1. בפני תביעה כספית, אשר הוגשה ע"י וולף אריאלה ווולף ליאונרד (להלן: "התובעים") נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רמת השרון (להלן: "הנתבעת") ונגד הועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א (להלן: "נתבעת 2"). התביעה היא לפיצויים מכוח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), בגין פגיעה של תוכנית מתאר רש/662 (להלן: "התוכנית") במקרקעין שבבעלות התובעים. סע' 197 לחוק התכנון והבנייה קובע: "(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200 ..." הפיצוי הכספי נתבע מהנתבעת בלבד. כנגד נתבעת 2 לא נתבקש בתביעה זו כל סעד. ב"כ התובעים הסביר בסיכומיו, כי נתבעת 2 צורפה לתביעה רק כיוון, שבעת הגשת התביעה צירופה הפורמלי של נתבעת זו נדרש על פי תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בתביעות פיצויים לפי סעיף 199 לחוק), התשל"א- 1970, תקנות שביום הגשת התביעה היו בתוקף, אך בוטלו לאחר מכן. 2. אין מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדות הבאות: ביום אישור תוכנית רש/662, היו התובעים הבעלים של יחידת מגורים צמודת קרקע בבית דו קומתי (קוטג') ברחוב ששת הימים 2, נווה רסקו, רמת השרון, גוש 6614, חלקה 377 (להלן: "המקרקעין"), המצויה בצמידות פיסית לשטח התוכנית. תוכנית רש/662, הינה תוכנית שינוי לתוכנית מתאר רש/ 210 א'. ביום 11.7.88 הופקדה התוכנית ע"י הוועדה המחוזית, ברם עקב חילוקי דעות בין המועצה המקומית רמת השרון לבין נציגי מ.ע.צ בקשר לצורת ומבנה הצומת (המועצה המקומית תמכה בבניית כביש משוקע ואילו נציגי מ.ע.צ תמכו בהקמת גשר עילי), הוחלט על ביצוע התכנית בשני שלבים: שלב א' היה פיצול מרובע הצומת (שבכל מקרה היה נדרש בשתי התוכניות); שלב ב', שהוא זה שבסופו של דבר בוצע בפועל, היה בניית כביש משוקע. על פי התוכנית, צומת הכפר הירוק תוכננה מחדש, כך שדרכים קיימות, כבישים מס' 5 ומס' 482, המשיקים למקרקעי התובעים, הורחבו. בנוסף, הוספו נתיבים חדשים, נקבעו הסדרי תנועה חדשים ושונה ייעודם של שטחים חקלאיים. 3. טענת התובעים היא, כי תכנית רש/662 גרמה לגידול בנפח התנועה (בפועל מספר נתיבי התנועה לכל כיוון גדל פי כמה) וכי בהתאם לתוכנית זו, נתיבי התנועה קרובים יותר למקרקעין שבבעלותם מאשר היו בהתאם לתוכנית שהיתה בתוקף קודם לכן. לטענתם, המקרקעין נפגעו במכלול הנזקים הבאים: עלייה ברמת הרעש הסביבתי, מטרדי זיהום אוויר, שקיעת פיח ולכלוך על בית המגורים וסביבתו וביטול אפשרות ההרחבה (זכויות בנייה) של יחידת המגורים. לתמיכת טיעוניהם אלה, צירפו התובעים שתי חוות דעת של המהנדסים ושמאי המקרקעין בן ציון גולדשטיין וזאב כהן. לטענתם, תכנית רש/662 גרמה לפגיעה בערך המקרקעין נשוא התביעה ולשינוי דרמטי באיכות חייהם. לגרסתם, ביתם הוא הנפגע העיקרי מן התוכנית (בשל היותו הבית הקיצוני, ובשל כך שבית זה גובל משני צידיו בשני כבישים ראשיים שהורחבו בהתאם לתוכנית רש/662). לטענת התובעים, כל העובדות שפורטו לעיל מוליכות למסקנה, כי תוכנית רש/662 הינה תוכנית פוגעת כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה ולפיכך הם זכאים לפיצוי לפי סע' 197 לחוק התכנון והבנייה. 4. הנתבעת, הכחישה את רוב טענות התובעים. הנתבעת טענה, כי אין מדובר בתוכנית פוגעת, נהפוך הוא, מדובר בתוכנית שהשביחה את מקרקעי התובעים. לטענתה, לא הייתה ואין ירידת ערך של המקרקעין. לטענת הנתבעת, ביצוע כביש משוקע, במקום כביש רגיל, בנוסף לאמצעי מיגון אקוסטיים אחרים, רק שיפר את מצבם של מקרקעי התובעים. לכתב ההגנה צירפה הנתבעת חוות דעת של שמאי המקרקעין בר גרא יוחנן ושל שמאי המקרקעין, המהנדס רחמים שרים. 5. ביום 15.4.99, מתוך רצון ליעל את הדיון ולקצרו, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, לפיה ימונה שמאי מכריע בקשר לשאלות השמאיות, תוך שמירת זכותו של כל אחד מן הצדדים להעלות טענות משפטיות. הצדדים הודיעו על הסכמתם למינוי שמאית המקרקעין לבנה אשד כשמאית מכריעה (להלן: "השמאית המכריעה"). בית משפט זה אישר את ההסכמה, אליה הגיעו הצדדים, ונתן לה תוקף של החלטה. 6. לאחר שבמשך למעלה משנה נוהלו בפני השמאית המכריעה דיונים ארוכים, קיבל בית המשפט לידיו ביום 20.8.00 את השומה המכרעת. השמאית המכריעה קבעה בשומה המכרעת, שהוגשה על ידה, כי למועד הקובע (18.3.93), הפגיעה בשווי המקרקעין נשוא התביעה, בגין אישורה של תכנית רש/662 על שלביה, עומדת על סך 70,530$ ארה"ב. הסך הנ"ל בש"ח למועד הקובע הינו: 197,270 ₪. 7. לאחר הגשת השומה המכרעת, הגישה הנתבעת ביום 21.12.00 את בש"א 13612/00 בה ביקשה (אני מצטטת): "א. לפסול את חוות הדעת של השמאית גב' לבנה אשד, כולה או בחלקה... ב. לחילופין, להתיר למבקש להגיש מטעמה חוות דעת של מומחה נוסף. ג. לחילופי חילופין, למנות מומחה סטטיסטיקן כעד מומחה מטעם בית המשפט. ד. לחילופי חילופין, להתיר למבקשת לחקור בחקירה נגדית את השמאית גב' לבנה אשד ואת מר יצחק וולך שעל חוות דעתו התבססה השומה המכרעת." (הדגשות במקור) בית משפט זה, דחה את הבקשה על כל סעיפיה. ההחלטה מצורפת לפסק דין זה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. 8. על ההחלטה בבש"א זו הוגשה ע"י הנתבעת לבית המשפט המחוזי בת"א בר"ע 1665/01. ביום 17.11.01, בעת הדיון בבית המשפט המחוזי בבר"ע הנ"ל, הגיעו הצדדים בהמלצת בית המשפט להסכמה, כי יאופשר לב"כ הנתבעת לחקור בחקירה נגדית את השמאית, מבלי שיהיה בכך כדי להכשיר חריגה מההסכמה הדיונית, אליה הגיעו הצדדים, וכי לאחר החקירה הנגדית, לכל צד תהא שמורה זכות לטעון טענות משפטיות, ללא ויתור של מי מהצדדים על טענה כלשהי או על זכות כלשהי מזכויותיו. בעקבות הסכמה זו, נחקרה השמאית המכריעה בבית משפט זה בחקירה נגדית והצדדים הגישו סיכומי טענותיהם. 9. ב"כ הנתבעת העלה בסיכומיו מספר טענות, שלטענתו בגינן יש לדחות את התביעה, ואלו הן: התביעה חסרת בסיס ראייתי ודינה להידחות, כיוון שחוות הדעת של השמאית המכריעה פסולה מעיקרה. לטענתו, מחקירתה הנגדית של השמאית המכריעה עולה, שניתוח הנתונים ובחירת המודל הסטטיסטי המתאים לא נעשו על ידה, אלא על ידי יועצים סטטיסטיים, שלא מונו ע"י בית המשפט, לא הורשו לקבוע את הקביעות אותן קבעו וקביעותיהם לא עמדו כלל לביקורת ביהמ"ש. לטענתו, השמאית אימצה את אותן קביעות ולא הפעילה שיקול דעת משלה ובכך חרגה מסמכותה. ב. בשומת השמאית המכרעת נפלה טעות משפטית, אשר די בה בלבד כדי להביא לפסילת השומה מעיקרה. לטענתו, בחירת טווח השנים, לצורך הכנת השומה ע"י השמאית המכרעת, הייתה בחירה שגויה ומעוותת. במקרה דנן, לא מדובר ב"פגיעה במקרקעין" שהינה בת פיצוי לפי סע' 197 לחוק התכנון והבנייה, שכן ערכם של המקרקעין עלה באופן ריאלי לכל אורך התקופה. לטענתו של ב"כ הנתבעת, ירידת הערך, שנקבעה ע"י השמאית, נבעה מרכיב ספקולטיבי, לפיו ערכו של הבית לא עלה להערכתה באופן מספיק, מבלי שיש למסקנה זו יסוד ובסיס. התובעים אינם זכאים לפיצוי, בשל כך שנסיבות המקרה דנן מחייבות להחיל את הוראות סע' 200 לחוק התכנון והבנייה,על רכיבי הסבירות והצדק שבו. להלן אתייחס לטענות הנתבעת כסדרן. הטענה, שיש לפסול את חוות הדעת של השמאית המכריעה בשל הסתמכותה על ייעוץ סטטיסטי של יועץ חיצוני שלא מונה על ידי בית המשפט. 10. אכן, אין מחלוקת בין הצדדים, שלשם כתיבת חוות דעתה נעזרה השמאית המכריעה במודלים סטטיסטיים ובייעוץ סטטיסטי, שסופק לה ע"י מר וולך (שלשם כך נעזר במר עמנואל גבע). למרות זאת, כפי שיפורט להלן, לא מוצא בית המשפט לנכון לפסול את חוות הדעת. הנימוקים, שפורטו בהחלטת בית המשפט בבש"א 136012/00, המצורפת לפסק דין זה, תקפים גם לענייננו זה. אוסיף עליהם, אחדד ואפרט: א. אכן הלכה ידועה היא, כי אל לו למומחה, הממונה ע"י ביהמ"ש, להעביר את שיקול דעתו לאחר, שכן הסמכות להגיש חוות דעת בעניין שבמומחיותו הוקנתה לו, ורק לו, אולם, להלכה זו אין תחולה במקרה דנן. כפי שעולה מחומר הראיות שבתיק, שיקול הדעת של השמאית המכריעה לא הועבר לאחר. ההיזקקות במקרה שלפנינו למודלים הסטטיסטיים ולייעוץ הסטטיסטי הייתה טכנית גרידא. הוכח, שהשמאית היא שריכזה את הנתונים לגבי העיסקאות במקרקעין, ששימשו בסיס לחוות דעתה, והיא שהחליטה, לפי שיקול דעתה הבלעדי, מה יהיה טווח השנים לגביהן יבדקו הנתונים לצורך הכנת חוות הדעת (עמ' 6 לפרוטוקול). המודל הסטטיסטי המתאים נבחר ע"י הסטטיסטיקאים רק לאחר ריכוז ועיבוד הנתונים ע"י השמאית המכריעה והיה, כהגדרת השמאית, "מעין ליטוש סופי" של עבודה רבה שנעשתה ע"י השמאית (ראה עמ' 11 לפרוטוקול ש' 19 - 25). האמנתי לשמאית, ששני הצדדים כאחד בחרו להגיש לה גרפים, שנעשו בצורה לא מקצועית במשרדיהם, כי בישיבות, שקיימה עם הצדדים, לא הצליח מי מהצדדים להסביר את פשר הסתירות שבין המודלים השונים של שני הצדדים, ושמסיבה זו הגיעה למסקנה, שעל מנת להגיע לחקר האמת ולבחור את המודל המתאים ביותר, יש לפנות לאדם שזה עיסוקו, אשר יגיש את הסיוע הטכני בלבד (ע"מ 5 לפרוטוקול ש' 8 - 12). השמאית ציינה בעדותה, כי אם לא הייתה נזקקת לגרפים של המומחה הסטטיסטי וגם לא לגרפים של הצדדים, היה באפשרותה להכין חוות דעת על פי העזרים הטכניים המוגבלים שברשותה, כפי שעשו שמאי שני הצדדים (שהגיעו לתוצאות נוגדות), אך היא העדיפה לפנות לאיש מקצוע על מנת לקבל מענה מקצועי נכון (ע"מ 11 לפרוטוקול ש' 21 - 25). מקובלת עלי פנייתה של השמאית לקבלת סיוע של סטטיסטיקאי. בנקודה זו, מוצאת אני לנכון לחזור על דברים שנכתבו על ידי בהחלטתי בבש"א 136012/00 : "קבלת הסיוע המקצועי של הסטטיסטיקאי במקרה דנן היתה ללא דופי. אין פגם בכך שמומחה נעזר בבעל מקצוע אחר, למרות שבכל המקרים האלה קיימת בבסיס חוות דעת המומחה אינפורמציה אותה למד שלא מכלי ראשון (ראה ע"פ 566/89, 601 מרציאנו ואח' נ. מדינת ישראל פ"ד מו(4) 539, 547-545; קדמי על הראיות הדין בראי הפסיקה תשנ"ט 1999- חלק שני עמ' 566). על אחת כמה וכמה במקרה דנן כשמדובר בחוות דעת של שמאית, כאשר אין מחלוקת ששמאות הוא תחום מולטידסיפלינרי (השמאים מטעם שני הצדדים ביססו שמאותם בין היתר על מאמרים מקצועיים בתחומים מקצועיים שונים כגון זיהום אוויר, רעש, תאורה מלאכותית, הפרעות שינה וכו'). סבורתני, שהיזקקותה של השמאית במקרה דנן לסיוע מומחה לסטטיסטיקה מלמדת על חוש אחריות מפותח וביצוע עבודה ברמה גבוהה". אכן, טוב היה לו הייתה השמאית המכריעה פונה לבית המשפט בבקשה למנות יועץ סטטיסטי, או לקבל מראש את אישורו של בית המשפט לקבלת אותו ייעוץ סטטיסטי לו נזקקה, בטרם נזקקה לייעוץ זה, אולם למרות העדר פנייה כזו לבית המשפט, אין בית המשפט מוצא לנכון לפסול את חוות הדעת. מצאתי, כי לא נגרם עיוות דין לנתבעת וכי בחוות דעתה לא היה כל שיקול זר. כאשר בית המשפט משוכנע, כי לא נגרם עיוות דין למי מהצדדים, לא ימהר לפסול חוות דעת של מומחה שמונה מטעמו, כך גם קבע השופט ש. לוין (כתוארו אז) ברע"א 3358/91, סהר חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' יוסף ציון, תק-על 91(3), 2903, (כשנדרש להיזקק לשאלה אם יש מקום לפסול חוות דעת מומחה, שמונה מטעם בית המשפט, בשל כך שהמומחה הסתייע ב"חוות דעת אסורה"): "קראתי את שני המסמכים שבמחלוקת ואני מסכים עם המבקשת שהם כוללים חלקים שלא ניתן להגדירם כ"רשומות רפואיות" כמשמעות דיבור זה בתקנה 9(א) לתקנות פיצויים לנפגעי תאונות דרכים (מומחים), התשמ"ז-1987; וגם דברים העשויים להתפרש כ"חוות דעת" אסורה. אך גם אם כך הוא אין המסקנה צריכה להיות בהכרח פסילתה של חוות הדעת, אלא שומה על בית המשפט לשקול אם כתוצאה מהסטייה ממצוות התקנה אמנם נגרם לבעל הדין הנוגע בדבר עיוות דין. לענין זה ציין השופט המלומד שהמסמכים הוגשו למומחה ביזמתו, שהמומחה הסתייג ממסקנות אחד המסמכים וכי המסמך האחר כולל בעיקר תוצאות של מבחנים שבוצעו במשיב - הנפגע וכי המומחה תמך את מסקנותיו בחומר רב נוסף; מסקנתו היתה שבנסיבות הענין אין מקום להעביר את המומחה מתפקידו הואיל ולא נגרם למבקשת עיוות דין". (ההדגשות שלי ו.ס.). וראה לעניין זה גם פסק דינה של השופטת ט. שטרסברג כהן ברע"א 5368/95, מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' כריסטיאן שמור, פ"ד מט(4), 865. אומנם, בשני פסקי הדין הנ"ל, נדונה חוות דעת של מומחה רפואי, שמונה ע"י בית המשפט, ברם על דרך ההיקש ניתן ללמוד מהם לענייננו. הנתבעת מנועה מלטעון, כי חוות הדעת פסולה בשל כך שהשמאית המכרעת נזקקה ליעוץ סטטיסטי חיצוני. כפי שכבר נכתב בבש"א 136012/00, מהבקשה, שהגישה השמאית המכריעה לביהמ"ש ב- 4.7.00, וממכתבה מיום 7.6.00, שעותק מהם נתקבל ע"י ב"כ הנתבעת, למדים, שב"כ הנתבעת היה חייב להיות ער לכך, שהמומחית עומדת להסתייע בייעוץ סטטיסטי לצורך בניית מודל סטטיסטי. למרות זאת, נמנע ב"כ הנתבעת מלפנות לביהמ"ש בבקשה לצוות על השמאית להימנע מהיזקקות פרטית ליעוץ סטטיסטי, או לבקש מבית המשפט למנות כמומחה מטעם ביהמ"ש סטטיסטיקאי, שחוות דעתו תשלים את חוות דעתה של השמאית המכריעה. במקום להגיב מיד, המתין ב"כ הנתבעת עד לקבלת קביעות השמאית בשומה המכרעת, ורק משהתברר לו, שתוצאות השומה המכרעת אינם נושאים חן בעיניו ובעיני מרשתו, הגיש בקשה לפסילת חוות הדעת. זאת ועוד, אילו טענתו של ב"כ הנתבעת, באשר לפגם בחוות הדעת עקב ההיזקקות ליעוץ סטטיסטי, הייתה כנה ומבוססת על נתונים, שיש בידו כדי להפריך את המודל שהוצע ע"י היועץ הסטטיסטי ואת מסקנות חוות דעת השמאית שנעזרה במודל הנ"ל, היה עליו לקבל את הצעת ביהמ"ש מיום 20.11.01 לפיה תישקל ע"י הצדדים האפשרות (אני מצטטת מע"מ 6 ש' 2 - 5 לפרוטוקול) : "למנות סטטיסטיקאי מטעם בית המשפט בפניו יוכלו כל הצדדים לטעון את הטענות לגבי המודלים הסטטיסטיים שיהיו בפני השמאית על מנת לבחון אם המודלים שהוצגו בפני השמאית היו סבירים ונכונים, ואם תשובתו תהיה שאין המצב כך, על מנת שיציג מודלים אחרים לצורך שינוי חווה"ד". תשובתו של עו"ד פרוכטמן ב"כ הנתבעת להצעה זו הייתה: "אנחנו מתנגדים שכן לטענתנו הנושא הסטטיסטי היה בלתי רלבנטי." הטענה שיש לפסול את חוות דעת השמאית המכריעה בשל בחירה שגויה ומעוותת של טווח השנים מהן נלקחו הנתונים באשר לעסקאות המקרקעין וערכן. 11. כאמור, בסיכומיו טוען ב"כ הנתבעת, כי בשומה נפלו טעויות מהותיות, בכך שהשמאית בחנה נתוני עסקאות בטווח השנים 1988 עד 1998- טווח שהוא ארוך יותר מטווח השנים, שנבחר ע"י השמאים מטעם שני הצדדים כאחד. לא מצאתי פגם בטווח הבדיקה, שנבחר ע"י השמאית המכריעה. שמאי מכריע אינו כבול לטענות שמאי הצדדים ולנתונים שהם מסרו, והוא רשאי להכין שומתו גם על יסוד נתונים, שלא היו כלל בידיעת הצדדים ( ראה ע"א 4542/98, עיזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הדרים [טרם פורסם] ). במקרה דנן, הרחיבה השמאית את טווח הבדיקה לשני הכיוונים, וכתוצאה מכך, גם השפעה מיטיבה, שהייתה לכביש המשוקע אם הייתה כזו כטענת הנתבעת, נכללה בתחום הבדיקה. אילו טווח הבדיקה היה יותר מצומצם, ירידת הערך הייתה יותר גדולה. הרחבת טווח הבדיקה פעלה לטובת הנתבעת. יצויין, כי קביעת טווח הבדיקה במקרה שלפנינו הייתה והינה קביעה שמאית מובהקת (ראה ע"מ 7 לפרוטוקול ש' 11 - 14). אין בה דבר וחצי דבר שהינו עניין משפטי. לנוכח ההסכמה הדיונית, כי הכרעת השמאית בעניינים השמאים הינה סופית, מנועה הנתבעת להעלות טענה באשר לפגם בבחירת טווח הבדיקה. בהתאם להלכה הפסוקה (ע"א 609/93, מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח (5), 381 בע"מ 391 [להלן: "פס"ד מרום"]), כאשר הצדדים הגיעו להסכמה לכבול עצמם להכרעת גורם כלשהו, כגון שמאי או מעריך, אין להרשות ויכוח על מסקנותיו, גם אם שיקול הדעת היה פגום, כל עוד אותו גורם לא פעל "בחריגה מסמכות", שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה או תחת השפעה בלתי הוגנת, או שחוות הדעת הושגה באמצעים בלתי כשרים. מצאתי את חוות דעתה של השמאית אמינה ומקצועית וסומכת אני את ידי על שיקול דעתה. איני מוצאת לנכון לפסול חוות דעתה. חוות דעתה תשמש בסיס לגובה הפיצוי שיפסק לתובעים בגין "הפגיעה במקרקעין". נראה, שאין מתאים יותר מאשר לסיים דיון בשאלה זו בציטוט מדברי השופט א' גולדברג בעניין מרום הנ"ל (ע"מ 391): "צמצום עילות ההתערבות של בית המשפט בהחלטת שמאי או מעריך שהצדדים כבלו עצמם להכרעתם, רק למקרים חריגים דוגמת אלה שמנינו לעיל, מתחייב מכיבוד רצונם ותואם את ציפיותיהם כי הסכסוך יוכרע בצורה מהירה ויעילה; על כך עמדתי בע"א 61/84 י' ביאזי ואח' נגד לוי בעמ' 475: 'מדיניות שיפוטית זו, שעל פיה רצונם של בעלי הדין כבודם, אינה נוגדת את הסדר הציבורי או תיקון העולם ... בעוד שלצדדים יש עניין ב'דיון מקוצר'... העדפת ההסכם, שאליו קשורים הצדדים על פי דיני החוזים, היא במקרה זה מעין החוויית קידה של האידיאה המוסרית לדין אמת, כלפי הנורמה החוקית בדבר תוקפו של הסכם. כל אחד מהצדדים להסכם נטל מרצון סיכון מחושב, כי ההכרעה בדרך המוסכמת לא תיפול לטובתו, ואל לו להתנער באופן חד צדדי מהסכמתו ...'” שאלת ה"פגיעה" במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה- 12. כאמור, כדי לתבוע במסגרתו של סע' 197 לחוק התכנון והבנייה, על התוכנית לפגוע במקרקעין. בעוד שב"כ התובעים טוען, כי התוכנית פגעה בערך המקרקעין, שברח' ששת הימים, ובכללם במקרקעין שבבעלות התובעים, טוען ב"כ הנתבעת, כי לא רק, שלא הייתה פגיעה במקרקעין הנ"ל, אלא שאלה אף הושבחו, שכן לכל אורך התקופה הרלבנטית נרשמה עליית מחירים ריאלית בשווי המקרקעין שברח' ששת הימים, בו מצוי בית התובעים. לטענת ב"כ הנתבעת, ירידת הערך, אליה מתייחסת השמאית, הינה בשל כך, שערך המקרקעין דנן לא עלה באותה מידה בה עלה ערך המקרקעין המצויים במקומות אחרים ברמת השרון. לטענתו, קביעה זו מוטעית, לנוכח הקביעה ב- פס"ד ע"א 483/86, בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א- יפו ואח', פ"ד מב (3) 228 (להלן: "פס"ד בירנבך"), כי: "הפגיעה שבה מדבר סעיף 197 לחוק, אשר בגינה מוקנית הזכות לפיצוי, היא פגיעה בערכם של מקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת. קרי, הנתונים המושווים הם ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה. בהשוואה זו אין להביא בחשבון את העובדה, שהמקרקעין לא נועדו להשבחה בתכנית החדשה לעומת מקרקעין אחרים, אשר ערכם עלה בגין אותה תכנית, שכן אין זכות מוקנית להיכלל בתכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט. סיכומו של דבר, הפגיעה, שבה מדבר סעיף 197, מתבטאת בירידת ערכם של המקרקעין לעומת הערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת, אין היא מתבטאת בהשוואת ערכם של המקרקעין על פי התכנית הפוגעת עם ערכם של מקרקעין אחרים, אשר לגביהם זוהי תכנית מיטיבה ומשביחה." (עמ' 234 לפסה"ד) כפי שיפורט להלן, איני מסכימה עם ב"כ הנתבעת. 13. מה משמעות המונח "פגיעה במקרקעין" לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה? בהתאם להלכה הפסוקה (ע"א 1188/92, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' גלעד ברעלי, פ"ד מט(1), 463 [ להלן: "פס"ד ברעלי"], בעמ' 473 ): "...הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק באותו זמן במקרקעין..." עוד נקבע בפס"ד ברעלי (ע"מ 473 - 474), כי פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי נמדדת לפי שווי המקרקעין, וכי שווי המקרקעין נקבע על ידי הערכת שמאי, אשר קובע מהי ירידת הערך שנגרמה למקרקעין ע"י התוכנית. הקביעה בקשר לירידת הערך הינה קביעה שמאית מובהקת. כאמור, הצדדים הסמיכו את השמאית המכריעה להכריע בשאלת ירידת ערך המקרקעין. וכאמור, למעט מקרים חריגים, שפורטו בפסיקה ואוזכרו לעיל גם בפס"ד זה, אין ביהמ"ש מתערב בהכרעת שמאי, שמונה בהסכמה כשמאי מכריע, ככל שקביעתו מתייחסת לעניינים שמאיים בלבד, גם אם נפל פגם כלשהו בשיקול דעתו. 14. איני בדעה, שניתן ללמוד מפס"ד בירנבך לענייננו. קביעת השמאית המכריעה במקרה שלפנינו, באשר לירידת ערך המקרקעין, לא התבססה על הנתון, שהתוכנית הטיבה עם מקרקעין סמוכים למקרקעין שבבעלות התובעים ולא היטיבה עם מקרקעי התובעים, כפי שהיה בפס"ד בירנבך, אלא על פגיעה ממשית בערך המקרקעין דנן כתוצאה מהתוכנית. 15. המסקנה, שביקש ב"כ הנתבעת מביהמ"ש להסיק, בקשר לעליית הערך הריאלי בשווי מקרקעי התובעים, מבוססת על השוואת עסקאות (עסקה 15 ועסקה 16 ממוצג נ/12). אומנם לכאורה עולה מהעסקאות הנ"ל, שהייתה עליית ערך של המקרקעין, אך מסקנה זו אינה נכונה. ראשית, ההשוואה, שעושה ב"כ הנתבעת בין העסקאות הנ"ל חסרת משמעות, משום שהעסקה הראשונה נקשרה לאחר אישור שלב א' של תוכנית רש/662 ואילו העסקה השניה נקשרה לאחר אישור שלב ב' של תוכנית רש/662. שנית, ב"כ הנתבעת התעלם מכך, שהשמאית המכריעה קבעה שיעור ירידת ערך בגין התוכנית בכללותה (שלב א' + שלב ב') ובעת קביעתה ניטרלה השפעת גורמים חיצוניים, שאין להם קשר ישיר לאירוע התכנוני עצמו (ע"מ 27 לשומה המכרעת). על מנת לבחון מה ירידת הערך בגין התוכנית, תוך נטרול גורמים אחרים, אימצה את שיטת ההשוואה שהציע שמאי הנתבעת, דהיינו השוותה בין מחירי העסקאות ברח' ששת הימים לבין מחירי העסקאות בתוך נווה רסקו (ע"מ 24 לשומה המכרעת). ההשפעות הכלליות על שווי הדירות, השפעות שאינן נוגעות לתוכנית, אמורות לחול באופן דומה, הן על הבתים ברח' ששת הימים והן על יתר הבתים בתוך שכונת נווה רסקו. ההבדל המהותי היחיד בין קבוצות ההשוואה מקורו בכך, שהבתים ברח' ששת הימים גובלים בתוכנית ומושפעים ממנה. על ידי השוואה בין שינויי המחירים לאורך התקופה בדירות שבתוך שכונת נווה רסקו לבין שינוי המחירים בבתים ברח' ששת הימים, הגיעה השמאית לקביעה הנכונה המבטאת את ערך הפגיעה במקרקעין . לפיכך, לאור הנימוקים לעיל, אני דוחה טענה הגנה זו של הנתבעת. הטענה, כי הנתבעת פטורה מתשלום פיצויים במקרה דנן לנוכח הוראות סע' 200 לחוק התכנון והבנייה. 16. טוען ב"כ הנתבעת, כי הנתבעת פטורה מתשלום פיצויים מכוח סע' 197 לחוק התכנון והבניה, כיוון שההוראות הפוגעות שבתכנית רש/662 נכנסות בגדר הרשימה המנויה בסע' 200 לחוק התכנון והבנייה. סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה קובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים: (1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם...." לטענת ב"כ הנתבעת, המקרה שלפנינו הינו מקרה מובהק, בו הנסיבות יוצאות הדופן מחייבות להחיל את הוראות הסעיף הנ"ל על רכיבי הסבירות והצדק שבו, וזאת מהטעמים הבאים: התובעים תמכו תמיכה מלאה ובלתי מסוייגת בתכנית רש/662, ואף עמדו בראש המאבק הציבורי של ועד הפעולה של שכונת נווה רסקו, למען דחיית התכנית המקורית של מע"צ וקבלת תכנית זו. אחד מן השיקולים שנלקחו בחשבון על ידי הועדה המקומית, כאשר אימצה את התכנית רש/662, היה שתכנית זו נתמכת על ידי נציגי הישוב ותושבי הסביבה הגובלים במחלף, עד כדי הסרת רוב ההתנגדויות. למרות שהעלות של ביצוע התכנית, שתמכו בה התושבים והתובעים בכללם, היתה גבוהה יותר בצורה משמעותית מהעלות של התכנית המקורית, בחרה בחלופה זו. לפיכך, לטענת ב"כ הנתבעת, אם בכלל מדובר בפגיעה במקרקעין, הרי שמדובר בפגיעה סבירה. גם שיקולי הצדק מחייבים דחיית התביעה. לטענת ב"כ הנתבעת, התכנית שאושרה טובה יותר לתושבים במקרקעין הגובלים, אולם עלותה גבוהה יותר. מתוך דאגה לטובתם הספציפית של התושבים במקרקעין הגובלים, פעלו הנתבעת ומוסדות התכנון באופן חריג, כך שהנטל הכספי הגבוה יותר הוטל על כל הציבור. קבלת תביעת הפיצויים של התובעים, שהשתתפו במאבק הציבורי לקבלת התכנית המתוקנת, תשגר מסר שלילי לעתיד לרשויות ציבוריות, שבעתיד ימנעו מלטרוח ולשקול תכניות חלופיות, שמחד, מיטיבות עם התושבים המצויים בתוך התכנית או גובלים בה, אך מאידך, יקרות ומורכבות יותר. 17. כפי שהובהר בפסק הדין המנחה, ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כפר סבא ואח', פ"ד מו (4) 627, (להלן: פס"ד פרי הארץ) בעמ' 641 לפסה"ד, סע' 200 לחוק חוקק לצורך יצירת איזון נאות בין הצורך לפצות את בעלי המקרקעין הנפגעים לבין הצורך לסנן ולמתן זכות זו לפיצויים באמצעות "שסתום בטחון". ואולם, באיזון זה, נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסע' 197 לחוק, בעוד ששלילת הפיצויים שבסע' 200 לחוק היא החריג. חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצידה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט, חייב להיות פיצוי ראוי. "החוק אמנם רואה לנגד עיניו את האינטרס הציבורי, בעצם העובדה שהוא מאפשר לרשויות השלטון לפגוע בזכויות קנייניות במקרקעין כאקט חד צדדי, ללא צורך בהסכמת בעל הזכות הקניינית. אך יחד עם זאת, נקודת המוצא צריכה להיות, שבצידה של פגיעה כזו פיצוי הולם. בהתאם לכך, כל הוראה השוללת פיצוי הולם זה צריכה להתפרש בצמצום. המסקנה היא, שאין לפרש את מושגי הסבירות והצדק, הנזכרים בסע' 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית". (שם, בעמ' 642). בפסק דין ברעלי חזר בית המשפט ואימץ דברים אלה והוסיף וקבע: "במיוחד כך היום לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו. חוק יסוד זה קובע (בסע' 3) את זכות הקניין כזכות יסוד, ואוסר על הפגיעה בזכות זאת, בין היתר במידה העולה על הנדרש (סעיף 8)". על מנת שהנתבעת תהא פטורה מתשלום פיצויים מכוח הוראת סע' 200 לחוק התכנון והבנייה עליה הנטל להוכיח קיום שלושה תנאים מצטברים: (א) שהפגיעה של התכנית נמנית עם אחד מ- 11 סוגי המקרים הקבועים בסע' 200 לחוק; (ב) שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין; (ג) שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. (ראה: ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' הורוויץ פ"ד נו (4) 913 [להלן: פס"ד הורוויץ] בעמ' 933); ע.א. 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל והועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז ואח' פ"ד מז (3) 872 [להלן: פס"ד אלישר] ) . בהתאם להלכה הפסוקה, כיוון שסע' 200 לחוק מהווה חריג לסע' 197 לחוק, הנטל להוכיח, כי נתמלאו כל יסודות סע' 200 לחוק מוטל על הועדה המקומית (ראה: פס"ד פרי הארץ עמ' 643; פס"ד אלישר; פס"ד ברעלי ופס"ד הורוויץ). האם הרימו הנתבעים את הנטל המוטל עליהם? 18. אין ספק, שהתקיים התנאי הפוזיטיבי הראשון על פי סע' 200 לחוק, דהיינו, שהפגיעה של התכנית נמנית עם אחד מ-11 סוגי המקרים הקבועים בסע' 200 לחוק, ברם, לאחר בחינת ההלכה המתייחסת לשני התנאים הנגטיביים האחרים מצאתי, כי במקרה דנן, לא התקיימו תנאים אלה. כאמור, די שאחד מהתנאים המצטברים לעיל לא יתגבש, על מנת שנשוב לנקודת המוצא, לפיה זכאי בעל הזכות במקרקעין לפיצויים. באשר לבחינת השאלה, אם הפגיעה במקרקעין "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין", נקבע בפס"ד פרי הארץ, כי הפרמטר, נשוא מבחן הסבירות, הוא בראש ובראשונה גודלה של ירידת הערך במקרקעין, וכי מבחן הסבירות הוא במהותו כלכלי. בפסקי דין רבים התחבטו בשאלה איזה שיעור פגיעה (בערך המקרקעין) הוא סביר. לאחרונה, בפס"ד הורוויץ, סיכם הנשיא ברק בעמ' 942-943 את מורכבותו של תנאי זה: "...מהו האיזון הראוי בין הזכות החוקתית לקנין לבין טובת הציבור? בעניין זה אין לצפות לקביעה טכנית. אין לקבוע מסמרות בלבוש אחוזים אלה או אחרים. מושג הסבירות לא סובל גישה שכזו. כל שניתן הוא להעמיד מספר שיקולים שיש לקחתם בחשבון. מהם שיקולים אלה? השיקול הראשון הוא גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים. זהו השיקול המרכזי שנלקח בחשבון עד כה. ככל ששיעור הירידה בערך המקרקעין הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה תחשב כלא סבירה בנסיבות העניין (ראו פרשת פרי הארץ, בעמ' 645). 'סבירות הפגיעה נשלטת על ידי שיעור הפגיעה' (הנשיא שמגר בע"א 4390/90 הנ"ל, בעמ' 878). השיקול השני הוא זה של מידת "פיזור" הנזק. ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסיה והמהוות חלק מהסיכון של התכנון עצמו, כן ניתן לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין... השיקול השלישי נוגע ל"אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית" (פרשת פרי הארץ, עמ' 649). ככל שאינטרס זה הוא חריף יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה בקנין תחשב כסבירה בנסיבות העניין... אכן, יש ליצור קשר בין הטעם המונח ביסוד ההגנה על הקנין לבין סבירות הפגיעה בו. שאלה יפה היא אם קיימים שיקולים נוספים, שיש להתחשב בהם. כן מתעוררת השאלה בדבר המשקל שיש להעניק לשיקולים השונים. שאלות אלה משאיר אני להתפתחותה העתידה של ההלכה. עניין לנו בסוגיה סבוכה, שיש לאפשר לה לצמוח עם צרכי החיים ...” (הדגשות שלי ו.ס.). במקרה דנן קבעה השמאית, כי הפגיעה במקרקעין היתה פגיעה בשיעור של 19.2% מערך המקרקעין נשוא התביעה, פגיעה שערכה נכון ליום כתיבת פסק דין זה כחצי מיליון ₪. זוהי פגיעה משמעותית בזכות הקניין של התובעים. אם לנתון זה נוספת העובדה, שהתובעים הינם בין הנפגעים העיקריים מהתכנית, שכן ביתם הוא אחד מהבתים הקרובים ביותר למחלף, שנבנה בעקבות תוכנית רש/662, ניתן לקבוע, שלא רק שהנתבעת לא הוכיחה שהפגיעה היתה סבירה, אלא שהוכח שההפך הוא הנכון. אומנם מאחורי תכנית רש/662 עומד אינטרס ציבורי חיוני, ברם איני סבורה, שתכנית זו הינה מסוג התכניות אשר תסוכלנה אם הרשות תידרש לפצות את מי שנפגע מן התוכנית. 19. כאמור, די שאחד מהתנאים המצטברים, שפורטו בחוק ונקבעו בפסיקה לא יתגבש, על מנת שנשוב לנקודת המוצא, לפיה זכאי בעל הזכות במקרקעין לפיצויים על פי סע' 197 לחוק. לפיכך, משקבעתי כי הפגיעה חרגה מפגיעה סבירה, התייתר הצורך לדון ברכיב הצדק. למרות זאת אתייחס בקצרה גם לנושא זה. איני מסכימה עם ב"כ הנתבעת, שלנוכח העובדה, שהתכנית שאושרה טובה לתובעים יותר מהתכנית המקורית של מע"צ, שעלות ביצועה של תכנית זו גבוהה יותר מעלות ביצוע התכנית המקורית ושנטל כספי זה מוטל על הציבור כולו, קבלת תביעת הפיצויים של התובעים, שתמכו בקבלת התכנית המתוקנת (במקום התכנית המקורית), אינה צודקת. איני סבורה, שבכך שהתובעים ביקשו לאמץ תכנית פוגעת פחות, יש כדי לפגוע בזכותם לפיצוי בגין ירידת הערך, שנגרמה למקרקעין בגין התכנית שאושרה. אילו היתה הנתבעת מאשרת תכנית לבניית "גשר עילי" היתה הנתבעת נדרשת לשלם לתובעים סכום גדול פי כמה, שכן ירידת ערך המקרקעין היתה גבוהה פי כמה. במאמציה להביא לאישור תכנית ה"כביש המשוקע" ולדחיית תכנית ה"גשר העילי" הקלה הנתבעת על עצמה. זאת ועוד, חיובה של הנתבעת בפיצויים מכוח סע' 197 לחוק אינו בבחינת עונש. אין הוא סנקציה על התנהגות לא ראוייה. כאמור, סע' 197 לחוק שואב את כוחו מן הכלל, לפיו פגיעה על ידי המדינה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות בצדה פיצוי. בביסוסו של שיקול זה "צדק חלוקתי", לפיו גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים, שהתכנית פוגעת בהם, לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם. באמצעות הפיצויים, נושא ציבור משלמי המסים בהשפעתה השלילית של התכנית על המקרקעין, במקום שישאו בנזק זה אך ורק בעלי אותם מקרקעין (ראה לעניין זה פס"ד פרי הארץ עמ' 639, 640). במדינה המכבדת את זכויות הפרט, בה זכות הקניין הוא זכות יסוד, לא יתכן מצב דברים בו התובעים יאלצו לממן מכיסם הפרטי את הנזקים בסך של כ- ½ מליון ₪ שנגרמו להם כתוצאה מתכנית המתאר. 20. פסיקתא אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים: א. סך של 197,270 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מירבית מיום 18.3.93 ועד התשלום בפועל. ב. הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל (כולל הוצאות ששולמו למומחים וכן חלקם של התובעים בתשלום שכר השמאית המכרעת) בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית מירבית החל ממועד ביצוע ההוצאה ועד ביצוע התשלום ע"י הנתבעת. ג. השתתפות בשכ"ט עו"ד התובעים בסך 30,000 ₪ + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מירבית החל מהיום ועד התשלום בפועל. ניתן היום 17 בפברואר, 2003 (ט"ו ב אדר א תשס"ג) במעמד רם שמגר ב"כ התובעים, וגב' יוסיפון שיר מתמחה ממשרד עו"ד יצחק גלאור. ורדינה סימון, שופטת פיצוייםסעיף 197 לחוק התכנון והבניה