פיצוי בגין ירידת ערך חלקה

1. מבוא עסקינן בתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין, הנמצאים בשכונת נוה צדק בתל-אביב, בגוש 6929 חלקה 73 ברחוב שרעבי 5, פינת רחוב בוסתנאי 10 (להלן: "הנכס" או: "החלקה"). כב' הש' דוויק אשר ישב בתיק זה בראשיתו דן בבקשת הנתבעות לסילוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית. בהחלטתו ראה לקבוע כי לבימ"ש זה הסמכות העניינית לדון בתביעה לאור חוק התכנון והבניה התשכ"ה1965- (להלן: חוק התכנון והבניה) במתכונתו עובר לתיקון 43. ואלה העובדות הצריכות לעניין: א. התובעים רכשו את הזכויות בחלקה על פי שני חוזי רכישה, בשנת 1990. ב. בתאריך 22.12.1991 (להלן: "המועד הקובע") קיבלה תוקף תוכנית בניין עיר מפורטת מספר 2277 - "שכונת נוה צדק-שבזי", שינוי מס' 2 לשנת 1982 של תוכנית מספר 38 ו- 1200 (להלן: "תוכנית 2277"). תוכנית זו חלה גם על החלקה נשוא התביעה. ג. במועד הקובע כבר היו התובעים בעלים רשומים של החלקה בשלמות (בחלקים שווים ביניהם). ד. בנספח ב' לתכנית 2277 נקבע כי הנכס נמנה עם "בנינים לשימור". סעיף 10.8.1 לתוכנית קובע: "לא תותר הריסת בנין לשימור ולא תותר לגביו כל תוספת בנייה." התובעים הגישו בקשה להיתר בנייה (כפי שמעיד מוצג ת\3), ובה ביקשו: "תוספת לבניין לשימור, תוספת קומה + עליית גג, תוספת של שתי יחידות מגורים בנוסף ליחידה קיימת". רשות הרישוי החליטה (כפי שצוין בת\3) בישיבתה מיום 8.1.92: "לא לאשר את הבקשה הנוגדת את הוראות ת.ב.ע. 2277" אשר סיווגה הנכס כבנין לשימור. ה. בחודש נובמבר 1992 הגישו התובעים לנתבעת מספר 1 (להלן גם : "הוועדה המקומית") תביעה לפיצויים, בהתאם להוראות סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה, כנוסחו במועד מתן תוקף לתוכנית הפוגעת, ובמועד הגשת התביעה לוועדה המקומית. כעבור כשלוש וחצי שנים, ביוני 1996, ניתנה החלטת הוועדה המקומית בתביעה לפיצויים, אשר דחתה את התביעה. לאחר שהוועדה המקומית דחתה את התביעה, העבירה את הדיון לנתבעת מספר 2 (להלן: גם הוועדה המחוזית), אשר דנה בעניין בהתאם לסמכותה, לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה (עובר לתיקון 43 לחוק), והוועדה המחוזית החליטה אף היא, כי יש לדחות את התביעה. מכאן התביעה שבפני. יצוין כי על פי הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, החייבת בתשלום הפיצויים הינה הוועדה המקומית בלבד. הוועדה המחוזית לא העלתה כל טענה לגבי עצם צירופה כצד לתביעה. 2. מהות התביעה: בכתב התביעה דנן, תבעו התובעים פיצוי בגין ירידת ערך החלקה, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אולם כרכו בתביעתם זו גם תביעה בגין נזקים עקיפים ואישיים, אשר נגרמו להם, לטענתם (פיצוי בגין עינוי דין ועוגמת נפש והוצאות בגין הליכים קודמים) הם טענו כי הנתבעות התרשלו, הוציאו תחת ידיהן החלטות שגויות, ונהגו בתובעים בזלזול. הנתבעות טוענות כי לתובעים אין עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שכן התוכנית 2277 לא מהווה תוכנית פוגעת ולחילופין מתקיימים התנאים להחלת סעיף 200 לחוק זה ועל-כן היא פטורה מפיצוי. מטעם התובעים העידו התובע 1 (להלן: התובע) שהינו מנכ"ל ובעלים של התובעת 2. כן העיד מטעמן השמאי ירמיהו יעקובי שהגיש חוו"ד שמאית. מטעם הוועדה המקומית העיד מר דני לס שהינו מנהל מחלקת שירותי בניין עיר באגף תכנון ובנין ערים בעירייה. כן העיד מטעמה השמאי שמואל רוזנברג שהגיש חוו"ד שמאית נגדית. מטעם הוועדה המחוזית הגיש תצהיר עדות ראשית מר דימטרי מזו שמשמש ראש צוות תכנון ת"א בוועדה המחוזית. הצדדים ויתרו על חקירתו מבלי שיש בכך כדי לקבל האמור בתצהירו. 3. תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין א. תביעתם של התובעים נשענת בעיקרה, על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה תוקן בתיקון 43. במועד אישורה של התוכנית הפוגעת, היה נוסחו כדלקמן: "(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שנה מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, אם היתה סיבה לכך אף אם כבר עברה שנה. ב. נקודת המוצא היא, כי אין לפגוע בקניינו של אדם ללא פיצוי נאות. זכותו של הנפגע על-ידי תוכנית, המעוגנת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מקבלת מישנה תוקף לאור הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק היסוד קובע: "אין פוגעים בקנינו של אדם". וסעיף 8 לחוק היסוד קובע: "אין פוגעים בזכויות שלפי חוק-יסוד זה אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו." הדברים שנאמרו באחרונה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא ואח' נ' חנה הולצמן ואח', פ"ד נה(4) 629 (ניתן ביום 12.6.01), לעניין הפקעות, יפים גם לעניין פגיעה על-ידי תוכנית: "הפקעת מקרקעין כשלעצמה פוגעת בזכות לקניין, אך הפקעה ללא פיצויים שווי-ערך פוגעת בזכות במידה חמורה יותר." (סעיף 6 לפסק-דינה של כב' הש' דורנר) בית המשפט העליון עמד בהרחבה על חשיבותם של הפיצויים בגין פגיעה על-ידי תוכנית, בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח', פ"ד מו (4) 627. בעמודים 639-640 קבע בית המשפט מפי כב' השופט מלץ: "חשיבותה של העובדה, שנקודת המוצא היא תשלום פיצויים לבעל זכות במקרקעין שנפגעו על-ידי תכנית, מתרכזת בשני שיקולי יסוד. האחד שואב את כוחו מהכלל, לפיו פגיעה על-ידי המדינה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות בצדה פיצוי […] בבסיסו של שיקול זה 'צדק חלוקתי', לפיו גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים, שהתכנית פוגעת בהם, לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם. באמצעות הפיצויים, נושא ציבור משלמי המסים בהשפעתה השלילית של התכנית על מקרקעין של בעלים מסוימים, במקום שיישאו בנזק זה אך ורק אותם בעלים. שיקול היסוד השני שבבסיס הצורך לפצות בגין פגיעה הוא שיקול כלכלי-ענייני. אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה." ג. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע קריטריון אובייקטיבי לפיצוי. ודוק: הפיצוי על פי סעיף זה הינו בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין, ולא בגין נזקיו המיוחדים של בעל המקרקעין. ראה: ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נא (2) 286, 294-295: "הלכה מיוסדת היא מלפנינו, כי הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 קמה ונמדדת עם פגיעתה של תכנית במקרקעין ובעקבותיה; במקרקעין בתורת שכאלה, ולא במי שהוא בעליהם או מחזיקם, בזמן תחולתה של תכנית קודמת פלונית או במועד תחילתה של תכנית פוגעת אלמונית." ולמטה משם: "ו"פגיעה" במקרקעין אינה אלא גריעת שווים הנגרמת על-ידי תכנית בהשוואה לשוויים ערב תחילתה של התוכנית הפוגעת". וראה גם ע"ש 7163/99 (מחוזי י-ם) הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' חברת עמית את מאיר בע"מ, בפסק דינו של כב' השופט משה רביד מ - 21.9.00, בסעיף 43 לפסק הדין: "הסעיף עוסק בפגיעה במקרקעין להבדיל מפגיעה באדם. הפועל היוצא ממבחן זה הוא שהפגיעה במקרקעין נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי, כלומר של פגיעה בתכונותיהם כמקרקעין." לפיכך, אילו הסתפקו התובעים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, לא היה כל משקל לטענות הוועדה המקומית, בדבר הרווח שהפיק התובע ממכירת המקרקעין, ולטענות לפיהן קנו התובעים את הנכס מתוך ציפייה להפיק ממנו רווח. סביר הדבר, שאיש עסקים הרוכש מקרקעין, שלא על מנת להתגורר בהם, מבקש להפיק מהם רווח. לעובדה כי לתובע מספר 1 ידע בשמאות מקרקעין, אין כל נפקות לגבי הפיצויים המגיעים לו על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם אם ידע התובע, בעת שרכש את הנכס, כי לגבי החלקה קיימת תוכנית מופקדת, אין בכך כדי לשלול ממנו את הזכות לפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין, עם אישורה של התוכנית הפוגעת. ד. המועד הקובע לשומת הפיצויים הוא המועד שבו קיבלה התוכנית הפוגעת תוקף. בתיקון 43 לחוק התכנון והבניה תוקן סעיף 119 ונקבע, בסעיף 119 (ב) כי "מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197", אולם במקרה הנדון חל סעיף 119 בנוסחו הקודם, שקבע: "תחילתה של תכנית שאושרה לפי סעיף זה היא בתום חמישה עשר יום לאחר פרסום הודעה ברשומות על אישורה". ראה: ע"א 6663/93 יוסף צאיג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח' פ"ד נה(1) 49, בסעיף 31 לפסק דינו של כב' הש' שמגר. המועד הקובע לענייננו זה הינו 22.12.1991. 4. מהי התוכנית הפוגעת? לטענת התובעים, התוכנית הפוגעת הינה תוכנית 2277. הועדה המקומית אינה חולקת בכתב הגנתה על הטענה כי תוכנית 2277 חלה על הנכס, ברם מכחישה כי תוכנית זו פגעה בנכס, וטוענת כי התוכנית לא גרמה לירידת ערך המקרקעין. לטענתה, אם נגרמה פגיעה בחלקה, אזי התוכנית הפוגעת הינה תוכנית בניין עיר מספר תא/ 1200 (להלן: "תוכנית 1200"), אשר קיבלה תוקף ביום 3.7.75, אשר לטענתה, ייעדה את החלקה לשטח לתכנון בעתיד, ומנעה את ניצול זכויות הבנייה בחלקה נשוא התביעה. כדי להשיב על השאלה האם תוכנית 2277 היא התוכנית הפוגעת, יש לבחון את מידת פגיעתה של התוכנית, לעומת המצב התכנוני שחל על החלקה עובר למתן תוקף לתוכנית 2277. יצוין, כי על פי חוות דעתו של השמאי שמואל רוזנברג, מטעם הוועדה המקומית, תוכנית 2277 הינה תוכנית פוגעת. בסעיף 1.1 קובע השמאי רוזנברג: "הפגיעה בחלקה אינה נובעת רק מתכנית 2277 אלא גם מתכנית 1200 […]". [ההדגשה שלי - ח.ו.ו.]. וכך גם בסעיף 1.3 לחוות-דעתו. המצב התכנוני הקודם 5. תוכנית 38 לטענת התובעים, עובר למתן תוקף לתוכנית 2277, חלה על החלקה תוכנית מספר 38 (להלן: "תוכנית 38") ובנוסף לה, חלה על החלקה תוכנית בניין עיר מספר 1680, שהיא תוכנית מיתאר החלה על מרחב התכנון כולו, ואשר לפיה, מותר היה, לטענתם, לבנות בחלקה שני חדרי יציאה לגג, בנוסף לזכויות הבנייה שהוקנו לפי תוכנית 38. הועדה המקומית טוענת, כי תוכנית 38 אינה חלה, כיוון שתוקפה פקע בשנת 1975 עם מתן תוקף לתכנית 1200, וכי על החלקה חלה גם תוכנית בניין עיר מספר 44 (להלן: "תוכנית 44"), אשר לטענתה ייעדה את החלקה להריסה. הצדדים חלוקים איפוא בשאלה עיקרית זו, והיא: מהו המצב התכנוני הקודם לתוכנית 2277. בכותרת תוכנית 2277 צויין, כי התוכנית הינה "שינוי מס' 2 לשנת 1982 של תכנית מס' 38 ו- 1200". בסעיף 7 לתוכנית 2277, שכותרתו: "התייחסות לתכניות ראשיות מפורטות" נכתב: "על תכנית זו חלים השימושים, התקנות וההוראות של תכניות מפורטות מס' 38 ו- 1200 על תיקוניהן ותוספותיהן בתחום השטח הכלול בתשריט, פרט לאותם נושאים שלגביהם נקבע אחרת בתכנית זו." לפיכך, עולה לכאורה, מתוך לשון תקנות תוכנית 2277 עצמה, כי התוכניות שחלו עובר לתוכנית זו הינן: תוכנית 38 ותוכנית 1200. במסמך שהוצא על-ידי עיריית תל-אביב-יפו, מינהל ההנדסה, הנושא את הכותרת: "הצעה לדיון ברשות רישוי מקוצר שרעבי 5" (מוצג ת\3) צוינו התוכניות המאושרות בחלקה, והן: תוכנית ע', תוכנית 38 ותוכנית 1200. מסמך זה מתאר את בקשת התובעים לתוספת קומה, עליית גג ושתי יחידות מגורים בנוסף ליחידה קיימת. כן חלה על החלקה, על פי מסמך זה, תוכנית 2277. הוועדה המקומית החליטה, כעולה ממסמך ת\3, שלא לאשר את הבקשה, כיוון שזו נוגדת את הוראות תוכנית 2277. החלטה זו נפלה בישיבה מיום 8.1.92. השמאי רוזנברג, המומחה מטעם הועדה המקומית, אינו מציין בחוות דעתו, כי תוכנית 38 בוטלה בתוכנית 1200. השמאי רוזנברג אינו כופר בתחולת תוכנית 38, אלא מציין רק כי לדעתו שוויו של הנכס לא הושפע מהוראות תוכנית 38 או מהוראות תוכנית 1680 (סעיף 2.4 לחוות דעתו). בחוות דעת אחרת, שניתנה על-ידי השמאי רוזנברג לעירייה (מוצג ת\65), ביום 30.1.92, לעניין היטל השבחה בחלקה אחרת באותו גוש (חלקה 155) שאף היא בתחום תוכנית 1200, ציין השמאי רוזנברג כי תוכנית 38 המנדטורית חלה על החלקה נשוא חוות הדעת. אף כי אין המדובר באותן חלקות, הרי שנשמטת טענת הוועדה המקומית כי התוכנית אינה חלה. לפיכך, אינני מקבלת את טענת הועדה המקומית לפיה תוכנית 38 אינה חלה על החלקה. זכויות הבנייה לפי תוכנית 38 - תוכנית בנין עיר מספר 38 בתוקף מיום 2.9.37 (סעיף ב4 לתצהירו של מר דני לס), חלה על דרום תל-אביב, ובין השאר על שכונת נווה צדק, ובכלל זה על החלקה נשוא התביעה. אין מחלוקת כי תוכנית 38, סיווגה את הנכס כשטח מסחרי שבו מותר לבנות 3 קומות. (סעיף ב4 לתצהירו של מר דני לס). בתקנות הבנייה של תוכנית 38 (מוצג נ\27), נקבע כי באיזור מסחרי אחוז השטח הבנוי בכל חלקה לא יעלה על 45% (סעיף 1). בסעיף 8 נמנה רחוב בוסתנאי, כרחוב מסחרי. בסעיף 10 לתקנות נקבע, כי גובהם של הבניינים לא יעלה על שלוש קומות ברחובות מסחריים. העד דני לס הודה בחקירתו הנגדית, כי לפי תוכנית 38 אחוזי הבנייה היו 3 קומות כפול 45% באזורי המסחר בגוש הנדון עמ' 39 לפרוטוקול שורה 20). וכן גם בסעיף ב' 4 לתצהירו. יוצא איפוא, כי אחוזי הבנייה המותרים בחלקה, לפי תוכנית 38, הינם 45% בקומה, כפול שלוש קומות וסה"כ 135%. 6. תוכנית 44 בחוות דעת משלימה של השמאי רוזנברג מיום 29.4.97, מציין המומחה, כי על הנכס חלה גם תוכנית 44 משנת 1937, שאושרה, לטענתו, לאחר מתן התוקף לתוכנית 38, ותוכנית זו ייעדה את הנכס להריסה. מוזר הדבר, שבחוות הדעת המקיפה של השמאי רוזנברג, לא צוין כלל, כי תוכנית 44 חלה על החלקה. גם במוצג ת\3, שנערך על-ידי מינהל ההנדסה בעיריית תל-אביב-יפו, לא נזכרה תוכנית 44, וגם בתוכנית 2277 עצמה, אין כל איזכור לתוכנית 44. בטופס מידע על זכויות בנייה, שהוציאה הועדה המקומית בחודש יוני 1991, החתום על-ידי מר דני לס (מוצג ת\57) צוינו התוכניות המאושרות החלות על החלקה: 38, ע' ו - 1200. תוכנית 44 לא נזכרה במידע זה. תוכנית 2277 נזכרה כתוכנית שטרם אושרה . הועדה המקומית לא טרחה כלל להציג את תוכנית 44 בפני הוועדה המחוזית. מר דני לס הודה, בחקירתו הנגדית: "זה נכון שלא רצינו ליישם את תוכנית 44 והלכנו ל- 38, אבל היא היתה קיימת כברירת מחדל". (עמ' 42 לפרוטוקול שורות 15-17). בסעיף 5 לתצהירו ציין מר לס, כי "במהלך השנים, התברר כי הריסת המבנים שבאזור זה אינה ישימה ולא ניתן להוציאה לפועל […]". עד הועדה המקומית מספר 2, מר דימטרי מזו, מציין בתצהיר עדות ראשית שנתן, בסעיף 5ב': "תכנית בנין עיר 44 מאוחרת לתכנית 38. יחד עם זאת מאחר ותוכנית 44 לא עמדה לעיני הועדה המחוזית עת דנה בענין הנכס - אמנע מהתייחסות מפורשת אליה." לפיכך, אינני מקבלת את הטענה כי תוכנית 44 חלה על החלקה, ומכל מקום, אין להתחשב בתוכנית זו כתוכנית אשר מנעה בנייה בנכס לפי תוכנית 38, שכן כפי שראינו אף אנשי הנתבעת ראו בה אות מתה. 7. תוכנית 1680 הצדדים חלוקים על תחולתה של תוכנית 1680 על החלקה נשוא התביעה. תוכנית זו, מוצג נ\20, הינה תוכנית מיתאר מקומית מס' 1680 למרחב תכנון מקומי תל-אביב-יפו (בניה על גגות בתים), תשל"ה - 1975. תוכנית זו, בתוקף משנת 1981, חלה על כל מרחב התכנון המקומי (פרט לחריגים), ולפיה ניתן לבנות חדר יציאה אחד לכל אחת מדירות הקומה העליונה, בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר לכל דירה (במגבלות המצוינות בתוכנית). מר דני לס, עד ההגנה הראשי של הוועדה המקומית, המפרט את התוכניות החלות על הנכס, אינו מזכיר בתצהירו את תוכנית 1680. השמאי ירמיהו יעקבי, המומחה מטעם התובעים, מציין בחוות דעתו, בפרק ה', כי לפי תוכנית 1680 מותר לבנות חדר יציאה לגג לכל דירה בקומה העליונה. לדבריו, אילמלא השימור, ניתן היה להוסיף שני חדרי יציאה לגג, שאותם ניתן היה לבנות לפי תוכנית 1680. השמאי שמואל רוזנברג, מתייחס בסעיף 3 לחוות דעתו מיום 18.7.93, לטענתו של השמאי יעקבי, באשר לחדרי היציאה לגג לפי תוכנית 1680. לדבריו, "גם בניה זו לפי תכנית 1680 משנת 1981 לא ניתן היה לבצע הואיל וכל הבנייה באזור (לאחר אישור תכנית 1200) היתה כפופה לתכנית 2277 המופקדת ולפי תכנית זו אין חדרי יציאה לגג". כפי שראינו, תוכנית 1200 לא שללה את תחולתה של תוכנית 38 כפי שלא שללה תחולתן של תוכניות אחרות שהיו בתוקף. היתר בנייה מספר 3/58, מיום 2.7.87, אשר צורף לחוות דעתו של השמאי ירמיהו יעקבי, והמתייחס לנכס אחר, בחלקה 39 בגוש 6923, מציין את התוכניות החלות על אותו נכס. התוכניות המצוינות הן: 1200, 38 ו- 1680. אף כי היתר זה מתייחס לנכס אחר, הרי שעולה מתוך ההיתר, כי תוכנית 1200 לא שללה את תחולת תוכנית 1680 (וכמובן, אף לא את תוכנית 38). על פי היתר זה הותר חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר. תוכנית 1200 לא שללה את האפשרות לבנות חדרי יציאה לגג, בהתאם לתוכנית 1680, כיוון שהקמת חדרי יציאה לגג, לא סתרו את קונספציית התכנון העתידי, כפי שבוטאה בתוכנית 2277, בתקופת הפקדתה, לפני אישורה. תוכנית 2277 התירה הקמת עליית גג. ממוצג נת11/א ניתן לראות, כי הוועדה המקומית הוציאה היתר בנייה בנכס סמוך, בשכונת נוה צדק, עוד לפני תחילת תוקפה של תוכנית 2277, ובו התירה הקמת עלית גג, וציינה כי הדבר תואם את תוכנית 2277. אין חולק, שתוכנית 38 (נ27/) התירה לבנות באיזור נשוא הנכס, בניין בן שלוש קומות. לפיכך, לפי תוכנית 1680, ניתן היה לבנות חדרי יציאה לגג. תוכנית 38 לא התייחסה לצפיפות המותרת. כיוון ששטחה הרשום של החלקה (מוצג ת\1א') הינו 249 מ"ר, ניתן היה לבנות תכסית בשטח של 112 מ"ר לקומה (45% משטח החלקה), ואין זה מן הנמנע, כי ניתן יהיה לנצל שטח זה לבניית שתי דירות. מר דני לס, העיד בחקירתו הנגדית: "אתה שואל אותי אם אני מסכים איתך שגם לפי תב"ע 1680 וגם לפי תב"ע 2277 ניתן גם בנוסף למה שתיארת קודם לבנות יציאות לגג ואני משיב לך בתנאי שזה לא קוטג'" (עמ' 43 לפרוטוקול שורות 4-5). העד חיזק את עדותו זו גם בחקירתו החוזרת. מתשובתו של העד ניתן ללמוד, כי בנכס הנדון (שבו ניתן, כאמור, לבנות 3 קומות, ללא הגבלת צפיפות לפי תוכנית 38), ניתן היה לבנות חדרי יציאה לגג לפי תוכנית 1680, וכי הדבר לא סתר את הוראות תוכנית 2277. גם השמאי רוזנברג, המומחה מטעם הועדה המקומית, אישר בחקירתו הנגדית, כי תוכנית 1680 אפשרה הקמת חדרי יציאה לגג בנוה צדק. (עמ' 50 לפרוטוקול שורות 1-2). יוצא איפוא, כי אילמלא יועד הנכס לשימור, לפי תוכנית 2277, אזי ניתן היה לבנות בו שני חדרי יציאה לגג. 8. תוכנית 1200 הוועדה המקומית טוענת, כי התוכנית הפוגעת הינה תוכנית 1200, תוכנית פיתוח שטח מנשייה, מיום 3.7.75, (מוצג נת\1) אשר ייעדה את האיזור שבו נמצא הנכס לאיזור לתכנון בעתיד. לטענת הועדה המקומית, תוכנית 1200 הטילה מגבלות על החלקה, שמשמעותן הקפאת הבנייה בה, ועל כן, תוכנית 2277 אשר ייעדה את הנכס לשימור, לא פגעה בערך החלקה, כיוון שממילא הוקפאה בו הבנייה לפי תוכנית 1200. מתשריט תוכנית 1200 עולה, כי החלקה אכן כלולה בשטח המיועד כאזור לתכנון בעתיד. סעיף 14 לתוכנית 1200 קובע: "שטח לתכנון בעתיד: לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אשור תכנית מפורטת ותכנית בנוי מיוחדת, אולם הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון בעתיד." אין לקבל את טענת הוועדה המקומית, לפיה לאור סעיף 14 הנ"ל, לא ניתן היה לאשר זכויות בניה, לא לפי תוכנית 38 ולא לפי תוכנית 1680. סעיף 14 קבע במפורש, כי הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא תפריע לתכנון בעתיד. הסיפא של סעיף 14 מכוונת לבנייה לפי תוכניות קיימות, ולא לתכנון חדש (על פי הרישא לסעיף 14, לא תורשה בנייה לפני אישור תוכנית מפורטת ותוכנית בינוי מיוחדת). לפי הרישא לסעיף 14, נדרש תכנון מפורט, וזהו מימוש ה"תכנון בעתיד". ואולם, גם ללא תוכנית מפורטת, ניתן יהיה לבנות על החלקה, כפי שמורה הסיפא לסעיף 14, ובלבד שהבינוי לא יפריע לתכנון בעתיד. הפירוש הנכון לסעיף זו בתקנון הינו, כי גם ללא תוכנית מפורטת, תורשה בנייה, לפי תוכניות שבתוקף, אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא תפריע לתכנון בעתיד. מובן, כי משתאושר תוכנית מפורטת, הרי שאין עוד תחולה לסיפא של סעיף 14, וזו משמעות המלה "ואולם", המפרידה בין הרישא לסעיף 14, לבין הסיפא. תוכנית מפורטת שתאושר, היא היא "התכנון בעתיד", ומשאושרה, הרי שאין הוועדה המקומית רשאית לשקול עוד, האם הבינוי המבוקש, התואם את התוכנית המפורטת שתאושר בעתיד, תואם "תכנון עתידי". מהעדויות עולה, כי גם הוועדה המקומית פירשה כך את הוראות תוכנית 1200, ואפשרה בנייה באזור המיועד לתכנון בעתיד, בתוכנית 1200. השתכנעתי גם, כי הבינוי שביקשו התובעים בחלקה, היה מסוג הבינוי שאושר בעבר על-ידי הוועדה המקומית לאחר שתוכנית 1200 קיבלה תוקף ותוכנית 2277 היתה בהפקדה. מכאן, שהבינוי שתוכנן על-ידי התובעים, לא פגע בתכנון עתידי, כפי שנחזה על-ידי הועדה המקומית (למעט הכרזת הבניין לשימור). מר דני לס, פירש אף הוא באופן זה את סעיף 14 לתקנון תוכנית 1200. בעמ' 38 לפרוטוקול שורות 15-17 הוא מציין: "אני חוזר על מה שאמרתי שאישור בנייה צריך להינתן בכפוף לאמור בסעיף 14 היינו לא מפריע לתכנון בעתיד או שתואם תוכנית בינוי מיוחדת כפי שנדרש ברישא של אותו סעיף." ובהמשך, בשורות 28-29: "זה נכון שתוכנית 1200 מאפשרת קבלת היתר בנייה ככל שהדבר אינו סותר תכנון עתידי לפי סעיף 14, ואני משיב לך שנכון אבל ההיתר שיינתן הוא יינתן רק על פי תוכנית תקפה שקובעת זכויות." (ההדגשה שלי - ח.ו.ו.) העדויות שנפרשו בפני בתיק זה מעידות, כי הועדה המקומית לא התייחסה בפועל, לתוכנית 1200, כתוכנית המגבילה את זכויות הבנייה באיזור לתכנון בעתיד, ונהגה ליתן היתרי בנייה לפי תוכנית 38. על כך למדתי בין היתר מהדברים הבאים: א. מתוכנית 2277 עצמה, שכן דווקא משום שתוכנית 38 הוסיפה לחול, לאחר כניסתה לתוקף של תוכנית 1200, צוין בתוכנית 2277, כי תוכנית זו מהווה שינוי לתוכנית 38 ולתוכנית 1200. ב. במוצג ת\63, מכתבה של העירייה בעניין נכס ברחוב לילינבלום 1 פינת פינס 27, נכס הנמצא אף הוא בתחום האיזור לתכנון בעתיד, לפי תשריט תוכנית 1200, מאשרת העירייה כי ניתן לממש זכויות במגרש על פי תוכנית 38, תוך שימור חלקים בבניין לפי תוכנית 2277. ג. בחוות דעת שונות, לעניין היטל השבחה, שהוציא השמאי רוזנברג, עבור העירייה, בגין נכסים הכלולים כולם באיזור לתכנון בעתיד לפי תוכנית 1200, וכן בתחום התוכנית 2277, קבע השמאי רוזנברג, כי תוכנית מספר 38 הינה התוכנית שחלה בעבר על החלקה. ראה: מוצג ת66/, המתייחס לחלקה 156 בגוש 6929, מוצג ת65/, המתייחס לחלקה 155 באותו גוש. ד. מוצגים נת10/א' ו- נת\10ב', אשר צורפו לתצהירו של מר דני לס, מעידים כי ניתנו זכויות בנייה לפחות בשני מקרים, לאחר כניסתה לתוקף של תוכנית 1200 ולפני כניסתה לתוקף של תוכנית 2277, מתוך צפיית התכנון העתידי לפי תוכנית 2277. מוצג נת10/א' מעיד, כי ניתן היתר בנייה לבניית בניין חדש למגורים, בן 3 קומות מעל קומת מרתף, ב- 1000 מ"ר, ומוצג נת10/ב' מעיד על הארכת תוקף להיתר בנייה לבית מגורים חדש הכולל 2 יחידות דיור בקיר משותף. ה. מוצג נת11/א' מעיד על מתן היתר לפי תוכניות מאושרות ע' ו- 1200, כאשר תוכנית 2277 היתה בהכנה, וגם מגרש זה נכלל באיזור לתכנון בעתיד, בתוכנית 1200. כאן נתבקש להוסיף קומה + עליית גג. ו. מר דני לס אישר בחקירתו הנגדית (עמ' 40 לפרוטוקול שורה 8) כי ניתנו היתרים מלאים לפי נת\10א' ו- נת\10ב', וכי אין כל הבדל בין המגרשים שאליהם מתייחסים היתרים אלה, לבין המגרש נשוא התביעה, זולת העובדה שהמגרש נשוא התביעה נועד לשימור, לפי תוכנית 2277. ז. מר לס, הודה בחקירתו הנגדית, כי המגרש נשוא מוצג נת\11א דומה למגרש נשוא התביעה דנן, למעט העובדה שהבניין בחלקה דנן מיועד לשימור (עמ' 42 לפרוטוקול שורה 10). ח. תוכנית 1200 אינה מטילה מגבלות ברורות על המקרקעין, וגם מטעם זה, אין לראות בה "תוכנית פוגעת". על מנת שתוכנית קודמת תיחשב לתוכנית פוגעת, באופן שיש בו כדי להפחית את הפיצוי בגין הפגיעה שבגינה הגיש בעל המקרקעין תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, חובה שניתן יהיה ללמוד מהתוכנית הקודמת, כי אכן הינה פוגעת במקרקעין. ראה: ע"א (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקוה נ' סודרי מיכאל ואח' מיום 7.1.01, מפי כב' השופטת גרסטל. במקרה שבפני, לא הוכחה פגיעתה של תוכנית 1200. ט. הנתבעות לא השכילו להראות ולו בקשה אחת שסורבה מחמת סעיף 14 הנ"ל. י. יש לציין שגם אדריכל קוץ לא ראה כל מניעה לאשר בקשת התובעות מבחינה תכנונית אדריכלית כפי שעולה מת3/. השתכנעתי איפוא, כי אילמלא יועד הנכס לשימור, בתוכנית 2277, ניתן היה לבנות עליו, עובר לתוכנית 2277, ולאור תקנות התוכנית 1200, בהתאם לזכויות הבנייה המוקנות לפי תוכנית 38. 9. הנזקים שבגינם זכאים התובעים לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק. א. התוכנית הפוגעת צמצמה איפוא את זכויות הבנייה בחלקה, ביחס למה שהתירו התוכניות שקדמו לה ובכך גרמה לפגיעה בערכה של החלקה, וכפי שנפסק בע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא ואח' נ' דב חייט ואח', פ"ד נא (2) 286, 295-296: "הפחתה זו מהווה פגיעה המקימה עילה לקבלת פיצוי. […] הפגיעה במשיבים מתבטאת בשלילת הזכויות הבלתי מנוצלות או בצמצומן." משקבעתי כי אילמלא תוכנית 2277, ניתן היה לבנות על החלקה בהתאם להוראות תוכנית 38 ולתוכנית 1680, הנני מקבלת את אומדן השטחים שבנייתם נמנעה, עקב תוכנית 2277, על פי חוות דעתו של השמאי ירמיהו יעקבי, המומחה מטעם התובעים. לפי תוכנית 38 ניתן היה לבנות על החלקה 135% (שהם 336.15 מ"ר), בניכוי השטח הבנוי בחלקה, 203 מ"ר. דהיינו, אילמלא תוכנית 2277 שאסרה בנייה נוספת בחלקה, ניתן היה לבנות עוד 133 מ"ר. בנוסף לכך ניתן היה לבנות עוד שני חדרי יציאה לגג, בשטח של 23 מ"ר כל אחד. השמאי יעקבי העריך את שווי הקרקע למ"ר מבונה ב- 1,000$ למ"ר, למועד הקובע (22.12.1991), ואת שוויים של חדרי היציאה לגג העריך ב- 30,000$ לכל חדר (ראשי נזק אלה מתוארים בחוות דעתו של השמאי יעקבי: "הנזק הראשון" ו- "הנזק השני". השמאי רוזנברג, המומחה מטעם הועדה המקומית, אינו חולק בחוות דעתו על שווי הקרקע למ"ר מבונה (סעיף 4 לחוות הדעת). הוא אף אינו חולק על שוויים של חדרי היציאה לגג (עמ' 5 לחוות דעתו), אם כי הוא גורס, כי יש לנכות משוויים את היטל ההשבחה שהיה משולם בגין חדרי היציאה לגג. ב. הנני סבורה, כי בעיקרון ניתן להפחית היטל השבחה מדמי הפיצוי לפי סעיף 197. עניין זה הועלה, בדרך אגב, בע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ואח', פ"ד נא (2) 286, שם התייחס כב' השופט מצא לסוגיה זו (ע' 297): "שאלה אחרת היא, אם קיום חוב בגין היטל השבחה מהווה רכיב שיש להביאו בחשבון בעת עריכת שומת הפיצויים. כשלעצמי, נוטה הייתי להשיב לשאלה זו בחיוב. אחיזה לכך ניתן למצוא לא רק בהיגיון הכלכלי, אלא גם בסעיף 4 (5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה […] אך שאלה זו, שאיש מן הצדדים לא העמידה לבירור, אינה טעונה הכרעה בענייננו, ולפיכך נוכל להניחה בצריך עיון." לגבי היטל ההשבחה, ציין מר דני לס, בסעיף 19 לתצהירו: "במאמר מוסגר יצוין, כי טרם רכישת הנכס נשוא התביעה על ידי התובעים השיבה העיריה ביום 14.10.90 לשאלת גב' צישלביץ מרים, אחת מהבעלים הקודמים של הנכס שרכש התובע 1, כי על הנכס נשוא התביעה לא יחול היטל השבחה בעת מכירתו, שכן הוא מיועד לשימור בהתאם לתכנית 2277.". יוצא איפוא, כי גם העירייה לא סברה, כי קיים חיוב בגין היטל השבחה על הנכס. זאת ועוד, על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המסדירה את עניין היטל ההשבחה, ניתן לגבות היטל השבחה רק ממי שהיה בעלים של הנכס בעת מתן תוקף לתוכנית. סעיף 2 (א) לתוספת השלישית קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו […]". התובעים לא היו בעליהם של המקרקעין בעת שתוכנית 1680 קיבלה תוקף (בשנת 1981), ולכן לא ניתן לחייבם בתשלום היטל השבחה בגין חדרי יציאה לגג. מכאן, שאין להפחית מהפיצוי המגיע לתובעים, היטל השבחה בגין חדרי יציאה לגג. ג. לפיכך, בגין שלילת האפשרות להוסיף עוד 133 מ"ר מבונים, זכאים התובעים לפיצוי בסך 133,000$, ובגין היעדר האפשרות לבנות חדרי יציאה לגג זכאים התובעים לפיצוי בסך 60,000$. ד. לגבי הנזק השלישי, המתואר בחוות דעתו של השמאי יעקבי, הנני דוחה את הטענה, כי תוכנית 2277 מנעה שינויים פנימיים בדירות הקיימות. הנני מקבלת בעניין זה את דעתו של השמאי רוזנברג. הנני דוחה גם את הטענות בדבר שאר הנזקים המתוארים בחוות דעתו של השמאי יעקבי כ"נזק רביעי", "נזק חמישי", "נזק שישי" ו"נזק שביעי", ומקבלת בענין זה את חוות-דעתו של השמאי רוזנברג. מבין "שבעת החטאים" הנזכרים בחוות דעתו של השמאי יעקבי, הנני מוצאת רק את שני הנזקים הראשונים כנזקי בני פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הנזקים האחרים הים בחלקם נזקים סובייקטיביים, ובחלקם ערטילאיים, ומכל מקום, נזקים אלה לא הוכחו. ה. הנני דוחה את טענת הועדה המקומית, כי תוכנית 2277 השביחה את המקרקעין, ומכל מקום, גם אם היתה השבחה כלשהי, כטענתה, הרי ששיעורה לא הוכח. בתצהירו של מר דמיטרי מזו, בסעיף 11, אין משום הוכחה בדבר שיעור ההשבחה. בחוות דעתו של השמאי רוזנברג, לא זו בלבד שלא נטען כי תוכנית 2277 תרמה להשבחת המקרקעין, אלא ההיפך הוא הנכון. בסעיף 3.3 קובע השמאי רוזנברג: "דהיינו לתכנית 2277 אין השפעה על שווי הנכס." שיעור הפגיעה במקרקעין הינו איפוא 193,000$, למועד מתן תוקף לתוכנית 2277 ונכון ליום הגשת התביעה 933,200 ש"ח. 10. האם חל פטור מתשלום פיצויים, לפי סעיף 200? הוועדה המקומית טוענת, כי בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן, התקיימו כל התנאים המצטברים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, ועל כן, פטורה היא מלשלם פיצויים בגין הפגיעה במקרקעין. ראשית, יש לבחון, האם התקיימו התנאים הקבועים ברישא של סעיף 200, לאמור: "לא יראו קרקע כנפגעת עם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים." הוועדה המקומית טוענת, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. בסיכומיה, אין הוועדה המקומית מבארת, מדוע, לדעתה, אין הפגיעה עוברת את תחום הסביר. התנאים הקבועים ברישא של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה הינם תנאים מצטברים. ראה: עא 842/90 מוניס בוכהאלטר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות, פ"ד מו (5) 138, 141-142, הנטל לקיומם מוטל על הוועדה המקומית. ראה: עש (י-ם) 8049/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נעמי וולנסקי ואח' מפי כב' השופט עוני חבש. על הוועדה המקומית להוכיח איפוא, כי הפגיעה נמנית עם אחד המקרים שבסעיפים קטנים 1-11, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים. (ראה: ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מז (2) 402, 409: "נטל השכנוע לטענתו, שהמקרקעין נפגעו, מוטלת על בעל הזכות התובע פיצויים, וכדי להעמיד את עילתו על כנה מוטל עליו להוכיח גם את שיעור הפגיעה. ואילו נטל השכנוע להוכחת טענתה, שעומדת לה הגנת פטור לפי סעיף 200, מוטל על הרשות […]" וכן ראה דבריו של כב' הש' מלץ בפסק-הדין בעניין ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כפר-סבא ואח', הנ"ל בעמ' 641 בהתייחסו לאיזון שעשה המחוקק בין סעיף 197 לסעיף 200: "ואולם באיזון זה נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסעיף 197, בעוד ששלילת הפיצויים שבסעיף 200 היא החריג. חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי לפיו בצידה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי ראוי". שלילת האפשרות לבנות 133 מ"ר, מתוך 336 מ"ר שניתן היה לבנות, לפי תוכנית 38, ובנוסף לכך, שלילת האפשרות לבנות חדרי יציאה לגג, משמעה פגיעה העוברת את תחום הסביר. כפי שנקבע בע"א 842/90 מוניס בוכהאלטר הנ"ל (בע' 141), שיעור הפגיעה הוא הפרמטר המכריע והעיקרי במסגרת בדיקת סבירותה של הפגיעה. די בכך שהפגיעה עוברת את תחום הסביר, כדי לשלול את הפטור לפי סעיף 200. עם זאת, אתייחס גם לטענת הוועדה המקומית, לפיה אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. כפי שציינתי לעיל, אינני רואה חוסר תום לב בכך שהתובעים ידעו, בעת רכישת המקרקעין, כי תוכנית 2277 עתידה לקבל אישור וכי צפויה פגיעה במקרקעין. אינני רואה גם פסול, בעובדה כי התובעים הפיקו רווח מהעיסקה, ואין בכך כדי לשלול מהם פיצויים בגין הפגיעה במקרקעין. ואולם, אפילו נמצא כי התובעים נהגו בחוסר תום לב, אין בכך כדי לשלול מהם את הפיצויים. זאת, לא רק בשל העובדה כי הפגיעה חרגה מגבולות הסביר, אלא גם בשל נסיבות הנעוצות דווקא בוועדה המקומית. הוועדה המקומית הודתה, כי לא היה כל נימוק אדריכלי להכריז על הבניין כבניין לשימור לפי תוכנית 2277 וכי הטעם לשמרו הינו טעם היסטורי בלבד. כפי שצוין בהצעה לדיון ברשות רישוי מקוצר, ת\3, בציטוט חוו"ד אדריכל אריה קוץ, הבניין הוכרז לשימור מטעמים היסטוריים ולא אדריכליים. הוועדה המקומית לא טרחה להסביר מהו אותו טעם היסטורי, שהצדיק הכרזתו של הנכס כנכס לשימור. כפי שציין השמאי יעקבי בחוות-דעתו, נראה שהסיבה היחידה לשימור היתה, כי בין השנים 1904-1910 גר בבנין הסופר א. גוטמן (ש. בן-ציון). השמאי יעקבי, מטעם התובעים, מעיד בחוות דעתו, כי לא מצא כל עדות לכך שהסופר א. גוטמן התגורר בבניין. מבלי להטיל ספק בחשיבות תרומתו של הסופר א. גוטמן לספרות העברית, אינני משוכנעת, כי העובדה שהסופר התגורר בבית במשך שש שנים, הצדיקה הכרזתו של המבנה כמבנה לשימור, ובמיוחד, כי עובדה זו הצדיקה איסור תוספת בנייה בנכס. ספק אם לא ניתן היה להסתפק בהתקנת שלט בחזית הבית, שבו יצוין ייחוסו ההיסטורי של המבנה. אף בהתנהגותה של הוועדה המקומית עצמה עולה, כי לא היתה מלכתחילה הצדקה להכרזתו של הנכס כמבנה לשימור. בתצהירו של מר דני לס, מטעם הועדה המקומית מציין מר לס, כי העירייה הסכימה להמליץ על ביטול הוראת השימור שחלה על הנכס, אולם החלטה זו נפלה לאחר שהתובעים מכרו חלק מהדירות. וראה גם מכתבו של מר לס, מוצג ת59/, שבו מציין מר לס, כי "מבירור עם מר אריה קוץ מצוות תכנון מרכז מסתבר שנשלחה תשובה לפיה מבחינת הועדה המקומית ניתן לבטל את השימור." השאלה הנשאלת אינה האם שימור מבנים הינה תכלית ראויה, אלא האם שימורו של בניין מסוים, רק בשל העובדה כי לפני 80 שנה התגורר בו הסופר א. גוטמן, הינה תכלית ראויה. עולה אם כן, כי עצם ההחלטה לייעד את הנכס לשימור, בתוכנית 2277, היתה שגויה. בנסיבות אלה שיקולי הצדק מורים, כי הוועדה המקומית לא תצא פטורה מתשלום פיצויים. כפי שנפסק בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' משה קהתי, פ"ד מח (2) 190, 194, "יש להניח, כי בהכנתה של תוכנית הובא בחשבון הנטל שיועמס על שכמה של הוועדה המקומית לשלם פיצויים לבעלי זכויות שייפגעו על-ידי תוכנית, "והרי סוף מעשה במחשבה תחילה […]" וראה גם: בג"צ 7250/97 סולימני נ' שר הפנים, פ"ד נד (3) 783, 797: "חובת הפיצוי מחייבת את רשויות התכנון להביא את שיקול הפיצוי כשיקול משמעותי שיש להתחשב בו במסגרת התכנון ואפשרות מימושו[…]" ניתן להניח, כי משהחליטה הוועדה המקומית לכלול את הנכס כבניין לשימור, ראתה נגד עיניה גם את תשלום הפיצויים שתאלץ לשלם לבעל הנכס, בשל ההגבלות שהטילה עליו. 11. התביעה בגין נזקים מיוחדים ועוגמת נפש א. לתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שתי פנים. מחד גיסא, אין התובע פיצויים על פי הוראות סעיף זה, יכול לתבוע את נזקיו המיוחדים, ונזקים עקיפים או אפילו ישירים, שנגרמו לו באופן אישי. התביעה נשענת אך ורק על מבחן אובייקטיבי, של פגיעה במקרקעין, ולא בבעליהם. מאידך גיסא, אין כל נפקות לרשלנותן של רשויות התכנון. כל שעל התובע להוכיח, בתביעה לפי סעיף 197 הוא, כי מקרקעיו הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה, נפגעו. אין הוא צריך להוכיח אשם כלשהו, מצד ועדות התכנון. סברה הוועדה המקומית כי היא פטורה מתשלום פיצויים, הנטל להוכחת עילת הפטור, לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, מוטל על שכמה. לא כן בתביעה בגין נזקים שאין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מפצה בגינם. כאן הנזקים בני הפיצוי רחבים יותר, ואינם מוגבלים דווקא לפגיעה במקרקעין, וגם מעגל הנתבעים עשוי להיות רחב יותר. אולם שומה על התובע, במקרה זה, להוכיח לא רק את נזקיו, אלא גם את קיומה של עילה לפי דיני הנזיקין הכלליים. ב. חוק התכנון והבניה אינו שולל לדעתי תביעה עקב פגיעה על-ידי תוכנית, על פי דיני הנזיקין הכלליים. מקום שבו רצה המחוקק לייחד עילות נזיקיות לחוק ספציפי אחר, זולת פקודת הנזיקין, עשה כן במפורש, כמו, לדוגמה, סעיף 8 לחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה - 1985, הקובע: "מי שתאונת דרכים מקנה לו עילת תביעה על פי חוק זה, לרבות תביעה על-פי ביטוח כאמור בסעיף 3 (א) (2) לפקודת הביטוח, לא תהיה לו עילת תביעה על פי פקודת נזיקין על-פי פקודת הנזיקין בשל נזק גוף, זולת אם נפגע בתאונה שנגרמה על-ידי אדם אחר במתכוון." פרק ט' לחוק התכנון והבניה, הדן בפיצויים, אינו שולל תביעת פיצויים בעילה נזיקית, כגון עוולת רשלנות, מקום שוועדות התכנון התרשלו. כך, למשל, טענתם של התובעים כי הוועדה המקומית התרשלה, כאשר הכריזה על הבניין כבניין לשימור, בתוכנית 2277, אינה רלוונטית כלל, לצורך הדיון לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אולם לטענה זו חשיבות, בתביעה לפי דיני הנזיקין הכלליים, וכפי שנראה בהמשך, היא בעלת חשיבות גם לעניין תחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. ג. כיוון שהתובעים לא הסתפקו בתביעתם בעילות על פי סעיף 197 לחוק המקרקעין, אלא כרכו בתביעתם גם עילות נזיקיות אחרות, אין מנוס מדיון בעילות נוספות אלה. התובעים לא זנחו, אף בסיכומיהם, את טענתם, כי יש "לחייב את הנתבעות בנזקי עינוי הדין, עוגמת הנפש וכן בהוצאות שנגרמו לתובעים בשל התנהגות הנתבעות בעניינם של התובעים". המעשים המיוחסים לנתבעות, ואשר גרמו לנזקים הנטענים, אינם רק הכללת החלקה במניין הבניינים לשימור, לפי תוכנית 2277, אלא בעיקר, נזקים שנגרמו לאחר שתוכנית 2277 קיבלה תוקף. בסיכומיהם, טענו התובעים, כי בתביעה לפי סעיף 197 אין כל רלוונטיות לנזקים שנגרמו לבעל המקרקעין, וכי הפגיעה נמדדת לפי כלים אובייקטיביים, וכי אין כל רלוונטיות לשאלה מתי ובאלו נסיבות רכשו את המקרקעין. ברם, התובעים הם אלה שניסו לאחוז במקל בשני קצותיו. הם לא הסתפקו בתביעה לפי סעיף 197, שהינה, אכן, תביעה בגין פגיעה במקרקעין, ולא בבעליהם של המקרקעין. התובעים בחרו לתבוע נזקים כגון עוגמת נפש והוצאות מיוחדות, אשר אינם נכנסים בגדרה של תביעה לפי סעיף 197, ומשכך עשו, הרי שיש לבחון לפחות ראש נזק זה, באמות מידה של דיני הנזיקין הכלליים, ולא של הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. משבחרו התובעים להוסיף ראשי נזק שאינם בני פיצוי לפי סעיף 197, אין הם יכולים לבוא בטרוניה לנתבעות, אשר ביקשו לבדוק בציציותיהם של התובעים, תקפו את תום ליבם של התובעים, והעלו טענות כי התובעים היו מודעים למצב התכנוני של הנכס בעת רכישתו, וכי עניין זה נלקח בחשבון במחיר הרכישה, ולפיכך לא נגרם להם נזק כספי כתוצאה מעצם אישור תוכנית 2277. ד. בתצהירו מציין התובע, כי נגרם לו נזק כספי מתמשך כתוצאה מהסחבת שבטיפול הנתבעות באופן שנדרש לשלם ריביות חריגות בבנק ונאלץ לשלם שכר-טרחת עורכי-דין, עבור כל הפניות שנעשו לנתבעות, לשם זירוז הטיפול בעניינו. ככל שמדובר בתביעת התובע לנזקים כספיים שהם תולדה של עלויות מימון, עניין זה לא נכלל בכתב התביעה ומהווה הרחבת חזית. לגופו של עניין, לא הוכיחו התובעים כל נזק אחר, זולת הפגיעה במקרקעין, שבגינה תבעו פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. משנשאל התובע מספר 1, בחקירתו הנגדית, באשר לשיעור הריביות החריגות שנאלץ לשלם, השיב כי ניתן ללמוד עליו מהמאזנים. דא עקא, שהמאזנים לא הוצגו כראיה, ולא הובאה כל ראיה אחרת לכך. מעבר לכך, התובעים יכולים היו להקטין את נזקיהם, ולהגיש את תביעתם לבית המשפט עם חלוף הזמן, לפי שיטתם, למתן תשובת הוועדה המקומית לתביעת הפיצויים שהוגשה לה. הנני דוחה גם את התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש. התובעת מספר 2 הינה תאגיד, וככזה, אין לייחס לה עוגמת נפש. ראה: ע"א 345/89 נאות דברת נ' ניהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו (3) 350, שם נקבע, מפי כב' השופט חשין (סעיף 22 לפסק-דינו): "אכן, כעקרון אין מניעה לפסוק במקרה הראוי פיצויים בגין עוגמת נפש - כאמור בסעיף 13 לחוק התרופות - ואולם בענייננו הבעלים הינם חברה, וחברה, כעקרון, אין היא סובלת מעוגמת נפש." מלבד זאת, עוגמת הנפש שלה טוענים התובעים, הינה עוגמת נפש אינהרנטית, רגילה וצפויה, לכל אדם המעורב בהליכים משפטיים, ובוודאי, לכל אדם המבקש היתר בנייה, או הנזקק לוועדות תכנון ובנייה. במיוחד נכון הדבר בעניינו של התובע אשר הציג עצמו כמי שעיקר עיסוקו רכישת נכסים בעייתיים, טיפול בהם השבחתם ומכירתם. ה. התובעים מלינים על כך, שחלפו שלוש וחצי שנים, עד שהוועדה המקומית החליטה בעניינם. לטענתם על הוועדה היה ליתן החלטה בתוך 3 חודשים מיום הגשתה. טרוניינתם של התובעים מוצדקת, ובוודאי שהוועדה המקומית נטלה לעצמה זמן רב מדי, להכריע בתביעתם של התובעים לפיצויים. ראה: בג"צ 100/88 חברת גזית קונסיליום השקעות ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות, פ"ד מג(1), 29, 33: "אליבא דכולי עלמא המדובר בעניין הנמשך כבר זמן רב מדי: […] התמשכות הדיון, שהיא סממן מוכר של טיפול בלתי יעיל, איננה מתקבלת על הדעת. […] רשות תכנון חייבת להיות ערה לכך שהכוח והסמכות מוענקים לה כדי לשרת את האינטרס הציבורי ובאינטרס זה נכלל גם טיפול תוך זמן סביר בבקשות האזרח. " בע"ש (חיפה) 5071/98 איתן שריאל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, פסק סגן הנשיא השופט ד"ר ביין: "אין ספק שכאשר ועדה מקומית אינה ממלאה אחר הוראות החוק באשר ל'לוח זמנים' למתן החלטתה היא פועלת באופן שאינו מתישב עם סדרי מינהל תקינים." בתקנות התכנון והבניה (תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א - 1971 (להלן: "תקנות הפיצויים") כפי שהיו בתוקף במועד הגשת התביעה לוועדה המקומית, נקבע, כי הוועדה המקומית תסיים את הדיון בתביעה לפיצויים תוך ארבעה חדשים מיום קבלתה (תקנה 5). בתקנה 6 (א) נקבע, כי מזכיר הועדה יעביר לועדה המחוזית, תוך שבועיים מיום סיום הדיון בועדה, דין וחשבון על התביעה לפיצויים. בתקנה 8 נקבע, כי הועדה המחוזית תסיים את הדיון לפי סעיף 198 (ב) לחוק בתביעה לפיצויים, תוך חודשיים מיום קבלתה מאת הועדה. לפיכך, משך הזמן הדרוש, עד לקבלת החלטת הוועדה המחוזית בדיון בתביעה לפיצויים, הינו שישה וחצי חודשים, ממועד הגשת התביעה לוועדה המקומית. מנגנון זה השתנה, בתיקון 43 לחוק. הוראות החוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט - 1958 (להלן: "חוק ההנמקות") מטילות על עובד ציבור ליתן תשובה במועד כאשר הוא מתבקש להשתמש בסמכות הנתונה לו לפי דין. ועדת תכנון הינה "עובד ציבור" כהגדרת המונח "עובד ציבור" בסעיף 1 לחוק ההנמקות: "עובד מדינה, עובד רשות מקומית וכן כל רשות שהוענקה לה סמכות על פי דין". ועדה מקומית לתכנון ובניה הינה רשות שהוענקה לה סמכות על פי דין (חוק התכנון והבניה). המועדים למתן החלטות על פי חוק ההנמקות, קבועים בסעיף 2 לחוק ההנמקות. על פי הוראת סעיף 2 (א) לחוק ההנמקות, עובר לתיקון מספר 3 מתשנ"ה - 1995 (כפי שהיה בתוקף במועד שבו הוגשה התביעה במקרה דנן לוועדה המקומית), במקרה שבו לא נקבע מועד אחר על פי דין, חייב עובד הציבור להשיב תוך שלושה חודשים מיום קבלת הבקשה. בסעיף 2 (ב) לחוק ההנמקות נאמר: "האמור בסעיף קטן (א) לא יחול - (1) כשהעניין נושא הבקשה טעון חקירה על פי דין; (2) כשנקבע בדין מועד אחר למתן תשובה; (3) [...] הוראת סעיף 2 (ב) רישא לחוק ההנמקות, לא באה לפטור עובד ציבור ממתן תשובה, אשר נקבע בדין מועד אחר לתשובה. הפירוש הנכון להוראת סעיף זה הוא, כי מקום שבו נקבע בדין מועד אחר למתן תשובה, יבוא אותו מועד, במקום המועד הנקוב בסעיף 2 (א). בסעיף 6 (ב) לחוק ההנמקות נקבע: "(ב) לא השיב עובד הציבור או לא הודיע תוך שלושת החדשים כאמור בסעיף 2(א) או (ג), רואים בכך, לענין כל דין, החלטה לסרב לבקשה, ללא מתן נימוקים." (ההדגשה שלי - ח.ו.ו.) במאמר מוסגר אעיר, כי בתיקון לחוק ההנמקות מתשכ"ט נפלה שגגה טכנית. סעיף 2 (א) תוקן בחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות) (תיקון מס' 3), התשנ"ה - 1995, כדלקמן: "בסעיף 2 לחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט - 1958 (להלן - החוק העיקרי), בכל מקום, במקום 'משלושה חודשים' יבוא 'מארבעים וחמישה ימים'. מאליו מובן, כי בד בבד עם תיקונו של סעיף 2, היה צורך לתקן בהתאם גם את סעיף 6 (ב) לחוק ההנמקות, אולם הדבר נשמט מעיני המחוקק. מכל מקום, משחלף המועד החוקי, שבו היה על הוועדה המחוזית ליתן תשובתה, בהתאם להוראות סעיף 198 (ב) לחוק התכנון והבניה, עובר לתיקון 43, ניתן היה לראות את היעדר התשובה כסירוב (וראה ע"ש 5071/98 הנ"ל והתובעים יכולים היו להגיש את תביעתם על פי הוראת סעיף 199 לחוק התכנון והבנייה (כנוסחו לפני תיקון 43). העובדה שהתובעים השתהו זמן כה רב בהגשת תביעתם, בהמתינם להחלטה רשמית של ועדות התכנון, אינה מזכה אותם בפיצוי מיוחד. לפיכך, לא הוכחו הנזקים העקיפים, שאינם נזקים בני פיצוי, לפי סעיף 197. עוד אעיר, כי התובעים בתביעתם אינם מצביעים על מקור חוקי אחר, זולת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שעליהם הם משתיתים את תביעתם. גם בסיכומיהם, מציינים התובעים (בסעיף 1) כי תביעתם הינה "בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה". לפיכך, משהחליטו התובעים לגדור את תביעתם בגדר סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, יש לדחות את כל תביעותיהם האחרות, שאינן נשענות על הוראת סעיף 197. 9. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הנני מחייבת את הנתבעת מספר 1 לשלם לתובעים פיצויים, מכוח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בסך 933,200 ש"ח, (נכון למועד הגשת התביעה) כשלסכום זה מצטרפים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מ - 6.1.97 ועד התשלום המלא בפועל. הנתבעות תשלמנה לתובעים הוצאות משפט ושכר-טרחת עורכי-דין, בסך 100,000 ש"ח בצירוף מע"מ כדין, נכון למועד פסק-הדין. המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים בדואר רשום. ניתן היום כ' באב תשס"א, 9 באוגוסט 2001 בהעדר הצדדים. ח. וינבאום וולצקי, שופטת פיצוייםירידת ערך