תיקון טעות על דרך תיקון צו בית משותף

בפניי תובענה שעילתה רשלנות מקצועית, בגינה נגרם לתובעת, לטענתה, נזק המתבטא באובדן זכויות בשבעה מחסנים. 1. רקע כללי: התובעת הינה שותפות רשומה העוסקת בבניה. ביום 23.4.79 נחתם בין התובעת לבין משפחת ניר, בעלת הזכויות במקרקעין המצויים בנס ציונה והידועים כגוש: 3844 חלקה 72, הסכם קומבינציה, לפיו התחייבה התובעת לבנות על הקרקע ארבעה בנייני מגורים וכן בניין מסחרי, כולל חניות ומחסנים, ולפיו קיבלה התובעת את הזכויות בחלק מוסכם מן הדירות ואילו משפחת ניר קיבלה את הזכויות בדירות הנותרות, כמקובל בהסכמים מעין אלו. עוד הוסכם בין הצדדים, כי כל צד ימכור בעצמו את הדירות המחסנים והחניות שיועדו לו בפרויקט. התובעת הסמיכה את משרד עורכי הדין מאירי, יצחקי, ורשאי ושות' (להלן: "משרד עו"ד מאירי"), לטפל במכירת הדירות שיועדו לה ואילו משפחת ניר הסמיכה את משרד עורכי הדין שרגא פ. בירן ושות' (להלן: "משרד עו"ד בירן"), לצורך טיפול במכירת הדירות שיועדו עבורה. שני משרדי עורכי הדין עבדו בשיתוף פעולה, כשלצידם מסייע אדריכל הפרויקט, מר שפירא, אשר נשכר ע"י התובעת ואשר טיפל, בין היתר, בהכנת התוכניות והתשריטים. הוסכם בין שני המשרדים כי הליך רישום הבניינים כבתים משותפים יעשה ע"י משרד עו"ד בירן, וכי כל משרד יטפל בנפרד ברישום הזכויות ע"ש רוכשי היחידות שיועדו ו/או נמכרו ע"י מרשתו, דהיינו משרד עו"ד מאירי יטפל ברישום הדירות שנמכרו ע"י התובעת, ואילו משרד עו"ד בירן יטפל ברישום הדירות ע"ש משפחת ניר ו/או ע"ש רוכשי הדירות שנמכרו ע"י משפחת ניר. הפרויקט אכן נרשם כבית משותף ע"י משרד עו"ד בירן, ושני המשרדים פעלו לרישום הדירות ע"ש הרוכשים. 2. העובדות הרלוונטיות לתובענה: לאחר שהתובעת מכרה את כל הדירות שיועדו לה בפרויקט ולא הותירה בבעלותה שום דירה, נותרו בחזקתה שבעה מחסנים בלתי מכורים, אותם התכוונה לשמר לעצמה בתקווה למכור אותם בעתיד, על דרך הצמדתם לתקופת ביניים, לדירת מקורב. שבעה מחסנים אלו הינם נשוא התובענה, וזו נסבה סביב שתי דירות בבניין מס' 1שבפרוייקט: דירה מס' 18 - אשר נמכרה ע"י התובעת למשפחת ראוף (להלן: "דירה 18") וכן דירה מס' 29 - אשר נמכרה, אף היא ע"י התובעת, לה"ה אברהם וחנה טל (להלן: "דירה מס' 29"). בסופו של יום נותרה התובעת ללא מחסנים. וזוהי השתלשלות העניינים: במועד שלא הובהר נמכרה דירה מס' 18 למשפחת ראוף ולה צמוד מחסן אחד. ביום 2.10.81 מכרה התובעת את דירה מס' 29 לה"ה אברהם וחנה טל (להלן: "משפחת טל הראשונה"), ללא מחסן. משפחת טל הראשונה מכרה את דירה 29, במועד שלא הוכח, למשפחת שחם. ביום 17.1.93 רכשה משפחת שחם מאת התובעת מחסן אחד וזה הוצמד לדירתה. ביום 20.3.94 נרשם הבית כבית משותף. בשלב מאוחר יותר, מכרה משפחת שחם את דירה מס' 29 לה"ה מרלה ואילן דב טל (להלן: "משפחת טל השניה"). ביום 25.10.95 נרשמה דירה מס' 29 ע"ש משפחת שחם בלשכת רשם המקרקעין ובהתאם לרשום בשטר המכר הוצמדו לדירה שמונה מחסנים, כדלקמן: המחסן המקורי שנרכש על ידה בשנת 1993 וכן שבעת המחסנים שהיו אמורים להיוותר בבעלות התובעת. ביום 29.11.98, נרשמה דירה מס' 29, על שמונת המחסנים, ע"ש משפחת טל השניה. עד לסוף שנת 99 לא התעניינה התובעת בשבעת המחסנים אשר היו אמורים להישאר בחזקתה, ורק בחודש ספטמבר 1999 נתברר לה כי אלו הוצמדו לדירה 29, ועברו לבעלות משפחת שחם ואח"כ למשפחת טל השניה - אשר זכו בהם מן ההפקר. בתביעה נטען כי הנתבעים ברשלנותם גרמו לתובעת לאובדן הזכויות בשבעת המחסנים ולהעברתם לידי משפחת שחם אשר שילמה בפועל עבור דירה אשר צמוד לה מחסן אחד בלבד. 3. טענות התובעת: התובעת מרכזת טענותיה בשני מישורים עיקריים: האחד - התובעת טוענת כי נתנה הוראה ברורה וחד משמעית לפיה יש להצמיד את שבעת המחסנים לדירה מס' 18, היא דירת ראוף, שכן מדובר בדירת חבר, מתוך כוונה לפיה בשלב מאוחר יותר ישיב מר ראוף את הזכויות במחסנים לידיה, באופן שיאפשר מכירתם לדיירים אחרים בבניין. לטענת התובעת, הפרו הנתבעים את הוראותיה, ועל דעת עצמם, הצמידו את המחסנים לדירה מס' 29 במקום לדירה מס' 18, ללא ידיעתה ובניגוד גמור להוראותיה, ובכך אפשרו העברת הבעלות בהם לצד ג' שזכה בהם מן ההפקר. במישור השני - טוענת התובעת, כי הנתבעים הפרו את ההסכם שבין שני משרדי עורכי הדין, אשר קבע כי כל משרד יטפל ברישום הדירות ע"ש הרוכשים שקנו את הדירות מאת לקוחתו. לטענת התובעת, נרכשה דירה מס' 29 ע"י משפחת טל הראשונה מאת התובעת, ולפיכך אמור היה משרד עו"ד מאירי לטפל ברישום הדירה ע"ש משפחת טל הראשונה לאחר רישום צו בית משותף, אולם בפועל, טיפלו בכך הנתבעים, על דרך עריכת שטר מכר "מרובע", לפיו הועברה הדירה במישרין במשרדי רשם המקרקעין, ממשפחת ניר למשפחת שחם, תוך "דילוג" על התובעת ועל משפחת טל הראשונה. התובעת טוענת כי לו משרד עו"ד מאירי היה מטפל ברישום הדירה ע"ש משפחת טל הראשונה, היה מגלה מבעוד מועד את הטעות, לפיה הוצמדו לדירה זו גם שבעת המחסנים שהיו אמורים להישאר בבעלותה, באופן שניתן היה לתקן את הטעות על דרך תיקון צו בית משותף. התובעת מוסיפה וטוענת, כי שעה ששבעת המחסנים נרשמו ע"ש משפחת שחם בלשכת רשם המקרקעין, מעלה משפחת טל השניה טענת הסתמכות על רישום כדין,בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולפיכך לא קיימת דרך ליטול ממנה חזרה את שבעת המחסנים. 4. טענות הנתבעים: הנתבעים אינם מכחישים כי בהתאם למוסכם בין שני משרדי עורכי הדין, אמור היה משרד עו"ד בירן לטפל ברישום צו בית משותף. עוד מסכימים הנתבעים, כי אכן הוסכם בין שני המשרדים, כי כל משרד יטפל בהעברת הדירות שנמכרו ע"י לקוחותיו. כמו כן לא מתכחשים הנתבעים לעובדה לפיה אכן הורתה התובעת בשלב ראשוני להצמיד את שבעת המחסנים לדירה מס' 18, בנוסף למחסן שהיה צמוד לדירה זו, אלא שלדבריהם, התברר להם, לאחר סיור בשטח ושיחות עם הדיירים, כי מר ראוף לא הסכים להצמדה זו, ולפיכך פנו לתובעת בבקשה למתן הוראות. לשיטתם, בשלב מאוחר יותר, ניתנה ע"י התובעת הוראה שונה, אם לאדריכל הפרויקט, מר שפירא, ואם להם במישרין, לבצע את ההצמדה לדירה מס' 29, וכי לא עשו זאת על דעת עצמם בלבד. עוד טוענים הנתבעים כי התובעת עצמה אחראית למחדל, באחריות מלאה ו/או באחריות תורמת, שכן ישנה על זכויותיה, זנחה את המחסנים ולא התעניינה בהם עד שנת 99. כמו כן טוענים הנתבעים כי אף באי כח התובעת לא מלאו מלאכתם כיאות, בהעדר פיקוח על תוכן התשריט ועל הליך הרישום. הנתבעים אף טוענים כי גם אם חלה טעות בהליך רישום הבית המשותף, הרי נותק הקשר בין הטעות לבין הנזק, שכן אף אם היו נרשמים המחסנים בהצמדה לדירה מס' 18, הייתה התובעת מאבדת את הזכויות בהם, שכן דירה זו נמכרה כבר בשנת 92 לצד ג', מה גם, שהתובעת לא עשתה דבר וחצי דבר על מנת להבטיח את זכויותיה במחסנים אלה. 5. התנהגות הנתבעים: הוברר כי עד לשנת 87 טיפל בנושא רישום הבית המשותף עו"ד אביגדור זיו ממשרד עו"ד בירן, וממועד זה ואילך החל לטפל בפרויקט הנתבע מס' 2, עו"ד חתוכה. מן המסמכים הבינותי כי הליך רישום הבית המשותף נכנס להילוך גבוה בשנת 90/91. עו"ד חתוכה מודה כי אכן ניתנה ע"י התובעת הוראה להצמיד את שבעת המחסנים לדירה מס' 18, ומכל מקום מטיוטת התשריט שנערכה בשנת 91, עולה כי שבעת המחסנים אכן נועדו להיות מוצמדים לדירה מס' 18, בנוסף למחסן שנרכש בצמוד לדירה זו, דהיינו,צו רישום בית משותף אמור היה לשקף את דירה מס' 18 כשלה צמודים 8 מחסנים. יחד עם זאת, הוכח ע"י מכתבו של עו"ד חתוכה מיום 4.1.91, כי מדובר היה בהוראה בעייתית אשר איננה ניתנת לביצוע בפועל, לאור התנגדותו של הבעלים של דירה מס' 18, מר ראוף, אשר טען כי לזכותו צריך להירשם מחסן אחד בלבד. במכתבו זה, כותב עו"ד חתוכה לאדריכל שפירא, בין היתר, כדלקמן: "... כמו כן טוען מר ראיף שבבעלותו מחסן אחד בלבד, זה שרשום עליו במפורש ראיף. כל המחסנים האחרים המסומנים 18 ואין עליהם שמות, אין זה ברור למי הם שייכים". למכתבו צרף עו"ד חתוכה, בין היתר, מסמך הנושא את הכותרת "תשריט מס' 1 - כניסה 101/1 (כניסה אחת בלבד) - הערות - סיכום" ובו צוינה, בסיפא לו השאלה הבאה: "2. מחסנים. למי שייך מחסנים מס' 9,11,12,25,27,29,30,31 - חלקם הגדול מסומן 18 ע"ג התשריט". בחומר הראיות לא מצוי מכתב תשובה מטעם אדריכל שפירא לעו"ד חתוכה במענה למכתבו זה האחרון ובמענה לשאלה שבו, המתייחסת להצמדת שבעת המחסנים. יחד עם זאת, הוגש לבית המשפט מכתב התובעת הממוען לאדריכל שפירא והנושא את התאריך 4.4.91, ובה שבה ומורה התובעת ב"רחל בתך הקטנה" לבצע את ההצמדה לדירה 18, וכאמור בו: "בניין 101/1 - הצמדה לדירה מס' 18 ע"ש ראיף מרדכי ובתיה המחסנים שמספריהם כדלקמן: 9,11,12,25,27,29,30,31 (סה"כ 8 משרדים (צ.ל מחסנים), זאת בנוסף למחסן מס' 18 שכבר הוצמד לדירה הנ"ל". עו"ד חתוכה טוען כי המכתב לא הובא לידיעתו, ועדותו זו לא נסתרה. מכל מקום, לא הובהר מה השתבש ומה ארע בין מועד מתן הוראה זו לבין מועד עריכת התשריט הסופי -שכן מר רן מנחמי, מנהל התובעת, לא היה מעורה, לדבריו, בהליך הרישום, ואף האדריכל שפירא, עורך התשריט, לא הובא, משום מה, לעדות. יתרה מזו, גם מר ראיף מרדכי, אשר על פי טענת התובעת, אמור היה להסכים להצמדת שבעת המחסנים לדירתו, ולפי טענת הנתבעת סרב לעשות כן, אף הוא לא הובא לעדות. מכל מקום, התוצאה הסופית היא כי התשריט האחרון שאושר לרישום ואשר הוכן ע"י האדריכל שפירא, על פיו נרשם צו הבית המשותף, מכיל את הרישומים הבאים: לדירה מס' 18 - צמוד מחסן אחד בלבד, במקום שמונה . לדירה מס' 29 - צמודים שמונה מחסנים, במקום אחד. טענת עו"ד חתוכה לפיה, ככל הנראה, בשלב מסוים התברר לתובעת כי לא ניתן להצמיד את המחסנים לדירה 18, ואשר על כן ניתנה הוראה להצמידם לדירה 29, נותרה בגדר השערה בלבד, ניחוש בעלמא, ולא הוכחה. עוד הוברר, כי חוזה הרכישה שבין משפחת טל הראשונה לבין משפחת שחם נערך ע"י משרד הנתבעים, ואלו האחרונים אף טיפלו ברישום הדירה ע"ש הרוכשים, שעה שלפי המוסכם אמור היה משרד עו"ד מאירי לטפל ברישום הדירה ע"ש משפחת טל הראשונה, ורק לאחר מכן, אמור היה משרד עו"ד בירן לטפל בהעברת הרישום ממשפחת טל הראשונה על שם משפחת שחם. הנתבע מס' 2 סבר כי ניתן לנהוג בדרך מקוצרת וערך למעשה שטר מכר "מרובע" לפיו מועברת הדירה במישרין ממשפחת ניר למשפחת שחם, וכאשר ב"תיאור המקרקעין", מופיעה תוספת ולפיה מדובר ב"דירה + שמונה מחסנים", כנראה מתוך הצורך להתאים את שטר המכר לתוכן התשריט לפיו נרשם צו הבית המשותף משנת 94. השטר נערך ביום 23.10.95. הדירה, על שמונת מחסניה, נרשמה בלשכת רשם המקרקעין ע"ש משפחת שחם ביום 25.10.95. בסיכומי התגובה מעלה התובעת טענה נוספת כנגד עו"ד חתוכה לפיה טעה בכך שלא בדק, בטרם ערך את שטר המכר, אם קיימת התאמה בין חוזי המכר שנעשו לגבי דירה מס' 29, לבין הרישום במסמכי הבית המשותף. בדיקה זו, לו נעשתה, לא היתה מביאה כל תועלת שהרי אין ספק ששום חוזה שנערך ע"י משרד ב"כ התובעת לא הזכיר את שבעת המחסנים, שהרי הוכח גם הוכח, ועל כך הצהיר מפורשות מנהל התובעת, כי מכר לראוף מחסן אחד בלבד. גם לו נבדקו חוזי המכר, הן זה של דירה 29 והן זה של דירה 18, לא היתה הבדיקה מעלה דבר, שהרי כאמור גם החוזה של ראוף לא החיל תניה כלשהי בדבר קיומם של מחסנים נוספים והוא דן במחסן אחד בלבד. הנה כי כן, הוכח כי הנתבעים שגו פעמיים באי קיום הוראות התובעת: באחת - הצמידו המחסנים לדירה 29 במקום לדירה 18, ללא קבלת הוראה ברורה מאת התובעת ובניגוד להנחיותיה. בשניה - טיפלו גם בהעברת הדירה ע"ש משפחת טל הראשונה, במקום להעביר מלאכה זו לידי משרד עו"ד מאירי, בניגוד להסכם שבין שני המשרדים. 6. התנהגות התובעת: הנתבעים, מגלגלים האשם, כולו או חלקו, לפתחה של התובעת אשר פעלה בהליך הרישום באמצעות באי כוחה ממשרד עו"ד מאירי, וטוענים כי התרשלות אלו האחרונים, כמוה כהתרשלות התובעת עצמה, שהרי "שלוחו של אדם כמותו". בתצהירו טוען עו"ד חתוכה כי העביר לעיונה של התובעת, באמצעות באי כוחה את טיוטת התשריט, וכי זה הועבר לרישום רק לאחר אישורה, וכדבריו: "לאחר שנערך תשריט מעודכן (שתוקן מס' פעמים), ובטרם הגשתו של התשריט לרישום, אני דאגתי להעביר את התשריט ואת טיוטת צו רישום הבית המשותף לעיונה של התובעת באמצעות באי כוחה, על מנת שתבדוק פעם נוספת את פרטי הרישום וההצמדות בטרם שיבוצע הרישום. רק לאחר שהתשריט הועבר לעיונה של התובעת וקיבל את אישורה, הוא הוגש לרישום". עדותו של עו"ד חתוכה בעניין זה מהימנה עליי לחלוטין, היא מתיישבת עם ההגיון ואף נתמכת בראיות שהוגשו לבית המשפט. סביר להניח כי משרד עו"ד מאירי דאג למרשתו לאורך כל הדרך, ולא סמך רק על עבודתו של עו"ד חתוכה, אלא בדק ווידא כי זכויות מרשתו נרשמות כדין, ומכל מקום, היה עליו לעשות כן. יתרה מזאת, במכתבה מיום 29.3.95, כתבה עו"ד ורד הלפרין, אשר טיפלה בפרויקט מטעם משרד עו"ד מאירי, אל עו"ד חתוכה והודיעה לו כי העבירה העתק מן התשריטים לוועד השכונה על מנת שכל דייר יזהה את דירתו ויאשר שהנתונים נכונים. וכך נאמר, בין היתר במכתב זה: "כחלק מטיפולי ברישום הזכויות על שמם של הדיירים בפרויקט שבנדון, העברתי לפני כחודשיים את תשריטי הבית המשותף לוועד השכונה... בעניין זה התקבל במשרדי המכתב המצ"ב מאת יו"ר עמותת נווה ניר, מר אריה גייזלר, המפרט מס' טעויות בתשריט ...". הנה כי כן, עו"ד ורד הלפרין מאשרת במילים ברורות שאינן משתמעות לשתי פנים, כי העבירה את תשריטי הבית המשותף לוועד השכונה, והרי לא הייתה יכולה לעשות כן, לולא היה מעביר לה עו"ד חתוכה, קודם לכן, כפי שהעיד, העתקים מן התשריטים. זאת ועוד, ברשימת התיקונים שצורפה למכתב מיום 29.3.95 מופיעה, לא פחות ולא יותר, גם דירה מס' 29, לגביה התבקש תיקון במספר תת החלקה ובשטח המחסן, הערה שאמורה הייתה לחייב את עו"ד ורד הלפרין להציץ בתשריט לפחות בכל הנוגע לדירה זו. לו הייתה עושה כן, הייתה מגלה מיידית כי לדירה 29 צמודים שמונה מחסנים, ולו מדובר היה ברישום שגוי, מן הסתם הייתה מזדעקת בגין כך ודורשת תיקון מיידי. בעדותה בבית המשפט מאשרת עו"ד ורד הלפרין כי אכן הומצא לה התשריט, וכדבריה: "ת. אני מניחה שכן, תשריט היה לי בוודאות". לשאלה, אם בדקה את התשריט, השיבה כי הבדיקה היחידה נעשתה על ידה רק בזמן העברת הדירות ע"ש הרוכשים (דהיינו, רק לאחר רישום הבית כבית משותף) וכי לא נעשתה בדיקה אחרת קודם לכן, בעת קבלת התשריט. וכדבריה: "הבדיקה שלי נעשתה עד הוק. כלומר: כאשר התייצבו בפניי רוכשי יחידות לשם העברת הזכויות בדירתם על שמם בלשכת המקרקעין, ערכתי בדיקה על חוזה רכישה מקורי. מעבר לבדיקה זו לא עשיתי בדיקה כללית נוספת... הבדיקה הטובה ביותר של הצו נעשה בזמן שבו אנו מעבירים את הזכויות ע"ש רוכשי הדירות משום שהנחת העבודה שלנו היא, שלאחר רישום הצו אנו רשאים להניח הנחה סבירה שהצו הוצא כדבעי...". משנתבקשה עו"ד ורד הלפרין להתמקד בתשריט בכל הנוגע לרישום המתייחס לדירה 29, ומשנשאלה האם העובדה כי לדירה זו הוצמדו 8 מחסנים לא עוררה אצלה תהיה שמצריכה בדיקה נוספת, השיבה: "דירה שיש לה 8 מחסנים היא למיטב הבנתי בהחלט דירה שצריך לבדוק האם באמת רוכשיה רכשו 8 מחסנים. ש. האם ביצעת את הבדיקה? ת. הייתי מבצעת את הבדיקה עובר לרישום הזכויות ע"ש שחם. לא ביצעתי את הבדיקה". (פרוטוקול מיום 7.9.03 מול השורות 12-16). יתרה מזאת, עו"ד ורד הלפרין מודה כי הדירה הראשונה לגביה העיר יו"ר הוועד הערות תיקון היא דירה 29, ואף על פי כן, לא בדקה את הרישום בתשריט בקשר לדירה זו, וכדבריה: "ש. תסתכלי ברשימה של גייזר האם נכון שהדירה הראשונה היא דירה 29? ת. כן... לא זכור לי שבדקתי...". (עמ' 4 מול השורות 14,18). העובדה שפרקליטת התובעת, אשר טיפלה ברישום, ביקשה לבצע תיקון הקשור לדירה 29 רק לעניין השטח ומספר תת החלקה, ולכך בלבד, יכולה להתפרש כאישור מכללא ליתר פרטי הרישום בכל הנוגע לדירה 29, ומכל מקום ניתן להחשיב את שתיקתה בעניין, כהסכמה לחלקים הנותרים, קרי: להצמדת המחסנים. המסקנה המתבקשת היא כי באי כוח התובעת זנחו את המשימה שהוטלה עליהם באשר לשימור שבעת מחסני התובעת, ואף טעו באי בדיקת התשריט קודם לרישום צו הבית המשותף. התובעת נושאת באחריות למעשי ו/או מחדלי שלוחיה. 7. חלוקת האחריות: כאמור לעיל, הורתה התובעת להצמיד את שבעת המחסנים לדירה מס' 18. מקובל עליי כי עו"ד חתוכה הודיע לאדריכל שפירא כי ההצמדה לדירה זו איננה אפשרית לאור התנגדות הבעלים. גם אם אקבל את גרסת עו"ד חתוכה לפיה לא קיבל מעולם את מכתבה של התובעת מיום 4.4.91, אשר הופנה לאדריכל שפירא, לא היה עליו לפעול על דעת עצמו , אלא היה עליו לחזור ולפנות לתובעת ו/או לבאי כוחה ו/או לאדריכל שפירא על מנת לקבל הוראה ברורה וחד משמעית, הבאה לידי ביטוי בכתובים, כיצד יש לנהוג בנוגע לסוגיית המחסנים. ההשערה לפיה: "אין זאת אלא שהתובעת או מי מפרקליטיה ביקשו מהאדריכל כי המחסנים יוצמדו לדירתם של ה"ה שחם דירה מס' 29", אין בה ממש, ולא צריכה להשמע מפי פרקליט רציני. משנתנה הוראה כתובה להצמיד מחסנים מסוימים לדירה פלונית, ומשפעולה זו לא היתה ניתנת לביצוע, אליבא דגרסת עו"ד חתוכה, היה על זה האחרון לדאוג לקבל מהתובעת הוראה ברורה אחרת, כתובה אף היא, ולא לפעול בדרך של השערות וניחושים. אף אין ממש בטענת הנתבעים, לפיה לא חבו לתובעת כל חובת זהירות וכי תפקידם התבטא בדאגה למרשתם משפחת ניר, שהרי מדובר בפעולה משפטית שהסדירה גם את זכויות התובעת וגם את זכויות משפחת ניר. הנתבעים אף פוצו בגין העבודה הנוספת שהוטלה עליהם באשר למלאכת רישום הבית המשותף, על דרך קבלת חלק משכ"ט עו"ד שקיבל משרד עו"ד מאירי עבור מכירת דירות התובעת. יחד עם זאת, אין הנתבעים נושאים לבדם באחריות. למרות שהוסכם בין שני המשרדים כי משרד עו"ד בירן יטפל ברישום הבתים כבתים משותפים, שהרי אין שני המשרדים יכולים לעסוק באותה מלאכה, לא שוחרר המשרד שייצג את התובעת מאחריות כלפיה, שכן מתפקידו היה לוודא, כי הרישום, בכל הנוגע לדירות שהיו שייכות לתובעת, נעשה כדין. יתרה מזאת, מן העדויות למדתי, כי הליך הרישום נעשה בשיתוף פעולה וכי היה קשר רציף בין שני המשרדים, וכן בין משרד עו"ד בירן לבין האדריכל שפירא שנשכר ע"י התובעת ושכרו מומן על ידה. המסמכים הרלוונטיים אף היו מפוזרים בין שני המשרדים כאשר כל משרד החזיק בחוזים ו/או ביתר התיעוד השייך לדירות מרשתו. כפי שהוכח לעיל, הועבר התשריט השגוי לידי פרקליטי התובעת, ועוה"ד ורד הלפרין, שטיפלה בפרויקט לא טרחה לעיין בו וסברה כי הבדיקה הראויה אמורה להעשות רק בשלב מאוחר יותר, בעת העברת הדירות ע"ש הרוכשים, דהיינו לאחר רישום הבית המשותף , במקום לפניו. היה זה מתפקידם של באי כוח התובעת לדאוג לסוגיית שימור שבעת המחסנים, כפי שאישר עו"ד וילי יצחק, ממשרד עו"ד מאירי: "אתה אומר שמנחמי הטיל עלינו את המטלה לשמר את מחסניו, ואני משיב שמנחמי אכן שלח מכתב שבו אמר איך הוא רוצה להציב את המחסנים. אין ספק שבין יתר תפקידנו היה לשמר את מחסניו של מנחמי, כמו את כל רכושו האחר". חוששני כי ב"כ התובעת כשלו בתפקידם זה, ותקלה זו לפתחה של התובעת רובץ. זאת ועוד, יש לזכור כי מי שערך את התשריט השגוי היה האדריכל שפירא, שכאמור נשכר ע"י התובעת ושכרו מומן על ידה, באופן שלא ברור מדוע לא הוגשה התביעה אף כנגדו, ומדוע לכל הפחות לא הובא לעדות על מנת להאיר את עיני בית המשפט בדבר זהות נותן ההוראה. אשר על כן, הייתי קובעת כי יש לחלוק את האחריות לתקלת המחסנים בחלקים שווים בין שני המשרדים, באופן שהתובעת נושאת במחצית ואילו הנתבעים נושאים במחצית הנותרת. 8. קשר סיבתי: אין חולק כי לאחר מכירת דירות התובעת, נותרו בידיה שבעה מחסנים בלתי מכורים, אותם רצתה לשמר לעצמה, מן הסתם לעת בה ימצא להם דורש. בסיכומיה יוצאת התובעת מתוך הנחה לפיה זכאית היתה להירשם כבעלים של שבעת המחסנים, וכדבריה: "אין חולק כי התובעת היתה זכאית להרשם בלשכת רשום המקרקעין כבעלת שבעת המחסנים נשוא תיק זה". זכאות נטענת זו מוטלת בספק. חוק המקרקעין מאפשר להצמיד חניה או מחסן או כל שטח אחר רק לדירה המצויה בבית המשותף, באופן שמי שאינו בעלים של דירה בבית המשותף, אינו יכול להיות בעל זכות במחסן הטעון הצמדה. סעיף 55 לחוק המקרקעין, קובע, כי עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, וכי אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע, כי ניתן להעביר חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה פלונית רק לדירה אחרת בבנין, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. אין חולק כי התובעת לא הותירה בבניין כל דירה בבעלותה, ואשר על כן לא עמדה בפניה דרך חוקית לרשום את המחסנים על שמה. אשר על כן, חיפשה התובעת פתרון חלופי אשר יעקוף את הוראת חוק המקרקעין. התובעת סברה כי הפתרון מצוי בהצמדת המחסנים לדירת מר ראוף, ידידה משכבר הימים. וכך גרס נציג התובעת בישיבת בית המשפט מיום 25.11.02. "אם בית המשפט שואל אותי מדוע נתנו הוראה להצמיד את שבעת המחסנים לדירה מס' 18, אני משיב שזו הייתה דירה של חבר שלנו והוא הסכים שהמחסנים יוצמדו לדירתו למרות שידע שאלו לא רכושו. המחשבה הייתה שבהמשך בעלי הדירות ירכשו את אותם מחסנים". אף בישיבה מיום 22.5.03 חזר נציג התובעת על הרעיון לפיו הצמדת המחסנים לדירה 18 היתה מאפשרת את שימור זכויות התובעת במחסנים אלו, וכדבריו: "המחסנים היו צריכים להיות צמודים לדירה של ראוף, לדירה מס' 18... ראוף היה חברו של שותפי יהודי שבא מתורכיה... ראוף ידע במפורש שהמחסנים ירשמו על שמו. לראוף מכרנו בתמורה רק מחסן אחד". משביקש בית המשפט לברר כיצד היו אמורים המחסנים לעבור מבעלות מר ראוף, לו הוצמדו לדירתו, לבעלות או לזכות התובעת ו/או לבעלות רוכשים עתידיים, נתברר למרבית ההפתעה כי הרעיון המקורי לא קרם כלל עור וגידים, וכי לא הייתה לו כל המשכיות מעשית. הוברר, כי שאיפתה של התובעת לרשום את המחסנים ע"ש הידיד מתורכיה ולאחר מכן להעבירם על שמה, לא יצאה כלל מן הכח אל הפועל, ולמעשה לא נעשה דבר בנדון שיבטיח מימוש אפשרות זו. לא נחתם כל מסמך בין התובעת לבין ראוף לעניין מחסנים אלו. התובעת אף לא קיבלה לידיה יפוי כח מראוף המאפשר לה פעילות בקשר למחסנים אלו. ראוף עצמו לא הובא לעדות ולא הוכח כי הסכים כלל להצמדת המחסנים לדירתו ו/או להשבתם לידי התובעת. אף שותפו של עת/1, אשר כנטען היה זה שערך את "הסכום" בעל פה עם מר ראוף, לא הובא אף הוא לעדות. לבד מעדות שמיעה בדבר הסכם בע"פ, כביכול, בין שותפו של עת/1 לבין ראוף - לא הובאה למעשה כל עדות ממשית אחרת ממנה ניתן להסיק כי לו הוצמדו המחסנים לדירה 18, ניתן היה להשיבם בדרך כלשהי לתובעת. מאשר מר מנחמני: "אתה שואל אם קיים מסמך המסביר את העברת המחסנים לרשותו, ואני משיב שלדעתי אין מסמך. היה סיכום ברור בין שותפי לבינו. אתה שואל למה שותפי לא בא להעיד, הוא חי בתורכיה. הסיכום עם ראוף לא נעשה על ידי אלא ע"י שותפי. אני יודע על הסיכום משותפי". וכן: "אתה שואל איך הייתי מבטיח שראוף לא ימכור את הדירה עם המחסנים ואני משיב שהיו צריכים להכין איזה שהוא מסמך משפטי. אתה שואל מי צריך היה להכין את המסמך עם ראוף אני משיב, עו"ד חתוכה. אם הוא היה רושם את המחסנים ע"ש הדירה של ראוף, אז את המסמך עם ראוף היו צריכים להכין עורכי הדין שלי". אלא שבפועל לא הוכן שום מסמך!! בא כוחה של התובעת מודה כי בפועל לא נערך כל מסמך המסדיר רישום המחסנים ע"ש ראוף ו/או העברתם מראוף לתובעת, וכי הועלו בנדון רעיונות בלבד, ללא כל ביצוע, וכדבריו: "אין ספק שבין יתר תפקידנו היה לשמר את מחסניו של מנחמי... זה היה רעיון שלו להצמיד לדירה של ראוף, זה לא הפתרון היחיד אפשר היה להחכיר את המחסנים בתקופה ארוכה ואז עוקפים את בעיית ההצמדה.... אתה שואל אם הבטחנו את התובעת על דרך החתמת ראוף על מסמכים כגון: יפוי כח, הסכם וכו', אני משיב שבקשר למחסנים לא החתמנו את ראוף על שום דבר". משהקשה בית המשפט ושאל מה היה קורה לו המחסנים היו אכן מוצמדים לדירת ראוף וזה האחרון היה הולך לעולמו, בהעדר כל מסמך בכתב, לא נתקבלה כל תשובה ברורה זולת זו התשובה: "אם בית המשפט שואל אותי כיצד היינו מתמודדים עם מצב בו ראוף היה נקרא לבית דין של מעלה, יבדל לחיים ארוכים, אני משיב, שהיו לנו טיוטות בעניין ואני משיב שלא היינו מעבירים על שמו את הדירה בטרם היינו מסדירים את העניין". סתם ולא פרש כיצד היה ניתן "להסדיר" רישום זה בהעדר כל מסמך בכתב! עוד הוברר כי לא זו בלבד שמנהל התובעת לא פגש בראוף מעולם וכי סיפור ההצמדה לדירתו נשען על עדות שמיעה מפי שותפו הנמצא בטורקיה, אלא שאף באי כוח התובעת לא פגשו כלל את מר ראוף, וכפי שמאשר עו"ד וילי יצחקי: "בשלב מסויים השותף נסע לטורקיה, בזמן הרישומים היה בטורקיה. אתה שואל אם מישהו ממשרדי נפגש עם ראוף , ואני משיב שאני אישית לא נפגשתי איתו. אתה אומר שמנחמי העיד שהוא גם לא נפגש איתו ואיפוא הטיוטות שנעשו איתו ואני משיב שלא ביקשת אותן". כאן המקום לציין, כי בגילוי המסמכים מטעם התובעת, אין זכר לכל טיוטה ו/או הסכם כלשהו בנוגע למחסנים נשוא ענייננו. יתרה מזאת, הוכח כי בה בשעה שעד שנת 99 שגתה התובעת בחלומות לפיהם מוצמדים שבעת מחסניה לדירת ראוף , הרי כבר בשנת 92 מכר מר ראוף את דירתו לה"ה מנור דניאל ואילנה , מבלי שהתובעת או באי כוחה ידעו על כך. משעומת מנהל התובעת עם העובדה לפיה כבר בשנת 92 מכר מר ראוף את דירתו, כך שממילא לא ניתן היה להצמיד את המחסנים לדירתו בשנת 94, עת נרשם הבית כבית משותף, לא ידע ליתן תשובה עניינית לכך והשיב: "אתה שואל איך אני מסביר את העובדה שראוף מכר את הדירה ב - 92 ולא אמר דבר לעניין המחסנים - אינני יודע. אתה שואל איך היינו נוהגים אם המחסנים היו צמודים לדירה 18- איך היינו מעבירים מחסן לבעלות רוכש אחר ואני משיב שאני פלאח ואני לא מבין בדברים האלה". גם ב"כ התובעת הופתע מעובדת מכירת דירת ראוף כבר בשנת 92, שנתיים לפני מועד רישום הבית המשותף, והשיב: "אתה שואל איך אנחנו לא יודעים מזה שראוף מכר את הדירה ב 92 ואני לא יודע. אני לא יודע אם ראוף מכר את הדירה באמצעות משרדנו או לא, ..." אעיר כי משרד עו"ד מאירי אמור היה לדעת כי דירת ראוף נמכרה זה מכבר, שהרי חתימות הדיירים מופיעות על התשריט ליד כל דירה ודירה, שעה שליד דירה מס' 18 מופיעה חתימה ברורה הניתנת לזיהוי בשם "מנור", ואין זכר כלל לשם "ראוף". הנה כי כן, עובדת מכירת דירה מס' 18 בשנת 92, ללא ידיעת התובעת ו/או באי כוחה, והעדרו של מסמך כלשהו המסדיר את זכויות התובעת לגבי אותם שבעת המחסנים, מנתק את הקשר הסיבתי שבין טעויות הנתבעים לבין הנזק המתבטא באובדן הזכויות במחסנים. לו היה ממלא עו"ד חתוכה אחר הוראת התובעת ומצמיד בשנת 94, בצו בית משותף ובתשריט הנספח לו, את שבעת המחסנים לדירה מס' 18, היו אלו נרשמים על שם משפחת מנור אשר רכשה את הדירה ממר ראוף שנתיים ימים קודם לכן, והתובעת לא יכולה היתה לעשות מאומה בנדון בהעדר מסמך כלשהו המעיד על זכויותיה במחסנים. לא הובא שמץ של ראיה ממנו ניתן היה להסיק כי משפחת מנור היתה מסכימה לוותר על המחסנים, לו היו נרשמים על שמה, בשונה מסירובה של משפחת טל השניה. בכל מקרה, לא היתה עומדת בפני התובעת אופציה חוקית להחזיר את המחסנים לרשותה. גם טענת ב"כ התובעת, לפיה, בדיקת התשריט היתה מתבצעת בכל מקרה בזמן העברת הזכויות על שם רוכשי הדירות ובמועד זה היתה מגלה את הטעות, לו היה מתאפשר לה לבצע את ההעברה בדירה מס' 29 על שם משפחת טל הראשונה, נסתרת מניה וביה על ידי העובדה לפיה לא גילתה התובעת את הטעות שעה שטיפלה בהעברת הרישום, בכל הנוגע לדירה מס' 18. התובעת הרי טוענת, חוזרת וטוענת, כי לפי ההסכם שבין שני המשרדים אמור היה כל משרד עו"ד לטפל ברישום הדירות שנמכרו על ידי לקוחותיהם, וכי הדירה היחידה שנמכרה על ידי התובעת ונרשמה על ידי משרד עו"ד בירן, הינה דירה מס' 29, ומכאן יש להסיק כי משרד ב"כ התובעת מודה כי טיפל ברישום דירה מס' 18 על שם הרוכשים, שהרי שאף זו נמכרה ע"י התובעת. באם בדיקת התשריט נעשתה לפי גרסת משרד עו"ד מאירי, בעת הרישום על שם הרוכשים, כיצד זה לא הבחינו נציגי המשרד, בעת הטיפול ברישום דירה מס' 18, כי צמוד לה רק מחסן אחד במקום שמונה, כפי שצריך היה להיות, לטענתם? כיצד זה לא הבחינו כי במקום חתימת ראוף על התשריט מופיעה חתימת מנור? משרד ב"כ התובעת הרי מאשר כי היה זה מתפקידו לשמר את מחסני התובעת על דרך הצמדתם לדירה מס' 18, ואף על פי כן לא הבחינו בהעדרם בעת הרישום. מכאן, שיש לדחות גם את הטענה החילופית לפיה לו טיפלו ברישום דירה מס' 29 על שם משפחת טל, היו מבחינים בטעות, מה גם שכאמור לעיל, גם אם היו מבחינים בטעות בעת ההיא, לא ניתן היה לתקנה, בהעדר כל מסמך המסדיר את זכויות התובעת במחסנים אלה. אשר על כן, לא נותר לי אלא להגיע למסקנה כי למרות שמצאתי את הנתבעים אחראים ב - 50% לטעות שגרמה להצמדתם של המחסנים לדירה 29, לא קיים קשר סיבתי בין הטעות לבין הנזק, שכן זה נותק על ידי גורם זר מתערב, כפי שפורט לעיל. 9. גובה הנזק: למרות האמור לעיל, לא אפטור עצמי מדיון בשאלת הנזק. התובעת טוענת לנזק המתבטא בשני ראשי נזק: האחד- אובדן דמי שכירות. השני- אובדן ערך המחסנים, לפי חוו"ד שמאי. שני ראשי נזק אלו אינם דרים בכפיפה אחת, שכן משטוענת התובעת לאובדן הזכויות במחסנים, איננה יכולה לטעון באותו היגד גם לאובדן דמי שכירות. יתרה מזאת, הוכח כי התובעת הזניחה את נושא המחסנים במהלך כל השנים ונזכרה בהם רק בסוף שנת 99, כעולה מהתכתובת בין התובעת לבין הדיירים, כך שממילא לא היתה לה כל כוונה להשכירם עד למועד זה, מה גם שלא הובא בדל של ראיה בדבר הימצאותו של גורם כל שהוא שהביע עניין בשכירתם. בכל מקרה, היתה זכאית התובעת, לולא סברתי כי נותק הקשר הסיבתי, רק לפיצוי בגין אובדן ערך המחסנים, בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי אלי כהן, בשקלים, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה החל מיום הגשת התביעה, וזאת בהעדר חוות דעת נגדית. 10. התוצאה: אני דוחה את התביעה מחמת ניתוק הקשר הסיבתי בין מעשי הנתבעים לבין הנזק הנטען. משנדחית התביעה, נדחית גם ההודעה לצד ג', הגם שלא היה כל מקום להגישה כנגד הגורמים כנגדם הוגשה בפועל, ובטענות שפורטו בה. מאחר וכל הגורמים המעורבים תרמו יחדיו לטעות שהובילה לאובדן זכויות התובעת במחסניה, אינני רואה מקום ליתן צו בדבר הוצאות. התוצאה היא שהתביעה נדחית ללא צו להוצאות. אף ההודעה לצד ג' נדחית ללא צו להוצאות. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים ניתן היום כ"ה באדר, תשס"ד (18 במרץ 2004) בהעדר הצדדים. שבח יהודית, שופטת צוויםבתים משותפים