שכר טרחה ראוי לעורך דין מקרקעין 1. התובע, פרקליט במקצועו, נשכר על ידי הנתבעים ליצגם במכירת דירה בת שלוש קומות הנמצאת ברח' סמטת מזל אריה 23 יפו העתיקה (להלן: "הדירה). 2. הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") מחזיק בדירה והנתבעת 2, שהיא חברה בע"מ, אשר הנתבע בעל המניות והשליטה בה, היא בעלת הזכות להירשם כחוכרת הזכויות בדירה מאת החברה לפיתוח יפו העתיקה בע"מ. 3. מי שהזמין את התובע לתת שירות לנתבעים היה עו"ד מרדכי רוזנס, אשר אף התחייב בשמם על גובה שכרו של התובע. חוזה שכר הטרחה לא נערך בכתב, אלא סוכם בפגישה בין התובע לבין עו"ד רוזנס בסוף חודש מאי תחילת יולי 2000 (להלן: "החוזה") . הצדדים חלוקים אשר לתוכן החוזה: לטענתה התובע הוסכם כי יקבל 2/3 מסכום התמורה שדרשו הנתבעים במכירת הדירה. והואיל והנתבעים דרשו עבור הדירה 3,000,000 $ טוען התובע כי הוסכם בחוזה שיקבל 20,000 $ בתמורה לשירותיו המשפטיים. לשיעור של 2/3 מהתמורה הגיעו הצדדים לאחר שעו"ד רוזנס ויתר על חלקו (1/3) , המגיע לו עקב העברת ענין לטיפולו של פרקליט אחר. לטענת התובע לא דובר באותה שיחה, או בכל שיחה אחרת, על מקרה שהעסקה לא תצא לפועל. התובע מסתמך על תרשומות שערך, למשל מוצג 12 לתיק מוצגיו, שם אין התיחסות כלשהי למקרה בו העסקה לא תצא לפועל. הנתבעים טוענים כי הוסכם ששכרו של התובע יהא 2/3 מהתמורה שתתקבל בפועל כתוצאה מקיום עסקת המכר. עוד טוענים הם כי לפי דרישת התובע, וע"ד רוזנס הסכים לכך, הוסכם ששכר הטרחה ישולם על בסיס הצלחה וכי תשלום שכרו מותנה בתוצאה, היינו שהעסקה תצא לפועל. 4. את רוכש הזכויות יצג עו"ד אמיר ברגר. 5. בין התובע לבין עו"ד ברגר התנהל מספר לא מבוטל של ישיבות לקראת כריתת חוזה המכר. ביום 2.8.00 כרתו המוכר והרוכש חוזה מכר, כפוף לאישורה של החברה לפיתוח יפו העתיקה, שהיה אמור להינתן עד ליום 31.12.00. משלא ניתן האישור האמור עד למועד האמור, פקע תוקף ההסכם. שוב ניהלו הצדדים, באמצעות פרקליטיהם, משא ומתן לקראת כריתת חוזה נוסף, אף הושגה הסכמת החברה לפיתוח יפו העתיקה, אלא שאז חזר בו הרוכש מרצונו לקנות את הדירה ועסקת המכר לא יצאה לפועל. 6. אין חולק כי במהלך יצוגו של התובע את הנתבעים הוא פעל רבות בכל הקשור למימוש העסקה, הדבר מפורט בתצהיר עדותו הראשית, ואיש לא חלק על כך. ואולם, משלא יצאה עסקת המכר לפועל, לא ראו הנתבעים חובה לשלם לתובע תשלום כלשהו כשכר טרחה מהטעם - לטענתם - כי החוזה היה מותנה בתנאי מתלה שהעסקה תצא לפועל. יחד עם זאת, לאור המאמצים הרבים שהשקיע התובע שילם לו עו"ד רוזנס, שהינו ידידו הקרוב של הנתבע - לפנים משורת הדין - סך בשקלים השווה ל- 5,000 $. 7. התובע אינו מסתפק בסכום זה, לטענתו, משלא העלו הצדדים לחוזה מקרה שהעסקה תכשל הוא זכאי לשכר טרחה ראוי והוא תובע שכר זה על בסיס שתי חלופות: 63,000 $ על בסיס התעריף המומלץ על ידי לשכת עורכי הדין. 36,000 $ על בסיס שעות עבודה. ראוי להדגיש בהקשר זה כי השכר המכסימלי לו היה זכאי התובע - לטענתו - במקרה שעסקת המכר היתה יוצאת לפועל לא היה עולה על 20,000 $. דיון: המחלוקת הראשונה בין הצדדים נוגעת לשאלה האם הוסכם ששכרו של התובע יהיה 2/3 מתמורת המכר או 2/3 מהתשלום אותו דרש, מלכתחילה, הנתבע כתמורה למכר. לפי הסכם המכר הראשון תמורת הדירה עמדה על 2,000,000 $ לפי המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם המכר השני התמורה היתה פחותה מכך. גרסת עו"ד רוזנס עדיפה בעיני והיא אף מתישבת עם התרשומת שערך התובע (מוצג 12 למוצגיו), שנאמר בו כי שכרו יהא "2/3 מסה"כ התמורה". אומנם הוסף בתרשומת הסכום של 20,000 $ אולם דומני כי ברור היה לצדדים, וכך, אף נרשם, כי כשנוקטים לשון "תמורה", מדובר על התמורה שמתקבלת על פי חוזה המכר, ולא הסכום הראשוני אותו דורש המוכר. אשר על כן אני קובעת כי בהתאם לחוזה התובע היה זכאי ל- 2/3 מהתמורה שתתקבל כתוצאה מעסקת מכר הדירה. אין לי כל ספק שבפגישה בין התובע לבין עו"ד רוזנס לא דובר באופן מפורש על מקרה בו העסקה לא תצא לפועל אולם לטענת עו"ד רוזנס היה ברור לשניהם כי שכרו של התובע מותנה בהצלחת העסקה. הוא הוסיף ואמר כי הואיל והתובע ביצע עבודה רבה הוא מצא לנכון לתגמלו, לפנים משורת הדין, בסכום של 5,000 $ (עמ' 34 לפרוטוקול שורות 3 - 8). גם אם אצא מנקודת הנחה כי הצדדים לא העלו, במפורש בחוזה, אפשרות שהעסקה לא תצא לפועל התובע אינו זכאי לשכר כלשהו אם העסקה לא יצאה אל הפועל, ואנמק: הואיל והחוזה שותק, באשר למקרה שהעסקה לא תצא לפועל, יש לבדוק האם השתיקה היתה מדעת משום שהצדדים לא ראו לנכון להגיע להסכמה באשר לשכרו של התובע היה והעסקה לא תצא לפועל, או שמא המדובר בתנאי מכללא, שהגם שאינו נכלל בחוזה, הסכימו עליו הצדדים מכללא וכדבר המובן מאליו. התובע מעיד על עצמו כי הינו עורך דין ותיק, מומחה בעניני מקרקעין (סעיף 1 לתצהירו) ואף עו"ד רוזנס אישר זאת בעדותו. לפיכך התובע מוחזק כמי שיודע כי עסקת מקרקעין מסובכת, כפי שהיתה במקרה זה, התלויה בהסכמתו של צד ג', יכול שלא תצא לפועל גם אם שני הצדדים מעונינים בקיומה. לפיכך התובע צפה, או צריך היה לצפות, שישקיע זמן ועבודה רבים, אשר בסופו של דבר לא יניבו פרי ועלולה, בהחלט, להתקיים האפשרות שהעסקה לא תצא לפועל, שלא באשמו של מי מהצדדים לה. על כן, היה על התובע, להעלות כתנאי מתנאי החוזה מקרה שהעסקה לא תתקיים. משלא עשה כן התובע איני סבורה כי יהא זה נכון וצודק לחייב לקוח לשלם סכום המהווה כפל או שילוש של שכר הטרחה המוסכם, רק משום שהפרקליט לא מצא לנכון להעלות בפני הלקוח כי עלולה להתקיים קונסטלציה של נסיבות, אשר אינן כלולות בהסכם שכר הטרחה, שתחייבנה את הלקוח לשלם לפרקליט סכומים העולים לאין שיעור על הסכום המוסכם מלכתחילה. יחד עם זאת, הואיל ומסקנתי שלהלן הינה כי יש לקבל את גרסת עו"ד רוזנס על כי היה ברור לו ולתובע כי שכרו של האחרון מותנה בהצלחת העסקה איני רואה לנכון להכנס לסוגיה בדבר זכותו של פרקליט לשכר בנסיבות האמורות, היה ולא הבהיר ללקוח, מראש כי הוא צפוי לשלם סכומים כאמור. עדותו של עו"ד רוזנס מקובלת עלי אשר לקיומו של תנאי מתלה בחוזה וכי לשני הפרקליטים היה ברור כי תנאי לתשלום שכר הטרחה הוא הצלחת העסקה. עדות זאת מקבל חיזוק מכוח הנוהג הקיים לגבי שכרם של פרקליטים בעסקאות מכר מקרקעין. בקשר לכך העיד עו"ד בני סלע, ועדותו מהימנה ומקובלת עלי, והיא אף לא נסתרה בעדות התובע או מומחה מטעמו, כי אין זה נהוג לשלם לעורך דין, שטיפל במכר מקרקעין שכר טרחה בעסקה שאינה יוצאת לפועל, אלא אם כן הוסכם אחרת (עמ' 42 - 43 לפרוטקול). הוסיף והסביר עו"ד סלע: "בשוק הנדל"ן עסקאות רבות לא יוצאות לפועל ואנו לא מקבלים שכר כאשר השכר שמוסכם באחוזים זה תמיד הוא לפי העסקה שנחתמה". (עמ' 43 שורות 16 - 17) על נוהג זה ניתן ללמוד אף מעדותו של עו"ד אמיר ברגר, אשר יצג - כאמור - את הרוכש, והובא לעדות כעד תביעה. עו"ד ברגר העיד כי עובר לחתימת חוזה המכר הראשון, הוסכם בינו לבין לקוחו על תשלום שכר טרחה לפי אחוז משווי העסקה. משלא יצאה העסקה לפועל הם הסכימו על דרך תשלום אחרת, לפי שעות עבודה (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 2-4). מכאן נובע כי, משהבין עו"ד ברגר שעל פי החוזה לתשלום על בסיס אחוז משווי העסקה, הוא אינו זכאי - על פי נוהג - לשכר כלשהו אם העסקה לא תצא לפועל ראה לנכון לתקן את חוזה שכר הטרחה משהחל לטפל שנית בעסקה לקראת כריתת החוזה השני. יש בעדותו כדי לחזק את עדותו של עו"ד סלע על כי נהוג ומקובל שפרקליט העובד בעסקת מקרקעין על בסיס שכר של אחוז משווי העסקה, אינו זכאי לשכר כלשהו היה והעסקה אינה יוצאת לפועל. לאור עדויותיהם של עורכי הדין סלע וברגר כפי שתוארו לעיל, וכן לאור עדותו של עו"ד רוזנס והתובע עצמו, על כי התובע הינו פרקליט ותיק ומומחה בעסקאות מקרקעין, יש להגיע למסקנה כי בהתקשרותם של שני הפרקליטים בחוזה שכר טרחה נכלל תנאי מכללא, המקובל בעסקאות מקרקעין מעין אלה, כי התובע זכאי לשכרו היה והעסקה תצא לפועל וממילא, אם היא לא תצא לפועל לא יהא זכאי לשכר כלשהו. הוסיף עו"ד רוזנס בעדותו, ואף זאת מקובלת עלי, כי שכר בשיעור של 1% מגובה העסקה, ממנו הופחת חלקו בשיעור של 1/3%, הינו שכר גבוה אולם הוא לא התוכח עם התובע הואיל והכיר בכישוריו, זאת למרות שהיה יכול למצוא פרקליטים, שהיו מוכנים להסתפק בשכר טרחה בשווי 1/2% מערכה של העסקה (עמ' 33 לפרוטוקול שורות 1 - 8). בהקשר זה ראוי לצטט מספרו של פרופ' דניאל פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט" כרך א' מהדורה שניה בעמ' 209. "נכון הדבר ששכר לבעל מקצוע משולם לרוב על פי עבודתו ולא בהתאם לתוצאה. אך יש מקרים לא מעטים שבהם מוסכם אחרת או שקיימת הבנה שהתשלום הוא לפי התוצאה. גורם המאפיין מקרים אלה הוא שהתשלום, במקרה שהתוצאה חיובית הינו גבוה באופן יחסי. כך הדבר לגבי מתווך הזוכה באחוזים לפי שווי העסקה, כך גם לגבי עורך דין העורך הסכם בדבר שכר מותנה (contignt fee ), ובכלל תשלומים שגובהם נקבע לפי שווי העסקה מרמזים לפחות על אפשרות של הבנה כי התשלום מותנה בכך שהעסקה תצא לפועל." אשר על כן באתי למסקנה, כי גם אם הפרקליטים לא העלו במפורש מקרה בו העסקה לא תצא אל הפועל הם התכוונו לכך ששכרו של התובע מותנה בהצלחת העסקה. דווקא מתביעתו של התובע להכפיל או לשלש את שכרו, למרות שהעסקה לא יצאה אל הפועל, יש ללמוד כי לא זו היתה כוונת הצדדים עובר לכריתת החוזה. לא יתכן שלקוח יסכים לשלם לפרקליט אחוז מסוים משווי עסקה, אולם יסכים לשלם כפל או שילוש שכר זה היה והעסקה לא תצא לפועל. בהסכמתו של עו"ד רוזנס לתשלום 2/3 משווי העסקה, סכום המהווה תשלום גבוה - באופן יחסי - לסכום שגובים פרקליטים אחרים בעסקאות מסוג זה, עולה בברור תנאי מכללא, עליו הסכימו הצדדים, כי היה והעסקה לא תצא לפועל לא יהא זכאי התובע לשכר כלשהו. דומני כי הסכום ששולם לתובע - לפנים משורת הדין - סך בשקלים השווה ל- 5,000 $ המהווה 1/4 מהסכום המכסימלי שהיה מקבל אם העסקה היתה יוצאת לפועל, הינו סכום נדיב וראוי. יחד עם זאת איני נכנסת לשאלת גובה הסכום ששולם, שכן - כאמור - בהעדר התקיימותו של התנאי המתלה לתשלום שכרו של התובע אין הוא זכאי לשכר כלשהו. התובע מבקש להסתמך על שני פסקי דין, האחד ע"א 535/81 גזית ושחם נגד עו"ד רוזן ואח' ל"ו (2) 334 (להלן: "פסק הדין גזית ושחם") וכן על ע"א 136/92 ביניש עדיאל - נגד דניה סיבוס מ"ז (5) 114 (להלן: "פסק דין ביניש עדיאל"). פסק דין ביניש עדיאל שונה מהמקרה שבפני ולא ניתן להקיש ממנו הואיל ושם נקבע כי חוזה שכר הטרחה לא היה מותנה בהצלחת העסקה. יתר על כן, לאחר שעורכי הדין בצעו חלק ניכר מהעבודה, ושכרם המוסכם היה אחוז ממחיר הדירות שימכרו, שכר שיגבה מרוכשי הדירות, החליטה הנתבעת, מטעמים כלכליים, שלא לבצע את העסקה. היתה זו הנתבעת, בשמה ועבורה פעלו עורכי הדין ביניש - עדיאל, שהחליטה לחזור בה מבצוע העסקה. על כן, גם בהנחה שהחוזה היה מותנה בתנאי מתלה שהעסקה תצא לפועל, וביהמ"ש בענין ביניש - עדיאל דחה טענה זו, היו זכאים הם, בנסיבות העניין לשכר ראוי. אשר לפסק דין גזית ושחם גם שם לא נקבע שהחוזה הותנה בתנאי מתלה שהעסקה תצא לפועל. נקבע כי הצדדים לא חשבו על אפשרות שהעסקה תכשל וכי: "... בנסיבות כאלה אין זה משתמע שהתכוון לקחת את ההימור, שאם הענין לא יצא לפועל כי אז טרח לשווא". (עמ' 343 מול האותיות א-ב) במקרה שבפני הוכח כי התובע היה ער למורכבות העסקה. לא זאת כי אם אף זו, הוא כבר נוכח לדעת פעם אחת, שהעסקה נכשלה שלא באשמו של מי מהצדדים, אלא כתוצאה מסרובו של צד ג' לאשר העסקה. לפיכך היה ברור לו שקיימת אפשרות יותר מסבירה שהעסקה לא תצא לפועל. בהסכמתו להמשיך ליתן שרות על בסיס אחוז משווי העסקה, על פי הנהוג והמקובל בעסקאות מקרקעין, נטל התובע סיכון, שהיה והעסקה לא תצא לפועל הוא לא יהא זכאי לשכר כלשהו. בהערת שולים יצויין כי לפרופ' דניאל פרידמן בספרו האמור דברי ביקורת על פסק דין שחם גזית שכן, לדעתו, המקרה הינו גבולי; הסכם שכר טרחת פרקליט על בסיס שווי העסקה מלמד על כוונת הצדדים לתשלום רק אם העסקה תצא לפועל ואפשר שבמקרה האמור, לו הובאו ראיות לגבי שיעורו הגבוה של השכר המוסכם, המלמד על הסכמה לשכר המותנה בתוצאה . מן הטעמים האמורים לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבע הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ בצירוף מס ערך מוסף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. שכר טרחה ראויעורך דיןמקרקעיןשכר טרחת עורך דיןשכר טרחה