תביעה לדמי שימוש ראויים עד ליום הפינוי

תביעה לדמי שימוש ראויים עד ליום הפינוי  מבוא 1. התובע הינו המנהל מכח החוק של המקרקעין, הם חלק מחלקות 7,8,9 בגוש 6670 וחלק מחלקה 1 בגוש 6682 (להלן: המקרקעין). המקרקעין הנם בכפר רשף (סידני עלי) בהרצליה. על פי נסח רישום המקרקעין (נספחים לתצהירו של עד התובעת מר גרשוביץ- ת3) ענייננו במקרקעין מוסדרים, והבעלות הינה לקרן הקיימת לישראל ולרשות הפיתוח. על פי האמור בתצהירו של מר גרשוביץ וכן בתצהירו של מודד מר זאב אלון, מחזיקה הנתבעת בשטח של כ - 2.5 דונם במקרקעין הנ"ל והכל בשטח כמפורט בתשריט ת/2 שנערך ע"י המודד, מר אלון זאב (להלן - השטח). על פי עדותו של הנתבע 2, בנה של הנתבעת 1, מחזיקים הוא והנתבעת 1 רק שטח של כ- 800 מ"ר מתוך השטח, אם כי בעבר החזיקה משפחתו בשטח גדול יותר בתחום השטח כמסומן בתשריט. התביעה בפניי הינה תביעת התובע לסילוק יד הנתבעים מהשטח שבמקרקעין וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים על חזקתם והשימוש שנעשה על ידם בשטח, וזאת עד ליום הפינוי העתידי. הנתבעים מכחישים את כל טענות התובע, ולטענתם החזקה והשימוש מקרקעין על ידם הינה כדין.   להלן התייחסותי לכל טענות בעלי הדין.   שכירות על פי חוק 2. בתאריך 4/9/1961 נחתם חוזה שכירות בין עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן - עמידר), ובין הנתבעת מס' 1 (להלן: הנתבעת) , לפיו הושכרה לנתבעת דירה בת 2 חדרים, מטבח וחדר נוחיות בכפר רשף (להלן: החוזה, נ/4). אין חולק, כי לאחר תקופת סיום תקופת החוזה, ביום 31/03/64, הפכה הנתבעת לדיירת "מוגנת", דהיינו, השכירות כפופה לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן - החוק). במהלך השנים הוסיפו הנתבעים ובנו עוד 2 חדרים במושכר ואף נדרשו לשלם דמי שכירות נוספים, שאינם כפופים להוראות החוק, דהיינו, דמי שכירות חופשיים. הנתבעים אף מחזיקים בחצר הפונה מערבה , בחזית הבית. הזכויות בשטח זה אינם נידונים ואינם חלק מפלוגתאות התביעה שבפני. בתשריט ת/2, חצר קדמית זו הינה השטח המצוי מערבה מהמבנים המשמשים למגורי הנתבעים, שהמושכר נשוא החוזה הנ"ל הינו חלק ממנו. מצידו המזרחי של המבנה מצוי השטח שרובו חולי, עליו מונחים ארגזים ומספר מכולות. בשטח זה משתמש הנתבע 2 ( להלן - הנתבע), שעיסקו באחסנת ארגזים ומסחר בהם. התובע אינו מתכחש לזכויותיה של הנתבעת כדיירת "מוגנת" במבנה שהושכר לה כאמור בחוזה. הרי אף עמידר, המשכיר על פי החוזה, פעלה במסגרת סמכויותיה כנציגת רשות הפיתוח, בעלת המקרקעין. אולם, לטענת באת כוח הנתבעים, יש לראות בכל השטח כנכס שבחזקת הנתבעים, כחלק בלתי נפרד מהמושכר על פי חוזה השכירות, כך שהנתבעת הינה דיירת מכוח חוק, חוק הגנת הדייר, גם בשטח זה. טענה זו אינה מקובלת עליי.   בחוזה מצוי תיאור מפורט של המושכר, ומדובר רק בדירה בת 2 חדרים, מטבח ונוחיות. גם אם בשנת 1961 רוב השטח שסביב למושכר הנ"ל היה פנוי, ומדובר באזור שהינו מעין כפר, אין להניח כי כוונת עמידר, העוסקת בהשכרת דירות לשיכון עולים, הייתה להשכיר בשכירות מוגנת לנתבעת אף שטח אדמה של כ- 2.5 דונם לשימוש חקלאי או מסחרי. עמידר אינה עוסקת בהשכרת משקים חקלאיים וכדומה, והחוק דן בדירות ובנפרד בבתי עסק. בסעיף 2 לחוק, נאמר כדלקמן:   "חוק זה חל על שכירות של בניין או חלק של בניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות".   מטרת השכירות בהתאם לחוזה, הינה למגורים. על כן, אפשר להניח כי גינה או חצר קטנה עשויה לשמש כחלק ממבנה המגורים, אולם לא ניתן להתייחס לשטח המשמש למסחר של כ- 2.5 דונם, כאל חלק מדירת מגורים או המשמש למגורים, כך שהשטח ייחשב לחלק בלתי נפרד מהמושכר. טענת בא כוח הנתבעים כאילו יש לפרש את חוזה השכירות בהתאם לנוהג שהיה קיים בשנות ה- 60 לצירוף שטחי קרקע נרחבים למושכר המשמש למגורים, לא תוכל להישמע, באשר הדבר אינו סביר וממילא הנתבע לא הוכיח נוהג שכזה. גם נוהג הינו נושא שיש להוכיחו בראיות של ממש. ברור כי אין ללמוד על קיומו של נוהג מעדותו היחידה של הנתבע, המודה בעדותו כי :   "אני חשבתי כל הזמן שזה החצר הפרטית שלי ושעמידר נתנה לאמא שלי את כל הבית עם החצר" .   כלומר, הייתה זו רק מחשבתו וסברתו כי כל השטח הושכר לאימו יחד עם הבית. הוא לא שמע מעולם על כוונה שכזו מפי נציגי עמידר. גם אין זה סביר כי כל השטח רחב הידיים שמאחורי הבית הינו "חצר". הנתבע אף מודה כי כבר בשנת 1985 הובהר לו כי לטענת התובע כל אשר הושכר לאימו הינו מבנה המגורים (ראה עמ' 7 לפרוטוקול).   בא כוח התובעת הציגה לבית המשפט מספר פסקי דין, הם מתיק-שכירות 383/87 ו- 382/87 כראייה על יחסי השכירות שבין בעלי הדין. אולם מתברר כי מדובר בבקשות לקביעת דמי שכירות דווקא לגבי המבנה שהושכר לנתבעת, ולמבנים שנבנו מאוחר יותר בצמוד למבנה המקורי. על כן, אין בראיות אלו דבר לענייננו.   בנסיבות אלו הטענה כי השטח שממזרח למבנה המסומן בתשריט ת/2, מהווה חלק מהמושכר, וכי לנתבעת זכויות דיירות על פי החוק הנ"ל בשטח זה - נדחית.   התישנות 3. טענתה הנוספת של בא כוח הנתבעים הייתה להתיישנות התביעה, גם טענה זו אינה במקומה.   על פי נסח הרישום ענייננו במקרקעין מוסדרים. בהתאם לאמור בסעיף 159 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחולו על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. אמנם אין למנוע מהנתבע מלטעון להתיישנות באם הזכויות מכוח ההתיישנות התגבשו טרם כניסתו של חוק המקרקעין, ביום 1/1/1970, אולם הנתבעים הגיעו לשטח רק עת נחתם עם הנתבעת חוזה השכירות, ביום 4/09/61, ומיום זה ועד תחילת תוקפו של חוק המקרקעין חלפו רק 9, שנים בעוד שתקופת ההתיישנות בכל הנוגע למקרקעין, בהתאם לחוק ההתיישנות, גם במקרקעין בלתי מוסדרים, הינה 15 שנה. הנתבע אינו טוען בתצהירו לחזקה במקרקעין, עובר ליום חתימת חוזה השכירות, מכל מקום, עובדה שכזו לא הוכחה, על כן גם טענת ההתיישנות, גורלה להידחות.   רישיון לחזקה 4. ניראה לבית המשפט כי יש מן הצדק בטענת בא כוח הנתבעים כי חזקתם של הנתבעים בכל השטח נשוא המחלוקת הינה מכוח "רישיון", דהיינו, הנתבעים הינם "בני רשות מכללא" בשטח. הוכח בפניי כי הנתבע, יחד עם אביו לפניו, החזיקו בשטח שנים רבות וכנראה מאז תחילת שנות השישים. הנתבע ואביו המנוח, שנפטר בשנת 1974, השתמשו בשטח למסחר בארגזים תוך שהם מאחסנים שם ארגזים ומכולות. לטעמי, אין ספק כי נציגי התובע, שמתפקידם לבקר במקרקעין שבניהול התובע, לא יכלו להימנע מלהבחין בחזקה זו בשטח כה גדול. בצילומים נ/7, שנראה עליהם כי צולמו לפני שנים לא מעטות, ניראה השטח שהמצוי מזרחה מבית הנתבעת ועליו ארגזים שונים, אף כי רוב השטח כולו מוסתר. לפחות משנת 1985 ביקרו נציגי התובע במקום (ראה: נ/2). הנתבע סיפר על פגישותיו עם נציגי התובע, כנראה בשנות השבעים (ראה ע"מ 6 לפרוטוקול). עדי התובע חסרי כל מידע לגבי הביקורות מטעם התובע שנערכו באותם שנים באיזור כפר רשף. בנסיבות אלה, הרימו הנתבעים את נטל ההוכחה המוטל על שכמיהם, להוכיח את חזקתם הרצופה במשך שנים רבות, לפחות מאז שנות השישים ועד היום, בשטח הנידון, והתובע אינו יכול לסתור את ההנחה ההגיונית על ידיעת נציגי התובע בדבר חזקת הנתבעים בשטח באותם שנים.   כאשר הנתבע ואביו המנוח לפניו החזיקו בשטח הנידון ועשו בו שימוש לצרכיהם וזאת ללא כל התנגדות או מחאה מצד נציגי התובע, מנהלי המקרקעין מטעם הבעלים, המסקנה הינה כי מעמדם הוא של "בר רשות מכללא" והסכמת התובע לחזקה זו מקנה לנתבעים את הרשות לחזקה, כשההסכמה נלמדת מעצם השתיקה רבת השנים ( ראה "רשיון במקרקעין", פרופ' נ. זלצמן, הפרקליט מ"ב ע"מ 24, והפסיקה המצוטטת שם). על כן, טענת בא כוח התובע להיעדר כל רשות מפורשת או הסכמה בכתב או חוזה המקנה למי מהנתבעים את הרשות להחזיק בקרקע ומכאן להיעדר זכויות חזקה, לא תשמע.   אולם, כידוע,למעניק הרשות, ובמיוחד שמדובר ברשות חינם, הזכות לבטלה כרצונו. אין חולק כי בענייננו הרשות הינה ללא כל תמורה, והנתבע אינו טוען כי שילם או נדרש לשלם דמי שימוש או כל תמורה אחרת בגין חזקתו בשטח הנידון. הרשות לבטל את הרישיון לחזקה במקרקעין עשויה להיות מוגבלת, דהיינו, כרשות בלתי הדירה או שביטול הרשות תותנה בתשלום פיצויים. אולם עצם זכותו של הבעלים לבטל רשיון לחזקה, במיוחד רישיון חינם שהתגבש רק מכללא מכוח שתיקת הבעלים, אינה מוטלת בספק ( ראה ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"די מ (1) , ע"מ 397, וכן ראה במאמר הנ"ל, שם בע"מ 57-59). כל אשר זכאי לו המחזיק ברישיון הינו זמן סביר בהתאם לנסיבות העניין, לצורך השבת החזקה.   כאמור שם:   "הרשיון מתפרנס מרגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל בהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון. רשיון כזה ניתן לביטול בכל עת"   על מנת שהרשיון יהיה בלתי הדיר , ובמיוחד כשמדובר ברשיון חינם, מן הדין כי יחולו נסיבות מיוחדות, כמו הבטחות מפורשות או התחייבויות הבעלים כלפי המחזיק, או שהמחזיק משנה עם השנים את מצבה לרעה, כך ששיקולי צדק מחייבים את בית המשפט להמנע מלהכיר בזכות ביטול הרישיון. אולם, אין בפרשתינו כל נסיבות מיוחדות שכאלה. לא הובטח לנתבעים דבר, והשימוש שנעשה בשטח הנידון, נעשה בשתיקת נציגי התובע, וכנראה ברשלנותם. הנתבעים השתמשו בשטח הנידון שנים רבות ללא כל תמורה והטענה כי בנסיבות אלה רשאים היו לצפות כי הרשות תהיה בלתי מוגבלת בזמן, לא תוכל להישמע (למקרה בו נמצאו אותן נסיבות מיוחדות ראה ע"א 515/76 לוי ואח' נ ויינמן ואח', פ"די לא (2), 127).   לגבי הדרישה להתנות בפיצויים את ביטול הרישיון על ידי הבעלים, הרי המבחן הוא מבחן הצדק, שאף הוא תלוי ונובע מנסיבות העניין (ע"א 469/82 רוזן ואח' נ סלוני ואח', פד"י ל"ט (2) ע"מ 340). לעיתים, שיקולי הצדק דווקא מחייבים שלא להתנות את זכות הביטול בפיצוי כספי, ונראה לי כי זה הוא המקרה בפרשתנו. השימוש שעושה הנתבע בשטח הנידון לעסקו נעשה ללא תמורה, ואין כל מניעה כי הוא ישכור לעצמו שטח אחר לצורך זה, ואין לו כל זכות קנויה שלא לשלם כל דמי שימוש ראויים בגין השטח בו הוא משתמש לעסקו.   הנתבע אף אינו זכאי לתבוע פיצוי בגין השקעות כביכול שהשקיע בשטח או בגין השבחת השטח, כאשר מדובר בשטח קרקע פתוח שאינו מפותח, המשמש להנחת מכולות וארגזים. ממילא הנתבעים לא הוכיחו את שיעור השקעותיהם במקום. לאחר הסרת וסילוק המכולות והארגזים, השטח נותר כפי שהיה, ללא שהושבח. אף ספק בעיני בית המשפט אם נציגי התובע ידעו או יכולים היו לדעת כי הנתבעים משקיעים השקעות כלשהן בשטח הנידון כך שתקום לנתבעים הזכות להשבת הוצאותיהם. בנסיבות אלו ולאחר שיש לראות בעצם הגשת התביעה הוראה חד משמעית על ביטול הרישיון, הנני קובע כי הרשיון בוטל כדין ועל הנתבעים להשיב את החזקה בכל השטח הנידון לתובע. על מנת לאפשר לנתבע למצוא שטח חילופי לצורכי עסקו, הנני דוחה את ביצוע צו סילוק היד והשבת החזקה לששה חודשים מיום פסק הדין.   דמי שימוש ראויים 5. התובע דורש בתביעתו דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעושים הנתבעים בשטח הנידון. תקופת השימוש שבגינה נתבעים דמי שימוש ראויים, הינם 7 שנים עובר ליום הגשת התביעה. בכתב התביעה המתוקן דורש התובע דמי שכירות ראויים עד ליום הפינוי בפועל, אולם תביעה זו אינה במקומה מאחר והתובע אינו זכאי לסעד של דמי שימוש לתקופה שלאחר יום הגשת התביעה. סעד זה טרם התגבש ביום הגשת התביעה. על התובע היה לתקן את תביעתו ולעתור לסעד של דמי שימוש ראויים לתקופת עבר נוספת, ובייחוד שענייננו בתביעה שהוגשה עוד בשנת 1996 ובנתיים חלפו ועברו למעלה מ- 5 שנים. בכל מקרה, כתב תביעה מתוקן נוסף לא הוגש, ואף לא הוגשה כל בקשה לפיצול סעדים. תיקון כתב התביעה שהתבקש עוד בשנת 97' נגע רק בעניין אחד והוא הוספת הנתבעים 2,3, לנתבעת 1, שהיתה הנתבעת היחידה בכתב התביעה המקורי. על כן התביעה שלפניי איננה אלא לדמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים עובר ליום הגשת התביעה במקור, יום 21/10/96.   התובע מנסה להוכיח את שיעור דמי השכירות באמצעות הגשת חוות דעתו של השמאי דב בנדל, אשר אף נחקר על חוות דעתו בבית המשפט. בית המשפט אינו קובע כל ממצא לגבי שיעור דמי השימוש הראויים לשטח שבחזקת הנתבעים וזאת לאחר שניראה לי כי תביעה לדמי שימוש ראויים יכולה להישמע בנסיבות פרשתינו רק מיום הגשת התביעה. התובע אינו זכאי לשנות למפרע את תנאי הרשיון כפי שהתגבשו לאורך כל שנות החזקה. ממילא טענתו של התובע היא כי ענייננו ברשות חינם והנובע מכך כי זכות ביטול הרשיון אינה מוגבלת. על כן התובע אינו רשאי לשנות את טענתו. הנתבע לא שילם דבר בגין השימוש במקרקעין ולא נדרש לשלם. אין לתובע זכות לתבוע דמי שימוש אלא אם דרש והתנה את השימוש בתשלום. על כן, לאחר שבוטלה הרשות בחזקה, הרשיון, זאת עם הגשת כתב התביעה, עשויה להישמע התביעה לדמי שימוש ראויים החל ממועד זה. עקרונית זכאי היה התובע לדמי שימוש בשטח הנידון מכוח עיקרון עשיית עושר ולא במשפט- הנתבעים חסכו את דמי השימוש שלא כדין באשר הקרקע אינה בבעלותם. אולם כאמור, אין בפניי כל סעד עתידי בר אכיפה. ביום הגשת התביעה נולדה הזכות לתבוע דמי שימוש, אך זכות זו לא התממשה ולא התגבשה באותו מועד, והתביעה לא תוקנה.   על כן התביעה לדמי שימוש ראויים - נדחית.   6. לאור כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לפנות את כל השטח המסומן בתשריט ת/2 , מזרחה מהמבנים המשמשים למגוריהם ואני עושה תשריט זה כחלק מפסק דין זה, כשהשטח הנ"ל המהווה חלק מחלקה 1 בגוש 6682 וחלק מחלקות 7,8,9 בגוש 6670. על הנתבעים, יחד ולחוד, להשיב את החזקה בשטח זה לתובע כשהשטח פנוי מכל אדם או חפץ שלהם.   הנני מורה כי צו זה יכנס לתוקפו רק לאחר 6 חודשים מהיום.   כמו כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪, כשסכום זה צמוד ונושא ריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל. דן מור, שופט   פינוידמי שימוש