מימוש פיקדון כנגד חוב דמי שכירות

א. התשתית העובדתית ועיקר טענות הצדדים התובעת שהינה הבעלים של דירה ברח' דרך לוד 128/2 תל אביב (להלן: "הדירה") הגישה נגד הנתבע, כתב תביעה מתוקן בגדרו עתרה לסילוק ידו של הנתבע מן הדירה ולחייבו בתשלום דמי שכירות ראויים בסכום של 150,515 ₪. בכתב התביעה אישרה התובעת כי העניקה לנתבע מעמד של "דייר ממשיך" מכוח זכויותיה של אמו המנוחה הגב' ועקנין זילכה ז"ל (להלן: "המנוחה") אשר התגוררה בדירה הנ"ל מאז יום 9.5.82, כשוכרת בלתי מוגנת על פי חוזה שכירות מיום 9.5.82. 3. לגירסת התובעת חייב הנתבע בתשלום דמי שכירות חופשיים כפי שנקבע על ידי משרד השיכון וכי אין הוא משלם דמי שכירות מזה זמן רב. 4. בנפרד ובמובחן טענה התובעת כי פקדון על סך 1,120 שקל שהפקידה המנוחה אצלה (להלן: "הפיקדון") מומש כנגד חובות דמי שכירות, וכי לאחר הקיזוז הנ"ל עומד חובו של הנתבע ע"ס 150,515 ₪ נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן. 5. התובעת טוענת כי בשל מחדלו של הנתבע לשלם את שכר הדירה "על פי ההסכם ו/או הדין" קמה לתובעת הזכות לפנותו ולחייבו בחוב דמי השכירות. 6. הנתבע טוען בכתב ההגנה שהגיש כי לאחר מות המנוחה המשיך לגור בדירה בשכירות וזו הפכה עם השנים לשכירות מוגנת. הנתבע מוסיף וטוען כי גם לאחר פטירת המנוחה המשיך לשלם את דמ"ש על פי שוברי תשלום ששלחה התובעת במלואם ובמועדם. 7. לגירסת הנתבע, התובעת מודעת לעובדות הנ"ל וכן לעובדה כי הדירה הינה "דירה ציבורית" כמשמעותה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי התשנ"ח-1998, הנתבע טוען איפוא כי הוא זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה ועל התובעת לחתום עימו על חוזה שכירות בדמי שכירות ששולמו על ידי המנוחה או כאלו החלים לגבי דירה ציבורית. 8. הנתבע טוען כי התובעת פעלה בניגוד לדין בדרשה ממנו דמי שכירות חודשיים הגבוהים בהרבה על דמי השכירות המתחייבים במקרה דנן. אשר לסכום הפקדון טען הנתבע כי סכומו מגיע לסך של 50,000 דולר וכי יש לקזזו מסכום התביעה. עד כאן עיקר טענות הצדדים. ב. דיון וממצאים 1. גירסאות הצדדים 1.1 בעדותה הראשית שהובאה בתצהירו של יצחק כדורי, מנהל מדור תביעות של התובעת אישרה התובעת כי לנתבע זכות מגורים בדירה כדייר ממשיך אך אין לו זכות "ללגליזציה" ומכאן שעליו לשלם דמי שכירות חופשיים. 1.2 לאור מחדלו של הנתבע לשלם את דמי השכירות הראויים הרי שלאור הפרת חוזה השכירות בשל שינוי הנסיבות על פי הקריטריונים של התובעת ומשרד השיכון - קמה זכותה של התובעת לדרוש סילוק ידו של הנתבע. 1.3 התובעת טוענת כי יש לחייב את הנתבע בתשלום בדש"ר (דמי שמוש ראויים) בסכום חודשי של לפחות 2,540 ₪ על פי טבלת משרד השיכון וזאת החל משנת 1993 - על פי הטבלה שצרפה התובעת. 1.4 הנתבע טען בתצהירו כי שילם את דמי השכירות לתובעת כסידרם זו דרשה ממנו לשלם 2,100 ₪ לחודש ולאחר מכן 2,500 ₪ לחודש בעוד שעל פי הסכם השכירות אין התובעת רשאית להעלות את דמי השכירות אלא בשיעור עליית המדד ובכפוף להחלטת ועדת השרים לענייני כלכלה. 1.5 הנתבע הוסיף והצהיר כי כמי שמשתכר סך של כ-4,000 ₪ לחודש אין ביכולתו לעמוד בדרישות התובעת. 2. מעמדו של הנתבע 2.1 מחומר הראיות שבפני לרבות עדותו של כדורי עולה כי הנתבע הינו דייר ממשיך כמשמעותו בחוק הדיור הציבורי (עמ' 3 לפרוטוקול). כמו כן הוכח בפני כי הנתבע הציג בפני התובעת על פי בקשתה תעודת זכאות (עדות כדורי בעמ' 4 עדות הנתבע בעמ' 6) ככללו של דבר מפרנס חומר הראיות את הממצא לפיו התנתה התובעת את חתימות חוזה שכירות חדש עם הנתבע - בכך ישלם דמי שכירות בסכומים גבוהים מאלו ששילם עד כה (עמ' 8,7 והמוצג ת/6ג לתצהיר הנתבע). 2.2 על יסוד ממצאים אלו אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה הנתבע הינו בגדר משיג גבול והתובעת כבולה בהודעתה לפיה הכירה בנתבע כדייר ממשיך, באותה מידה אני דוחה את טענת הנתבע בתצהירו ובסיכום טענותיו כי מעמדו הוא כדייר מוגן. אני פוסק כי הנתבע לא הניח כל תשתית עובדתית או משפטית לביסוס טענתו לפיה הפכה השכירות נשוא הסכם השכירות לשכירות מוגנת מה גם שעל פי סעיף 24 להסכם השכירות נקבע כי על יחסי השכירות נשוא הסכם השכירות לא חלים חוקי הגנת הדייר. השוו: ת.א. 79296/98 עמידר נ. נעים (דינים שלום י"ח 797) 3. תשלום דמי השכירות 3.1 הנתבע צרף לתצהירו שוברי קבלה המוכיחים תשלום דמי שכירות ברצף מתחילת שנת 1995 ועד לחודש ינואר 1998. עיון בשוברי הקבלה מלמד כי דמי השכירות החודשיים שנדרשו על ידי התובעת במהלך התקופה הנסקרת נעו בין 530-450 ₪ (מוצג ת/5 לתצהיר הנתבע). כזכור טוענת התובעת כי על הנתבע לשלם לה דמי שימוש ראויים בסכום של כ-2500 ₪ לחודש וכי יתרת חובו מסתכמת לסכום של למעלה מ-150,000 ₪. 3.2 ככל שירדתי לסוף דעתה של התובעת הרי שלטענתה, משאין לנתבע זכויות ללגליזיציה - שומה עליו לשלם דמי שימוש ראויים. טיבה של לגליזציה זו, כמו גם הבסיס החוקי בגידרו היא נבחנת - לא הוכחו בפני. לא הוצגו בפני ראיות כלשהן שיש בהן לבסס את טענתה הסתמית של התובעת לפיה אין הנתבע זכאי ללגליזציה. כבר נפסק כי "רשות הטוענת להחלטה על פי קריטריונים חייבת להעמידם לפני בית המשפט ... אין היא יכולה לטעון לקריטריונים בעלמא שכן אז הטענה תהיה בבחינת עלה תאנה הבאה לכסות על החלטה פסולה" (ראו: עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ. מנדה - דינים עליון נ"ו 734). 3.3 מן הבחינה העניינית נטושה בין התובעת לנתבע מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות אשר עליו לשלם; הנתבע, אשר הוכר כדייר ממשיך על ידי התובעת זכאי לכאורה להיבנות מהוראות סעיף 5 של הסכם השכירות לפיו רשאית התובעת לשנות את דמי השכירות רק: "...במקרה של עלויות במדד יוקר המחיה או במחירי דירות או בדמי השכירות של דירות בדמי מפתח ובכפוף להחלטת וועדת השרים לענייני כלכלה". 3.4 כפי שציינתי לעיל עוד בחודש ינואר 1998 חייבה התובעת את הנתבע בדמ"ש בסכום של כ-530 ₪ ומכאן שאין בשיערוך דמי השכירות למדד - כדי להכפיל את דמי השכירות פי חמש. יתר על כן לא הוצגה בפני כל ראייה המבססת את זכותה של התובעת לשנות את שכר הדירה במסגרת סעיף 5 להסכם השכירות. 3.5 ככללו של דבר נראה בעיני כי בדרישה לשלם דמי שימוש ראויים בסכום העולה פי חמש על דמי השכירות שהשתלמו עוד בינואר 1998 -ביקשה התובעת לבוא חשבון עם הנתבע אשר לגירסתה סרב לחתום על חוזה שכירות חדש בדמי שכירות חופשיים. 3.6 הנתבע דבק בטענתו לפיה אין ביכולתו הכלכלית לשלם את הסכום שנדרש על ידי התובעת ללא כל התחשבות במצבו הכלכלי. 3.7 אני פוסק איפוא כי לא הוכחה בפני זכותה של התובעת לדרוש מן הנתבע "דמי שימוש ראויים" ובוודאי שלא בסכום המצטבר אותו נקבה בכתב תביעתה. 4. פקדון וקיזוז 4.1 טענתו של הנתבע לפיה יש לראות בפיקדון תשלום דמי מפתח אינה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 6 לחוזה השכירות. לא זו אף זו: גירסתו של הנתבע בסעיף 7 לפיה לא מסרה התובעת את סכום הפקדון למנוחה - מהווה עדות שמיעה בלתי קבילה ולמיצער אין היא מתיישבת עם גירסת התובעת בסעיף 7 לכתב התביעה - הנתמכת לכאורה במסמכים ב2-1 שצורפו לכתב התביעה. 4.2 בנתון לכך אני דוחה את טענתו הסתמית והבלתי מבוססת של הנתבע לזכות קיזוז כנגד יתרת הפקדון. 5. סוף דבר 5.1 הנתבע, הינו בגדר דייר ממשיך גם על פי הודאת התובעת, ואין במחלוקת הנטושה בינו ובין התובעת כדי לשנות ממעמדו זה הנגזר מתנאי החוק. התובעת לא הוכיחה כי היא זכאית לגבות מן הנתבע דמי שימוש ראויים בסכומים שנתבעו על ידה בכתב התביעה, מכאן שלא עלה בידה לבסס את טענתה כי הפרתו כביכול של חוזה השכירות מקימה בידה עילה לסילוק ידו של הנתבע. אשר על כן אני דוחה את התביעה. התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪. 5.2 בשולי הדברים אטעים כי יתכן שביסוד יוזמתה של התובעת בהגשת התביעה - מבקשת התובעת להשיג מטרה ששיוותה לנגד עיניה - לפנות את הנתבע מן הדירה בה עסקינן באשר לטענתה מדובר בדירה גדולה יחסית היכולה לשרת משפחה מורחבת (סעיף 11 לכתב התביעה המתוקן). מן ראוי היה כי הנתבע אשר מתגורר בדירה בגפו ישווה לנגד עיניו כי לכאורה רשאית התובעת לאכוף עליו מעבר לדירה קטנה יותר (השוו: ע"ש 90/96 עמותת סניגור קהילתי נ. היוהמ"ש לממשלה - דינים מחוזי כרך ל"ג(3) 775). 5.3 ככללו של דבר המצב הנוכחי אינו מניח את הדעת ונראה בעיני כי יטיבו בעלי הדין לעשות אם ינהלו ביניהם דו שיח ענייני כדי לאזן בין יכולתו הכלכלית המוגבלת של הנתבע ובין זכותה וחובתה של התובעת לחלק את משאבי הדירות שבידה באופן רציונלי יותר ובהתאם לגודל המשפחה. הודעה זכות הערעור. המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום. ניתן היום, ג' בניסן, תשס"ד (25 במרץ 2004) , בהעדר הצדדים. בן חיים מרדכי, שופט פיקדוןשכירותחובדמי שכירות