הסתרת מידע ע"י מתווך

הסתרת מידע ע"י מתווך
1. התובע, מתווך מקרקעין במקצועו, הגיש כנגד נתבעים מס' 1 ו- 2 (להלן: סימן טוב) מחד וכנגד הנתבע מס. 3 (להלן: עמרם) מאידך תביעות לתשלום דמי תיווך, בעקבות הסכם מיום 8.10.02 שלפיו מכרו סימן טוב לעמרם דירה במחיר של 109,800$.
במסגרת התביעה כנגד עמרם, הגיש עמרם כנגד התובע תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו לו לטענתו עקב הפרת חובות שחלות על התובע כמתווך מקרקעין.

2. הנתבעים אינם מתכחשים לעובדה שכל אחד מהם שכר את שירותיו של התובע כמתווך. טענתם העיקרית כנגד התובע, בקליפת אגוז, הינה שהתובע מסר מידע שקרי או הסתיר מידע מכל אחד מהצדדים ביחס למחיר הדירה שהצד השני מציע בעיסקה, ובדרך זו ניסה להרוויח לעצמו במרמה את ההפרש בין הצעות המכירה והקניה.

3. התובע התקשר תחילה עם סימן טוב, מוכרי הדירה, בהסכם תיווך מיום 8.4.02 לפיו יהיה התובע זכאי למקרה של מציאת קונה לדירה לדמי תיווך בשיעור של 2% כולל מע"מ. בחודש ספטמבר 2002, התקשר התובע בהסכם תיווך עם עמרם, קונה הדירה, לפיו יהיה זכאי התובע למקרה של מציאת דירה לרכישה לדמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. לקראת סוף חודש ספטמבר 2002, הביא התובע את עמרם לראות את דירתם של סימן טוב. קיימת מחלוקת בדבר המועד המדויק של הביקור. לטענת הנתבעים, הביקור נערך ביום הראשון של חול המועד סוכות , 22.9.02. לעומתם, טוען התובע כי הביקור היה אחרי התאריך 23.9.02. במהלך אותו ביקור, לא דובר בין הצדדים על נושא מחיר הדירה. בתום הביקור, נפגש התובע עם עמרם, והאחרון הציע לרכוש את הדירה במחיר של 110,000$. לפי עדותו של עמרם, הצעתו באה אחרי שהתובע הבהיר לו כי סימן טוב לא יהיו מוכנים למכור את הדירה בפחות מהמחיר הזה.ב

4. למחרת, ביום 23.9.02, נערך ונחתם הסכם תיווך חדש בין התובע לבין סימן טוב, שבו הביעו סימן טוב את הסכמתם למכירת הדירה במחיר של 104,000$, ואילו התובע נטל כלפיהם באותו הסכם התחייבות למצוא קונה לדירה עד ליום 30.10.02. אין מחלוקת כי ההסכם בא בעקבות לחץ שבו היו נתונים סימן טוב למכור את דירתם בהקדם האפשרי, על מנת לרכוש דירה אחרת ולזכות במענק רכישה שהוצע לתקופה מוגבלת. לפי עדותה של גב' סימן טוב, היא הסכימה לחתום על ההסכם לאחר שהתובע אמר לה כי עמרם אינו מוכן לשלם מעל 100,000$ עבור הדירה, אולם משקיע אלמוני מחו"ל מוכן לרכוש את הדירה במחיר של 105,000$. בעדותו, הכחיש אמנם התובע את טענותיה של גב' סימן טוב באשר לדבריו ביחס לעמרם. אולם ניתן למצוא בעדותו ראשית הודייה על כך שאכן מסר לה על קיומו של משקיע זר כרוכש פוטנציאל (עמ' 6 לפרוטוקול ש' 1-3).

5. בהסכם התיווך החדש נקבע כי דמי התיווך יהיו ההפרש בין הסכום של 104,000$ לבין סכום המכירה בפועל. התובע גם התחייב בהסכם לשלם לסימן טוב סך של 2,000$ אם לא יעמוד בהתחייבותו למציאת קונה במועד שנקבע. עוד נקבע בהסכם פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית של הסכם בשיעור של 5,000$. בעמוד השני להסכם, הוסף סעיף בכתב יד שלפיו אם תמכר הדירה בסכום העולה על 110,000$, לא יקבל התובע יותר מ- 6,000$ (ההפרש בין 104,000$ לבין 110,000$).

6. לפי עדותה של גב' סימן טוב, ביום 24.9.02, היא שוחחה עם עמרם לראשונה שלא בנוכחות התובע, ובאותה שיחת טלפון, הודיע לה עמרם כי סיכם עם התובע על רכישת הדירה במחיר של 110,000$. אז, לטענתה, הבינה לראשונה כי התובע עשה מעשה תרמית, בכך שהחתים אותה על הסכם התיווך החדש, מבלי ליידע אותה כי עמרם כבר הציע לקנות את הדירה ב – 110,000$. גב' סימן טוב לא אמרה דבר לעמרם על התחייבותה לפי הסכם התיווך החדש, וחתמה עמו, כאמור, ביום 8.10.02 על הסכם למכירת הדירה במחיר של 109,800$. (לפי עדותו של עמרם, ההפרש בין הצעתו בתחילת המשא ומתן לבין המחיר הסופי נבע מהסכמתם של סימן טוב לפצות אותו בגין ריבית שהפסיד עקב לוח התשלומים שבהסכם).

7. לאחר חתימת הסכם המכר, סירבו סימן טוב לשלם לתובע דמי תיווך על בסיס הסכם התיווך החדש בשל טענת התרמית, אך היו מוכנים לשלם דמי תיווך לפי השיעור שנקבע בהסכם התיווך המקורי. התובע סירב להצעתם ודרש את מלוא סכום דמי התיווך לפי הסכם התיווך החדש, בסך של 6,000$. מכאן, תביעתו כנגד סימן טוב לתשלום דמי התיווך והפיצוי המוסכם לפי הסכם התיווך החדש, ולחילופין, לתשלום דמי התיווך לפי שיעורו בהסכם התיווך המקורי.ו

8. כשגילה עמרם כי סימן טוב היו מוכנים, בעת שחתמו על הסכם התיווך החדש, למכור את הדירה במחיר של 104,000$, גם הוא סירב לשלם דמי תיווך לתובע, בטענה שהתובע רימה גם אותו. לטענתו, כתוצאה מכך שהתובע הסתיר ממנו את נכונותם של סימן טוב למכור את הדירה ב - 104,000$, נאלץ עמרם לשלם 5,800 $ יותר עבור הדירה. מכאן, תביעתו של התובע כנגד עמרם לתשלום דמי תיווך, והתביעה שכנגד של עמרם כנגד התובע לתשלום אותו סכום של 5,800$.נ

9. השאלה הראשונה שעולה הינה, האם היה ידוע לתובע שעמרם מציע סך של 110,000$ עבור הדירה, בעת שנכרת הסכם התיווך החדש עם סימן טוב ביום 23.9.02?
לאחר שמיעת הראיות, הגעתי למסקנה שיש להשיב על השאלה הזאת בחיוב. להלן נימוקי:
א. סימן טוב ועמרם מסרו עדויות מפורשות על כך שביום 22.9.02, התקיים הביקור של עמרם והתובע בדירת סימן טוב, שבעקבותיו הציע עמרם את הצעתו לרכישת הדירה. עדויותיהם נתמכו בעדות אמו של עמרם, גב' אסתר עמרם, שהתלוותה אל בנה לביקור. לעומת זאת, לא ידע התובע למסור בעדותו מה היה מועד הביקור.
ב. התובע לא ערך רישומים של מועדי הביקורים בדירות השונות שהציג בפני עמרם, למרות שבחלק התחתון של טופס ההזמנה לפעולת תיווך שעליו החתים את עמרם (נ/2), יש מקום מיוחד לרישום התאריכים. הוא גם נמנע מלהחתים את עמרם על הטופס במקומות המיועדים לך, ליד הדירות שהתובע הציג בפניו. התובע אפילו לא רשם בחלק העליון של המסמך את התאריך שבו חתם עמרם על ההזמנה לפעולת תיווך. כל אלה מעידים על חוסר הקפדה של התובע למלא אחר נוהלים בסיסיים בעסקי תיווך.ב
ג. חוסר המהימנות שיש ליחס לעדותו של התובע נובע גם מהתנהגותו על דוכן העדים.
כשנשאל בחקירתו הנגדית אם המקור של הסכם התיווך החדש נמצא בקלסר שהחזיק, השיב התובע בשלילה. מיד לאחר מכן, התגלה שהמסמך היה הדבר הראשון המונח בקלסר. התובע לא ידע להסביר את פשר העניין, וטען ש"זה לא רלוונטי" (ראה בעמ' 9 לפרוטוקול).ו
אמנם לא מדובר בשקר בעניין מהותי, אולם התנהגות זו מצביעה על הקלות הבלתי נסבלת שבה התובע מסוגל שלא לומר את האמת, אפילו כשהוא מעיד בבית המשפט. קשה לתת אמון בעד שכזה.
ד. לעומת זאת, העידו בפני עמרם, מצד אחד, וגב' סימן טוב, מצד שני; לשני העדים אמנם אינטרס משותף שלא לשלם דמי תיווך, אולם העדות של כל אחד מהם מתיחסת לאירועים נפרדים בין כל אחד מהם בנפרד עם התובע, כך שלא סביר שהיתה ביניהם התאמת עדויות. למרות שהשניים מתארים אירועים נפרדים בעדויותיהם, אותם אירועים משתלבים באופן שהם יוצרים תמונה מאוד לא סימפטית על האופן שבו התובע תווך בין הצדדים לעיסקה.
ה. הנתבעים העידו כי התובע אסר עליהם לשוחח ביניהם שלא בנוכחותו. התובע לא הודה
בכך במפורש, אך אישר בעדותו כי ביקש להיות נוכח בכל פגישה ובכל שיחה שבין הנתבעים. הוא הסביר כי הדבר היה נחוץ על מנת להבטיח הצדדים לעיסקה לא "יעקפו" את הסכמי התיווך שחתמו עמו.נ
התנהגות זו של התובע הינה חריגה. מתווך אינו צריך להיות נוכח בכל מפגש או שיחה בין צדדים לעיסקה על מנת שיחשב "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הצדדים. התנהגותו דווקא משתלבת עם כוונות המרמה שהצדדים לעיסקה מיחסים לו. בכך שניהל משא ומתן נפרד עם כל אחד מהם, ומנע מהם לנהל משא ומתן שלא בנוכחותו, יצר התובע הזדמנות להשיג מעמרם הצעת רכישה במחיר גבוה יחסית של 110,000$ ללא ידיעתם של סימן טוב. כל שנותר לו לעשות היה לנצל את מצוקתם של סימן טוב, שהיו לחוצים למכור את הדירה גם במחיר הנמוך של 104,000$, ולהחתים אותם על הסכם תיווך חדש, שבו הבטיח לעצמו דמי תיווך בשווי הפער שבין הצעתו של עמרם לבין המחיר שסימן טוב היו מוכנים להתפשר עליו.
ו. מזימתו של התובע מתגלה מתוך הסכם התיווך החדש בעצמו. תחילה, דאג התובע לכבול את סימן טוב למחיר הריצפה שבו הסכימו למכור את דירתם. אחר-כך, התחייב התובע למצוא רוכש תוך פרק זמן של חודש ושבוע. לא זו בלבד, אלא שהתובע התחייב לשלם לסימן טוב מעין פיצוי בסך 2,000$ אם לא יעמוד בהתחייבותו.
מדובר בהסכם תמוה מבחינתו של התובע. אין כל הגיון עסקי בכך שמתווך מקרקעין יתחייב למצוא בתוך חמישה שבועות קונה לדירה שהוא לא מצליח למכור במשך כחצי שנה, ועוד להתחייב בפיצוי כספי אם לא יעמוד בהתחייבותו, אלא אם כן מציאת הקונה מובטחת לו מראש.ב
יתרה מכך, לא סביר שהתובע הוסיף בהסכם התיווך החדש, באופן מקרי, סעיף נוסף המתיחס לאפשרות מציאת קונה המציע דווקא סכום מעל סך של 110,000$ (סכום הצעתו של עמרם). כפי שטענו הנתבעים, נראה כי אותו סעיף נועד להסוות את כוונותיו של התובע, ולהציגו בפני סימן טוב כרוחב לב, המוכן "להסתפק" בדמי תיווך בשיעור מקסימלי.
על פי הפסיקה, במשפטים אזרחיים שנושאם תרמית והונאה, דרושות ראיות במשקל או בעוצמה מוגברים על מנת לעמוד במידת ההוכחה הדרושה (קדמי, על הראיות, חלק שלישי עמ' 1319 - 1321). אני סבור כי האמור בהסכם התיווך החדש, במסגרת מכלול נסיבות המקרה, מהווה ראיה בעלת משקל מוגבר הדרוש להוכחת טענת התרמית כנגד התובע.

ז. התובע טען כי לא היתה כל הטעייה במעשיו, ולראיה, הצביע על כך כי הביא לדירת סימן טוב קונים אחרים, משפחת גריידי, אשר הציעו גם כן לרכוש את הדירה במחיר של 110,000$. הדבר מוכיח, לטענתו, כי לא נרקמה כל מזימה מצידו של התובע סביב הצעתו של עמרם.ו
אני דוחה את הטענה. גב' סימן טוב העידה (ועדותה לא נסתרה) שהתובע הביא את משפחת גריידי אחרי שהחתים אותה ואת בעלה על הסכם התיווך החדש. לכן, אין נפקא מינה מכך שהתובע הביא קונה אחר המציע 110,000$ בו בזמן שהתובע דורש 6,000$ בדמי תיווך לפי הסכם התיווך החדש.

10. המסקנה מכל האמור הינה שהתובע, בעת שהציע לסימן טוב לחתום על הסכם התיווך
החדש, הסתיר מהם את הצעתו של עמרם לרכוש את הדירה במחיר של 110,000$, שהיתה מידע מהותי. בכך, הפר התובע את חובת הנאמנות שלו כלפי סימן טוב כמתווך מקרקעין, הקבועה בסעיף 8 (א) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו- 1996 (להלן: חוק המתווכים).נ
במקביל, לא גילה התובע לעמרם שסימן טוב מוכנים למכור את דירתם במחיר הנמוך של 104,000$. בכך מנע התובע מעמרם מידע מהותי, והפר את חובת הנאמנות שלו כמתווך מקרקעין גם כלפי עמרם.

11. במישור החוזי, מעשיו של התובע, הנגועים בתרמית, מהווים הפרה יסודית של הסכמי התיווך בינו לבין עמרם. "הפרה יסודית" מוגדרת בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התש"ל – 1970 (להלן: חוק החוזים (תרופות))בתור "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה,...". ניתן לומר בבטחה שאדם סביר במקומו של עמרם לא היה מתקשר בהסכם תיווך עם התובע אילו ראה מראש את מזימתו להרוויח בתחבולה דמי תיווך מוגדלים על חשבונו של עמרם. באשר לתוצאות ההפרה, אלמלא מעשי התרמית של התובע, יכול היה עמרם להציע לקנות את הדירה בסכום שהוא פחות מהסכום ששילם בפועל, משום שבעת שהציע את הצעתו, היו מוכנים סימן טוב להסתפק בפחות.ב
מעשיו של התובע, מהסיבות המפורטות לעיל, גם מהווים קיום חוזה שלא בתום לב, בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים (חלק כללי)). פעולה בחוסר תום לב מהווה הפרת חוזה (ע"א 3912/90 Eximin SA נ. טקסטיל והנעלה פד"י מ"ז (4) 64, 78).

12. לסימן טוב היתה עילה לבטל את הסכם התיווך החדש לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, משום שחתמו על ההסכם בנסיבות של הטעיה. ההטעיה התבטאה באי גילוי עובדות באשר להצעה שהציע עמרם לתובע ביום 22.9.02, שהתובע היה חייב לגלותן לסימן טוב מכוח חובת הנאמנות שלו כמתווך מקרקעין.

13. הודעות ביטול הסכמי התיווך של הנתבעים עם התובע לא היו מפורשות, אך מסירובם לשלם לתובע דמי תיווך על פי ההסכמים עולה כוונה ברורה וחד משמעית לבטל את ההסכמים. די בכך. גם התנהגות של המתקשר שממנה משתמעת בבירור כוונת הביטול, עשויה להוות הודעת ביטול נאותה (שלו, דיני חוזים מהד' שניה, עמ' 264).ו

14. באשר למועד מתן הודעות ביטול הסכמי התיווך, לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות), על
הנפגע ליתן הודעה למפר על ביטול חוזה עקב הפרתו בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. באשר לעילת ההטעיה, קובע סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) כי על מתקשר הטוען להטעיה ליתן הודעת ביטול החוזה לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול.
במקרה הנדון, סימן טוב ועמרם הודיעו לתובע על ביטול החוזה לאחר חתימת זכרון הדברים למכירת הדירה.נ
מבחינתו של עמרם, ההודעה ניתנה בהזמנות הראשונה, משום שעמרם לא ידע עד
לחתימת זכרון הדברים על מזימתו של התובע.
להבדיל, העידה גב' סימן טוב שהיא ידעה על המזימה כבר למחרת מועד הסכם התיווך החדש, אך היא לא אמרה דבר עליה לתובע או לסימן טוב. בעדותה, הסבירה גב' סימן טוב שהיא לא עוררה את הנושא כי היתה לחוצה למכור את הדירה. אפשר להבין את מצבה. במשך כחצי שנה לא הצליחה למכור את הדירה. היא עמדה להפסיד מענק לרכישת דירה חדשה שרצתה לרכוש. משפחת עמרם לא היתה מעונינת לסגור את העיסקה במהלך חג הסוכות, כך שממילא חל עיכוב של שבוע בהשלמת המשא ומתן. זכרון הדברים נחתם בסמוך לאחר החג. העיכוב הקצר שחל במתן הודעה לתובע על ביטול הסכם התיווך החדש לא שינה את מצבו של התובע. הדבר היחידי שהתובע יכול היה לעשות לשנות את המצב, אילו ההודעה היתה באה מיד לאחר שסימן טוב גילו את עילת הביטול, היה לפעול לטרפד את העיסקה בינם לבין עמרם, דבר שלא היתה לו הזכות לעשות. בדיוק מזה חששה גב' סימן טוב.
בנסיבות המתוארות לעיל, יש לראות במועד מתן הודעת הביטול על ידי סימן טוב כהודעה שניתנה זמן סביר לאחר שנודע להם על עילת הביטול.

15. ב"כ התובע טען בסיכומיו כי התנהגותה של גב' סימן טוב נגועה בחוסר תום לב, משום שהתקדמה בביצוע העיסקה עם עמרם מבלי לגלות לתובע שאין בכוונתה לשלם לו את דמי התיווך.ב
כפי שפרטתי לעיל, היתה לגב' סימן טוב הצדקה עניינית לפעול כפי שפעלה. בנוסף, אינני רואה כל חוסר תום לב בדרך שבה פעלה. למרות תחבולותיו של התובע, היא עדיין הייתה מוכנה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בהתאם להסכם התיווך המקורי אחרי חתימת זכרון הדברים. היה זה התובע שסירב להצעה זו, ובחר להגיש תביעה לבית המשפט.

16. תוצאת הביניים הינה שהנתבעים ביטלו כדין את הסכמי התיווך בינם לבין התובע. ביחס לסימן טוב, הביטול מתיחס להסכם התיווך החדש בלבד, שהוא ההסכם שנכרת מתוך הטעיה, שהיה בתוקף עד למתן הודעת הביטול של סימן טוב. נותר לדון בתביעה החילופית של התובע כנגד סימן טוב על פי הסכם התיווך המקורי ובתביעה שכנגד של עמרם כנגד התובע.ו

17. הסכם התיווך החדש שבין התובע לבין סימן טוב ביטל את הסכם התיווך המקורי ביניהם (ראה סעיף 8 להסכם התיווך החדש). לכן, בעקבות ביטול הסכם התיווך החדש, לא נותרה לסימן טוב התחייבות לשלם לתובע דמי תיווך. גם אם הייתי מגיע למסקנה כי הסכם התיווך המקורי קם לתחייה בעקבות ביטול ההסכם החדש, עדיין הייתי מגיע למסקנה שהתובע אינו זכאי על פי ההסכם המקורי לדמי תיווך. אפרט:

18. התובע, כאמור, הפר את חובת הנאמנות שלו כמתווך מקרקעין כלפי הצדדים. כיצד משפיעה הפרת חובת נאמנות של מתווך מקרקעין על זכאותו לדמי התיווך? חוק המתווכים אינו קובע סנקציה למתווך המפר את חובת הנאמנות. גם בחוק הנאמנות התשל"ט – 1979, אין קביעה כי הפרת חובת הנאמנות משפיעה על שכרו של הנאמן. לפי סעיף 14 (3) לחוק המתווכים, זכאות לדמי תיווך מותנית בהיותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. כפי שטען ב"כ הנתבעים 1 ו-2, לא ניתן לראות במי שמפר בצורה כה בוטה את חובת הנאמנות שלו כלפי לקוח, בתור "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות. יש בהפרת הנאמנות כאמור חוסר תועלת ליצירת ההתקשרות בין המוכר והקונה, משום שהיא מסכנת את העיסקה למען רווחו האישי של המתווך. מאחר והתובע אינו "הגורם היעיל" כאמור, בשל האופן שבו הפר את חובת האמנות שלו, הוא אינו זכאי לדמי תיווך.נ

19. תנאי נוסף לזכאות לדמי תיווך הקבוע בסעיף 14 (2) לחוק המתווכים הינו קיום הוראות סעיף 9 לחוק, ובין היתר, חתימתו של הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים בתקנות (סעיף 9(1) לחוק). לפי תקנה 1 (1) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז – 1997, ההזמנה צריכה לכלול את שמו, כתובתו ומספר התעודת זהות של המתווך. במקרה הנדון, שמו של התובע בתור מתווך אינו מופיע בהסכם התיווך המקורי בינו לבין סימן טוב או בהסכם התיווך בינו לבין עמרם. בהסכם הראשון עם סימן טוב, כתוב כי שמו של המתווך הינו "פרפקט ניהול ושיווק נדל"ן" ללא ציון כל מספר זיהוי. מהסכם עם עמרם, עולה כי המתווך הינו "רילטי אקזקיוטיב – רשת נדל"ן בינלאומית" ללא מספר זיהוי. שמו של התובע (ללא תעודת הזהות שלו) רשום בגוף ההזמנה של עמרם בתור "סוכן המכירות".
כפי שהבהרתי בת.א. 6657/98 (בש"א 1399/00) אדר דני נכסים בע"מ נ. וירצ'ק (שהעתקו
מתויק בתיק), פגמים שכאלה בצורת הזמנת הלקוח יורדים לשורשו של עניין, ושוללים
זכאות לדמי תיווך לפי סעיף 9 (1) לחוק המתווכים. דעה שונה הובעה בע"א (מחוזי ת"א)
2819/00 בן אור נ. רוזן שהובא על ידי ב"כ התובע
בסיכומיו. אחרי שקראתי את פסק-הדין הזה, עם כל הכבוד, דעתי בסוגייה נותרה כפי
שהיתה בת.א. 6657/98, מהנימוקים שפרטתי שם בהרחבה.
לכן, גם מסיבה זו, התובע אינו זכאי לדמי תיווך.ב

20. באשר לתביעה שכנגד של עמרם, התובע כאמור הפר את חובת הנאמנות שלו כלפיו כמתווך.
לפי סעיף 12 (א) לחוק הנאמנות התשל"ט – 1979, נאמן אחראי לנזק שנגרם לנכסי
הנאמנות או לנהנים עקב הפרת חובתו כנאמן.
כתוצאה מהפרת חובת הנאמנות של התובע כלפי עמרם, הוטעה עמרם לחשוב כי סימן
טוב לא יהיו מוכנים למכור את דירתם בסכום שפחות מ 110,000$. כמו-כן, לא הובע
לידיעתו של עמרם על ידי התובע, שלמחרת ביקורם בדירה, הסכימו סימן טוב למכור את
דירתם במחיר של 104,000$ (בתוספת 1,000$ לכיסוי דמי תיווך לפי הסכם התיווך
החדש).
אילו התובע לא היה מטעה את עמרם באשר למחיר המינימום הנדרש על ידי סימן טוב,
לא היה עמרם מציע לתובע ביום 22.9.02, ולסימן טוב ביום 24.9.02, לרכוש את הדירה
במחיר של 110,000$.
לעומת זאת, אילו התובע היה מוסר לעמרם את המידע לפיו סימן טוב מוכנים למכור את
הדירה במחיר של 105,000$ (כולל דמי תיווך), לא הוכח שעמרם היה רוכש את הדירה
במחיר שכזה. הרי בל נשכח כי לפני חתימת זכרון הדברים, הציעה משפחת גריידי לרכוש
את הדירה במחיר של 110,000$. גב' סימן טוב העידה שהיא לא התיחסה ברצינות להצעתם של גריידי, מאחר וכבר החליטה שהיא מוכרת את הדירה לעמרם באותו מחיר. אולם אילו עמרם היה מציע 105,000$ בלבד עבור הדירה, ברור שסימן טוב לא היו מוותרים על הצעתם של גריידי כל כך מהר. באותן נסיבות, נראה כי בסופו של דבר, היה נאלץ עמרם להשוות את הצעתם של גריידי ולהציע בעצמו סכום של 110,000$ כדי לזכות בדירה.
לפיכך, לא הוכיח עמרם שנגרם לו נזק כתוצאה הפרת חובת הנאמנות של התובע
כלפיו.

21. לאור כל האמור, אני דוחה את התביעות כנגד הנתבעים ואת התביעה שכנגד של עמרם כנגד התובע.
אני מחייב את התובע לשלם לעמרם ולסימן טוב, כל אחד, שכ"ט עו"ד בסך 8,000 ש"ח + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון