תנאי לקיומה של השבחה

רקע בקשה זו הינה בגדר ערעור עפ"י סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 (להלן התוספת). ערעור זה מכוון כנגד עצם חיוב בהיטל אשר הוטל על המבקשת בעלת מקרקעין הידועים כחלק 57 שבגוש 15307 (להלן "המקרקעין") עפ"י הודעת שומה מיום 10/10/00 שנשלחה ע"י המשיבה(להלן "השומה השניה"). השומה השניה והודעת השומה על פיה ע"י המשיבה באה בעקבות ולאחר הסרת הגבלת מחירי המקרקעין שהוטלה על המבקשת בשווק המקרקעין, זאת מכח הסכם בינה לרשות המקומית (להלן "ההגבלה ההסכמית"). ההגבלה ההסכמית הוסרה במהלך חודש 11/98 כאשר הודעה בענין נמסרה למשיבה ע"י הרשות המקומית, במהלך שנת 2000. בעקבות הסרת ההגבלה ההסכמית קבע שמאי הועדה המקומית בשומה השניה מחודש 09/00 את עליית שווים של המקרקעין עקב הסרת ההגבלה ההסכמית ומשהתאפשר למבקשת למוכרם במלוא שווים בשוק החופשי. השומה השניה, כפי שיפורט בהמשך, הינה למעשה תיקון או תוספת לשומה מקורית וראשונה שקבע שמאי הועדה זאת מחודש 05/96 ואשר הוצאה בעקבות אישור תוכנית ג' 7639 (להלן "התוכנית") אשר הביאה לעליית שווים של המקרקעין והשבחתם . (להלן: "השומה המקורית"). המבקשת שילמה, סמוך לאחר קבלת השומה המקורית את מלוא היטל ההשבחה שנקבע על המקרקעין עפ"י הודעת שומה ששלחה לה המשיבה. אין חולק כי מאז ההשבחה עפ"י התוכנית, לא הושבחו המקרקעין מכח כל תוכנית אחרת מאוחרת. טענת המערערת, כנגד קיומה של השבחה מההיבט השמאותי, אף בעקבות הסרת ההגבלה ההסכמית אינם מענין הכרעה זו הואיל ואינם באים בגדר שאלה משפטית, אלא בגדר שאלות שבשמאות בלבד. טענות הצדדים המערער הקדיש חלק גדול בטיעוניו, בכתב הערעור, על מנת לחלוק על כך שהמשיבה ראתה בהסרת ההגבלה ההסכמית, כבאה בגדר השבחה עפ"י מובנה והגדרתה בתוספת, בעוד שהתוספת דורשת כתנאי בלעדיו אין לקיומה של השבחה, כי עליית השווי של המקרקעין תהיה עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ולא עקב תוצאה חוזית, הסכמית, או כל תוצאה אחרת שאינה בגדר תוכנית, הקלה או שימוש חורג כאמור. מעיון בטיעוני המשיבה בכתב ובעל פה בפניי, עולה כי המשיבה אינה חולקת על האמור. מכל מקום ברור כי תנאי לקיומה של השבחה הוא שעלות השווי תהיה עקב אישור תוכנית או מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בהעדר האמור אין השבחה. העובדה שההשבחה יכול ותנבע כתוצאה מהרחבת זכויות הניצול בעקבות אישור התוכנית או בהשבחה בכל דרך אחרת, כהוראת סעיף 2 לתוספת אין בה להעלות או להוריד לענין ההכרח לקיום התנאי הראשוני להשבחה והיא קיומה של תוכנית או הקלה או שימוש חורג. טענת המשיבה בתמצית הינה כי השומה המקורית לקחה בחשבון את ההגבלה ההסכמית ובהתאם קבעה את עלית שווים של המקרקעין עקב אישור התוכנית שלא על פי מלוא פוטנציאל ההשבחה שלה. משהוסרה ההגבלה ההסכמית מומש מלוא פוטנציאל ההשבחה במקרקעין על פי התוכנית ובהתאם הוצאה השומה השניה המשלימה. לטענת המשיבה יש לראות למעשה בהסרת ההגבלה ההסכמית של הזכויות במקרקעין. כהשבחה בדרך אחרת לענין סעיף 2 לתוספת וכמימוש נוסף של זכויות המבקשות במקרקעין המצדיק חיוב נוסף ומשלים לעניין סעיף 7 לתוספת. המערערת טוענת כי משהוצאה השומה המקורית, היא הוותה את מלוא ההשבחה על המקרקעין והמשיבה מנועה מלהוציא שומה נוספת, אפילו השומה המקורית בטעות לא כללה את כל ההשבחה. לאחר שבחנתי את נימוקי הצדדים והורואת התוספת, אני בדעה כי דין ערעור להתקבל: התוספת בסעיף 2 קובעת כי משעה שחלה השבחה במקרקעין, לעניננו עקב אישור התוכנית, נוצרה החבות בהיטל השבחה, בבחינת אירוע מס היוצר את החיוב הרעיוני של הנישום בהיטל ההשבחה. ההשבחה נקבעת , עפ' סע' 4 לתוספת, ע"י שמאי הועדה, העורך את שומת ההיטל, וביחס לכל פוטנציאל ההשבחה עפי' התוכנית שאושרה ועל פי שיעור השבחתם. שומת היטל ההשבחה, עקב אישור התוכנית נקבעת על מלוא פוטנציאל ההשבחה, במובחן מסע' 7 שענינו מועד תשלום ההיטל, הקובע שעורין בתשלום ההיטל. עפי' סעיף 7 המועד האחרון לתשלום ההיטל הוא מועד מימוש זכות במקרקעין, ובמקרה של מימוש חלקי ישולם ההיטל בשעור יחסי, לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. עפי' התוספת כאמור אין לקבוע את ההשבחה עצמה, לשעורין, או לכל הפחות, יש לראות קביעה שכזו כקביעה חריגה המחייבת הבהרה והחרגה מפורשת כפי שאפרט. החובה לקבוע שעור השבחה כולל אינו מונע כי השמאי בשומתו יקבע, לצד השומה הכוללת גם שיעורי היטל חלקיים, בהתאם למימושים חלקיים או יחידות שומה שונות על פי שיעורי זכויות וכדומה, הכל עפ"י שיקול דעת הועדה והנחיותיה. ככלל קיומן של מגבלות משפטיות אשר מונעות מבעלים של מקרקעין את ניצול מלוא הזכויות הכלולות בתוכנית המשביחה, לרבות מניעות חוזיות או הסכמיות, יהיה תוכנן אשר יהיה, דוגמת ההגבלות ההסכמיות בעניננו, מקומן בשיקולי השומה, בשלב קביעת שיעור ההשבחה הכולל כתוצאה מהתוכנית. לענין זה יקח בחשבון השמאי את היקף המניעה, האפשרות שתבוטל מקץ פרק זמן מסוים, וכדומה שיקולים. שיקולים אלו יחד עם מכלול השיקולים הכלכלים, משמשים ככלי בידי שמאי הועדה בקביעת השווי הנוכחי של המקרקעין בעקבות השבחתן עקב אישור התוכנית, וקביעת שיעור ההשבחה הכולל בעקבות התוכנית. כאן המקום לציין כי לשינויים בערכם של מקרקעין כתוצאה מנתונים כלכליים מסוימים יכול ולא תהיה להם כלל רלוונטיות בשיקולי השומה, לדוגמה נקבע כי לזמינות המקרקעין או אי זמינתם מסיבות אלו או אחרות אין כל רלוונטיות לעניין חישוב סכום ההשבחה בעקבות אישור התוכנית. מכל מקום, משנקבע שיעור ההשבחה, בעקבות אישורה של התוכנית, יש לראותה כמתייחסת למכלול ההשבחה וככלל לא ניתן להוסיף עליה. בעניננו, גם אם שקל שמאי הועדה בשומתו המקורית, את עובדת ההגבלה ההסכמית, יש לראות בכך נתון אחד מיני שקולים רבים ששקל השמאי במסגרת שיקולי השומה, טרם שקבע את שיעור ההשבחה במקרקעין וכלשון השמאי בשומתו המקורית: "בקביעת השומה הנדונה הובא בחשבון שקיים הסכם....." מכל מקום שיעור ההשבחה שנקבע בשומה המקורית הינו שיעור ההשבחה המלא של המקרקעין בעקבות אישור התוכנית. לסע' 7 לתוספת אין תחולה בעניננו כאמור, גם לא על דרך ההקבלה; סעיף זה עניננו מועדי תשלום ההיטל להבדיל מהחיוב בהיטל עצמו, ואשר תשלומו הינו נגזרת מהיקף מימוש הזכות כאשר התשלום ככלל הינו יחסי למידת המימוש. לצורך ערעור זה אני לא רואה צורך להכריע בשאלה האם שומת היטל יכולה להערך שלא על מלוא ההשבחה של המקרקעין עקב התוכנית, אלא רק על חלק מההשבחה משיקול זה או אחר, זאת מאחר השומה המקורית והודעת השומה בעקבותיה נשוא הערעור, התייחסו למלוא ההשבחה מבלי שבהודעת השומה ובשומה המקורית צוין, או נטען כי צוין, כל ההסתייגות בענין. אין חולק כי שומת השבחה חלקית כאמור, גם אם יקבע כי היא ניתנת לעריכה בדרך חלקית מחייבת קביעה מפורשת על כך מצד שמאי הועדה בשומתו ובפרט מחייבת קביעה והתייחסות מפורשת בהודעת השומה. הודעת השומה במקרה כאמור צריכה להיות מנוסחת במפורש כך שיהיה ברור לנישום כי היא שומה חלקית בלבד תוך ציון ברור ובלתי משתמע לשני פנים כי בעתיד לדוגמה עם הסרת ההגבלה תערך שומת השבחה משלימה וכי הנישום ידרש להשלים את תשלום הפרש ההשבחה על המקרקעין. בעניננו דבר מהאמור לא נעשה. המבקשת היתה זכאית להניח כי קיבלה שומת השבחה מלאה בהודעת השומה המקורית בעקבות אישור התוכנית וכי עם תשלומה שילמה את מלוא ההיטל על המקרקעין. לעובדה שהמבקשת פנתה למשיבה, לרבות במכתב בא כוחה מיום 18/2/96, טרם עריכת השומה המקורית, וציינה בפניה את ההגבלות ההסכמיות ודרשה כי מגבלות אלו יובא בפני שמאי הועדה טרם עריכת השומה אין להעלות או להוריד. המבקשת רשאית היתה להניח כי שיקולים אלו יובאו בפני השמאי כשיקול מתוך מכלול שיקוליו בקביעת השומה, ואף כשיקול מרכזי ועיקרי להפחתת השומה. ברם זאת רק כחלק משיקוליו בקביעת שומתו הסופית והכוללת. אילו המשיבה רצתה לראות בשומה המקורית שהוצאה שומת השבחה חלקית כטענתה היום היתה צריכה לציין זאת במפורש תוך ציון מפורש כאמור, שהסרת ההגבלה תגרור הוצאת שומה נוספת. יתכן שהערכת המבקשת כי השומה המקורית היתה השומה המלאה והסופית, היא שהביאה אותה שלא לערער בזמנו על השומה ולשלמה במלואה, תוך שהיא מעריכה שהשומה סבירה, בהתחשב בכך שבעתיד אולי תוסר ההגבלה ההסכמית ושווי המקרקעין יעלה. יתכן אילו ידעה שהמדובר בשומה חלקית, כטענת המשיבה, היתה מערערת על השומה המקורית ומכאן שהמבקשת שינתה מצבה לרעה בשל אי הבהירות. גם הפניית המשיבה לנוסח האישור המסויג, הניתן על ידה, לענין סע' 10 לתוספת, אין בו להועיל. ניכר כי המדובר בנוסח קבוע וסתמי שאין בו להוות הסתייגות מפורשת כדרוש לנסיבות המיוחדות בעניננו. לאור האמור, יש לראות את השומה השניה שהוציאה המשיבה לכל היותר כתיקון שומה, לשומה המקורית. על תיקון שומה חלות הוראות סע' 14 (ה) לתוספת, הקובעת בין השאר כי תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעצם שולם היטל ועל כך אפרט בהמשך. גם אם נראה את השומה המקורית כשומת טעות, אשר חייבה תיקון, הרי בנסיבות דנן לא נתקיימו התנאים המאפשרים את תיקונה; ראשית, תיקון כאמור לכאורה לא נעשה בעניננו, ולא נמסרה הודעה בדבר תיקון שומה. גם אם נראה את השומה השניה, בפועל, כתיקון השומה המקורית או כתיקון הטעות בשומה המקורית, הרי למבקשת עומדת טענה של סופיות השומה החוסמת את המשיבה מלהטיל עליה היטל נוסף. ככלל הסמכות לתקן שומת היטל השבחה אינה סמכות רחבה אף לא כבחיקוקים אחרים והיא מוגבלת לטעויות מנהליות בלבד במובחן משומה או שיקול דעת שגויים, זאת בין השאר מהטעם ששומת היטל ההשבחה אינה מבוססת על הצהרתו של הנישום אלא על עובדות המצויות בידיעתם של הועדה המקומית ושל שמאי מקרקעין מטעמה, בלבד. בעיננו, כדוגמא, שיקוליו של שמאי הועדה בקביעת השומה המקורית, אינם ברורים, אינם גלויים ואינם בידיעת הנישום. מתן אפשרות רחבה, לתיקון טעות לכאורה, ובענינו טעות הנובעת, עפי' הטענה, מקביעת שומה על פי המגבלה ההסכמית בהתעלם מאפשרות הביטול של הגבלה זו בעתיד, תפגע במבקשת אשר אינה יכולה להתמודד עם טענה זו לרבות לאור הקושי להוכיח כי השומה המקורית לקחה בחשבון את מכלול הנתונים ללא כל טעות, לרבות הכללת ההגבלה במכלול השיקולים תוך מתן משקל להיקף ההגבלה וזמניותה. למותר להוסיף כי השמאי בשומה המקורית, לא פירט נוסחה או דרך חישוב בקביעת רשומה על פיה ניתן לעקוב ולהתחקות אחר שיקולים ומשקלים, לאור המפורט מן הדין להגביל ככלל את סמכות תיקון הטעות הקבועה בסע' 14 (ה) לטעויות קיצוניות בלבד, וכאמור לטעויות מנהליות בלבד, במובחן מטעויות בשיקול דעת שאין להתיר את תיקונם. הטעות והתיקון המבוקשים בענינו אינו בגדר המקרים האמורים. זאת ועוד ומכל מקום המשיבה חסומה בתיקון המבוקש גם בשל הוראת הסיפא שבסע' 14(ה) לתוספת, הקובעת באופן מוחלט כי תיקון שומה לא תחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל. בעובדות הערעור דנן שילמה המבקשת את מלוא ההיטל על המקרקעין עפ"י השומה מקורית ועל כן לא ניתן לדרוש את תיקון הטעות בשומה המקורית, גם אילו תיקון זה היה בגדר טעות קיצונית. אשר על כן ולאור המפורט, מן הדין לקבל את ערעור המבקשת ולהורות על ביטול ההיטל עפ"י הודעת השומה שהוצאה בעקבות עריכת רשומה המתוקנת. אני מחייב את המשיבה בהוצאות המבקשת ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ. העתק פסק הדין ישלח לב"כ הצדדים בדואר ניתן היום ט' בסיון, תשס"א (31 במאי 2001) בהעדר הצדדים. צרפתי דני, שופט השבחה