נכס גובל בתוכנית פוגעת

1. ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב (להלן: ועדת הערר המחוזית או הועדה) מיום 6.3.08, לפיה נקבע כי דירת המערער אינה נכס גובל בתוכנית הפוגעת, היא התכנית מס' 2663- "מגדל השופטים", שקיבלה תוקף ביום 13.11.02, ועל כן אין המערער זכאי לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה או החוק"). 2. לאחר שעיינה בתשריט התוכנית ובטיעוני באי כח הצדדים בפניה מצאה הועדה כי דירת המערער המצויה בחלק המזרחי של הבנין ברח' השופטים 33 בתל-אביב (להלן: "הבנין"), נמצאת ממזרח ל"קו הכחול" של התוכנית הפוגעת בחלקה הצפוני מזרחי. הועדה מציינת, כי "כפי שעולה מטיעוני העוררים עצמם 'המרחק המינימלי בין התוכנית הפוגעת ובין הדירה הינו כ-20 מ'". על סמך ממצאיה, הגיעה הועדה למסקנה, כי קיימת חציצה ממשית בין מקרקעי המערער לקו הכחול של התוכנית, הן בשל הכביש החוצה את רח' השופטים והן בשל חלקה בנויה, היא החלקה עליה בנוי הבניין ברח' השופטים 34, הצמודה אל הכביש ומפרידה בינם ובין הקו הכחול. באשר לכביש החוצה את רח' השופטים, קבעה הועדה, כי "המדובר בכביש המחבר בין רחוב אבן גבירול שהוא עורק תנועה עיקרי לבין רחוב דובנוב שהוא רחוב המקשר לרחוב שאול המלך - עורק ראשי גם הוא". לנוכח מסקנתה, כי מקרקעי המערער אינם גובלים בתוכנית הנדונה, דחתה הועדה את תביעתו לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. על החלטה זו של הועדה ערער המערער בערעור שבפני. 3. בטרם אתייחס לטיעוני המערער ולתשובת המשיבות, תובא המסגרת הנורמטיבית הצריכה לדיון. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 200 לחוק, קובע פטור מחובת תשלום הפיצויים. בהתאם להוראות סעיף זה, קיים מבחן משולש לגבי הפטור מתשלום פיצויים, לאחר שהוכחה זכות לפיצוי מכח סעיף 197. הראשון הינו תנאי פוזיטיבי: הסעיף מונה 11 סוגי תוכניות, לגביהן ינתן פטור מתשלום פיצויים. שני התנאים הנותרים למתן הפטור, הם תנאים נגטיבים: האחד, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר; והשני, כי אין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים. התנאים הינם תנאים מצטברים, קרי הפטור יוענק רק בהתקיים שלושת התנאים גם יחד. 4. בעע"מ 2775/01 וינטר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", (פ"ד ס(2) 230), (להלן: "פד"י וינטר"), דן בית המשפט העליון בשאלה מתי ייחשבו לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, כמקרקעין גובלים בתחומה של התוכנית הפוגעת. כב' השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש, קבעה, כי בהתאם ללשון הסעיף, לתכלית החקיקתית שלו ולאיזון הראוי בין האינטרסים השונים העומדים ביסודו, ככלל, מקרקעין ייחשבו גובלים, כאשר הם משיקים פיזית ל"קו הכחול" של התכנית הפוגעת, כפי שסומנה על גבי תשריט התכנית. עם זאת, לכלל זה נקבעו שני חריגים. החריג האחד, הוא, כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני, הוא, כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר. 5. אשר לחריג הראשון, הסבירה כב' השופטת ד' בייניש, כי הכוונה היא "למקרים שבהם ה'הפרעה' להשקה שבין המקרקעין לתכנית היא שולית עד שיהא אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים שבהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתכנית". בהמשך הוסיפה, כי החריג יתקיים כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתכנית היא "קלה ביותר", לפי טיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתכנית. כב' השופטת ד' בייניש מונה סוגי הפרדה שייכנסו בגדר החריג אל מול אלה שלא יבואו בכללו: "בגדר חריג זה עשויה להיכנס אף חציצה צרה..: תעלת נוי צרה שמים רדודים זורמים בה, שביל צר המשמש את הציבור כמעבר בין שתי חלקות, או שדרת עצים טורית שניטעה לנוי. לעומת זאת כאשר בין המקרקעין לתכנית מפרידה חציצה גדולה, כגון שטח פתוח רחב או מבנה בנוי, לא יתקיים חריג זה". כב' השופטת ד' בייניש הבהירה, כי אין מקום לנקוב במספר מטרים מדויק של שטח, או להציג רשימה סגורה של סוגי חציצות אשר יכנסו בגדר הפטור, וזאת "כדי להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת המתוחם לעשיית צדק בכל מקרה לגופו, וכדי לאפשר להם להימנע מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות". 6. אשר לחריג השני, קבעה כב' השופטת ד' בייניש כי "אף הוא מצומצם ומוגבל, ולא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס בגדרו". המבחן הוא "טיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתכנית", כך ש"בגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר או דרך כבושה או סלולה". דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים, שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים לא ייכנסו בגדר החריג. גם לגבי חריג זה, הבהירה כב' השופטת בייניש, כי יש להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת מסוים ולהימנע מלקבוע את רוחבו המירבי של הכביש אשר יבוא בגדר החריג. 7. המערער תקף את החלטת ועדת הערר המחוזית בשני ראשים. בראש האחד, תקף המערער את ממצאי הועדה באשר למרחק הנמדד במטרים בין דירתו ובין גבולות התוכנית הפוגעת. המערער טען, כי המרחק בין החלון המערבי בדירה (נקודה B בתשריט, נספח א' לסיכומי המערער) ובין גבול התוכנית הפוגעת בחלקה המזרחי צפוני (נקודה D), בקו אלכסוני הוא 12 מטר, וכי המרחק בין הנקודה הקרובה ביותר על גבולות החלקה עליה מצוי הבניין (נקודה A), ובין נקודה D, הוא 7 מטר בלבד. המרחק של 20 מטר (המרחק בין נקודה B ובין גבולות התכנית הפוגעת בחלקה המערבי צפוני דרך הבניין ברח' השופטים 34 (נקודה E)), עליו הסתמכה הועדה בהחלטתה מבוסס, לטענת המערער, על "זווית ראיה שגויה ומנוגדת לכל מציאות". 8. ייאמר כאן ומייד, כי בצדק היפנו המשיבות לכך, כי המרחק של 20 מטר הוא המרחק שנטען על ידי המערער עצמו בפני הועדה. בצדק עמדו המשיבות על כך כי טענות המערער בעניין המרחקים הקצרים הן טענות עובדתיות שהיה עליו לעורר בפני הועדה וערכאת הערעור אינה הערכאה המתאימה לבררן. כך גם, טענותיו של המערער כנגד "שיטת המדידה" הן טענות שהועלו לראשונה בערכאה זו, וכלל לא נדונו בפני הועדה, וכבר בשל כך, דינן להידחות. הפכתי והפכתי בכתב הערר (נספח ה' לכתב הערעור המנהלי), אולם לא מצאתי בו זכר לטענותיו הנוכחיות של המערער, בדבר המרחקים הקצרים יותר מאלה שנטענו בפני הועדה, בין גבולות התכנית הפוגעת ובין הבניין בו מצויה הדירה. בסיכומי התשובה שהוגשו מטעם המערער, הפנה המערער לסעיף 6 לכתב הערר, שבו, כך לטענתו, הועלתה טענה בנוגע למדידת המרחק. זהו סעיף 6 לכתב הערר: "כפי שאכן צוין, בסעיף 6.7 לחוות הדעת של השמאים פרלמן וראמי, המרחק המינימלי בין התוכנית הפוגעת הנו כ-20 מטרים. אין ספק, כי מרחק שכזה הנו 'גבול' בדירה, מה עוד, שרחוב השופטים, החוצץ בין התוכנית הפוגעת ובין הדירה, הנו חד סטרי בחלקו הרלבנטי, אשר התנועה בו אינה רבה". הנה כי כן, המערער, הוא זה שטען בפני הועדה כי המרחק המינימלי הוא 20 מטר, ואין לו אלא להלין על עצמו על שהועדה אימצה מרחק זה. טענותיו על אופן המדידה אותן מעלה המערער כיום בפני, וראוי היה שיידונו בפני הועדה. 9. דא עקא, המערער שנמנע מלהעלותן בפני הערכאה המתאימה, גישתו בפני הועדה, היתה, כי גם במרחק של 20 מטר עדיין תחשב דירתו כגובלת בתוכנית הפוגעת, לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עמדתו היתה, כי המרחק אינו קריטריון יחיד בשאלת הפיצוי, וכי יש לשקול גם את היקפו של הפרויקט האמור לקום לפי התוכנית הפוגעת. בסעיף 7 לכתב הערר, טען המערער, כי אף אם דירתו היתה ממוקמת בצדו האחד רחוב אבן גבירול בתל אביב, שהוא רחוב רחב הרבה יותר מרח' השופטים, והפרויקט היה מוקם מצדו האחר, עדיין היה מקום לפצותו, לנוכח גודלו של הפרויקט שאמור לקום לפי התוכנית הפוגעת. גישה זו, יש לומר, נדחתה על ידי בית המשפט העליון בפס"ד וינטר, שניתן לאחר הגשת הערר, ואשר בו נקבעו כאמור, שני חריגים מצומצמים לכלל ההשקה הפיזית, אשר אינם תלויים בגודל הפרויקט האמור לקום לפי התוכנית הפוגעת, אלא בטיבה של ההפרעה להשקה. משנדחתה גישתו העקרונית, מבקש המערער להעלות בפני טענות עובדתיות חדשות שאינן מתיישבות עם העובדות שהוצגו על ידו בפני הועדה. 10. בראש השני, תקף המערער את קביעת ועדת הערר המחוזית, לפיה לא ניתן לראות ברח' השופטים "כביש שכונתי צר" הנכנס למסגרת החריג השני שנקבע בפס"ד וינטר. לטענתו, המדובר בכביש חד סטרי, המפריד בין החלק הצפוני של התוכנית הפוגעת ובין דירתו. מלבד הכביש, "אין גורם אחר החוצץ בין הדירה לגבולות התכנית הפוגעת, המפחית או המצמצם או שולל את הפגיעה הנוצרת לדירה מהתוכנית הפוגעת" (סעיף 20 לכתב הערעור המנהלי). ממצאי הועדה בנקודה זו היו אחרים. הועדה קבעה כי החציצה בין מקרקעי המערער ובין הקו הכחול של התוכנית הפוגעת, אינה רק הכביש החוצה את רח' השופטים, אלא גם חלקה בנויה, שהינה הבנין ברח' השופטים 34. עיון בתשריט שצורף לסיכומי המערער, ממחיש את ממצאי הועדה. בין גבול התוכנית הפוגעת בצדה הצפוני המקביל לדירה, ובין גבול הדירה בצדה הדרומי, הפונה לפרויקט, מצויים הן הכביש החוצה את רח' השופטים והן חלקה בנויה, הוא הבנין ברח' השופטים 34. הכביש לבדו חוצץ בין הגבול האחורי (הצד המערבי) של החלקה, עליה מצוי הבנין בו דירתו של המערער, ובין גבול התוכנית הפוגעת (נקודה A - נקודה D, בתשריט). אולם דירתו של המערער מצויה בחלקה האחר של החלקה (החלק המזרחי). במצב דברים זה, אף אם אקבל טענת המערער כי הכביש החוצה את רח' השופטים הוא "כביש שכונתי צר", לא יהיה בכך להועיל לו. 11. המערער טען לגבי מצב זה, כי יש לבחון האם נכס "גובל" ב"קו הכחול" של התוכנית הפוגעת בהתייחס לגבולות החלקה עליה מצוי הנכס, ולא בהתייחס לקווי הבניין או הדירה. לפי גישתו, יש לבחון את מיקומם הפיזי של גבולות החלקה ביחס אל ה"קו הכחול" של התוכנית הפוגעת. טענה זו, גם היא טענה חדשה שלא נדונה בערר שבו התייחס המערער לגבולות הדירה ביחס לקו הכחול, ולא לגבולות החלקה (ראה, סעיף 6 בכתב הערר שצוטט לעיל), ודי היה בכך כדי לדחותה. לגופה של הטענה, ייאמר, כי גם אם נראה את המערער כמחזיק בזכויות בכל החלקה, אין להתעלם ממיקומה של "תת החלקה" השייכת לו. פרשנות של המונח "מקרקעין" בסעיף 197 לחוק, כמתייחס ל"חלקה" בכללותה, אינה מתיישבת עם תכליתו של הסעיף ועם ההלכה שנקבעה בפס"ד וינטר (ראו, עמ"ן 120/06 יהונתן גד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק (לא פורסם, ניתן ביום 11.3.07)) . במסגרת שיקול הדעת שהותיר בית המשפט העליון לועדות הערר ולבתי המשפט המינהליים, יש לשקול גם את מיקומה של תת חלקה ביחס לקו הכחול של התוכנית הפוגעת. מאחר במקרה זה, ההפרדה של הכביש החוצה את רחוב השופטים רלוונטית, רק לשולי חלקה, בעוד ההפרדה בין גבולות דירת המערער ובין הקו הכחול של התוכנית, מורכבת מחלקה בנויה בנוסף לכביש, הגעתי למסקנה, כי החלטת ועד הערר המחוזית לדחות את תביעת המערער לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא סבירה בנסיבות העניין, ואין מקום להתערב בה. אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערער בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. הפיקדון שהופקד יועבר לב"כ המשיבים ע"ח שכה"ט. המזכירות תשלח עותק לב"כ הצדדים. ניתן היום, י"א שבט תשע"א, 16 ינואר 2011, בהעדר הצדדים. נכס גובל