1. ערעור על חלק מפסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (כב' המפקחת צביה שמר) בת.א. 75/99 מיום 17.8.00 לפיו נקבע כי על המשיב לשאת רק בשליש מכלל הוצאות האחזקה ניהול הרכוש המשותף וזאת עד למתן הסכמת המערערות כי המרתף והחניון שבבית המשותף ישמש לייעודו וכן כנגד החלטת כב' המפקחת שלא לחייב את המשיב בהוצאות המערערות בגין הגנתן כנגד תביעתו שנדחתה, והן בגין התביעה שהגישו המערערות כנגדו לתשלום דמי החזקה וניהול הרכוש המשותף הצמוד ליחידות שבבעלותו.   העובדות:   2. ענייננו בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף. המשיב הוא בעל דירות בבית המשותף שברח' סוקולוב 52 הרצליה הידוע גם כחלקה 13,14 בגוש 6531 (להלן: "הבית"). בערכאה קמא הוגשו תביעה ותובענה שכנגד: המשיב תבע לקבל דמי שימוש בסך 132,617 ₪ בגין שימוש שעושות הנציגויות בחלק מחלקת המשנה 1/13 שבבעלותו בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה. הן נציגות הבית המשותף של בעלי העסקים והן נציגות הבית המשותף של בעלי הדירות (להלן: "הנציגויות") תבעו תשלום חלקן של הדירות שבבעלות המשיב (יחידות משנה 3,7,17 ו-1) בהוצאות האחזקה וניהול הרכוש המשותף. כן נתבע המשיב בגין השגת גבול ברכוש המשותף בכך שפרץ דלת מהמרתף לרכוש המשותף; בגין הסגת גבול במקלט הציבורי על ידי הנחת חפצים ונעילת המקלט במנעול. אין מחלוקת כי הסכומים שתבעו הנציגויות בגין דירות המשנה לא שולמו, מלבד לענין חלקת משנה 1 לגביה קיימת מחלוקת. יחידת משנה זו רשומה בהתאם לצו רישום הבית המשותף כחניון. מתחת לרמפה המשמשת ככניסה לחניון ממפלס הכביש מצוי חדר משאבות בשטח 39 מ"ר.   השאלות שעמדו במחלוקת בפני המפקחת המלומדת, בין היתר, היו:   א. האם חדר המשאבות מהווה חלק מן הרכוש המשותף או חלק מן החניון. ובהנחה שהוא נכלל בשטח החניון, האם זכאי המשיב לתשלום דמי שימוש ראויים, ומהם? ב. האם יש לשנות את הבסיס המשפטי לחישוב השתתפות חלקו של החניון (יחידת משנה 1/13) בהוצאות? ג. האם המשיב הסיג גבול במקלט על ידי נעילתו ואחסון חפצים בו. ד. האם המשיב הסיג גבול ברכוש המשותף על ידי פריצת קיר ברכוש המשותף בין החניון לבין חדר המדרגות הפנימי המוביל מקומה ראשונה לקומת הקרקע.   המפקחת המלומדת ערכה ביקור במקום בנוכחות הצדדים, שמעה את הצדדים ולהלן קביעותיה:   א. באשר לחדר המשאבות: קובעת המפקחת המלומדת כי המשאבות הותקנו בחלל שמתחת לרמפה המהווה על פי רישום תסריט הבית כחלק מן החניון. אולם ייעודן מערכת יצירת לחץ מים לבנין כולו והן משרתות את כל יחידות משנה הבית, הן את בעלי העסקים והן את בעלי הדיירים.       על פי חומר הראיות השתכנעה המפקחת כי המשאבות נמצאות במיקומן הנוכחי כבר משלב הקמת הבית. לפיכך קבעה כי דינם של חדר המשאבות והצנרת היוצאת ממנו כדין כל יתר חלקי הרכוש המשותף של הבית גם אם מצויים ועוברים הם בתחום החניון (סע' 52 לחוק המקרקעין) ולכן נדחתה תביעת המשיב לקבלת דמי שימוש בגין חדר המשאבות. גם אם המשאבות מותקנות בתחום החניון שנמצא בבעלות המשיב. למען הסר ספק, נקבע כי האחריות לאחזקה השוטפת של חדר המשאבות מוטלת על הנציגויות.   ב. חישוב חלקו של המשיב בהוצאות -   בגין יחידה 1/13 - החניון הבסיס לחישוב ההוצאות בהעדר קביעה בתקנון מוסכם הוא בהתאם לחלקי הדירה ברכוש המשותף. כשבבית הנדון היתה הבחנה בין שיעור החיוב שמשלמות דירות למגורים לבין דירות המשמשות לעסקים, אלא שהוכח כי המשיב לא יכול היה לעשות שימוש בחניון למטרה לו נועד וזאת בשל התנגדות בעלי הדירות בבית. בעלי הדירות טענו כי קיימות להן זכויות לעשות שימוש בחניון להחניית רכבם, אולם המפקחת קובעת כי לא ברור על מה נסמכת טענתם זו. לכן לצורך קביעת שיעור ההשתתפות של המשיב בחניון, לקחה המפקחת המלומדת בחשבון את העובדות הבאות:   (1) שלילת האפשרות לעשות בחניון שמוש ע"פ הייעוד שנקבע לו, כאשר לא נשללה לחלוטין יכולתו של המשיב לעשות בו שימוש להחניית רכבו או להחניית רכבם של מי שהמשיב רוצה. (2) המשיב עצמו הסכים לשיעור של 2.5 ₪ למ"ר עבור דירות המשמשות לעסק, קביעה המיטיבה עם המשיב, שכן אם החישוב היה אחיד כמקובל מזה 20 שנה, היה חלק החניון גבוה יותר מהסכום שנתבע. (3) הדרישה להפחתת סכום ההשתתפות כתוצאה מאי שימוש שמקורו בהתנגדות בעלי הדירות, עלתה לראשונה בדיון המשפטי בפני המפקחת. (4) על אף שהמשיב רכש את החניון לפני עשר שנים, הוא הגיש בקשה להתקנת השער רק במרץ 96.   כתוצאה מחישובים אלה הגיעה המפקחת המלומדת למסקנה כי יש לחייב את המשיב בשליש מן ההוצאות, כאשר כ"א משני הצדדים האחרים ישתתף אף הוא בשליש. המשיב חויב בהוצאות בשיעור של שליש בגין החניון ובנוסף הסכומים שנקבעו עבור יחידות משנה 3,7 ו-17 ובסך הכל חוייב המשיב לשלם סך של 3,894 ₪. כל עוד לא ניתנת הסכמת בעלי הדירות להתקנת השער ולעשיית שימוש בחניון כחניון.   ג. המשיב נדרש גם להסיר את דלת הברזל והמדרגות שבנה ברכוש המשותף והתביעה בגין הסגת גבול במקלט נדחתה.   על קביעות אלו הערעור שבפנינו.   3. המערערות טוענות כי החלטת המפקחת המחייבת את המערערות בתשלום שני שליש מהוצאות הרכוש המשותף באשר לחניון הינה שגויה וסותרת את הוראות החוק בסע' 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הן טוענות כי המשיב לא הניח כל תשתית ראייתית לפיה יעוד היחידה היא חניון. ההפך הוא הנכון, הטענה היא כי מנוסח רישום המקרקעין עולה כי היחידה מוגדרת כ"מרתף". כמו כן לא הובאה כל ראיה באשר לייעודו מטעם הועדה המקומית הרצליה וכל ראיה אחרת לשינוי יעודו לחניון. כמו כן טוענות המערערות שהמפקחת טעתה בכך שקבעה כי אין המשיב יכול לעשות שימוש בנכס למטרה של חניון בשל התנגדות המערערות. המערערות טענו כי אי יכולת לעשות שימוש בנכס למטרה אליו נועד אינה מבטלת את עצם החבות של הבעלים ומשנה את שיעור השתתפותו בחלק היחסי בדמי האחזקה. העברת החיוב מהמשיב למערערות בגובה שני שליש אין לו אחיזה בדין והוא בטל. הן טוענות כי אין כל הוראה בחוק או בתקנון שניתן להקטין חיוב של בעל נכס בשל אי יכולתו לעשות בו שימוש מאחר והרשויות לא אישרו זאת.   אשר לענין ההוצאות, טוענות המערערות כי היה על המפקחת לחייב את המשיב בהוצאות כאשר דחתה את תביעתו כנגדם, דבר שלא נעשה. זאת ועוד, תביעת המערערות לסילוק יד של המשיב התקבלה במלואה וכן התקבלה בחלקה תביעתם הכספית. אשר על כן הן זכאיות להחזר הוצאות בגין ניהול התביעה.   דיון   4. לאחר שעיינו בעיקרי הטיעון של ב"כ הצדדים, הגענו למסקנה כי יש לקבל את הערעור.   תביעת המערערות בבית משפט קמא נסבה סביב חיוב המשיב בהשתתפות הוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף ככל שהן נוגעות לחלקו היחסי ברכוש המשותף הצמוד לחלקת המשנה 1/13. על-פי קביעת המפקחת ייעודה של היחידה הנ"ל הוא חניון וייעוד זה נמנע מן המשיב בשל התנגדות בעלי היחידות בבית המשותף.   מעיון בנסח המקרקעין לא עולה הקביעה העובדתית כי ייעוד היחידה היא חניון. יחידת משנה 1/13 רשומה כמרתף. כך שבעת רישום הבית כבית משותף ובהעדר תקנון מוסכם לאותו הבית, לא נראה כי אכן נקבע יעוד ליחידה זו.   המפקחת גוזרת את פסק דינה מקביעה עובדתית ובסיסית זו שכן קביעתה היא כי משנמנע מבעל נכס להפיק את ההנאה לו יועד הנכס, בעטיים של בעלי יחידות אחרים בבית משותף, יהיה האחרון פטור מתשלום הוצאות אחזקה וניהול ברכוש משותף, כל עוד קיימת המניעה. ולא היא.   סעיף 57 ו-58 לחוק המקרקעין הם הסעיפים הקובעים לענין זה. סעיף 57(א) קובע כי שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח רצפתה ושטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.   סעיף 58(א) לחוק הנ"ל, קובע כי כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע אחרת בתקנון.   אין חולקין כי בבית הנידון אין תקנון מוסכם ולפיכך התקנון המצוי הוא המחייב. אין חולקין גם כי בבית הנידון המורכב מעסקים ודירות למגורים, הוסכם על ידי בעלי היחידות בבית, על תשלום שונה ליחידות העסקיות וליחידות המשמשות למגורים.   הפסיקה קבעה זה לא מכבר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה וניהול של הרכוש המשותף אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו (ראה לענין זה ע"א 204/79 ויזר נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ מד(1) 498; ע"ש (ירושלים) 49/96 '. לוי השקעות ובנין נ' היעוץ המשפטי לממשלה; ע"א 385/87 דליה אזוב נ' נציגות הבית המשותף; וע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס ואח' פ"ד מא(2) 561). כך שגם אם כטענת המשיב אין הוא יכול לעשות בשלב זה שימוש במרתף כחניון כתוצאה מהתנגדות בעלי היחידות בבית, אין הדבר פוטר אותו מהשתתפות בהוצאות האחזקה. יתכן כי אם יש ממש בטענותיו של המשיב ואם אמנם התנגדויות בעלי הדירות אינן כדין והן הגורם שבלעדיו לא יוכל המשיב לקבל היתר מן הרשויות המוסמכות להפעלת חניון במקום, יוכל המשיב לתבוע את נזקו, אם ובמידה ונגרם לו נזק, כתוצאה מכך, בעילה נזיקית, ולא בדרך של הטלת נטל על המערערות להשתתף איתו בהוצאות אחזקה של יחידה זו. מכל מקום פטור מהוצאות ההשתתפות באופן מלא או חלקי במישור של חוק המקרקעין, בפרק הדן בבתים משותפים, לא יעמוד לו.       מפסק דינה של המפקחת וכן מן הפרוטוקול והנספחים שצורפו אליו, עולה כי המפקחת עשתה רבות במהלך ניהול התביעות הנידונות בפניה, להביא את הצדדים להבנה, לפתרון, ולפשרה מוסכמת, דבר שלא עלה בידה. היא למעשה ניסתה לאזן בין כל "העולמות" ורצתה להביא לידי כך כי "זה יהנה וזה לא יחסר". כאמור הדבר לא צלח בידה ומכאן נסיונה לעשות צדק ולחלק את ההשתתפות ההוצאות באשר ליחידה זו, כל עוד קיימת המניעה. אולם כאמור משפטית, אין אנו רואים עין בעין עם המפקחת המלומדת, ומשקבע הדין את אשר קבע, לא נוכל בנסיבות ענין זה לשנותו. שהרי ממה נפשך? טוענים המערערים ובצדק כי הם חוייבו על ידי כב' המפקחת לשלם בגין חלק מהרכוש המשותף המצוי בבעלות המשיב וזאת אך ורק בגלל "שהעזו" על פי מסקנתה (המוכחשת לגופו של ענין) להתנגד להפעלת היחידה הנ"ל כחניון. הם מוסיפים ושואלים האם יהיה מוכן המשיב, במידה והמערערים אכן ישתתפו בתשלום חלקו ברכוש המשותף, לשתף את המערערים ברווחיו מהפעלת החניון, אם וכאשר יאושר שינוי ייעוד המרתף לחניון.   זאת ועוד; גם אם רשומה בצו רישום הבית המשותף יחידת המשנה הנדונה כחניון, הדבר עדיין אינו מקנה באופן אוטומטי לבעל אותה יחידה שימוש באותה יחידה כחניון, שכן הדבר טעון קבלת היתר על פי חוק התכנון והבניה. במישור זה אין דין זהה בין ההליכים לרישום הבית כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לבין ההליכים על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. על בעל היחידה לקבל היתר כדין וזכותם של בעלי הדירות על פי ההליכים הקבועים בחוק התכנון והבניה, להגיש התנגדות. אין הדבר אומר שהתנגדותם תתקבל בכל מקרה, אלא היא תבחן לגופה, בדרך הקבועה בחוק ובתקנות. מכל מקום, לא ניתן לומר שבשל כך ניתן לפטור את המשיב מהשתתפות בהוצאות.   4. אשר על כן ולאור האמור לעיל יש לקבל את הערעור בנקודה זו ולחייב את המשיב בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף בהתאם לחלקה היחסי של יחידת משנה 1/13 ברכוש המשותף, ולבטל את חיובם של המערערים לגבי יחידה זו.           אשר להוצאות; - בדרך כלל לא יטה בית משפט שלערעור להתערב בקביעת ההוצאות ו/או אי קביעת ההוצאות של בית משפט קמא (ראה לענין זה ע"א 733/78 שלום חייט נ' ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ, פ"ד מג(4) 768; בש"א 198/88, 195 מדינת ישראל נ' קרן הופר פ"ד מב(3) 32, 41 ; ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לג(1) 509). אולם במקרה זה,מאחר והערעור התקבל, אנו מחייבים את המשיב בהוצאות בסך של 15,000 ₪ + מע"מ צמוד מהיום, כאשר סכום זה מגלם בתוכו גם את סכום ההוצאות שהיה על בית משפט קמא לחייב את המשיב אשר תביעתו כנגד הנציגות נדחתה, ואילו מספר תביעות של הנציגות כלפיו, התקבלו.   הערבון יוחזר למערערות.       ניתן היום 30.12.2002 בהעדר. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.     מיכל רובינשטיין, שופטת   אסתר קובו, שופטת   יהושע גרוס, שופטסגן נשיא מרתףרכוש משותף