1. רקע: ענינו של ערעור זה, על שומת השמאי המכריע לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה באשר להיטל השבחה, בשומת שמאי מכריע העולה (פי שלושה, לטענת המערערת) על שומת השמאי המשיבה ודרישת התשלום המקורית. למערערת שלוש טענות בהקשר לכך: א. משחרג השמאי המכריע מגדר המחוקת בין הצדדים (ובמיוחד בהיקף כזה) חרג למנעשה מגדר סמכותו. ב. השומה המכרעת נערכה על פי עקרונות מוטעים. ג. הועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש, תשלום היטל השבחה בסכום העולה על דרישת התשלום המקורית, אף אם השמאי המכריע רשאי לקבוע שומה העולה על שומת המשיבה. העובדות, שאינן שנויות במחלוקת הן אלה: המערערת זכאית להירשם כבעלים של כ- 92 דונם בתחום המועצה המוקמית נשר ומחזיקה בהם מאז 1994 לפחות. המתחם משמש כמרכז מסחרי וכולל מבנים למסחר, תעסוקה ושירותים. בשנת 2002 ביקשה המערערת היתר בניה להריסת מבנים שייעודם המקורי היה לתעשיה ואחסנה ובניית מרכז מסחרי חדש ומודרני. זה היה מימוש חלקי במקרקעין. המשיבה הוציאה איפוא דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 382,440 ₪ לפי שומת מר מיכאל דמבינסקי. המערערת הגישה "שומה אחרת" לפי הוראות התוספת השלישית, מטעם השמאי יוסף רייטן, ולפיה לא היתה כל השבחה של המקרקעין במימוש הזכויות הגלום בהיתר הבניה המבוקש. לאחר מספר דיונים הוציא השמאי המכריע מר שלמה תענך את שומתו לפיה נקבע היטל ההשבחה לסך 807,500 ₪ ליום הקבוע, הוא יום 12.6.96, שהם, נכון ליום הוצאת השומה, 1,089,736 ₪. 2. האם שומה של שמאי מכריע החורגת משומות הצדדים היא בגדר סמכותו? בע"א 98 / 4542 עיזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הדרים נד (5) 849, נקבע: שיעור ההשבחה כפי שנקבע על-ידי השמאי המכריע (295,000 דולר) עולה על זה שקבע שמאי המערער (25,000 דולר) ונופל מזה שנקבע על-ידי שמאי הוועדה (354,000 דולר). שומתו את המצב הישן הייתה בשיעור אשר בין שומות שמאי הצדדים - פחות מזה שקבע שמאי המערער ועולה על זה שקבע שמאי הוועדה. לעומת זאת שומתו את המצב החדש הינה בסכום אשר שיעורו אינו נמצא בין שומות שמאי הצדדים, אלא עולה על שתי השומות. טענת המערער היא שבכך שהשמאי קבע לגבי המצב החדש שומה העולה על זו שנקבעה אף על-ידי שמאי הוועדה, חרג השמאי המכריע מסמכותו, וכי יש להעמיד את שומתו על הסכום של 738,000 דולר, דהיינו הסכום ששמאי הוועדה קבע, אך לא גבוה ממנו. הטענה היא ששומות שמאי הצדדים - הוועדה והבעלים - הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש - קובעות את תחומי השומה אשר השמאי המכריע אינו יכול לחרוג מהם. הן אשר קובעות את גבולות המחלוקת, ורק בתוך גבולות אלה יכול הוא למקם את שומתו. חריגה מהן כמוה כהפרת המוסכם בין הצדדים, ואין לקיימו. לטענת המערער, אין זה מתקבל על הדעת שכתוצאה משומת השמאי המכריע יהא נתון הבעלים לשומה גבוהה מזו שטען לה שמאי הוועדה. מכיוון שהשמאי המכריע בא לעולם בשל מחלוקת בין הצדדים, עליו לפסוק את פסוקו, דהיינו לקבוע את שומתו במסגרת גבולות אלה, ולא לסטות מהם. ומה הם גבולות אלה? לטענת בא-כוח המערער, השומות שנקבעו הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש, הן אשר קובעות את הגבולות, ולא שיעור ההשבחה שנקבע על-ידי כל אחד מהשמאים. ראשית, יש להדגיש שהסעיף הרלוונטי, סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, בלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. לכאורה, כשמדבר החוק בשומה של השמאי ה"אחר", אשר נבחר על-ידי בעלי-הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על-פי מיטב ידיעתו, ניסיונו ומומחיותו. הצדדים בחרו אותו בשל הערכתם אותו כשמאי, ובוודאי מתכוונים שיקבע את שומתו על-פי מיטב שיקול-דעתו. בנסיבות אלה, ובאין כל הסכמה דיונית בין בעלי-הדין לגבי גבולות השומה של השמאי המכריע, אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים, אשר הוא אינו אחראי להן. הגבלה כזו גם אינה רצויה. נתאר לנו מקרה שבו מתברר לשמאי המכריע שהשמאים מטעם שני הצדדים התעלמו מנתון מסוים אשר יש בו השפעה על שווי החלקה הן במצבה הישן והן במצב החדש. ונניח שבמקרה כמו שלנו מביא הדבר גם להעלאת שומת המצב הישן וגם להעלאת שומת המצב החדש: שומת המצב הישן מגדילה את השווי שלו לעומת זו שנקבעה על-ידי שמאי הוועדה, אך אינה עולה על זו, המוגזמת, של שמאי המערער; לעומת זאת שומת המצב החדש מביאה לכך שהיא עולה לא רק על זו של הבעלים אלא גם על זו של שמאי הוועדה. האם רק בגלל כך שהשומה תעלה על שומת שמאי הוועדה את המצב החדש לא תתקבל שומת השמאי המכריע? האם מתקבל הדבר על הדעת שאותו נתון יתקבל במלואו להגדלת שווי המצב הישן ולא יתקבל לצורך הגדלת שווי המצב החדש? ייתכן גם שיתגלה בפני השמאי המכריע נתון שלא היה בידיעת בעלי-הדין, אשר אכן יהיה בו להגדיל את שומת המצב החדש. האם על השמאי המכריע לעצום עיניו בפני נתון זה, רק מכיוון ששמאי בעלי-הדין התעלמו ממנו עקב אי-ידיעה או טעות? כזה, למעשה, היה המצב בענייננו. בפני השמאי המכריע הוצגו נתונים של עיסקאות שנעשו כשנה לפני התאריך הקובע, כשדבר התכנית אשר עומדת לקבל תוקף כבר היה ידוע, וכמובן נתן את אותותיו במחירי קרקעות שנמכרו. על-פי עיסקאות אלה, המחירים שהתקבלו עלו כולם על המחיר שנקבע בשומת שמאי הוועדה. בשתי עיסקאות שנעשו כשנה אחרי התאריך הקובע נקבע מחיר העולה על זה שנקבע על-ידי השמאי המכריע. על-כן נראה שעל-פי נתונים אובייקטיביים אלה אשר הובאו בפני השמאי המכריע, שומתו את השווי במצב החדש הינה סבירה וראויה. למה יהיה כבול בשומת שמאי הוועדה, כשאין דרישה כזו בחוק והדבר יביא לשומה שאינה הולמת? ראוי להדגיש, שבדרך-כלל השאלה שבה נדרשנו להכריע בערעור זה אינה מתעוררת. מנימוקים כאלה ואחרים שומות השמאים מטעם הצדדים נוטות בצורה ברורה לכדאיות הצד שבעבורו ניתנה חוות-הדעת. לפיכך שומתו של השמאי המכריע תהיה בדרך-כלל - הן לגבי המצב הישן והן לגבי המצב החדש - בשווי שבין שומות שמאי בעלי-הדין. אך כשקורה אחרת - כמו בענייננו - נראה לי שיש לקבל את שומת השמאי המכריע כפי שהיא, וזו, כקביעת סעיף 14(ב) לתוספת, תהא מכרעת. כך הוא בין שזו תהא חורגת משומות שמאי בעלי-הדין לטובת הוועדה, כמו בענייננו, ובין שתהיה לטובת בעלי הקרקע. בית המשפט העליון קבע איפוא שסמכותו של השמאי המכריע לקבוע קביעות החורגות משומות הצדדים. אלא, שהמערערת טוענת שסמכות זו מוגבלת לכך שרשאי השמאי המכריע לקבוע נתון מסויים בתוך השומה בחריגה מחוות דעת שמאי הצדדים, אך לא את התוצאה הסופית. כך אכן היה בפ"ד היימן, שהתוצאה היתה בין שתי הקביעות, למרות שאחד הנתונים חרג מחוות דעת הצדדים. עוד טוענת המערערת כי סמכותו של השמאי המכריע לתקן טעות שנפלה או להתחשב בנתון שלא היה ידוע לשמאי הצדדים, אך לא לחשוב אחרת לגמרי. ואולם, הנימוקים שנימק בית המשפט חלים הן במקרה שבו חורגים בנתון אחד והן במקצוע שבו חורגים בתוצאה הסופית, והן במקרה שבו נודע נתון חדש והן במקום שבו מעריך השמאי המכריע אחרת את הנתונים הקיימים. בכל מקרה הנימוק הוא שתפקידו של השמאי המכריע אינו להיות שלוח בין הצדדים ולהיות מוגבל בגבולות הגזירה שהיתוו לו, אלא תפקידו של השמאי לתת את חוות הדעת הנכונה לפי מיטב שיקולו המקצועי. לצורך כך עליו להתחשב בחוות דעת השמאים האחרים, לפחות מתוקף הנימוס, אבל חוות דעתו עצמאית ואינה מוגבלת בחוות דעת השמאים. זאת, על אף שבכך יש אי ודאות מסויימת בתוצאה של ההליך, אי ודאות הקיימת בכל מקרה של פסיקה על ידי בית משפט. כך גם הובן תפקידו של השמאי המכריע בדיון נוסף שהתבקש בענין זה. לאחר שהשופט מצא ציין שבאותו מקרה היה נתון חדש לפני השמאי המכריע, כתב (דנ"א 00 / 1165 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - הדרים [פדאור (לא פורסם) 00 (3) 18): אילו נדרשתי לגופו של עניין נוטה הייתי לדחות את עמדת באי-כוח העותר ביחס לפרשנותו הנכונה של "שמאי מכריע". שאלת המפתח לכאורה הינה, אם שומתו של השמאי המכריע אמורה להיתווסף לשומותיהם של שמאי הצדדים, או לבוא במקומן. בסעיף 14(ב) לתוספת לא נאמר, אמנם, מה גדר סמכותו של השמאי המכריע. עם זאת נקבע בו, כי "שומתו תהא מכרעת", וניסוח זה תומך בפרשנות שאומצה בפסק הדין שלערעור. נראה כי על-פי אופי התפקיד המוטל עליו, דומה "השמאי המכריע" ל"בורר מכריע" כמשמעו בחוק הבוררות, תשכ"ח-1968, שבשונה מ"בורר נוסף" אינו מיתווסף להרכב הזוגי של בוררים שנחלקו ביניהם, אלא בא במקומם של הבוררים (ראו: פיסקה ו של התוספת לחוק הבוררות; וכן: ס' אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל (מהדורה שלישית, תשנ"א), בעמ' 182 ובעמ' 370). נראה שבדומה ל"בורר מכריע", שדעותיהם וחילוקיהם של הבוררים המקוריים אינם מגבילים את חופש הכרעתו, כך אף השמאי המכריע. וכשם שהבורר המכריע רשאי לשוב ולשמוע ראיות שכבר הובאו, על מנת להתרשם באופן אישי מהעדים (ראו: פיסקה ז לתוספת לחוק הבוררות; וכן: אוטולנגי, שם, בעמ' 184 ובעמ' 370-371), אף "השמאי המכריע" רשאי, לצורך הכרעתו, להתרשם, לא רק מן השומות שהוצעו על-ידי שמאי הצדדים, אלא גם מנתונים אובייקטיביים שלדעתו יש להתחשב בהם לצורך קביעת השומה. וראה דברי השופט גל בבית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 4071/98 הוועדה המקומית נ' דנקנר השקעות תק-מח 2000(1), 8457 ,עמ' 8469. אין המדובר בטריבונל השומע ראיות ומכריע לפיהן בלבד, אלא במי שנבחר להכריע בפלוגתאות שבין הצדדים על יסוד מומחיותו, כישוריו האישיים וידיעותיו. לפיכך, הוא אינו כבול לחוות-דעת מומחי הצדדים ואף מוסמך לקבוע שומה הסוטה משתיהן (ע"א 4542/98 עזבון המנוח הימן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, הדרים, טרם פורסם. ניתן ביום 30.1.00). המחוקק בחר לקבוע שמאי ולא משפטן, כמי שימונה על-ידי הצדדים, זאת מתוך הנחה שהלה יוכל להפעיל שיקול דעת מקצועי עצמאי, בבואו להכריע בין העמדות הנוגדות של השמאים מטעם הצדדים. שיקול דעתו המקצועי משמש אפוא יסוד בלתי מבוטל, בקביעת השומה הסופית. בפסק הדין הימן הנ"ל (בעמ' 4), נאמר לעניין זה: "כשמדבר החוק בשומה של השמאי 'האחר', אשר נבחר על ידי בעלי הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על פי מיטב ידיעתו, נסיונו ומומחיותו. הצדדים בחרו אותו בשל הערכתם אותו כשמאי, ובודאי מתכוונים שיקבע את שומתו לפי מיטב שיקול דעתו". ב"כ המערערת ציטט סעיפי חוק במטריה דומה, היא מטריה של מיסים, הקובעים חוסר אפשרות לחרוג מעמדות הצדדים. אף שאני סבור שהמטריה אינה דומה, שכן בכל המקרעים האלה לא הופנתה ההכרעה לאיש מקצוע שיחווה דעתו לפי שיקול דעתו המקצועי בלבד, הרי בכל מקרה המסקנה היא שכאשר רצה המחוקק להגביל את סמכותו של הפוסק עשה כן. אין הגבלה כזו בסמכותו של השמאי המכריע לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ועל כן מוסמך השמאי לחוות דעתו לפי שיקול דעתו. על כן, אני דוחה את טענת המערערת וקובע כי על פי הדין מוסמך השמאי המכריע לקבוע שומה החורגת משומות הצדדים. 3. האם השומה נערכה לפי עקרונות מוטעים? ראשית יש לדון בשאלה אם מדובר בשאלה משפטית, שרק בגדרה ניתן לערער על פי הדין. בית המשפט העליון דן בשאלה זו בע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן תק-על 2003(2), 23, וקבע: המשנה לנשיא ש. לוין: נשתדל לקבוע "קוי-הדרכה" (guidlines) לאבחנה בין "בעיה משפטית" לבין "בעיה עובדתית" במקום לקבוע הגדרות מדוייקות. לענין זה מבקש אני להעיר את ההערות הבאות: ראשית, האבחנה בין שאלות משפטיות ושאלות עובדתיות קיימת גם כשהמחוקק לא הגביל את זכות הערעור ל"בעיה משפטית". במקרה כזה כוח ההתערבות של ערכאת הערעור איננו מוגבל, והיא תימנע מלהתערב (תוך הגדרת השאלה כ"עובדתית") רק כשלערכאה הראשונה היה יתרון עליה, או כשהענין הוא ענין שבשיקול דעת; מקום שבו הגביל המחוקק את זכות הערעור במפורש ל"בעיה משפטית", אך ברור הוא שלפי גזירת המחוקק כוח ההתערבות של ערכאת הערעור הוא בעקרון מצומצם יותר מאשר במקרה הרגיל והוא - בלי קשר לשאלה אם היה לערכאה הראשונה יתרון עליה, אם לאו, או אם הענין הוא מטבעו ענין שבשיקול דעת. שנית, קיים דמיון בין הסוגיה שלפנינו לבין סוגיה אחרת שבדיני ההשגה על החלטות שיפוטיות והוא, לענין השאלה אימתי תינתן לבעל דין פלוני רשות לערער בגלגול שלישי או אימתי ייעתר בית המשפט לבקשת אלמוני לדיון נוסף. הדמיון הוא בכך שבשני המקרים האמורים הרשות או הדיון הנוסף מוצדקים (בדרך כלל) ברמות עצמה שונות, אם קיים אינטרס ציבורי בקביעת נורמה משפטית, והוא הדין ב"בעיה המשפטית" בה מתבקש בית המשפט להכריע בסוגיה שלפנינו; ההבדל בין שני המצבים הוא שההכרעה בשאלה מהי "בעיה משפטית" יכול שתהיה תלויה בפרשנות דבר החקיקה הפרטיקולרי או בסוג דבר החקיקה שהדיבור "בעיה משפטית" נכללה בהם, או באינטרס של בעל הדין הפרטיקולרי שבעיה זו תוכרע על ידי בית המשפט, גם אם אין אינטרס ציבורי של הכרעה ב "בעיה משפטית". א. השיטה המשפטית שואפת ככל האפשר להכריע בשאלות שלפניה לפי כללים, וקיים תהליך מתמשך של "מעבר" משאלות שבעובדה לשאלות של חוק, ביחוד כשהמדובר בשאלה מהו "צודק", "נכון", ו"סביר". לפיכך מוטיב מרכזי בהגדרת שאלה כ"בעיה משפטית", להבדיל "משאלה עובדתית" הוא הרצון להחליט בנושא המגיע לבית המשפט לפי כללים מחייבים סטנדרטיים on Jurisprudeure, 12th ed. By P.J. Pitzgerald, M.A., 1966, at, Salmond p.p. .71-72 אפשר להשוות זאת - אף כי הדברים אינם זהים לחלוטין - לשימוש שנעשה בשיטת המושבעים במשפט המקובל. נהוג לומר שתפקידו של חבר המושבעים הוא להשיב על שאלות שבעובדה. וכך כותב השופט דבלין: "Where there is need for uniformity a jury is no use. Therefore questions of fact which are liable to recur, such as the ordinary meaning of words in common use, are, it may be said, best tried by a judge who follows precedent. The unusual case, such as the special meaning, where there is no question of uniformity, can safely and properly be left to a jury". (1956)). Sir Patrick Devlin, Trial By Jury, The Hamlyn Lectures לפיכך הקו המנחה הראשון (guidline) לאיתורה של שאלה כ"בעיה משפטית", בהקשר שלפנינו, הוא, לדעתנו, הצורך בסטנדרטיזציה, והצורך במתן תשובה לשאלה שיש להשיב עליה לפי כללים; לשון אחרת: בית המשפט נדרש לקבוע מהו הכלל החל, ואם הדבר נדרש - להחיל אותו על המקרה הקונקרטי; ב) הקו המנחה השני שיש לבדוק הוא מהי תכלית ההגבלה של נימוקי הערעור ל "בעיה משפטית" בחיקוק הקונקרטי אותו אנו מפרשים; לענין זה יכול שדיבור זה יתפרש ביתר ליברליות לענין חוק הנכים; ראה למשל: רע"א 2027/94 פ"ד נ(529 ,(1; והשווה: רע"א 8001/98 פ"ד נד(1 (1, מאשר לענין חוקים אחרים; לעומת זאת - כאשר מדובר ב"בעיה משפטית" לענין דינים המחייבים מומחיות מיוחדת, כמו לענין דיני המסים, ראוי לכאורה לפרש את הדין הרלבנטי כנועד לקביעת כלל סטנדרטי בענייני המס שנדון באותו דין; ולפיכך לא ייטה בית המשפט לראות כ"בעיה משפטית" שאלה שהתעוררה במשפט כנושא צדדי, כגון בתחום דיני סדר הדין והראיות הכלליים, למעט כאשר נושא כזה קשור בטבורו בתחום דיני המס; אך השווה: ע"א 408/77 פ"ד לו(592 (1, שנראה לנו שהילכתו ראויה היא שתידון מחדש. לקו המנחה האמור קיים, לדעתנו סייג, והוא כאשר ההחלטה בנושא הצדדי של סדרי הדין או הראיות פגעה בעיקרי הצדק הטבעי; בכגון דא מדובר תמיד ב"בעיה משפטית". ג) הקו המנחה השלישי מבקש לבחון את טיבו של הטריבונל שאת החלטתו תוקפים; האם הוא כולל שופטים או משפטנים? האם מדובר בטריבונל המורכב ממומחים, שיש לייחס משקל לידע ולמומחיות שלהם? הפסיקה שבעלי הדין הביאו לפנינו, לא ניתחה את הסוגיה שלפנינו בהיבטיה הכוללים; עם זאת יש בה אחיזה לטענה שהדיבור "בעיה משפטית", לענין סעיף 90 לחוק קיימת כאשר יש צורך בסטנדרטיזציה. כך, למשל, נפסק כי הטענה בדבר העדפת חוות דעתו של שמאי פלוני על פני חוות דעתו של שמאי אלמוני, אינה מעוררת "בעיה משפטית"" ע"א 2025/90 תק-על 1440 (3)92; ע"א 419/86 פ"ד מג (188 (2 וע"א 162/82 פ"ד לט(589 (3. לעומת זאת נפסק שהשאלה מה המבחן הנכון לקביעת השווי של הזכויות שבמחלוקת, יכול ותיחשב "בעיה משפטית": רע "א 6070/95 פ"ד נב(2) .337 במקרה שלפנינו מדובר במקרה פרטיקולרי, שבו הסיקה הועדה מסקנה שבעובדה המבוססת על נתונים פרטיקולריים (מוסכמים) שהיו לפניה; המנהל לא הניח את דעתנו לענין הערעור הנוכחי, שבית המשפט נדרש לגבש כלל סטנדרטי, שממנו סטה. ...הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא שהמנהל לא הצביע על קיומה של "בעיה משפטית" המצדיקה לדון בטענותיו. השופטת ט' שטרסברג-כהן ...אף עלי מקובל כי קשה להגדיר באופן מדויק מהותה של "בעיה משפטית" ואין לנו אלא להסתפק ב"קווי הדרכה". עם זאת, סבורה אני כי ראוי לחתור לאחידות במבחנים הבסיסיים בעזרתם ניתן לאתר "בעיה משפטית" לצורך הליכים שונים. העדר אחידות בסיסית יוצר אי ודאות, חוסר בטחון וחוסר יציבות מקום שאלה דרושים. ראוי להעמיד, כל מי העומד להגיש ערעור וערעור מס בכלל זה, על מהותה של "בעיה משפטית" על מנת שידע לכלכל צעדיו לעניין הגשת ערעור, מקום בו ניתן לערער על "בעיה משפטית בלבד". לצורך ענייננו אסתפק בכך שאומר כי כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית. נראה לי כי השאלה העומדת להכרעה בפנינו היא "בעיה משפטית" המתמצית במשמעות המשפטית של העובדות שלא היו במחלוקת. השאלה היא האם המסקנה המשפטית מן העובדות שהיו בפני בית משפט קמא, היא שעניין לנו בביטול חוזה או במכר חוזר. השאלה המשפטית המתבקשת מן העובדות שלא היו שנויות במחלוקת היא, כיצד תסווג העסקה....אשר על כן, אף אני בדעה שיש לדחות את הערעור, אלא שלטעמי יש לדחותו לגופו של עניין. השופט י' טירקל אני מסכים לדברי חברי המשנה לנשיא (בדימ') ש' לוין, כי הדיבור "בעיה משפטית", "נקודה משפטית" או "שאלה משפטית", המופיע בדברי חקיקה רבים לענין ערעור, בא לצמצם את גבולות הבקורת השיפוטית לעניינים "משפטיים" בלבד. אני מסכים גם לדבריו, כי למלים אלה - כמו למלים בכלל - יתכנו משמעויות שונות בהקשרים שונים וסומך ידי על סקירתו המאלפת בסוגיה זאת. .... הייתי אומר, אפוא, כי "בעיה משפטית" היא בעיה שמטרת ההכרעה בה אינה - ברב או במעט - קביעתו של מצב עובדתי אלא מטרתה רק הסקת מסקנה ממצב עובדתי נתון. במלים אחרות, כאשר פתרון הבעיה העומדת להכרעה אינו צריך מכל וכל לקביעת ממצאים שבעובדה, אלא הוא נסמך רק על ממצאים שבעובדה שנקבעו, או על ממצאים שבעובדה שאינם במחלוקת, היא "בעיה משפטית". השאלה שלפנינו - לאמור, אם מדובר ב"מכר חוזר" או בביטול זכות במקרקעין - היא במהותה העמדה בבקורת של המסקנה שהסיק בית המשפט המחוזי על בסיס ממצאים שבעובדה. לפיכך הייתי רואה אותה כ"בעיה משפטית", האמורה בסעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, ולא הייתי דוחה את הערעור מן הטעם שלא מדובר בבעיה משפטית. אני דוחה את טענת המערערת שהיתה כאן פגיעה בכללי הצדק הטבעי, שכן לא ניתנה לה הזדמנות לטעון לענין הקביעות החורגות מעמדות הצדדים. מרגע שיצא פ"ד היימן היו הצדדים מוזהרים ועומדים כי אפשר שהכרעת השמאי המכריע תחרוג מעמדות הצדדים. על כן, היה עליהם לטעון בענין זה אם רצונם בכך. לא מטעם של פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי מדובר איפוא בשאלה משפטית. דעת הרוב בפ"ד וייסמן היא או כדברי השופטת שטרסברג כהן או כדברי השופט טירקל. לפי כללים אלה נבדוק את עקרונות השומה שהמערערת מלינה עליהם, כאשר המשיבה טוענת שכל אלה אינם שאלות משפטיות: א. המערערת טוענת שהשמאי המכריע שגה כאשר לא קבע שלפי הפירוש הנכון של תוכניות בנין עיר החלות על המקרקעין, ניתן היה לבנות במקרקעין בנינים לצורך בתי עסק ומשרדים גם טרם אישור התוכנית הקובעת. זאת, לפי תוכנית ג/545א שאליה מפנה תוכנית ג/ 580. לפי דעתה של השופטת שטרסברג כהן, בודאי שאין מדובר בכלל משפטי שאמור לעלות מתוך ההכרעה בשאלה זו. אפשר שמדובר בשאלה משפטית לפי דעתו של השופט טירקל, שכן הפתרון לשאלה אינו נסמך על הכרעה בעובדה, שכן תוכנית בנין עיר אינה עובדה אלא דין. ואולם, אני מסכים עם השמאי המכריע, כפי שטען גם השמאי מטעם המערערת, כי תוכנית ג/545א אינה חלה על השטח נשוא הדיון ואינה מתירה בניית משרדים ובתי עסק בשטח זה. על כן, אין בסיס לטרוניתה של המערערת. ב. המערערת טוענת שהשמאי המכריע שגה כאשר קבע את ערכי הקרקע במצב הקודם לתוכנית הקובעת ללא ערך המבנים שהיו קיימים בהם, וכן שגה בכך שקבע בניגוד לעמדה שהיתה מקובלת על שמאי שני הצדדים כי האפשרות הקיימת לדעתו להמשיך ולהשתמש במבנים הקיימים במקרקעין לתקופת ביניים במצב התכנוני החדש מאפשרת קיזוז של ערכי המחוברים בין שני מצבי התכנון. השאלה המשפטית שיש לדון בה בענין זה היא האם רשאי השמאי המכריע לקבוע ממצא עובדתי בניגוד למה שקבעו השמאים של שני הצדדים. אמנם, המשיבה טוענת כי קביעת השמאי מטעמה היתה טעות, אך עובדה היא שכך קבע. אני דוחה את טענת המערערת שהשמאי אינו רשאי לקבוע ממצא מנוגד לממצאים שעליהם הסתמכו הצדדים. כך עולה במפורש מפ"ד היימן הנ"ל. אם, כדעת המערערת, אין השמאי המכריע רשאי לקבוע קביעה עובדתית שהצדדים קבעו אחרת, הרי הדבר מגביל את שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע, בניגוד לסמכות שניתנה לו בפ"ד היימן. על כן, אני דוחה את טענת המערערת. ג. המערערת טוענת כי שגה השמאי המכריע בקובעו שניתן להתייחס למבני תעשיה כמתאימים לשמש (ולו לתקופת ביניים) לשימוש מסחרי עסקי ולכן ניתן לקזז את ערכם במצב הקודם. זו בהחלט שאלה עובדתית ולא שאלה משפטית. אין היא יוצרת כלל משפטי, ולצורך ההכרעה בה על בית המשפט לקבוע עובדות. על כן, אין מדובר בשאלה משפטית הנתונה לערעור על פי סעיף 14 לתוספת השלישית. ד. המערערת טוענת כי שגה השמאי המכריע בהתעלמו בקביעת ערכי הקרקע במצב הקודם מהשימוש שנעשה במקרקעין בפועל משך שנים ארוכות למטרת מסחר ומהשפעתו של שימוש כזה על ערכי השוק שלהם. זו בהחלט שאלה עובדתית ולא שאלה משפטית. אין היא יוצרת כלל משפטי, ולצורך ההכרעה בה על בית המשפט לקבוע עובדות. על כן, אין מדובר בשאלה משפטית הנתונה לערעור על פי סעיף 14 לתוספת השלישית. גם לגופו של ענין, עולה מחוות דעת השמאי המכריע שלא התעלם מהשימוש בפועל. הועדה המקומית פעלה כנגד שימוש בלתי חוקי, וכאשר נתנה היתר לשימוש חורג, שולם היטל השבחה שקוזז על ידי השמאי המכריע בחוות דעתו. ה. המערערת טוענת כי שגה השמאי המכריע בקובעו כי התכנית הקובעת אינה מכתיבה את עיתוי הריסת המבנים המקוריים. אכן, על פי התוכנית הבנינים מיועדים להריסה, אך לא נקבע מועד להריסה זו. על כן, צדק השמאי המכריע בקובעו כי התוכנית אינה מכתיבה את מועד הריסת המבנים המקוריים. ו. המערערת טוענת כי שגה השמאי המכריע בהתעלמו מעלויות הריסת מבנים ומהעלויות הכרוכות בהעברת השוכרים הקיימים המתחייבות ממימוש הזכויות. עוד שגה בכך שסטה בענין זה משומות מכריעות אחרות שנערכו בגין מימושי זכויות קודמים במקרקעין. לאור קביעת השמאי המכריע כי התוכנית אינה קובעת את מועד ההריסה, הרי ניתן לתכנן את מועד ההריסה כך שתיעשה בסיום החוזים עם השוכרים. לכן, אין עלויות נוספות להעברת השוכרים. אין גם שגיאה בכך שהשמאי המכריע סטה משומות מכריעות אחרות. אין תקדים מחייב לשומות, ועל השמאי לקבוע את השומה לפי מיטב שיקולו. על כן אני דוחה טענות אלו של המערערת. שיטה אחרונה - אני דוחה את טענות המערערת, ככל שהן טענות בשאלות משפטיות, כאילו שגה השמאי המכריע בעקרונות השומה שהנחו אותו. 4. האם מוסמכת הועדה המקומית לדרוש סכום העולה על דרישתה המקורית? אפילו אם השמאי מוסמך לקבוע שומה החורגת מעמדות הצדדים, כפי שאכן קבעתי לעיל, עומדת השאלה האם מוסמכת הועדה המשיבה לדרוש ולקבל יותר מדרישת התשלום המקורית שלה. זאת, מאחר שהמחוקק הבחין מפורשות בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בין ערעור על חיוב בהיטל השבחה לבין ערעור על החלטת שמאי מכריע, ונתן זכות ערעור על שניהם. משמע, ניתן לטעון כלפי החיוב טענות נוספות מהטענות כלפי החלטת השמאי המכריע. המערערת טוענת כי העקרון בדיני מסים ולפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הוא שאין פוגעים בקנינו של אדם אלא בחוק שנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו. הסמכות לשמאי מכריע להגדיל את השומה ניתנה לו בחוק, כפי שפורש על ידי בית המשפט העליון בפ"ד היימן. הסמכות לועדה המקומית להגדיל את החיוב אינה נמצאת בשום מקום בחוק או על פיו. על כן, אין לפגוע בקנינה של המערערת על ידי גביית דרישה העולה על דרישת הועדה. בניגוד לדברי ב"כ המשיבה אין מדובר בהליך וולונטרי שבו הסכימו הצדדים לשלם לפי חוות דעת השמאי המכריע. אין כאן הסכמה לתשלום. מדובר בהליך כפוי על פי חוק לפי שמבקש לערער על שומת הועדה. אני דוחה גם את ההשוואה שעושה המשיבה בין שומה מתחת לשומות הצדדים לבין שומה מעל שומות הצדדים. אם תהיה שומה מתחת לשומה של השמאי מטעם המערערת, מותר למערערת לשלם פחות ממה שחשבה שעליה לשלם. שונים הדברים לגבי המשיבה. המשיבה היא רשות על פי דין המוגבלת מכוח הדין ורשאית לגבות רק מה שהותר לה בדין לגבות. אין שום הוראה בדין המאפשרת לרשות לגבות יותר ממה שדרשה. למה הדבר דומה, לנכס מקרקעין שהוצא למכירה עקב אי תשלום מס שבח מקרקעין. והנה, השיג הנכס במכירה יותר מכפי שהוערך על ידי שלטונות מס שבח. היעלה על הדעת שמס שבח מקרקעין יהיה זכאי לעליית התמורה? רשות ציבורית אינה גובה אלא על פי דין ולא על פי אוצרות המתגלים לה לפתע. על כן, אני מקבל את טענת המערערת בענין זה וקובע כי אין המשיבה רשאית לגבות יותר מדרישתה המקורית. תשאל השאלה, מה התועלת בשומה מכריעה חורגת משומות הצדדים, כאשר הועדה המקומית אינה רשאית לגבות יותר מדרישתה? התשובה היא שמהותו של שמאי מכריע, כמו "מעין בורר" וכמו "מעריך" היא לקבוע את העובדות ולא את החבות. אין זה בסמכותו של מי שהתמנה כמוסכם לקבוע עובדות, להטיל חיובים כספיים (ע"א 81 / 241 שמן תעשיות בע"מ נ' חברת תבלין בע"מ לט (1) 561) ולכן יש לנתק בכלל את הדיון בין החבות לקביעת העובדה. השמאי המכריע מחוייב למקצועו. הרשות הציבורית מחוייבת לציבור לפעול על פי דין ולא לגבות יותר מדרישתה. 5. סיכום: על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור בחלקו וקובע כי אין המשיבה זכאית לגבות יותר מדרישתה המקורית ועל כן אני מבטל את הדרישה שהוצאה לאחר שומת השמאי המכריע ומחייב את המשיבה לדרוש את סכום הדרישה המקורית, שהבנתי מדברי המערערת שסכומה הופקד, כך שישמש תשלום עבורה. בנסיבות הענין, לאור דחיית רוב טענות המערערת, אין צו להוצאות. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים ניתן היום ט' בניסן, תשס"ד (31 במרץ 2004) בהעדר הצדדים. מנחם רניאל, שופט שמאותשמאי מכריע