אי התאמה בין הסכם פשרה לבין התשריט

אי התאמה בין הסכם הפשרה לבין התשריט
רקע עובדתי והליכים
1. התובעים והנתבע הם בעלים משותפים של זכויות החכירה במקרקעין המצויים ברח' קק"ל 58 בקרית טבעון והרשומים בלשכת רישום המקרעין כחלקה 13 בגוש 11392 (להלן: "החלקה"). גודל החלקה 2,134 מ"ר, ובנויים עליה ביתם של התובעים וביתו של הנתבע. שני הבתים רשומים כבית משותף אחד. לא נרשם להם תקנון מוסכם, ולפיכך חל עליהם התקנון המצוי (וראו סעיפים 62 ו-64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).
החלקה כוללת שתי יחידות משנה: האחת, הרשומה כחלקה 13/1, הינה בגודל של 56.28 מ"ר, ולתובעים זכויות החכירה עליה. ליחידה זו צמודים 56/96 יחידות ברכוש המשותף. השניה, חלקה 13/2, רשומה על שמו של הנתבע, משתרעת על שטח של 40.21 מ"ר, וצמודים אליה 40/96 חלקים ברכוש המשותף. יתרת החלקה, למעט ביתם של כל אחד מהצדדים, הוא רכוש משותף של שתי יחידות הדיור (על פי הכתוב בכתב ההגנה, שטחו של הרכוש המשותף הוא 53 מ"ר. ראו סעיף 6 לכתב ההגנה, המפנה לתשריט הבית המשותף, לשטח המסומן שם באות ג').


2. מזה עשרות שנים רבים הצדדים ביניהם על אופן חלוקתו של הרכוש המשותף במטרה לחלקו ביניהם ולבנות על החלקה בתים נוספים על אלה הקיימים עליה. בעבר אף הושגו ביניהם הסכמי פשרה בדבר אופן חלוקת המגרש (הסכם מ-1979 והסכם מ-1986).נ
בתובענה שהגישו התובעים בת"א 10253/97 בבית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ד"ר ביין), תבעו לבטל את הסכמי הפשרה שהיו ביניהם לבין הנתבע מתאריכים 19/5/86 ו-22/6/96 ולסלק את ידו של הנתבע משטח שהחזיק בו על פי הסכם הפשרה מיום 19/5/86. גם בתיק זה הגיעו הצדדים להסכם פשרה, האחרון בסדרה, והוא מיום 13/2/98 (להלן - "הסכם הפשרה"). הסכם זה קיבל תוקף של פסק-דין ביום 10/3/98תכליתו היתה לחלק את הרכוש המשותף בין הצדדים ולקבוע היכן יעבור הגבול המפריד את שטחם של התובעים מזה של הנתבע.ב

3. עתה, לפני, מבקשים התובעים כי אורה על ביטול הסכם הפשרה, והתוצאה תהיה גם ביטולו של פסק הדין מיום 10.3.98. תמצית טיעוניהם היא, כי הם הוטעו על ידי הנתבע לחתום על הסכם הפשרה, לפיה קיבל הנתבע זכויות וחזקה על שטח גדול משלהם, שטח שלא הגיע לו ושהם הוטעו, כאמור, לתת לו.ו
התובעים ביקשו כי החלוקה בין הצדדים, תהיה על פי תשריט שהוכן עבורם על ידי מודדי טבעון בע"מ במהלך שנת 2001 (נספח ח' לכתב התביעה) ואשר לפיו יש לתובעים 1099 מ"ר ולנתבע – 1,035 מ"ר. לחילופין מבקשים הם כי החלוקה תהיה על פי תשריט נוסף, שהם צירפו לכתב תביעתם (נספח ט'). לחילופי חילופין, מבקשים הם לבטל את סעיף 4 (ג) שבהסכם הפשרה.נ

4. הנתבע התנגד לביטול ההסכם והכחיש שהתובעים לא הבינו את משמעות הוראותיו או הוטעו לחתום עליו. עוד טען הנתבע, כי הוא פעל על פי הסכם זה ואף רשם אותו בלשכת רישום המקרקעין, כי התובעים, בחוסר תום לב חוזרים ומבטלים הסכמי פשרה, וכי אין כל עילה לבטל את הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק-דין ואף אושר על ידי המפקחת על רישום המקרקעין (להלן – "המפקחת") בהתדיינות לפניה, קודמת לזו הנוכחית.ב

5. הצדדים הסכימו על הדרך הדיונית של הגשת תצהירים במקום עדויות בחקירה ראשית וויתרו על חקירת המצהירים. נתבקשתי, אפוא, ליתן את פסק דיני על פי התצהירים וסיכומי הצדדים.ו

6. טרם הגשת התובענה שלפני, פנו התובעים בתביעה למפקחת על הבתים המשותפים (תיק מס' 250/01) וטענו כי הנתבע הסיג את גבולם כאשר בנה גדר לפי הסכם הפשרה. המפקחת קבעה כי הסכם הפשרה והתשריט שצורף לו הם שיקבעו היכן יעבור הגבול בין מגרשם של התובעים לבין זה של הנתבע. המפקחת מינתה מודד מוסמך מטעמה, כדי לבדוק אם הגדר נבנתה על פי התשריט המצורף להסכם הפשרה. על פי המומחה, הגדר אכן נבנתה לפי התשריט.נ
אקדים ואקבע שאינני סבורה כי יש בקביעותיה של המפקחת בפסק-דינה מיום 27/8/02 משום "פלוגתא פסוקה" בין הצדדים. שאלת תוקפו של הסכם הפשרה, לא נדונה לפניה. לפיכך, בקביעותיה אין משום מחסום לטענות התובעים בתובענה שלפני.ב

7. יצויין עוד כי ביום 6/11/02 הגיש הנתבע כתב תביעה לפני המפקחת על רישום בתים משותפים ותבע לתקן את רישום הבית המשותף על פי פסק הדין מיום 10/3/98 והסכם הפשרה. המפקחת דחתה תביעה זו, מטעמים שאינם לענייננו, בפסק דינה מיום 9/9/03 בתיק 254/02.ו

ביטול הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק-דין - הפן הנורמטיבי
8. הסכם פשרה כמוהו כהסכם לכל דבר ועניין. פסק דין שנתן תוקף להסכם פשרה בנוי משני רבדים: הרובד ההסכמי והרובד של ההחלטה השיפוטית. ניתן להביא לביטולו של פסק-דין שנתן תוקף להסכם בין הצדדים בשני אופנים: האחד, בתובענה לבית המשפט שיצהיר כי הסכם הפשרה בטל בשל אחת העילות בגינן ניתן לבטל הסכם, וזהו המקרה שלפנינו. השני, בערעור על החלק השיפוטי, זה שנתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, בטענה כי נפל בו פגם או שנפלה בו טעות שיפוטית, כגון שפסק הדין ניתן בחוסר סמכות של בית המשפט או שהוא כולל קביעה הסותרת את הסכם הפשרה (וראו דר' יואל זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהד' שביעית, ירושלים, 1995), סעיף 446 בעמוד 549 וכן ע"א 456/01 תאודור כץ נ' עמותת אלכסנדרוני ואח', תק-על 2001 (2) 920, בפיסקה 4.נ
התובעים תוקפים, כאמור, את הפן ההסכמי שבהסכם הפשרה.ב

האם הוטעו התובעים בהסכם הפשרה
9. הסכם הפשרה נועד לאפשר לצדדים לבנות בניה נוספת בחלקה האחורי של החלקה עליהם בנויים בתיהם. הסכם זה ביטל את הסכם הפשרה הקודם, משנת 1986. על פי ההסכם הנוכחי, החליפו הצדדים שטחים ביניהם והסכימו על מיקומו של הגבול בין שני מגרשיהם, הכל במטרה שיוכלו לבנות על החלקה. הוסכם ביניהם, כפי שנכתב בהסכם הפשרה, על בניית בית משותף נוסף מדורג עם קיר משותף וכן הוסכם על שיתוף פעולה לשם בניית הבניין. הסעיף, שעליו בעיקר מלינים התובעים, הוא סעיף 4 להסכם. להלן נוסח הקטעים הרלוונטיים בו לענייננו:

"4. קו החלוקה יחזור לקו החלוקה עפ"י רישום הבית המשותף מ-1961 כדלקמן:
א. בשטחים הפתוחים עפ"י החלוקה ברישום בית משותף הנ"ל ובהתאם לשינויים הרשומים להלן בסעיף זה.ו
ב. בשטחי הבתים הקיימים היום והפולשים לצד השני, יהיה הגבול "הקונטור" החיצוני של הבנין והמרפסות בפועל.נ
ג. בחלק הקדמי משתמש כיום וינברג ברצועה שרוחבה כמטר אחד (1 מטר) בין הבנין לרח' קק"ל. רצועה זו שייכת לתבור לפי רישום בית משותף, רצועה זו תעבור לוינברג ורצועה באותו שטח תעבור לבעלות תבור בשטח הדשא מהבית הקיים לצד צפון מערב.ב
.....ו
ו. כל ההסכמות הנ"ל מסומנות בתכנית מצורפת, החתומה ע"י שני הצדדים, אשר מהווה את תכנית החלוקה. תכנית זו מחייבת ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה, ומסומנת נספח א' (2)".נ

10. טוענים התובעים, כי בהסכם הפשרה אין לא מידות ולא שטחים ואין בו "גבול תחתון מוגדר". זאת ועוד, התשריט שצורף להסכם הפשרה מתיימר להיות ערוך על ידי המודד יוסף כהן, ואין הוא כזה.ב
אדון תחילה בטענתם השניה של התובעים: אין מקום לטענת התובעים כי הם הוטעו לחשוב שהתשריט עליו חתמו נערך על ידי המודד יוסף כהן לצרכי הסכם הפשרה. מהתשריט עולה כי הוא נערך ע"י המודד יוסף כהן עוד לפני שנים, ושנת העריכה המצויינת עליו היא 1979. התשריט מראה את מצבה של החלקה על הבנוי עליה, והצדדים במודע השתמשו בתשריט הישן כדי לסמן עליו את המוסכם ביניהם על פי הסכם הפשרה. לא הוכח כי הנתבע הטעה את התובעים, שהתשריט שורטט לצורכי הפשרה ושהמודד כהן נשכר על מנת להעלות את המוסכם בתשריט. כאמור, על התשריט עצמו כתוב כי הוא הוכן עוד בשנת 1979 לשם הגשה לועדה המקומית. מכאן, שלא יכלה להיות כל טעות מצד התובעים לגבי השאלה מי ערך אותו ולאיזו מטרה. יצויין עוד כי נטען על ידי הנתבע, שהצדדים חתמו בעבר על הסכמי פשרה לפי אותו תשריט, כך בשנת 1986 ובשנת 2000 (וראו נספחים ה1 וה2 לתצהירו של הנתבע).ו
אינני סבורה, כי לא ניתן על פי הסכם הפשרה המפורט שנערך, כעולה מלשונו, על ידי משפטן, ועל פי התשריט, להגיע לאומד דעתם של הצדדים בהסכם הפשרה. הא-ראיה, שגם המודד מטעמה של המפקחת יכול היה להעזר בתשריט על מנת לבדוק אם הגדר שנבנתה תואמת לו ואף לשרטט תשריט על פי הכתוב בהסכם הפשרה. לפיכך, אינני מקבלת את טענתם של התובעים שהעדר "מידות או שטחים" או "גבול תחתון" בתשריט, מצריך ביטולו של הסכם הפשרה.נ

11. כאמור, טוענים התובעים, כי הם הוטעו על ידי הנתבע גם לגופה של הפשרה: הם לא היו בקיאים בתשריטים, ואילו הנתבע הוא קבלן בניין במקצועו. הסכם הפשרה נוסח ללא מעורבות של באי-כוחם. לטענתם, רק בחלוף הזמן, כאשר פנו למנהל מקרקעי ישראל, כדי לקבל אישורם לבנות בתחומי החלקה בהתאם להסכם הפשרה, התברר להם, כי הוטעו לחשוב שרצועת הקרקע הנזכרת בסעיף 4(ג) להסכם הפשרה בשטח של 29.43 מ"ר איננה שלהם. התברר להם כי שטח זה היה שלהם על פי תשריט הבית המשותף והוא הוחזק על ידם מאז רכשו את הנכס בשנת 1969. הם סברו כי הנתבע התכוון בסעיף 4(ג) לרצועת הגדר החיה הצמודה לשטחם ואשר שייכת לו. לפיכך, גם בשל הכתוב, כי קו החלוקה יחזור לקו החלוקה עפ"י רישום הבית המשותף מ-1961, ממילא אותה רצועה לא היתה כלולה בתוך השטח השייך לנתבע.ב
כן טוענים הם כי על פי לשונו של סעיף 4(ג), היה צריך לעבור לידי הנתבע שטח של 29.34 מ"ר. בפועל, על פי התשריט, עבר לידי הנתבע שטח של 32.52 מ"ר. מכאן, שלא היתה התאמה בין התשריט לבין המוסכם על פי הסכם הפשרה.ו

12. הטוען כי בהסכם נפל פגם ברצון המאפשר את ביטולו, עליו נטל השכנוע (וראו ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ב', תשנ"ג 674 ה"ש 26 וכן ע"א 420/66 ג'ילברט שטאובר נ' שרה שטאובר ואח', פ"ד כ(4) 897). טענתם של התובעים היא כי הם לא ידעו שהשטח ברוחב של מטר אחד, שהם החזיקו, הוא שלהם, וכי לכן הם רשאים לבטל את הסכם הפשרה, מתבססת על סעיפים 14 או 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
לא שוכנעתי שהשטח שבמחלוקת היה של התובעים על פי קו החלוקה שברישום הבית המשותף מ-1961. עולה מהחומר שבתיק, כי התובעים הכירו היטב את השטח, והבינו היטב את התשריט ואת המוסכם בהסכם הפשרה. הם היו מיוצגים על ידי עורך דין. הסכם הפשרה, על פי לשונו, נוסח, לדעתי, על ידי משפטן.
יצויין כי בכתב ההגנה לתביעה לפני המפקחת, לא טענו התובעים כי רומו בקשר לרצועה של מטר אחד, שבהסכם הפשרה.
התובעים צרפו לתצהירם מכתב של יהודית לוי (נספח ה לתצהירו של יצחק וינברג), שמכרה את הקרקע לנתבע בשנת 1973. בחנתי את הכתוב במכתב זה, על אף שצורף לתצהיר שלא לפי דיני הראיות. נכתב שם כי משפחת לוי מכרה את הנכס בשנת 1973 לנתבע ללא "השביל המשותף המופיע בתשריט הסכם בית משותף משנת 1961". עוד נכתב באותו מסמך, כי בתאריך 20/06/1963, השביל "קוזז בין הדיירים" כך שמשפחת גרינוולד קיבלה את השביל במלואו ואילו משפחת לוי קיבלה בתמורה שטח חילופי עליו בנתה חלק מביתה. לא ניתן ללמוד ממנו, לדעתי, כי הקטע שהועבר לתובעים בסעיף 4(ג) להסכם הפשרה, היה במילא שלהם. לא ניתן ללמוד מהמכתב ומהתשריט המצורף לו, שהכוונה היא לשביל הנזכר בסעיף 4(ג) להסכם הפשרה: בעוד שמכתבה של יהודית לוי מדבר על "השביל המשותף המופיע בתשריט הסכם בית משותף משנת 1961", דן הסכם הפשרה על השביל שמתואר כדלקמן: "בחלק הקדמי משתמש כיום וינברג ברצועה שרוחבה כמטר אחד (1 מטר) בין הבנין לרח' קק"ל". זאת ועוד, יהודית לוי מציינת כי ההחלפה לא נרשמה בטאבו. משמע שמזה שנים רבות הצדדים לא פעלו על פי אותה הסכמה עליה מדברת יהודית לוי, ושלא ברור אם היא רלוונטית למחלוקת בתיק זה.
זאת ועוד, החלפה זו אפילו התייחסה לקטע הדרך שבפשרה, המשיב לא היה צד לה. היא, כאמור, לא נרשמה בספרי המקרקעין. לא ניתן לקבוע בבטחון, ללא ראיות נוספות, כי היא חייבה את המשיב.
על כל פנים, לא שוכנעתי שהנתבע הונה את התובעים. הם כאמור היו מודעים היטב למצב החלקה ולשטח שהם מחזיקים. במסגרת הסכם הפשרה הם ויתרו וקיבלו חלקים אחרים וסוף סוף ניתן היה להתחיל בבנייה. מחד גיסא, לא שוכנעתי שהם לא היו מודעים למצב הרישומי של החלק עליו הם מוותרים. מאידך גיסא, לא שוכנעתי שהנתבע היה מודע לו.
לפיכך, אני קובעת כי לא הוכח שהתובעים הוטעו על ידי הנתבע, ואין מקום לבטל את הסכם הפשרה או את סעיף 4 (ג) בו.

13. עוד טוענים התובעים, כי יש אי התאמה בין הסכם הפשרה לבין התשריט. על פי סעיף 4(ג) להסכם היתה צריכה לעבור לידי התובעים רצועה באורך של מטר בין הבניין לרח' קק"ל ורצועה דומה היתה צריכה לעבור לידי הנתבע בשטח הדשא. על פי התשריט עולה כי הנתבע יקבל שטח של 9.27 מ"ר יותר מאשר על פי הסכם הפשרה. לעומת טענתם בסיכומיהם, כי הפסדם יהיה 9.27 מ"ר, טענו התובעים בכתב תביעתם (וראו סעיף 11 לכתב התביעה), כי ההפרש הוא בין 29.43 מ"ר לבין 32.20 מ"ר, דהיינו כ-3 מ"ר. סבורה אני כי בעניין זה, על הכתוב בתשריט לגבור. הצדדים דנו ובדקו את התשריט כאשר תכליתו של הסכם הפשרה היה לאפשר לצדדים לבנות בית אחד משותף נוסף. בנסיבות אלה יש להניח, כי הצדדים שקלו בשטח את כל השיקולים הרלוונטיים. לפיכך, לעמדתי כאמור, על המשורטט בתשריט לגבור.

14. אביא עוד ציטוט מהסכם הפשרה, שיש בו להראות על נחישותם של הצדדים לסיים במסגרת הסכם זה את כל המחלוקות ביניהם בהקשר לחלוקת המגרשים, נחישות שיש בה להעיד, שהצדדים בדקו היטב את נפקויותיו של הסכם הפשרה, כדלקמן:

"7. כל פרטי הסכם זה והתוכניות המצורפות לו מהווים הסכם סופי מוחלט בין הצדדים.
8. הסכם זה אינו מותנה בדבר ואינו ניתן לביטול.
9. מוסכם בזה כי הסכם זה מסיים את כל המחלוקות בין הצדדים".
15. לסיכום, דעתי היא שהתובעים לא הוכיחו שהם זכאים לבטל את הסכם הפשרה בשל טעות או הטעיה או בשל אי התאמה בין ההסכם לבין התשריט.

שיהוי בהגשת התביעה
16. גם בשל טענת השיהוי הרב בהגשת התובענה לפני, יש לעמדתי לדחות אותה.
סעיפים 14 ו-20 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, קובעים שעל צד להסכם לבקש ביטולו של הסכם בשל הטעיה "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול...". התובעים הגישו את תביעתם רק ב-2/12/02, למעלה מ-4 שנים לאחר מתן תוקף של פסק הדין להסכם הפשרה. התובע, יצחק וינברג, טען בתצהירו כי הוא פנה למנהל כדי לקבל אישורם לבניה, ואז נודע לו כי הוטעה על ידי הנתבע בקשר לרצועת הקרקע שקיבל ממנו, כביכול בשל ויתור מצידו על רצועה זהה בשטחו. אולם, הוא לא כתב מתי היתה הפניה למנהל. בנסיבות אלה, סבורה אני כי הפניה לבטל את הסכם הפשרה לא היתה תוך זמן סביר, וגם מנימוק זה יש לדחות את התובענה.

הבריכה – כלום מונעת ביצועו של הסכם הפשרה
17. התובעים טוענים כי חלק המגרש שניתן להם על פי הסכם הפשרה חודר אל תוך הבריכה הישנה של הנתבע וכי אין באפשרותם לקבל היתר לבניה בחלק האחורי של החלקה באם לא יהרוס את הבריכה. לפיכך אין הם יכולים לבנות בחלק האחורי.
הנתבע השיב על כך שהבריכה היא בשטחו וכן התחייב שאם יידרש הוא יהרוס את הבריכה או את חלקה, בהתאם להוראות הועדה לתכנון ובניה, על מנת שהתובעים יקבלו היתר בניה. הצהרתו זו, מייתרת דיון בטענתם האמורה של התובעים. על כל פנים, אם הנתבע לא יפעל על פי התנאים של הוועדה המקומית למתן היתר לתובעים לבנות, ככל שאלו מתייחסים לבריכה, יהיה זה משום הפרת ההסכם או התנהגות שלא בתום לב במילוי התחייבויות חוזיות, והתובעים יוכלו לנקוט בכל צעד חוקי על מנת שיתאפשר להם לבנות בהתאם להסכם הפשרה.



לסיכום
18. אני דוחה את התובענה.
אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבע את הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ₪ +מע"מ. סכום זה ישאר ריבית והפרשי הצמדה החל מהיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אכיפת הסכם פשרה

  2. הסכם פשרה עם קטין

  3. ביטול חלק בהסכם פשרה

  4. הסכם פשרה הוצאה לפועל

  5. שינוי הסכם פשרה מזונות

  6. השתתפות עצמית בהסכם פשרה

  7. התנגדות המבוטח להסכם פשרה

  8. הסכם פשרה בניגוד לצו הרחבה

  9. הסכם פשרה בתיק הוצאה לפועל

  10. האם הסכם הפשרה מחייב הצדדים ?

  11. פסק דין שנתן תוקף להסכם פשרה

  12. צו מניעה זמני נגד הסכם פשרה

  13. אישור הסכם פשרה בתביעה נגזרת

  14. אישור הסכם פשרה נושים מובטחים

  15. סמכות מפרק לחתום על הסכם פשרה

  16. פסק דין הצהרתי לביטול הסכם פשרה

  17. מכירת שעבוד על מקרקעין בהסכם פשרה

  18. אי התאמה בין הסכם פשרה לבין התשריט

  19. בהסכם הפשרה לא ננקב מועד לביצוע התשלום

  20. ביטול הסכם פשרה בבית משפט לענייני משפחה

  21. אחריות עורך דין על הסכם פשרה בסכום נמוך

  22. הסכם פשרה לפני דיון הוכחות - החזר אגרה ?

  23. סילוק מלא סופי של תביעות הצדדים הסכם פשרה

  24. בקשה לאישור הסכם פשרה מתוקן של תביעה ייצוגית

  25. תנאי מתלה בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  26. בקשה לביטול הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  27. תביעה לאכיפת ביצוע הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פס"ד

  28. הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין - חותמת גומי ?

  29. הפרת חוזה השכירות והסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  30. פתיחת תיק הוצאה לפועל בגין חוב שלא שולם על פי הסכם פשרה

  31. תביעה נגד עו"ד בטענה שלא העביר כספי פיצוי ללקוח בהתאם להסכם פשרה

  32. אישור הסכם פשרה בין נושה מובטח של חברה שבפירוק זמני לבין בעל מניות

  33. האם יש אפשרות לצרף להסכם הפשרה צדדים ונושאים שאינם חלק מכתבי הטענות ?

  34. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון