חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

המבקשת, טענה שהמתווך לא טרח להסביר לה את מהות התחייבותה ואת המשמעות הנובעת מחתימתה על הסכם התיווך.

1. בפניי התנגדות לביצוע תובענה אשר הוגשה על ידי המבקשים.

המבקש מס' 1 נמחק מכתב התביעה במהלך הדיון שהתקיים בפניי, שכן אין מחלוקת שאינו חתום על הסכם התיווך ונותרה המבקשת מס' 2, (להלן: "המבקשת) אשר חתמה על הסכם התיווך.

2. עניינה של התובענה נשוא ההתנגדות בתשלום דמי תיווך, אשר לטענת המשיב (להלן: "המתווך"), מגיעים לו בקשר להסכם תיווך למכירת הדירה ברח' משה דיין 16, בקרית מלאכי (להלן: "הנכס").

3. טענות המתווך בכתב התביעה:
לטענת המתווך חתמה עימו המבקשת על הסכם תיווך ביום 9.5.2010, ובו התחייבה לשלם לו דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר העסקה.

כן סוכם לטענתו, שבמקרה של הפרת הסכם התיווך, ישולם פיצוי מוסכם בסך של 3% ממחיר העסקה.

משכך והואיל ולא שילמה דבר, עתר לקבלת סך של 46,390 ₪, סכום דמי התיווך ופיצוי מוסכם בצירוף מע"מ.



4. המבקשת הגישה התנגדות לביצוע תובענה, במסגרת התנגדותה טענה המבקשת, שבין הצדדים נערך הסכם תיווך לתקופה שחלה בין ה- 9/5/201-9/8/2010 ובתקופה זו תקופת הבלעדיות היה על המתווך לפעול למכירת הנכס.

לטענתה, הנכס לא נמכר במהלך תקופת הבלעדיות, שכן רוכש הנכס ביקר בנכס לראשונה רק ביום 12/9/2010.

משכך, נטען שאין בטופס הזמנת שירותי התיווך בכדי להוות הסכם או חוזה בר תוקף.
כן טענה המבקשת, שהמתווך לא טרח להסביר לה את מהות התחייבותה ואת המשמעות הנובעת מחתימתה על הסכם התיווך.

אשר על כן, טענה שהיה עליה לשלם למתווך רק באם היה מוכר הנכס בתוך תקופת הבלעדיות ובהיעדר הסכם בתוקף, אינה צריכה לשלם דבר.

בנוסף טענה המבקשת שסוכם עם המתווך, כי הנכס יימכר בסך של 1,450,000 ₪ ובסופו של יום נמכר בסכום נמוך יותר. בסיכומיה טענה בא כח המבקשת, כי רומתה על ידי המשיב לנוכח נוסח ההסכם.

עם זאת, הודתה המבקשת בבקשתה, שהנכס נמכר לקונה שהובא על ידי המתווך, אלא שהוסיפה וטענה שאין מדובר בחוזה שקיים לצמיתות ובמיוחד כאשר קבעו הצדדים מועד לסיומו.

5. דיון
כאן המקום לציין את ההלכה הפסוקה על פיה בבוחנו של בית המשפט בקשה כגון זו עליו ליתן דעתו לשאלה באם תצהיר המבקש על פניו יחד עם חקירתו הנגדית מגלים לכאורה טענת הגנה חוקית בעלת משמעות כלשהי, שאם תוכח במשפט תוכל לשמש תריס מגן בפני התביעה ובהתאם להלכה, אדרש לבקשה.

תחילה, אדרש לטענותיה המקדמיות של המבקשת שטענה, כי טופס הזמנת שירותי התיווך אינו מהווה חוזה בר תוקף מאחר ומועד הבלעדיות חלף.



מעיון בהסכם שצורף נרשם בו, כי כותרתו היא "טופס הזמנת שירותי תיווך". סעיפים 1-3 בהסכם ציינו פרטי הצדדים ומהות ההסכם.
בסעיף 4 להסכם נקבע:
"דמי תיווך ישולמו מיד לאחר התקשרות הצדדים שבאמצעותכם בהסכם מחייב כלשהו:
א. מכירה/ קניה: 2% ממחיר העסקה.
ב. השכרה: שווי של חודש שכירות שנתית (לסכומים כאמור יתווסף מ.ע.מ לפי שיעורו כחוק)".

ובסעיף 5 להסכם נרשם:
"בלעדיות: שתחל בתאריך 9/5/2010 עד תאריך 9/8/2010 (להלן תקופת הבלעדיות)
א. בתקופת הבלעדיות יעשו על ידי "אמיתי נכסים" פעולות שיווק מתוך התקנות בחוק המתווכים...
ב. ...
ג. ...
ד. במידה ונפר התחייבות זו נפצה אתכם פיצוי מוסכם בשיעור 3% ממחיר העסקה.
ה. במידה ו"אמיתי נכסים" ע"י נציגם ימצאו וימכרו/ישכירו את הנכס לאחר תקופת הבלעדיות, יהיו זכאים לדמי תיווך לעיל".

6. אכן, כטענת המבקשת, אין מחלוקת שהנכס נמכר לקונה לאחר תום תקופת הבלעדיות, אלא שהשאלה שיש לבחון היא האם יש בכך בכדי לקבוע שההסכם בין הצדדים אינו בתוקף.

הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובעות, שמתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הסכם בכתב הכולל הפרטים שקבע שר המשפטים ואילו בהוראות תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז- 1997 נקבע בתקנה 1, שבהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, כאמור בהוראות סעיף 9 לחוק המתווכים יש לכלול: שמות, כתובות ומספרי זיהוי המתווך והלקוח, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר מבוקש בקירוב וסכום מוסכם של דמי תיווך.

אין מחלוקת שבסעיפים 1-4 לטופס הזמנת שירותי תיווך נכללו כל הסעיפים הללו ומשכך, עסקינן בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, ואין בעובדה שתמה תקופת


הבלעדיות בכדי לאיין ההסכם, אלא שלאחר חלוף תקופת הבלעדיות אין מדובר בהסכם לפיו זכאי המשיב לבלעדיות על הנכס.

7. כהערת אגב, אוסיף, שהגם שהוראות סעיף 9 (ב) לחוק המתווכים, קובעות שכאשר מדובר בעסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של המתווך, יש צורך בחתימה על גבי מסמך נפרד ולא כך נעשה במקרה הנדון, אין בכך בכדי להביא לבטלות ההסכם.

אומנם הוראות חוק המתווכים הינן הוראות קוגנטיות (ראו לענין זה, ת"א טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ ואח'נ' אהרון לשנו יעד ואח' ת"א (י"ם) 8946/07 רוט יונתן נ' רות דבש אולם בשים לב להוראות סעיף 30, סעיף 19 וסעיף 25 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, ניתן היה לקבוע שהמתווך אינו זכאי לכל היותר לדמי תיווך במהלך תקופת הבלעדיות בגין מעמדו כמתווך בלעדי.

אלא שאין עסקינן בדמי תיווך להם זכאי המתווך במהלך תקופת הבלעדיות ומשכך, אין כל רלוונטיות לכך שהסכם הבלעדיות לא נרשם על גבי מסמך נפרד.

משכך, החוזה שריר וקיים, למעט הסעיפים שעניינם תקופת הבלעדיות ולא ניתן לומר שאינו בתוקף עוד.

העובדה שתמה תקופת הבלעדיות, רלוונטית לחזקה הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים לפיה מתווך במקרקעין שביצע את פעולות השיווק הקבועות בסעיף 9 (ד) לחוק חזקה שהיה הגורם היעיל לצורך ביצוע עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות וחזקה שכזו אינה קיימת במקרה שבפניי.

8. המבקשת הוסיפה וטענה, שלא ייתכן שחוזה יהיה קיים עד אין קץ ואף דעתי כדעתה. לעניין זה נקבע בע"א התאחדות סוכני הנסיעות ואחרים נ' פאנל חברות התעופה ואח' כי:
"אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קורבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי. כך הדבר במיוחד בחוזים המתבססים על קשר אישי בין הצדדים, כגון, על יחסי אמון או נאמנות. כאלה הם, לדוגמא, חוזי עבודה, שותפות או סוכנות. אם היחסים בין צדדים לחוזה כזה מעורערים, אין תועלת בהמשך הקשר ביניהם. לכן יש לאפשר להם להשתחרר, אף באופן חד-צדדי, זה מן האחיזה של זה".

8. לפיכך, אין מחלוקת שניתן להביא לסיומו חוזה שלא נקבע בו מועד לסיומו, עם זאת, נראה שהמבקשת לא נתנה דעתה לכך שיש להפסיק ההסכם בתום לב ובדרכים המקובלות בחוק. הוראות סעיף 20 לחוק החוזים קובעות שביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני בפרק זמן סביר מעת שנודע ה לו עילת הביטול.
המבקשת לא טענה, כי פנתה למתווך לבטל את ההסכם. יתרה מזאת, המבקשת אפשרה למתווך להביא רוכשים פוטנציאלים לביתה גם לאחר תום תקופת התיווך, שכן העידה שהמתווך הביא הקונה לראשונה לביתה ביום 12/9/2011 לאחר תום תקופת התיווך ואף העידה שהמשיכה להיפגש עם המתווך לאחר תום תקופת הבלעדיות.

משכך ולנוכח התנהגות המבקשת, ובשים לב לכך שלא נשלחה כל הודעת ביטול למתווך, די בכך בכדי לקבוע שההסכם להזמנת שירותי תיווך שריר וקיים, הגם שאינו כולל סעיף בלעדיות לטובת המתווך.

9. אשר על כן, והואיל ועסקינן בהסכם תיווך רגיל שריר וקיים, יש לבחון באם עמד המתווך בדרישות הקבועות בחוק המתווכים.
סעיף 14 לחוק המתווכים קובע שמתווך יהא זכאי לדמי תיווך באם התקיימו כל התנאים הקבועים בו, רישיון תיווך לפי החוק, עמידה בתנאי סעיף 9 לחוק והמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

בעניין הנדון, אין מחלוקת בין הצדדים לפיו המתווך הוא בעל רישיון תיווך כדין.
בכל הנוגע לעמידה בתנאי סעיף 9 לחוק המתווכים, כפי שכבר קבעתי לעיל, המבקשת חתמה על הסכם תיווך בכתב, שנכללו בו כל הפרטים שקבע שר המשפטים ומכך, התקיימו תנאי סעיף זה.
באשר לקיומו של התנאי השלישי, לפיו המתווך היה הגורם היעיל בעסקה, דומני שעל כך אין מחלוקת, הגם שבמהלך הדיון עלו טענות לפיהן המתווך סירב לאפשר לרוכש להשלים
העסקה, שכן מדובר בגרסה עובדתית חדשה שמצאה ביטויה אך בדיון בפניי, ללא כל הסבר מניח לכך שלא הוצגה בתצהירים שצורפו ונראה, כי נולדה על מנת לאפשר למבקשת לחמוק מתשלום דמי תיווך למתווך.

המבקשת הודתה שרוכש ביתה הגיע אליה באמצעות המתווך ואף העידה: "כשהוא הביא את הקונה ב- 12.9, פעם ראשונה שאני ראיתי אותו לא הכרתי אותו" (עמוד 6 לפרוטוקול, שורה 16).
כן העידה המבקשת: "אני לא מתכחשת שנפגשנו והוא הביא את הקונה..." (עמוד 8 לפרוטוקול, שורה 25).
סעיף 1 לחוק המתווכים קובע שתיווך במקרקעין הינו "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

משכך והואיל והמתווך הוא שהפגיש בין המבקשת ובעלה לבין הרוכשים והעסקה הושלמה והבית נמכר, הרי שהמתווך הוא הגורם היעיל בעסקה.

המבקשת הוסיפה וטענה שבסופו של יום, נמכר הנכס בסכום נמוך מזה שביקשה בהסכם התיווך, אך לא מצאתי שיש בכך בכדי לקבוע שהמתווך אינו הגורם היעיל בעסקה, מה גם שבעלה של המבקשת העיד, כי החליט להוריד לרוכש 125,000 ₪, מאחר והוא "בחור זהב" (ראה עמוד 12 , שורה 11).

משכך, אין להידרש לטענה זו.

10. לא זו אף זו, הוראות סעיף 5 ה להסכם התיווך קבעו בצורה מפורשת, שבמידה והנכס יימכר על ידי המתווך לאחר תקופת הבלעדיות, הרי שיהיה זכאי לקבלת דמי תיווך. המבקשת אומנם טענה שלא הוסברה לה משמעות התחייבותה ומדובר בנוסח מטעה, אלא שלא מצאתי מקום לקבל הטענה.

כידוע הלכה היא, כי אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך בטרם החתימה ולא ידע על מה הוא חותם חזקה עליו שחתם לאות הסכמה, יהא תוכן המסמך אשר יהא. המבקשת היא אישה בגירה אשר יודעת קרוא וכתוב ולפיכך אין לקבל את טענתה, כי לא הוסברה לה מהות המסמך עליו חתמה, המבקשת אינה טוענת שהמתווך מנע ממנה לקרוא את הסכם התיווך בטרם חתמה עליו ואם נטלה על עצמה את האחריות לחתימה מבלי שטרחה לקרוא על מה חתמה, אין היא יכולה להלין על

המתווך אלא על עצמה בלבד, ובמיוחד כאשר מדובר בהסכם קצר המשתרע על פני עמוד אחד בלבד (ראה לענין זה ע"א 467/64 שוויץ נ. סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א 779/87 בליט נ. בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מד(3) 304, 310 (1990); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ. בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(3), 591, 594 (2000).
לכן, אין לקבל את גם את טענת המבקשת לפיה סוכם עם המתווך כי דמי תיווך יעמדו על 1% בלבד.


לאחר קיומו של דיון מצאתי מקום לדרוש הבהרה באשר לחישוב הסכום. בהתאם להבהרה התברר שהסכומים הנתבעים בכתב התביעה כוללים גם תוספת מע"מ כאמור בהסכם. לנוכח דרישת ההבהרה ניתנה גם זכות טיעון למבקשת, אשר הוסיפה וטענה כעת לראשונה וללא תצהיר, שהטופס מטעה לחשוב שהסכומים כוללים מע"מ כדין, הואיל ונרשם רק בסוגריים שיש להוסיף מע"מ. לענין זה יאמר שמדובר בטענה עובדתית שעולה כעת, לראשונה לאחר הסיכומים, ללא הסבר מניח הדעת. לא זו אף זו, המבקשת לא צרפה תצהיר לטענתה ודי בהיעדר התצהיר בכדי לדחות הבקשה, מה גם שבסעיף 4 ב להסכם נרשם בצורה מפורשת "לסכומים כאמור יתווסף מ.ע.מ לפי שיעורו כחוק". אשר על כן, אף דין טענה זו להידחות.

לפיכך ולנוכח האמור לעיל, אני קובעת שהמתווך היה זכאי לקבל דמי תיווך במלואם כמפורט בהסכם ומשלא שולמו דמי התיווך במועדם, זכאי המתווך לקבל גם את הפיצוי המוסכם כמפורט בהסכם ולכן, דין ההתנגדות להידחות וכך הינני מורה.

המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך של 1,500 ₪.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון