סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות 1. מהות התביעה: בפני תביעה שהוגשה בסד"מ לפינוי מושכר, הנמצא ברחוב שמגר 29 בתל-אביב, חלקה 24 בגוש 6336 [להלן: "המושכר"], ולהחזירו לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם , ציוד וחפץ שאינו רכוש התובעת. 2. עיקרי המסכת העובדתית: התובעת היא בעלת המושכר. עד שנת 1995, שימש המושכר למגורי בעליו, התובעת ובעלה, חנן מגן ז"ל [להלן: "המנוח"]. בחודש יוני 1995 נחתם חוזה שכירות בין התובעת ובעלה ז"ל לבין הנתבע. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. חוזה השכירות שנחתם עם הנתבע הוא חוזה שכירות בלתי מוגנת. ב. בחודשים אוקטובר - נובמבר 1996 או בסמוך אליהם, ביצע הנתבע במושכר עבודות בנייה ושיפוץ, מבלי לשתף את בעלי המושכר בפרטי תוכניותיו, ומבלי לקבל את הסכמתם לתוכניות אלה. ג. ביום 04.05.97 הוגש נגד הנתבע וכנגד בעלי המושכר כתב אישום פלילי, בקשר לעבודות הבניה הבלתי חוקיות שהנתבע ביצע במושכר. מכתב האישום עולה כי עיקר עבודות הבנייה שביצע הנתבע במושכר הן עבודות בלתי חוקיות. הנתבע נדרש על ידי התובעת להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולהרוס מה שבנה באופן לא חוקי, אך הנתבע לא עשה כן עד היום. על פי חוזה השכירות, השוכר לא יהיה רשאי לבצע במושכר שינויים בלי שיציג למשכירים את תוכניות השינויים, ויקבל את הסכמתם לכך מראש. כמו כן , אם יבצע שינוי כלשהו, מתחייב השוכר לעשות זאת, בהתאם לדין ולהיתרים על פי חוק התכנון והבנייה. ד. בסעיף 6 לחוזה השכירות, הוסכם כי תקופת השכירות תכלה ביום 31.08.98. כמו כן הסכימו הצדדים בחוזה, כי בתום תקופת השכירות ו/או עם ביטול השכירות, מתחייב השוכר לפנות את המושכר ולהחזירו למשכירים. בתחילת חודש ספטמבר 1998, התנהל מו"מ בין התובעת לנתבע, בקשר לשכירות חדשה של המושכר. ביום 08.09.98 שלחה התובעת לנתבע , נוסח חוזה שכירות חדש אך הנתבע נמנע מלחתום על נוסח זה. ה. מאז סיום תקופת השכירות, הנתבע לא חתם על חוזה השכירות החדש. התובעת דרשה לפנותו, אך הנתבע לא פינה את המושכר. טיעוני הנתבע: א. על פי סעיף 12 לחוזה השכירות, הוסכם עם המשכירים, כי תהיה לו זכות סירוב ראשונה לרכוש את הנכס וכי המשכירים לא יתקשרו בחוזה למכירת המושכר, בטרם נתנו לשוכר הזדמנות להציע תנאים טובים מאלה שהוצעו להם עבור המושכר. היתה הסכמה בין הנתבע למשכירים, לפיה יימכר לו הנכס. בעלה המנוח של התובעת הוא שניהל את ההתקשרות ביחס לנכס, ואף אישר לנתבע לשפץ את הנכס, כרצונו ועל חשבונו. לבתו של המנוח, לא היה כל קשר להתקשרות עם המשכירים. ב. לפני תחילת השיפוצים, תאם הנתבע עם המנוח את השיפוצים על פרטיהם, המנוח מסר העתק מקורי מרשיון המתיר ביצוע העבודות שביצע, אשר ניתן על ידי עירית ת"א. לפי הבנת הנתבע אז, לא היה צורך בהגשת בקשה לרשיון, כי היה קיים רשיון, רק בדיעבד התברר לנתבע כי עליו להגיש בקשה מחודשת. ג. לפי הערכת השמאי שווי השיפוצים שהשקיע הנתבע הינו בסך של למעלה מ - 100,000 $. הנתבע לא היה משקיע סכום כה גדול, אילו לא הוסכם כי ירכוש את הנכס. ד. בחודש ספטמבר 1997, סיכם הנתבע עם המנוח להעלות על הכתב את שהוסכם איתו בקשר למכירת הנכס. הנתבע אף הכין טיוטה של זיכרון הדברים, לעניין זה, לבקשת המנוח. המנוח נפטר בטרם חתם על נוסח זיכרון הדברים, ועל כן זיכרון הדברים לא נחתם על ידו. ה. ביום 15.10.98, נשלח לנתבע מכתב על ידי ב"כ התובעת, לפיו הינו נדרש לחתום על הסכם שכירות חדש או לפנות את הנכס ולהרוס את השיפוצים שביצע. הסכם השכירות החדש לא כלל תיקון שהוסכם עליו, לפי מחיר מכירת הנכס יהיה מחיר השוק של הקרקע בלבד, כפי שנקבע על ידי שמאי ולפיכך סרב הנתבע לחתום על ההסכם. ו. הנתבע הוא דייר מוגן במושכר. בין הצדדים היתה הסכמה בע"פ, לפיה הנתבע ישפץ את המושכר כרצונו ועל חשבונו, מתוך כוונה שיוכל לרכושו והכספים שהושקעו יהוו דמי מפתח. לתובעת אין כל עילת פינוי כנגד הנתבע. ז. לחילופין, מבקש הנתבע להעניק לו סעד מן הצדק. ח. לחילופין, יש לראות את הנתבע כבר רשות להחזיק במושכר, והינו זכאי להתגורר במושכר לאור השיפוצים, ללא הגבלת זמן. כמו כן יש לפצות את הנתבע בגין השיפוצים וההשקעות שביצע במושכר ועל פי ערכם כיום או על פי השבחת ערך המקרקעין. 4. המסכת הדיונית: התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. הנתבע ביקש רשות להתגונן. לאחר הדיון בבקשה, קיבל הנתבע ביום 18.7.99 רשות להתגונן ותצהירו משמש כתב הגנה. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת/1, מר אהרון מיכאלי. עת/2, מר גדי קארו, נחקר על חוות הדעת ת/2. עת/3, מר דימה שטיינברג , נחקר על דו"ח ביקורת ת/3. עת/4, גב' רעיה שמואלי, נחקרה על תצהירה , ת/4. כמו כן הוגש שרטוט מתוך תיק העירייה, סומן ת/1. מטעם הנתבע: עה/1, מר דן פריידלין, נחקר על חוות דעתו , נ/1. עה/2 , מר אלי שטרית(הנתבע), נחקר על תצהירו נ/2. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים, סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן נימוקיי למסקנה זו: 6. זכויות במושכר: אין חולק על כך, שהתובעת היא בעלת המושכר. כך גם עולה מנסח הרשום (נספח א' לת/4) המחלוקת היא מה הן זכויותיו של הנתבע במושכר. אין חולק שביוני 1995 נחתם חוזה שכירות בין התובעת ובעלה, לבין הנתבע, לגבי המושכר נשוא הדיון. חוזה שכירות זה נעשה לתקופה שבין 1.7.95 - 31.8.98, כך שבמועד הגשת התביעה, נסתיימה תקופת השכירות. לטענת התובעת, הנתבע הפר את חוזה השכירות בבנייה בלתי חוקית שביצע במושכר, וכמו כן הפר את מה שסוכם בין הצדדים בחוזה, כי בתום תקופת השכירות מתחייב השוכר לפנות את המושכר, משנסתיימה תקופת השכירות ולא נחתם חוזה שכירות חדש, על הנתבע לפנות את המושכר. הנתבע מצידו העלה מס' טענות הגנה, לטענתו היתה הסכמה בין הנתבע למשכירים, התובעת ובעלה, כי המושכר יימכר לנתבע ועל סמך הבטחתו זו, ערך הנתבע שיפוצים בסך של 100,000$. השיפוצים נעשו במושכר במוערבות מלאה של בעלה של התובעת. כמו כן טוען הנתבע שהוא דייר מוגן במושכר. להלן אבחן את מעמדו של הנתבע במושכר, ראשית, אתייחס לטענה בדבר דיירות מוגנת ואחר כך לטענה בדבר הבטחה שניתנה לנתבע, שיימכר לו המושכר. 7. האם הנתבע דייר מוגן במושכר? לטענת הנתבע, הינו דייר מוגן במושכר, שכן הוסכם בע"פ עם המשכירים, כי השיפוצים שיערוך הנתבע במושכר יהוו תשלום דמי מפתח. אין בידי לקבל טענה זאת וזאת מהטעמים הבאים: א. חוזה השכירות שנחתם בין הנתבע לתובעת ובעלה, [נספח ב' לת/4], נושא את הכותרת "חוזה שכירות בלתי מוגנת". כמו כן נכתב בסעיף 4 לחוזה באופן מפורש: "4.1 השוכר לא יהיה מוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 ... 4.2 השוכר לא שילם ולא ישלם למשכירים דמי מפתח או כל תמורה אחרת מלבד דמי השכירות עלפי חוזה זה. 4.3 המושכר נתפנה כדין אחרי 20.08.1969, מכל דייר הזכאי להחזיק בו בשכירות מוגנת והוא לא הושכר בדמי מפתח. 4.4 השוכר אינו זכאי ולא יהיה זכאי לקבל תשלום כלשהו עבור פינוי המושכר בתום תקופת השכירות". [הדגשות שלי א.ג.]. ב. לאחר סיום התקופה, התנהלו חילופי דברים בין התובעת לבין הנתבע, באשר לשכירות חדשה של המושכר. ב 15.10.98 נשלח מכתב אל הנתבע מאת ב"כ התובעת, לפיו נסתיימה תקופת השכירות, נשלח אליו חוזה שכירות חדש , בתנאים זהים לחוזה המקורי מ - 1995 , אך הנתבע לא חתם עליו, לפיכך נדרש הנתבע לפנות את המושכר. ג. על פי מסמכים י/1,י/2 לת/4 , הנתבע השיב לתובעת במכתבים, הערות שיש לו שלדעתו, צריכים לקבל ביטוי בחוזה השכירות החדש בין הצדדים. אין במסמכים אלה זכר לטענות הדיירות המוגנת. כמו כן, אף על פי שהשיפוצים במושכר נעשו כבר, לא העלה הנתבע את הטענה שמדובר בתשלום דמי מפתח, ולא ביקש לשנות את שאמור בחוזה המקורי , לפיו אינו דייר מוגן, וכי לא שילם ולא ישלם דמי מפתח. ד. לא הוכח לי כל הסכם בע"פ שנעשה בין הנתבע למשכירים, מה גם שהדבר סותר את האמור בחוזה השכירות במפורש, לפיו מדובר בשכירות לא מוגנת. ה. באשר לביצוע שיפוצים כדמי מפתח, נפסק: "הסכמתו של בעל הבית לעבודת שיפוץ המבוצעת על ידי דייר, אין בה כדי להצביע על הסכמתו של המשכיר להפוך את השכירות לדיירות מוגנת, כשההפך נובע מתנאי השכירות". [ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' ישראל ולאה קנופף, פ"ד ל"א[2], 645, הדגשה שלי א.ג.]. וכן נפסק: "הסכמה ללא זיקה ישירה או מרומזת לדמי מפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת להסכמה , כביכול לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח". [ע"א 369/86 מחמד צאלח אבו ליל נ' סאלח חאבס מוצטפא, תק-על, 86[2], 128]. לסיכום: תנאי השכירות העולים מחוזי השכירות מציינים במפורש, כי מדובר בשכירות בלתי מוגנת, ושהשוכר לא שילם ולא ישלם דמי מפתח. מנגד, לא הוכחה לי כל הסכמה בע"פ בנוגע לדמי מפתח, והטענה בדבר דיירות מוגנת לא נשמעה בכל שלב לפני הגשת תביעה זו. לפיכך, אני דוחה את הטענה בדבר דיירות מוגנת. 8. חוזה השכירות: טענת הנתבע לזכותו לרכוש את המושכר: לטענת הנתבע הוסכם בין הנתבע למשכירים, שהמושכר יימכר לו, בעלה של התובעת , לטענתו הבטח לו למכור לו את הקרקע עליה בנוי המושכר, לפי ערך הקרקע , ללא המבנה. לאחר עיון בכל חומר הראיות, לא שוכנעתי כי בכוונת התובעת ובעלה היה למכור לנתבע את המושכר, שהובטחה לו הבטחה כזאת ושהתקיים מו"מ למכירת המושכר, וביתר פירוט: א. גירסת הנתבע כפי שמופיעה בתצהירו [נ/2]: על פי סעיף 12 להסכם השכירות, הוסכם בין הנתבע למשכירים כי תהיה לנתבע זכות סירוב ראשונה לרכישת הנכס, וכן כתב הנתבע בתצהירו: "13. בחודש ספטמבר 1997, או בסמוך לכך, סיכמתי עם המנוח להעלות על הכתב את שהוסכם ביני לבינו בקשר למעמדי בנכס ולמכירתו לי. הכנתי אף טיוטה של זיכרון דברים בעניין זה לבקשת המנוח, ובהתאם למוסכם ביננו, עוה"ד של המנוח התנגד לסעיף 3 בזיכרון הדברים. לפיו תירשם הערת אזהרה לזכותו... שלחתי טיוטא מתוקנת למנוח. למרבה הצער, בסמוך לאחר מכן נפטר המנוח, בטרם חתם על זיכרון הדברים... 14. המנוח הבטיח לי פעמים רבות, כי ימכור לי את הנכס. בעת שביקרתי אותו בביה"ח בו היה מאושפז, התחייב המנוח כי עם שחרורו מביה"ח יתן לי מכתב המאשר את הסכמתו למכור לי את הנכס, במחיר שישקף את מחיר השוק, בהתחשב בהשקעותיי במושכר". וכך העיד הנתבע בעדותו: "ש. למה הוסכם בינך לבין מר מגן על אופצייה למשך זמן מסויים לקנות את הנכס, למה לא עשית הסכם מכר מיד? ת. אין לי תשובה לשאלה זו. בחוזה השכירות היה סעיף של אופצייה לרכישת הבית והקרקע ומתוך החוזה הראשון הבנתי כי יש לי את הזכות לרכוש את הקרקע, שזה דבר שסיכמנו ביני לבין חנן מגן ז"ל, שבעתיד בסיום החוזה הזה, אנו נשב להסדיר את עניין רכישת הקרקע ...". [פרוטוקול עמ' 52 שורות 21-16]. "ש. אתה ערכת לו 2 מסמכים ב - 05.1997 - למה מר מגן לא חתם על המסמכים ששלחת? ת. מה שסיכמנו איתו כי כאשר הוא יצא מבית החולים ויחזור חזרה לבית אבות, אנו ניפגש ואני אחתום על המסמך יחד עם אשתו... החתימה על הייפוי כח היתה הרבה לפני שהוא אושפז בכלל לפני שהוא היה חולה...". [ פרוטוקול עמ' 54 שורות 19-16, 26-24, הדגשות שלי א.ג]. בחוזה השכירות סע' 12, אמנם ניתנה זכות סירוב ראשונה לרכישת המושכר לשוכר, אך אין בכך כדי ללמד על הבטחה שניתנה לנתבע, למכור לו את המושכר. כמו כן מעיון בחומר הראיות עולה השתלשלות עניינים, המעידה, שהתובעת ובעלה התנגדו למסמכים שערך הנתבע, ובהם ציין את עניין המכירה, וכן שבניגוד לטענת הנתבע בחקירתו, כי אי החתימה על המסמכים על ידי המנוח היתה בגלל האישפוז. הוכח לי כי המנוח לא חתם על המסמכים, עקב התנגדותו ולא היה מאושפז באותה עת. לפיכך לא נתתי אמון בגירסתו זו של הנתבע. ב. התנגדות המשכירים: התובעת ובעלה המנוח: בשנת 1997, לפני סיום תקופת השכירות. הנתבע ערך שני מסמכים והעבירם לחתימת המשכירם [מסמכם ו/1 ו/2 לת/4]. במסמך אחד [ו/1] שכותרתו זיכרון דברים בין המוכרים לבין הרוכש, כתב הנתבע שיש לו הזכות לרכוש את הקרקע מהמשכירים , כאשר ערך הקרקע יקבע על פי הערכת שמאי מוסכם, וכן שמוסכם כי תרשם הערכה בטאבו לאופציית הרכישה של הקרקע על ידי הנתבע. במסמך השני [ו/2], מצויינת הארכת חוזה השכירות לשנה נוספת, וכן שהחוזה יחודש מידי שנה. על שני מסמכים אלה לא חתמו התובעת ובעלה. לא רק זו אף זו, ב - 15.10.97 , שלחו התובעת ובעלה באמצעות עורך דינם, מכתב לנתבע ובו נכתב מפורש: "מרשי העביר לעיוני שני נוסחים של הצעות "זכרון דברים"... הנוסח שהעלית במסמכים אלה אינו מקובל על מרשי כלל ועיקר, מעולם לא הוסכם עליהם, וכדי למנוע כל ספק או אי הבנות בעתיד ברצוני להבהיר זאת באופן חד משמעי. התחייבויותיהם של מרשי כלפיך נוסחו בחוזה שכירות הבית שבנדון, שנחתם בניכם בחודש יוני 1995, וכולל סעיף מפורט בעניין "זכות סירוב ראשון לרכישת המושכר" אין בכוונת מרשי להוסיף או לגרוע מהמסוכם בסעיף זה". [נספח ז' לת/4 - הדגשות שלי א.ג.]. בפרוטוקול מיום 12.05.99 , הודה הנתבע כי קיבל מכתב זה ביום 15.10.97 [שורה 25 לפרוטוקול עמ' 2]. ברם, בעדותו, העיד הנתבע, כי אינו זוכר מכתב זה [פרוטוקול עמ' 51 שורות 9-10]. כמו כן נראה, שבעת שבעלה המנוח של התובעת קיבל לידיו את המסמכים, הוא לא היה מאושפז בבית החולים, ולכן לא ניתן לתלות את אי החתימה באשפוז. כאמור, הנתבע העיד כי המנוח חתם על יפוי הכח, הרבה לפני שאושפז. בייפוי הכח [נספח ג' לנ/2], מצויין התאריך 4.11.97, משמע נובמבר 1997, היה הרבה לפני אשפוז המנוח. הנתבע ערך את המסמכים בספטמבר 1997. מסמכים אלה קיבל המנוח לא בעת שהיה מאושפז, לפיכך ניתן לומר שמכתב ההתנגדות שנשלח על ידי ב"כ המשכיר לידי הנתבע שיקף נכונה את דעתם של המשכירים, שהמסמכים אינם מקובלים עליהם ומעולם לא הוסכם על תוכנם, דהיינו, מכירת הקרקע שעליה המושכר, לנתבע. ג. ביתה של התובעת, גב' רעיה שמואלי, העידה כי הוריה לא חתמו על המסמכים הנדונים שערך הנתבע: "... בולטים במסמכים אלו אינטרס מאוד ברור של הנתבע. אני יודעת כי הורי לא ערכו את זה, כי הם לא חתומים על זה. הם לא הסכימו על זה. הם לא הסכימו לשני הנוסחים האלה.". [פרוטוקול עמ' 36 שורות 4-1]. עדות זו נשמעה לי ברורה ואמינה. ד. לטענת הנתבע, לא היה מבצע שיפוצים בהיקף נרחב, אילולא היה בטוח כי המושכר יהיה שלו. ראשית, גם אם הנתבע השקיע סכומי כסף גדולים בשיפוצים, הרי שלא היה לו על מה להתבסס, שכן לא הוכחה לי הבטחה שניתנה לנתבע לפיה יימכר לו המושכר, כפי שפורט לעיל. מעבר לכך, בעקבות השיפוצים שערך הנתבע , הוגש כנגדו וכנגד בעלי המושכר, במאי 1997 , כתב אישום על בנייה ללא היתר, [הליך שטרם הסתיים במועד הגשת הסיכומים בתיק זה] . נתון זה הינו עוד הוכחה לכך, שמכתב ההתנגדות מיום 15.10.97 היה כנה. מה גם שעובדת כתב האישום מצויין במכתב זה. לסיכום: לא שוכנעתי, כי הובטח לנתבע שהמושכר יימכר לו. כמו כן, מאחר וחוזה השכירות הסתיים ב - 31.08.98, ולא חודש, הרי שלפי סעיף 20.1 לחוזה השכירות, על הנתבע לפנות את המושכר. ה. השיפוצים שבוצעו במושכר: כאמור, לטענת התובעת, הנתבע ביצע עבודות בנייה בלתי חוקיות במושכר המהוות הפרת חוזה השכירות . לטענת הנתבע , השיפוצים נערכו בתיאום מלא עם המנוח, שאף מסר לו העתק מרשיון המתיר ביצוע העבודות שביצע. לפי הבנתו לא היה צורך בהגשת בקשה לרשיון מעבר לכך, אך בדיעבד הסתבר לו שעליו להגיש בקשה מחודש. כמו כן טוען הנתבע, כי הוא בעל רשיון בלתי הדיר לאור השיפוצים ויש לפצותו על שיפוצים אלה. מאחר וקבעתי כי לא הוכח לי שהובטח לנתבע שירכוש את המושכר, ולמעשה בהסתיים תקופת השכירות על הנתבע לפנות את המושכר, מתייתר הצורך לקבוע אם הנתבע הפר את החוזה בבנייה לא חוקית שביצע במושכר. אך, מעבר לעניין הפרת החוזה, יש חשיבות לדון בעבודות השיפוצים שנעשו במושכר, לעניין טענת הנתבע בדבר פיצוי על השקעותיו ורשיון בלתי הדיר. אין חולק שבמאי 1997, הוגש כנגד הנתבע ובעלי המושכר כתב אישום פלילי, בגין עבודות במושכר ללא היתר. עד התביעה, מר אהרון מיכאלי, מהנדס מפקח הבניה בעיריית ת"א. העיד, כי בתיק הבניין לא נמצאו רשיונות על תוספות שהתבצעו במושכר. [ פרוטוקול עמ' 16 שורות 12-11]. לטענת הנתבע כאמור, לפני התחלת השיפוצים מסר לו המנוח רשיון בנייה משנת 1967 , עליו הוא סמך בביצוע השיפוצים וכן לא ידע כי היה צריך בהגשת בקשה מחודשת. מר מיכאלי, עד התביעה העיד לגבי הרשיון משנת 1967, כי הוא כלל רק רשיון להוסיף מרפסת בקומה א', בשטח של 7.60 X 3.15 מ"ר, כאשר בפועל הבנייה היתה מעבר לכך, לפי סיכומי הנתבע עצמו, [סעיף 34 עמ' 3], העבודות כללו בנייה של כ - 60 מ"ר נוספים. לגבי מסירת הרשיון על ידי המנוח, נתגלתה סתירה בגירסתו של הנתבע. בעדותו , אמר הנתבע כי רשיון הבניה מ -67, ניתן לו על ידי המנוח, לפני שהחל בעבודת השיפוצים [פרוטוקול עמ' 43 שורות 26-24, עמ' 44 שורה 1]. ברם, במסגרת חקירתו על בקשת הרשות להתגונן, העיד הנתבע, שהמנוח נתן לו את רשיון הבנייה הנ"ל לאחר הגשת כתב האישום [עמ' 2 לפרוטוקול שורות 11-10]. כמו כן, לא ברור כיצד הנתבע, שהיה קבלן שיפוצים ומנהל חברת בניה לא ידע כי ההיתר שהיה בידו משנת 1967 לא מספיק להיקף השיפוצים שביצע. לסיכום: כעולה מחומר הראיות, הנתבע ביצע עבודות שיפוצים במושכר בהיקף נרחב, כאשר בפועל לא היה בידו רשיון בניה תקף לכל היקף השיפוצים. כמו כן , הנתבע לא צירף קבלות להוכחת עלות השיפוצים במושכר. הנתבע צירף חוות דעת של מר פרידלין, לפי הוערכו עבודות הבניה בסך של 453,000 ₪, אך לא ניתן לסמוך גם על חוות דעת זו. בחוות הדעת כתב מר פריידלין, כי על פי המידע שהנתבע מסר לו, הוא רכש את המושכר. בעדותו, העיד מר פריידלין, כי אינו שמאי מקרקעין, שלא בדק את הנחות היסוד שנמסרו לו על ידי הנתבע [פרוטוקול עמ' 38 שורות 13-11, 4]. כמו כן ציין, כי לא בדק את זכויות הבניה במושכר, ואינו יודע אם הבנייה נעשתה ברישיון. גם אם הנתבע היה מוכיח כנדרש גובה השיפוצים שביצע במושכר, לאור העובדה שהוגש כתב אישום לגבי עבודות אלה, לא היה מקום לפצותו. באשר לטענה בדבר רשיון בלתי הדיר, זכותו של הנתבע במושכר יונקת מחוזה השכירות שנחתם עם בעלי המושכר. משתמה תקופת השכירות, על פי החוזה בכתב, אין לנתבע זכויות במושכר. מנגד, לא הוכח לי כי ניתנו לנתבע זכויות מכח הסכם בע"פ. הנתבע לא הוכיח את גירסתו בדבר הבטחה לגבי מכירת המושכר. לפיכך, ביצוע השיפוצים בעקבות מחשבה שהמושכר עתיד להיות של הנתבע, לא היה לו על מה לסמוך. מעבר לכך, הוכח לי כי הנתבע לא דאג לרשיונות בנייה מתאימים לשיפוצים שערך. לפיכך, לאור כל האמור לעיל, יש לקבוע כי לנתבע אין כל זכויות במושכר, משתמה תקופת השכירות ובהעדר חוזה שכירת חדש, עליו לפנות את המושכר, ולא ניתן לפצותו על שיפוצים שביצע במושכר. 9. סעד מן הצדק: מאחר וקבעתי כי הנתבע איננו דייר מוגן במושכר, הרי שאין מקום לדון בשאלת מתן סעד מן הצדק. 10. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבע לפנות את המושכר -בית מגורים- הנמצא ברחוב שמגר 29 בתל-אביב, הידוע כנכס בגוש 6336 חלקה 24, ולהחזירו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ , שאינו רכוש התובעת. ב. אני מעכב את הפינוי עד ליום 26.7.2002 וזאת על מנת לאפשר לנתבע להתארגן. ג. ניתן בזאת צו לפיצול סעדים. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של -.25,000 ₪ . סכום זה כולל הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהשכירותזכות הסירוב