דיני הפקעת קרקעות - עורך דין

דיני הפקעת קרקעות - עורך דין המבקשות - עותרות למתן פסק-דין הצהרתי כי הן זכאיות לפיצויי הפקעה בגין שטח מופקע בו רכשו לטענתן זכויות מכוח היותן בגדר "בר רשות". להלן העובדות הצריכות לענין. 1. בין המבקשות לבין המשיבה נחתם ביום, 22.04.02, הסכם, בו נקבע שמאי מוסכם אשר יכריע בסוגיית הפיצויים להן זכאיות המבקשות בעקבות הפקעה לצרכי ציבור של המקרקעין המופקעים (להלן: ההסכם). בסעיף 5.3 להסכם, הוסכם בין הצדדים, כי: "אם תתעורר מחלוקת משפטית בקשר לשומה של השמאי המוסכם, רשאי יהיה מי מהצדדים לדרוש, כי בית המשפט יכריע באותה שאלה משפטית בלבד, וזאת לרבות בדרך של פסק-דין הצהרתי". על רקע זה הוגשה התובענה לבית-משפט זה, שהינו המוסמך לדון בענייני הפקעת מקרקעין, לפי סעיף 2 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: פקודת הרכישה). 2. על פי חוזה החכירה שנחתם בין המבקשת 1 לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) החכיר המינהל למבקשת 1 שטח של 20 מ"ר לצורך בניית תחנת מוניות. (המבקשת 2 הינה שוכרת לא מוגנת של המבקשת 1). המבקשות או מי מהן השתמשו בשטח קרקע נוסף (של למעלה מ-200 מ"ר) החורג מגבולות החכירה, לצורך טיפול וחניית מוניות. לטענתן שימוש זה הקנה להן זכות לפיצויים עקב אובדן השימוש בו עקב ההפקעה. השמאי שמונה כאמור קבע את סכום הפיצויים המגיע למבקשות עקב הפקעת השטח המוחכר. בשאלה המשפטית שעמדה בפניו, אם זכאיות המבקשות לפיצויי הפקעה בגין השטח שהחזיקו ושחרג מתחום המקרקעין המוחכרים (להלן: "החצר") הוסכם כי הכרעת השמאי יכול שתיבחן מחדש בדרך שנקבעה בהסכם בין הצדדים. בענין דנן קבע השמאי כי בהיות שאין למבקשות טובת הנאה בחצר, אין הן זכאיות לפיצויי הפקעה. לפיכך הוגשה התובענה שבפני, במסגרתה עותרות המבקשות כי ביה"מ יקבע ויצהיר כי בר רשות ככלל, זכאי לפיצויי הפקעה, כי המבקשות זכאיות לפיצויי הפקעה מכוח החזקתן במקרקעין כ"בר רשות", וכי מכל מקום אין בעצם הזכות לביטול רשות כדי לאיין הזכות לפיצויים, כאשר טענה זו אינה באה מפי הבעלים אלא מפי צד ג'. את עיקר יהבן תולות המבקשות בטענה כי היות שהמשיבה איננה הבעלים של המקרקעין ואיננה הצד הישיר מולן, היא מנועה מלהעלות הטענה לפיה זכותו של בר הרשות ניתנת לביטול. לטענת המבקשות בהיות שפקודת הרכישה החולשת על סוגיה זו מגדירה המונח "קרקע" ככולל "קרקע מכל סוג או מכל צורת חזקה... טובת הנאה או זכות שימוש בקרקע...." בר רשות נכנס במסגרת הגדרתו. 3. המבקשות נאחזות בפסיקת בית המשפט העליון בבג"צ 3028/94, מהדרין בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד נא[3] 85, 97, שם הוכרה זכות בר רשות כזכות מוכרת לצורכי הפקעה, זאת הגם שהינה זכות מוגבלת מחמת טיבה, ויתכן כי שווייה פחות בהשוואה לזכויות אחרות, כמו בעלות או חכירה לדורות. באשר לטענה לפיה בוטלה הרשות טוענות המבקשות, כי פקודת הרכישה מחייבת מתן הודעה אישית על הכוונה לרכוש ולהפקיע ועל מסירת ההחזקה, כפי שמפורט בסעיף 5(1) לחוק. לטענתן ההודעה צריכה להיות ע"י הבעלים ועליה להעשות בכתב, בצורה ברורה וחד משמעית, ובאמצעות מסירתה במישרין על ידי הבעלים למחזיק. כל דרך אחרת, טוענות המבקשות, יש בה כדי להוות חריגה לעניין המידתיות כנדרש על פי סעיף 8 לחוק היסוד: כבוד האדם וחירותו, לעניין הפגיעה בזכות הקנייו. לטענתן, לא נטען ולא הוכח, כי הבעלים ומנהל מקרקעי ישראל, ביטל בפועל את הזכות האמורה. 4. בכתב התשובה שהגישה המשיבה נטען כי המבקשות לא הביאו ראיה כלשהי לכך כי רכשו זכויות בחצר או קיבלו רשות מגורם מוסמך כלשהו להשתמש בה, וכי גם לפי הודאת המבקשות, לכל היותר זכותם בחצר הינה חזקה מכוח שנים ושתיקת בעלים, המקנה להם מעמד של בר רשות ללא תמורה. עוד הודו המבקשות כי לא נעשו בחצר כל עבודות השבחה. לטענת המשיבה, גם כאשר משיג גבול המחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים (דבר המוכחש על-ידה במקרה דנן) ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם, רשאי בעל המקרקעין לבטל רשות זו בכל עת. (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(2) 433). עוד נטען ע"י המשיבה כי בחוזה החכירה בין המינהל למבקשות נקבע במפורש, כי המינהל זכאי לבטל את החוזה במקרה של שינוי יעוד וכי שינוי הייעוד של המקרקעין לצורכי ציבור מבטל, מקל וחומר, רשות כלשהי שהיתה קיימת למבקשות, אף אם היתה קיימת. עוד טוענת המשיבה, כי אף אם השימוש של המבקשות בחצר הקנה להן מעמד של ברי רשות ללא תמורה, הרי שעם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך להעניק את הרשות, מתבטלת היא באופן מיידי. לטענתה עם אישור תכנית 4300 ששינתה את ייעודו של המתחם למבנה ציבור ולצרכים ציבוריים אין למבקשות זכות לפיצויים וכי מכל מקום הגשת התביעה נגד המבקשות כוללת בתוכה גם הודעת ביטול של הרשות. ד י ו ן 5. משהוסכם בין הצדדים כי המבקשות הינן במעמד "בר רשות" מכוח הסכמה שבשתיקה של הבעלים (ר' עמ' 2 לפרוטוקול מדיון מיום 7.10.03), ומשגם ב"כ המבקשות הסכים כי על פי ההלכה הפסוקה אין בר רשות ללא תמורה זכאי לפיצויי הפקעה, אלא אם כן השביח את המקרקעין - דבר שאיננו מתקיים בענייננו - נותרה, למעשה, במחלוקת טענת המבקשות, לפיה, משהבעלים של הקרקע עמו חתמה המבקשת 1 על הסכם חכירה, לאמור מינהל מקרקעי ישראל, לא נתן לה הודעה לענין הפינוי, מנועה המשיבה מלהעלות את טענת בטלות זכות בר רשות. טענה זו סומך ב"כ המבקשות בעיקר על עקרון ה-IUS TERTII. 6. ייאמר מיד כי החומרות הנדרשות לענין ביטול זכויות קנין, כגון בעלות וחכירה, אינן נדרשות כשמדובר בביטול זכותו של בר רשות ללא תמורה, ודי בעצם הגשת התביעה כדי לראות בה הודעה לענין ביטול הרשות (ר' ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, שם בעמ' 439. כ"כ ר' ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת חסידים, פ"ד לא(3) 214). כך הדבר גם לענין הטענה כי זכות הביטול שמורה לבעלים בלבד. גם בעניין זה יש מקום להפנות לפסה"ד בענין מזרחי נ' אפללו שם נקבע כי הזכות לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין מוקנית לא רק לבעל המקרקעין, אלא גם למי שזכאי להחזיק בהם (ר' סע' 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). מכל מקום, משחתמה המדינה על הסכם לביצוע תכנית 4300, שהינה בסיס ההפקעה, היא גילתה בכך דעתה לביטול רשות המבקשות בחצר. (ר' ת"א (י-ם) 1119/99 (מחוזי ירושלים), בירן נ' כהן ואח', תק-מח 2001(1) 4246). 7. בענייננו אמורים הדברים בבחינת קל וחומר משבחוזה החכירה שנחתם עם מבקשת 1 נקבע מפורשות כי המשכירה רשאית לבטל את חוזה החכירה במקרה של שינוי יעוד. מכל מקום משהופקעו המקרקעין (לרבות - החצר) לצרכי ציבור ומשביה"מ ציווה על המבקשות למסור החזקה בתחומי השטח המופקע לידי המשיבה (ר' בענין זה פסק הדין בה"פ 433/00 שניתן בבימ"ש זה ע"י השופט י' עדיאל ביום 4.12.01), אין נדרשת עוד הודעה בענין ביטול ההרשאה, בין אם ע"י הבעלים ובין אם ע"י המשיבה, שבאה בנעליה. עוד מן הראוי להפנות בענין זה לספרו של א. קמר דיני הפקעת מקרקעין, מה' 6 עמ' 287: "מסירת הודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין מהווה הודעה לבר הרשות על ביטול הרשיון. בר הרשות אינו זכאי לפיצויים על שלילת החזקתו במקרקעין". גם הטענה לענין חלות עקרון ה- IUS TERTII- דינה להידחות. טענה זו, אפילו היה לה מקום במשפט הישראלי, עניינה בהגנה על החזקה של המחזיק בפועל במקרקעין כלפי מי שמבקש לנשלו ואין בה דבר וחצי דבר בעניין ההודעה המוקדמת או הפיצוי. 8. הנה כי כן דין התובענה להידחות והיא נדחית בזה. המבקשות תשלמנה הוצאות המשיבה בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ מהיום. עורך דיןקרקעותמקרקעיןהפקעה