתבעת נכון לעת הזו; התובעים נהנו ממפרט טכני ברמה גבוהה מזו של המפרט הסטנדרטי, הכולל מזגן מיני מרכזי, מערכת יונקרס ועוד; וכן הותאם לתובעים מחירון שינויים מיוחד. לדברי הנתבעת, יש לדחות כל ניסיון של התובעים להציג עצמם כחסרי יכולת מיקוח וכמי שנאלצו לחתום על חוזים אחידים המקפחים את זכויותיהם. המדובר בעסקאות מצוינות ואין זה פלא שהתובעים לא ביקשו לבטלן גם כאשר היתר הבניה המיוחל בושש להתקבל, אלא שהם אינם מסתפקים עוד בתנאים המשופרים שהצליחו להשיג ומנסים כעת בדיעבד לשפר עוד את מצבם ולסחוט מהנתבעת כספים נוספים באמצעות טענות מופרכות, המנוגדות להוראות ההסכמים עימם, ותוך הצגת מסכת עובדתית ומשפטית חסרה ולא נכונה.

הנתבעת דוחה את טענתם של התובעים בדבר הפסקת הבניה. לדבריה, לאחר בניית השלד של ארבע קומות (מתוך שש) בבניינים א'1 ו-א'2, המשיכה בביצוע עבודות הפנים בדירות שבקומות אלה (בניית מחיצות פנים, עבודות ריצוף, חשמל ואינסטלציה וכיו"ב), ומיד עם אישורה של התכנית החדשה חודשה בניית השלד של הקומות הנוספות.

הנתבעת עומדת על קיומם של ההסכמים לפי לשונם. לשיטתה, סעיפי ההסכם ברורים ואינם צריכים לפרשנות. לדבריה, סכום הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה הנקוב בהסכמים גובש בהסכמה בין הצדדים במסגרת המשא ומתן וגבוה מזה שהופיע בנוסח המקורי של ההסכם (שעמד על 100 דולר בלבד). לפי ההסכמים, התובעים אינם זכאים לכל פיצוי נוסף פרט לפיצוי זה בגין כל חודש איחור מעבר לכל הארכות שמקנים ההסכמים לנתבעת. מכאן גם שהתובעים אינם זכאים לכל פיצוי בגין עגמת נפש, אשר בכל מקרה יש לפסוק, אם בכלל, במשורה ולא בשיעור של 5% מתמורת כל דירה כפי שמבקשים התובעים. התובעים 16 בלבד זכאים לכל תרופה על פי כל דין בגין איחור העולה על עשרה חודשים לאחר כל הארכות שקובע ההסכם, בהתאם לפסקה שהוספה לסעיף 31 להסכם עימם, ואולם ההסכמים עם כל יתר התובעים אינם כוללים סעיף דומה. ביחס למועד זכאותם של התובעים לפיצוי המוסכם טוענת הנתבעת, כי אין כל בסיס הסכמי לטענת התובעים כי על הנתבעת לשלם להם את הפיצוי מדי חודש בחודשו. מקובל ונהוג בענף הבניה כי אם וככל שמגיע לרוכש פיצוי כלשהו, הפיצוי משולם לו במועד מסירת החזקה, לרבות בדרך של קיזוז סכום הפיצוי מיתרת התמורה. עוד דוחה הנתבעת כל טענה לפיה הטעתה את התובעים, הציגה בפניהם מצגי שווא או נהגה כלפיהם בחוסר תום לב במשא ומתן לחתימת ההסכמים או בקיומם.

הנתבעת הוסיפה, כי בניגוד מוחלט לאופן שבו מבקשים התובעים להציגה כמי שמתעמרת בהם ועושקת אותם, המציאות מלמדת שהיא היתה קשובה לטענותיהם, שיתפה איתם פעולה ובאה לקראתם לפנים משורת הדין וכמחווה של רצון טוב על מנת להקל עליהם ומתוך רצון לשמור על מערכת יחסים טובה עימם. כך, למשל, כאשר בשל העיכוב הממושך בקבלת היתרי הבניה דחתה לחברי הקבוצה העיקרית את מועדי התשלומים בשבעה חודשים, ביטלה חיובים בגין ריבית לתשלומים ששולמו על ידם והעניקה להם אופציה לרכישת חניה נוספת בהנחה גדולה. כך גם בשני מקרים נוספים, שבאחד מהם הסכימה להצמיד לדירתם של התובעים 6 חניה נוספת ללא תשלום בשל הקטנת שטח מרפסת דירתם לאחר קבלת היתר הבניה, ובשני הסכימה לבקשתם של התובעים 9 לסייע להם במכירת זכויותיהם בדירה כאשר נקלעו לקשיים כלכליים. באופן דומה, הגיעה הנתבעת להסדרים מוסכמים עם תובעים שטענו לפגיעה בדירותיהם עקב אישורה של התכנית החדשה באמצעות החלפת הדירות שרכשו בדירות זהות אחרות בפרויקט.

על בסיס כל אלה מבקשת הנתבעת לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות לדוגמא בשל כך שהסתירו בתביעתם עובדות מהותיות מבית המשפט.

12. עוד מבקשת הנתבעת לדחות על הסף את תביעתם של התובעים 14 מן הטעם של היעדר עילת תביעה. התובעים 14 רכשו את דירתם בפרויקט מבני הזוג רסקין, שרכשו אותה קודם לכן מהנתבעת. הנתבעת טוענת, כי לא אישרה את העסקה בין בני הזוג רסקין לבין התובעים 14 בהתאם להוראת סעיף 83 להסכם והיא אינה צד לכל הסכם ביניהם, ולפיכך אין לתובעים 14 כל עילה כלפיה. התובעים 14 רכשו את הדירה בפברואר 2008 "תוך שהם יודעים מה מצב הבניה ומה מצב היתר הבניה", ולכן לא נגרם להם כל נזק (בעמ' 28, שורות 12-11). הנתבעת אמנם שילמה להם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, אך עשתה זאת לפנים משורת הדין.

13. אשר לבקשה שהגישו התובעים לפיצול סעדיהם, הודיעה הנתבעת על הסכמתה לפיצול ככל שמדובר בסעדים בגין ליקויי בניה (פרוטוקול הדיון מיום 13.3.12, בעמ' 9, שורות 29-28). הנתבעת מתנגדת לפיצול סעדים בהתייחס לכל תביעה אחרת, הקשורה להתחשבנות בין הצדדים. לדברי ב"כ הנתבעת, זהו בדיוק נושא התביעה דנן ואין לאפשר לתובעים להגיש בעניינים אלה תביעה נוספת.

14. בהתייחס לטענותיה של הנתבעת, התרעם ב"כ התובעים על דבריה לפיהם באה לקראת התובעים במתן הטבות שונות לפנים משורת הדין, ואין לתובעים על מה להלין שכן מאז רכישתן של הדירות עלה מחירן מאוד, עליית ערך שהם נהנים ממנה. לפי ב"כ התובעים, ההטבות לכאורה שנתנה הנתבעת לתובעים באו לפצותם על חריגות מן המוסכם שנגרמו כתוצאה מתוספת הקומות. כך למשל, במקרים שבהם תוספת הקומות הביאה לביטולה של מרפסת סוכה שהובטחה למי מהתובעים לפי התכנית המקורית, הציעה לו הנתבעת להחליף דירתו בדירה אחרת בקומה גבוהה יותר ללא תוספת תשלום. ב"כ התובעים סיכם ואמר: "זו הגישה הכללית שלהם [של הנתבעת]: כל מה שאנו עושים זה לפנים משורת הדין – תגידו תודה. ובכלל למר חסיד לא ברור מה התובעים עושים בבית המשפט, הרי כולם הרוויחו מכך שהם קנו דירה והמחיר שלה גם עלה. רק הוא שוכח שאם היו קונים אותה דירה באותו זמן במקום אחר, אותו שיעור רווח היה במקום אחר רק ללא הנזקים" (בעמ' 14, שורות 8-5).

עד כאן טענות הצדדים.

הראיות והעדויות
15. התובעים תמכו את טענותיהם בתצהירים שערכו התובע 1 – קדרון, התובע 14 – דוד כץ, והתובע 15 – יואל חייק. עוד הגישו חוות דעת שערך השמאי רן פירו להוכחת טענתם בדבר גובה דמי השכירות הראויים לדירה דומה.

בתצהירו, חזר קדרון על עיקרי העובדות שנטענו בכתב התביעה והוסיף פירוט במספר עניינים. כך, למשל, עמד על התועלת הכלכלית הרבה שצמחה לטענתו לנתבעת מחתימת החוזים עם התובעים, ועם חברי הקבוצה העיקרית בפרט. לדבריו, באמצעות קבוצת הרכישה, המורכבת מבעלי מקצועות חופשיים, הגדירה הנתבעת את סוג רוכשי הדירות בפרויקט. הקבוצה העיקרית "התניעה" את הפרויקט והביאה להגדלת הביקוש לדירות בו ולהעלאת מחירן. עוד ציין כי מנגד, לא ידוע לו על הטבות מיוחדות שניתנו לחברי הקבוצה העיקרית. לדבריו, כל השינויים שניתנו לחברי הקבוצה העיקרית נעשו על פי המחירון של דניה סיבוס, ומזגן מיני מרכזי ניתן ממילא לכל רוכשי הדירות בפרויקט. אשר לעצירת הבניה אמר קדרון, כי זו נמשכה כשנה וחצי, החל מאוגוסט 2008, כי הנתבעת לא הודיעה על כך לתובעים, וכי הדבר הביא, בין היתר, להקדמת תשלומים עבור שינויים שביקשו הרוכשים לבצע בדירות כך שנדרשו לבצעם כשנה וחצי לפני בניית השלד. קדרון פירט אודות חילופי הדברים והמכתבים בין הצדדים לאחר עצירתה של הבניה ובעקבותיה. עוד סיפר כי על מנת לחסוך בתשלום פיצויים לרוכשים בגין איחור במסירה, מסרה הנתבעת חלק מהדירות במצב לא תקין, שחייב ביצוע תיקונים גם לאחר המסירה, וכן כי גם לאחר המסירה הוסיפה הנתבעת לבצע עבודות בניה באתר הפרויקט הן בתוך הבניינים והן מחוצה להם אשר הפריעו לשגרת חייהם. קדרון הדגיש, כי הן במשא ומתן לחתימת ההסכמים והן בחתימתם, "הכוונה של הצדדים לא היתה בשום אופן האטת עבודות הבניה וודאי שלא עצירת עבודות הבניה, ובפרט שלא לצורך תוספת הקומות" (בסעיף 41 לתצהירו). קדרון סיפר גם על היחס המחפיר, לפי הטענה, שגילתה הנתבעת כלפי התובעים, תוך מתן דוגמאות מניסיונו האישי. הנתבעת, לדבריו, הפרה את ההסכמים עימם במודע ובמכוון, ובכלל זה דחתה את מסירת הדירות לידיהם, איחרה בתשלום הפיצוי המוסכם וברוב המקרים אף לא שילמה אותו במלואו, והכל מתוך הנחה שהפיצוי שבו תחויב אם תיתבע לדין יהווה בכל מקרה חלק קטן בלבד מהרווחים שהפיקה מתוספת הקומות. מנגד, עשתה הנתבעת טעויות רבות בחישוב חיוביהם של התובעים, נמנעה ממשלוח הודעות בדבר הסכום המעודכן לתשלום כולל הפרשי הצמדה, ייחסה את התשלומים ששילמו קודם על חשבון חוב בגין הפרשי הצמדה ורק את היתרה על חשבון הקרן ועוד, והכל במטרה ליצור לחובתם חוב מלאכותי על חשבון הקרן וכך להקטין, לכאורה באופן מוצדק, את הפיצוי שתשלם להם בגין האיחור במסירה.

כץ הצהיר, כי ביום 4.2.08 רכשו הוא ובת זוגו את דירתם מבני הזוג רסקין, שרכשו אותה ביום 5.3.06 מהנתבעת, וצירף את עותק של הסכם הרכישה בינם ובין בני הזוג רסקין. עוד צירף לתצהירו עותקים מן התכתובות בין הצדדים. לדבריו, לאחר הרכישה המציאו לב"כ הנתבעת את כל המסמכים כפי שהתבקשו. עוד הצהיר כי שילמו לנתבעת ישירות עבור הדירה סך של 955,898₪, וכי בכל הנוגע לביצוע שינויים בדירה ולמסירת החזקה בה הכירה בהם הנתבעת כרוכשיה של הדירה ממנה. החזקה בדירה נמסרה להם רק ביום 4.12.11, וזאת בשל ליקויי בנייה רבים שחייבו ביצוע תיקונים ולא אפשרו את מסירתה של הדירה קודם לכן. כץ התייחס גם, בין היתר, לסכומים שקיזזה הנתבעת מן הפיצוי המגיע בשל פיגור נטען בן 517 יום בביצוע תשלומים. לדבריו, הפיגור הנטען מתייחס כולו לתשלומי הפרשי הצמדה וריבית בלבד, ונובע מכך שבמועדי התשלום השונים, לא שלחה הנתבעת הודעות בדבר הסכום המעודכן לתשלום, היינו כשהוא צמוד למדד. בדרך זו נוצר כביכול חוב נגרר, בן ימים רבים, שאותו קיזזה הנתבעת מן הפיצוי בגין האיחור במסירה.

חייק חזר אף הוא בתצהירו על העובדות המופיעות בכתב התביעה והתייחס לנזקים ולעוגמת הנפש שנגרמה להם עקב האיחור במסירת החזקה בדירתם, ועקב כך שהנתבעת לא הודיעה על עצירת הבניה בפרויקט ולאחר מכן דחתה את מועד המסירה מעת לעת, כאשר בכל פעם הודיעה על מועד מסירה חדש שלא התממש. לדבריו, הוא ורעייתו העדיפו לרכוש דירה בשלב א' של הפרויקט ולא בשלב ב' כדי לקבל את הדירה בשלב מוקדם יותר, בין היתר כדי שבתם (בת 7 במועד המסירה המקורי) תוכל להנות מהפארק המתוכנן במרכז הפרויקט. עוד סיפר כי פעם אחר פעם נאלצו להאריך את הסכם השכירות לדירה שבה גרו תוך העלאת דמי השכירות, עד שלבסוף נאלצו לפנותה ולעבור להתגורר בחדר אצל הוריהם. הדירה נמסרה להם ביום 22.2.11, כשהיא אינה נקייה ויש בה ליקויים הדורשים תיקון. הוא נאלץ להחסיר ימי עבודה כדי לפגוש פועלים שבאו לבצע תיקונים, וגם לאחר המסירה סובל הבנין מלכלוך ואינו מתוחזק עקב תיקונים ועבודות בניה נוספים. עוד ציין, כי הנתבעת ביצעה את השינויים שביקשו בדירתם (שבקומות התחתונות) במהלך התקופה של עצירת הבניה ואף על פי כן קיזזה מן הפיצוי המגיע להם פיצוי עבור 28 יום בגין ביצוע השינויים.

השמאי פירו אמד את שווי השוק של דמי השכירות הראויים לדירות בנות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים, לתקופה שמחודש מרץ 2009 ועד חודש מרץ 2011. פירו ציין כי האומדן מתייחס לדירות בעלות תכונות ממוצעות (שטח, רמת גימור, הצמדות וכיו"ב) ואינו פרטני לכל אחת מדירותיהם של התובעים. לאחר שערך ביקור במספר דירות בבניינים א'1 ו- א'2, ובהתחשב במכלול הנתונים הרלוונטיים כמפורט בחוות דעתו (תיאור הנכס והסביבה, המצב המשפטי והתכנוני, נתוני עסקאות דומות וכיו"ב), העריך כי דמי השכירות הראויים הם: לשנת 2009 – 3,800₪ לדירות 3 חדרים, 4,800₪ לדירות 4 חדרים ו-5,650₪ לדירות 5 חדרים; לשנת 2010 ועד מרץ 2011 – 4,100₪ לדירות 3 חדרים, 5,150₪ לדירות 4 חדרים ו-5,900₪ לדירות 5 חדרים.

16. לנתבעת ערך תצהיר חסיד, מנהלה, ובו חזר על העובדות שנטענו בכתב ההגנה.

עד כאן סקירת התצהירים וחוות הדעת מטעם הצדדים. על פי המוסכם בין הצדדים, בהודעה לבית המשפט מיום 27.3.12, לא נחקרו העדים על תצהיריהם.

נעבור, אם כן, לבחינת טענותיהם של הצדדים.

דיון והכרעה
17. לאחר שנתתי דעתי לטענותיהם ההדדיות של הצדדים ובחנתי את כלל הראיות והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי. אני סבורה כי התובעים זכאים, בעיקר, לפיצוי בגובה דמי שכירות ראויים לפרק זמן של שנה מתוך תקופת האיחור במסירתן של הדירות לידיהם, ובגובה הפיצוי המוסכם למשך יתרת תקופת האיחור, שאת משכה הכולל יש לקבוע כפי שיפורט. זאת, מן הטעם העיקרי שעצירתה המוחלטת והממושכת של בניית השלד של בניינים א'1 ו-א'2, כחצי שנה לפני מועד המסירה המתוכנן בעקבות ההליכים שיזמה הנתבעת לשם אישורה של תוספת הקומות, כפי שנקבע לעיל, לא היתה בגדר התרחישים האפשריים שהצדדים, או צדדים תמי לב, צפו בעת החתימה על הסכמי המכר, ולא הובאה על ידם בחשבון הקצאת הסיכונים שעמדה בבסיסם של ההסכמים. לדידי, הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכמי מכר הדירות, כמו גם הוראות נוספות בהם, לא כוונו לתרחיש זה ולא נועדו לחול עליו. במילים אחרות, אומד הדעת של הצדדים לא כלל מצב דברים שבו ביצוע החוזה מופסק לשם מקסום הרווחים של מי מהם. להלן אבאר קביעותיי.

18. הסעד המרכזי שלו עותרים התובעים הוא פיצוי חודשי בגין האיחור במסירת החזקות בדירותיהם בגובה דמי שכירות ראויים, למשך התקופה שממועד המסירה המקורי – היינו מיום 24.3.09, ללא כל ארכה, ועד למועד מסירת החזקה בכל אחת מהדירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שחל בו כל תשלום – לשיטתם, מדי חודש בחודשו. לגרסתם של התובעים, דמי השכירות הראויים עומדים על סך של 1,450₪ לחדר לחודש, או לחלופין בהתאם לקביעות השמאי פירו בחוות דעתו, שלא נסתרה (לדברי קדרון, חלק גדול מהתובעים שכרו דירות חלופיות או משכירים את דירותיהם בפרויקט בדמי שכירות גבוהים מאלה שבהם נקב השמאי – ראו סעיפים 52-51 לתצהירו). עוד לשיטתם, אין לנכות מתקופת האיחור הכוללת פרקי זמן בגין שינויים שביקשו הרוכשים לבצע בדירות ובגין פיגור בביצוע תשלומים.

הנתבעת חישבה את הפיצוי ששילמה לתובעים בגין האיחור במסירה באופן שונה. לשיטתה, הפיצוי החודשי שהתובעים זכאים לו הוא בגובה הפיצוי המוסכם, ולא מעבר לכך; יש למנות את תקופת האיחור רק החל מתום שתי ארכות החסד שקובעים ההסכמים; היה עליה לפצות את הרוכשים עד ליום 31.12.11 בלבד; מתקופת האיחור הכוללת יש להפחית את פרקי הזמן הרלוונטיים בגין ביצוע שינויים בדירות ובגין פיגור בתשלומים; והיא היתה זכאית לשלם את הפיצוי בפעימה אחת לקראת המסירה, ובכלל זה באמצעות קיזוז מתשלום התמורה האחרון, כפי שעשתה.

לטענת הנתבעת, הפיצוי ששילמה לתובעים בגין האיחור במסירת הדירות חושב בהתאם להוראותיהם של הסכמי המכר שנחתמו עימם. לשונם של ההסכמים ברורה והם אינם צריכים כל פרשנות. התובעים, לעומתם, סבורים כי יש לאמץ פרשנות גמישה, שאינה דווקנית, להוראות ההסכמים, בהתאם לרוחם. כל אחד מהצדדים תמך את גישתו הפרשנית במובאות מן הפסיקה.

נכון הוא, כפי שטוענת הנתבעת, כי הוראותיהם של ההסכמים, ככלל, ברורות ומפורשות. ואולם, כאמור, אני סבורה כי ההסכמים לא חזו עצירה מכוונת, ממושכת ומוחלטת בבנייתם של שלדי הבניינים, כפי שארע. הוראותיהם, לרבות אלה בדבר פיצוי מוסכם, לא נועדו לחול במצב כזה והן אינן מסדירות אותו. בהקשר זה אזכיר, כי גם הנתבעת, שלטענתה לא עצרה את הבניה, אלא האטה אותה בלבד, אינה חולקת על כך שעצרה לחלוטין את המשך בנייתו של השלד.

19. לא יכול להיות חולק, כי התובעים היו מודעים לאפשרות שהנתבעת תיזום בנייתן של קומות נוספות בבניינים שבהם ממוקמות דירותיהם. כפי שפורט, לחוזים בשני הנוסחים צורף נספח תוספת בניה, שעיגן את זכותה של הנתבעת ליזום שינויים בפרויקט, לרבות תוספת קומות, ושבו אישרו והצהירו התובעים כי הם מודעים לכך והתחייבו שלא להתנגד או להפריע למהלך כזה; הוראות דומות נכללו אף בגוף החוזים; והוראת סעיף 36 להסכם בנוסח א' אף הקנתה לנתבעת את ארכת החסד הנוספת במקרה של תוספת קומות. ואולם, לטעמי, השאלה איננה האם התובעים היו מודעים לאפשרות בנייתן של קומות נוספות, אלא האם חזו שמהלך זה, אם יתממש, יביא לעצירתה המוחלטת של בניית השלד למשך כשנה ויותר. השתכנעתי כי התשובה לשאלה זו שלילית. יתרה מזו, באורכת החסד הנוספת – בת ארבעה חודשים – היה כדי ליצור בפני חברי הקבוצה העיקרית מצג שתוספת קומות, אם תתממש, תעכב את מסירת החזקה במספר חודשים נוספים ולא מעבר לכך. בפועל, כאמור, הוביל המהלך לעיכוב נוסף של למעלה משנה, הגדול משמעותית מתקופת ארכת החסד הנוספת. במילים אחרות, הדירות נמסרו באיחור של כשנתיים ממועד המסירה המקורי – היינו, מיום 24.3.09 – בעוד שהאיחור המקסימלי שנצפה ועוגן בהוראות ההסכם עמד על שמונה חודשים עבור חברי הקבוצה העיקרית, ושלושה חודשים בלבד עבור חברי הקבוצה הנוספת.

כאשר הבחינו התובעים כי הבניה נעצרה ונוכחו לדעת כי חל עיכוב משמעותי – שלא ידעו עדיין מה פשרו – היה זה מאוחר לסגת מן ההסכם. מן התכתובות שהוחלפו בין הצדדים עולה, כי התובעים פנו לנתבעת בענין זה שוב ושוב בהודעות בדבר הפרה צפויה, יסודית, של ההסכמים, וזו לא נתנה להם תחילה כל הערכה בדבר משך העיכוב הצפוי במסירת הדירות, ובהמשך מסרה הודעות חוזרות בדבר מספר מועדי מסירה נדחים (30.12.09; סוף פברואר 2010; סוף אוגוסט 2010; סוף נובמבר 2010), חלקם בלתי מציאותיים בעליל, שלא התממשו (ראו נספחים ו'-כ"ג לתצהיר קדרון, וכן מכתב מתקן לנספח כ"ג הנ"ל שהוגש בדיון ביום 1.5.12). אך מובן הוא שאי-הוודאות באשר לעילת העיכוב ולמועד המסירה הצפוי (גם אם אין המדובר בתאריך מדויק) העמידה בפני התובעים קושי גדול לנהל את שגרת חייהם, על כל היבטיה, ללא אפשרות לתכנן את צעדיהם ולהיערך לבאות. השתכנעתי כי התובעים לא צפו את אפשרות עצירתה הממושכת של הבניה לצורך קידום ההליכים לאישור תוספת הקומות, ולא כללו אותה במערך הסיכונים שהיו מוכנים ליטול על עצמם. לו היו מודעים מראש לאפשרות זו, יכולים היו להביאה מלכתחילה בחשבון שיקוליהם האם להתקשר בחוזה לרכישת דירה בפרויקט, ואם היו בוחרים לעשות כן – לתמחר סיכון זה בהתאם בתנאי ההסכם.

20. בפועל, הוראות ההסכמים, שמהן נגזר סכום הפיצוי בגין האיחור במסירת החזקות בדירות – היינו, ההוראות בדבר הפיצוי המוסכם, ארכות החסד, דחיית המסירה במקרים של ביצוע שינויים בדירות ושל פיגור בתשלומים, ושלילת פיצוי אחר בגין איחור במסירה – מחד גיסא, ותוספת הקומות, שבעטיה נגרם העיכוב הנוסף במסירתן של הדירות, מאידך גיסא, יצרו עבור הנתבעת מצב של הפרה יעילה. משמעות הדברים היא שמנקודת ראותה של הנתבעת היה זה משתלם וכדאי לדחות את מסירת הדירות תוך הפרתם של ההסכמים. ואולם, מנקודת ראותם של התובעים מדובר בכשל חוזי בלתי צפוי.

מקורו של המונח "הפרה יעילה" בתורת הניתוח הכלכלי של המשפט. לפי תורה זו, אין להעניק לנפגע מהפרת חוזה סעד של אכיפה, היינו לחייב את המפר לקיים את החוזה, מקום שבו טובת ההנאה שיפיק מהפרת החוזה עולה על הפיצוי שישלם לנפגע בשל ההפרה. במקרה כזה, היעילות הכלכלית מצדיקה את הפרתו של החוזה ויש להסתפק בתרופת הפיצויים בלבד. גישה זו זכתה לביקורת, וככלל היא אינה מקובלת במשפטנו. בקביעת סעד האכיפה כסעד ראשון במעלה ועדיף (ראו סעיפים 3-2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970), דחה המחוקק את הדוקטרינה בדבר "הפרה יעילה". זאת, על בסיס התפיסה לפיה "חוזים יש לקיים" ומתוך הכרה בערך שיש לעצם קיומן של הבטחות ובחשיבותו של ערך זה לקיומם של חיי חברה תקינים (ראו, למשל, ד"נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221, 278-277 (1988); ע"א 3668/98 בסט ביי רשתות שיווק בע"מ נ' פידיאס אחזקות בע"מ, פ"ד נג(3) 180, 191 (1999); ראו גם את דברי בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט דנציגר, ב-ע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' מאירסון, מיום 15.7.10 , בעמ' 23, לפיהם אין לעודד מפירי חוזים פוטנציאליים לסבור כי הפרת הסכמים משתלמת, חלף קיומם בתום-לב, וכן את דבריו בפסקה 13, בעמ' 12-11).

המקרה שלפנינו שונה במקצת. בענייננו, הפרת החוזה אינה כרוכה באי-ביצועו, היינו באי-מסירת הממכר, אלא אך בדחייתה. הדירות נמסרו זה כבר, ואכיפתם של החוזים, מבחינה זו, כבר הושלמה. כלומר, בית המשפט אינו צריך לברור בין סעד של אכיפה לבין סעד של פיצויים, אלא נדרש לשאלת גובה הפיצוי החודשי ומשכה של תקופת הזכאות לו בלבד. הפיצוי המוסכם, הנמוך ביחס לדמי שכירות בשוק החופשי, במשולב עם צמצום למינימום של תקופת האיחור המזכה את התובעים בפיצוי, בהתבסס על תניות החוזה המאפשרות את דחייתה של המסירה – שני אלה יצרו מצב של הפרה יעילה עבור הנתבעת. ואולם, כאמור, אינני סבורה כי הוראות אלה נועדו להסדיר את זכויות בעלי החוזה במצב שבו החליט אחד מהם, באופן חד-צדדי ובלי לשתף במהלכיו את הצד שכנגד, להשעותו. החוזים אמנם אינם מגבילים את משך תקופת האיחור המזכה את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם (למעט ההסכם עם התובעים 16), ואולם אין לקבל גישה לפיה פיצוי זה נועד לחול ללא כל מגבלת זמן. ודאי שלא כך כאשר העיכוב נובע ממעשה מכוון של הנתבעת ולא מגורמים או מאילוצים שאינם בשליטתה. נכון הוא, כפי שטוענת הנתבעת, כי במקרה זה גובה רווחיה ממכירת הדירות בקומות הנוספות אינם רלוונטיים לדיוננו, ואכן היא אינה נדרשת לחלוק עם התובעים את התעשרותה. ואולם, לא ניתן להסכים לכך שלשם התעשרותה של הנתבעת יסבלו התובעים חסרון כיס תוך ניצול תניות חוזיות על ידי הנתבעת שלא למטרה שלשמה נועדו.

בנסיבות ענייננו, אני סבורה כי הסתמכותה של הנתבעת על הוראות ההסכמים בדבר הפיצוי המוסכם ובדבר העילות השונות לדחיית מסירת החזקות בדירות, כפי שיפורט, ועמידתה על יישומן הדווקני אף במהלך תקופת עצירתה של הבניה, יש בה משום קיומם של ההסכמים בחוסר תום לב. "חובת תום הלב מחייבת כל אחד מהצדדים לחוזה לנהוג ביושר, הגינות ומוסר, תוך הגשמת ציפיותיו הסבירות של הצד השני לחוזה אשר ניצב מולו" (ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס, מיום 1.9.05, בעמ' 16 , מפי כבוד השופטת ארבל, וראו גם דבריה בעמודים 15-13) (ההדגשה הוספה). ב-ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ, מיום 17.9.07 , ציין בית המשפט (כבוד השופט רובינשטיין), ש"אמנם נפסק בעבר, כי העמידה על זכות מפורשת ועשיית שימוש בה, אינן מהוות כשלעצמן חוסר תום-לב", אך הוסיף כי "עם זאת, ישנה משמעות לאופן בו צד לחוזה עומד על אותה הזכות, ולאופן בו היא מפורשת על-ידיו" (בפסקה כ', ראו האסמכתאות שם). אשר לכך, הפנה בית המשפט לדבריו של כבוד השופט טירקל ב-ע"א 7824/95 תשובה נ' בר נתן, פ"ד נה(1) 289, 302 (1998), שאמר: "לפי השקפתי, שימוש במסמך שלא למטרה שלשמה נועד, במטרה לזכות ביתרון שהמשתמש אינו זכאי לו, הוא שימוש לרעה בזכות, בניגוד לחובתו של בעל הזכות לפי סעיף 39 לחוק החוזים ... לדעתי חל כלל זה גם על פרשנותו של מסמך בדרך המוציאה אותו מגדר תכליתו האמיתית" (שם, ההדגשה הוספה) (וראו גם דבריו של כבוד השופט טירקל ב-רע"א 5103/95 דשת נ' אליהו, פ"ד נג(3) 97, 124 (1999), כי "שימוש בהוראת חוזה או בהוראת דין שלא למטרה שלשמה נועדה הוא בגדר חוסר תום-לב ובגדר שימוש לרעה בזכות"; ודברי כבוד הנשיא שמגר ב-ע"א 188/84 "צור" חברה לביטוח בע"מ נ' חדד, פ"ד מ(3) 1, 18, לפיהם פירוש שאינו תואם את כוונת הצדדים בעת עריכת החוזה עולה כדי ביצועו של החוזה שלא בתום לב).

21. דברים אלה יפים גם בקשר לתניה בחוזה בדבר פיצויים מוסכמים. ככל תניה חוזית אחרת, פירושה "ייעשה על פי כללי הפירוש הרגילים של חוזים, המושתתים, בראש ובראשונה, על אומד דעתם של הצדדים. השאלה הטיפוסית שתישאל היא, אם מלשון החוזה (המפורשת או המשתמעת) או מנסיבות כריתתו עולה כוונה להחיל א ת הוראת הפיצוי המוסכם על ההפרה מן הסוג הנדון, ואם כן – מהו שיעור הפיצויים שנקבע בחוזה לאותה הפרה" (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 489 (טובה אולשטין עורכת, 2009)). אפילו הסכימו הצדדים מראש על פיצוי, היינו קבעו פיצוי מוסכם, הוא אינו מכשיר את עצם ההפרה. עדיין מחויב כל אחד מהצדדים לעשות כמיטב יכולתו על מנת לקיים את החוזה בתום לב ולהימנע מהפרתו. הפיצוי המוסכם נועד לחול כאשר חרף כל מאמציו של המפר, לא עלה בידיו להימנע מההפרה, ואין בו כדי להוות היתר למי מהצדדים להפר את החוזה מקום שההפרה כדאית או משתלמת לו.

בענייננו, כאמור, אני סבורה כי נסיבות הפסקת הבנייה ומשכה אינם הולמים את אומד דעת הצדדים בעת ההתקשרות. לדידי, כוונת הצדדים היתה כי הפיצוי המוסכם ישתלם לרוכשי הדירות בגין איחור במסירה הנובע מאילוצים "אמיתיים" המעכבים את הבניה, ולא במצב של הפסקת בניה יזומה המונעת משיקולי רווח וכדאיות. במילים אחרות, הפיצוי המוסכם, כמו גם התניות השונות המאפשרות לנתבעת לאחר את המסירה, לא נועדו להמריץ את הנתבעת להפר את החוזה, כפי שאירע בפועל. התובעים הסכימו להחלת תניות אלה, וכן לקביעת לוח התשלומים ללא תלות בקצב התקדמות הבניה, בהנחה שהבניה תימשך כל העת עד להשלמתם של הבניינים הרלוונטיים. מכאן, שהפסקת הבניה, שכמוה כהפסקת ביצועו של החוזה על ידי הנתבעת, ראוי שתוביל גם למעין השעיה מקבילה במילוי התחייבויותיהם הנגדיות של התובעים, שעיקרן ביצוע התשלומים על חשבון התמורה (השוו, לענין זה, סעיף 43(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"א-1973 (להלן: חוק החוזים), הדן בדחיית קיומם של חיובים שנקבעו בחוזה). נבחן את משמעותה של קביעה זו ביחס לסעדים הנתבעים ולהוראות ההסכם שבמחלוקת.

הפיצוי בגין איחור במסירה
מועד תחילתה של הזכאות לפיצוי – ארכות החסד, הכללית והנוספת
22. "הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור של תקופה מסוימת לא יחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה, כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת חוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת" (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 806-805 (2003), מפי כבוד השופט ג'ובראן, וכן ראו המשך הדברים) (ההדגשה הוספה) (ראו גם ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673, 680-678 (2004); ע"א (מחוזי ת"א) 583/84 גורי ואייזיקוביץ נ' חברת רובינשטיין בע"מ, פ"מ תשמ"ו(3) 359, 366 (מועד מתן פסק הדין אינו ידוע), שאליהם הפנו הצדדים).

במקרה דנן, ארכת החסד הכללית העניקה לנתבעת אפשרות לאחר במסירת הדירות, מכל סיבה שהיא, במשך ארבעה חודשים בנוסח א' של ההסכם או במשך שלושה חודשים בנוסח ב', מבלי שהדבר ייחשב הפרה. ארכת החסד הכללית, שתחילתה במועד המסירה המקורי הקבוע בהסכמים – היינו, ביום 24.3.09 – חלה, לפי שני נוסחי ההסכם, בתוך תקופת הפסקתה של הבניה (שהחלה בסמוך לחודש אוגוסט 2008 וארכה לכל הפחות שנה). ואולם, מאחר שהנתבעת זכאית לארכה זו, כאמור, מכל סיבה שהיא, ומאחר שנקבע לגביה במפורש כי רוכשי הדירות לא יהיו זכאים לכל פיצוי בגינה, הרי שלפי ההלכה שהובאה לעיל, אין התובעים זכאים לכל פיצוי בגין תקופה זו.

ארכת החסד הנוספת, ביחס לחברי הקבוצה העיקרית בלבד, שתחילתה ביום 24.7.09 (בהמשך לארכת החסד הכללית הקבועה בנוסח א' של ההסכם) וסיומה ביום 23.11.09, בחלוף ארבעה חודשים, חופפת אף היא בחלקה או במלואה את תקופת הפסקת הבניה. ביחס לארכה זו לא נקבעה בהסכמים הוראה השוללת מרוכשי הדירות כל פיצוי בגינה. על כן, ומאחר שהנתבעת איחרה במסירת הדירות מעבר ליום 23.11.09, הרי שלפי ההלכה שהובאה לעיל, זכאים התובעים לפיצוי החל מיומה הראשון של הארכה, היינו החל מיום 24.7.09. לנוכח מסקנה זו, אין צורך לדון בטענת התובעים לפיה ארכה זו חלה רק כאשר התחילה הנתבעת בבנייתן בפועל של קומות נוספות. ואולם, מעבר לנדרש אציין, כי איני נוטה לקבל טענה זו. לטעמי, ארכת החסד הנוספת נועדה לחול במקרה של בניית קומות נוספות, אשר אכן התממש בפועל.

תחילתה של הזכאות לפיצוי, אם כן, ביחס לתובעים הנמנים עם הקבוצה העיקרית (תובעים 14-1) – ביום 24.7.09; וביחס ליתר התובעים, הנמנים עם הקבוצה הנוספת (תובעים 19-15) – ביום 24.6.09.

מועד סיומה של הזכאות לפיצוי
23. כזכור, הנתבעת פיצתה את התובעים (למעט חמישה מהם) עד ליום 31.12.10 בלבד, ולא עד למועד מסירתה של כל אחת מהדירות בפועל. בדיון שהתקיים ביום 13.3.12 התחייב ב"כ הנתבעת לברר ולהודיע לבית המשפט אם קיים טעם שבגינו טוענת הנתבעת, ביחס למי מהתובעים, כי זכאותו לפיצוי מסתיימת ביום 31.12.10 ולא במועד מסירתה של דירתו בפועל. ב"כ הנתבעת לא הודיע בענין זה דבר. בהיעדר טעם כאמור, איני רואה מדוע יתמהמה מי מהתובעים במכוון ויתעכב לקבל את החזקה בדירתו (ראו בהקשר זה, לדוגמא, תצהיריהם של התובע 14, כץ, שסיפר כי החזקה בדירה נמסרה להם רק ביום 4.12.11 בשל ליקויי בנייה רבים שחייבו ביצוע תיקונים; ושל התובע 15, חייק, שסיפר כי ביקש לקבל את הדירה בכל ההקדם ועשה כמיטב יכולתו על מנת לזרז את קבלתה, ובכלל זה למשל נסע בעצמו "להביא את הכיור למטבח"). התובעים, אם כן, יפוצו בגין האיחור במסירה עד למועד מסירתה בפועל של כל אחת מהדירות.

גובה הפיצוי
24. כפי שהוסבר באריכות לעיל, אני סבורה כי התניה החוזית בדבר הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה לא נועדה לחול במקרה של הפסקה מכוונת וממושכת של הבניה. במצב דברים זה, בזהירות המתחייבת, יש לאתר מנגנון פיצוי חלופי לזה שקבעו הצדדים בהסכם. סעיף 46 לחוק החוזים, שכותרתו "קיום בסכום ראוי", מורה אותנו, כי חיוב שלא הוסכם על שיעורו יקוים בתשלום של "סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה". בנסיבות ענייננו, מקום שמדובר בפיצוי על איחור במסירת דירות, על הפיצוי לשקף לכל הפחות את שווי השימוש בדירות שנמנע מן התובעים, בגובה דמי שכירות ראויים. הפסקת הבניה ארכה כשנה, לכל הפחות. על כן, ומאחר שתחילתה של תקופת הזכאות בתוך תקופת הפסקת הבניה, יש לקבוע כי עבור 12 החודשים הראשונים מתוך תקופת הזכאות – היינו, עבור התקופה שמיום 24.7.09 ועד ליום 23.7.10 לחברי הקבוצה העיקרית, ועבור התקופה שמיום 24.6.09 ועד ליום 23.6.10 לחברי הקבוצה הנוספת – תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי חודשי בהתאם לקבוע בחוות דעת השמאי פירו, שלא נסתרה (טענתם של התובעים לשכר דירה חודשי ראוי בגובה 1,450₪ לחדר לא הוכחה). עבור יתרת תקופת האיחור במסירה, שמעבר לתקופת הפסקת הבניה – תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגובה הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם עם כל אחד מהם.

ניכוי פרקי זמן מתקופת האיחור הכוללת בגין ביצוע שינויים בדירות ובגין פיגור בביצוע תשלומים
25. לטענת התובעים, אין לאפשר לנתבעת להסתמך על סעיפי ההסכם המתירים לה לדחות את מסירת החזקה בגין ביצוע שינויים בדירות ובגין פיגור בביצוע תשלומים, שכן עבודות השינויים, כמו גם האיחור בתשלומים, ככל שהיו, לא עיכבו בפועל את מסירת החזקות בדירות (התובעים הזכירו כי הנתבעת עצמה טוענת שניצלה את תקופת הפסקת הבניה לביצוע עבודות שינויים בדירות שהשלד שלהן כבר נבנה). היינו, לא מתקיים קשר סיבתי בין עבודות השינויים והאיחור בתשלומים לבין האיחור במסירת הדירות. לדברי ב"כ התובעים, בהסתמכותה של הנתבעת על סעיפי איחור אלה יש משום קיומם של ההסכמים בחוסר תום לב, שימוש לרעה בזכות ועשיית עושר, והיא אינה מתיישבת עם כוונת הצדדים או עם לשונם של ההסכמים. ביחס לדחיית המסירה בשל פיגור בתשלומים הטעים ב"כ התובעים, כי "לא יעלה על הדעת שכאשר הנתבעת עוצרת במכוון את הבניה ואחרי שהיא קיבלה הפרשי הצמדה וריבית היא שוב תיזכר באותו סעיף שאין לו שום קשר לענייננו ותגיד שהיא מקזזת את תקופת הזמן בגינה אתה זכאי לפיצוי" (בעמ' 24, שורות 3-1). עוד העלו התובעים טענות שונות בדבר התנהלותה של הנתבעת בנושא התשלומים, כפי שפורטו ברובן בתצהירו של קדרון. לשיטתם של התובעים, הסעיף המאפשר את דחיית המסירה בשל איחור בביצוע תשלומים מתייחס לאיחור בתשלומי קרן בלבד, ולא לקיומו של חוב בגין הפרשי הצמדה וריבית. בענייננו, כך נטען, לרוב דובר בחובות בגין הפרשי הצמדה וריבית בלבד, שנבעו אף הם מכך שהנתבעת נמנעה ממשלוח הודעות מעודכנות לתובעים בדבר הסכומים לתשלום כולל הפרשי הצמדה. ואולם, הנתבעת יצרה לתובעים חוב מלאכותי על חשבון הקרן בכך שזקפה את הכספים ששילמו ראשית לכיסוי חובות קודמים בגין ריבית והפרשי הצמדה. עוד נטען, בנוסף, כי פעמים רבות נוצר החוב בגין הפרשי הצמדה רק בשל ביצוע תשלום ימים ספורים לאחר ה- 2 לחודש, או הפקדת שיק שנמסר לפני ה- 2 לחודש מספר ימים לאחר מכן, כאשר במקרה כזה חושב הסכום לתשלום לפי המדד החדש שפורסם לאחר מכן.

הנתבעת התייחסה לטענות אלה. ב"כ הנתבעת הסביר, כי נספח התמורה שצורף לכל ההסכמים קובע במפורש שמחיריהן של הדירות צמודים למדד תשומות הבניה; שכל תשלום יבוצע בין התאריכים 16 לחודש עד ל-2 לחודש שלאחריו; ושכל סכום שישולם בין ה-3 ל-15 לחודש יחושב לפי המדד החדש שיפורסם ביום 15 לחודש לאחר ביצוע התשלום. לדבריו, רוכש המבצע תשלום לאחר ה-2 לחודש יודע שתשלום זה יחושב לפי המדד החדש ועליו האחריות לברר מהו הסכום המעודכן לתשלום (בעמ' 31, שורה 28 – 32, שורה 10).

26. לאחר שנתתי דעתי לטענותיהם של הצדדים כפי שפורטו, ככלל, ומבלי להתייחס לדוגמאות ספציפיות שהובאו מתוך חשבונותיהם של מי מהתובעים, איני רואה בסיס לטרוניותיהם של התובעים באשר לאופן התנהלותה של הנתבעת בגביית התשלומים (ראו, בקשר לטענתם של התובעים בדבר ייחוס הכספים ששילמו לכיסוי חובות בגין ריבית והפרשי הצמדה לפני זקיפתם על חשבון הקרן, את סעיף 49 לחוק החוזים, שעניינו "זקיפת תשלומים בחיוב אחד"). חזקה על הרוכשים שידעו כי תמורת הדירות צמודה למדד תשומות הבניה, ואפילו מצופה מהנתבעת שלא להתמהמה בגביית הכספים המגיעים לה ולדרוש את תשלומם בטרם "יתפחו" יתר על המידה, אחראים אף התובעים לברר מהו חובם המעודכן ולפעול כנחוץ על מנת להקטין ככל האפשר את חיובם בגין הפרשי הצמדה וריבית.

מנגד אני סבורה, כי יש בסיס לטענתם של התובעים בדבר היעדרו של קשר סיבתי בין עבודות השינויים שבוצעו ואיחורים בתשלומים במהלך תקופת הפסקת הבניה לבין האיחור במסירת החזקות בדירות. אשר לעבודות השינויים, על פי הטבלה המוסכמת שהגישו הצדדים המפרטת נתונים ביחס לעסקאות עם כל אחד מהתובעים, ברוב המקרים ארך ביצוע עבודות השינויים 21 או 28 יום (בשלוש דירות בוצעו השינויים אף תוך זמן קצר יותר – 7 ימים ו-14 יום, ובשתי דירות נוספות בוצעו השינויים תוך 77 ו-49 יום). הנתבעת, כזכור, הפסיקה את בניית שלדי הבניינים במשך למעלה משנה, ובמהלך תקופת ההפסקה ביצעה עבודות פנים בדירות שבניית השלד שלהן הסתיימה, ובכלל זה, יש להניח, אף את עבודות השינויים שנדרשו בדירות אלה. במצב דברים זה, עבודות השינויים לא עיכבו בפועל את מסירת הדירות, ולפיכך ניכוי פרקי הזמן שנדרשו לביצוע עבודות השינויים מתקופת האיחור הכוללת שבגינה זכאים התובעים לפיצוי, תוך התעלמות מעובדת הפסקתה של הבניה על ידי הנתבעת, יש בו משום קיומם של ההסכמים בחוסר תום לב.

אשר לניכוי פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים. כפי שהוסבר בהרחבה לעיל, הפסקת הבניה על ידי הנתבעת, שלא היתה בגדר הצפוי במועד ההתקשרות בין הצדדים, מובילה להשעיה מקבילה במילוי התחייבויותיהם הנגדיות של התובעים. מכאן, שאין לנכות מתקופת האיחור הכוללת את פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים כלשהם בתוך תקופת הפסקתה של הבניה. כאמור, מן הראיות עולה כי הפסקת הבניה החלה בסמוך לחודש אוגוסט 2008 וארכה לכל הפחות שנה. על כן, אני קובעת כי הנתבעת לא תנכה מתקופת האיחור הכוללת את פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים בתקופה שמיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.09. אני ערה לכך שמועדים אלה אינם חופפים את המועדים שנקבעו בסעיף 23 לעיל ביחס לתקופה שבגינה זכאים התובעים לפיצוי בגובה דמי שכירות ראויים. פער זה נובע מכך שהפסקת הבניה החלה כחצי שנה לפני מועד המסירה החוזי, וכן בהתחשב בארכת החסד הכללית. באופן זה, המועד לתחילתו של הפיצוי נקבע בתוך תקופת הפסקת הבניה, זמן רב לאחר שהחלה. ואולם, בהקשר שלפנינו, ביחס לניכוי פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים, סברתי כי נכון יותר לערוך את החישוב בהתאם לתקופת הפסקת הבניה בפועל.

סיכומה של נקודה זו. הנתבעת לא תנכה מתקופת האיחור הכוללת שבגינה זכאים התובעים לפיצוי בגין איחור במסירה את פרקי הזמן שנדרשו לצורך ביצוע השינויים בדירות (בין שבוצעו בתוך תקופת הפסקת הבניה ובין שבוצעו לאחריה) וכן את פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים כלשהם (על חשבון סכום הקרן או על חשבון הפרשי הצמדה וריבית) בתקופה שמיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.09.

בשולי הדברים אציין, כי לא מצאתי לקבל את טענתו של ב"כ התובעים, כי יש לערוך חישוב מיוחד באשר לפרק הזמן שנוכה מתקופת האיחור בגין איחור בתשלומים בעניינם של התובעים 2. טענה זו בסיכומים נסמכה על אסופת מסמכים שצורפה כנספח ל"ט לתצהירו של קדרון, שלא בא להם כל ביאור.

תשלום הפיצוי בגין איחור במסירה – מדי חודש או בתשלום אחד סמוך למועד המסירה
27. כזכור, לשיטתם של התובעים, היה על הנתבעת לשלם להם את הפיצוי החודשי בגין איחור במסירת הדירות מדי חודש בחודשו ולא בתשלום אחד, בקיזוז מתשלום התמורה האחרון (באופן מלא או חלקי), כפי שנעשה. בשאלה זו שותקים ההסכמים בין הצדדים ואינם קובעים דבר. כל אחד מהצדדים טוען כי הנוהג בענין זה תומך בעמדתו, ואולם אף אחד מהם לא הוכיח את טענתו בראיות. התובעים הפנו בענין זה לתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), מיום 6.4.11, במסגרתו הוסף לחוק סעיף 5א, הקובע "פיצוי בשל איחור במסירה", ולפיו ישולמו הפיצויים "בתום כל חודש בעד אותו חודש", ללא יכולת להתנות על הוראה זו. התיקון אמנם לא הוחל באופן רטרואקטיבי, כך שהוראה זו אינה חלה בענייננו, ואולם יש בה, לטענת התובעים, כדי להנחות בדבר פרשנותם הראויה של ההסכמים בין הצדדים. ב"כ הנתבעת טוען, מנגד, כי יש בתיקון כדי ללמד שעובר לו היו פני הדברים שונים וכי תשלום הפיצויים לא נעשה באופן חודשי.

אני סבורה כי אף בשאלה זו הצדק עם התובעים. הפיצוי בגין איחור במסירה נועד לכסות, באופן מלא או חלקי, את הנזק שנגרם לרוכשים עקב האיחור, היינו את הנזק שנגרם להם עקב אי היכולת לעשות שימוש בדירה (במיוחד מקום שהוסכם על פיצוי המחושב על פי מספר החדרים). עבור מי שרכש את הדירה לשם מגורים מתבטא נזק זה בצורך במציאת פתרון דיור חלופי, לרוב בדמי שכירות חודשיים. עבור מי שרכש את הדירה לשם השקעה מתבטא הנזק בדרך כלל באי יכולתו להשכירה תמורת דמי שכירות חודשיים. מצב דברים זה תומך במסקנה, כי הפיצוי בגין האיחור במסירה צריך אף הוא להשתלם באופן עיתי, מדי חודש. מסקנה זו, לדעתי, נתמכת אף בלשונו של ההסכם, שבו נקבע הפיצוי המוסכם "בגין כל חודש של פיגור" (סעיף 31 להסכמים). בדומה לכך, אף ב-ע"א 4218/90 חפציבה חברה לבנין עבודות ופתוח בע"מ נ' להנר (לא פורסם, 31.12.92) , שבו קבעו הצדדים בהסכם ביניהם פיצוי מוסכם "בגין כל חודש של פיגור במסירת הדירה... סכום בשקלים ... לכל חודש של פיגור...", קבע בית המשפט (כבוד הנשיא שמגר), כי "המועד לתשלום הפיצוי בגין האיחור חל מידי חודש בחודש..." (בפסקה 3 לפסק הדין). נוסף על כך, אף אני סבורה, כפי שטענו התובעים, כי יש בתיקון הנ"ל לחוק המכר (דירות) כדי לכוון לאופן שבו היו בוחרים מתקשרים סבירים והוגנים להסדיר ביניהם שאלה זו.

סיכומה של נקודה זו. התובעים זכאים לתשלום הפיצוי בגין האיחור במסירה בתום כל חודש עבור החודש הקודם. מכאן, שלפיצוי החודשי יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית כדין מתום כל חודש ועד למועד התשלום כפי שייקבע בפסק דין זה.

סעדים נוספים
28. התובעים ביקשו לקבוע גם כי ליתרת התמורה שטרם שולמה על ידם ביום 24.3.09 (מועד המסירה המקורי, 24 חודש ממועד קבלת היתר הבניה) לא יתווספו הפרשי הצמדה. אף בענין זה, מאחר שכאמור אני סבורה, כי הפסקת הבניה משעה במקביל אף את התחייבויותיהם הנגדיות של התובעים, הרי שאין להוסיף לתשלומיהם של התובעים הפרשי הצמדה בגין תקופה זו, היינו מיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.09.

29. עוד עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית שנתית בגובה 4% על כל התשלומים ששילמו לנתבעת במהלך התקופה שמחודש אוגוסט 2008 ועד ליום 15.7.10, מועד קבלת היתר הבניה לפי התכנית החדשה. ב"כ הנתבעת הפנה בענין זה לסעיף 30 להסכמים, הקובע במפורש כי הרוכש אינו זכאי לריבית בעד סכומי כסף ששילם לחברה.

איני רואה בסיס למתן סעד זה. נראה לי, כי בהיעתרות לבקשתם זו של התובעים יהיה משום התערבות גסה יתר על המידה בהסכמים שנחתמו בין הצדדים, בפרט בהתחשב בסעדים שנפסקו לטובת התובעים כמפורט לעיל.

30. לבסוף עתרו התובעים גם לפיצוי בשיעור של 5% ממחירה של כל אחת מהדירות בגין עוגמת נפש. התובעים טענו, כזכור, כי הוראת סעיף 87 להסכם, המאפשרת לרוכש לתבוע כל סעד או תרופה במקרה של הפרה יסודית, גוברת על הוראות סעיפים 31-30 להסכם השוללות כל פיצוי בגין איחורים מסיבות שונות וכן כל פיצוי נוסף מעבר לפיצוי המוסכם. עוד טענו התובעים, כי הוראות סעיפים 31-30 להסכם הן בגדר תנאים מקפחים, וכן הפנו לפסיקה ברוח זו.

איני רואה לפסוק לטובת התובעים פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש. הוראות סעיפים 31-30 להסכם הן הוראות ספציפיות, המתייחסות לפיצוי בגין איחור במסירה. בכל הקשור לפיצוי בגין הפרת החיוב למסור את הדירות בזמן יש לפעול לפיהן ולהעדיפן על פני האמור בהוראת סעיף 87 להסכם. השאלה האם סעיפים אלה מהווים תנאים מקפחים אינה נקייה מספק. זאת, הן מאחר שסעיף 31 להסכם נדון במסגרת המשא ומתן בין הצדדים וסכום הפיצוי המוסכם הנקוב בו שונה בעקבותיו, והן מאחר ששאלה היא האם ניתן להעלות טענת קיפוח ביחס לסיפא של הסעיף בלבד וביחס לסעד של פיצוי בגין עוגמת נפש בלבד, כפי שנעשה על ידי התובעים, במובחן מטענה קיפוח כללית המתייחסת לסעיף כולו. איני רואה להכריע בשאלה זו, שכן גם בהנחה שמדובר בתנאים מקפחים כטענת התובעים, אני סבורה כי בנסיבות הענין די בפיצוי שנפסק לטובת התובעים כמפורט לעיל וכי פיצוי זה מגלם אף פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב האיחור במסירה.

31. טענותיהם של התובעים בדבר חוסר תום לב במשא ומתן לחתימת ההסכמים והצגת מצגי שווא על ידי הנתבעת ככל הנראה נזנחו על ידי בא כוחם במסגרת הסיכומים. ואולם, למעלה מהנדרש ולמען הסר ספק אציין, כי לא ראיתי בסיס לטענות אלה.

32. אשר לתובעים 14. זכויותיהם של בני הזוג רסקין, אשר רכשו את הדירה הרלוונטית מהנתבעת, הומחו לתובעים 14 במלואן (ראו ההסכם בין בני הזוג רסקין לבין התובעים 14, נספח א' לתצהיר כץ). סעיפים 84-83 להסכם המכר עם הנתבעת, המתנים העברת זכויות בדירה בקבלת הסכמתה של הנתבעת מראש ובכתב, שתינתן בהתמלא שורה של תנאים מוקדמים, מתייחסים ל"תקופה שממסירת החזקה בדירה לידי הרוכש ועד לרישום החכירה או הבעלות על שם הרוכש והמשכנתא הנזכרת בהסכם זה בפנקסי המקרקעין", ולפיכך אינם חלים על העברת הזכויות לתובעים 14 שנעשתה ביום 4.2.08, זמן רב לפני מסירת החזקה בדירה.

אשר על כן, בקשתה של הנתבעת לדחות את תביעתם של התובעים 14 על הסף בשל היעדר עילה נדחית. התובעים 14 נכנסו בנעליהם של בני הזוג רסקין והם זכאים כלפי הנתבעת לכל הסעדים בתביעה כמפורט בפסק דין זה.

33. לבסוף, אשר לבקשתם של התובעים לפיצול סעדים. כזכור, הנתבעת הסכימה לפיצול ככל שמדובר בסעדים בגין ליקויי בניה. מקובלת עלי טענתה של הנתבעת כי יתר תביעותיהם של התובעים, כפי שפורטו בבקשתם, עוסקות בהתחשבנות בין הצדדים שבה עוסקת התביעה דנן. על כן, בקשתם של התובעים לפיצול סעדים נדחית, למעט ביחס לסעדים בגין ליקויי בניה שלגביהם ניתן היתר לתובעים לפצל את סעדיהם.

הסעד
34. סיכומם של דברים. על יסוד כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

א. בגין האיחור במסירת הדירות, תשלם הנתבעת – לתובעים 14-1 (למעט התובעים 5, שביום 13.3.12 נדחתה תביעתם בהסכמה, ללא צו להוצאות) עבור התקופה שמיום 24.7.09 ועד ליום 23.7.10; ולתובעים 19-15 עבור התקופה שמיום 24.6.09 ועד ליום 23.6.10 – פיצוי חודשי בהתאם לקבוע בחוות דעת השמאי פירו.
עבור יתרת תקופת האיחור – היינו, לתובעים 14-1 (למעט התובעים 5) עבור התקופה שמיום 24.7.10 ולתובעים 19-15 עבור התקופה שמיום 24.6.10, ועד למועד המסירה בפועל של כל אחת מהדירות בהתאם לפירוט בטבלה המוסכמת שהוגשה – תשלם הנתבעת לתובעים פיצוי בגובה הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם עם כל אחד מהם.

הנתבעת לא תנכה מתקופת האיחור הכוללת את פרקי הזמן שנדרשו לצורך ביצוע שינויים בדירות (בין שבוצעו בתוך תקופת הפסקת הבניה ובין שבוצעו לאחריה) וכן את פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים בביצוע תשלומים כלשהם (על חשבון סכום הקרן או על חשבון הפרשי הצמדה וריבית) בתקופה שמיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.09.

לפיצוי החודשי יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית כדין מתום כל חודש ועד למועד התשלום כאמור בסעיף ג' להלן. מסכומי הפיצוי שיתקבלו תנכה הנתבעת את סכום הפיצוי ששילמה לכל אחד מהתובעים בסמוך למסירת החזקה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו ועד למועד התשלום לפי פסק הדין.

לצורך חישוב סכום הפיצוי לכל אחד מהתובעים ישמשו את הצדדים, במידת הצורך, הנתונים המפורטים בטבלה המוסכמת האחרונה שהגישו לתיק בית המשפט.

ב. בעת עריכת חישוב סכום הפיצוי כאמור לעיל, תזכה הנתבעת את התובעים בהפרשי הצמדה שבהם חויבו, ככל שחויבו, בגין התקופה שמיום 1.8.08 ועד ליום 31.7.09.

ג. הנתבעת תישא בשכ"ט עורכי דינם של התובעים בסכום כולל של 81,000₪ (4,500₪ לכל אחד מהתובעים). סכום ההוצאות כאמור נקבע, בין היתר, בהתחשב בהסכמות שאליהן הגיעו ב"כ הצדדים באשר לאופן ניהולו של התיק. עוד תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בגין אגרת ההליך ושכ"ט המומחה מטעמם.

התשלום לפי פסק הדין יבוצע תוך 45 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון