מילוי פרטים בהסכם תיווך

הרקע העובדתי : 1.        ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת אבניאלי) לפיו נדחתה תביעת המערער לתשלום דמי תיווך.   2.        מעשה שהיה כך היה: המערער הינו מתווך מקרקעין, בעל משרד תיווך ברמת-גן. ביום 5.6.97 פנו המשיבים למשרדו של המערער וחתמו על הסכם (להלן- "הסכם התיווך") לקבלת שירותי תיווך במקרקעין בו התחייבו לשלם למערער דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ ממחיר הדירה שירכשו. בהסכם זה פורטו מספר כתובות ובהן כתובת דירה ברחוב שפירא ברמת-גן, היא הדירה שעליה נסבה הפרשה דנן (להלן - "הדירה").   ביום חתימת הסכם התיווך נסעו המשיבים עם עובד ממשרד המערער לבנין בו נבנתה הדירה. נסיונם להיכנס לבנין שהיה אותה עת בשלבי בניה, כשל, שכן דלת הכניסה היתה סגורה. לטענת המשיבים הבהיר המשיב לעובד המשרד באותו מעמד כי הבנין מוכר לו מאחר שדירת מגוריו נמצאת בסמיכות אליו ולכן אינו נזקק לשירותיו כדי לראות את הדירות. לעומת זאת לפי גירסת העובד הסכימו הצדדים במעמד זה לקבוע מועד נוסף לפגישה שבה יוכלו לראות את הדירות בבנין. למחרת היום הגיעו המשיבים בגפם לבנין הנ"ל ובחנו את הדירה. מקץ שבוע ימים התקיימה פגישה בינם לבין נציג הקבלן, עו"ד גולדין, במשרדו ברמת-גן במטרה לרכוש את הדירה. בפגישה זו נכח מתווך בשם מנשה ספיר (להלן - "ספיר"). על פי עדותו של ספיר דרש הקבלן מחיר גבוה מדי עבור הדירה והמו"מ לא עלה יפה. אולם כעבור 3 חודשים נחתם זכרון דברים בין המשיבים לבין הקבלן בעקבות מו"מ בו נטל ספיר חלק פעיל. עו"ד גולדין אישר כי ספיר תיווך בעיסקה וכי שילם לו דמי תיווך בגינה.   לטענת המערער הריהו זכאי לדמי תיווך מכח התחייבות המשיבים בהסכם התיווך. נוסף על כך תבע מהמשיבים את התשלום שהיה זכאי לקבל מהקבלן בגין מכירת הדירה, וזאת על שום שהם הפרו את התחייבותם כאשר ביצעו את העיסקה באמצעות מתווך אחר.   פסק-הדין נשוא הערעור :   3.        בראש ובראשונה בחנה השופטת המלומדת את טענת המשיבים כי נעשה זיוף בהסכם התיווך בכך שהכתובת המלאה של הדירה וכן הפרטים הנוספים לגבי יתר הדירות לא הופיעו בהסכם בעת שהמשיבים הוחתמו עליו, אלא הוספו בשלב מאוחר יותר. לטענת המשיב צויינה בהסכם דירה ברחוב שפירא, בלא שאוזכר מספר הבית הספציפי שהוסף רק כאשר הגיע עובד המשרד לבנין. לכן רק כשהובא לבנין ולא קודם לכן הבין המשיב שמדובר בבנין המוכר לו. מסקנת השופטת היתה כי גירסת המשיבים נתמכה בעדות המערער עצמו שאישר כי ייתכן שכתובת הדירה לא מולאה במשרדו אלא הוספה ע"י הסוכן בשלב מאוחר יותר. מכאן המסקנה כי הכתובת המדוייקת של הדירה נכתבה בשלב מאוחר יותר, תוך הטעייה מכוונת של המשיבים שהובלו לבנין המוכר להם שכתובתו צויינה על הסכם התיווך רק לאחר שנחתם על ידיהם. עם זאת מאחר והמשיבים לא עשו שימוש בזכותם לבטל את ההסכם אחרי שנודע להם כי קיימת עילת ביטול בשל הוספת הכתובת המדוייקת בשלב מאוחר יותר, הרי שההסכם שריר וקיים.   4.        מכאן נפנתה השופטת לבחינת עצם זכאותו של המערער לדמי התיווך. בראש ובראשונה נתקבלה טענת המשיבים כי הסכם התיווך אינו עונה על דרישות הפירוט הנקובות בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו - 1996 (להלן - "חוק המתווכים") עקב חוסר מספרי זיהוי של המתווך והלקוח, תיאור הנכס נושא פעולות התיווך בצד הכתובת והמחיר המבוקש. מנגד נדחתה טענת המערער כי הפרטים החסרים בהסכם הושלמו ע"י התוכניות, המפרט הטכני ומחירוני הדירות שהוצגו בפני המשיבים. זאת על שום שתקנה 1 לתקנות המתווכים מחייבת באורח ברור ציון כל הפרטים בהסכם התיווך עצמו ולפיכך לא ניתן להשלים את החסר על פי חוק אחר או נוהג בין הצדדים. מכאן המסקנה כי הסכם התיווך בטל.   חרף המסקנה האמורה התייחסה השופטת הנכבדה גם לשאלת היותו או אי היותו של המערער "הגורם היעיל" שתיווך בעיסקה, דבר המהווה תנאי הכרחי לזכאות לדמי תיווך לפי חוק המתווכים. לאחר בחינת הראיות המסקנה היתה כי המערער לא הוכיח קיומו של תנאי זה. לפי גירסתו הסתכמה פעולתו במסירת כתובת הדירה למשיבים. דא עקא שפעולת התיווך לא הושלמה כל עיקר, שהרי המשיבים הובאו רק לפתחו של הבנין המצוי בסמוך לדירת מגוריהם ובכך הסתיימה למעשה פעילותו של המערער.   לבסוף נדחתה תביעת המערער לפצוי בגין אי קבלת דמי תיווך מהקבלן, שכן המערער עצמו העיד כי קיבל מהקבלן דמי תיווך למרות שלא תיווך בעיסקה זו, מכח ההסכם שהיה לו עם הקבלן, וגם אם לא שולמה לו מלוא העמלה אין הוא זכאי לכך מאחר ולא תיווך בעיסקה.   הערעור :   5.        טענתו הראשונה של המערער היא כי שגה בית-משפט השלום בקביעתו כי המערער עצמו הודה בכך שכתובת הדירה הוספה לאחר חתימת הסכם התיווך. הן הסוכן ןהן המערער עמדו כל העת על דעתם כי הטופס היה ממולא מראש על כל הפרטים שבו. עוד נטען כי במועד חתימת ההסכם נמסרו למשיבים לא רק הכתובות המליאות, אלא גם תוכניות בניה, מפרטים טכניים ומחירונים. אשר לטענת המשיבים, שהתקבלה ע"י בית-המשפט, לפיה מדובר בבנין ובפרוייקט שהיה מוכר להם, הרי שגירסה זו נסתרה ע"י הקביעה בדבר נסיון המשיבים להיכנס לבנין עת הגיעו אליו בליויית הסוכן. אם היה הבנין אכן מוכר להם קודם לכן, ודאי שלא היו מנסים להיכנס אליו אותה שעה. ביחס לענין חוסר פרטים בהסכם התיווך - מדובר בטענה שלא נמנתה על הפלוגתאות בתיק, אלא הועלתה לראשונה בסיכומים, ומדובר בטענה עובדתית שיש להוכיחה. למעשה בית-המשפט אף לא קבע מהם הפרטים החסרים, והתייחס אך ורק לחסרון מספרי הזיהוי והמחיר המבוקש עבור הדירה. ואולם לפי תקנה 1(4) לתקנות המתווכים אין הכרח לציין מחיר מדוייק, אלא את מחיר העיסקה בקירוב, דבר שנעשה כאן. לענין מספרי הזיהוי, אלה היו ידועים לצדדים ומכל פנים אין הם פרט מהותי שבגינו יש לקפח את המתווך. לא ייתכן שהסכם מגובש וחתום ייחשב כבטל בשל אי מילוי דווקני של פרטים טכניים הקבועים בתקנות. ולבסוף לענין סוגיית הגורם היעיל - מסקנת בית-המשפט בסוגיה זו נשענה על הקביעה לפיה התבררה למשיבים הכתובת המלאה של הנכס רק בהגיעם לבנין עם הסוכן, אלא שזו קביעה שגויה. הסוכן העיד כי המשיבים לא התנהגו כמי שמכירים את הפרוייקט, אלא היו צמאים למידע אודותיו, ואף בית-המשפט עצמו קבע כי המשיבים התחמקו מפגישה נוספת עם המערער. כמו כן היה המערער זכאי לפצוי בשל שלילת דמי תיווך מהקבלן, שכן קיבל ממנו רק תשלום כללי בגין תיווך קרקע שאינו קשור לכל דירה ספציפית.   6.        לעומתו טענו המשיבים כי הכירו את הפרוייקט שהיה צמוד לביתם. הדבר אושר הן ע"י עובד משרד המערער והן ע"י המערער עצמו. המשיבים העידו כי ביקרו בפרוייקט מספר פעמים בעבר לפני שהגיעו למקום עם עוזרו של המערער. למרות שהמשיבים הודיעו לעובד כי הם מכירים את הבנין, התעלם אותו עובד מהודעה זו והתחמק ממנה. כל זאת לאחר שהמשיבים הוחתמו על הסכם שבו מופיע שם הרחוב בלבד, ללא מספר בית וללא כל פרטים מזהים אחרים. לטענתם הסכם התיווך בוטל ע"י התנהגות שני הצדדים אשר ניתקו מגע זה עם זה. הטענה לגבי אי מילוי מלוא הפרטים הדרושים בהסכם התיווך לא הועלתה לראשונה בסיכומים, אלא בבקשת הרשות להתגונן שהגישו המשיבים. בהסכם לא פורט מחיר הדירה, אלא צויין תקציב מבקש השירות, דבר שאינו מצביע על מחיר הדירה המבוקש. חוק המתווכים הינו חוק צרכני מובהק שנולד להשליט סדר בשוק הפרוץ כשההגבלות שבו מיועדות להגן על צרכני השירות מפני נותניו. אשר לענין הגורם היעיל - נקבע בפסיקה כי אין לומר בפסקנות שדי במסירת כתובת ע"י המתווך כדי לזכות בדמי התיווך. מאחר ומדובר בדירה שהמשיבים ביקרו בה בעבר והכירוה קודם לכן, לא שימש המערער כגורם יעיל. זאת ועוד, כל המתווכים שעסקו בשיווק דירות באותו בנין לא גבו כלל דמי תיווך בגין שירותם ואף הוצב שלט על הבנין שציין זאת. בנסיבות אלה לא יעלה על הדעת שהמשיבים יעדיפו לשלם למערער דמי תיווך שעה שיכולים היו לקבל שירותים ממתווכים אחרים ללא כל תשלום.   דיון :   7.        שלוש שאלות עיקריות הועלו בפנינו בערעור זה:   ראשית - האם היה יסוד לקביעה שהכתובת המלאה של הדירה הוספה בשלב מאוחר יותר שלאחר חתימת הסכם התיווך, ואם כן - האם בוטל ההסכם אם לאו.   שנית - האם היה מקום להתייחס לענין אי מלוי הפרטים בהסכם התיווך, ואם כן, האם אי מלוי הפרטים במלואם מאיין את הסכם התיווך.   שלישית - האם היה המערער גורם יעיל, אם לאו, והאם המשיבים סיכלו במעשיהם או במחדלם את המשך פעולת התיווך של המערער.   8.        לגבי השאלה הראשונה פירטה השופטת בפסק-דינה את גירסת המשיבים לפיה בהסכם התיווך צויין אך שם הרחוב בלא מספר הבית, דבר שהוסף רק בהגיע המשיבים עם סוכן המערער לבנין. לא נקבע בפסק כי גירסת המשיבים מהימנת היא, אלא רק שגירסתם נתמכה הן בעדות המערער עצמו לפיה אישר כי ייתכן שהכתובת לא מולאה במשרדו בעת חתימת ההסכם, אלא הוספה ע"י הסוכן מאוחר יותר, והן בעדות הסוכן כי הכתובות נרשמו על ידו ולא ע"י המערער. אלא שנכונה טענת המערער לפיה לא אישר כלל כי ייתכן שהרישום הספציפי נעשה בשלב מאוחר יותר, אלא ציין שהנכסים הנדונים נרשמו ע"י סוכן המשרד והוצגו בפני הלקוחות. גם הסוכן העיד כי כל הפרטים מולאו מראש בעת חתימת ההסכם. גירסת המערער נתמכת ע"י התנהגות המשיבים שלא נטשו את הבנין מיד, אלא ניסו עם הסוכן להיכנס אליו, נסיון שלא עלה יפה. יש לזכור, כפי שצויין גם בפסק-הדין, כי הנטל להוכחת טענת ההטעיה והזיוף רבץ לפיתחם של המשיבים ואי אפשר לומר שנטל זה אכן הורם. בצד זאת, צדקה השופטת הנכבדה בקביעתה כי המשיבים לא ביטלו את הסכם התיווך תוך זמן סביר.   9.        (א) מכאן לשאלה השניה המתייחסת לאי מילויים בהסכם התיווך של כל הפרטים המנויים בחוק המתווכים ובתקנות. אין מקום לקבל את טענת המערער לפיה לא ניתן היה להיזקק לטענה זו על שום שהועלתה לראשונה בסיכומים. לא זו בלבד שהטענה הובאה בבקשת הרשות להתגונן שהגישו המשיבים, אלא שמדובר בסופו של דבר בטענה משפטית שהתשתית העובדתית הכרוכה בה הוכחה במלואה בדיון בפני הערכאה הראשונה. העובדות מתמצות בהסכם התיווך עצמו וכן בתוכניות, במפרט הטכני ובמחירונים שלפי טענת המערער הוצגו בפני המשיבים בעת חתימת הסכם התיווך (מוצגים ת/2, ת/3 ו- ת/4). הלכה פסוקה היא כי כאשר מדובר בטענות משפטיות או בטענות המתייחסות להסקת מסקנות מעובדות מוכחות, אין מניעה להתיר את הבאתן בערעור לראשונה (ע"א 682/82 בן אריה נ' סהר חברה לביטוח בע"מ פ"ד לז(3) 589). קל וחומר שניתן להתיר הבאתן בעת הדיון בפני הערכאה הדיונית.   (ב) לגופו של ענין הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג (ראה סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973).   (ג) במקרה דנן נטען כי לא מולאו דרישות הפירוט בכך שחסרים בהסכם התיווך מספרי הזיהוי של המתווך והלקוח, תאור הנכס נושא פעולות התיווך בצד הכתובת והמחיר המבוקש. הטענה הרצינית מתייחסת לענין אי מילוי המחיר המבוקש. אי מלוי מספרי הזיהוי אינו צריך כשלעצמו לאיין את הסכם התיווך, שעה שאין בעיית זיהוי של המתווך או הלקוח ולא הועלתה כל טענה מעין זו. ודאי שאין כל מקום לאיין הסכם תיווך, אך ורק על שום שלא צויינו בו פרטים טכניים אלה, שלא היה כל ספק לגביהם. תיאור הנכס והכתובת אף הם צויינו בהסכם כפי שנקבע לעיל ומכל פנים לא הוכח כי הוספו בשלב מאוחר יותר. השאלה התובעת הכרעה הינה האם אי מילוי המחיר המבוקש עבור הדירה, פרט מהותי לכל הדיעות משמיט את הקרקע מתחת להסכם התיווך דנן. לטענת המערער, שנדחתה ע"י בית-משפט השלום, מולא פריט זה בהסכם ע"י הציון "תקציב 300$ (כאשר ברור כי מדובר בסכום של 300,000$ עפ"י תקציב הלקוח), ומכל פנים הושלמו הפרטים ע"י המסמכים האמורים שהוצגו למשיבים (התוכניות, המפרט הטכני והמחירונים).   (ד) סעיף 9 (א) לחוק המתווכים קובע לאמור:   "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים,באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".   הפרטים האמורים מצויים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז - 1997, לאמור:   "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: ..................... (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;".   סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו היתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו. ברי שאם לא היה נכתב דבר לענין מחיר העיסקה, כי אז ניתן היה לאור הניסוח האמור לאמץ את טענת המשיבים (אף שכאמור ייתכן וברבות הימים תינתן פרשנות פסיקתית מרחיבה יותר שתאפשר להתגבר אף על כך במקרים מתאימים, כפי שאירע לענין סעיף 8 לחוק המקרקעין המחייב "מסמך בכתב"). אלא שבמקרה דנן לא נותר ההסכם ריקם בנקודה זו, אלא ציין כי מדובר ב"תקציב 300", כאשר הכוונה היתה, כאמור, לתקציב הלקוח בסכום של 300,000 ₪. התקנה הנ"ל אינה מדברת על רישום של מחיר מדוייק של העיסקה המבוקשת, אלא מחיר "בקירוב", והדברים מובנים. בנסיבות אלה, דעתי היא כי אי אפשר לקבל את טענת המשיבים לגבי בטלותו של ההסכם בשל אי מילוי הוראות התקנות. יש לציין בהקשר זה כי גם התנהגות המשיבים בענין זה, כפי שתפורט בהמשך, יש לה השלכות לגבי אי מלוי מדוקדק ודווקני של פרטי הסכם התיווך. כמו כן ראוי לאזכר את דברי המלומדים פרופ' פרידמן ופרופ' כהן בספרם "חוזים":   "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף" (שם, כרך א' עמ' 394).   10.    (א) לא נותר עוד אלא לבחון את הסוגיה השלישית לגבי היותו או אי היותו של המערער "גורם יעיל" בביצוע העיסקה. כך קובע כיום סעיף 14(3) לחוק המתווכים כי אחד התנאים הנדרשים כדי לזכות מתווך בדמי התיווך הינו כי "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". ברי כי כל שעשה המערער במקרה זה היה מסירת פרטי הדירה למשיבים והבאתם למקום לשם ראיית הנכס. בכך הסתיימה פעילותו והוא לא הפגיש בין המשיבים לבין המוכר ולא פעל דבר במשא ומתן שהתקיים בין הצדדים לשם קשירת העיסקה. אם נכונה גירסת המשיבים כי הוברר להם מיד שהם מכירים את הבנין והודיעו על כך לנציגו של המערער ולאור זאת נפסק מאז הקשר ביניהם לבין המערער מסיבה זו, כי אז אין לקבוע כי המערער שימש כ"גורם יעיל". ואולם אם המערער ניסה לפעול לקידומה של העיסקה, אלא שהמשיבים מנעו זאת ממנו שלא בתום לב, כאשר בכוונתם למנוע ממנו לקבל את שכרו לאחר שהביא לידיעתם את דבר הנכס המוצע למכירה, אזי יש לבחון את האפשרות של חיובם בדמי התיווך, בהתאם לפסק-דיני בסוגיה זיהה, שעוד אחזור אליה בהמשך (ע"א 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ).   (ב) גירסת המשיב, כפי שפורטה בתצהיר עדותו הראשית, היתה כי הפרויקט שבו מצויה הדירה ממוקם בצמוד לבית בו גרו המשיבים והיה מוכר וידוע להם מראשית בנייתו, שכן ראו אותו מדי יום. בחודש מאי 1997, קרי כחודש ימים לפני פנייתם למערער, החלו המשיבים לחפש דירה לרכישה ולשם כך יצרו קשר עם מתווך אחר, מנשה ספיר, שביקר בדירתם והמליץ בפניהם על הפרויקט האמור, כשהוא מציין כי הוא מקבל דמי תיווך מהקבלן, אך אינו גובה דמי תיווך מהרוכשים. בחודש יוני 1997 ביקרו במשרדו של המערער בעקבות מודעה בעתון לגבי מכירת דירה יד שניה. עובדו של המערער מילא את טופס התיווך ורשם בו את שם הרחוב בו נמצאת הדירה, רחוב שפירא, מבלי לציין את מספר הבית. מששאלו המשיבים את המערער עצמו אם הכוונה לפרויקט החדש ברחוב שפירא 7, שאותו הם מכירים, התחמק ממתן תשובה באומרו שזו דירה מצויינת. העובד לקח אותם למספר דירות ולבסוף ציין באוזניהם כי יביא אותם לדירה שברחוב שפירא. כאשר שאלו אותו אם מדובר בדירה בבית מספר 7 ואמרו שלשם אין טעם לנסוע כי הם מכירים את האתר, התחמק העובד ממתן תשובה ואמר שיהיה בסדר. כאשר הובאו לבסוף למקום בשעת ערב כאשר הבנין היה סגור ולא ניתן לבקר בו, כעסו מאד על העובד על שהוא והמערער הטעו אותם ובזבזו את זמנם. מאז אותה פגישה לא נפגשו עוד עם המערער או מי ממשרדו. המשיבים המשיכו להיות בקשר עם המתווך ספיר שיזם פגישה ביניהם לבין ב"כ הקבלן. לאחר מספר מגעים גובשה לבסוף העיסקה. פרשת המפגש הקודם עם הקבלן ספיר וטיפולו בנושא אושרו בתצהירו ובעדותו של מתווך זה. כמו כן אישר עו"ד גולדין, ב"כ הקבלן, כי המתווך ספיר היה זה שהציג בפניו לראשונה את המשיבים בתחילת חודש יוני 1997 וכי המערער לא ניהל כל מו"מ ולא פעל דבר בנושא הדירה. יש לציין כי המשיב אישר כי למחרת הבקור במקום עם עובד המערער ביקר במקום וכעבור שבוע נפגש עם ב"כ הקבלן, עו"ד גולדין.   המערער מצידו העיד כי למעשה טיפל במשיבים רמי קדמי ממשרדו, הוא שמילא את הסכם התיווך והוא שיצא עם המשיבים להראות להם דירות לרכישה. רמי קדמי העיד כי כשהגיעו לאתר הפרוייקט עמדו לסגור את הבנין והוא הציע למשיבים לבוא איתם שנית למקום למחרת בבוקר. לדבריו "לא זכור לי שהנתבעים אמרו שהם מכירים את הפרוייקט. גם כאשר הגענו למקום הם לא אמרו שהם יודעים על הפרויקט. הם היו צמאים למידע על הפרויקט. בכתב ההתחייבות היתה רשומה הכתובת שלהם, ואני יודע שהם גרו צמוד לפרויקט". לתמיכה בגירסת המערער העיד מתווך נוסף בשם אבי פישרמן, שאף הוא תיווך לגבי עיסקאות בבנין הנדון. לדבריו פגש במשיבים בעת שהיה בבנין עם לקוחות והם סיפרו לו שיום קודם לכן הלכו למשרד התיווך של המערער וחתמו אצלו.   (ג) השופטת המלומדת יצאה, כאמור, מתוך הנחה כי כתובת הדירה מולאה בהסכם התיווך רק לאחר הביקור במקום, וזאת מתוך כוונה להטעות את המשיבים. כמו כן קבעה כי הסכם התיווך אינו מזכה את המערער בדמי תיווך עקב אי מילוי הפרטים האמורים, כאשר גם מסקנתה זו מושפעת מהקביעה כי פרטי הדירה הוספו לאחר חתימת ההסכם ומשום כך מדובר היה בנכס שלא זוהה כראוי בהסכם (לענין זה אוזכר בפסק-דינה ע"א 686/83 אליסיאן נ' יהלומי בע"מ פ"ד מא(4) 160, בו נקבע כי לא ניתן להשלים זכרון דברים שבו לא ניתן פירוט מזהה של הנכס ). לאור מסקנות אלה לא היה הכרח בבחינה מדוקדקת של הסוגיה הנדונה לגבי היות או אי היות המערער "גורם יעיל". עם זאת לא נמנעה השופטת קמא גם מבדיקת נושא זה וקבעה, לאחר בחינת העדויות, כי מהימנה עליה עדות המשיב לפיה נודעה לו הכתובת המלאה רק כאשר הגיע לבנין עם מר קדמי וכי מיד אמר לו כי הבנין מוכר לו מאחר והוא גר בסמיכות. כן צויין בפסק-הדין כי המערער לא הצליח להראות כיצד היווה גורם יעיל וכי עצם טענתו כי ביקש להמשיך בפעולת התיווך, אך המשיבים מנעו זאת, מצביעה על כך שהוא לא השלים את פעולת התיווך ולמעשה לא ביצע אותה כלל. דא עקא שעקב נקודות המוצא האמורות, לא נבחנה כדבעי, ולמעשה לא נבחנה כל עיקר, האפשרות של סיכול פעולת התיווך ע"י המשיבים. אין ספק שהמערער לא הפגיש בין הצדדים ולא נטל כל חלק וכל פעילות בכל משא ומתן לקראת בצוע העיסקה ותפקידו הסתיים במסירת הכתובת ובהבאת המשיבים למקום, אלא שעדיין יש לתת את הדעת על השאלה אם המשיבים אכן מנעו בעדו מלהמשיך במלאכה ואם כך הוא, האם אינו זכאי לשכרו.   (ד) לשם בחינת סוגיה זו ניתן פירוט מסויים של מסכת העדויות והראיות בהקשר זה. השופטת קמא קיבלה אמנם את גירסת המשיב כי הכתובת היתה ידועה לו וכי אמר זאת לעובדו של המערער, אלא שאין כל ספק כי אמונה זו באה בעקבות הממצא לפיו המערער התכוון להטעות את המשיבים ומשום כך לא רשם את הכתובת בהסכם התיווך, ממצא שלא הוכח כדבעי. למעשה לא היה בפי המשיבים כל הסבר של ממש כיצד זה הם מגיעים לבנין יום אחד לאחר הביקור עם עובדו של המערער, כיצד הם מספרים למתווך פישרמן שאותו הם פוגשים במקום ואשר לא הכירוהו מקודם כי יום לפני כן היו במשרדו של המערער וחתמו על ההסכם, וכיצד קורה ששבוע ימים בלבד לאחר מכן הם נפגשים עם ב"כ הקבלן, שעה שלפי דבריהם דיבר איתם המתווך ספיר, שיזם את המפגש עם ב"כ הקבלן, על אותה דירה כחודש ימים לפני כן. הטענה כי הם התעניינו באותה תקופה בדירה ובמסגרת זו ביקרו גם במקום זה איננה מתיישבת עם סמיכות הזמנים הזו. מה גם שהמשיב עצמו מציין כי נוכח לדעת שיש מתווכים המטפלים בדירות באותו פרוייקט ומקבלים דמי תיווך מהקבלן בלבד ולא מהרוכשים, כפי שגם סיפר לו המתווך פישרמן. בנסיבות אלה ברי שהמשיבים העדיפו לקבל שירותיו של מתווך שאינו גובה דמי תיווך על פני שירותיו של המערער ומצאו את הדרך לבצע זאת. מכל אלה עולה המסקנה כי המשיבים הגיעו למקום בעקבות הסכם התיווך והבאתם לשם ע"י נציג המערער, אך הם מנעו את המשך טיפולו בנושא ע"י בדיקה עצמית של הדירה ופניה למתווך אחר שלא גבה דמי תיווך. יש לציין כי המתווך ספיר לא ערך כל הסכם עם המשיבים ודבריו כי הם פנו אליו לראשונה בחודש מאי 1997 נמסרו על סמך זכרונו בלבד. אכן, קביעת העובדות מסורה לערכאה הדיונית השומעת את העדים ומתרשמת מהם התרשמות ישירה, אלא שכאשר אין ערכאה זו מסיקה מסקנה ראויה מהמסכת העובדתית, ניתן אף ניתן להתערב בכך. כאמור, נקודת המוצא שהביאה את השופטת הנכבדה לקבלת גירסת המשיבים היתה נעוצה בקביעתה כי הוכח שהמערער התכוון להטעותם על-ידי אי רישום פרטי הדירה בעת חתימת ההסכם והוספת הפרטים מאוחר יותר. אולם כאשר בסיס עובדתי זה הושמט, כאמור, שוב לא יכול להישאר על כנו האמון בגירסת המשיבים (למעשה גירסת המשיב, שכן רעיתו בחרה שלא להעיד), כאשר פעולתם בסמיכות זמנים כה בדוקה למפגש במשרד המערער, יש בה כדי לקעקע גירסה זו.   (ה) עתה יש לבחון באם זכאי המערער לדמי תיווך למרות פעילותו המצומצמת בענין זה והאם ניתן לומר כי חרף זאת הוא שימש כגורם יעיל. כאמור, סוגיה זו נבחנה על ידי בפסק-דיני בע"א 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ (לא פורסם). באותו מקרה נטען כי המתווך לא שימש כגורם יעיל באשר מסר כתובת של הנכס בלבד ולאחר מכן טופל הנושא בידי אחרים. בפסק-הדין הובא, ביו היתר, אזכור מפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 461/76 פטל נ' מרגלית פ"ד לא(2) 412, לאמור:   "כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במלים אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך..אמרנו שפעולתו של המתווך חייבת להיות גורם יעיל לכריתת חוזה-המכר, אך לא אמרנו עדיין אם די במסירת כתובתו של המוכר והפניית הקונה לכתובת זו כדי להוות אותו גורם יעיל. אמרתי מקודם שאין שכר המתווך נקבע על פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו, ולכן התשובה לשאלתנו הספציפית היא שאם מסירת כתובתו של המוכר הספיקה במקרה המסויים, כדי ליצור את הקשר בינו לבין הקונה (הקשר שכתוצאה ממנו נכרת הסכם המכר) אזי די בכך כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך" (שם, בעמ' 418/9 ).   ובהמשך אוזכר פסק-הדין המקיף בסוגיה זו שניתן בפרשת מוסקוביץ נ' ביר (ע"א 2144/91, פ"ד מח(3) 116). הנשיא שמגר קובע שם כי שאלת היותו של מתווך "גורם יעיל" היא " שאלה של סיבתיות - ומעבר לכך - שאלה של 'שכל ישר'.. מתווך שהוא "Cause Sine Qua Non" בלבד אינו זכאי לדמי תיווך. הוא חייב להראות סיבה 'אפקטיבית' קרי 'יעילה'..(שם בעמ' 127). ובהמשך פסק-הדין נאמר כי:   "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת - הכל כדי למנוע דמי תיווך - אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב" (שם, בעמ' 122).   לאור דברים אלה הגעתי במקרה הנ"ל שבע"א 2314/00 לכלל מסקנה כי יש לחייב את המערערים בתשלום דמי תיווך על שום שהמתווך ניסה להמשיך בפעולת התיווך, אלא שהמערערים הם שמנעו זאת ממנו ולפיכך ניתן לומר שפעלו שלא בתום לב. וכפי שכתבתי בפסק-הדין:   "נסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב. מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים". דברים אלה יפה כוחם לדעתי גם בנסיבות המקרה דנן.   11. לפיכך יש לדעתי לקבל את הערעור ולחייב את המשיבים בתשלום דמי התיווך בשיעור של 2% משווי העיסקה. מאידך גיסא אין מקום לאחר בחינת כל הנסיבות לחייבם בתשלום פיצוי בגין אובדן דמי תיווך נוספים מקבלן, שכן מדובר בנזק שודאי לא היה בידיהם לצפותו. על המשיבים לשלם למערער הוצאות ושכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסך של 20,000 ₪ + מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.   הערבון יוחזר למערער.   יהושע גרוס, אב"ד סגן נשיא         השופטת אסתר קובו : אני מסכימה. אסתר קובו, שופטת     השופטת מיכל רובינשטיין: אני מסכימה.   מיכל רובינשטיין, שופטת         לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של אב"ד השופט י. גרוס.     ניתן היום 30.06.2002 בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.       מיכל רובינשטיין, שופטת   אסתר קובו, שופטת   יהושע גרוס, שופטסגן נשיא      חוזההסכם תיווךתיווך