התיישנות תביעת פינוי במקרקעין בבעלות המדינה

1. מדינת ישראל (להלן: "המדינה") הינה הבעלים הרשום של חלקה 28 בגוש 19287, שבאדמות סחנין (להלן: "החלקה"), ששטחה 3,783 מ"ר. בתובענה שבפניי עותר מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "התובע"), מכח תפקידו וסמכותו כמנהל מקרקעי המדינה, לצוות על הנתבע לסלק את ידו מהחלקה ולהחזיר את החזקה בה לתובע כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, להרוס ולסלק מבנים שבנה על החלקה ולהימנע מלהיכנס לחלקה ועשיית שימוש כלשהו בה. כן עותר התובע לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 19,600 ש"ח, עבור השימוש שעשה הנתבע בחלקה עד להגשת התביעה. התובענה מבוססת על הטענה שהנתבע מחזיק בחלקה ללא כל זכות ובלא לשלם דמי שימוש. 2. הנתבע הגיש ב- 4/6/90 כתב הגנה בו הכחיש את בעלותה של המדינה בחלקה וטען כי החלקה "היתה בבעלות וחזקת אביו עוד מלפני שנת 1948 וחזקתו בה כיום הינה מכח אביו המנוח" ולכן, לטענתו, הינו מחזיק בחלקה כדין. הנתבע גם חלק על גובה דמי השימוש הנתבעים ואופן חישובם. ראוי לציין שבעת הגשת כתב ההגנה לא היה הנתבע מיוצג, אף כי לאור אופן ניסוחו של כתב ההגנה סביר להניח שכתב ההגנה הוכן ע"י עורך דין או משפטן. בתאריך 5/11/92 הגיש הנתבע כתב הגנה נוסף, הפעם באמצעות עו"ד. בכתב הגנה זה העלה הנתבע טענת התיישנות, זאת בטענה שמאז רישום החלקה ע"ש המדינה ב- 27/6/60 ועד להגשת התובענה, שהוגשה ב- 25/12/89, חלפו כ- 29 שנה. עוד נטען בכתב ההגנה זה כי נתמלאו בנתבע ובמורישיו לפניו הוראות סעיף 2 לחוק החכרת מקרקעין (הוראות שעה) תשי"ט - 1959 (להלן: "חוק החכרת מקרקעין"), ולכן לא ניתן לסלקו מהחלקה אלא בהתאם להוראות סעיף 21 לחוק הנ"ל. 3. התובענה בתיק זה הוגשה בשלהי שנת 1989. הדיונים בתיק נדחו מעת לעת מספר רב של פעמים, זאת לבקשת הצדדים, על מנת לאפשר להם לנהל מו"מ ולהגיע להסדר. בסופו של דבר, לאחר למעלה מ- 10 שנים ומשכל הנסיונות להגיע להסדר לא עלו יפה, נקבע התיק להוכחות והצדדים הביאו את עדיהם ושאר ראיותיהם. מטעם התובע העידו שלושה עדים - מר משה סבן, מהמרכז למיפוי ישראל שבמשרד הבינוי והשיכון (להלן: "מר סבן"), שמאי המקרקעין מר גדעון קרול (להלן: "מר קרול") ומר תמיר ברקין, רכז נפה במינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מר ברקין"). כן הוגשו שישה מסמכים - חוו"ד של מר סבן (מוצג ת/1), חוו"ד של מר קרול (מוצג ת/2), נסח רישום מקרקעין ידני של החלקה (מוצג ת/3), נסח רישום ממוחשב של החלקה (מוצג ת/4), פס"ד מיום 29/6/62 בתיקי הסדר מאוחדים 72, 310, 311, 312, 618, 643 / סחנין (מוצג ת/5) וצילום אוויר של החלקה והחלקות הסמוכות לה, בגושים 19288, 19287 ו- 19317 (מוצג ת/6). מטעם הנתבע העידו שני עדים - הנתבע עצמו וכן קרוב משפחתו, מר נימר אבו ריא (להלן: "מר אבו ריא"). לא הוגשו מסמכים מטעם הנתבע. 4. מכתבי הטענות עולה כי המחלוקות בין הצדדים הינן ב- 4 שאלות/עניינים, כמפורט להלן:- א. זכויותיה של המדינה בחלקה. ב. קיומה של התיישנות. ג. תחולת הוראות/חוק החכרת מקרקעין, על הנתבע. ד. זכאות התובע לדמי שימוש ראויים וגובהם. אדון להלן בכל אחת מהפלוגתאות בנפרד, לפי סדרן. 5. זכויותיה של המדינה בחלקה: אין חולקין שהחלקה רשומה בפנקסי המקרקעין בבעלותה של המדינה, בשלמות. כך עולה מנסחי הרישום, מוצגים ת/3 ו- ת/4 ובכך הודה אף הנתבע בחקירתו הנגדית (עמ' 9 לפרוטוקול ישיבת יום 21/1/02, שורה 17). בהתאם להוראות סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מהווה הרישום בפנקסי המקרקעין "ראיה חותכת לתוכנו". היינו, משהוכח כי המדינה רשומה בפנקסי המקרקעין המצויים בלישכת רישום המקרקעין בנצרת כבעלים של החלקה, הוכחה בעלותה של המדינה על החלקה. אני קובע, איפוא, כי הוכח שהחלקה הינה בבעלות המדינה. 6. קיומה של התיישנות: סעיף 3 לחוק ההתיישנות תשי"ח - 1958 (להלן: "החוק ההתיישנות") קובע לאמור כי: "אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה" כפי שכבר צוין לעיל, בתיק זה הוגשו שני כתבי הגנה מטעם הנתבע. בכתב ההגנה הראשון, שהוגש ב- 4/6/90, אין זכר לטענת ההתיישנות. טענה זו מופיעה בכתב ההגנה השני, שהוגש ב- 5/11/92 והיא הועלתה לראשונה בתצהירו של הנתבע מיום 6/8/92, שצורף לבקשה לביטול פס"ד (מדובר בפס"ד מיום 25/5/92, שניתן בהעדר הופעה), שהתבררה במסגרת תיק המרצה 1753/92. מהאמור לעיל עולה כי הנתבע לא העלה את טענת ההתיישנות "בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה" ולכן, לאור הוראות סעיף 3 לחוק ההתיישנות, דינה של הטענה להידחות על הסף. כפי שיובהר להלן, דין טענת ההתיישנות להידחות גם לגופו של עניין. בהתאם להוראות סעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינה בת 25 שנים. בהתאם להוראות סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, חוק ההתיישנות אמנם אינו חל "...על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה (חוק המקרקעין - מ.א.)". היינו, כדי שתהיה התיישנות לגבי "מקרקעין מוסדרים" - ואין חולקין שהחלקה הינה "מקרקעין מוסדרים" - על המחזיק במקרקעין להוכיח כי הוא ו/או מורישיו מחזיק במקרקעין ברציפות לפחות 25 שנה לפני ה- 1/1/70, דהיינו לפחות מ- 1/1/45. עיון בעדויות שהובאו מטעם הנתבע מלמד שלא עלה בידי הנתבע להוכיח זאת. הנתבע עצמו, שנולד בשנת 1956, אישר בחקירתו הנגדית (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 21/1/02), שאינו יודע מידיעה אישית שום דבר בקשר לחלקה מלפני שנת 1961, מועד בו מלאו לו 5 שנים. לכן ברור שלא יכול היה להעיד, מידיעה אישית, על המועד בו אביו, שלטענת הנתבע החזיק בחלקה לפניו, התחיל להחזיק בחלקה. העד אבו ריא, שהוא יליד 1923, ולכן יכול היה, לכאורה, להעיד על דברים שארעו לפני 1/1/45, לרבות בכל הקשור להחזקת החלקה בתקופה שמלפני 1/1/45 ועד 1/1/70, לא אמר שום דבר בעניין זה, למעט האמירה בסעיף 5 לתצהירו מיום 28/4/94, שאביו של הנתבע החזיק בחלקה (אם אמנם התכוון לחלקה נשוא התובענה שבפניי - ועל כך אעמוד בסעיף 7 להלן) ועיבד אותה בין השנים 1948 עד 1958 (אין ספק בעיני שזו אמירה מוזמנת לצורך החלת הוראות חוק החכרת מקרקעין על הנתבע). אין בדבריו כל התייחסות להחזקת החלקה לפני שנת 1948. לכן, גם אם אאמין לעדותו של עד זה כי אביו המנוח של הנתבע החזיק בחלקה ועיבד אותה בתקופה האמורה, אין בכך כדי להועיל לטענת ההתיישנות, שכן מ- 1948 עד 1/1/70 חלפו פחות מ- 25 שנה. הנה כי כן, גם לגופו של עניין אין ממש בטענת ההתיישנות. 7. תחולת הוראות חוק החכרת מקרקעין על הנתבע: סעיף 2 לחוק החכרת מקרקעין קובע לאמור כי, "הוראות חוק זה חלות על מי שהחזיק ועיבד, בעצמו או על ידי בני ביתו, במשך תקופה שאינה פחותה מעשר שנים ושנסתיימה ביום טז' בניסן תשי"ח (6 באפריל 1958) (להלן - היום הקובע), מקרקעין שביום הקובע היו של המדינה או של רשות הפיתוח..." היינו תנאי מוקדם להחלת הוראות חוק החכרת מקרקעין של הנתבע הוא שיוכח כי אביו החזיק בחלקה ועיבד אותה לפחות מ- 6/4/48 עד 6/4/58. אין חולקין שעול ההוכחה בעניין זה מוטל על הנתבע. כפי שצויין בסעיף 3 דלעיל, מטעם הנתבע העידו שני עדים, הנתבע ומר אבו ריא. כפי שכבר צוין בסעיף 6 דלעיל, הנתבע עצמו אינו יודע מידיעה אישית דבר בקשר לחלקה מלפני שנת 1961. לכן ברור שאינו יכול לתרום דבר בכל הקשור להחזקת החלקה בתקופה שלפני 1961. ואמנם, כל שאמר בעדותו בהקשר להחזקת החלקה ועיבודה הוא שמאז שהוא זוכר את עצמו - היינו משנת 1961 - היתה החלקה "...מעובדת עיבוד חקלאי, דהיינו חיטה, שעורה, ירקות וכו', על ידי אבי המנוח, פלאח חאלד אבו ריא, שנפטר בשנת 1970" וכי לאחר מות אביו "...המשיכו אחי הגדולים לעבד את הקרקע וכאשר בגרתי המשכתי גם אני לעבדה" (ראה סעיפים 3 ו- 4 לתצהירו של הנתבע מיום 28/4/94, שהתקבל כעדותו הראשית). ועתה לעדותו של מר אבו ריא. עד זה אמנם אמר בתצהירו מיום 28/4/94, שהתקבל כעדותו הראשית (אף כי בטעות לא נרשם הדבר בפרוטוקול ישיבת יום 19/6/03), "כי חלקת האדמה בכפר סחנין הידועה כחלקה 28 בגוש 19287 בשטח של כ- 4 דונם היתה מעובדת עבוד חקלאי בין השנים 1958 - 1948 ולאחר מכן עד היום בחיטה, שעורה, ירקות וכו' " (סעיף 5 לתצהיר), אולם ספק אם דבריו הנ"ל מתייחסים לחלקה נשוא התובענה. ראוי לזכור שאת התצהיר ניסח ב"כ הנתבע והוא זה שציין את פרטי החלקה. העד עצמו אמר בחקירתו הנגדית (עמ' 5 לפרוטוקול ישיבת יום 19/6/03) שהוא לא יודע מה מס' החלקה והגוש. מה שהוא כן ידע, בביטחון רב, הוא שמדובר בחלקה שעליה היה בנוי ביתו של אביו של המנוח, בית שנבנה בשנת 1940, 1941. מכאן שעל פניו ברור שלא מדובר בחלקה נשוא התובענה - שכן אין חולקין שעל חלקה זו בנוי רק ביתו של הנתבע, שנבנה בשנת 1982 - אלא בחלקה אחרת שהיתה בהחזקתו של אביו המנוח של הנתבע, ואשר עליה היה בנוי ביתו של האב. ב"כ הנתבע ניסה בסיכומיו להמעיט מהערך ומהמשקל של דבריו הנ"ל של מר אבו ריא, תוך שציין (בסעיף 7 לסיכומיו) כי "עד זה התייחס לחלקה כחקלאי ואדם מן הישוב ולא כמהנדס או מודד, הוא התייחס לחלקות האדמה השייכות למנוח וצמודות אחת לשנייה כיחידה אחת... עד זה, כשאר האנשים באזור, התייחסו לכל החלקות כחלקת אדמה אחת ומכאן התרשומותו של עד זה כי ביתו של המנוח בנוי על החלקה" (ההדגשה שלי - מ.א.). עם כל הכבוד, אין אני מסכים עם ב"כ הנתבע בעניין זה. עיון בחקירתו הנגדית של מר אבו ריא מלמד שאין ממש בטענת ב"כ הנתבע כי עד זה התייחס אל כל חלקותיו של המנוח כאל חלקה אחת, זאת משום ש:- א. בסעיף 6 לתצהירו הנ"ל אומר מר אבו ריא כי "החלקה ביחד עם יתר אדמות המנוח, בשטח של כ- 18 דונם עובדה על ידי המנוח...". היינו העד היה מודע לכך שלמנוח היו חלקות נוספות ועדותו התייחסה ספציפית רק לחלקה אחת מתוך אותן אדמות, היא החלקה שעליה בנוי ביתו של המנוח, שנבנה בשנת 1940, 1941. ב. אם היה מתייחס אל כל החלקות בהן החזיק המנוח כאל חלקה אחת, לא היה אומר בעדותו שמדובר בחלקה עליה בנוי בית אחד בלבד, ביתו של המנוח, שהרי אין חולקין שבמועד מתן עדותו היו בנמצא על החלקות עוד בתים, לרבות ביתו של הנתבע, שכאמור נבנה בשנת 1982. הנה כי כן, יש בעדותו של העד מר אבו ריא להוכיח, לכל היותר, כי יש תחולה להוראות חוק החכרת מקרקעין ככל שהדבר נוגע לחלקה אחרת, זו שעליה בנוי ביתו של אביו המנוח של הנתבע ואשר אין חולקין שאין זו החלקה נשוא התובענה שבפניי. אין בה כדי להוכיח תחולת הוראות חוק זה על הנתבע ככל שהדבר נוגע לחלקה שבפנינו. אני קובע, איפוא, כי אין, בנסיבות המקרה שבפניי, תחולה להוראות חוק החכרת מקרקעין. 8. זכאות התובע לדמי שימוש ראויים וגובהם: לאור קביעתי בסעיף 5 דלעיל שהמדינה היא הבעלים של החלקה ולאור דחיית טענת ההתיישנות, כאמור בסעיף 6 דלעיל וקביעתי כי אין תחולה, במקרה זה, להוראות חוק החכרת מקרקעין, כאמור בסעיף 7 דלעיל, אין מנוס מלקבוע שהנתבע מחזיק בחלקה שלא כדין, והוא אינו אלא מסיג גבול. לכן הוא חייב בתשלום עבור השימוש שהוא עושה בחלקה. אין חולקין שהנתבע לא שילם מעולם דמי שכירות ו/או דמי חכירה ו/או דמי שימוש עבור השימוש שהוא עושה בחלקה. גם אין חולקין שהוא עושה שימוש בחלקה לפחות משנת 1982, בה בנה את ביתו. לכן יש מקום לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים. בכתב התביעה הוערכו דמי השימוש הראויים בסכום של 2,800 ש"ח לשנה. הנתבע חלק על סכום זה. בהקשר לגובה דמי השימוש הראויים זימן התובע לעדות את מר קרול. עד זה, שהינו שמאי מקרקעין, הגיש חוו"ד (מוצג ת/2) ואף נחקר בחקירה נגדית. הוא העריך את דמי השימוש הראויים בסכום הגבוה בהרבה מהסכום שצוין בכתב התביעה. מטעם הנתבע לא הובאה כל חוו"ד או עדות הסותרת את עדותו של עד זה. במצב דברים זה ולאור העובדה שהתובע לא ביקש לתקן את כתב התביעה, יש מקום לקבוע את דמי השימוש הראויים לפי הסכום בו הוערכו בכתב התביעה. אני קובע, איפוא, כי על הנתבע לשלם דמי שימוש ראויים בסך של 2,800 ש"ח לשנה, נכון למועד הגשת התביעה ובסה"כ, עבור 7 שנים, עליו לשלם סך של 19,600 ש"ח. 9. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע כדלקמן:- א. לסלק את ידו מהחלקה ולמסור את החזקה בה לתובע, כשהחלקה פנויה מכל אדם וחפץ. ב. להרוס את הבית אותו בנה הנתבע על החלקה. ג. להימנע מלהיכנס לחלקה ולעשות בה כל שימוש, למעט לצורך הריסת הבית כאמור. ד. לשלם לתובע סך של 19,600 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מירבית מיום הגשת התביעה, 25/12/89 ועד התשלום המלא בפועל. ה. לשלם לתובע הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 15,000 ש"ח + מע"מ כחוק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית חוקית מירבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. כדי לאפשר לנתבע להתארגן לפינוי הבית והריסתו ומעבר למקום מגורים אחר, אני מורה כי חיוביו של הנתבע עפ"י סעיפי משנה א, ב' ו- ג' דלעיל יכנסו לתוקף ב- 1/3/05. ניתן היום, כ"ט באב, תשס"ד (16 באוגוסט 2004), בהעדר הצדדים. אלטר משה, שופט בעלותמקרקעיןתביעת פינויפינויהתיישנות