סכסוך בין שכנים עקב השתלטות על רכוש משותף

רקע עובדתי 1. התובעים והנתבע בעלי דירות בבית משותף ברח' אלפסי 36 בירושלים, הידוע כחלקה 61 בגוש 30025 (להלן - הבית המשותף).   לפי נסח רישום מרוכז מפנקס הבתים המשותפים נכון ליום 6.12.99 (להלן - הנסח), יחידות המשנה בבית המשותף (להלן - הדירות) ובעליהן הם כמפורט להלן:   דירה 1 בקומת קרקע, בשטח 36 מ"ר, לה 36/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות ייטנר דוד. דירה 2 בקומת קרקע, בשטח 82 מ"ר, לה צמודים גג, מחסן בשטח 13 מ"ר ו- 82/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות הנתבע התובע בתביעה שכנגד (להלן - סבח). דירה 3 בקומה ראשונה, בשטח 82 מ"ר, לה 82/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות התובעת 3. דירה 4 בקומה ראשונה, בשטח 90 מ"ר, לה 90/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות התובעים 4-9. דירה 5 בקומה השניה, בשטח 82 מ"ר, לה 82/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות התובעים 1-2. דירה 6 בקומה השניה, בשטח 90 מ"ר, לה 90/462 חלקים ברכוש המשותף - בבעלות התובעת 10 וצבי גרונדמן ז"ל (יורשיו טרם נרשמו).   התקנון 2. לבית המשותף תקנון מוסכם, שאושר לרישום בשנת 1965 (להלן - התקנון). בתקנון נקבע, כי יחול "ההסכם המצוי" כל עוד אין הוראותיו נוגדות את הסעיף בתקנון לפיו: "... הבעל הרשום של היחידה המסומנת בתשריט בספרה 2 יהא זכאי לבנות על גג ה"נכס" - המסומן בספרה 2 ואשר יוצמד ליחידה 61/2, בהתאם לרשיון בניה שיבקש ויקבל מבלי להיזקק להסכמת בעלי שאר יחידות המשנה בקשר לפעולות אלה."   ראוי לציין כי בתקנון אין זכר להצמדה של המחסן לדירה 2. המחסן נמצא בקומת המרתף בצמידות למקלט. פתח המילוט של המקלט היה דרך דלת הפונה למחסן (להלן - פתח המילוט).   ההסכם עם סבח 3. ביום 9.11.95 נחתם הסכם בין התובעים 1-10 ובין סבח (להלן - ההסכם). ההסכם נועד, כפי שנאמר במבוא, "כדי להסדיר את המחלוקת ביניהם בדרכי הבנה ושלום, ולשם שמירה על יחסי שכנות טובים בעתיד".   בסעיף 2(א) של ההסכם נקבע, כי התובעים מסכימים "להצמיד ליחידה מספר 2 (דירת סבח) ולשימושו הבלעדי (כמוגדר להלן) את השטח המסומן באדום בתשריט המצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו..." (להלן - ההצמדה). וכן מסכימים הדיירים להשאיר את קיר המרפסת, התוחמת את השטח מתחת לעמודים, כפי שהוא במועד החתימה על ההסכם, בשינויים שביצע סבח במרפסת דירתו, בקיר החיצוני בחלק האחורי (צפוני) של הדירה, במחסן ובגדר הצפונית.   בס"ק (ב) נקבע כי : "למרות הצמדת השטח כמוסכם בס"ק (א) לא יהיה סבח רשאי להשתמש בשטח האמור אלא למטרות גינה ומרפסת (המרפסת הקיימת) בלבד והוא לא יהיה זכאי לבנות בשטח זה דבר או לשנות מבנהו או צורתו יתחייב לדאוג לניקיון השטח המוצמד ולטיפוחו כגינה לתפארת".   בס"ק (ג)(ד) נקבע, כי תקנון ומסמכי הבית המשותף יתוקנו בהתאם בהקדם האפשרי, ועד לתיקון תירשם הערת אזהרה על דירות התובעים.   בס"ק (ה) התחייב סבח להתקין שעון מים נפרד להשקיית הגינה.   בסעיף 3 (א) הותר לסבח לחסום את פתח המילוט, בתנאי שיתקין פתח מילוט חלופי על פי תקן הג"א.   בס"ק (ב) התחייב סבח שלא לעשות במחסן כל שימוש מסחרי או שימוש שיש בו משום מטרד לשכנים.   בסעיף 4 של ההסכם התחייב סבח לשלם לתובעים סך כולל השווה ל- 40,000$ בשקלים, ובתשלומים שיופקדו בידי נאמן עד לרישום ההצמדה, וזאת "כפיצוי על הטרדה שנגרמה להם [לתובעים] - בעת ובשל ביצוע העבודות וכן ויתורי הדיירים כאמור בהסכם זה וכן ובתמורה להסכמתם הנ"ל (סעיף 2)".   בס"ק (ב) נקבע, למען הסר ספק, כי הסכום הנ"ל יהיה "נטו" - "ואם תחוייב ההעברה במסים מכל סוג (לרבות מס שבח ומס רכישה) ישא סבח במסים הללו".   בסעיף 6 נקבע, כי תיערך בדיקה יסודית של מערכות ההסקה, ועל פי חוות הדעת יתקן סבח את הטעון תיקון.   בסעיף 7 התחייב סבח לדאוג לאטימת הגג במקום שבו התקין "בוילר" מעל דירת גרונדמן, וכן לחזק את הצנרת לבל יחדרו מים לדירה ולמניעת רעשים. עוד הוסכם כי התובעים יבטלו את התלונה בעיריה.   ביטול ההסכם 4. ביום 18.6.98 שלחה ב"כ התובעים מכתב לב"כ סבח (דאז), בהמשך למכתבים ששלחה בעבר, שהאחרון בהם מיום 2.6.98, בו הודיעה, כי למרות אורכה שניתנה לסבח לקיים את חיוביו על פי ההסכם עד יום 15.6.98 לא תיקן את ההפרה, ועל כן ההסכם בטל, על סבח להשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה עובר לחתימת ההסכם על כל הנובע מכך, לחדול מלהחזיק בשטח נשוא הסכם חזקה ייחודית ולפצות את התובעים על הנזקים שנגרמו להם (להלן - הודעת הביטול).   גדר המחלוקת 5. המחלוקת בין הצדדים מתמצה בשאלות הבאות: א. האם ההסכם הופר על ידי סבח ובוטל כדין, כטענת התובעים, או שעודנו בתוקף, כנטענת סבח. ב. מה מקנות זכויות הבנייה לפי התקנון.         כריתת ההסכם וביטולו לאור חומר הראיות אני קובעת את העובדות דלהלן:   6. התובעים, רובם בגיל מתקדם, מתגוררים בבית המשותף למעלה מ-30 שנה, ביניהם שררו יחסי שכנות טובים.   7. סבח רכש את דירה 2 בחודש מרס 1995. זמן קצר לאחר מכן החל לבצע עבודות שיפוץ נרחבות בתוך הדירה ומחוצה לה, תוך השתלטות על הרכוש המשותף וגרימת נזק ומטרד, למורת רוחם, וחרף התנגדות התובעים, שמחו על כך וגם פנו בתלונה לעיריה.   8. ההסכם, כאמור במבוא לו, נועד להסדיר את המחלוקת בין הצדדים בדרכי הבנה ושלום, ולשם שמירה על יחסי שכנות טובים בעתיד. אולם, מתברר, כי במקום השלום, יחסי השכנות הטובים ותיקון הנזקים, שהתובעים ביקשו להשיג בחתימתם על ההסכם - נקט סבח בדרך שאין להסבירה, אלא כניסיונות להתיש את התובעים ולהסיח דעתם ממטרתו האמיתית, אותה הסתיר מפניהם.   9. תחילה איחר סבח בהעברת התשלום הראשון, שנקבע בהסכם לידי הנאמן; תיקונים ועבודות שהתחייב לבצע לפי סעיפים 2(ה), 3(א)(ב), 5, 6, 7 ביצע רק בחלקם; פתח מילוט חלופי שהתקין אינו לפי תקן הג"א (ראו תמונות ת/4 ות/7); צנרת הביוב לקויה ונותרה חשופה (תמונות ת/6 ו-ת/8) ומערכת ההשקייה שהחליף אינה תקינה.   10. כאשר נדרש סבח לשלם את מס השבח, כפי שהתחייב בהסכם, סבר כי על התובעים לסייע לו לקבל פטור. כתוצאה מכך שסבח לא הסדיר את העניין, עיקלו שלטונות המס בחודש ינואר 1997, את דירת הילר ואת כספי הפנסיה שלה, וגרמו לה לעוגמת נפש רבה עד להסרתם. ובכל זאת, גם אז לא מיהר סבח לסיים את החשבון עם שלטונות המס.   11. סבח הערים קשיים כאשר התבקש להסכים לרישום הירושה של צבי גורנדמן ז"ל, אחד מבעלי דירה 6 שנפטר. למרות שהמנוח לא חתם על ההסכם, רשם סבח את הערת האזהרה גם על חלקו של המנוח בדירה.   12. תשריט לצורך תיקון צו הבית המשותף הועבר לב"כ התובעים בחודש ינואר 1998, כששה חודשים לאחר שסבח הסדיר את עניין מס השבח, וכשנתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם. בתשריט "הובלעו" שינויים, שאינם עולים בקנה אחד עם ההסכם. בנוסף בא סבח בדרישה חדשה להגדיל את חלקו ברכוש המשותף, כשהוא נתלה בתמורה שהתחייב לשלם עבור הגינה, למרות שמטרת ההצמדה וייעודה הוגדרו בהסכם באופן ברור ומפורש.   13. משהסכים ב"כ סבח לעמדת ב"כ התובעים, נקבעה פגישה ליום 26.5.98, על מנת להשלים את הדרוש. אולם בפגישה זו חזר בו סבח, והודיע כי יהיה מוכן שלא לשנות את חלקו ברכוש המשותף, בתנאי שהתובעים יסכימו שהוא יסגור בקירות זכוכית את השטח מתחת לעמודי הבנין הסמוך לדירתו, ויספחו לדירתו.   14. לא ייפלא, אפוא, שנפשם של התובעים נקעה מן הדרך הנפתלת, בה בחר סבח לקיים את ההסכם, ואין לבוא אליהם בטרוניה על משלוח הודעת הביטול. סבח התכחש לביטול ההסכם, וסירב להשיב את המצב לקדמותו.   15. הודעת הביטול קיבלה משנה תוקף, משהתברר לתובעים כי עוד ביום 1.1.98, וללא ידיעתם, הגיש סבח בקשה לועדה המחוזית לתכנון ולבניה, לשנות את ייעוד החלקה מאזור מגורים 2 לאזור מגורים מיוחד, תוך קביעת בינוי לתוספת של שתי קומות על גג הבניין הצמוד לדירתו, במסגרתה ביקש ליצור שלושה מקומות חניה לרכב, שעיקרן על שטח ההצמדה, וחלקן על הרכוש המשותף (להלן - שינוי התב"ע).     16. למרות שסבח החזיק בדעה, כי ההסכם עודנו בתוקף, הוסיף לבצע פעולות השתלטות על הרכוש המשותף ולעשות בו כבתוך שלו: סגר חלק משטח ההצמדה מתחת לעמודי הבנין בחלונות זכוכית, וסיפח חלק זה לדירתו. על כך הוגשה תלונה לעיריה והוגש כתב אישום, שהניע את סבח להסיר את חלונות הזכוכית, אך את המסגרות הותיר סבח בעינן. ביום 7.12.99 פנו התובעים לבית המשפט בתביעה, בגדרה ביקשו צו מניעה זמני נגד סבח (בש"א 4760/99), ובו זמנית הגישו גם התנגדות לשינוי התב"ע.   17. ביום 21.12.99 אסר בית המשפט (כב' השופטת מ' נאור) על סבח לעשות שימוש או בניה בגינת הבית לצרכי חניה עד למתן הכרעה בתביעה.   18. ביום 12.3.200 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות בועדה המחוזית לקבל את התנגדות התובעים בחלקה, ובעקבותיה צומצם שטח הבינוי לקומה אחת ולשני מקומות חניה, ונקבעו תנאים נוספים, ביניהם נקבע בהחלטתה, כי התנאי למתן היתר בניה יהיה החזרת ייעוד השימוש במחסן, הצמוד לדירת סבח, אשר הושכר על ידו למגורים.   19. בשל התניית הבנייה ביצירת מקומות חניה וחששם של התובעים מפני הבאות - פנו אלה שנית לבית המשפט בבקשה לסעד ביניים (בש"א 4116/00), ולבקשתם ניתנה החלטה (ע"י הח"מ) האוסרת על סבח להתחיל בבנייה בטרם הוכרעו זכויותיהם הקנייניות של הצדדים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.   20. לאור האמור לעיל, אני קובעת כי סבח גילה חוסר תום לב בעת כריתת ההסכם, אותו השיג לאחר שהשתלט ברגל גסה על הרכוש המשותף, והסתיר את כוונותיו האמיתיות מפני התובעים. סבח ניצל את רצון התובעים לקיים יחסי שכנות טובים, בגינו אף התרצו לסייע לו לקבל פטור ממס שבח, למרות שפנייה זו לא הועילה, אלא להסיח את הדעת ולמשוך זמן עד שישלים את תוכניותיו הנסתרות.     21. די היה במהלכיו של סבח כדי לעורר בלב התובעים, במועד ביטול ההסכם, חשש מפני הבאות, ובדין בוטל ההסכם על ידם. אדם הנוהג כפי שנהג סבח אל יתפלא אם באים חשבון עמו על מעשיו, שהגדישו את הסאה, ויבטלו כל הסכם עמו.   22. דוחה אני כל ניסיון של בא כוחו לגמד את מעשיו של סבח, בטענה שמדובר בעניינים של מה בכך, וכן דוחה אני את הניסיון להטיל דופי כלשהו בתובעים. אין ספק בלבי, שאילו ידעו התובעים את תוכניותיו של סבח לא היו מתקשרים עמו מלכתחילה. התנהגות סבח עולה כדי הפרת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), ובנסיבות שפעל רואים אותו כמי שלא קיים חיובו כלל (ג' שלו דיני חוזים, דין הוצאה לאור, מהדורה שניה ירושלים תשנ"ח, עמ' 76-77, ואסמכתאות שם).   23. לפיכך אני קובעת, כי ההסכם בוטל כדין, ועל סבאח להחזיר את המצב לקדמותו.   פיצול סעדים 24. באשר לנזקים שנגרמו לתובעים - אני נעתרת לבקשת התובעים לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה בערכאה המתאימה. זכויות הבנייה לפי התקנון 25. כאמור בנסח, לדירת סבח צמוד הגג וזכויות בנייה עליו, ללא הסכמת בעלי הדירות. ההגבלה בדבר אפשרויות ניצול הזכות נקבעה בפסיקה בע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פד נד(3) 391.   26. המטרה הרגילה להצמדת הגג היא לשריין לבעל הגג את האפשרות להוסיף ולבנות על גג הבית דירות נוספות. בבית משותף, שמוצו בו כל אחוזי הבניה, עשוי העניין בהצמדת הגג להיות נעוץ בתקווה שבעתיד יפשירו רשויות התכנון והבניה אחוזי בניה נוספים לנכס. בבית שטרם מוצו בו כל אחוזי הבניה, עשוי הקבלן להיות מעוניין בשריון זכות הבניה על הגג למועד שבו ירצה להשלים את פעולות הבניה המותרות בנכס (כגון במקרה בו יעמדו לרשותו אמצעי מימון מספיקים שלא עמדו לרשותו בשלב הראשון של הבניה) (ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז) עמ' 424) על השאלה, אם בעל הגג יהיה גם בעל הדירה שהוסיף על הגג, השיב בית המשפט העליון ברוב דעות בחיוב, בע"א 749/76 יוסף נ' בכר פ"ד לב(3) 617, 624.   27. בענייננו, מסתבר, כי הבניה על הגג הותנתה על ידי רשויות התכנון בסידור מקומות חניה. התניה זו מעוררת שתי שאלות: האחת, האם חובה על בעלי הדירות לוותר על השימוש ברכוש המשותף, כגינה, כפי שמקובל היה על מרבית בעלי הדירות, ולייחד שטח לחניה שישמש את הדירות שתבנינה - כפי שמבקש סבח לקבוע בתביעה שכנגד. השניה, האם תבוצע "חלוקה מחדש" של החלקים ברכוש המשותף, בהתחשב בתוספת שטח רצפת הדירות הנוספות, באופן העלול לגרוע מזכויות הקניין של בעלי הדירות האחרות בקרקע. בהקשר זה נזכיר את סעיף 57(א) לפיו נקבעים החלקים ברכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירה אל מול שטח רצפת כל הדירות בבית המשותף, וכן את סעיף 57(ג), לפיו אם הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין ס"ק (א) בשיעור שיקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות. למותר להזכיר, כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969; להלן - החוק). בהקשר זה ראוי לציין, כי על ההסכם לא חתם בעל דירה 1 וגם לא אחד מבעלי דירה 10.   התשובה לשתי השאלות שלילית:   28. באשר לשימוש ברכוש המשותף - האסיפה הכללית סוברנית להחליט על השימוש שייעשה ברכוש המשותף, והיא רשאית להחליט למפרע על הסכמתה לשימוש מיוחד ברכוש המשותף. בהעדר החלטה כזו, רשאי כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן. בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645, דן בית המשפט בשאלה, אם רשאים חלק מבעלי דירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם בניגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית. על שאלה זו השיב השופט ברנזון: "לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית, המתירה אותו. נראה לי כי המבחן הנכון הוא זה: כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים".   בענייננו, השימוש הרגיל והסביר, שהיה קיים בבית המשותף מאז ומתמיד, היה לגינה בתוך החצר המשותפת, ובאופן מפורש נקבע כך גם בהסכם עליו חתומים רוב בעלי הדירות (שאגב, הם המחזיקים ברוב החלקים ברכוש המשותף).   29. באשר לשיעור החלקים ברכוש המשותף - נודעת להם חשיבות רבה, בעיקר בעניינים הבאים: א. בעריכת תקנון מוסכם ובשינוי הוראותיו (ס' 62(ג) לחוק); ב. בהשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף (ס' 58 לחוק); ג. בשיקום בית משותף שנהרס (סעיף 60 (א) לחוק); ד. בהרחבת דיור (סעיף 71ב לחוק); ה. בביטול הבית המשותף (סעיף 146(א) לחוק) שאז על רשם המקרקעין לחדש את הרישום שהוקפא ערב מתן צו לרישום הבית המשותף בתור נכס "שהוא בבעלותם המשותפת של מי שהיו ערב מתן צו הביטול רשומים בפנקס כבעלי הדירות, וכל אחד מהם יהיה בעל חלק בלתי מסויים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לעניין זה" (סעיף 147).   30. באין הוראות מיוחדות בתקנון המוסכם, אין בעל דירה 2 רשאי לשנות את החלקים ברכוש, ובהעדר הוראות מפורטות בהקשר לאופן ניצולן של זכויות הבניה, ספק בעיני אם ראוי שבית המשפט ישלים את החסר.     31. היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון - הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת. לכן, אין לקבל את השקפת ב"כ סבח, כי על בעלי הדירות לכוף את זכות הקניין שלהם לדרישות תכנון, המחייבות אותו להקצות שטחי חניה שלא הוצמדו לדירתו ולחייב את התובעים להצמידן או לייעד אותן למטרות שאינם חפצים בהן.   32. התוצאה היא, שסבח אינו רשאי לנצל את הרכוש המשותף לחנייה, גם אם בשל כך תימנע ממנו האפשרות לבנות על הגג, ותביעתו הנגדית נדחית על כל פרטיה. אני מחייבת את סבח (הנתבע) לשלם לתובעים את הוצאות המשפט וכן סך של 45,000 ₪ שכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כחוק.     ניתן היום ג' באלול, תשס"ג (31 באוגוסט 2003) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.    יפה הכט, שופטת רכוש משותףסכסוך שכניםסכסוך