רק משתוקן חוק המקרקעין בשנת 1994, נקבע למעשה כי הערות אזהרה אנכיות לא תתאפשרנה (ס' 126 לחוק המקרקעין). קודם לכן, הפסיקה הכירה באפשרות זו (ראה ע"א 555/88 איטונג בע"מ נ' דויד לוי ובניו בע"מ (בפירוק), פ"ד מח(2), 102). הודעת התובע על רכישת הדירה נשלחה בשנת 1988, לפני התיקון לחוק. לפני תביעה כספית על סך של 772,729₪, להשבת כספים ששילם התובע בגין דירה שרכש מאת הנתבעת 1 ואשר רישומה התנהל אצל הנתבעת 2. כמו כן, לפניי הודעת צד ג' ששלחה הנתבעת 2 אל צדדי ג'. תמצית עיקרי העובדות הרלוונטיות התובע רכש ביום 9.12.87 מהנתבעת 1 את זכויות החכירה שלה בדירה ביפו ושילם לה את מלוא התמורה, כבר במעמד החתימה על החוזה. התובע עשה כן, מבלי לברר תחילה אם הנתבעת 1 הנה אכן רשומה אצל הנתבעת 2 כבעלת הדירה. הנתבעת 2 (להלן: "עמידר"), שימשה בזמנו כמעין מרשם זכויות, באשר המקרקעין טרם הוסדרו והדירה לא הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. בעת רכישת הדירה על ידי התובע, זו עדיין הייתה רשומה על שם הבעלים המקוריים (להלן: "ישעיהו"), שמכרו קודם לכן (ביום 28.1.87) את הדירה לנתבעת 1 (להלן: "העסקה הראשונה"). עובדה זו נודעה לתובע, כחודש לאחר רכישת הדירה ולאחר שכבר שילם את מלוא תמורתה. עמידר סירבה לרשום את עסקת המכר שבין התובע לנתבעת 1 (להלן: "העסקה השנייה"), תוך שהיא מציינת במכתבה מיום 2.5.88 אל עו"ד שלמה שוטון, שייצג את הנתבעת 1 בעסקה הראשונה, כי רק לאחר השלמת רישום העסקה הראשונה בין ישעיהו ולבין הנתבעת 1, תירשם העסקה השנייה שבין התובע ולבין הנתבעת 1. בשלב זה (25.12.88) ועוד לפני שנרשמו זכויותיו של התובע בדירה ואף טרם השלמת רישום הזכויות על שם הנתבעת 1, חתם התובע על חוזה למכירת הדירה לאחיה של הנתבעת 1. דא עקא, עסקה זו לא יצאה אל הפועל בשל אי תשלום התמורה על ידי הקונה, אשר חתם על תצהיר ביטול עסקה בחודש מרץ 1990. בנסיבות אלה ובשלב זה, פעל התובע מול הנתבעת 1, כדי שזו תספק לעמידר את כל המסמכים הדרושים לצורך השלמת העסקה הראשונה ורישום הדירה על שמה. דא עקא, הנתבעת 1 לא שיתפה פעולה, כך שנמנע מהתובע לרשום את זכויותיו בדירה אצל עמידר. בשלב זה, התובע זנח למשך שנים ארוכות את הניסיונות לרישום הדירה על שמו. התובע גם לא פעל מעולם לתפיסת החזקה בדירה. בינתיים (בשנים 1993 ו-1996), התקבלו אצל עמידר הסכם ותצהיר, שנחזו להיות חתומים על ידי ישעיהו ועל ידי הנתבעת 1, בדבר ביטול העסקה ביניהם. לאחר מכן, בשנת 1998, התקבל אצל עמידר דיווח על עסקת מכר חדשה שבין ישעיה ולבין רוכש ששמו אבולעפיה חאלד. בשנת 2002 הומצאו לעמידר אישורי מס לגבי ביטול העסקה הראשונה שבין ישעיהו לנתבעת 1 ולגבי מכירת הדירה מישעיהו לאבולעפיה. כאשר התעניין התובע שוב בדירה, לראשונה בסוף שנת 2007 ולאחר כ-17 שנה מאז שפנה בפעם האחרונה אל עמידר בעניין זה, הסתבר לו כי העסקה הראשונה שבין ישעיהו לנתבעת 1, בוטלה והדירה כבר נמכרה על ידי ישעיהו לאחר (אבולעיפה). ניסיון התובע למנוע את השלמת העסקה על שם אבולעפיה ולקבל את הצהרת בית המשפט המחוזי לפיה הדירה שלו, כשל, עת הסתבר כי הדירה אף נמכרה פעם נוספת (בחודש יוני 2008), הפעם על ידי אבולעפיה ולרוכש ששמו סכיס. בנסיבות אלה, בית המשפט המחוזי המליץ לתובע למחוק את תביעתו וכך נעשה. כאן המקום לציין כי במסגרת תביעתו הנ"ל צירף התובע תצהיר של הנתבעת 1, בו היא מצהירה כי מעולם לא ביטלה ולא הסכימה לביטול העסקה עם ישעיהו וכי מעולם לא חתמה על כל תצהיר בנושא זה, כך שלטענתה, החתימה שמתנוססת על תצהיר ביטול העסקה שהועבר אל עמידר, אינה אלא זיוף. את תביעתו הנוכחית הגיש התובע בחודש ינואר 2010 ובה עותר הוא לחייב את הנתבעת 1 ואת עמידר, להשיב לו את הכספים ששילם בגין הדירה, בצירוף ריבית והצמדה. טענתו העיקרית כלפי עמידר הנה כי זו התרשלה, שעה שלא רשמה מעין הערת אזהרה בתיק הדירה, לפיה נערך הסכם מכר בין התובע ולבין הנתבעת 1 ושעה שאישרה את ביטול העסקה הראשונה ללא ידיעתו או הסכמתו. התובע טוען כי לו הייתה רושמת עמידר הערה כאמור, לא ניתן היה לבטל את העסקה הראשונה ללא ידיעתו ועל ידי כך לשמוט את הקרקע תחת העסקה שביצע. התובע שהגיש (תחילה) את התביעה גם כנגד הנתבעת 1, החליט למחוק את התביעה כנגדה, לאחר שזו נפטרה והסתבר כי לא הותירה נכסים כלשהם, מהם ניתן יהיה להיפרע. עמידר מנגד, מעלה שורה של טענות ובין היתר, מלינה על השיהוי העצום בפניית התובע לבית המשפט, כמו גם על רשלנותו שלו ואשמו התורם המוחלט, בין היתר, עת שילם את מלוא התמורה בטרם הבטיח את רישום הזכויות על שם הנתבעת 1 ומשלא וידא לפני רכישת הדירה כי זו רשומה על שם הנתבעת 1. כן טוענת עמידר כי לא הייתה מחויבת לרשום כל הערה בגין העסקה הראשונה, כשם שלשכת רישום המקרקעין עצמה אינה עושה בנסיבות דומות (כאשר מדובר למעשה בהערת אזהרה על גבי הערת אזהרה). יצוין כי עמידר הגישה הודעת צד ג' כנגד ישעיהו ולאחר שבית המשפט אישר לה לבצע תחליף המצאה, לא הוגש כתב הגנה על ידי הנ"ל, כך שעמידר זכאית לפסק דין בהעדר הגנה בהודעת צד ג'. דיון מחדלי התובע והקשר הסיבתי שלהם לנזקו רכישת הדירה בטרם בירור מי הבעלים הרשום שלה נדמה כי לא יכולה להיות מחלוקת כי נפלו מחדלים מהותיים בהתנהלות התובע ביחס לעסקת המכר. התובע בחר לחתום על חוזה המכר עוד לפני שוידא אם הנתבעת 1 רשומה אצל עמידר כבעלים של הדירה. ראה בעניין זה תצהיר העדות הראשית של התובע (ס' 2 ב', 5 א', ו-8 א'), ממנו עולה כי ביום 6.12.87 נשלח מכתב מאת פרקליטו בקשר לכך, ביום 9.12.87 ועוד בטרם קיבל תשובה מעמידר, חתם התובע על הסכם המכר, כאשר רק ביום 29.12.87, בעקבות תשובת עמידר, הסתבר לתובע כי הדירה אינה רשומה על שם הנתבעת 1. זהו, אם כן, מחדלו הראשון של התובע אשר לו אחראי ככל הנראה בא כוחו אשר לפי עדות התובע וגם מטבע הדברים טיפל בכל האספקטים המשפטיים של העסקה. נדמה כי כל עו"ד מתחיל יודע ולכל הפחות צריך לדעת, ועל אחת כמה וכמה עו"ד מנוסה, כי תנאי ראשון לחתימה על עסקת מכר במקרקעין, הינו עריכת בדיקה שמטרתה לוודא שהמוכר אכן רשום כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין או אצל החברה המשכנת כאשר עסקינן במקרקעין לא מוסדרים. מחדלו של התובע בנקודה זו מתעצם לנוכח העובדה שבהסכם המכר, עליו הוא חתום, קיימת הצהרה מפי הנתבעת 1, על-פיה היא: "...הנה החוכרת הרשומה של הדירה..." (ראה ה"הואיל" הראשון של המבוא להסכם) וכי: "זכויות החכירה הועברו על שמה במינהל ובחברה המשכנת עמידר" (ס' 2 ג' להסכם). התובע קיבל הצהרה זו מבלי שלוותה היא באסמכתא כלשהי, כגון אישור זכויות מעמידר. כמו כן, משמעות הדבר היא כי התובע לא התכוון לבצע את העסקה בידיעה שהנתבעת 1 טרם נרשמה כבעלים בעמידר ומתוך כוונה שהדבר יטופל לאחר החתימה. עובדה זו הופכת את התנהלותו לרשלנית עוד יותר, כאמור. לא בכדי כנראה, בחר התובע שלא להתייחס לעניין זה בתצהירו, וזאת משידע כי כשל בהתנהלותו כאן. כאשר נחקר על כך, סיפק התובע תשובה תמוהה כשלעצמה (עמ' 11, ש' 19 - 21), לפיה לא היה לו עניין לדעת מי הבעלים של הדירה וכי הנושא כולו היה באחריות עורך-דינו. אמנם, הטלת אחריות על עורך-דינו של התובע, נראית לי בנסיבות העניין הגיונית, אולם יחד עם זאת, קשה לי להשלים עם כך שהתובע, איש עסקים אשר לו יותר מנכס מקרקעין אחד (ולא תלמיד תיכון...), לא מצא לנכון להתעניין בעצמו בנושא זה. לו פעל התובע כנדרש, לו רק וידא מי הבעלים הרשום של הדירה ולו רק היה ממתין לרישום הנתבעת 1 כחוכרת של הדירה אצל עמידר, בטרם חתם על החוזה או דואג לקבל ביטחונות מתאימים בנסיבות העניין, היה מונע או לכל הפחות מקטין בצורה ניכרת, את הסיכוי להתרחשות הנזק שנגרם לו בסופו של דבר ואשר הולידה את התביעה הנוכחית. תשלום מלוא התמורה בטרם בירור מי הבעלים ובטרם הדירה נרשמה על שם הנתבעת 1 אם לא די בכך, מחדלו השני של התובע מתבטא בכך ששילם את מלוא תמורת הדירה, כבר במעמד חתימת ההסכם ואף בטרם וידא כי הנתבעת 1 רשומה כבעלת הדירה אצל עמידר (ראו ס' 3 ג' לחוזה, בו נקבע - "חתימת המוכרת על החוזה מהווה אישור לקבלת מלוא התמורה עבור הדירה"). התובע לא מצא לנכון ולו לקבוע מנגנון מקובל של נאמנות ביחס לכספי התמורה, וזאת עד לקבלת אישור מעמידר המאשש את הצהרת הנתבעת 1, בדבר היותה החוכרת הרשומה של הדירה. גם כאן מדובר באי בקפדה על אחד ממושכלות היסוד בהבטחת כספי התמורה בעסקת מכר במקרקעין. ניסיון התובע בחקירתו הנגדית, להתכחש לכך שהעביר את מלוא התמורה בטרם קיבל תשובה מעמידר, לא צלח (עמ' 12, ש' 1 - 28). המסמכים מדברים בעד עצמם. זאת ועוד: גם לו הייתי מאמץ את עדותו הנ"ל של התובע, הרי תשובת עמידר הייתה בבירור כי הנתבעת 1 אינה רשומה כבעלים. אם התמורה שולמה רק לאחר קבלת מידע זה (דבר שאינו מהימן עליי וסותר את האמור בחוזה עצמו), מדוע אם כן "התנדב" התובע להעביר את הכספים כך סתם? מדוע לא התנה את העברת הכספים ברישום הנתבעת 1 כבעלים? גם לפי תרחיש זה התרשל, אפוא, התובע. גם כאן, לו היה התובע מתנה את תשלום התמורה בהשלמת הליכי הרישום של העסקה הראשונה, הנזק הכספי שהיה עתיד להיגרם לו, היה נמנע ולכל הפחות הסיכוי להתרחשותו היה קטן עד מאוד וזאת גם אם היו מתרחשים לאחר מכן, כל האירועים שהתרחשו ביחס לביטול העסקה הראשונה ומכירת הדירה מחדש על ידי ישעיהו לאחר מכן. חוסר המעש של התובע ביחס לקבלת החזקה בדירה מחדלו השלישי של התובע מתבטא בכך, שגם לאחר שגילה, בסוף חודש דצמבר 1987 (זמן קצר יחסית לאחר חתימת ההסכם), כי הדירה עודנה רשומה על שם הבעלים המקורי וטרם נרשמה על שם הנתבעת 1, עדיין נמנע הוא מלפעול לקבלת החזקה בדירה, למרות שמלוא התמורה כבר שולמה על ידו והוא היה למעשה זכאי לכך גם על בסיס החוזה עצמו, אשר קבע כי החזקה בדירה תימסר לו כבר במעמד חתימת החוזה, כשהיא פנויה מכל אדם (ראה ס' 4 א' לחוזה - "למסור לקונה את החזקה בדירה כשהדירה פנויה מכל אדם במעמד חתימת החוזה כשהיא ראויה לשימוש"). ההסבר שסיפק התובע בעניין זה, לפיו הנתבעת 1 לא פינתה את הדירה עבורו מיושביה (ס' 6 ב' לתצהירו), אינו מספק, בלשון המעטה. היה על התובע בנסיבות אלה, ועל רקע זכותו הברורה לקבלת החזקה, לדרוש מהנתבעת 1 את פינוי הדירה ובלית ברירה, להגיש מיד תביעת פינוי לבית המשפט. אין זכר בחומר הראיות למכתב דרישה בעניין זה ובטח שלא לתביעה כאמור והתובע גם אינו טוען כי כך פעל. להפך, התובע הודה בפה מלא כי לא פעל במשך 20 שנה לקבלת החזקה בדירה, תוך שלטענתו הוא מותיר אותה ריקה וזאת מתוך מודעות מוחלטת (ראה עמ' 12, ש' 29 עד עמ' 13, ש' 10: "ש. מתי נכנסת לדירה? ת. לא הייתי אמור להיכנס, לא קיבלתי שום דבר. העוד' שלי טיפל בכל. השארתי את כל האפשרויות של ההשקעה אצל העוד'. זה לא הדירה היחידה שהיתה לי. ש. רובן לא אוכלסו. ת. לא. היו ריקות. אין לי בעיה עם זה. אפילו שנה, שנתיים, שלוש. ש. פה מדובר על 20 שנה כמעט. ת. אז מה, יש לי 3 דירות בקפריסין שעומדות ריקות כבר 12 שנה. ש. אתה אומר כי מעולם לא החזקת בדירה, לא שום דבר. ת. לא החזקתי בדירה. למעט פעם אחת שהייתי וראיתי שיש בה שוכרים, בהתחלה ב 87' ומעבר לזה, הדירה ידוע לי שהיתה דירה ברח' שופטי ישראל 45. הבטיחו לי שבזמנו יעשו שמה גורד שחקים. ש. נספח ה' לכ. התביעה, מצטט. ת. אתה שואל שאלה שאני לא יכול לענות עליה, מבחינתי, יש לי דירה שמה. החזקתי בה, אבל לא בכיס, הסברתי לך שלא קניתי אותה לגור בה" ). מעדותו של התובע עולה כי הוא לא פעל מעולם לקיים את היסוד הפיזי של קבלת החזקה בדירה. למעשה, לבד מביקור אחד בטרם רכישת הדירה, לא ביקר הוא בה מעולם, במשך כ- 20 שנה. מיותר לציין כי מדובר בהתנהלות תמוהה וחריגה כשלעצמה, וזאת בכל קנה מידה. גם אם הדירה נרכשה להשקעה ומתוך סברה כי במקום ייבנה "גורד שחקים", כטענת התובע, נדמה כי גם המשקיע הסביר, היה מבקר בדירה מעת לעת ואף פועל להשכרתה ולא מותיר את הנכס "כאבן שאין לה הופכין". יתרה מכך: על רקע העובדה שהתובע ידע היטב כי קיימת בעיה לגבי רישום הדירה על שמו, שכן זו עוד טרם נרשמה על שם הנתבעת 1, על אחת כמה וכמה שהיה עליו לפעול, ביתר שאת, לתפיסת החזקה בדירה (בין על ידי השכרתה ובין על ידי איושה בעצמו או באמצעות בני משפחה או בכל דרך אחרת) ולכל הפחות היה עליו לבקר בה לעיתים תכופות, וזאת כדי שלמצער בדרך זו, לפחות תונצח ותישמר זיקתו לדירה. לעניות דעתי, כך היה צריך התובע לנהוג, גם אם הוא הסתמך על ההודעה שנתן לעמידר ביחס לרכישת הדירה ועל כך שתירשם אצלה הערה לעניין זה. אם היה פועל התובע לתפיסת החזקה ולא מתרשל גם בעניין זה, סביר מאוד להניח כי בעקבות כך היה נודע לישיעהו אודות מכירת הדירה על ידי הנתבעת 1 לתובע (ראה בעניין זה תצהירה של הגב' ליביה ישיעהו - נספח 9 לתצהיר אברהמיאן, לפיו ישיעהו התגוררה בדירה מאז רכשה אותה ועד למועד מתן התצהיר ביום 13.11.91). כך, כל הפרשה הייתה מתפוצצת כבר אז, ומגיעה להכרעה בבית המשפט עוד הרבה לפני שהדירה הייתה נרכשת שוב על ידי אבולעפיה. עם זאת, בשולי הדברים, נקדים ונאמר כי גם בתרחיש שכזה, סביר להניח כי התובע היה מוצא עצמו ללא זכויות בדירה וזאת עקב זכויותיה העדיפות של ישיעיהו בה, הכל כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין. מחדל התובע מלתבוע את הנתבעת 1 ושתיקתו הרועמת במשך כ-17 שנה שכמוה כויתור על זכויותיו בדירה מחדלו הרביעי של התובע נוגע לאי הגשת תביעה בזמנו כנגד הנתבעת 1, ובכך שלמן שנת 1990 ועד שנת 2007 ובמשך 17 שנה, באופן חסר תקדים ממש, זנח למעשה את הדירה ואת הטיפול ברישומה על שמו. משהסתבר לתובע כי הנתבעת 1 אינה משתפת פעולה עם בא כוחה, כי האחרון מושך ידו מכל טיפול בנושא וכי עקב כך לא ניתן להעביר את הדירה על שמו (ר' מכתב עו"ד שוטון לעו"ד שפיגלר מיום 17.4.90), היה חייב התובע, במסגרת חובתו להקטנת הנזק, להגיש מידית, תביעה כנגד הנתבעת 1 להשבת הכספים ששילם או לכל סעד אחר, כגון אכיפה ופיצויים, תוך צירוף בני הזוג ישעיהו כנתבעים נוספים, ואפילו לשקול לצרף גם את עמידר כנתבעת פורמלית, ולו כדי שלא תאשר כל עסקה נוגדת עד להכרעה בתביעתו, ולכל הפחות תהיה מודעת היטב לזכויותיו בדירה. התובע לא עשה כן. תחת זאת, הסתפק בהוצאת מכתב התראה "חלבי" למדי אל הנתבעת 1 (ראה מכתב עו"ד שפיגלר לעו"ד שוטון מיום 17.1.90 סומן נ/3) וגרוע מכך - התובע "שקע בתרדמת" בעניין זה במשך לא פחות מ- 17 שנה, במהלכן לא פנה ולו פעם אחת אל הנתבעת 1 או אל עמידר, כדי לברר את מצב רישום הזכויות בדירה. ההסברים שסיפק התובע להתנהלותו זו הנם קלושים. התובע טען בתצהירו, כי סבל מבעיות בריאות קשות, שרק בנס נחלץ מהן (ס' 16 ב') וכי רק בשנת 2007, לאחר שהתאושש מהטראומה של מחלתו, חודש הקשר עם בא כוחו ויצא המכתב מיום 2.12.07 אל עמידר. מדובר בטענות כלליות וסתמיות. התובע לא פירט באיזה מחלה מדובר, כיצד מחלה זו מנעה ממנו לפעול לגבי הדירה בכלל ולמשך תקופה של לא פחות מ-17 שנה בפרט. לא צורף ולו מסמך אחד לתמיכה בטענות אלה וכדי להוכיח את המועדים שבהם מצבו הרפואי היה קשה כטענתו. רק בחקירתו החוזרת מצא לנכון התובע להוסיף פרטים טובים יותר בעניין זה (עמ' 13, ש' 12 - 14 וכן עמ' 17, ש' 15 - 25). עם זאת, גם לאחר שנתתי דעתי לפרטים אלה, אין בהם כדי לשנות ממסקנתי. אני מוכן לקבל את עדותו של התובע בדבר התקפי הלב שקיבל, הטיפולים שבאו בעקבות כך וההשפעה שהייתה לכך על חייו. מוכן אני גם לקבל עקרונית, גם את סיפור המעשה בעניין השוד ופציעתו של התובע בעקבות כך, הגם שלא הובאה ראיה חיצונית או ממשית גם בעניין זה. דא עקא, לא הוכח לפניי ולא שוכנעתי כי האירועים הנ"ל, שאירעו לטענת התובע בשנים 1994 עד 2002, מנעו ממנו בצורה מוחלטת מלהגיש תביעה כנגד הנתבעת 1. גם אם התובע לקה בהתקפי לב ונפצע באירוע השוד, הדעת נותנת כי אירועים אלה לא שיתקו אותו למשך 8 שנים תמימות. אם לא די בכך, הרי גם לגרסת התובע, לא היה דבר שמנע ממנו מלהגיש תביעה כנגד הנתבעת 1 וישעיהו למן שנת 1990, מועד שבו כאמור, כבר הסתבר לתובע כי הנתבעת 1 אינה משתפת פעולה עם בא כוחה ועד לשנת 1994, עת ממצב בריאותי נפגע בצורה קשה. כזכור, הודעה על ביטול העסקה הראשונה הגיעה לעמידר לראשונה בשנת 1993, תצהיר ביטול העסקה התקבל רק בשנת 1996, ההודעה על מכירת הדירה לאבולעפיה התקבלה אצל עמידר רק בשנת 1998 ואישורי המיסים לביטול העסקה הראשונה התקבלו רק בשנת 2002 (ס' 16 - 19 לתצהיר הגב' יפה אברהמיאן מטעם עמידר). משמעות הדבר, כי לו תבע התובע את הנתבעת 1 בשנים 1990 עד 1994 וטרם שינוי מצבו הרפואי לרעה, ייתכן כי היה מצליח לזכות בהשבת כספי התמורה ממנה, בניגוד למצב שנוצר בעת ולאחר הגשת התביעה הנוכחית. נימוק נוסף של התובע לשיהוי הרב שלו בפניה לבית המשפט, נוגע לניסיונו למכור את הדירה לאחיה של הנתבעת 1 (ראה עמ' 13, ש' 15 - 19: "ש. יש מכתבים משנת 90' שעו"ד שלך מאיים בתביעה לגניה שלא השלימה את הרישום, למה לא תבעתם אותה בסופו של דבר. ת. כי אחיה היה אמור לרכוש ממני את הדירה, וגם הביא לנו התכתבות עם הבנק בקשר לקבלת משכנתא לדירה, וזה היה אמור להיות הפיתרון לכל עסקה שנעשתה. העסקה בוטלה לאחר שהוא לא יכל להביא ערבויות של המשכנתא"). גם בנימוק זה אין ממש. העסקה הנ"ל בוטלה עוד בשנת 1990 (ס' 15 א' לתצהיר התובע). כאשר נשאל התובע מדוע לא תבע את הנתבעת 1, לאחר שהניסיון למכור את הדירה לאחיה כשל, לא היה בפיו כל הסבר ממשי למחדל זה (עמ' 13, ש' 20 - 23: "ש. למה לא תבעתי [צריך להיות "תבעת" - י.ד.] את גניה. ת. יש מכתבים של העו"ד שלי, איום והתכתבות. לא זוכר שהוגשה תביעה. לא טיפלתי בזה. לא הצהרתי על זה, כי אני לא זוכר דברים שהעו"ד טיפל בהם, לא הייתי בתוך התיק עצמו, כי היו לי דברים אחרים"). משמע - גם עניין זה (מכירת הדירה לאחיה של הנתבעת 1), אינו נימוק ממשי למחדל התובע מהגשת התביעה כנגד הנתבעת 1 בזמנו. למעלה מן הדרוש, אציין כי שתיקתו של התובע במשך תקופה כה ארוכה, העדר כל פעולה מצידו ביחס לרישום זכויותיו, ניתוק כל קשר עם גורמי עמידר לתקופה כה ארוכה, הימנעותו מלתפוס חזקה בדירה והשיהוי העצום בפנייה לבית המשפט, יוצרים יחדיו נסיבות כה קיצונית וחריגות, עד כדי כך שלעניות דעתי יתכן וגם מתקיימים בהן התנאים הדרושים כדי להסיק שיש לראות בתובע כמי שוויתר על זכויותיו בדירה. בהקשר זה, יש לזכור כי לאחר קבלת תשובת עמידר, לפיה לא תוכל היא לרשום את זכויותיו עד לרישום זכויות הנתבעת 1, לא רק שניתק התובע קשר עם עמידר למשך שנים כה ארוכות, אלא גם לא מצא לנכון לבקש ממנה במפורש לרשום הערה בדבר רכישתו את הדירה. לו היה כך נוהג, ייתכן והדבר היה מקשה על עמידר לטעון כי התקיימו התנאים הדרושים לויתור. ר' בעניין זה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, פ"ד נז(5) 433, שם נקבע: "...מכאן, כי סילוק תביעה בטענת שיהוי יתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצידו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה...יש המדגישים את הקשר בין השיהוי לבין תורת ההשתק מכח מצג המהווה פן של תורת תום הלב השזורה בכללי המשפט האזרחי. ההשתק מכח מצג מונע מאדם להתכחש למצג שהציג בפני אחר, מקום שאותו אחר הסתמך עליו בתום לב ושינה את מצבו לרעה; וכך, אם נמנע תובע לתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר בנסיבות בהן ניתן להבין מכך כי שוב לא יעמוד על זכויותיו, והנתבע הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה, עשויה לעמוד לנתבע טענת שיהוי... במסגרת בחינת תום הלב של התובע עשויה להיבחן גם שאלת תום לבו של הנתבע, למשל - האם פעל בשקידה סבירה במסגרת משא ומתן שניהל עם התובע לפתרון הסכסוך מחוץ לערכאות, והאם אפשר שהתנהגותו תרמה לשיהוי ולשינוי מצבו לרעה". מחדלה של עמידר מליידע את התובע אודות הפניות לביטול העסקה הראשונה מנגד, סבורני כי גם עמידר לא נהגה לחלוטין כמתחייב ממנה, אם כי בנסיבות העניין, ובהשוואה למחדלי התובע, מוצא אני את מחדלה כפחות חמור במידה ניכרת והעיקר, כפי שעוד יפורט להלן, לא שוכנעתי בדבר קיומו של קשר סיבתי בין המחדל שלה ולבין נזקו של התובע. עמידר כמנהלת מרשם זכויות וחובת הזהירות שחלה עליה ככזו עמידר היוותה בזמנים הרלוונטיים לתביעה כמעין מרשם זכויות, שכן הדירה הנדונה לא הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, כמו גם שאר הדירות בבניין. רישום הזכויות לגבי הדירה נעשה בעיקר אצל עמידר, כמו גם אצל מינהל מקרקעי ישראל, אשר בינו ולבין בעלי הדירה נחתם חוזה חכירה. הפסיקה כבר הכירה בחובת הזהירות של חברות משכנות ובהן עמידר, כלפי מוכרי ורוכשי דירות, שהמרשם שלהן מתנהל אצלה. ר' ע"א 2299/99 שפיר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 229, שם נאמר: "בנהלה את מרשם המקרקעין של הדיירים - מרשם שנועד לבוא תחת המרשם הרשמי הפורמאלי; מרשם שרק ממנו ניתן ללמוד על זכויות הדיירים ועל מצבת הזכויות הכללית בנכס שלעניין - נטל הוטל על דיור לעולה, והוא: לנהל את ענייני המרשם כהלכה - כמוה כרשות ציבורית - ולו משום שדיירים אינם יכולים להעביר את זכויותיהם אלא אם יקבלו את הסכמתה ה"ציבורית" לדבר". ר' גם ה"פ (חי') 180/05 יצחק סלם נ' מנהל מקרקעי ישראל והון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ, פורסם באתרים משפטיים, שם נקבע לעניין האחריות של חברה משכנת כי: "המשיבה, בהיותה חברה משכנת האחראית לרישום ולניהול פנקסים של העברת זכויות בדירות, אינה יכולה לגרוע מחובתה זו את הנדרש לצורך רישום המשכנתא וקבלת כספי המשכנתא על ידי הרוכש, שכן הפנקסים שבניהולה חייבים להראות תמונה נאמנה של הזכויות בדירה. היא משמשת כמעין "לשכת רישום מקרקעין". אמנם אין ביכולתה לרשום הערות אזהרה, אך מחובתה להקטין את נזקי רוכשי הדירות ולהמציא את ההתחייבות האמורה לרישום המשכנתא, כחלק מתפקידה". וכן ר' ת.א. 3139/01 משה דוד שמחה נ' משה דוד מיכאל, פורסם באתרים משפטיים, שם נקבע כי: "משהנפיקה עמידר אישור שאמור היה לשקף את מצב הזכויות בפועל בדירה, אולם זה נמצא לוקה בחסר ולא משקף נאמנה את מצב הזכויות בפועל בדירה, גרמה למצג שווא לא מדוייק לכל המסתמך עליו, ולמעשה, התרשלה במילוי תפקידה והפרה את חובת הזהירות המוטלת עליה, הן כלפי הבנים והן כלפי הבנק". גם המצהירה מטעם עמידר, המכהנת בתפקיד מנהלת מחלקת רישום זכויות אצלה, הודתה בדיון כי עמידר משמשת כ"טאבו קטן" הרושם בתיק כל דבר ואשר חב חבות זהירות לציבור (ר' עמ' 18, ש' 4 - 8: "ש. עמידר זו חב' משכנת. ת. ברור. ש. שהחובות שלכם כחב' משכנת הם כדין הממונה על המרשם. ת. כן. אבל אנחנו מתנהלים כטאבו קטן ולא כלשכת רישום המקרקעין. כל דבר שנרשם אצלנו, בספרים, במחשב, בתיק". כן ר' עמ' 20, ש' 3 -4: "ש. כמנהלת מח' רישום זכויות, את מודעת לחובת הזהירות שחלה עליכם. ת. ברור". הערה על גבי הערה וחובתה של עמידר לרשום הערה בדבר מכירת דירה גם אם העסקה הקודמת טרם הושלמה ברישום הודעה שניתנת לחברה משכנת על רכישת זכויות בדירה שהרישום שלה מתנהל אצל אותה חברה, היא הודעה מהותית ביותר. גם אם אין להודעה כאמור תוקף פורמאלי כשל הערת אזהרה כמשמעותה בחוק המקרקעין, רישומה של הערה כאמור, המאפשר לכולי עלמא לדעת עליה, יכולה להשפיע על עסקאות עתידיות שמבקשים לעשות בדירה ואף טמון בה היכולת למנוע עסקאות נוגדות. נדמה כי למסקנה זו בדיוק, הגיע בית המשפט המחוזי בתל-אביב בה"פ (ת"א) 1015/89 ברזילי נ' חנה הדס ואח' (פורסם באתרים משפטיים), שם נאמר: "למרות ניסוחה של ההודעה שנשלחה לחברה המשכנת בנוסח דומה לנוסח של הערת אזהרה הרי אין לראות בה הערת אזהרה כמשמעותה בחוק המקרקעין. יחד עם זאת, יש בהודעה הנ"ל משום אזהרה לרוכש פוטנציאלי (אם ההודעה היתה מגיעה לידיעתו) העלולה לשלול ממנו את טיעון תום הלב, הדרוש על פי סעיף 34 לחוק המכר". באותו המקרה דובר אמנם בהערה בגין העברת זכויות שבין הבעלים הרשום ולבין צד ג' ולא דובר בסיטואציה של הערה על גבי הערה, כמו במקרה שלפנינו, אולם כפי שהייתה צריכה עמידר לרשום הערה על רכישה כאמור (בכפוף לכך שהתקבלה הודעה כנדרש גם מאת המוכר), כאשר הדבר נוגע לעסקה שבין הבעלים הרשום אצל עמידר ולבין צד ג', כך לדעתי צריך להיות גם במקרה שבו ההודעה מתייחסת לעסקה שבין מי שרכש את הדירה מהבעלים הרשום וטרם רשם עצמו כבעלי הדירה ולבין צד ג'. לדידי, אין נפקא מינה בין שני המצבים. מרשם הזכויות אצל עמידר צריך לשקף את כל העניינים המהותיים שמשפיעים על זכויות הבעלים או על זכויות אלה שרכשו את הדירה מהבעלים, גם אם טרם השלימו את הליכי הרישום שלהם. מבחינת עמידר, ניהול פנקסיה בצורה כזו, הנו עניין של מה בכך. לא מדובר בהטלת חובה מכבידה או בלתי סבירה או כזו הדורשת משאבים רבים. מנגד, אי-רישום הערות מהותיות (כגון בגין עיקולים, העברות וכו'), יכול לגרום נזק עצום לבעלי הזכויות, למי שרכשו זכויות בדירה או למי שעומדת לו הזכות להיפרע מהדירה. לא מצאתי בסיס עיוני או נימוק ממשי מדוע יש לאבחן את המצב בתיק דנא (מסוג של "הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה"), מהמקרה הרגיל (הערת אזהרה על זכויות הבעלים הרשום). טענת עמידר, לפיה גם לשכת רישום המקרקעין אינה מאפשרת רישום כאמור, אינה רלוונטית במובן זה שחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, החל על לשכת הרישום, אינו חל על עמידר ועל מקרקעין לא מוסדרים. מעבר לכך, הטענה גם אינה נכונה לגופו של עניין, ככל שעסקינן במועדים הרלוונטיים לתביעה. כידוע, רק משתוקן חוק המקרקעין בשנת 1994, נקבע למעשה כי הערות אזהרה אנכיות לא תתאפשרנה (ס' 126 לחוק המקרקעין). קודם לכן, הפסיקה הכירה באפשרות זו (ראה ע"א 555/88 איטונג בע"מ נ' דויד לוי ובניו בע"מ (בפירוק), פ"ד מח(2), 102). הודעת התובע על רכישת הדירה נשלחה בשנת 1988, לפני התיקון לחוק. מכל מקום, לעניות דעתי אין לגזור בהכרח גזירה שווה בין החובות המוטלות על לשכת רישום המקרקעין ולבין אלה החלות על חברות משכנות. יתרה מכך - במובן מסוים, החובות שחלות על החברות המשכנות ובהן עמידר, רחבות יותר. מסקנה זו נובעת מכך שניהול המרשם אצל החברות המשכנות אינו מוסדר עד היום בחקיקה. לעומת זאת, הליכי הרישום בלשכת הרישום, מוסדרים בחוק המקרקעין ותקנותיו. עובדה זו יוצרת ודאות ובהירות, המאפשרים לכל העושה עסקה במקרקעין מוסדרים, לדעת מראש מה הם הכלים העומדים לרשותו כדי להגן על זכויותיו. כך למשל, מסעיף 126(א) לחוק בנוסחו היום ומאז תיקונו בשנת 1994, עולה כי הערת אזהרה תירשם רק על פי התחייבות בעל אחת מהזכויות שברשימה הסגורה הנקובה בסעיף 126, אשר בעל הערת אזהרה לא נמנה עליה. מכאן, שהתחייבות בעל הערת אזהרה לא תאפשר רישום הערה כאמור. בקשה לרישום הערה על גבי הערה תידחה על הסף בשל סיבה זו ועובדה זו נהירה לכל מכוח החוק. לעומת זאת, בהעדר כללים ברורים בעניין זה בקרב חברות משכנות העוסקות במרשם של מקרקעין לא מוסדרים, אין זה בלתי סביר מצד רוכש דירה, אשר הודיע לחברה המשכנת על רכישתה, גם אם הוא טרם נרשם כבעליה, להניח שהודעתו נרשמה בתיק הדירה וכי זו תהווה לו משום הגנה אפשרית מפני עסקאות נוגדות. עצם העובדה שחברה משכנת לא תתחיל לטפל ברישום הזכויות על שם הרוכש האחרון, בטרם הושלמו הליכי הרישום של העסקה הקודמת, אינה גורעת מחובתה של החברה המשכנת לציין, בכל אישור זכויות שתנפיק או בכל הזדמנות אחרת שמחייבת זאת, כי הדירה כבר נמכרה לצד ג'. מן הכלל אל הפרט אין מחלוקת כי התובע הודיע לעמידר ביום 20.12.87 כי רכש את הדירה וביקש לקבל את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שמו (נספח ג' לתצהירו). גם אין מחלוקת כי לכל המאוחר ביום 28.4.88, הובהר לעמידר גם באמצעות מכתב בא כוחה של הנתבעת 1, כי התובע רכש את הדירה ממנה (ר' מכתב עו"ד שוטון אל עמידר מיום 17.4.88 שהתקבל אצלה ביום 28.4.88 נספח ג' 2 לתצהיר התובע; ר' גם מכתב עמידר מיום 2.5.88 נספח ג' 3 לתצהיר התובע המאשר קבלת המכתב הנ"ל). גם אין מחלוקת כי בנוסף למכתבים הנ"ל, הועברו אל עמידר ביום 21.2.89 כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות מהנתבעת 1 אל התובע (ראה מכתב עו"ד שפיגלר אל עמידר מיום 19.2.89 נספח ד' לתצהיר התובע). הנה כי כן, הודעה שהתקבלה בקשר לעסקת המכר הגיעה הן מהתובע והן מבא כוחה של הנתבעת 1 וגם המסמכים הנדרשים לביצוע העברת הזכויות הועברו אל עמידר. לא מדובר, אפוא, בהודעה סתמית וכללית המתקבלת מרוכש הדירה בלבד ובהעדר מסמכי עסקה, אלא כאמור, ההודעה התקבלה ואושרה גם על ידי הנתבעת 1, אשר רכשה את הזכויות מהבעלים הרשום. במובן זה, ובניגוד לנסיבות של מתן ההודעה בע"א 145/79 אסלאן ואח' נ' דיאב ואח',פד"י לה(1) 729, עמד התובע בדרישות שנקבעו שם לעניין תוכנה ואופייה של ההודעה וכדברי בית המשפט באותו המקרה, אותם אני מאמץ על דרך השלילה למקרה שלפנינו: "אין כל משמעות בעניין זה לאותו מכתב, שכנראה תויק במשרד ההסדר ללא כל פעולה. אין בהליכי הסדר רישום של הערות אזהרה על יסוד מכתבים מסוג זה. מי שרוצה לקנות קרקע, שהיא בהליכי הסדר, ולהבטיח את זכויותיו, חייב לפעול כפי שפעלו המערערים. הוא צריך להגיש בקשה מטעמו ומטעם המוכר, שלפיה מוותר המוכר על זכותו ומבקש להעבירה לקונה. בקשה כזו, שפקיד ההסדר יענה לה, תביא להחלפת שם הבעל התובע בלוח ההחלטות. בהיעדר דבר זה קונה אחר, שיבוא ויבדוק את לוח התביעות ואת לוח הזכויות, לא ימצא בהם כל רישום או הערה על זכותו של קונה שקנה לפניו" (גם כאן בפרשת אסלאן הנ"ל מדובר ברוכש הדירה מהבעלים הרשום אולם כאמור, אין לאבחן בין מקרה כאמור למקרה שלפנינו). גם אין מחלוקת כי במקרה שלפנינו, הודעות התובע והנתבעת 1 בדבר העסקה ביניהם התקבלו אצל עמידר ותויקו על ידה בתיק הדירה ואף נותרו שם, גם לאחר שלפי טענת עמידר הוחזרו מסמכי העסקה אל עו"ד שפיגלר (ראה תצהיר של הגב' אברהמיאן סעיף 11 [ההדגשות במקור - י.ד.] : "ביום 5.3.89 הודיעה עמידר לב"כ התובע כי טרם התקבלו מסמכי העברת הזכויות בנכס שבין ישעיהו למוכרת ולכן מוחזרים אליו מסמכי העסקה השנייה כולל יפוי הכוח (!). כלומר, כל מסמכי העסקה השנייה הוחזרו לב"כ התובע ובתיק הנכס, אשר מתנהל בעמידר, לא נותרו מסמכים המעידים על העסקה השנייה. (למעט תכתובות בין באי כוח הצדדים ועמידר) במכתב אף צוינו המסמכים החסרים להשלמת העסקה הראשונה שיש להמציא בטרם יוגשו מסמכי העסקה השנייה בשנית"; ראה גם חקירתה הנגדית בעמ' 19, ש' 7 - 9: "ת. כאשר אמרתי לך אנו מקבלים הסכם נוסף על מה שיש בתוך התיק, אנו מחזירים את ההסכם וכותבים העסקה לא הסתיימה. נשאר לנו רישום על זה, מכתב כמו שבתיק הזה, המכתב נשלח עם המסמכים והמכתב מתויק בתיק"). משמעות הדבר כי עמידר ידעה על העסקה השנייה בסמוך לאחר שנערכה, היינו בשנים 1988-1989. מכאן שיש להסיק, מטבע הדברים, כי עמידר הייתה מודעת לעסקה זו גם בעת שקיבלה את הבקשה לביטול העסקה הראשונה (בשנים 1993 - 1996). לכל הפחות, יש לומר בנסיבות אלה, כי עמידר צריכה הייתה להיות מודעת לעסקה השנייה גם במועדים המאוחרים יותר של ביטול העסקה הראשונה כנזכר לעיל. דא עקא, עקב התנהלות עמידר, נמנעה מהתובע כל אפשרות לברר במהלך המשפט הנוכחי, כיצד ומדוע התעלמו פקידי עמידר מההודעות על עריכת העסקה השנייה, שכן במקום להביא את העדים הרלוונטיים שטיפלו בזמנו בדירה ובעסקאות השונות שבוצעו בה בתקופה הרלוונטית לתביעה, בחרה עמידר להביא לעדות כעדה יחידה מטעמה, את מנהלת מחלקת הרישום, הגב' יפה אברהמיאן, שהודתה בחקירתה הנגדית כי לא טיפלה אישית בתיק ("ש. אפשר לסכם איתך שאין לך ידע אישי מטיפול בתיק בנושא הדירה הזו. ת. נכון" - עמ' 22, ש' 3 - 4). כל עדותה של הגב' אברהמיאן מבוססת, אפוא, על המסמכים שמצאה בתיק ולא על מעורבות אישית בנעשה בו בזמנו. עמידר נמנעה מלהביא לעדות את הפקידה שטיפלה אישית בתיק הדירה בזמנו, לפחות משנת 1997 והלאה (הגב' פולינה רובינשטיין) ואשר הייתה מעורבת אישית בנושא, כמו גם ניהלה חלק נכבד מההתכתבויות. הוא הדין לגבי מ"מ מנהל האזור ש. קוטנר. לגבי מעורבותם האישית של הנ"ל, ראה מכתבי עמידר שצורפו לתצהירי העדות ואשר הוגשו כמוצגים במהלך שמיעת הראיות וכן ראה עדות אברהמיאן בעמ' 20, ש' 7, עמ' 22 ש' 20 עד עמ' 23, ש' 11. לעניין אי הגשת תצהיר של גב' פולינה רובינשטיין, מסתבר שלא הייתה כל מניעה לכך. הסיבה הנטענת על ידי הגב' אברהמיאן לאי הבאתה לעדות, הייתה העובדה שהעדה כבר יצאה לפנסיה (ראה עמ', 23, ש' 12 - 13). מיותר לציין כי לא מדובר בהסבר מניח את הדעת. לגבי אי הגשת תצהיר של מר קוטנר, לא ניתן כל הסבר לכך. הגב' אברהמיאן, עת הזכירה באותה נשימה את הגב' פולינה רובינשטיין, את מר קוטנר ואת הפקידה אסתר תייר, ציינה כי "...כולם בפנסיה וחלקם אפילו בעולם שכולו טוב" (עמ' 22, ש' 21), אולם לא ציינה מי מבין אלה נפטר. עם זאת, לפי עדותה אודות הסיבה לא אי הגשת תצהיר של הגב' רובינשטיין, ברי כי לא בה מדובר ולפי התייחסותה המאוחרת למר קוטנר, סביר להניח כי גם הוא עדיין בחיים (עמ' 26, ש' 26 - 29: "ש. מי זה קוטנר. ת. היה מנהל הסניף לפני הרבה שנים. ש. גם איתו לא דיברתם. ת. לא"). הימנעות עמידר מלהביא לעדות את העדים הנ"ל ללא הסבר סביר, מקימה את החזקה שלפיה לו הובאו עדים אלה לעדות, הייתה עדותם פועלת לרעת עמידר (ראה ע"א 8569/08 חוזיימה נמר תיתי נ' עזבון המנוחה תמאת דיאב תיתי, פורסם באתרים משפטיים, וכן ע"א 456/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651, 658-659). עניין אחר שהצדדים טענו לו, נוגע למכתב עמידר מיום 5.3.89, שנשלח על ידי מר קוטנר אל עו"ד שפיגלר. במכתב זה מציין קוטנר, בין היתר, כי עמידר נאלצת להחזיר את מסמכי העסקה שבין הנתבעת 1 ולבין התובע, אשר הועברו אל עמידר במכתב עו"ד שפיגלר מיום 19.2.89, וזאת מהטעם שטרם התקבלו במשרדי עמידר כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום העסקה הראשונה בין ישיעהו לנתבעת 1. התובע טוען כי מכתב זה לא התקבל אצל בא כוחו ואילו עמידר טוענת ההיפך. לדידי, אין למחלוקת זו ולשאלה, האם הוחזרו המסמכים אם לאו, השפעה ממשית על המסקנה המתבקשת, לגבי שאלת חובתה של עמידר לציין בתיק הדירה את עסקת המכר שנערכה בין הנתבעת 1 ולבין התובע ולפעול בהמשך בהתאם לכך. גם אם המסמכים הוחזרו בשל העובדה שנשלחו בטרם עת, לא היה בכך כדי לפטור את עמידר מחובתה לרשום לפניה הערה בדבר עסקת המכר החדשה ולעדכן כל רוכש נוסף בעובדה זו, כמו גם לעדכן את התובע בדבר הניסיון לביטול העסקה שקדמה לעסקה שלו. החזרת המסמכים לא ביטלה את מודעותה של עמידר לעצם עריכת העסקה השנייה ועובדה היא, שגם לפי עדותה של אברהמיאן, ההודעות שהתקבלו אצלה בקשר לעסקה זו מאת התובע והנתבעת 1 יחד, לא הוחזרו ונותרו בתיק. כאן בא לידי ביטוי מחדל נוסף של עמידר, המחזק את המסקנה כי התובע היה רשאי, באופן סביר, להניח כי דבר העסקה השנייה יצוין בכל אישור זכויות עתידי, כי עמידר לא תיתן ידה לכל עסקה נוגדת וכי תיידע אותו על כל עניין שעלול לפגוע בזכויותיו. כוונתי למחדלה של עמידר מלהחזיר לתובע את הודעותיו על ביצוע העסקה. ככל שביקשה עמידר שלא להכיר כלל בעצם ביצוע העסקה השנייה, או ככל שביקשה שלא לראות עצמה כמחויבת לרשום בתיק ובכל אישור זכויות עתידי, הערה בדבר עסקה זו, לכל הפחות הייתה חייבת היא בנסיבות העניין, הן להחזיר לתובע ולנתבעת 1 את מכתבי ההודעה שלהם על ביצוע עסקה זו והן לציין במפורש בפני התובע כי העסקה השנייה מבחינתה לא קיימת כלל ואף לא תצוין באישורי זכויות עתידיים. מחדלה של עמידר מלפעול כך והותרת ההודעות בתיק, היוו למעשה מצג כלפי התובע, שלפיו עצם עריכת העסקה נרשמה לפניה ורק הטיפול בהעברת הזכויות נדחה למועד שלאחר השלמת רישום העסקה הראשונה. הותרת ההודעות בדבר ביצוע העסקה בתיק מחד ובאותה נשימה, התעלמות עמידר מעסקה זו בעת מתן הסכמתה לביטול העסקה הראשונה, תוך הותרת הדירה כרשומה על שם ישעיהו בהתאם לכך, מאידך, הנן פעולות שאינן מתיישבות אחת עם השנייה ושאינן מתקבלות על הדעת, גם אם התובע לא ביקש במפורש מעמידר לרשום הערה בדבר העסקה השניה ולא ביקש ממנה לציין עסקה זו בכל אישור זכויות עתידי או לכל רוכש עתידי וכו'. משידעה עמידר על העסקה השניה, פשיטא כי הייתה חייבת ליידע כל רכוש עתידי על כך, כמו גם ליידע את התובע על הפנייה לביטול העסקה הראשונה. בשולי הדברים, נציין כבר עתה כי, למרות מסקנתי שתובא בפרק הבא של פסק הדין לפיה אין קשר סיבתי בין מחדלה של עמידר ולבין הנזק הנתבע על ידי התובע, הרי שאין בכך כדי לגרוע מהחובה שהייתה מוטלת בזמנו על עמידר, ליידע את התובע על הפניות לביטול העסקה הראשונה, שכן עמידר לא הייתה יכולה לדעת באותו השלב, זכותו של מי תגבר (ישעיהו או התובע) וממילא לא הייתה היא זו המוסמכת להכריע בכך. שאלת הקשר הסיבתי על מנת שבית המשפט יראה בעמידר כאחראית ולו באופן חלקי ובמשותף עם התובע עצמו בנזק שנגרם לו, לא די בקביעה כי עמידר התרשלה בהתנהלותה. על התובע להוכיח לבית המשפט כי קיים קשר סיבתי בין מחדלה של עמידר ולבין הנזק שנגרם לו. הנטל להוכחת הקשר הסיבתי חל על התובע. דא עקא, סבורני כי התובע לא עמד בנטל זה. בעניין הקשר הסיבתי, על בית המשפט לשאול את עצמו, מה הייתה התוצאה אלמלא התרשלה עמידר בכל הנוגע לעדכון התובע אודות הפניות לביטול העסקה הראשונה (לעניין הפעלת מבחן האלמלא ראה דנ"א 5712/01 יוסף ברזני נ' בזק פד"י נז(6) 385). השאלה המרכזית הרלוונטית לנושא הקשר הסיבתי כאן הנה, לו עודכן התובע בזמנו בדבר הפניות לביטול העסקה ובעקבות כך היה הדבר מגיע לבירור ודיון משפטי, מי היה זוכה בזכויות בדירה, ישעיהו, שלפי טענתם לא קיבלו תמורה מהנתבעת 1 ובהתאם לכך לא מומשה העסקה או התובע, שרכש את הזכויות מהנתבעת 1. בע"א 842/79 וד"נ 1/82 דודמן נ' גולדה ואח' (פורסם באתרים משפטיים), נקבע כי על מקרקעין לא מוסדרים חל חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 באשר מדובר בזכויות ולא במקרקעין. בהתאם לכך, אין הממחה יכול להעביר לנמחה זכות טובה יותר מאשר יש לו בנכס. בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218,בעמ' 231 ליד האותיות א' - ו', נקבע אימתי יש לראות בזכויות כמועברות באופן מושלם: "לפי סעיף 33 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, "הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו, אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או על דרך אחרת להעברת הבעלות". אם הנכס הנמכר הוא זכות, הרי שמדובר בהסכם המחאה, כפי שהסביר זאת המלומד פרופ' לרנר: "...המחאה היא העברה, ואנו עוסקים איפוא בהעברת זכות, הווי אומר, נושה מעביר לצד שלישי זכות שיש לו כלפי חייב פלוני. ...המחאה היא עיסקה של העברת בעלות, ברם הנכס נשוא ההעברה איננו נכס פיזי אלא זכות ערטילאית. כמו ביחס לנכסים פיזיים, העברת הבעלות בזכות עשויה להיות במסגרת הסכם מכר או חוזה מתנה. כאשר המחאת הזכות נעשית בתמורה, ההמחאה היא מכר..." (לרנר, בחיבורו הנ"ל [17], בעמ' 23-25). כאשר מדובר בעיסקת מכר של זכויות - שבמהותה היא המחאת זכויות כלפי צד שלישי - חלים על העיסקה הן חוק המכר, המסדיר את יחסי המוכר-הממחה והקונה-הנמחה, והן חוק המחאת חיובים, המסדיר את יחסי הנמחה והחייב (שהוא, בענייננו, המינהל). בעיסקה כזאת לא קיים שלב של מסירה פיזית של הממכר, אלא הסכם ההמחאה גופו הוא המעביר את הזכות מהמוכר-הממחה לקונה-הנמחה (ראו: ע"א 471/73 מקבלי נכסים זמניים של אלקטרוג'ניקס בע"מ נ' אלסינט בע"מ [11], בעמ' 126; ע"א 330/75 גרבוב נ' רשות הנמלים בישראל [12], בעמ' 149-150). עוד אומר על כך פרופ' לרנר: "לפי סעיף 33 לחוק המכר, הבעלות עוברת לקונה (הנמחה) בעת מסירת הממכר, זולת אם הצדדים הסכימו על מועד אחר. סעיף זה, כמרבית הוראות החוק, חל גם על זכויות, והמחוקק אף בחר במונח מסירה, במקום 'החזקה', כדי שהוראות החוק יתאימו לזכויות. לפי סעיף 8(א) לחוק, מסירה היא העמדת הממכר לרשותו של הקונה, ודומה שלענין זכויות, ההעמדה לרשות הנמחה שלמה בעת כריתת הסכם ההמחאה" (לרנר, בחיבורו הנ"ל [17], בעמ' 62). כאמור, הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו, "אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או על דרך אחרת להעברת הבעלות". בעיסקת מכר שבמהותה היא המחאת זכויות, מעביר את הזכות, בדרך-כלל, הסכם ההמחאה גופו עם החתימה עליו, אולם המתקשרים רשאים להסכים על "מועד אחר... להעברת הבעלות" בזכות. כלומר, הסכם ההמחאה יכול להעביר את הזכות מיד או ליצור התחייבות להעבירה בעתיד, וההבחנה בין שתי האפשרויות תלויה בכוונת הצדדים לעיסקה (לרנר, בחיבורו הנ"ל [17]. ומן הכלל אל הפרט: התובע לא הציג כראיה את הסכם המכר שבין ישיעהו ולבין הנתבעת 1. מכאן, שלא ניתן לדעת מה סוכם בין הצדדים הנ"ל לגבי העברת הזכויות, האם אלה מועברות עם חתימת ההסכם או שמא בכפוף לתנאים, כגון תשלום מלוא התמורה, הצגת אישורי המיסים, סילוק המשכנתא של ישיעהו וכו'. משלא הוצג ההסכם, לא עלה בידי התובע להוכיח כי הזכויות בדירה עברו אל הנתבעת 1 עם חתימת הסכם המכר מול ישיעהו ולא עלה בידיו להוכיח כי אלה הועברו בכל מועד שלאחר מכן. לכאורה, לא הייתה מניעה מצד התובע להציג את ההסכם כראיה, שכן יכול היה לדרוש מסמך זה מאת הנתבעת 1 או מאת עמידר, במסגרת גילוי מסמכים. זאת ועוד: הדעת נותנת שבעסקאות של מכר דירות, גם במקרקעין לא מוסדרים, העברת הזכויות החוזיות, תהא כפופה תמיד למילוי התנאים המקובלים של תשלום מלוא התמורה, הצגת אישורי מיסים, העברת יפויי כוח וכו'. אין זה מסוג העסקאות קצרות הטווח מסוג"CASH AND CARRY" , בהן כל התחייבויות הקונה מסתכמות בתשלום התמורה וזו אף משולמת על אתר וכנגד קבלת הממכר. כפי שנראה להלן, על פי חומר הראיות שלפניי, לא הוכח כי הנתבעת 1 שילמה את כל התמורה עבור הדירה. כמו כן, הוכח כי יותר סבירה להניח כי העסקה בוטלה בהסכמה, כגרסת ישיעהו, מאשר כי זויפה חתימת הנתבעת 1 על מסמכי הביטול וכי לא נתנה את הסכמתה לביטול העסקה. לפי חומר הראיות שמונח לפניי, איני יכול להגיע למסקנה לפיה סביר יותר להניח כי גרסת הנתבעת 1 הייתה מתקבלת וכי בהתאם לכך הדירה הייתה נותרת בידי התובע. מאזן הראיות נוטה לכיוון השני. לפניי מונחים שלושה מסמכים הנחזים להיות חתומים, שניים על ידי ישיעהו והנתבעת 1 יחד והשלישי על ידי גב' לביה ישיעהו בלבד. לפי מסמכים אלה, עסקת המכר ישעוהו-וילמובסקי לא מומשה, לא שולמה כל תמורה מאת הנתבעת 1 לידי ישיעהו והעסקה בוטלה בהסכמת הצדדים, תוך מתן הודעה לעמידר על כך. מסמך ראשון הנו תצהיר של ליביה ישיעהו מיום 13.11.91, אשר נחזה להיות מאומת על ידי המזכיר הראשי של בית המשפט השלום ברחובות (נספח 9 לתצהיר אברהמיאן). בתצהיר זה, מצהירה הנ"ל, בין היתר, בהקשר לחוזה עם הנתבעת 1, כי: "מעולם לא נפגשתי עם הקונה גב' וילמובסקי ולא קיבלתי תמורה כספית או כל תמורה אחרת עקב כך לדידי לא בוצע עסקת מכירת הדירה הנ"ל עד היום"."אני מתגוררת בדירה הנ"ל יחד עם שתי ילדיי הקטינים: מלודי + אריאל מתאריך הרכישה של הדירה מח' עמידר בשנת 1984 ועד היום", "אשר על כן, אני דורשת להשאיר את הדירה הנ"ל על שמי וללא שינוי כמו שהוא היום", על הדירה רובצת משכנתא ואני משלמת היום ועד בכלל". המסמך השני (נספח 10 לתצהיר אברהמיאן) הנו מסמך שכותרתו "ביטול חוזה מכר שנערך בר"ג ביום ה-28 לחודש ינואר 1987" אשר שנחזה להיות חתום גם על ידי הנתבעת 1 ואשר כולל חותמת "נתקבל" של עמידר מיום 18.1.93. במסגרת מסמך זה, הסכימו הצדדים כי הואיל "וחוזה המכר לא מומש ולא יצא-לפעל, וכל אחד הצדדים, צד אחד וצד שני חוזרים מביצוע חוזה המכר. חוזה זה בטל ומבוטל". מסמך השלישי (נספח 11 לתצהיר אברהמיאן), מיום 11.8.96, הנו מסמך שכותרתו "תצהיר, וביטול חוזה מכר מיום 28.1.87", המופנה אל עמידר, מינהל מקרעי ישראל וכל מאן דבעי, ואשר נחזה להיות חתום על ידי ישעיהו והנתבעת 1 ואשר אף נחזה להיות מאומת על ידי עו"ד ג'רג' מרסר. גם במסמך זה מצהירים הצדדים על ביטול העסקה עקב אי מימושה. מנגד, התובע צירף לתיק וכראיה (נספח ט' לתצהירו), תצהיר של הנתבעת 1, אשר ניתן בזמנו בתשובה להמרצת הפתיחה שהגיש התובע בבית המשפט המחוזי, בניסיון לעצור את מכירת הדירה לאבולעיפה. במסגרת תצהיר זה, הצהירה הנתבעת 1 כי לא ביטלה את העסקה עם ישעיהו, כי המסמך המתיימר להיות תצהיר שלה לא נחתם על ידה, כי מעולם לא הייתה במשרדו של עו"ד מרסר, כי לא חתמה על כל מסמך לפניו וכי החתימה הנחזית להיות חתימתה הנה מזויפת. הנתבעת 1 נפטרה בטרם הגיע מועד שמיעת הראיות ובטרם אף הגיע מועד הגשת תצהירי העדות בתיק זה, כך שעדותה לא נשמעה. בני הזוג ישיעהו, אשר כנגדם הוגשה על ידי עמידר הודעת צד ג', לא אותרו ובעקבות כך אושר לעמידר לבצע תחליף המצאה. מסיבה זו, גם אלה לא העידו לפניי. במאזן המסמכים שלפניי, לא אוכל, אפוא, להגיע למסקנה כי סביר יותר להניח שהנתבעת 1 צודקת בגרסתה ואף נוטה אני לומר כי ההפך הוא הנכון. המשקל הראייתי של שלושת המסמכים שהזכרתי לעיל ואשר מצדדים בגרסת ישיעהו, הנו משמעותי יותר בעיני, מתצהירה של הנתבעת 1. כמו כן, במאזן הכולל של הראיות הרלוונטיות ונסיבות העניין, הכף אינה נוטה להעדפת גרסת הנתבעת 1 בהכרח. ראשית, מבין המסמכים הנ"ל קיימים שני מסמכים שנחזים להיות חתומים על ידי הנתבעת 1 עצמה, כאשר אחד מהם הנו תצהיר כדין אשר אומת על ידי עו"ד. התובע נמנע מלזמן לעדות את עו"ד מרסר כדי לשפוך אור על השאלה הקריטית, האם הנתבעת 1 חתמה על התצהיר לפניו או אם לאו. בא כוח התובע אמנם טען בקדם המשפט של יום 5.5.10, כי לא ניתן לאתר את עו"ד מרסר (עמ' 6, ש' 12 פר' יום 31.1.11), אולם לא מצאתי בתיק, אסמכתא מינימאלית לכך, כגון דו"ח חקירה או כל מסמך אחר המבסס זאת. מאחר ונטל ההוכחה להוכחת הקשר הסיבתי מוטל על התובע, מוטל היה עליו גם הנטל להוכיח שגרסת הנתבעת 1 הייתה בנסיבות עניינינו גוברת. על רקע התצהיר הנ"ל של הנתבעת 1, היה מוטל על התובע לפעול בכל דרך שהיא, כדי לשכנע כי הנתבעת 1 לא חתמה על התצהיר הנ"ל למרות הכל. זאת ועוד: לא רק שהתובע לא זימן לעדות את עו"ד מרסר ולמצער לא הוכיח כי לא ניתן לאתרו, התובע גם נמנע מלפעול לקבלת חוות דעת גרפולוגית ביחס לחתימת הנתבעת 1 על תצהיר זה ועל המסמך הנוסף, למרות שעו"ד חשן, (בא כוחה של הנתבעת 1 בתיק זה בטרם נפטרה ונמחקה מהתביעה), הצהיר בקדם המשפט מיום 5.5.10 כי הנתבעת 1 מוכנה לשתף פעולה בעניין זה. התובע, על אף ששמע את הצהרת עו"ד חשן בדיון הנ"ל, בדבר מצבה הבריאתו הרעוע של הנתבעת 1 ועל אף שהיה מודע לגילה המבוגר וכן לחשיבות הנודעת לעדותה, גם לא פעל כדי לגבות עדות מוקדמת ממנה או כדי לקבל חוות דעת גרפולוגית מידית מטעמו. ער אני לכך שבקדם המשפט הנ"ל (מיום 5.5.10), שהתנהל לפני המותב הקודם שדן בתיק זה, עלתה האפשרות למינוי מומחה גרפולוג מטעם בית המשפט, לאחר שיתברר אם ישעיהו מתגוננים כנגד ההודעה אם לאו. עם זאת, לא היה דבר שימנע מהתובע לפעול, ללא קשר לכך, לקבלת חוות דעת מידית מטעמו, תוך קבלת שיתוף הפעולה של הנתבעת 1. נימוק נוסף מדוע גרסתם של בני הזוג ישיעהו נראית סבירה יותר, הנו עצם העובדה שהנתבעת 1 עצמה, לא מצאה לנכון להגיש בעצמה ומטעמה היא, חוות דעת גרפולוגית שתבסס את טענתה בדבר זיוף חתימתה על שני המסמכים, לרבות על התצהיר שאומת כאמור על ידי עו"ד מרסר. נטל ההוכחה בעניין זה מוטל אמנם על התובע ועל כן לא הייתה חייבת הנתבעת 1 להגיש חוות דעת מטעמה. יחד עם זאת, הדעת נותנת, כי נתבע שנטען כלפיו כי חתם על מסמך פלוני, למרות שלא היו דברים מעולם, יפעל בעצמו ומיוזמתו כדי להוכיח שלא חתם על המסמך, כולל על ידי הגשת חוות דעת גרפולוגית. הנתבעת 1 גם לא הגישה תלונה במשטרה בעניין זה (ראה תצהיר תשובתה לשאלון מיום 31.3.10, שנמצא בתיק בית המשפט). עובדה נוספת שפועלת לרעת הנתבעת 1 הנה שתיקתה בתצהיר התשובה להמרצת הפתיחה, לעניין תשלום מלוא התמורה לישעיהו. הצהרה בעניין זה באה מפיה רק משנשאלה על כך בשאלון (ראה ס' 4 לתצהיר התשובה לשאלון). זאת ועוד: עיון בהסכם הביטול ובתצהיר הביטול של העסקה (נספחים 10 ו-11 לתצהיר אברהמיאן), מגלה כי אין במסמכים אלה זכר להשבת כספי התמורה ששולמו לכאורה על ידי הנתבעת 1 חזרה לידיה. הדעת נותנת כי לו שילמה הנתבעת 1 תמורה כלשהי, הרי ההתחייבות שלה להשבת התמורה, הייתה מוצאת את מקומה בהסכם הביטול. לבסוף, עוד עניין שפועל לרעת הנתבעת 1, הנו מצג השווא שנתנה לתובע בהסכם המכר, בו הצהירה כי היא הבעלים הרשום של הדירה, בעוד אשר לא כך היו פני הדברים. עובדה זו מטילה צל כבד על אמינותה של הנתבעת 1. מנגד, לא מצאתי בחומר הראיות אינדיקציה ודאית כגון זו, לחוסר מהימנות מצד ישיעהו בעניין כלשהו הקשור לתביעה. כאמור, טענת הזיוף והתנהלות ישיעהו בביטול העסקה באופן חד צדדי כביכול, לא הוכחו כלל ועיקר. ויודגש, אין בידי לקבל את טענת התובע לפיה קיימת סתירה בין תצהיר הגב' ישעיהו משנת 1991 ולבין תצהיר ביטול ההסכם. בתצהיר הראשון, הגב' ישעיהו אינה מצהירה כי לא הייתה עסקה כלל. הצהרתה בדבר העדר כל פגישה עם הנתבעת 1, אינה משולה לטענה כאמור ואינה בהכרח מעידה על אי ביצוע העסקה. יתכן מאוד והגב' ישיעהו חתמה על ההסכם שלא בנוכחות הנתבעת 1. זאת ועוד: בתצהיר זה, מזכירה הנתבעת 1 את קיומו של החוזה (ראה השורה הרביעית לתצהיר), כאשר המילים "...לא בוצעה עסקת מכירת הדירה עד היום", בפרט על רקע אזכור החוזה כאמור וכן על רקע יתר הדברים האמורים בתצהיר, כולל המילים "..ולא קיבלתי תמורה כספית...", מעידות על כוונתה של הגב' ישעיהו לומר כי נחתם אמנם חוזה, אולם לא מומש וזאת כאמור בהעדר תשלום התמורה. המסקנה מכל האמור לעיל הנה כי במועד רכישת הדירה על ידי התובע מאת הנתבעת 1, טרם הושלמה העברת הזכויות החוזיות מאת ישיעהו אל הנתבעת 1, וכך גם עד לביטול העסקה הראשונה. לפיכך, לו עמידר הייתה מיידעת את התובע על הפניה אליה לביטול העסקה הראשונה והנושא היה מגיע לבירור משפטי, סביר להניח כי גם בתרחיש זה, התובע היה נותר ללא זכויות בדירה ולכל היותר, עם זכות לתביעת השבה כנגד הנתבעת 1, זכות שעמדה לו ממילא, עוד למן שנת 1988 (ללא קשר לרשלנות עמידר), עת גילה כי הנתבעת 1 הציגה בפניו מצגי שווא במסגרת ההסכם בדבר רישומה כבעלים של הדירה. כאמור, זכות תביעה זו, הרי שלא מומשה על ידי התובע וללא סיבה מוצדקת, במשך למעלה מ-17 שנה ועל כן אין לו אלא להלין על עצמו. בהתחשב בכלל נסיבות העניין, ממילא גם אין קשר סיבתי בין מחדלה הנטען של עמידר מליידע את התובע על רכישת הדירה בידי אבולעפיה ולבין הנזק הנתבע. ממילא היה התובע מפסיד גם בתחרות על הדירה מול אבולעפיה, וזאת לא בשל מחדלה של עמידר מלרשום הערה בגין עסקת התובע ומחדלה הנטען מליידע את אבולעפיה אודות כך, אלא בראש ובראשונה מהטעם שהעסקה הראשונה מעולם לא הושלמה מבחינה חוזית ואף בוטלה, וכדין בוטלה, כך שלתובע מעולם לא היו זכויות כלשהן בדירה. סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית. בנסיבות העניין, בהן מצאתי את התנהלות עמידר כלוקה בחלקה בחסר (גם אם ללא קשר סיבתי לנזק), מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו. בהתאם, גם נדחית הודעת צד ג' כנגד ישעיהו וללא צו להוצאות וזאת משלא התגוננו צדדי ג' כנגד ההודעה.הערת אזהרה