תנאי מקפח בהסכם ניהול

תנאי מקפח בהסכם ניהול עניינה של התביעה המונחת בפני הוא ביתרת חוב בגין דמי ניהול, לתקופה של שנה. ביום הגשת התביעה עמד החוב הכספי ע"ס 10,904 ₪. לאחר הגשת התביעה, הנתבע שילם עבור דמי ניהול, לפי 600 ₪ לחודש. עבור התקופה נשוא התביעה שילם הנתבע סך של 7,200 ₪ באופן שלענין הכרעתי זו יתרת חובו של הנתבע הינה 3,700 ₪ בלבד (קבלה נ/ה). ביום 27.3.1996 רכש הנתבע דירה, בפרוייקט "חצרות יפו". בד בבד עם חתימת הסכם המכר של הדירה חתם הנתבע גם על הסכם ניהול, בקשר עם הדירה שרכש בפרוייקט (להלן: "הסכם הניהול" - מוצג ת/ב). בהסכם הניהול קיבלה על עצמה, חברת הניהול, לנהל ולתחזק שטחים ומתקנים המשותפים לכלל רוכשי הדירות בפרוייקט - [סעיף 14ב' להסכם הניהול]. בין היתר, בסעיפים 6, 5 שבהסכם, התחייב הנתבע לשלם דמי ניהול במלואם ובמועדם. בסעיף 14 להסכם הניהול הסכים הנתבע כי אי התשלום יהווה הפרת הסכם הניהול. הנתבע לא שילם דמי ניהול במשך שנה, מיום 11.10.2000 עד יום 11.10.2001. מכאן התביעה. התביעה הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר. התצהיר הנלווה לבקשת הרשות להגן משמש ככתב הגנה. בכתב ההגנה, הטענות שהעלה הנתבע להגנתו, רובן ככולן, מתייחסות לגובה דמי הניהול שהוא נתבע לשלם לתובעת, להעדר פירוט מלא והסבר, באשר לאופן חישוב ההוצאות ומידת שטח, מהן נגזר גובה דמי הניהול, כפי שהתחייבה התובעת בהסכם, סעיף 9. גם תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבע, רובו ככולו מתייחס לטענות בקשר לדמי הניהול ולדרך חישוב דמי הניהול הנתבעים ממנו ולהעדר פרוט מלא על אופן חישוב התוצאות, שמהן נגזרים דמי הניהול, כפי שהתחייבה התובעת בסעיף 9 להסכם הניהול. בסיכומים, מטעם הנתבע, טוען ב"כ הנתבע, שהתובעת לא הרימה הנטל להוכיח את גובה דמי הניהול ואת אופן חישוב דמי הניהול שתבעה. לנתבע טענות כנגד ההוצאות של התובעת, המשמשות כבסיס לחישוב דמי הניהול, כשם שיש לו טענות כנגד חישוב שטח, כבסיס לחישוב דמי הניהול. בסיכומיו, לראשונה, העלה הנתבע גם טענות בדבר היותו של הסכם הניהול הסכם אחיד בעל מספר רב של תנאים מקפחים. טענה אחרונה זו מוטב היה לה שלא נולדה בסיכומים משנולדה. בראש ובראשונה דינה להידחות משום כך שאין לה זכר בכתב ההגנה, גם אין לה זכר בתצהיר עדות ראשית. כך או כך, כאמור, גדר המחלוקת הוא תמורה כספית. סעיף 23 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982, מונה סייגים לתחולת החוק. אחד הסייגים הוא תמורה כספית. התמורה הכספית אינה נכללת בתנאים לעיסקה שהחוק בא להגן על לקוח בפניהם. דמי הניהול דהכא הם תמורה כספית בגין שירותים. מטבע הדברים הנתבע, שרכש מהתובעת שירות, בעת ניהול המו"מ הקדיש לנושא התמורה תשומת לב. קביעת התמורה הכספית אינה נושא שנבחן בכלים של חוק החוזים האחידים שהרי הלקוח שקל והסכים לתנאים שבהם נעשתה העיסקה. כך גם לפי חוק החוזים הכללי הוצאה "כדאיות" העיסקה, הכוללת גם תמורה כספית, מגדר "טעות". אפילו יפורש סעיף 23, לחוק החוזים האחידים, פירוש מצמצם, לפיו הוא חל על קביעת המחיר ולא על דרך חישובו, הרי, כאמור, בענין בו עסקינן, לא העלה הנתבע בתצהירו טענה כלשהי בענין היותו של החוזה אחיד ובענין היות תנאיו מקפחים. אלה הן טענות מהותיות שצריכות לטיעון ולהוכחה מפורשים ומפורטים ובהעדרם בתצהירים, הנתבע אינו רשאי להעלותן, לראשונה, בסיכומיו. צורת ההתקשרות בחוזים אחידים היא מהותית לנושא. הקיפוח מגן על הלקוח, שעלול להיפגע משימוש בתנאי מקפח בחוזה אחיד. קיפוח אינו עומד לבדו אלא נבחן בהקשר של מכלול תנאי החוזה ונסיבותיו והקשר זה מראה האם מה שנחזה להיות בלתי הוגן אכן גורם עוול או קיפוח. מאחר ובענין בו עסקינן אין נתונים בפני, להוכחת דבר היותו של הסכם הניהול חוזה אחיד ולהיות תנאים בו מקפחים, דין הטענות בענין - להידחות. טענה נוספת שהעלה הנתבע להגנתו הינה שהתובעת אינה זכאית לדמי ניהול באשר הוא אינו קשור עימה קשר של חוזה. גם טענה זו דינה להידחות. המצהירה מטעם התובעת העידה בתצהירה, שלא נסתר, שהתובעת היא חברת הניהול של פרוייקט "חצרות יפו" בו מצויה דירת הנתבע. הנתבע רכש את הדירה וחתם על הסכם המכירה שהצד, מוכר הדירה על פיו, היא חברת סלע, חברת שיכון בע"מ (להלן: "סלע"). על הסכם הניהול חתם הנתבע, מול סלע, בד בבד עם חתימת הסכם המכר. עפ"י הוראות הסכם הניהול, חברת סלע רשאית להמחות את זכויותיה וחובותיה לכל חברה (ראה במיוחד סעיף 14ד', הגדרת "החברה" וה"הואיל" השלישי בהסכם הניהול). המצהירה מטעם סלע מסבירה, בתצהיר, כיצד הומחו זכויות סלע לתובעת (סעיף 4 לתצהיר עדות ראשית של ע/ת מלישקביץ). בענין זה עדותה לא נסתרה. בין כך ובין כך, הנתבע הרי מסכים לשלם לתובעת ואף שילם לה, דמי ניהול אלא, שהוא חולק על גובה דמי הניהול שעליו לשלם לה, בהתאם להסכם הניהול. ובתביעה זו גבול המחלוקת כאמור, הוא יתרת דמי שכירות לשנה אחת בסך של 3,704 ₪ (ראה סעיף 12 לת.ע.ר. הנתבע, הסכמתם של הצדדים בדיון מיום 15.5.2003). על כן, דין טענת העדר יריבות - להידחות. לתובע שפע טענות כנגד הסכם הניהול, דרך התנהלותה של חברת הניהול בכל הנוגע להוצאות. דא עקא, שאני שבה ומציינת שבתביעה שבפני אני נדרשת אך ורק לשאלה האם, מכוח הסכם הניהול, על הנתבע לשלם לתובעת את יתרת דמי הניהול לשנה מסויימת, בסך של 3,704 ₪ - הא ותו לאו. פתוחה הדרך בפני הנתבע לתקוף את הסכם הניהול ותנאיו בהליכים אחרים, אך לא זה המקום לכך. התובעת סומכת תביעתה ליתרת חוב דמי הניהול - על הוראות סעיף 6 להסכם הניהול הקובע בזו הלשון: "הקונה ישלם לחברה ביחד עם המחזיקים האחרים של היחידות, את כל ההוצאות הכרוכות בניהול הביצוע של שרותי הניהול, לרבות תקורה, קרן פחת ושכר ניהול, והכל כמפורט להלן. חלקו של הקונה בסך ההוצאות יהיה בהתאם ליחס שבין שטח הדירה לבין השטח המצטבר של כל אותן יחידות אשר נמכרו ובנייתן הושלמה ...". עוד הוסכם, שלחישוב שטח הדירה המצטבר יצורפו שטחי המרפסות, גגות, גינות ושטח חניה של הנתבע. מכאן, ששני פרמטרים עומדים בבסיס חישוב דמי הניהול החלים על הנתבע, האחד - שטח והשני סכום הוצאותיה של התובעת. ברור שעל כתפי התובעת, כמי שהיא "המוציא מחברו" שעליו הראיה, הנטל הראשוני להוכיח את קיומו של החוב ואופן חישובו. מטעם התובעת העידה רק הגב' יהודית מלישקביץ, היא מעידה על עצמה (סעיף 1 לת.ע.ר.) שהיא מנכ"ל התובעת. באשר למרכיבי השטח בחישוב דמי הניהול, לשנה הרלבנטית, כל שמעידה גב' מלישקביץ: "מאחר ששטח הדירות בפרוייקט בשלב האמור הגיע לכדי 9,656 כי אז החשבון הינו: 183,918 + 169,948 = 1,353,866 1,353,866 : 9695 = 140 ₪ לשנה למ"ר. 140 : 12 חודשים : 4.2 $ (שער הדולר בתקופה הרלבנטית = 2.77 $ למ"ר + מע"מ). בפועל גבתה התובעת מלקוחותיה דיירי הפרוייקט סך של 2.30 דולר למ"ר בלבד עפ"י סיכום מיוחד בינה לבין לקוחותיה" (סעיף 13 לת.ע.ר.). הא ותו לא, לענין חישוב שטח, כפרמטר לחישוב דמי הניהול. התובעת הסתפקה בהעמדת נוסחה סתמית בלי לבסס ולהוכיח את הנתונים הדרושים, להוכחת כל אחד ממרכיבי הנוסחה. זאת למרות, שהתובעת עצמה מודה ששטח "דירתו האמיתי של הנתבע הוא פרמטר הכרחי בקביעת גובה דמי הניהול". כדי להציב, בנוסחה שנקבעה בהסכם הניהול לחישוב דמי הניהול, את נתון השטח, על התובעת היה להוכיח, בראש ובראשונה, את שטח דירתו של התובע ואת שטח השטחים הציבוריים. את ה"שטח המצטבר של כל המידות", כלשון ההסכם. התובעת טוענת (ראה סיכומיה בעמ' 3) שלצורך חישוב דמי הניהול היא מצרפת לשטח דירתו של התובע את חלקו היחסי בשטחים ציבוריים, אלא, שהתובעת לא ציינה, קל וחומר לא הוכיחה כל אחד מאותם שטחים ציבוריים ומה חלקו היחסי של הנתבע בהם. נפלה טעות מלפני התובעת כשסברה שהנתבע הוא שטעה בחישוב שטח הדירה לצורך חישוב דמי הניהול. הנתונים מצויים בידי התובעת. נטל ההוכחה רובץ לפתחה של התובעת והיא זו הנדרשת להוכחתם. בחקירתה, בענין השטח, לא האירה עדותה של גב' מלישקביץ את הסתום בנוגע לשטח השטחים הציבוריים על אף, שהיא מצרפת שטחים לשטח דירת הנתבע לצורך חישוב דמי הניהול. דבריה של גב' מלישקביץ נותרו סתומים - כל שאמרה בהאי לישנא: "שלב א' לפרוייקט היה בנין מס' 1 שבו 70 דירות. בנין מס' 4 היה שלב א' ובו 40 יחידות דיור, ביחד היו 110 יחידות דיור בשטח של 9,565 מ"ר" (עמ' 14 לפרוטוקול). כאשר נשאלה העדה מהו גודל השטח המשותף בפרוייקט השיבה: "לא התייחסתי לזה, אין לי נתון כזה" (עמ' 9 לפרוטוקול). הנתון שהעדה לא התייחסה אליו, הוא נתון מהותי שבלעדיו אין חישוב שטח, שהוא פרמטר חיוני לצורך חישוב דמי הניהול. התובעת אפילו לא הציגה מפות או נסח טאבו או תסריט בנין. למרות, שכאמור, התובעת עצמה סבורה כי שטח דירת הנתבע הוא "פרמטר הכרחי", בקביעת גובה דמי הניהול שעל הנתבע לשלם לתובעת, למרות שהתובעת טוענת שהשטח הכולל של דירת הנתבע כולל את שטח דירתו, שטח החניה וכן חלקו היחסי של הנתבע בשטח הרכוש המשותף [סעיף ו' לסיכומי התובעת], התובעת קובעת שטח דירה כולל מבלי שהוכיחה את מרכיבי השטח שהיא טוענת לו, וזאת, על אף שהנתבע חולק על השטח שהתובעת קובעת לתביעה דמי ניהול על פיו. בהעדר הוכחת שטח השטחים הציבוריים בפרוייקט מתאיין כל חישוב דמי הניהול שחישבה התובעת ודי בזה כדי לדחות תביעתה. העדר נתונים כה מהותיים לתביעה יש להם גם משמעות ראייתית של ממש. לענין זה, טובים וישימים דברי המלומד, י. קדמי, בספרו "על הראיות", חלק שלישי, עמ' 1648 ואילך ואסופת הפסיקה שם. מתוכם אני מוצאת לצטט: "...וזהו הכלל - אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד שיש דברים בגו וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד; ובהמשך, ע.א 548/78: "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו....הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר, נגד מי שנמנע מהצגתה". "הכלל ודרך יישומו: יש והדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, כאילו היתה זו ראיה נסיבתית. כך ניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הבאת ראיה, לאי השמעת עד, לאי הצגת שאלות לעד או להימנעות מחקירה נגדית של מי שעדותו הוגשה בתעודה בכתב שנחתמה על ידו. התנהגות כזו, בהיעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה; באשר על פניה, מתחייבת ממנה המסקנה, שאילו הובאה הראיה, או הושמע העד, הוצגו השאלות או קוימה החקירה הנגדית - היה בכך כדי לתמוך בגירסת היריב". לנוכח כל האמור, מכיון שאחד [שטח] משני הפרמטרים - [שטח והוצאות] שבבסיס קביעת שעור דמי הניהול - לא הוכח, כפועל יוצא, יתרת החוב, לא הוכחה. די בכל המקובץ כדי כך שמתאיין הצורך בבירור המחלוקת שהתעוררה גם בשאלה האמיתית השנויה במחלוקת, בדבר הפרמטר השני, ההוצאות של התובעת, כבסיס לחישוב דמי הניהול. אסתפק בכך שאציין שהתובעת לא יצאה ידי חובתה להוכיח את ההוצאות שהוציאה להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, בהתאם לחלקו של הנתבע ברכוש המשותף, באופן שגם הפרמטר השני, מבין השניים, [ההוצאות] שבסיס חישוב שיעור דמי הניהול, לא הוכיחה התובעת. סוף דבר, התביעה נדחית. שקלתי היטב אם להטיל הוצאות בתיק זה, ועל מי, לאור נסיבות הענין, הגעתי לכדי המסקנה שאך צודק יהיה שכל צד ישא בהוצאותיו. חוזהתנאי מקפח בחוזההסכם ניהולתנאי מקפח