קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית מתאר חדשה לרחובות: רקע: שטחו של מכון ויצמן משתרע על חלק מארבעה גושים 3690, 3703, 3695, 3693 (להלן: "המקרקעין"). על שטח המכון חלה תוכנית מתאר ישנה רח/ 106/1 אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1966 (להלן: "התוכנית המתאר"). בתוכנית המתאר בוצעו במהלך השנים הבאות מספר תיקונים מינוריים (רח 1/106א', 1/106ב', 2/106, רח/3/106א' , רח 4/106, רח 5/106). מפאת העובדה שהתוכנית לא ענתה על מצוקת הבינוי שנוצרה אצל המכון החל המכון בתחילת שנות ה-2000, לפעול לקידום תכונית מתאר חדשה שהיא מושא העתירה - תכנית 7/106 , המבקשת להגדיל את היקף שטח הבינוי ל כ- 200,000 מ"ר בנוי (גידול של כ- 50,000 מ"ר נוספים לשטח הבנוי כיום) (להלן: "התוכנית החדשה"). התוכנית החדשה הינה "תוכנית מיתארית" עם הוראות מפורטות מכוחן יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה. ביום 4.7.01 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את ה"תכנית החדשה" בתנאים, ביניהם נכלל התנאי של קבלת אישור הועדה לשמירת קרקע חקלאית (להלן: ''הולקחש"פ"). ביום 15.12.03 קיבלה התוכנית את אישור הולקחש"פ בכפוף לקביעת צפיפות המינימלית ע"י הועדה המחוזית. ביום 21.1.04 וביום 20.9.04 נערכו שינויים נוספים בתוכנית ע"י הועדה המחוזית טרם הפקדתה בין היתר בהתאם לתנאי הולקחש"פ. בעקבות השינוי הנ"ל, עתר המכון לבימ"ש לעניינים מנהליים בת"א (עת"ם 1546-04) כנגד התנאים שנקבעו בתוכנית המופקדת, להקמת מבני מגורים בתוך שטח המכון. ביום 9.6.05 ניתן פסק דין ע"י בית המשפט לעניין מנהליים אשר דחה את העתירה לעניין תנאי רישום הערת אזהרה, ובאשר התנאים הנוספים הושגה הסכמה בין הצדדים אשר אושרה בבית המשפט וקיבלה תוקף של פסק דין. לאחר מתן פסק הדין הנ"ל נתקבלה ביום 14.4.08 החלטת הועדה המחוזית, לפיה בהמשך להחלטות ההפקדה הקודמות, ולאחר תיאום עם רכבת ישראל, תאושר הקלה בקו הבניין. כמו כן נקבע כי תירשם בהוראה בתוכנית כי, במידה ויידרש מיגון אקוסטי הוא ימומן ויבוצע על ידי מכון ויצמן וכן נקבע כי ככל שבמסגרת תחום התוכנית תידרש תכנית לאיחוד החלוקה, תכנית זו תיערך בסמכות הועדה המקומית. ביום 2.7.09 פורסמה תכנית להפקדה, וביום 29.7.09 נקבע כי התוכנית טעונה אישור שר הפנים לפי סעיף 109 לחוק תכנון הבנייה, תשכ''ה-1965 (להלן: "תכנון והבניה"). לתוכנית המופקדת הוגשו שש התנגדויות מטעם: רשות שדות התעופה, מהנדס העיר רחובות, חברה להגנת הטבע, חברת נתיבי תחבורה עירוניים, תושב העיר רחובות הגר בסמוך, והמועצה לשימור אתרי מורשת ישראל (להלן: "המועצה לשימור"). בהתנגדות של המועצה לשימור נטען כי, בהתאם להוראות התוכנית לא נקבעו הוראות בדבר שימור מורשת הבנייה בתחומי המכון, מלבד בית הנשיא ויצמן אשר הוגדר כאתר הנצחה, וגם לגביו לא ניתנו כל ההנחיות לשימור. ביום 27.12.09 נערך דיון פומבי בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "ועדת המשנה להתנגדויות"), ובמסגרת ישיבה זו (מספר 200935) נקבע לעניין התנגדות המועצה לשימור כי, על המכון להציע הצעות לשימור ספציפיות אשר יוטמעו בהוראות התוכנית, טרם תכריע הועדה בתוכנית וזאת בתוך שישים יום מיום קבלת ההחלטה (להלן: "החלטה ראשונה"). המכון הגיש בקשה להארכת מועד להגשת הצעותיו ושימור כאמור לעיל. ביום 17.5.10 וביום 29.6.10 שלח המכון מכתבים לוועדת המשנה להתנגדויות ובו העלה את הצעותיו לעניין שימור המבנים. ביום 1.7.10 שלח המכון מכתב נוסף לוועדה המחוזית אשר במסגרתו הציע הצעות לשימור המבנים ובין היתר הציע כי המכון יגיש תכנית שימור לוועדה המקומית תוך שלוש שנים ממועד מתן תוקף תכנית המתאר, וככל שלא תוגש תכנית שימור כאמור לעיל, הועדה המקומית תהיה רשאית שלא להוציא היתרי בנייה ביחס למבנים ולמתחמים בעלי ''פוטנציאל שימור''. (להלן: "הצעות המכון לשימור"). ביום 19.9.10 נערך דיון בוועדת המשנה להתנגדויות לעניין נושא השימור. הוועדה החליטה כי המסמכים שהוגשו לה על ידי המכון הינם ראשוניים ואינם מספקים כתנאי לאישור התוכנית, כי המפה שהוגשה לה על ידי המכון הינה: "מפה אילמת שרב הנסתרת בה על הגלוי וכן ההנחיות לא מחייבות לגבי הדרך בה המכון מתכוון להתמודד עם שטחי הבנייה הרבים והמבוקשים בתוכנית בלא כל קשר עם הבנייה הקיימת. כמו כן הועברה רשימת מבנים ומתחמים לשימור ומבנים ומתחמים לבחינה שאין בינם לבין המפה האמורה כל אפשרות למציאת קשר". לאור האמור החליטה הוועדה כי יש להכין סקר מקדים ומסודר בו ייכלל מסודר ומפורט של האתרים ואזורי הצומח בתחום מכון ויצמן בכל שטחו, ואת הסקר הנ"ל יש להגיש לאישור רכזת השימור ללשכת התכנון המחוזית "ולהטמיע הוראות/ הנחיות שימור נוספות כפי שיעלו מתוך הסקר ומבחינתו במסמכי התוכנית". כמו כן בהחלטה נקבע כי, יוסף סעיף בתקנון התואם את הצעות המכון כמפורט מכתבו מיום 29.6.10. כלומר, המשיב קיבלה במסגרת החלטותיה את ההתנגדויות בהקשר לשימור וקבעה כי יש לכלול את הוראות השימור במסגרת התוכנית המוצעת (ולא בתוכנית נפרדת לפי התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה). את המסמכים היה על המכון להגיש לאישור בתוך 120 יום: "המסמכים יוצגו בפני הוועדה וככל שתמצא לנכון הם יובאו לפרסום נוסף במידת הצורך טרם הכרעה סופית ומתן תוקף לתוכנית" (להלן: "ההחלטה השנייה"). לאחר קבלת ארכות של כ-8 חודשים- ביום 8.5.11, הגיש המכון את מסמכי התוכנית המתוקנים כולל סקר שימוש מקדים. ביום 11.9.11 נערך דיון פנימי בוועידת המשנה של ההתנגדויות המחוזית ונקבע בין היתר כי: "צוות השימור של לשכת התכנון הציג את המסמכים המתוקנים בנושא השימור שהוגשו ע"י מכון ויצמן וציין כי התוכנית המוצעת מהווה כלי לפיתוחו של המכון והתאמתו לצורכי המדע, אך עליה להבטיח את השמירה על ערכי המורשת הנופית והבנויה שלו באמצעות הכרזתם לשימור בגוף התוכנית וקביעת הוראות מתאימות לשמירה על ערכיהם הייחודיים". לאחר ששמעה את חוות הדעת של יועצת השימור ובחנה את מסמכי התוכנית המתוקנים קבעה הוועדה כי: ההתחייבות המוצעת של המכון (בסעיף 13 של התקנון המתוקן) לייצר בעתיד (תוך שלוש שנים ממועד מתן תוקף לתוכנית) תכנית שימור ייעודית נפרדת "אינה עולה בקנה אחד עם החלטות הוועדה לקבל את ההתנגדויות העוסקות בשימור בהן נטען כי יש להגן בתוכנית זו על תכניות השימור". כמו כן צוין והודגש כי ''מצב התכנון לנושא השימור במכון ויצמן נמצא בשלבים מתקדמים המאפשרים את הכללתו בתוכנית המוצעת ללא צורך בדחיות נוספות''. עוד הוסיפה הוועדה כי ההצעה המוצגת על ידי המכון (בסעיפים 13.3-13.4 לתקנון המתוקן) בדבר המגבלות שיוטלו בתקופות הביניים עד לאישורה של תכנית השימור כוללת למכון "חושפת את מבני המורשת והצומח לאפשרות פגיעה מתמשכת בדרך של שיפוצים ושינויים אשר אינם דורשים בהכרח היתרי בנייה". לעניין התשריט, "התשריט לא עודכן מאז שנת 2009 ולכן אינו מבטא כל התייחסות לנושא השימור בהיבט של מבנים המוצעים לשימור, מתחמי נוף בעלי ערך ועצים לשימור". סקר השימור שהוגש על ידי המכון "אינו מקיף את כלל המבנים ויש להשלימו כפי שיפורט בהחלטה". "הפרוגרמה העקרונית לפייה מוצעות הוספות יח"ד באמצעות תוספת קומות על גבי מבנים בעלי ערך אדריכלי תתוקן בהתאם לרמת השימור שתיקבע לכל אחד מהמבנים". "מתחמי השימור שהוצגו בפני הוועדה יוגדרו מחדש בהיבט משולב של בינוי ונוף". לאור האמור לעיל החליטה הוועדה כי על יזמי התוכנית להשלים את מסמכי התוכנית בהתאם להערות להלן. (להלן: "ההחלטה השלישית" או "ההחלטה"). החלטה השלישית היא ההחלטה נשוא העתירה. עיקר המחלוקת: 16. גם העותר וגם המשיבים מסכימים, כי המבנים והמתחמים שבשטח המכון, מהווים אתרי מורשת הנושאים ערכים היסטוריים, אדריכליים, נופיים, מדעיים וחברתיים ברמה הלאומית והמקומית, וכי יש חובה לשמרם וכדברי העותר השאלה היא: "על האיך ולא על מה". גופי התכנון המוסמכים-המשיבות, גורסות כי כתנאי לאישור התוכנית וכחלק בלתי נפרד ממנה יש לתכנן ולאשר את תוכנית השימור, בעוד שהעותר- המכון,גורס כי יש לאשר את התוכנית עתה, ללא החלטה פרטנית בנושא השימור, תוך קביעת לוח זמנים עתידי לאישור תוכנית השימור, ותוך יצירת הגנות מתאימות שימנעו פגיעה באינטרסים השימוריים. תמצית טענות העותר: 17. העותר טוען שיש לבטל את ההחלטה השלישית, שכן בהחלטה זו מתעלמת הוועדה המחוזית מהחלטותיה הקודמות. אין בהחלטה השלישית התייחסות לחומר המקצועי הרב שהונח לפנייה על ידי העותר, בהחלטה זו מבקש העותר למחוק פרקים בתקנון שהוספו על פי החלטות של הוועדה המחוזית המתעלמת בהרכבה החדש, מתפיסות המידתיות והאיזון שגובשו על ידי הוועדה המחוזית בהרכבה הקודם, לפיהן יש לאשר את התוכנית הכוללת למכון תוך קביעת לוח זמנים להשלמת נושא השימור ויצירת "הסדרי ביטחון" להגנת המבנים המיועדים לשימור עד להשלמת תכנית השימור. 18. ההחלטה שלישית שהתקבלה על ידי הוועדה המחוזית התקבלה בחוסר סמכות. לא מדובר בהוספת הוראות שימור ספורות בתכנית, אלא במתן הוראות להכנת תכנית שימור מלאה, על כל המשתמע מכך. ההחלטה על הכנת תכנית שימור ניתנה על ידי ועדת ההתנגדויות, להבדיל ממליאת הוועדה המחוזית. החלטה זו חסרת סמכות בשני היבטים. ראשית, הסמכות לקבוע הוראות שימור בתכנית, לפי סעיף 69(5) לחוק, אינה כוללת את הסמכות להטיל על יזם פרטי חובת הכנת תכנית שימור מורכבת ומפורטת. יש להבדיל בין הוראות קונקרטיות לשימור, לבין תכנית שימור מלאה אותה יש לבצע במסלול שהתווה בתוספת הרביעית לחוק. בפסיקה נקבע שייתכנו מצבים שבהם מתחם הסבירות יכלול רק נתיב יחיד. למשל מקרה שבו רשות במהלך הרגיל של הדברים תבחר לאשר תכנית שימור מורכבת ומפורטת דווקא דרך החוק בעוד שהתוספת הרביעית נחקקה בדיוק בשביל תכניות כאלו (עת"מ 1206/01 מן נ' הוועדה לבנייה ולמגורים ותעשייה). שנית, החלטה כאמור צריכה להתקבל על ידי מליאת הוועדה ולא על ידי ועדת המשנה להתנגדויות. ההחלטה להוסיף תכנית שימור הינה החלטה עקרונית שמערערת על החלטתה של מליאת הוועדה המחוזית, ואינה יכולה להידון ולהישקל כראוי על ידי ועדת ההתנגדויות (ראו לעניין זה עת"מ 12980-06-12 קדמת עדן בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים). זאת ועוד, מהמסמכים שצורפו על ידי הוועדה המקומית עולה, שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - וועדת המשנה להתנגדויות (להלן "ועדת המשנה להתנגדויות") דנה בהתנגדות שלא הוגשה לה. עיון בהחלטתה הראשונה של ועדת המשנה להתנגדויות מלמד כי היא התייחסה בהחלטתה למסמך מיום 19.08.2009 הנחזה להיות התנגדות אך אינו כזה מאחר שלא נחתם, לא אומת בתצהיר, לא נמסר לעותר והוא לא התייחס אליו. ההתנגדות היחידה שהוגשה מטעם מהנדס העיר היא זו מיום 23.09.2009. רק התנגדות זו נחתמה, אומתה בתצהיר והומצאה לעותר והעותר הגיב רק לה אך החלטת וועדת המשנה להתנגדויות לא התייחסה אליה. 19. ההחלטה אינה מאוזנת ואינה מידתית. בפסיקה נקבעו שלושה מבחני משנה לקביעת מידתיות (ראו למשל עת"מ 1817/08 יוסף נייסשלוס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא), הפתרון שנקבע על ידי ועדת המשנה להתנגדויות לפיו תוכן ותאושר תכנית שימור מלאה כתנאי לאישור התכנית למכון כושל בשלושתם: הפתרון לא מקיים קשר רציונלי בין מטרת התכנית לבין ההחלטה, שכן ההחלטה מסכלת את אישור התכנית כולה על מרכיבי הפיתוח והשימור שבה. בכך ברי שסוכלה המטרה שהייתה, כאמור, אישור התכנית למכון לצורך פיתוחו ושימורו. הפתרון פוגע פגיעה רחבה בקניינו של המכון ובאינטרס הציבורי, מעצם סיכול האפשרות למימוש זכויות הבנייה גם במקומות שבהם אין כל נגיעה להיבט של שימור. נכון להיום על פי התכנית התקפה לא מוטלות על המכון מגבלות שימור כלשהן והוא אינו מוגבל בזכויות בנייה. העובדה שהמכון מכיל כיום אתרים שמורים צריכה להיזקף אך ורק לזכותו של המכון. ראשית משום שהוא מלכתחילה בנה מבנים בעלי ערך אדריכלי מבלי שאיש כפה עליו לעשות כן. שנית משום שבמשך השנים וללא כל רגולציה כופה, השכיל המכון לשמור ולשמר מבנים אלה תוך יצירה מדעית בלתי פוסקת בעוד שהרגולטור החליט שעליו לפעול לשימור המבנים רק בשנת 2010. הפתרון לא מקיים איזון בין תועלת לנזק. הנזק שייגרם כתוצאה מהפתרון למכון, למדינה, למדע ולאנושות הוא עצום בעוד שהתועלת אינה קיימת. אף אחד מגורמי התכנון לא אסף מעולם חומר נדרש כדי לאזן בין ערכי השימור לערכים האחרים שהמכון מייצג. מההחלטה השלישית עולה שפתרון זה נבחר כדי שיושג ביטוי סטטוטורי מידי לאינטרסים שימוריים. אולם ניתן להשיג את אותן תוצאות, ואף טובות מהן, תוך פגיעה פחותה. 20. כדי לבחון את המידתיות של הדרישה לשמר, יש לבחון שלושה פרמטרים שקשורים קשר הדוק בשימור: נטל השימור - שימור הוא עניין יקר ובעל חשיבות ציבורית. ברעיון השימור קיים "כשל שוק" מובנה ועל כן שימור הוא מטלה ציבורית. דרך נוספת להתגבר על נטל השימור היא באמצעות קביעת תמריצים שתכליתם לעודד שימור, כפי נעשה למשל בתכנית השימור. הפתרון המוצע לעומת זאת, לא מספק תמריצים ואף מטיל על העותר נטל בלתי סביר וזאת מבלי שנערך דיון בנושא. הפתרון מטיל על המכון חובת שימור בהיקף נרחב והרי המכון אינו "יזם רגיל" אלא גוף ציבורי מתוקצב. משמעות ההחלטה היא נטילת תקציבי מחקר והעברתם לשימור מבלי לתת על כך את הדעת. קבלת ההחלטה השנייה לעומת זאת תיצור תהליך שיש בו פתרונות מימוניים ואיזונים מתאימים בין שימור למדע מבלי לפגוע באחד על חשבון השני (ראו עת"מ 6317-12-10 מדיטראנה יזום ובנייה בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז תל-אביב ואח'). עומק השימור - שאלה זו היא מוקד המחלוקת שבין העותר לוועדת המשנה להתנגדויות. התשובה לשאלה זו טעונה דיון מעמיק שאינו יכול להתבצע כדרך אגב בהליך התנגדות, תוך דילוג על שלב הכנת התכנית. היקף השימור - הכנת רשימת מבנים הוטלה על העותר ואולם מספר רשימות שהוגשו נדחו על ידי וועדת המשנה להתנגדויות, בנימוק שאינן מפרטות את כל המבנים הטעונים שימור. בחינת שלושת הפרמטרים לעיל מעלה שקיים כשל פרוצדורלי בהתנהלות וועדת המשנה להתנגדויות, שתוצאתו כשל מהותי בתכנית. פתרונות יכולים להימצא רק באמצעות דיון והדברות, ועריכת בדיקה מקצועית משותפת בשלב הכנת התכנית עליו דילגה וועדת המשנה להתנגדויות. בדיקה כאמור לא נעשתה משום שקודם להפקדת התכנית נושא השימור כלל לא עמד לנגד עיני המשיבות. 21. ההחלטה אינה סבירה באורח קיצוני. סבירות משמעה איזון ראוי בין כל השיקולים הרלוונטיים, הפיתוח והשימור, משמע קיום של שניהם ולא הקפאתם המוחלטת כתוצאה של ההחלטה השלישית. איזון ראוי מצוי, כאמור, בהחלטה השנייה. 22. נוסף על האמור הרי שוועדת המשנה להתנגדויות גם לא העניקה את המשקל הראוי לממד הזמן. החובה לפעול בסבירות משמעה גם לפעול בתוך מסגרת זמנים סבירה ובמהירות הראויה. ביחס לתכנית קבע החוק את סד הזמנים הסביר. בעניינינו חלפו שמונה שנים מאז הוחלט להפקיד את התכנית ועד שאושרה החלטה זו וכעת עברו כבר למעלה משלוש שנים מאז נסתיימה תקופת ההפקדה. בפסיקה נקבע שפתרון תכנוני שמימושו לא יוכל להתבצע אלא בעתיד הרחוק, עשוי להיפסל מטעם זה בלבד, גם אם טמונים בו יתרונות שאינם מצויים בפתרונות אחרים זמינים (ראו עת"מ(י-ם) 1094/07 מלי רייף ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים). ממד הזמן אמנם לא נעלם מעיני וועדת המשנה להתנגדויות ואולם בשקיתו נפלה לכלל טעות. בניגוד לעמדתה לפיה נראה כי מצב התכנון לנושא השימור במכון ויצמן נמצא בשלבים מתקדמים המאפשרים את הכללתו בתכנית המוצעת ללא צורך בדחיות נוספות, הרי שמשמעות ההחלטה הינה דחייה נוספת, בת שנים ארוכות, באישור התכנית. זאת בעוד הפתרון שהוצע בהחלטה השנייה מביא בחשבון גם את ממד הזמן וגם את הצורך בשימור. זהו הפתרון הסביר. לממד הזמן היבט נוסף. למעלה מ-11 שנים, מאז הוחלט לראשונה להפקיד את התכנית דרך ההחלטות להוסיף הוראות שימור, התקדמה התכנית במתווה מסוים. כעת צפויה התכנית להתעכב עוד שנים רבות. בשלב זה יש ליתן משקל רב יותר לאינטרס של יזם התכנית לסיים את תהליכי התכנון תוך זמן סביר. משמע, המועד בו הועלתה הדריה לכשעצמו הופך אותה לבלתי סבירה. 23. ההחלטה מהווה שינוי החלטה קודמת, ללא נימוקים ראויים ולא מתן זכות טיעון. כאמור, תחילה הופקדה התכנית מבלי שנושא השימור הוזכר בה. לאחר שמיעת התנגדויות הורתה ועדת המשנה להתנגדויות לכלול בתכנית הוראות שימור, ואולם, ההוראות שנקבעו בהחלטה השנייה יצרו איזון טוב בין פיתוח ושימור. עמדה זו שונתה לחלוטין בהחלטה השלישית, מבלי לשמוע בעניין זה את העותר וללא כל הנמקה רצינית. על פי ועדת המשנה להתנגדויות שני נימוקים עמדו ביסוד השינוי בעמדתה: "תכנית שימור נפרדת אינה עולה בקנה אחד עם החלטת הוועדה לקבל את ההתנגדויות שעוסקות בשימור בהן נטען כי יש לעגן בתכנית זו את הנחיות השימור". נימוק זה שגוי עובדתית שכן לא הייתה החלטתה בהתנגדויות שמשמעותה שכל ההנחיות השימור תעוגנה בתכנית. דווקא הצעת העותר, לפיה יעוגנו בתכנית מגבלות לתקופת ביניים, ותוכן תכנית שימור מלאה תוך שלוש שנים היא שהתקבלה על ידי ועדת המשנה להתנגדויות ונבחרה כ"מהלך דרך נכון להמשך הפעילות בנושא השימור". צורך ב"ביטוי סטטוטורי מידי למורשתו הבנויה והנופית" של המכון ובחשש מחשיפת מבני מורשת "לאפשרות פגיעה מתמשכת בדרך של שיפוצים ושינויים אחרים". דא עקא, הפתרון שעליו הוחלט כלל לא משיג צורך זה אלא גוזר על התכנית עוד שנים ארוכות של תכנון, שבמהלכן לא יפותח המכון וגם לא ישומרו המבנים והנופים שבו. מידיות ודאי שאין כאן. עוד יש לציין שחזרה מהחלטה מחייבת שינוי נסיבות, שלא התקיים כאן, ומחייבת מתן זכות טיעון אשר לא ניתנה. 24. ועדת המשנה להתנגדויות לא העמידה לנגד עיניה את כל העובדות הרלוונטיות בעת קבלת החלטתה. ביסודה של כל החלטה מנהלית צריך שתונח תשתית עובדתית ראויה. בעניינינו קיבלה ועדת המשנה להתנגדויות החלטתה במסמכי השימור שהוגשו אליה על יסוד המלצת צוות השימור בלבד, מבלי שבחנה בעצמה את המסמכים או שמעה דברים מפי עורכיהם, וזאת למרות שהיא הגורם הבודק והמכריע, היא שנתנה את ההנחיה להכין סקר שימור, והיא שצריכה לבדוק את התאמת המסמכים לדרישותיה. מעבר לכך, כדי להחליט לשמר מרחב כה גדול, חייבים להבין את משמעות ההחלטה. המשיבות מעולם לא ערכו בדיקה כזו. לכל היותר הן בדקו במגבלות הנ"ל את אינטרס השימור אבל לא את האינטרסים המתנגשים. ודוק, היעדר התשתית העובדתית והעדר שימוע ראוי, בא לידי ביטוי ברור בהחלטה, עת שגתה ועדת המשנה להתנגדויות במהותן של החלטותיה הקודמות ועת שקבעה שלא תגרם דחייה נוספת של התכנית. 25. לחלופין, יש ליתן רשות ערר לוועדת המשנה הארצית. על פי המבחנים של הלכת בית הכרם, מתקיימות בעניינינו הנסיבות המצדיקות רשות ערר. אי אפשר לדחות בקשה זו ב לפיה התכנית לא נדחתה מאחר ומהות ההחלטה השלישית היא דחייה בפועל של התכנית. בוודאי שאין לקבל מצב שבו את ההחלטה בעניין זה לא מקבלת יו"ר הוועדה המחוזית שרק לה התייחדה הסמכות. (ראו דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים פ"ד נו(5) 49 (2002)). תמצית טענות המשיבות: 26. ההחלטה נשוא העתירה שהינה ההחלטה השלישית הינה החלטת ביניים שלא נפל בה כל פגם המעלה עילות לביקורות לשיקול דעתה המנהלי של הוועדה המחוזית. החלטת הביניים השלישית הינה בסמכות הוועדה המחוזית שנתנה על בסיס עובדתי ומקצועי מלא, היא תאמה את ההחלטות הקודמות היא הינה החלטה מידתית סבירה ומאוזנת. החלטת הוועדה המחוזית לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה ניתנו כדין וכך גם ההחלטה לעניין רשות הערר. 27. העותר מבקש מבית המשפט שימיר שיקול דעת הוועדה בשיקול דעתו ויקבע איזון אחר לשיקולים, ולהחלטות התכנוניות שנלקחו בחשבון על ידי הוועדה, באופן שיעלה בקנה אחד עם האינטרסים של המכון ומבלי שהמכון מעלה הנמקה ראויה מדוע יש להעדיף את האיזון המועדף על ידי על פני האיזון המקצועי והראוי שערכה הוועדה המחוזית.28. בניגוד לטענות העותר המסלול של התוספת הרביעית של חוק התכנון והבניה אינו מסלול בלעדי והעובדה כי הוועדה המקומית יזמה תכנית שימור על פי התוספת הרביעית, אין בכך כדי לגרוע לסמכותה של הוועדה המחוזית לקבוע הוראות שימור במסגרת תכנית ספציפית ובוודאי כאשר התכנית שיזמה הוועדה המקומית טרם הגיע לשלב סופי בעוד התכניות האחרות מקודמות. סעיף 69(5) לחוק התכנון והבניה קובע שמותר לקבוע בתוכנית מפורטת בין השאר הוראות בדבר שמירה על מקומות, מבנים ודברים אחרים שיש להם חשיבות לאומית, דתית היסטורית או אסתטית. בסעיף 66 לחוק התכנון והבניה נקבע שעל תוכנית שימור אתרים יחולו ההוראות התוספת הרביעית לחוק. בפסיקה נקבע כי כשמדובר בשימור אתרים בידי מוסד התכנון האפשרות להיזקק או לסעיף 69(5) או לתוספת הרביעית בשתי הדרכים פתוחות ולגיטימיות (עת''ם126/1 ד"ר אריה מן נגד הוועדה לבנייה למגורים ותעשייה, המרצת פתיחה (ת"א)1991/95 הבית ברח' גורדון 9 נגד הוועדה המקומית). גם עיון בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבנייה שעל פיו הוסף סעיף 76א' והתוספת הרביעית מעלה כי גם טרם חקיקת התוספת הרביעית, החוק אפשר תהליכי שימור כחלק מהוראות החוק וחלק ממטרותיה של תכנית, מתוך מגמה שיזמים יראו באופן מאוזן את צרכי התכנון והבניה וצרכי השימור. בפועל לא נעשה שימוש בהוראות החוק לביצוע הליכי שימור אלא בעיקר בהליכי פיתוח ועל כן יצר המחוקק בתוספת הרביעית מנגנון נוסף שמותר חיובים בדבר שימור אתרים כשמנגנון זה אינו מבטל את המנגנון שהיה קודם לכן. והראשות רשאית ללכת לכל אחת מהדרכים כרצונה לעניין קידום השימור. המכון מבקש לקדם בשטחו בנייה בהיקפים גדולים מאוד ומאחר והבינוי הקיים כולל בחובו מבנים ומרחבים הראויים לשימור אין כל ספק כי על הוועדה המחוזית לכלול במסגרת בתוכנית הוראות בדבר השימור מכוח סמכותה על פי סעיף 69(5) לחוק התכנון והבניה. מכאן שאין ממש בטענת העותר לפייה הוועדה המחוזית נעדרת סמכות לכלול בתוכנית, הוראות בדבר שימור בייחוד כאשר עותר אינו מצביע על חוסר סבירות קיצוני בהחלטת הוועדה וכל טענתו, כי היקף הוראות השימור הינו בלתי מידתי. הוועדה המחוזית ויועצי השימור שלה הינה גופים מקצועיים ואין להעדיף את האיזון שמונע על ידי העותר משיקולים כלכליים על פני האיזון אותם מצא לנכון לקבוע הוועדה המחוזית על בסיס חוות דעת של יועציה. 29. החלטת הוועדה המחוזית הינה מידתית וסבירה שכן כל מטרתה לשמר ערכים בעלי חשיבות היסטורית המצויים בתחום המכון. והחלטה זו עולה בקנה אחד עם החלטות קודמות של הוועדה המחוזית המהוות מעשה בית דין. החלטות וועדת המשנה להתנגדויות עומדות על רצף אחד והעותר עושה כל מאמץ שלא לקיימן או להתחכם להם. גם אם טענת העותר הייתה נכונה והוועדה המחוזית הייתה מחליטה לשנות את עמדתה הקודמת הרי זאת חובתה שכן כשיש הצדק ענייני לכך. הוועדה מוסמכת במקרים המתאימים לשנות החלטותיה מקצה לקצה וקל וחומר שהיא מוסמכת להבהיר החלטה קודמת לה כדי שזו לא תתפרש באופן מוטעה. כבר "בהחלטה הראשונה" קבעה הוועדה המחוזית כי "קיימת חשיבות להיעתר, לזהות ולהגדיר את הבניינים/הערכים הראויים לשימור במכון". לצורך מוטרה זו הגדירה הוועדה את המטרות הדרושות לכן ובין היתר השלמת הסקר סימון המבנים לשימור ותשריט המיועד לכך, סימון אזורים של צמחייה, ומעברים ותשריט המיועד לכך ומתן הנחיות ספציפיות לשימור. הוועדה קבעה כי "אפשרי גם מערך של שלבי ביצוע בהתאם להתקדמות הסקר ורישום מבנים ואזורים המיועדים לשימור על פי סוגיו" והוועדה קבעה כי בתום שישה חודשים לאחר סיום הסקר היא תשב ותדון ותכריע בנושא הצעות שיוצגו לה על ידי יזמי התכנית. מטרת הסקר הינה זיהוי מתחמי ו/או אתרים ערכי מורשת הראויים להגנה במסגרת התכנית. האתרים שיזוהו בסקר יוערכו, ימוינו וידורגו לרמות חשיבות בהתאם לערכי המורשת שהם על פי סקר זה תיווצר רשימת מתחמים ואתרים הראויים להגנה ואלה יכללו במסגרת תכנית מתאר/ מפורטת ויזכו להגנה סטטוטורית-משמע "יוכרזו לשימור". "ההחלטה השנייה" התקבלה לאחר שהתקבלו בלשכת התכנון מסמכים שונים מהעותר. מסמכים אלה נבדקו על ידי לשכת התכנון ונמצא שהם לא נותנים מענה לדרישות הוועדה כפי שהופיעו בהחלטה הראשונה ולפיכך ביקשה הוועדה שוב השלמת הסקר של התיעוד המקדים סימון מבנים ואזורים והנחיות ספציפיות לשימור מבנים וסביבתם. החלטה זו של הוועדה משקפת באופן מלא את חוסר שביעות המלאה מהשלמת הפרטים שהוצגו בהחלטתה הראשונה, והיא אף דחתה באופן מפורש את הצעת העותר באמצעות בא כוחה בקשר המנגנון המוצע לתוכנית השימור. "ההחלטה השלישית" גם היא התקבלה לאחר שהתקבלו מסמכים בלשכת התכנון. מסמכים אלו נבדקו על ידי יועצי השימור של הוועדה המחוזית ובעקבות כך הוגש דו"ח מפורט (מיום 28.08.12) במסגרתו בוצעה השוואה בין נספחי 4 הכוללים מפת מבנים ומתחמים בעלי פוטנציאל שימור מתאריכים 29.6.10 ו-8.5.11. מהשוואה מסמכים אלו עולה כי העותר, בפירוט המבנים והמתחמים שסומנו לשימור (נספח 4), "הולכת אחורה" ומפחיתה בניגוד להחלטות הוועדה בשתי החלטותיה הקודמות. כמו כן התרשמה הוועדה כי המסמכים שהוצגו לה הם נעדרי שקיפות בקשר לדרך ההחלטה אלה מבנים ומתחמים עם מורשת יכללו בנספח 4 המעודכן ואילו לא. הוועדה התרשמה והגיע למסקנה כי המהלך הדניות בפנייה נפגעו כבר אתרים נושאי ערכי מורשת בתחום המכון עקב ביצוע עבודות שיפוץ פנים ובין היתר במבנים היסטוריים נושאי ערכי מושרת- "ספריית וויקס". עבודות אלו אינן דורשות היתר בנייה באופן פורמלי שכן מדובר בשינויי פנים אך מסתבר כי במסגרת עבודות אלו נהרסו אלמנטים ועיצובים והשתנה המערך התכנון הפנימי המהווים חלק בלתי נפרד מהמעשה התכנוני הראוי לשימור. כמו כן במבנה בו בוצעה תוספת בנייה על גבי מבנה שנכלל בסקר בוצע בנייה מבלי שהתקבל היתר בנייה כחוק ומבלי שנערך למבנה תיק תיעוד-תוספת כיפה גדולה עבור טלסקופ על גבי המבנה "מאיץ החלקיקים". הכרעה: 30. לאחר עיון בעתירה ולאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים אני סבור כי דין העתירה להידחות בחלקה- לביטול ההחלטה השלישית,ובחלקה להתקבל-באשר לזכות הערר למועצה הארצית. כללי: 31. העותר הינו מכון מחקר שהוקם בשנת 1934 ע"י פרופ' חיים ויצמן, לימים נשיאה הראשון של מדינת ישראל. המכון כולל מבנים שונים ובכללם ביתו של נשיא המכון, מעבדות, קמפוס ומבנים ייחודיים בצורתם ובערכם ההיסטורי. לא יכול להיות חולק שמוסד שכזה, אתר שכזה, ומבנים שכאלו, חייבים בשימור. ערך השימור בשנים האחרונות תופס ומקבל את מעמד ומשכן הנכון לו. שימור מבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי וארכיטקטוני, הינם נכס תרבותי מהמעלה הראשונה ואחד מאבני היסוד של מורשת התרבות של עם. דברים ברורים אלו נקבעו כבר לא אחת על ידי בתי המשפט ומפאת חשיבות העניין וכדי למנוע כל ספק אפשרי נחקקה בשנת תשנ"א, התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, שכל כולה עוסקת בשימור אתרים. דברים הברורים נאמרו ע"י בתי המשפט, בקשר לחשיבות שימור של מבנים בעלי ערך היסטורי מבחינת עידוד תחושת הסולידריות של הציבור עם המדינה בה הוא יושב, עיצוב הזהות האישית של האנשים וכמקדם ערכים של יופי ואסתטיקה (ע"א 8366/99 גדעון עפרת נגד שר הפנים, פ"ד נו(1)155, בעמוד 166) (להלן: "ענין עפרת"). קניינו של הפרט (גם אם הוא בבעלות של גוף ציבורי) הינו ערך חשוב ואף עוגן בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ולפי עקרון זה בעל הקניין רשאי לעשות ברכושו בכפוף לדין ככל העולה על רוחו אלא שחופש זה סוייג עם השנים . כשמתגלעים ניגודי אינטרסים חשובים של הציבור ושל החברה שאז גובר אינטרס החברה/הכלל, ואם הפרט נפגע, הוא זכאי לפיצויי הראוי, כדברי פרופ' חנוך דגן: "בני האדם נטועים בקהילה ובקשרי גומלין המתמשכים של "תן וקח"... עצם ההשתייכות של הקהילה מטילה אחריות מיוחדת. לפיכך, גם הבעלות במקרקעין... נתפסת לא רק כמקור לזכויות אלא גם כבסיס לאחריות מיוחדת כלפיי הקהילה וכלפיי יתר החברים בה. תדירות אחריות זו באה לכלל ביטוי במגבלות שונות המוטלות על אדנותם של בעלי המקרקעין (למשל ביחס לשימוש שיעשו בהם)... מבחן ההידיינות. מנסה להתוות גבול עדין זו של אחריות קהילתית שהינה גולשת לפגיעה מופרדת באינטרס הפרטיים''. ("שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין" עיוני משפט כ"א, 491-503). דברים דומים נאמרו על ידי בית המשפט העליון שקבע לא אחת כמו בע"א 761/85 אליהו ליפשיץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פ"ד מו(1)342: ''בדיני התכנון והבנייה נקט המחוקק איזון בין טובת הכלל המגולמת בין הצרכים התכנוניים... לבין אינטרס הפרט לקניינו. אכן אינטרס הפרט נפגע לא מעט על ידי האמצעים שהעמיד המחוקק בדינים אלה לשם הגשמת המטרות הציבוריות (בג"ץ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ. מועצת עיריית ת"א יפו ואחרים, פד"י ה' 233) אולם, אין לחוק מהסדרים שנקבעו בחוק". התנגשות שכזו בין אינטרס הכלל לבין אינטרס הפרט מתעוררת כדרך של שגרה במקרים של הפקעת מקרקעין כאשר ניטל מבעל קניין המקרקעין שברשותו שלא ברצונו לטובת הכלל (ע"א 1528/05 רשות הנמלים והרכבות-רכבת ישראל נ. הדסה אביגדורוב ואח'. 32. סעיף 61(3), 69(5) לחוק התכנון והבניה וסעיף 76א' לתוספת הרביעית מטרתם, כל אחד בדרכו, לשמר כל מבנה או אתר שיש להם חשיבות אדריכלית, היסטורית, ארכיאולוגית וכיוצא בזה (ראה עת"מ 1806/01 ד"ר אריאל מן נ' הוועדה לבנייה ומגורים ולתעשייה, ה"פ (ת"א) 1991/95 הבית ברח' גורדון 9 נ' הוועדה המקומית). ההחלטה של וועדת המשנה להתנגדויות ניתנה במסגרת סמכותה על פי הדין כאמור בסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה וגם סעיף 108ב). וועדת המשנה לא היתה יכולה להתעלם מנושא השימור, מרגע שזה עלה במסגרת דיוני ההתנגדות בוועדת המשנה, המוסכמת להורות על שינוי תכנית ככל שההתנגדות מתקבלת, גם אם ההליך לא נעשה ככתבו וכלשונו. השימור אינו מטרה משנית בתכנית ובפרט בתכנית של מוסד שכזה. גם אם לכאורה היתה מתקבלת טענת העותר כי קיימת סתירה בין ההחלטה השנייה להחלטה השלישית (ואיני סבור כך), הרי שההלכה הינה, וגם העותר מודה בכך, כי גם אם הרשות טעתה (בהחלטה השניה), היא רשאית לחזור בה מהחלטתה הקודמת גם אם היא גורמת נזק מסוים לצד הנפגע (ראה סעיף 81 לעתירה). הצטערתי להיווכח, כי שני הצדדים "התחפרו" בעמדותיהם ולא מצאו את "שביל הזהב" והפתרון הנכון, לאזן בין רצונות המכון לפיתוח המידי, לבין חששות המשיבות מפגיעה בערכים ובמבנים שיש לשמרם כדי להוציא לפועל תוכנית המונחת למעלה מעשור בפני רשויות התכנון וטרם אושרה. סברתי (וכנראה שטעיתי), כי ניסיון להביא שני גופים ציבורים שכאלה להבנה, תועיל יותר בנסיבות העניין, ותהיה עדיפה על פני הכרעה שיפוטית, בייחוד לאור הצהרות המשיבות כי הן מוכנות לשמוע את העותר מחד ומאידך הצהרות העותר כי הוא "אינו שוקט על שמריו, והוא החל לקדם, על חשבונו תוכנית שימור..." (ס' 8 לעתירה). לא התרשמתי כי אכן כך היה, ולא דווח לי על התקדמות כלשהי בתוכנית שכזו. התרשמותי לבסוף, שלא היתה פתיחות אצל המשיבות הן "התחפרו" בעמדתן החדשה (ההחלטה השילשית), ומנגד המכון גם הוא "התחפר" בעמדתו כשסבר כי הוא יוכל לאכוף על הועדה המחוזית את רצונותיו וגרסתו לגבי הדרך הנכונה לשימור ההחלטה השניה). משלא מצאו הצדדים בעצמם את הדרך הנכונה ומשסברתי כי החלטה שכזו אינה בגדר הסמכויות של בית המשפט, הגעתי למסקנה- כי יש להעביר הדיון למועצה הארצית במסגרת הערר כדי שזו תנסה לפתור את המחלקת העקרונית/מקצועית הקיימת בין שני גופים ציבורים המבקשים לקדם כל אחד מטעמו מטרה לגיטמית מטעמו, הכל כפי שיפורט בהרחבה בהמשך. 33. המחלוקת שבין הצדדים הינה, מחלוקת מקצועית ועקרונית ואין זה המקרה הקיצוני בו על בית המשפט לעניינים מנהליים, לשים שיקול דעתו במקום שיקול דעתם של גופי התכנון, שהינם גופים מקצועיים ומיומנים. חזקה היא בעיני בכלל (כל עוד לא הוכח אחרת), ובפרט במקרה דנא, כי ההחלטה השלישית ניתנה כאשר טובת העניין והמטרה לשמם ניתנו לוועדה הסמכויות, עמדו לנגד עיניה של הועדה המחוזית. לא מצאתי כי החלטות הוועדה על פניהן חורגות ממתחם הסבירות או שיש בהם התעלמות מצורכי הפיתוח של העותר. החלטות הוועדה בקשר לשימור הן החלטות שמטרתן לשמור על אתרים בעלי חשיבות היסטורית והן על פניהן מידתיות וראויות, הגם שייתכן כפי שיפורט בהמשך, כי על המועצה הארצית לתת במקרה זה דעתה: לאיזון הראוי בין צרכי המכון לפיתוח לבין צרכי השימור, האם לוח הזמנים שנדרש במקרה זה הינו ראוי ונכון ו/או האם במקרה זה אין מקום שוועדות התכנון ו/או הרשות המקומית, הן אלו שתצבנה את התנאים לסיווג האתרים ולדרך שימורם- במקום להטיל זאת על העותר. כל עוד לא הסתיים תהליך אישורה של תכנית השימור הכוללת לרחובות - רח/2000/טו (אליה אתייחס בהמשך), הרי אין כל פסול בהחלטת הוועדה וזו הדרך הראויה והנכונה לכלול אותן בתוכנית המוצעת שכן רק בדרך זו יש מקום להבטיח את השימור במקרה זה. הצעתו של העותר להוציא את הוראות השימור מהתוכנית עשויה מחד אולי לקדם את אינטרסי התרחבות הבנייה של המכון, אך מאידך עלולה לפגוע פגיעה אנושה ובלתי הפיכה באפשרויות השימור של מבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי המצויים בתחום המקום. תכנית המאפשרת בינויי בהיקפים גדולים ומשמעותיים כמו התוכנית נשוא הדיון חייבת לכלול הוראות הנוגעות לתכנית השימור למבנים, והשאלה אם יש לעשות זאת בשלב זה באופן כוללני ולאחר מכן באופן פרטני ומדורג, היא שאלה מקצועית שבית משפט אינו צריך להתערב בה, אך מפאת חשיבותה היא תצטרך לדון ולהיבחן על ידי המועצה הארצית. העותר עצמו מסכים שיש צורך בהוראות ובתנאי שימור כפי שאלו הופיעו וקיבלו ביטויים בהחלטה השנייה. לו היה סבור העותר כי הועדה המחוזית אינה רשאית לדרוש, לכלול בתוכנית הוראות שימור, הרי שלטעמו גם ההחלטה השנייה, כוללת הוראה ו/או דרישה לשימור בלתי חוקית החורגת מגדר סמכותה של הועדה המחוזית. ביטול ההחלטה (השלישית) מיום 11.9.11: 34. הסעד העיקרי אותו ביקש העותר מביהמ"ש הוא צו שיורה לוועדה המחוזית לחזור בה מההחלטה (השלישית) מיום 11.9.11 ולאשר את התכנית החדשה (השנייה) מיום 10.9.10. כפי שכבר נאמר, איני סבור כי יש מקום להיעתר לסעד זה, שכן אישור התכנית לפי ההחלטה השנייה ולפי תנאיה, מהווה התערבות בלתי לגיטימית של בית המשפט בהליך התכנוני. עיקר טענתו של העותר בגינה יש לקבל את העתירה הינה שההחלטה השלישית התקבלה בחוסר סבירות, תוך העדפת הצורך בשימור על פני הצורך בהתפתחות המכון ומפאת העובדה שלא ניתן בה משקל ראוי לממד הזמן לקיום דרישות השימור שבהחלטה השלישית. לעומת זו, טוענות המשיבות כי ההחלטה היא מאוזנת וראויה בין שני צרכים לגיטימיים של התפתחות ושימור וכי ההחלטה השלישית מהווה רצף אחיד של כל החלטותיה הקודמות, בכלל זה בין ההחלטה השנייה להחלטה השלישית, וכי סמכות לקבוע תכניות שימור במסגרת תכנית ספציפית הנמצאת בידי הוועדה המחוזית בהתאם לסעיף 69(5) לחוק התכנון והבניה. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבור, מבלי להידרש לקביעת עמדה בטענות הצדדים, כי גם אם נקבל את טענות העותר לפיה יש לבטל את ההחלטה השנייה ולאשר את התכנית לפי ההחלטה השנייה, ממילא יהיה צורך לערוך דיון נוסף באישור תכנית הבינוי בכלל ובדיקה מדוקדקת שלה בפרט, בשאלה האם הותאמו והושלמו כל הפרטים הנדרשים לשימור. דיון שכזה צריך היה להתקיים בין כותלי רשויות התכנון ולא בין כותליו של בית המשפט, וברור שהיו מתעוררת בו בלאו הכי, אותן השאלות המתעוררות בהחלטה השלישית בקשר לאתרים שיש לשמרם, היקף השימור ומועד ביצוע הליכי השימור. 35. ההלכה היא כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו נוטה להתערב בהחלטות תכנוניות ואינו מחליף את שיקול הדעת של הרשות המוסמכת וכדי לבטל החלטות של אותה רשות על העותר להראות פגם מתחום המשפט המנהלי. התערבותו של בית המשפט בשיקול דעת הרשות תעשה במשורה ותוגבל אך למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המנהלית, היורדת לשורשם של הדברים. הלכה זו יושמה גם לעניין שיקול דעת רשויות התכנון: "בית משפט זה אינו "מוסד תכנון על", אין הוא בא בנעליהם של גופי התכנון המוסמכים והוא אינו מקבל את ההחלטות במקומם (ראו בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית, פ"ד מה(3) 678, 680-681 (1991); בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004); עע"מ 2141 עניין אחל"ה, פסקה 12; עניין קלו, פסקה 11)." (ראו בג"ץ 3459/10 עטייה אלעתאימן נ' ממשלת ישראל). 36. בעע"מ 4875/12 טמי ויוסף גרומר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, שניתן לאחרונה נפסק בעניין זה כי: "ככלל בית המשפט אינו ממר שיקול דעתן של רשויות התכנון בשיקול דעתו ואינו נוטה להתערב בהחלטותיהן אלא רק בכפוף לעילות המשפט המנהלי. משכך, התערבות בפועל של בית המשפט תהיה מצומצמת למקרים המצדיקים התערבות במעשה המנהלי על-פי עילות של חריגה ממתחם הסבירות, חריגה מסמכות, חוסר תום לב ועוד (עע"צ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פס' 9 (להלן: עניין מילגרום); עע"ם 9057/09 איגנר ואח' נ' השמורה בע"מ, פס' 20 (להלן: עניין איגנר); בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). דברים אלה נכונים אף בנוגע להחלטה אם שימוש מסוים הוא בבחינת סטייה ניכרת מהתכנית (עניין בחוס, בעמ' 769). ובהמשך: "כפי שהוזכר לעיל, נקודת המוצא ממנה צריכה לצאת ערכאת ערעור בבואה להפעיל ביקורת שיפוטית על החלטותיהן של רשויות התכנון היא כי אין בית המשפט מעמיד שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הרשות המקצועית (עניין מילגרום, בפס' 9; עניין איגנר, בפס' 20; בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 441, 469 (1991); בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); בג"ץ 4776/03 מלון ריג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים, פס' 13..... אם כן, התערבות ערכאת הערעור במקרים כגון דא תיעשה במשורה ואך במקרים של עילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה מינהלי, כמו חריגה ממתחם הסבירות, חוסר תום לב וחריגה מסמכות." (ההגדשה בקו הוספה - י.ש.) 37. אמנם העותר טוען שבהחלטה השלישית של ועדת המשנה להתנגדויות יש משום חריגה מסמכות וחריגה ממתחם הסבירות, אך בעיניי אלו לא עולים כדי פגם אמיתי של הרשות המנהלית ומכול מקום אין בהתנהלות זו של ועדת המשנה להתנגדויות משום פגם שיורד לשורשם של הדברים או פגם אשר מצדיק התערבותו של בית משפט זה בהליך התכנוני. 38. נוספת שהעלה העותר הינה הפגיעה בזכות הטיעון שלו. זכות הטיעון היא אחת מהזכויות החשובות במשפט המנהלי. דרכה ניתן, במידת מה, להבטיח את התקינות המנהלית והיא אף מהווה ביטוי של זכויות הצדק הטבעי. לפסיקה באורח זו ניתן למצוא תימוכין רבים (ראו למשל דברי השופטת (כתוארה אז) בייניש בבג"ץ 3459/06 הרב הראשי לישראל, הרב יונה מצגר נ' היועץ המשפטי לממשלה והאסמכתאות שמובאות שם). לטענת העותר כאשר רשות מנהלית משנה החלטה קודמת היא מחויבת בנימוק ובמתן זכות טיעון לצד שרואה עצמו נפגע משינוי זה (ראו בג"ץ 1398/07 ד"ר יעל לביא-גולדשטיין נ' משרד החינוך-הגף להערכת תארים אקדמיים מחו"ל). המשיבות אינן מכחישות הלכה זו אך הן טוענות (בצדק לטעמי) שבמקרה שבפנינו אין מדובר בשינוי החלטה קודמת שכן ההחלטה השלישית מהווה המשך ישיר של שתי ההחלטות הקודמות וכי יש לראות את שלוש ההחלטות כנמצאות על רצף אחד אחיד. ייתר על כן זכות הטיעון אינה חיבת להיות באמצעות הופעה לפני הועדה מקום שהדין אינו מורה זאת במפורש. זכות הטיעון נעשית גם בהליכים משפטיים,לא פעם בכתב וזכות זו נוצלה במלואה הלכה למעשה ע"י העותר כשהוא העלה טיעוניו בכתב לפני הועדה במספר רב של הזדמנויות. אני סובר שצודקות המשיבות בטענתן כי אין מדובר בשינוי החלטה קיימת. אמנם במקרים שבהם ההחלטה השלישית חורגת בצורה משמעותית מההחלטות הקודמות ניתן לראות זאת כשינוי החלטה קודמת אך בעניינינו לא ניתן לטעון שבשל שינוי היקף דרישות השימור המדובר בשינוי החלטה קודמת ומכאן שלא נפגעה זכות הטיעון של העותר. לא למותר לציין כי גם בפסיקה הוכר הצורך להגביל במקרים מסוימים את זכות הטיעון (ראה עניין מצגר לעיל בס' 38 )למען תפקודו התקין של ההליך המנהלי. לגופו של עניין נראה שמתן זכות הטיעון בעניינינו גם לא היה משנה את התוצאה הסופית כך שגם מבחינה עניינית לא היה מקום לאפשר זכות טיעון טרם לקבלת ההחלטה השלישית. תכנית שימור רחובות: 39. בכפוף ולאחר אישורה, על שטח המכון חלה תכנית לשימור רחובות רח/2000/טו (להלן: "תכנית השימור לרחובות"). מהעובדות שהוצגו לפני ולא נסתרו, עולה כי ביום 10.7.02 החליטה הועדה המקומית רחובות על העברת, של תכנית שימור, שתחול בשטח הועדה המקומית רחובות בצירוף רשימת מבנים לשימור, לדיון בפני הועדה המחוזית. ביום 21.1.04 התקיים דיון בוועדה המחוזית לתכנית השימור לרחובות והוחלט על פרסום הודעות לפי סעיף 77 ו-78 לתכנון והבניה. ביום 11.12.06 התקיים דיון נוסף בתוכנית השימור בפני הועדה המחוזית כשבמסגרת זו, ביקשה הועדה המקומית להאריך את תוקף התנאים לשנתיים נוספות, ואכן הועדה המחוזית נענתה לבקשה והאריכה את התנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 כמבוקש. ביום 28.1.08 נערך דיון נוסף בוועדה המחוזית בקשר לתוכנית השימור. הוועדה בירכה את הוועדה המקומית באשר לקידום תכנית השימור וציינה את חשיבותה אך העירה כי אם בשלב זה היא מתקשה להכריע לגבי תכניות נקודתיות ואחרות הכוללות שימור "ללא הראייה הכוללת המתחייבת לתכנית שימור כוללת הנותנת דעתה להיבטי שימור ושילוב השימור במרקמים כחלק מהתחדשות עירונית". ביום 30.11.08 התקיימה ישיבה נוספת במפני הוועדה המחוזית בקשר לתוכנית השימור ולאחר שהוצגה בפנייה התקדמות שחלה התקדמות בתכנית, החליטה להאריך את תוקפם של התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 עד יום 11.12.09 והורתה לוועדה המקומית להמשיך לקדם את התוכנית השימור. ביום 4.2.09 נערך דיון לפני וועידת המשנה של הוועדה המקומית במסגרתה הוצגה תכנית השימור כשבסופה הוחלט לשוב ולדון בתכנית פעם נוספת במועד מוקדם לתום התקופה בה יפוגו התנאים לפי סעיך-78 משמע לפני 11.12.09. ביום 7.9.09 נערך דיון בפני הוועדה המחוזית בעניינה של תכנית השימור, במסגרתו החליטה הוועדה המחוזית כעל הוועדה המקומית להאיץ את הטיפול בתכנית ולהגיש לוח זמנים מלא לקידומה עד ליום 11.12.09 וכמו כן הדגישה הוועדה המקומית כי כל ארכה נוספת של התנאים שנקבעו לפי סעיף-78 תותנה באישור שר הפנים. לאור החלטת הוועדה המחוזית התכנסה הוועדה המקומית לבחון ולסרוק אתרים שונים במתחמים המוצעים לשימור ומיום 23.2.09 ועד 16.11.11 התקיימו שמונה ישיבות בהם נבחנו 48 אתרים. בהתאם לכך יצרה הוועדה המקומית רשימת מבנים שיהוו את הבסיס לרשימת המבנים במסגרתה של תכנית השימור, אלא שמעבר לכך לא נעשה בה דבר וברור כי היא מונחת כ"אבן שאין לה הופכין" וברור שהוראות לפי ס' 78 לתכנון והבניה פג תוקפן מזה זמן רב. לאור האמור נוצר מצב בו מחד אין תוכנית כוללת לשימור בעיר רחובות ומאידך אין הוראות תכנון מחייבות שימור מבנים בתחום המכון, ובנסיבות אלו ההחלטה השלישית והדרישות שבה לעניין השימור באופן עקרוני, לא רק שאינן מיותרות אלא ההפך הן צורך חיוני ממדרגה ראשונה. ברור מאליו כי דרישות שימור במושא השימור, מגבילות את חופש הפעולה של מי שמבקש לבצע פעולות בנייה באותם המבנים או באזור בו מצויים האתרים שנקבעו לשימור. כדי שניתן יהיה להגשים את מטרת השימור ותכליתו מצד אחד, ומצד שני לאפשר את קידום מטרות המכון בכלל וקידום המדע בפרט, הדרישה כי יינתנו הוראות שימור ברורות ומדויקות מראש הינה דרישה סבירה והגיונית ברמה העקרונית, וככל שתיעשה בצורה מאוזנת על פי קביעות המועצה הארצית, היא למעשה תאזן בין צורכי המדע מחד ובין צורכי השימור. התעלמות מצורכי השימור בכלל ובפרט, כאשר קיימת מחלוקת מקצועית באשר לאתרים שיש לשמרם, הדרך שיש לשמרם והמועד שיש לבצע את פעולות השימור, הינה דרישה בלתי הגיונית ובלתי סבירה והיא תפגע באיזון הנכון והנדרש. 40. כאמור, טוען העותר כי לוועדה המחוזית אין כל סמכות לכוף הכנתה של תכנית שימור באמצעות התניית אישור תכנית מפורטת. כאמור, אני סבור כי אם זו נכונה, הרי ש זו היתה אמורה להיות נכונה גם לגבי ההחלטה השנייה אותה מבקש העותר לאמץ ולראותה כהחלטה מחייבת חלף ההחלפה השלישית. בהחלטה השנייה נקבע: כי על העותר להכין סקר מקדים לשימור שיכלול את כל שטח המכון, יתייחס לכל האתרים ואזורי הצומח, הסקר ייערך בהתאם להנחיות שצורפו ובכלל זה פירוט של המבוא ההיסטורי גאוגרפי, כרטיסי אתרים, מפת אתרים. הסקר אמור היה להיות מוגש לאישור רכזת השימור במנהל התכנון וההנחיות החדשות שיעלו מן הסקר ומההחלטות, יוטמעו במסמכי התכנית ובסופו של יום, יוסף סעיף בתקנון התואם את הצעת המכון במכתב מיום 29.6.10. משמע, גם החלטה זו מציבה תנאים וקובעת כללים שלאחר אישורם יהוו חלק מתנאי התכנית. גם אם לוח הזמנים וקצב אישור תכנית השימור שונה בין ההחלטה השניה, וההחלטה השלישית, ברור שגם ההחלטה השנייה כללה תנאים של תכנית שימור כתנאי לאישורה של התכנית המפורטת דנן, כשתנאי כזה לטעמו של העותר, נקבע בחוסר סמכות. כפי שכבר נאמר, אין אני סבור כי מדובר בחוסר סמכות ואני סבור כי קיים רצף הגיוני ותכוני בין שתי ההחלטות גם אם יש שוני מסוים בהן וגם אם נאמר שההחלטה הקודמת, דהיינו ההחלטה השנייה, היתה מוטעית והיא תוקנה בהחלטה השלישית. בשאלות עקרוניות כגון אלו- של שימור, אם הוועדה נוכחה שהיא טעתה בהן, לא רק שזו זכותה, אלא חובתה היתה לתקן את ההחלטה. כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון, על מוסדות התכנון לא חל הכלל בדבר "גמר המלאכה". פירוש הדבר כי הועדה המחוזית, כמוסד תכנון, מוסמכת לשוב ולבחון החלטות שניתנו על ידה בעבר בהתאם לכללים שנקבעו לכך בהלכה הפסוקה. רשות מנהלית לרבות ועדה לתכנון ובניה, פועלת מעצם מהותה ותפקידה לטובת הגשמת מטרות הנוגעות לטובת הכלל ועל כן היא מוסמכת לעיין מחדש בהחלטותיה, לחזור בה מהחלטות קודמות והיא אף רשאית לשנות את דעתה בין אם לטובת האזרח ובין אם לרעתו. הרשות רשאית לעשות כן במצב בו השתנו הנסיבות, וכן יכולה היא להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה וזאת במידה ומצאה לנכון לעשות כן מטעמים הנוגעים בטובת הציבור. יתדות לסמכותה של רשות מינהלית לשנות, לתקן, ולבטל את החלטותיה מצינו אף בסעיף 15 לחוק הפרשנות, תשמ"א 1981 - אשר קובע: "הסמכות להתקין תקנות או ליתן הוראות מינהל-משמעה גם הסמכה לתקנן, לשנותן, להתלותן או לבטלן בדרך שהותקנו התקנות או ניתנה ההוראה" אי תכולתו של הכלל בדבר גמר המלאכה מבהיר כי בהחלטת הועדה על התנאים לשימור לא נפל כל פגם. עניין זה נכון כאשר קיימת החלטה פוזיטיבית לאשר תכנית והוא נכון מקל וחומר מקום בו מותנים תנאים כתנאי לאישורה של התכנית. כל עוד לא פורסמה התכנית למתן תוקף, כך שהפכה חיקוק, הרי שסעיף 108(ג) אינו מונע דיון מחודש בתכנית טרם פרסומה ואינו מונע החלטה המורה על דחייתה. וראה לעניין זה עע"מ 11061/04 הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נגד עיריית קרית אתא ואח': "פסק הדין המנחה לענייננו, שכוחו עמו אף לאחר שלושה עשורים, הוא בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית חיפה, פ"ד ל(2) 133, מפי השופט - כתוארו אז - לנדוי. פסק דין זה נדרש לשאלה שבפנינו, קרי, סמכות הועדה המחוזית לשנות החלטה קודמת בשלב מאוחר של אישור סופי, ולאחר האישור להפקדה. בפסק דין זה פורשה הסמכות בדרך זהירה, אך במישור העקרוני דומה שברור מתוכו, כי רשות תכנון רשאית, בין השאר, "להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנכון לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור" (עמ' 137). אמנם "יש להוסיף שאת הסמכות לשנות תכנית שלא על פי התנגדות, בשלב האישור הסופי... אחרי שכבר ניתן האישור להפקדה, יש להפעיל בזהירות רבה, כדי שלא לגרום לאזרח עוול, אם הוא שינה את מעמדו לרעה בסמכו על אישור ההפקדה" (שם, ובאותו מקרה אכן ניתן, נוכח ההסתמכות, צו מוחלט); אך הדברים הנוכחים שביסוד פסק הדין, שטעמם עתה כאז, משמעים כי הסמכות הבסיסית קיימת, אלא שעליה להיות מופעלת בזהירות, כאמור. וכדברי ד"ר ש. רויטל, דיני התכנון והבניה, כרך א' (מה' אוקטובר 2003), 241 "על פי הסעיף 108(ג) החדש ברור שכיום ביד מוסד התכנון לדחות תכנית או לשנות אותה גם ללא התנגדויות. גם כיום אקטואליים דבריו דלעיל של כב' השופט לנדוי בדבר הצורך להפעיל את הסמכות במקרים כאלה בזהירות רבה". ראו גם בג"צ 189/74 ברונו נ' הועדה המחוזית ירושלים, פ"ד כט(1) 496 (השופט ברנזון). אוסיף, כי לדעתי תקפה הלכת חדג'ס בעניין הסמכות במשנה תוקף כיום; על הועדה לשמש קולו של הציבור ולא להשליך יהבה אך על המתנגדים. כן ראו בג"צ 3132/93 מושלב נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז הצפון, פ"ד מז(3) 741, 742 (השופטת דורנר): "הפקדת תכנית אינה מחייב את הועדה המחוזית לאשרה. הועדה מוסמכת, גם בהעדר התנגדויות, לדחות תכנית לאחר שדבר הפקדתה פורסם (סעיף 112 לחוק [דאז - א"ר]). יתרה מזו: כל עוד לא קיבלה תכנית תוקף סופי, רשאית הועדה, מטעמים הנעוצים בטובת הציבור, לשנות את החלטתה". (הדגשה בקו י.ש). ראה גם הדברים שנקבעו בעע"מ 2418/05 מילגרום נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים. רשות ערעור על ההחלטה לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית: 41. העותר עתר לביטולה של ההחלטה שלא ליתן לו רשות לערור על ההחלטה לוועדת המשנה הארצית בהתאם לסעיף 110 לחוק התכנון והבניה. לטענת העותר, השאלה המתעוררת כאן היא בעלת חשיבות ציבורית ושאלה עקרונית בקשר לתכניות שימור. יתר על כן, לטענת העותר, הבקשה למתן רשות ערר נדחתה בצורה שאינה עומדת בתנאי סעיף 110 לחוק, הן מבחינת המועד בו נדחתה בקשת רשות הערר והן ע"י מי שאינו מוסמך לענות על בקשות מסוג זה. המשיבים מאידך סבורים כי יש לדחות את טענות העותר בעניין זה משום שסעיף 110 לחוק מעניק רשות ערר רק מקום בו אושרה או נדחתה התכנית, ובמקרה דנן טרם ניתנה החלטה שכזו ע"י הוועדה המחוזית ולכן אין מקום לענות לה בשלב זה ולא היה מקום לבחון אותה גם לגופה. עוד טוענות המשיבות, שאם אכן נפל פגם בהתנהלותה בקשר להחלטה לדחות את הבקשה לערר, הרי שהסעד צריך להיות העברת הבקשה לגורם המוסמך, הלא היא הגב' רות יוסף - המשיבה 2, על מנת שזאת תקבל את ההחלטה בעניין הנדון. 42. אני סבור, כי הדין עם העותר במקרה שכזה, שכן מתקיימים בעניין זה כל התנאים הנדרשים למתן רשות ערר למועצה הארצית מכל היבט אפשרי וכבר עתה אומר כי סבור אני, שהיה נכון מצד המשיבות גם הן מטעמן, להעביר שאלות עקרוניות אלו לוועדה הארצית. 43. המחלוקת הראשונה המתעוררת בין הצדדים בעניין זה, של זכות הערר בפני המועצה הארצית, הינה השאלה האם מדובר בהחלטה סופית ואם לאו. אכן סעיף 110 לחוק התכנון והבניה קובע כי על החלטת וועדה המחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית ולכאורה אין בהחלטה את המילה "דחייה" אך בפועל לאור עמדות הצדדים כפי שתוארו לעיל, מדובר הלכה למעשה בהחלטה סופית שדינה דחיית הבקשה של התכנית שהגיש העותר, אם לא יתקיימו התנאים בהחלטה השלישית לעניין השימור. לו יישם העותר את ההחלטה השלישית, משמעות הדבר הגשת תכנית חדשה שונה לחלוטין מזו שהופקדה ונדונה במשך שנים רבות והחשוב לענייננו משמעותה דחיית התכנית המופקדת עתה. לפי דרישת הוועדה, התכנית החדשה אמורה לכלול תכנית שימור מקיפה שתהיה מטבע הדברים טעונה פרסום נוסף ושמיעת התנגדויות נוספות, ככל שיוגשו, וברור מכך, שמדובר בפועל בדחיית התכנית המופקדת. העובדה שהמשיבה 1 נזהרה מלהשתמש בביטוי "דחייה" והגדירה את דרישותיה כ"תיקונים", אין בכך לשנות את העובדה כי מדובר בתכנית שונה לחלוטין מזו המופקדת עתה. מכך ברור גם, שאין מדובר בהחלטת ביניים אלא בהחלטה סופית של הוועדה המחוזית. לטענת העותר, תכנית השימור המתבקשת וזו שנדרשה כפועל יוצא מהחלטת הוועדה המחוזית משמעותה דחייה בפועל של התכנית מספר שנים נוספות לאחר שזו מתעכבת כבר למעלה מעשור. כפי שקבעתי לעיל, אין בידי בשלב זה לקבוע כי אכן יש לדחות את ההחלטות של הוועדה המחוזית בקשר לדרישות השימור אך ברור מאליו כי העותר מסרב לקיימן, והמשמעות היא שהתכנית המופקדת לא תוכל להיות מאושרת בהתאם להחלטה השלישית, ובכל מקרה מדובר בדחיית התכנית לפחות במספר שנים נוספות. העובדה כי אין מדובר בהחלטה סופית במובנה המילולי, אין משמעות הדבר שאין מדובר בהחלטה סופית במשמעותה הנדרשת בסעיף 110 לחוק. כל פרשנות אחרת תפגע בתכליות הסעיף כפי שיפורט בהמשך ותאפשר לרשויות למנוע הלכה למעשה הגשת בקשות ערר במקרים רבים בהן תידרשנה דרישות בלתי סבירות כתנאי לאישור תכניות. 44. סעיף 110 לחוק מהווה הליך ביקורת פנימי מנהלי אשר יש בו כדי לתרום לאיכות ההליך המנהלי ולייעולו (עע"מ 3663/02 וועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 882 (להלן: "פסק דין עין כרם")). בפסק דין עין כרם נקבע (עמ' 889 - 890), כי השימוש במנגנון זה צריך להיעשות בצורה מושכלת, מחד לא לפתוח פתח ופרץ של עררים לפני המועצה הארצית, ומאידך, לאפשר במקרים הנכונים קיומו של ערר שכזה: "שימוש בלתי מושכל במנגנון זה עלול לפגוע בתרומתו, מחד גיסא, פתיחה גורפת מידי של מנגנון הביקורת בפני עררים ללא הבחנה תחתור תחת יעילות הפעלת מנגנון זה ותכביד ללא הפסקה על הליכי התכנון, מאידך גיסא, אטימת - יתר של מנגנון הביקורת לפני הגשת עררים, תחתור תחת איכות המנגנון כמנגנון ביקורת ובקרה. תרומתו של מנגנון ביקורת פנים - מנהלי להשבחת ההליך המנהלי קשורה אפוא קשר הדוק בקיום מנגנון סינוף אשר יווסת באופן יעיל את העררים שיובאו בפניו". החוק לא קבע אמות מידה ברורות מתי תינתן רשות ערר ומתי תסורב בקשה שכזו ע"י מי שאינו נמנה על אחד מהגופים להם ניתנה זכות אוטומטית ללא צורך ברשות ערעור. ס"ק 110(א)(1) מעניק זכות ערר למועצה הארצית, לשלושה מחברי הוועדה המחוזית, או לוועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר, בעוד שס"ק 2 מאפשר הגשת ערר רק ברשות יושב ראש הוועדה המחוזית למגיש התכנית, מי שהתנגד לתכנית או מי שהשמיע דעתו לאחר שזומן ע"י הוועדה המחוזית להופיע בפניה, בהתאם לסעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה. כפי שנפסק בעניין פסק דין עין כרם, כל מקרה צריך לידון לגופו וביהמ"ש העליון קבע כי יש בעניין זה "להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות". למרות כלליות האמור, קבע כבר בית המשפט עקרונות יסוד לצורך בחינת ההכרעה בשאלה האם יהיה נכון לתת רשות ערר למועצה הארצית בקשר להחלטה מסוימת ואם לאו, וקבע כי, יהיה מקום ליתן רשות ערר במקרים בהם: "שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה". מפאת העובדה שלא ניתן היה לקבוע כללים נוקשים בשאלות מתי תינתן רשות ערר ומתי לאו, קובע בית המשפט כי: "רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי הראש של הוועדה המחוזית והן של בתי המשפט לעניינים מנהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה". בענייננו, ברור שהחלטה זו שניתנה ביום 3.5.12 אינה עומדת בדרישות הפסיקה והדין בעניין חובת ההנמקה ובאף אחת מהדרישות האחרות לצורך בחינתה. לו היתה בוחנת המשיבה 2 את הבקשה אני משוכנע שהיתה מגיעה למסקנה שיש להיענות לה. גם אם סברה המשיבה 2 כי היתה טעות בכך שההחלטה נחתמה ע"י ראש צוות שאיננו יו"ר הוועדה המחוזית או ממלא מקומה של יושבת הראש (כדרישות סעיף 110(ב)(ג) לחוק התכנון והבניה), היא יכלה ביוזמתה להוציא החלטה מתקנת. בכל מקרה גם בתשובות בעיקרי הטיעון שהוגשו מטעמה אין תשובה מספקת כלל ועיקר מדוע אין מקום במקרה זה ליתן רשות ערר. 45. בתי המשפט המנהליים אשר בפניהם נידונה הסוגיה קבעו מעת לעת את אמות המידה שאמורות להדריך את ראשי הוועדה המחוזית בהפעלת סמכותם ואין ספק כי העמדות שונות זו מזו. השוני נובע מהעובדה כי לטעמי אין מנוס מן הקביעה כי כל מקרה צריך לידון לגופו ולנסיבותיו. הגישה המצמצמת הינה- כי הרשות תינתן רק במקרים בהם מדובר בתכניות בעלות השלכה כלל ארצית הנוגעות לקביעת מדיניות כלל ארצית (וכפי שיפורט בענייננו בהמשך, אני סבור כי גם בתנאי זה עומדת הבקשה שלפניי), בעוד שהגישה המרחיבה קבעה- כי אין מקום להגבלה זו של השפעה על כל הארץ אלא די בכך כי מדובר בנושאים בעלי חשיבות תכנונית וציבורית, רחבה. 46. קנה מידה נוסף ושונה הציג כב' השופט זילברטל בעע"מ 2109/12 אגבריה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה שקבע: "בפסיקה לא נקבעו אמות מידה נוקשות לשאלה מתי תינתן רשות לערור למועצה הארצית לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט הסתפק באמירה הכללית כי כדי שתינתן רשות נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה הארצית אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה". כב' השופט זילברטל הפנה בעניין זה לפסק הדין בעניין עין כרם ולפסק הדין בעניין עע"מ 5239/09 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז. 47. מהאמור לעיל עולה כי המבחן לקביעת הצורך במתן רשות ערר מצריך את ביהמ"ש לבחון האם במקרה הנדון בפניו יש חשיבות להחלטה ברמה הציבורית. חשיבות שכזו יכולה להיות בשל היות המקרה בעל השלכה רחבה מכל היבט אפשרי, בשל אופיו העקרוני או בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת הנתונה למחלוקת ציבורית קשה. העותר טוען כי החשיבות הציבורית נובעת בין היתר ממעמדו וחשיבותו של מכון ויצמן ובלאו הכי מחשיבות פיתוחו והתפתחות המדע בכלל ובמדינת ישראל בפרט, ומאידך, טוענות המשיבות, כי יש לאזן בין הצורך בפיתוח המכון לבין הצורך בשימור אתרים ולא ניתן לטעון שהחשיבות הציבורית וקידום המדע עולה בחשיבותה על שמירה של מבנים מיוחדים בשטחו של המכון. מדברים אלה ברור, כי גם המשיבות אינן טוענות כי חשיבות פיתוחו של המכון אינו חשוב ובעל השלכות ציבוריות חשובות, אלא שלטעמן, חשיבות השימור עולה. רק מתשובה זו של המשיבות, ברור מאליו שההכרעה במחלוקת זו צריכה להתברר בפני המועצה הארצית שהיא אינסטנציה תכנונית גבוהה יותר. לא רק זאת, כי אם גם זאת- כפי שיפורט בהמשך, שאלות עקרוניות נוספות עולות במקרה דנא כמו השאלה על מי החובה בכלל במקרה כגון זה, להכין את תכנית השימור, על מי לשאת בעלויות תכנית השימור והאם הדרישה כי תכנית השימור תוכן ותושלם על כל פרטיה על שטח נרחב שכזה, והאם דרישה כזו הינה תנאי סביר המשרת מחד את מטרת השימור ומאידך מאפשר את פיתוח המכון שהינו מטרה חשובה לאומית לכשעצמה. 48. לא יכול להיות חולק, כפי שכבר ציינתי לעיל, כי השימור הינו ערך תרבותי חברתי בעל חשיבות עליונה לכל חברה ומדינה, וחשיבות זו רק הולכת ומתעצמת בשנים האחרונות, לאחר שההכרה בחשיבות השימור, מקבלת ביטויה במדיניות התכנון הכוללת בכלל ובתיקוני חקיקה בפרט. על חשיבות השימור נאמר כבר רבות, בין היתר, בדבריו של כב' השופט פוגלמן בשבתו כתוארו אז בביהמ"ש לעניינים מנהליים בת"א בעת"מ (ת"א) 2513/04 המועצה לשימור אתרים, מבנים ואתרי התיישבות, נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "עניין המועצה", בצטטו את כב' השופט טירקל בענין עפרת: "בשנים האחרונות גדלה והולכת המודעות לחשיבות השימור של המבנים בעלי ערך היסטורי, תרבותי וארכיטקטוני. מתוך ראייה זו, אף נחקקה בשנת תשנ"א התוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"א, 1965, העוסקת בנושא של שימור אתרים (ה"ח 2045 תשנ"א 174). שימורם של מבנים מיטיב עם הציבור בתחומים רבים ומגוונים כמו עידוד תחושות של סולידריות ושל יציבות בקהילה, ותורם לעיצוב הזהות והאישיות של אנשים המקדם ערכים של יופי ואסתטיקה (ד,לוינסון - זמיר "היבטים חלוקתיים של שימור מבנים, דמי הפיצויים הראויים ו"זכויות בנייה עבירות", משפטים ל"א והמקורות שם). אין להתעלם גם מאלה בהכרעה בנושא של שימור אתרים". כמו בעניין פסק דין המועצה הנ"ל, גם בענייננו הצדדים לעתירה שניהם מסכימים כי קיימת חשיבות לשימור הקיים ואין מחלוקת ביניהם "על המה" אלא "על האיך", ושאלות שכאלו שהינן שאלות מקצועיות עקרוניות מן הראוי שתידונה ע"י אינסטנציה תכנונית גבוהה יותר -המועצה הארצית כדי שזו האחרונה תקבע את הכללים כדי לאזן נכונה בין שני ערכים חשובים, דהיינו בין הצורך בשימוש ובין פיתוח המכון. מחלוקת זו שבעניינו דומה להפליא למחלוקת שהתעוררה בעניין המועצה שם עמד כב' השופט פוגלמן על הקושי שבאיזון בין שני ערכים חשובים המתנגשים האחד ברעהו: "עדיין קיימת מחלוקת קוטבית בין העותרת ובין המשיבים בהתייחס לאיזון הראוי וחשיבות השימוש מחד, ובין הצורך בפיתוח אינטנסיבי של המתחם מאידך. לטעמה של העותרת, לא ניתן משקל מתאים לשיקול השימור וניתן היה להגיע לתוצאה ראויה אחרת מבלי לפגוע באינטרס של פיתוח האזור. כל אחד מהשיקולים האמורים הוא רב חשיבות ומשקל. בהיבט השימור האינטרס המוגן הינו בעל משקל מיוחד. אין מדובר בנושא של היבט מקומי רגיל, כי אם בנושא חריג הן מבחינת מהות המתחם בו מדובר והן מבחינת היקפו. למתחם ערך תרבותי והיסטורי החל ממועד יסודו בשנת 1871 כמתחם הבנוי הראשון בשטחה של העיר תל אביב, דרך גלגוליו המאוחרים יותר, וכלה בתקופה שלאחר הקמת המדינה...". ובהמשך: "בהתחשב במהות האינטרסים המתמודדים ומשקלם, מקובל גם עליי כי לא ניתן להעדיף באופן מוחלט שיקול אחד על פני שיקול אחר וכי האיזון ביניהם צריך שייקבע כפועל יוצא של הפעלת שיקול הדעת של מוסדות התכנון. בצד האמור בהתחשב בעוצמתם החריגה של האינטרסים המתמודדים והרגישות המיוחדת הנוגעת להם, מוצא אני כי בפנינו אותן נסיבות מיוחדות בהן חשיבות העניין מצביע על הצורך בבחינת האיזון, במסגרת ביקורת פנים מנהלית נוספת, גם בפני המועצה הארצית". בענייננו השאלה הנדונה כאן, בעלת השלכה רחבה בקשר להגבלת פיתוחו של המכון בשל חשיבותו של המכון עצמו למדינה כולה ולמדע בכלל. המכון עצמו הינו גוף ציבורי והמחלוקת בינו לבין המשיבות הינה מחלוקת עקרונית כאשר כל אחד מהגופים הציבורים מנסה לקדם אינטרס ראוי ,מנקודת ראותו הוא וגם מטעם זה יש מקום ליתן רשות ערר. אין מדובר בדברים של מה בכך והערר אינו נסוב על אינטרס כלכלי של המכון שכן אין חולק שהמכון מעבר להיותו גוף מדעי ציבורי, גם הוא רואה לנגד עיניו את חשיבות שימור המבנים שבתחומו. 49. שאלה נוספת שתצטרך המועצההארצית ליתן עליה את הדעת היא השאלה: האם ראוי ונכון להטיל את החובה להכין תוכנית שימור בהיקף כ"כ רחב, על גוף שאינו הרשות המקומית או הוועדה המקומית או שמא יש להטילו צריכה על מגיש הבקשה התוכנית לאישור. כך בכלל, ובפרט כאשר הרשות המקומית טרם השכילה להביא לסיום ולאישור את תכנית השימור הכוללת של העיר רחובות כמפורט כבר לעיל. מן המפורסמות, כי תכניות שימור רחבות היקף בדרך כלל מוכנות ע"י הוועדות או הרשויות המקומיות בתחומן מצויים מבנים הראויים לשימור, שכן בד"כ הכנתם נעשית על ידם והביצוע מוטל על מי שמבקש לאשר תכנית בתחומה מצויים אתרים שנקבעו כראויים לשימור. אין מניעה כפי שכבר קבעתי לעיל כי הוועדה המחוזית תקבע הוראות בקשר לשימור מקומות בהם לא הוכנה תכנית שימור כוללת כמו במקרה כאן אך מצד שני לא ניתן לומר שאם דרישות השימור של הוועדה המחוזית בלתי אפשריות לביצוע באופן פרקטי ע"י מגיש התכנית, לא תהיה לו אפשרות לערור על דרישות אלו ולמעשה תכניתו תלך לטמיון כל עוד לא ימלא אחר הדרישות, הבלתי אפשרויות, הבלתי צודקות, הבלתי נכונות והבלתי ראויות לטעמו וגם על כך מן הדין שתיתן המועצה הארצית דעתה. שאלה עקרונית נוספת בה תצטרך לטעמי המועצה הארצית לדון במסגרת הערר היא שאלה רחבה האם יש בכלל ובמקרה זה בפרט מקום, להקפיא את כל הבנייה בשטח נרחב כל עוד לא הוכנה תכנית שימור כוללת של כל שטח המכון, או שמא ניתן לאזן בין אישור התכנית לבין הצבת תנאים שיאפשרו הבטחת השימור בעתיד כדוגמת אלו שהיו בהחלטה השנייה. 50. אני סבור כי בנסיבות העניין כל המוסיף על דבריו הברורים של כב' השופט פוגלמן במקרה הדומה לענייננו- לעניין פסק דין המועצה, גורע. כמו גם שם, חשיבות העניין והצורך באיזון בין אינטרסים של שימור בכלל והנוגעים לגופים ציבוריים בפרט, צריכה לעמוד לביקורת פנים מנהלית נוספת בפני המועצה הארצית. כמו שם, גם כאן אינטרסים ציבוריים בעלי ערך חשוב עומדים בשני צדי המאזניים וזה המקרה בו יש לאפשר ללא צל של ספק רשות ערר. 51. בשולי הדברים, יש להתייחס לטענת המשיבה כי במקרה הנדון היה מקום להעביר בחזרה את הפנייה ליו"ר הוועדה המחוזית על מנת שזו תשקול את נסיבות המקרה ותכריע בו. אני סבור כי טוב היתה עושה המשיבה לו נמנעה מהעלאת שכזו, שכן כפי שכבר נאמר, אם סברה יו"ר הוועדה כי זו הדרך הנכונה, יכלה היא ליזום החלטה מתקנת ראויה ונכונה מאז שניתנה החלטת הסירוב ביום 3.5.12 או לפחות מאז הוגשה עתירה זו. לו היתה סבורה יו"ר הוועדה כי בנסיבות העניין יש ליתן רשות ערר, היא יכלה להודיע על כך בתשובתה לעתירה, אם היא סבורה שאין מקום לעשות כן, הרי שבלאו הכי אין טעם להחזיר לה שוב את הבקשה כדי שתסרב ויושחת זמן נוסף לריק. 52. סוף דבר, אני סבור כי זה המקרה בו יש ליתן רשות ערר גם לפי המבחנים המחמירים שנקבעו בפסיקה. בכל מקרה במקרה דנא יש ללכת בדרכו של בית המשפט שקבע שמתן רשות ערר למועצה הארצית צריכה להיות ליברלית יותר מהמבחנים הנוקשים המנחים את בתי המשפט ומתן רשות ערר על החלטה שיפוטית (עת"מ(חי') 3041/97 מדינת ישראל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה ואח'), כך נכון בייחוד כאשר מדובר בשאלה מקצועית או עקרונית כלל ארצית. סוף דבר: 52. לאור כל האמור לעיל, העתירה מתקבלת בחלקה באופן שהסעד הראשון לפיו בית המשפט התבקש להורות לוועדת המשנה להתנגדויות לחזור בה מההחלטה השלישית - לא מתקבל. לעומת זאת, הסעד החליפי אותו ביקש העותר לאפשר לו לערור במועצה הארצית - מתקבל. 54. בנסיבות העניין, משהעתירה התקבלה בחלקה ומשנדחתה בחלקה, לא מצאתי מקום לחייב או לזכות את מי מהצדדים בהוצאות ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.תוכנית בניהבניהתכנית מתאר