שימוש בדירה לצורך ניהול עסקים ללא קבלת רשות

1. עניין לנו בתביעה לפינוי הנתבעות מדירה הנמצאת בקומה א' של הבניין [להלן: "הבניין"] בשדרות רוטשילד 89 תל אביב, הידוע כחלקה 43 בגוש 6936 [להלן: "הדירה"], ולהחזרתה לתובעת כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעות. לחילופין ביקשה התובעת לצוות על נתבעת 1 להרוס את כל המבנים וחלקי המבנים שבנתה, לבנות מחדש את חלקי המבנה שהרסה, ולהחזיר את המצב לקדמותו, וכן להפסיק את פעולתה של נתבעת 2 בדירה. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה בעלת הבניין [נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לת3/]. ב. נתבעת 1 הינה דיירת מוגנת בדירה על פי פסק דין מיום 24.06.97 בתיק שכירות 68/97 [עותק פסק הדין צורף כנספח ב' 3 לת3/], בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין הבעלים הקודמים של הדירה והשוכר הקודם ביום 02.12.1954 [הוגש נספח ד' לת3/]. ג. נתבעת 2 הינה חברה בע"מ, בשליטת נתבעת 1, ועוסקת בייצוג וליהוק שחקני קולנוע ותיאטרון. 3. המחלוקת המשפטית בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. בחודש ספטמבר 1997 ביצעה נתבעת 1 עבודות הריסה ובנייה בדירה שכללו סגירת שתי מרפסות בבנייה קשיחה, בנייה והריסה של קירות פנים, שינוי חלוקת חדרים ועבודות שיפוץ כלליות, ללא הסכמתה ורשותה של התובעת, וללא היתר בניה כחוק. ב. עבודות הבנייה מהווה עילת פינוי מכח סעיף 131[3] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972- [להלן: "החוק"], וכן מהוות הפרת חובה חקוקה [בנייה ללא היתר בניגוד לחוק התכנון והבנייה] בהתאם לפקודת הנזיקין ופוגעות בזכות הבעלות והקניין של התובעת. ג. נתבעת 1 העבירה או השכירה לנתבעת 2 את הדירה, או חלק ממנה, או הרשתה לעשות שימוש בדירה לצורך ניהול עסקים ללא קבלת רשות מהתובעת. ד. נתבעת 1 משתמשת בדירה בנוסף למגוריה, גם לצורך עבודתה וניהול עסקה, דבר המהווה הפרת תנאי השכירות. נתבעת 1 הפיקה מכך רווח בלתי הוגן או טובת הנאה בהתאם לסעיף 131[6] לחוק. טיעוני הנתבעות: א. התובעת הזניחה במשך עשרות בשנים את הטיפול בבניין וניתקה כל קשר עם הדיירים בבניין. ב. עבודות התיקונים והשינויים בדירה השביחו את ערכה והפכו אותה לדירה ברת שימוש למגורים נוכחיים ולגידול בנה הקטין של הנתבעת 1. ג. לנתבעת 1 לא היתה כל אפשרות לקבל את הסכמתה או רשותה של התובעת לביצוע העבודות בדירה, עקב הניתוק המוחלט שבין התובעת לבניין לבין דיירי הבניין. ניתוק, הנובע כנראה, מסכסוכים פנימיים ומשפחתיים בין בעלי המניות בתובעת. כמו כן על פי חוזה השכירות לא היתה לנתבעת 1 כל חובה לבקש את רשותה של התובעת לביצוע העבודות בדירה. ד. השינויים שבוצעו בדירה לא פגעו בקירות החיצוניים של הדירה, והתובעת לא נפגעה מבנייה זאת, ורכושה אך ורק הושבח כתוצאה מפעולה זו. ה. התובעת אינה זכאית, בהתאם לחוזה השכירות או לחוק, לתבוע את החזרת מצב הדירה לקדמותו, ודבר זה אינו אפשרי כאשר מדובר בהחזרת צינורות רקובים ומערכת חשמל שחוקה ובלוייה לדירה. ו. לנתבעת 2 אין כל זכויות שהן בדירה, ומשרדה הרשום של נתבעת 2, כלל אינו בדירה, ומעולם אף לא היה בדירה. על פי הוראות חוזה השכירות רשאית היתה נתבעת 1 להרשות שימוש מוגבל של נתבעת 2 בחדר אחד מתוך הדירה, ונתבעת 1 אינה מקבלת כל תשלום עבור השימוש בדירה. ז. נתבעת 2 הינה ברת רשות בלבד בחדר קטן מן הדירה, רשות המתבטאת בפעילות משרדית מצומצמת בלבד, כאשר את מירב פעילותה של נתבעת 2 מתבצעת מחוץ לדירה. ח. הרשות שניתנה לנתבעת 1 להשכיר חדר אחד מתוך חדרי הדירה, איננה מוגבלת למטרת מגורים בלבד, והיא היתה רשאית להשכיר חדר זה לכל מטרה חוקית כלשהיא. ט. יש ליתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק שימנע את פינויים של הנתבעות מהדירה . 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: העידה עת1/ גברת ליאן אורבך אשר נחקרה בחקירה ראשית וחקירה נגדית. העיד עת2/ מר ראובן גל, אשר נחקר על חוות דעתו ת1/. הוגשה תעודת עובד ציבור ת2/. העידה עת3/ גב' אסתר אלישיב, אשר נחקרה על תצהירה ת3/. מטעם הנתבעות: הוגש מכתב נ1/, צילומים נ2/ ופסק דין נ3/. העיד עה1/, מר הראל נוף, אשר נחקר על תצהירו נ4/. העידה עה2/ גברת יעל שטרן, אשר נחקרה על תצהירה נ5/. העיד עה3/ מר אייל קרודו, אשר נחקר על תצהירו נ6/. העידה עה4/ גברת לבנה חכים, הנתבעת 1, אשר נחקרה על תצהירה נ7/. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי להתקבל, אך ניתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק. להלן נימוקי למסקנתי זו: 6. עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות. א. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1) ... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפני תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. עפ"י ב"כ התובעת, התגבשה כנגד הנתבעות עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות בגין ביצוע שינויים בדירה, ושינוי מטרת השכירות. 7. ניתוח הסעיף: על בעל הבית הטוען להשתכללות עילת פינוי עפ"י סעיף זה להוכיח 3 תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר את ביצוע פעולות אלה (להלן: "התנאי הראשון"). ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעות (להלן: "התנאי השני"). ג. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות, עפ"י תנאי השכירות, לתבוע את פינוי הנתבעות מהדירה (להלן: "התנאי השלישי"). [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר , הוצאת פרלשטיין-גינוסר עמ' 65 (להלן:"בר אופיר"), ראה לעניין זה גם ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד ל"ב[2], 869]. נפנה כעת ונבדוק האם התגבשה עילת פינוי זו בגין כל אחד מהטעמים שהזכיר ב"כ התובעת. 8. ביצוע שינויים בדירה: אין חולק כי הנתבעת 1 ביצעה שינויים בדירה, ברם מעיון קפדני בחוזה השכירות לא הוכח לי כי על נתבעת 1, נאסר באופן ברור לבצע השינויים בדירה. בסעיף א' לחוזה השכירות נאסר על השוכר לקלקל את הדירה על ידי שימוש או הזנחה: "א. השוכר מתחייב.... או קלקל את הבית על ידי שימוש או הזנחה... זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד...". ברם, התנאי אינו מטיל כשלעצמו איסור על ביצוע שינויים בדירה: "תנאי האוסר אך ורק על קלקול על ידי שימוש או הזנחה" איננו מטיל כשלעצמו איסור על ביצוע שינויים במושכר... רק הוראה מפורשת של איסור על ביצוע שינויים במושכר הופכת התקנה זו לעילת פינוי. אפילו ניתן לומר כי אותה התקנה מביאה לקלקול המושכר, הרי שאי אפשר לראות באותו קלקול , כאילו נגרם על ידי "שימוש או הזנחה". שימוש פירושו שימוש רגיל והזנחה פירושה אפס מעשה אשר מביא להזנחה בהחזקתו התקינה של המושכר. בהעדר תנאי האוסר על שינויים במושכר, רשאי הדייר לבצע פעולות שתיראנה כשינוי בעיני החוק בלא שיהיה צפוי לפינוי בשל כך" [בר אופיר עמ' 70 / ד']. ללמדך כי בהיעדר תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על נתבעת 1 לבצע שינויים בדירה, והתנאים הראשון והשלישי לא התקיימו, לפיכך קובע אני כי נתבעת 1 לא הפרה את חוזה השכירות ודין עילת פינוי בגין ביצוע שינויים בדירה להדחות. 9. שינוי מטרת השכירות: טוען ב"כ התובעת כי הימצאותה של נתבעת 2 בחדר אחד בדירה ובניהול עסקה של נתבעת 1 בחדר הינו שינוי מטרת השכירות. התנאי הראשון: כך נרשם במבוא לחוזה השכירות: "לאיזו מטרה שכר את הדירה: לגור בה". משמע קיים תנאי בחוזה הקובע כי מטרת השכירות הינה למגורים. כמו כן, בחוזה השכירות ניתנה רשות לנתבעת 1 להשכיר חדר אחד בדירה: "הערות: לשוכר ניתנה הרשות להשכיר חדר אחד...". ללמדך כי לנתבעת 1 מותר להשכיר חדר אחד, בכפוף למטרת השכירות שהיא למגורים בלבד, משמע התנאי הראשון התקיים. התנאי השני: הן מעדויות התביעה והן מעדויות ההגנה, ברור לי כי התנהל משרד בחדר אחד אשר קיימת אליו כניסה נפרדת. כך העיד עה3/: "ש. כמה חדרי משרד יש בדירה? ת. חדר משרד פורמלי ששם מתרכזת העבודה המרכזית, למילה "פורמלית" אמרתי כי מבנה הדירה מאפשר עבודה בחדר אחד שאליו יש כניסה נפרדת שיש אפשרות לשמש אותו כמשרד. ש. בנוסף לאותו חדר יש עוד פנית עבודה או חדרון ששם עובדים? ת. בזמן שאני בקשר שם בענייני עבודה - שאני בא לעבודתי או לקחת חומר אני בא לאותו חדר". [פרוטוקול עמ' 21]. כך העידה עה2/: "ש. כמה חדרי עבודה יש בדירה של גב' חכים - אני מציג לך תרשים דירה ואני מבקש כי תראו לי את אותו חדר עבודה [ תרשים שצורף לחוות הדעת של ראובן גל]? ת. חדר עבודה הוא חדר שיש לו כניסה נפרדת מחדר המדרגות". [פרוטוקול עמ' 18]. כמו כן גם עיון בצילום מס' 39 בחוות דעת ת1/, ברי כי חדר אחד משמש כחדר עבודה המכיל בין היתר פקס, שולחן וכיסא משרדי ומספר רב של קלטות וידאו. כמו כן מנספח יא' לת3/ הוכח לי כי כתובתה הרשומה של נתבעת 2 הינה בדירה. מן המקובץ עולה כי התנאי השני התקיים. התנאי השלישי: כך קובע סעיף ח' 1 לחוזה השכירות: "כל סעיפי החוזה עומדים בתקפם משך זמן השכירות והפרת סעיף אחד או חלק ממנו נחשב כהפרת החוזה והרשות בידי המשכיר לבטל את החוזה ולדרוש פינוי הדירה". משמע, אף התנאי השלישי מתקיים , ועל כן קובע אני כי הוכחה לי עילת פינוי בגין שינוי מטרת השכירות של חדר אחד בדירה. כמו כן מהעדויות שהובאו בפני, הוכח לי כי נתבעת 2 היא היא אשר נמצאת בחדר הנ"ל, וכל זאת באמצעותה של נתבעת 1 שהיא המנהלת של נתבעת 2. הדירה כאמור הוסבה למגורים, המצאותה של החברה בחדר הינה בניגוד לתנאי השכירות, ועל כן על נתבעת 2 לסלק ידה מהדירה. 10. עילת פינוי בגין גרימת נזק ניכר למושכר סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "...(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים". 11. ניתוח הסעיף: העילה בסעיף 131(3) לחוק מבוססת על היסודות הבאים: [א] גרימת נזק ניכר. [ב] למושכר [ג] כתוצאה ממעשה זדון [ד] מצד הדייר - בין שעשה את המעשה בעצמו או ע"י אחרים. (לעיל בר-אופיר, ע"מ 78). א. גרימת נזק ניכר. כך הגדיר זאת כבוד השופט ברנזון בע"א 116/66, לעיל, עמ' 230: "אך מה שחשוב לעיננו הוא אם יש בהן משום גרימת נזק ניכר למושכר, כלומר שנעשה בו שינוי רב-כמות או רב-איכות הניראה לעין ומוריד את ערכו" (ההדגשות שלי א.ג.) וכן כותב בר-אופיר בספרו, לעיל , בעמ' 79: "בהסתמך על ההלכה שנפסקה בע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה(3) עמ' 584 נקבע כי עילה זו של גרימת נזק ניכר למושכר במעשה זדון, מוכחת כאשר הדייר ביצע במושכר, שהוא בית עסק - שינויים רחבי היקף, חיצוניים ופנימיים, אשר שינו את מבנהו של המושכר באורח יסודי והפכו אותו למבנה שונה לחלוטין מזה שהיה לפני השימוש, שינוי רב כמות ואיכות במושכר מהווה עילה לפינוי לפי סעיף 131(3) כאשר הוא נעשה ללא הסכמת בעל הבית". ללמדך כי התנאי להתקיימות היסוד הנ"ל בעילת הפינוי לפי סעיף 131(3) לחוק הינו כי מי מהנתבעות ביצעו בדירה שינויים רבי כמות או איכות, אשר גרמו לירידת ערך הדירה. ב. למושכר "ראוי להדגיש כי אותו נזק צריך להיגרם למושכר דווקא , משמע שאם הדייר תפס שטח בחצר המושכר (שלא הושכר לו) ובנה עליו מבנה כתוספת למושכר, אפשר לומר אולי שפגע בשטח האמור, אך אין לומר שפגע במושכר עצמו ובהעדר הוכחה שהמושכר סבל נזק כתוצאה מתוספת מבנה, פירוש הדבר הוא שלא הוכחה עילה לפי הסעיף האמור". (לעיל בר-אופיר, עמ' 78). ג. כתוצאה ממעשה זדון: הפסיקה פירשה את היסוד כ: "ברור שאין די בהתנהגות החיצונית של המשיבה בגרימת הנזק הניכר, כדי להעמיד עילת פינוי; ולהתנהגות זו יש להוסיף את היסוד הנפשי של "זדון", הווה אומר: מעשה שנעשה בכוונה תחילה ולא בשגגה, שתוצאתו גרימת נזקים ניכרים למושכר". [ע"א [ת"א] 1066/96 אברהמי יצחק נ' רוזה וגנר תק - מח 99[1] 4096]. 12. דיון ומסקנות: א. התובעת טוענת כי הנזק לדירה התבטא בשינויים רבי היקף בדירה, בניגוד להסכמת התובעת, שכללו בין היתר סגירת מרפסות, שינוי מיקום המטבח, הריסת קירות, התקנת צנרת, החלפת ריצוף, ושינוי חדרי הנוחיות והאמבטיה. ב. להוכחת טענתה ביקשה התובעת להעיד מומחה מטעמה, אשר הגיש חוות דעת ונחקר עליה. ממצאיו של המומחה פורטו בעמ' 5 לחוות דעתו: "דירת השוכרת עברה שינויים מפליגים בהשוואה למצבה לפי תוכנית מ1/ , אשר כפי שנמסר לי זה היה מצבה כאשר הושכרה בדמי מפתח". ברם, את הנתונים על מצב הדירה לפני כניסתה של הנתבעת 1 לדירה, קיבל עת1/ מעת3/, ממנהלות התובעת: "אני מתבונן במ1/ בו רשמתי דירת לבנה חכים כאשר הושכרה - כי זה כך נמסר לי על ידי המשכירה שהשכירה את הדירה. שמה של המשכירה הוא אתי אלישיב [מפנה אל הגברת באולם]. היא אמרה לי שזה המצב כאשר הושכרה הדירה, אחרי שהיא אמרה לי זאת לא ווידאתי זאת. כתבתי על סמך התוכניות ודבריה של אתי, התוכנית לא הומצאה... משנת 35 - 95 אני לא יודע אם נעשו שינויים בדירה ולא בדקתי זאת". [פרוטוקול עמוד 25,26]. כך כתבה עת3/ בסעיף 6 לתצהירה ת3/: "את השינויים החיצוניים ראיתי במהלך ביקורי בבניין, ואת השינויים הפנימיים בדירה ראיתי בעת שביקרתי בדירה עם המומחה מטעמי, המהנדס ראובן גל ביום 11.03.99". בחקירתה הנגדית טענה עת3/ כי: " לפני אותו ביקור, הייתי לפני כ - 20 שנה, כשבאתי לראות את גברת קופרמן [אשת הדייר הקודם, א.ג.]". [פרוטוקול עמ' 7]. ללמדך כי חוות דעתו של עת2/, התבססה על מידע שקיבל ממנהלת התובעת, אשר לא ביקרה בתוך הדירה בעשרים השנים האחרונות. ברם, נתבעת 1 בתצהירה הודתה כי רכשה את הזכויות המוגנות בדירה, מתוך כוונה לבצע שינויים רחבי היקף: "8. כמפורט לעיל, מצאתי את הדירה בלתי ראויה למגורים, אך החלטתי לרכוש בה זכויות כדיירת מוגנת , לאור גודלה ומיקומה ובהתחשב בפוטנציאל שהיה טמון בה אם יבוצעו בה שיפוציים מאסיביים" [הדגשות במקור א.ג.]. הוכח לי הן מעדות נתבעת 1, והן מתמונות אשר צורפו לת1/, כי בוצעו בדירה שינויים רבי כמות הנראים לעין. כאמור, תנאי להתקיימות היסוד הראשון הינו כי הנזק הניכר שנגרם לדירה, מוריד את ערך הדירה. ברם, תנאי זה לא הוכח לי כהוא זה, לא בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעת ולא בכל דרך אחרת, ויש בליקוי הוכחתי זה כדי אי עמידה בתנאים להתקיימותה של עילת הפינוי. מעבר לדרוש, אוסיף כי גם אם הנתבעת 1 גרמה לנזקים ניכרים בדירה, הרי שכדי להקים עילת פינוי, על התובעת להראות כי היסוד הנפשי של "זדון", מתקיים. לענייננו, לא הוכח לי כי אכן כך: בחוזה השכירות אין כל תנאי האוסר על שינויים בדירה, את זכות הדיירות המוגנת רכשה הנתבעת 1 באמצעות פסק דין של בית הדין לשכירות [כאמור ת.ש. 68/97], וכאשר ניתנה לתובעת האפשרות להחזיר את החזקה לידיה אם תשלם את חלקה בדמי המפתח, בהתאם לתצהיר דייר יוצא. התובעת לא עשתה כן ולא יצרה כל קשר עם הנתבעת 1. גם כאשר גילתה עת3/ כי הנתבעת 1 מבצעת שיפוצים בדירה לא אמרה לה דבר, לא שלחה לה מכתב ולא פנתה לערכאות בבקשה להוצאת צו מניעה. עת3/ בחרה לצלם את הדירה מבחוץ על מנת לבסס לה עילת פינוי, וזאת בסמיכות לקבלת דמי המפתח מנתבעת 1, ולהשקעתה הרבה שהוכחה לי, כאמור, בשיפוץ הדירה שבמשך 20 שנה הוזנחה על ידי התובעת. מן המקובץ עולה כי לא הוכח כי ערך הדירה ירד, וכן לא הוכח היסוד "כתוצאה ממעשה זדון", ודין עילת הפינוי על פי סעיף 131[ד] להדחות. 13. עילת פינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן: כך קובע סעיף 131[6] לחוק: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר. אלה בלבד הן עילות הפינוי: [6] הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין". נטל השכנוע לקיומה של העילה מוטל על התובעת: "נטל השכנוע של הפקת רווח בלתי הוגן מוטל על בעל הבית. הוא יוצא ידי חובתו אם יביא ראייה כי דמי השכירות, שהדייר הראשי גובה מדייר המשנה, עולים על אלה המותרים לפי סעיף 49 לחוק...". [בר אופיר , עמ' 82 / ה']. הנתבעת 1 טוענת כי לא השכירה את החדר לנתבעת 2 אלא נתנה לנתבעת 2 רשות להשתמש בחדר ללא כל תמורה. נתתי אמוני בגרסתה של הנתבעת 1, ובהעדר ראיות לגבי דמי שכירות שלטענת התובעת שילמה נתבעת 2 לנתבעת 1, אין התובעת עומדת בנטל המוטל עליה, ודין עילת הפינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן להדחות. 14. הפרת חובה חקוקה: א ס' 63 לפקודת הנזיקין אינו יוצר כשלעצמו חובה כלפי הזולת ומגדיר אותה אלא סעיף זה מהווה מסגרת כללית המתמלאת בתוכן ממקורות חיצוניים (טדסקי, הפרת חובה חקוקה מאת ע. בר שירה שם בעמ' 7). ס' 63 קובע כדלקמן: "א) מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק - למעט פקודה זו והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו. ב) לעניין סעיף זה רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני ואם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני אדם בכלל או של בני-אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני". ההלכה היא כי על מנת לבסס עילת תביעה עפ"י הפרת חובה חקוקה יש להוכיח חמישה תנאים מצטברים. (ראה ע"א 145/80 ועקנין נ. המועצה המקומית בית ששמ ואח' פ"ד ל"ז (1) 113 בעמ' 139): 1. חובה המוטלת מכוח חיקוק. 2. החיקוק נועד לטובתו של הניזוק. 3. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו. 4. ההפרה גרמה לניזוק נזק. 5. הנזק אשר נגרם הוא מסוג הנזק שאליו נתכוון החיקוק. ב"כ התובעת בכתב תביעתו טוען כי ביצוע עבודות הבנייה שביצעה נתבעת 1 בדירה מהוות הפרת חובה חקוקה שהיא בנייה ללא היתר בניגוד לחוק התכנון והבנייה, בנקודת מחלוקת זו דעתי איננה כדעת ב"כ התובעת שכן נראה לי כי יסודות עוולה על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין, אינן מתקיימות במקרה דנא. לעניין זה יש להדגיש כי אין להתבונן על חוק התכנון והבנייה כמקשה אחת אלא יש לבדוק על מקרה ומקרה באספקלריה של הסעיף הספציפי, קרי יש לבדוק האם הופר הסעיף הספציפי בהתאם ללשונו ותכליתו [ראה לעניין זה ע"א 335/80 בריגה נ. מוסטפה פ"ד ל"ו [3] , 32]. כמו כן זנח ב"כ התובעת את טענה זו בסיכומיו, ובידוע הוא כי: "טענה שנטענה בכתב טענות, אך לא הועלתה לפני בית המשפט בסיכומים, דינה כדין טענה שנזנחה, השופט אינו חייב לדון בה". [ד"ר י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית 1995 עמ' 512, וכן ראה גם ע"א 401/66 פ"ד כ"א[1],673; ע"א 526/75 פ"ד ל"א[2] 755,746; ע"א 16/89 פ"ד מ"ה[5], 729]. מן המקובץ עולה כי דין טענה זו להדחות. 15. צו עשה להחזרת המצב לקדמותו: בסיכומיו זנח ב"כ התובעת את הסעד הזה, ויש בכך כדי לשמוט את עצם הדיון לגופו של עניין לגבי סעד זה, כאמור בספרו של זוסמן לעיל, והפסיקה. 16. סיכום ביניים: מן המקובץ עולה כי התובעת הוכיחה את עילת הפינוי בגין הפרת חוזה השכירות בכך שנתבעת 1 ניהלה באמצעות נתבעת 2 עסק בחדר אחד בדירה. עילות הפינוי שנדחו הן ביצוע עבודות בדירה בניגוד לחוזה השכירות, גרימת נזק ניכר בזדון, הפקת רווח בלתי הוגן, כמו כן נדחתה התביעה בגין הפרת חובה חקוקה. 17. סעד מן הצדק: סעיף 132(א) לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק של פינוי באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו" במסגרת שיקוליו על בית המשפט להתחשב בכך כי: "חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפניה "אין פוגעים בקנינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". ( ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לה(3), 656). מתי אם כן יינתן סעד זה? כאשר: "בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" (בר - אופיר, לעיל, עמ' 142). כמו כן: "הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאת הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית" (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פ"ד י"א(1), 17). 18. שיקולים למתן סעד מן הצדק: א. טיב המושכר: נתבעת 1 היא דיירת מוגנת בדירת מגורים. הלכה פסוקה היא כי מקילים יותר עם דייר בדיירת מגורים, מאשר דייר בבית עסק. [ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי פ"ד ל"ז[3], 309]. בנוסף, שוכנעתי כי פינוי נתבעת 1 מהדירה יעמיד אותה בפני שוקת שבורה. ב. מהות ההפרה: מדובר בעילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות, בכך שנוהל עסק בחדר אחד בדירה. כאמור תנאי חוזה השכירות התירו לנתבעת 1 להשכיר חדר אחד בדירה. התרשמתי כי ההפרה לא נבעה מזלזול בחוזה השכירות. ג. התנהגות נתבעת 1: התרשמתי כי נתבעת 1 פעלה בתום לב בהתייחס למצב העובדתי, לפיו בעלת הבית לא היתה בנמצא. כמו כן לקחתי בחשבון כי נתבעת 1 הינה אם חד הורית המגדלת את בנה בדירה. ד. התנהגות התובעת: מצאתי כי בהתנהגות התובעת יש משום "הצבת מכשול בפני עיוור". אף כח דחיתי את עילת הפינוי בגין גרימת נזק ניכר למושכר, הרי שבמכלול השיקולים למתן סעד מן הצדק אינני יכול להתעלם מהעובדה כי מנהלת התובעת אף שגילתה כי מתבצעות עבודות שיפוצים בדירה, לא פנתה לנתבעת 1, אלא המתינה עד לאחר סיום העבודות והגישה תביעת פינוי, וכל זאת בסמוך לקבלת סכום גבוה של דמי מפתח. להתנהגות זו יש משקל לגבי מתן סעד מן הצדק לנתבעת 1. ה. הנזק ניתן לתיקון : שוכנעתי כי ניתן "לכמת" בפיצוי כספי את הנזק שנגרם לבעלת הבית, עקב ניהול עסקה של הנתבעת 1 באמצעות נתבעת 2, בחדר אחד בדירה בניגוד לחוזה, ובהתחשב בכך שלא שוכנעתי כי גם כיום נתבעת 2 עדיין נמצאת בדירה. ו. לסיכום: לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ונגד למתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , שעיגן את זכויות הקניין כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי כי יש ליתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק שימנע את פינוייה של הנתבעת 1 ובנה מהדירה. 18. הוצאות: לעניין ההוצאות, לוקח אני בחשבון כי התביעה הנזקית וכן 3 מתוך 4 עילות הפינוי נדחו. 19. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבעות לפנות ולסלק ידן מהדירה הנמצאת בקומה א', בשדרות רוטשילד 89 תל אביב, הידועה כחלקה 43 בגוש 6936, ולהחזיר את החזקה בה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעמן. ב. צו הפינוי כנגד נתבעת 1, לא ייכנס לתוקפו באם תשלם נתבעת 1 לתובעת פיצוי כספי בסך 10,000.- ש"ח לא יאוחר מיום 08.10.2001. ג. אני מורה לנתבעת 2 לסלק ידה מהחדר אשר בדירה הנ"ל. ד. אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 6,000.- ש"ח. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ניתן היום ח' באלול תשס"א, 27 באוגוסט 2001 בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים. מותר לפרסום מיום 28/08/2001 אשר גולדין, שופט (סג"ן) שימוש בדירה