יחידת רישום נפרדת בבית משותף (מחסנים)

התובעים עותרים למתן צו מניעה, אשר יאסור על הנתבעים לרשום את הבית שברחוב חי טייב 58 בשכונת הר נוף בירושלים (מגרש 5 במתחם 12 לפי תב"ע 966ג' גבעת שאול ב' ירושלים) (להלן: "הבנין") כבית משותף, עד שיירשם בתוכניות הבניין ובתקנון הבית המשותף, העומדים להיות מוגשים במרשם המקרקעין לשם רישום הבנין כבית משותף, כי מחסנים המצויים בקומת הקרקע בבנין הינם יחידה נפרדת בבעלות התובעים לה צמודה גינה, וכן שהצמדות המופיעות בתוכניות ובתקנון נעשו שלא כדין ודינן בטלות. העובדות התובעים רכשו בסוף שנת 1981 דירה בבנין מהנתבע 1 (להלן: "ידיד")- הקבלן אשר בנה את הבנין וכיום הינו אחד מדיירי הבנין. הנתבעים 2-11 הינם דיירים בבנין. בחוזה המכר הוסכם כי במשך שנה מיום מסירת הממכר לתובעים יהיה על ידיד לרשום את הבנין כבית משותף, אולם היה ולא יתאפשר מבחינה משפטית לרשום את הבנין כבית משותף במשך תקופה זו, פטור יהיה ידיד מרישום הבית כבית משותף, וחובת הרישום תעבור לדיירים בבנין (סעיף 9(ג) לחוזה המכר). משנכנסו התובעים לדור בבנין היו בחזקתם שלושה מחסנים בקומה הראשונה (קומת המרתף) (להלן: "יחידת המחסנים"), הצדדים חלוקים כיצד הגיעו המחסנים לחזקתם של התובעים. בשנת 1985 הסכימו דיירי הבנין, במכתב שהפנו לתובעים, "לביצוע השינויים הפיזיים במחסנים הצמודים לדירה (הכוונה לדירת התובעים- מ.ש.א.) ... במטרה לשנות את ייעודם ולהתאימם לניהול פעוטון. ... הסכמתנו זו הינה בלתי חוזרת והיא תחייב אותנו ואת כל חליפנו." (נספח ה לכתב התביעה המתוקן). ידיד הגיש בשנת 1987 בקשה לועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, לשינויים בקומה הראשונה בבנין "הכוללים בטול מחיצה בין שני מחסנים והפיכתם מחסן אחד, והגדלתו ע"י פרוזדור." (מוצג ת3/). בשנת 1991 הגישו התובעים בקשה לעיריית ירושלים- המחלקה לתכנון עיר, להגדלת שטח הבניה בבנין ב40.50- מ"ר, באמצעות הפיכת 3 מחסנים בקומת המרתף לפעוטון (תוכנית מס' 4201 שנוי מס' 89 לתוכנית 966ג'). בעלי הדירות האחרים בבנין חתמו על מסמך בו הם מצהירים כי ראו את תוכנית הבניה ואין להם כל התנגדות לה. העירייה נתנה את היתר הבניה כמבוקש, בציון החלטת הועדה המחוזית מיום 28/6/92, כי שעות פעילות הפעוטון יוגבלו עד לשעה אחת בצהרים. התובעים בנו את הפעוטון וגידרו חצר בסמוך לו כדי שתשמש כחצר לפעוטון. בשנת 1996 חתמו התובעים עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזה חכירה לבניה רוויה, בו מוגדרת יחידת המחסנים שהפכה לפעוטון, כדירה בת שני חדרים, שטח רצפתה 48 מ"ר, וייעודה "למגורים". כאשר הוכנו תשריט ותקנון לבנין במטרה לרושמו כבית משותף (להלן: "התשריט החדש"), פנו התובעים לנתבעים בבקשה לעיין בתשריט ובתקנון טרם יוגשו ללשכת רישום המקרקעין. משמיאנו הנתבעים לתת לתובעים לעיין בתשריט הגישו התובעים תביעה זו. במהלך הדיונים למתן צו המניעה הזמני הסכימו הצדדים, כי היה והנתבעים יהיו מעונינים לרשום את הבית כבית משותף, יוגשו התשריט החדש והתקנון לעיונם של התובעים. להסכמתם ניתנה תוקף של החלטה (כב' השופט בן-זמרה בהמ' 3067/96 ביום 10/3/96). התשריט החדש והתקנון הוצגו לתובעים, ואלו נוכחו לדעת כי יחידת המחסנים אינה רשומה בהם כיחידה נפרדת למגורים אלא כ"גן-ילדים", וכן שלדירות בקומה האחרונה בבנין הוצמד חלק מהגג, לדירות אחרות הוצמדו חלקים מהגינה, וכן שחלק מחדר הסקה שנועד להיות רכוש משותף הפך לחלק ממחסן הצמוד לדירתו של ידיד, והכל בניגוד לתוכנית ולתשריט המקורי בבנין שהיווה חלק מחוזה המכר (להלן: "התשריט הישן"). לסכסוך העומד במרכזה של התביעה, קדם סכסוך נוסף בין דיירי הבנין, בדוגמת מחלוקת שנתגלתה על האחריות לרטיבות שהופיעה ביחידת המחסנים, וכן האם הגינות שבעלי הדירות ראו בהן כצמודות לדירותיהם וליחידת המחסנים, צמודות כדין. בהסכמת הצדדים מונה בית הדין לממונות לברור בשאלות שבמחלוקת, וביום ה' בשבט תשנ"ד הכריע בית הדין לממונות מיהו שיישא בהוצאות איטום הרטיבות, וכן קבע כי הגינות צמודות כדין לדירותיהם של הנתבעים 2, 5, 6 ו9-, והגינה שבסמוך ליחידת המחסנים היא של כל דיירי הבנין והתובעים רשאים לסגור את הגינה לצורך פעילות הגן בין השעות 8: 00 ל13: 00-. במהלך ניהול תביעה זו הגישו התובעים בקשה נפרדת לביטול פסק הבוררות שניתן בבית הדין לממונות. המשך שמיעת התיק הוקפא עד למתן החלטה בבקשה. ביום 6/7/98 דחה כב' הנשיא ו' זילר, את בקשת התובעים לביטול פסק הבוררות, באומרו: "אין לי קושי לקבוע כי נושא הזכויות בגינות נכלל בבוררות, ואין לי קושי לקבוע כי אין עומדים לעותרים עילת ביטול אחרת, ובכלל זה לא בקיפוח העותרים במהלך הבוררות, לא בלחץ שהופעל עליהם להיכנס להסכם הבוררות, לא בקשרים מיוחדים שיוחסו לבוררים עם מי מהצדדים, גם לא בכל טענה אחרת שנטענה נגד הבוררות." (ה.פ (י-ם) 310/97 גבאי נ' שמואל ידיד ואח' (טרם פורסם), עמ' 7 לפסה"ד). לאחר מתן החלטה זו הסכים בא כוח התובעים כי מתייתר הצורך בדיון בחלק מהפלוגתאות שהועלו בכתב התביעה, והן (פרוטוקול מיום 16/9/98 בעמ' 8): א. תקפות הצמדת הגינות למי מהנתבעים. ב. מעמדה של הגינה שבסמוך ליחידת המחסנים. הפלוגתאות שנותרו לליבון הן אופי רישום יחידת המחסנים בתשריט החדש ובתקנון, דינו של חדר ההסקה אשר לפי התשריט הישן נועד להיות רכוש משותף, ותקפות ההצמדות של חלקים מהגג לבעלי דירות בבנין. יחידת המחסנים לטענת התובעים יחידת המחסנים נרכשה על ידם כדין והראיה לכך היא תוספת שהוספה לחוזה המכר בדמות תשריט קומת הקרקע, בו מוקפת יחידת המחסנים בעיגול אדום. לטענתם, יש לרשום את יחידת המחסנים כדירה נפרדת, משום שמינהל מקרקעי ישראל מכיר ביחידת המחסנים כיחידת מגורים נפרדת, ובלשכת רישום המקרקעין לא ניתן לרשום את יחידת המחסנים כ"גן-ילדים"- כפי שמופיע בתשריט החדש. לטענת הנתבעים, יחידת המחסנים אינה שייכת כלל לתובעים, לא כהצמדה ולבטח שלא כיחידה נפרדת. בחוזה המכר הוצמד לדירתם של התובעים מחסן אחד בלבד, המחסן הסמוך לו ניתן לתובעים ללא תמורה כספית מידיד, ולמחסן השלישי פלשו התובעים ללא היתר. בפני העידו שניים בשאלת הבעלות ביחידת המחסנים. התובעת העידה: "ש. החוזה על פיו רכשתם את הדירה זה החוזה שצירפתם לתצהיר- נכון? ת. רכשנו את כל היחידה. האדון ידיד ביקש שלא יהיה רשום שלושתם מטעמי פעילות עם העירייה, שמא העירייה לא תיתן לו טופס 4, והיות וצריך להיות אז, הגבילו לכל דירה מחסן, ביקש והתחנן שלא יהיה כתוב בפירוש 3 מחסנים. אך מצד שני הוא נתן לנו עוד נספח שכתוב בו שיגיש לרשויות בקשת היתר וזה לא יהיה כרוך בתשלום נוסף. לא הסתפקנו בזה וביקשנו שיצוינו שלושת המחסנים במסמך כלשהו והוא נתן לנו תשריט של שלושת המחסנים, שמנו מסביבם עיגול בנוכחות נווה והוא חתם על שלושת ואכן מסר לנו את שלושתם בשנת 1985 בקבלת הדירה (נספח ג' ונספח ו'). ולמרות הכל סחט מאיתנו עוד אלף דולר בחוץ כאשר כל המחסנים היו במחיר הדירה. ש. נספח ג' מדבר על תשריט עם פס אדום- איפה הפס האדום ? ת. העיגול הוא הפס האדום. העיגול נעשה על ידי דני נווה בעט אדום. הוא עשה זאת בסמוך לחתימת החוזה. הוא כתב רק עוד מחסן, ואני אמרתי לא ושיש עוד שניים, וגם בגלל זה הוא הגיש תוכנית לעירייה להפוך את שלושתם לשניים ואושר לו. הנתבע הגיש בקשה להיתר." (פרוטוקול מיום 8/3/99 בעמ' 15-16). ידיד העיד כי התובעים רכשו ממנו דירה ולה מחסן אחד, מחסן שני ניתן להם על ידו ללא תמורה כספית, ולמחסן השלישי שבבעלותו פלשו התובעים ללא היתר. עוד העיד ידיד כי הוא אינו זוכר כל פגישה עם עו"ד נווה בדבר הצמדת שלושת המחסנים לדירתם של התובעים. ידיד לא ידע גם להסביר מדוע חתימתו מתנוססת בגאון על מסמך בו נכתב כי הוא קיבל 150 דולר מהתובעים עבור התקנת "דלת במחסנים" ו- 1,000 דולר עבור "הפרש בין מחסן ראשון לשני". עוד לא ידע ידיד להסביר את חליפת המכתבים בין באי כוח הצדדים מהם עולה כי יחידת המחסנים שייכת כדין לתובעים. עדותה של התובעת מהימנה עלי בשאלת הבעלות ביחידת המחסנים. לעומתה, עדותו של ידיד לא רק שאינה מהימנה עלי, אלא היא נסתרת בראיות שהובאו במהלך ההליך. ידיד הסתבך לא אחת במהלך עדותו בסילופים ובחצאי אמיתות, ואני דוחה את עדותו מכל וכל, על כל חלקיה. בהתאם לאמור אני קובעת כי שלושת המחסנים ביחידת המחסנים ניקנו על-ידי התובעים מידיד כדין, וכן המבואה שמובילה ליחידת המחסנים אף היא בחזקתם של התובעים, מכוח חוזה המכר וכן מכוח הסכמת הדיירים האחרים בבנין כי השטח ישמש לבניית פעוטון, כפי שאכן נעשה. נותרת ועומדת בפני השאלה, מהו הביטוי שיש ליתן ליחידת המחסנים ברישום הבית כבית משותף. מחוות דעת האדריכל גרשון גרשמן למדים כי אין לרשום את היחידה כ"גן ילדים" מאחר והאזור הוא אזור מגורים מובהק, מה גם שספק אם רשם המקרקעין מכיר באופן רישום זה לדירה בבית משותף. שטח יחידת המחסנים הוצא מפורשות מגדר הרכוש המשותף, ושתי אפשרויות נותרות לרישומו: האחת, לרשום את יחידת המחסנים כיחידת מגורים נפרדת לכל עניין ודבר, כבקשת התובעים. השניה, לרשום את יחידת המחסנים כשטח הצמוד לדירת התובעים, כבקשת הנתבעים. נראה לי כי בנסיבות העניין אין לרשום את יחידת המחסנים כיחידה נפרדת. יש להסדיר בתקנון הבית המשותף ובתשריט החדש את יחידת המחסנים כשטח הצמוד לדירתם של התובעים. חוק המקרקעין התשכ"ט1969- (להלן: "חוק המקרקעין") מפרש דירה כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;" (סעיף 52 ו77-א' לחוק המקרקעין). נקבע כי הגדרת דירה לפי חוק המקרקעין מורכבת מיסוד פיסי ויסוד של כוונה ותכלית: "השאלה, אם חלק מסוים נועד להיות יחידה נפרדת, אם לאו, מורכבת הן מן הייעוד האדריכלי של אותו חלק, והן מן המטרה העניינית שנועדה לו. קיימים חלקים בבית, כגון חדר המדרגות, אשר המחוקק רואה אותם באופן אינהרנטי כחלק מהרכוש המשותף, ובמקרים אלה הייעוד ברור, אולם במקרים האחרים יש להכריע בשאלת הייעוד על-פי מבחנים ששוקלים את תכליתו של אותו חלק. כיצד תיקבע אותה תכלית? ברור שהביטוי המובהק לתכלית זו הוא הייעוד אשר ניתן לאותו חלק בתכניות הבניין; בכך בא לידי ביטוי חיצוני פורמלי הייעוד המבוקש." מ. דויטש קניין (בורסי 1997) כרך א בעמ' 662; וכן ראה ע"א 402/80 "אתגר" נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים פ"ד לה(3) 309, 317; י ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (האוניברסיטה העברית התשנ"ז1997-) בעמ' 378 ו390-. ובמקום אחר נאמר: "... אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם. ביתר פירוט, עלינו לבחון לאור מכלול הנסיבות אם אכן מדובר, בכל הנוגע למחסנים, בחדרים או תאים "שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים לעסק או לכל צורך אחר"." (ע"א 118/78 גוב ארי נ' יצחק כהן ואח' פ"ד לג(1) 805, 811). היסוד הפיסי שבהגדרת המונח "דירה" מתקיים כאן: יחידת המחסנים הינה צמד חדרים ולה גישה נפרדת שעון מים וחשמל נפרדים, ושירותים ומטבח צמודים. אולם יסוד הכוונה והתכלית אינו מתממש: בעת בניית הבנין יחידת המחסנים הוגדרה כשלושה מחסנים נפרדים הנספחים לדירות בבנין. כך גם נחזה לרוכשי הדירות האחרים בבנין, בהתאם לתשריט הישן שצורף לחוזי הרכישה עליהם חתמו, בו סומן כל אחד מהמחסנים בחותמת: "צמוד לדירה" (מוצג ת5/): "כך, למשל, מחסן שבמרתף בית משותף, שהועידוהו לשמש את אחת מדירות הבית, לא יוכל להירשם כדירה נפרדת. הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה מונעת את האפשרות לראותו כיחידה שלמה ונפרדת." י. ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (האוניברסיטה העברית התשנ"ז1997-) בעמ' 390; וכן ראה ע"א 402/80 "אתגר" נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים פ"ד לה(3) 309, 320. בתוכנית בניה מספר 4201 (שנוי מס' 89 לתוכנית מס' 966ג'), שמשמעה הפיכת יחידת המחסנים לפעוטון, צוין כי עיקרי הוראותיה הם: "א. הגדלת שטחי הבניה המירביים בבנין ברח' חי טייב 58 ב40.50- מ"ר על ידי הפיכת מחסנים בקומת המרתף לפעוטון. ב. קביעת בינוי לפעוטון בהתאם לנספח הבינוי. ג. קביעת שעות פעילות לפעוטון." (נספח "י" לכתב התביעה המתוקן) הנתבעים הסכימו לתוכנית הבניה הנ"ל במכתב שהפנו לתובעים ובחתימתם על מסמך המביע את היעדר התנגדותם לתוכנית (נספחים ה ו-ח לכתב התביעה המתוקן). הסכמתם של הנתבעים לא היתה לבניית דירה נוספת למטרת מגורים, אלא לשינוי ייעוד השטח הקיים ממחסנים לפעוטון- שימוש נוסף ליחידת המחסנים פרט לשימושה כמחסן. לא יעלה על הדעת כי הסכמתם של דיירי הבית המשותף להפיכת המחסן לפעוטון, יביא בסופו של עניין להקמת יחידת מגורים נפרדת, שדינה כדין כל דירה מדירות הבית המשותף, מגדילה את מספר הדירות בבנין ומשנה את מארג היחסים בבית המשותף. המסקנה היא שיחידת המחסנים לא תירשם כיחידה נפרדת. יחידת המחסנים תוצמד לדירתם של התובעים, והסדרת ההצמדה תיעשה בתקנון הבית המשותף ובתשריט כאשר אלו יוגשו במסגרת הבקשה לרישום הבית כבית משותף. מרפסות הגג לטענת התובעים, חלק מהגג אשר נועד להיות רכוש משותף הוצמד לדירות המצויות תחת הגג, בניגוד להיתר ותוכניות הבניה. לטענת הנתבעים, הגישה היחידה לשטח הצמוד הינו מדירות הגג. בשטח הצמוד אין כל רכוש משותף, ולפיכך הוא חלק בלתי נפרד מדירות הגג. מהמסמכים שהובאו בפני עולה כי לא נכתב מפורשות בחוזה המכר שנחתם עם התובעים, כי חלק מהשטח המצוי במפלס קומת הגג יוצא מגדר הרכוש המשותף. בחוזה המכר נכתב כי "למוכר שמורה הזכות להצמיד חלקים מסוימים של הבית ליחידות דיור מסויימות לפי שיקול דעתו הבלעדי..." (סעיף 13ז לחוזה המכר- נספח א' לכתב התביעה המתוקן)). בתניה כאמור שהינה כוללנית וגורפת לא די בכדי להוציא שטחים מגדר הרכוש המשותף ולהצמידם לאחת מהדירות בבנין, בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג1973- (להלן: "חוק המכר (דירות)"): "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; ... (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף." גם הפסיקה קבעה כי יש להעמיד בפני רוכשי הדירות בבית המשותף במעמד חתימת חוזי המכר, את השטחים אשר יכללו ברכוש המשותף ואת השטחים שיוצאו מגדר הרכוש המשותף ויוצמדו לדירות (ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים פ"ד לז(3) 808; ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס פ"ד מא(2) 561; ע"א 652/87 "דרויש"- חברה לקבלנות ובניין נ' זנגי פ"ד מג(2) 291). חוזי המכר עם בעלי הדירות במפלס שתחת לקומת הגג (דירות 14 ו15- בקומה השישית בתשריט החדש (ת4/) (להלן: "דירות הגג")) נחתמו מאוחר ליום חתימת חוזה המכר עם התובעים. עוד עולה מהתשריט החדש שהשטחים הצמודים לדירות הגג אינם במפלס בו מצויות דירות הגג, אלא הינם בקומה השביעית, במפלס מעל לדירות הגג והינם חלק מ"הגג הפתוח". לשטחים הצמודים ניתן להגיע מהכניסה לגג בלבד, כניסה שהינה חדר המדרגות- רכוש המשותף לכלל הדיירים. התובעת העידה כי היא מעולם לא עלתה למרפסות הצמודות לדירות הגג, אולם היא הדגישה כי התנגדה להצמדת רכוש משותף לדיירים פרטיים בבנין (פרוטוקול מיום 8/3/99 בעמ' 18). ידיד כתב בתצהיר שהוגש לבית המשפט כי "הגישה לשטחי הגג שהוצמדו לדירות אלו, הינה אך ורק משטחי דירות אלו..." (מוצג נ1/), אולם כפי שפירטתי קודם לכן בדברי לא מצאתי אמת בתצהירו של ידיד או בעדותו. ממבט בתשריט נלמד בנקל כי תצהירו של ידיד מתייחס למרפסות הגג הצמודות ליחידות 12 ו-13- בקומה החמישית בבנין, אשר אליהן הכניסה היחידה היא מהדירות עצמן, בעוד התובעים לא מפנים את תביעתם להצמדת מרפסות אלו, אלא להצמדת שטחים מהגג הפתוח לדירות 13 ו-14- בקומה השישית בבנין. אין ספק שאותם גגות מהווים רכוש משותף על-פי הגדרתו בתקנון המצוי. הוצאת חלק זה מגדר הרכוש המשותף צריכה להיעשות במפורש, והדבר לא נעשה כפי שפורט לעיל, על כן אין לראות בשטחים שהוצמדו לדירות הגג כשטחים המהווים חלק בלתי נפרד מדירות הגג או כשטחים הצמודים לדירות הגג כדין. חדר ההסקה לטענת התובעים חדר ההסקה בקומה הראשונה בבנין יועד להיות רכוש משותף, אך בתשריט החדש הוחלף שטח חדר ההסקה בשטחו של מחסן הנמצא בצמוד לו, מחסן הצמוד לדירתו של ידיד. כתוצאה מההחלפה קטן שטח חדר ההסקה וחלל הסמוך לחדר ההסקה נכלל אף הוא במחסן הצמוד לדירתו של ידיד. לטענת הנתבעים, פנו דיירי הבנין מלבד התובעים אל ידיד, וביקשו ממנו להחליף את חדר ההסקה במחסן השייך לו ונמצא בסמוך, בכדי שהכניסה אל חדר ההסקה תהיה מפנים הבנין ולא מחוצה לו. ידיד נאות לבקשה, ביצע על חשבונו את עבודות הבניה וההתאמה, בתומם הוחלף המחסן שברשותו בחדר ההסקה, וידיד הגיש בקשה להחלפת המחסן בחדר ההסקה לעירייה ולמינהל מקרקעי ישראל. עוד טוענים הנתבעים כי בהתאם לחוזי המכר רשאי היה ידיד לעשות שינוי ברכוש הצמוד כפי שיחפוץ, לא כל שכן שהתובעים חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר לידיד לעשות שינויים והתאמות בבנין. אין חולק כי חדר ההסקה במיקומו המקורי עפ"י התשריט הישן הוא רכוש משותף וייעודו היה להקמת מתקני חימום והסקה לדיירי הבניין. עוד מוסכם כי ידיד התקין בכל אחת מהדירות מתקני חימום דירתיים ולפיכך התייתר ייעודו המקורי של חדר ההסקה והוא הפך לשמש כמחסן לכל דיירי הבנין. בתשריט הישן (מוצג ת5/), ששמש כנספח להסכם המכר עם התובעים, הופיע חדר הסקה גדול יותר, ועליו מוטבעת החותמת המורה כי הוא "צמוד לכל הדיירים ונכס משותף". לצד חדר ההסקה מופיעה מבואה המובילה לשני מחסנים, עליהם מוטבעת החותמת "צמוד לדירה". בתשריט החדש צוין כי ליחידה 13 צמוד חדר הסקה ששיטחו 24 מ"ר, ושטח חדר ההסקה שנותר כרכוש משותף הינו כ10- מ"ר. מהשוואה בין התשריט הישן לתשריט החדש נראה כי ידיד הגדיל את שטח מחסניו על חשבון חדר ההסקה בצורה ניכרת, וממדיו של חדר ההסקה קטנו בכחמישה מ"ר אשר מצאו את מקומם במחסן הצמוד לדירתו של ידיד. משמע, לדירתו של ידיד הוצמד שטח שהיה רכוש משותף. האדריכל גרשון גרשמן העיד כי כתוצאה מההחלפה בין מחסנו של ידיד לחדר ההסקה קטן חדר ההסקה בחצי, אולם אין הוא יודע "מי קיבל את החצי" (פרוטוקול מיום 8/3/99 בעמ' 14). הנתבעים טוענים כי התובעים הסכימו לשינויים בהצמדות הן בחוזה המכר עליו חתמו והן בייפוי כוח בלתי חוזר שנתנו. אין ממש בטענות הנתבעים. בחוזה המכר לא רק שנושא ההצמדות לא הוסדר כראוי כפי שתואר לעיל, אלא שידיד נטל כמחצית מחדר ההסקה והפכו לחלק ממחסן הצמוד לדירתו בכובעו כדייר בבנין ולא כקבלן שבנה את הבנין. לאחר שנמכרו הדירות וחוזי המכר השתכללו, כל הצמדה מאוחרת שנעשתה היא עסקה בין בעלי הדירות לבין עצמם, עליה יחולו ההסדרים שבחוק המקרקעין (מ. דויטש קניין (בורסי 1997) כרך א בעמ' 686; י. ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (האוניברסיטה העברית התשנ"ז1997-) בעמ' 411). התובעים חתמו במעמד רכישת דירתם על ייפוי כוח נוטריוני לעורכי הדין שערכו את עסקת המקרקעין. מבלי להתייחס לעצם נפקות פעולות הצמדה כאמור המבוצעות מכוח ייפוי הכוח שניתן, כלל לא נטען כי עורכי הדין להם ניתן ייפוי הכוח הם שביצעו את ההצמדה האמורה, או הורו לעשותה. להפך, בחקירתו הנגדית ידיד השכילנו כי הוא זה שעשה שימוש בייפוי הכוח הנוטריוני שנתנו התובעים (בהגישו לעירייה את הסכמתם לכאורה לביצוע השינויים במחסניו), וזאת בניגוד להוראת עורכי הדין להם ניתן ייפוי הכוח (פרוטוקול מיום 14/6/99 בעמ' 28-29). הדין שיחול על בתים משותפים אשר טרם נרשמו כבתים משותפים מוסדר בפרק ו' לחוק המקרקעין (ר"ע 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון פ"ד מא(3) 144; ע"א 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן פ"ד מז(5) 850). תחולתו של פרק ו' הנ"ל מסויגת לאזורים מוגדרים, וביניהם "אזור עיריית ירושלים" (ק"ת 3820 התשל"ח עמ' 776). הבנין הינו בשכונת הר נוף, שטח המסונף לעיריית ירושלים. פרק ו' הנ"ל מחיל, בשינויים המחויבים, סעיפים מהפרק העוסק בבתים משותפים בחוק המקרקעין (סעיף 77ב לחוק המקרקעין), וביניהם את סעיף 62(א) לחוק המקרקעין שלשונו היא: " בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." (ההדגשה שלי מ.ש.א) בעלי דירות בבית משותף רשאים לקבוע בתקנון כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד לאחת מהדירות בבית המשותף, אולם על ההסכמה להתקבל על-ידי כל בעלי הדירות. במידה ולא נקבע תקנון יתנהל הבית המשותף על-פי התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין. סעיף 12 לתקנון המצוי מחייב את הסכמתו של בעל דירה, כאשר מתקבלת החלטה המשנה את זכויותיו בבית המשותף (סעיף 77ג לחוק המקרקעין): "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" (ע"א 504/68 פד"י כג(1) 688, 692; ע"א 31/70 פד"י כ"ד (2) 388, 391). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכות "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 פד"י י"ז 1722, 1726)." ר"ע 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון פ"ד מא(3) 144, 151. משלא התקבלה הסכמת התובעים להקטנת שטח חדר ההסקה, אין תוקף להקטנתו של חדר ההסקה באמצעות הבניה שבוצעה על-ידי ידיד, שמשמעה העברת חלק מהרכוש המשותף- שטח חדר ההסקה, למחסן הצמוד לדירתו של ידיד. סיכום אשר על כן, אני מורה על מתן צו אשר יימנע את רישומו של הבניין כבית משותף על-פי התשריט החדש והתקנון, עד אשר אלו יבטאו נכוחה את מארג הזכויות בבית המשותף כפי שתואר בפירוט לעיל, ובעיקרם של דברים, רישום יחידת המחסנים כשטח הצמוד לדירת התובעים, רישום כל הגג הפתוח כרכוש משותף, רישום הזכויות בגינות בהתאם לפסק הבוררות והעברת שטח מחזקתו של ידיד לשטח שירשם כרכוש משותף לכלל הדיירים. גודלו של השטח המועבר יהיה כהפרש שבין מידותיו של חדר ההסקה בתשריט הישן למידותיו של חדר ההסקה בתשריט החדש. בנסיבות העניין אין חיוב בהוצאות. ניתן היום י"ז בחשון תש"ס, 27 באוקטובר 1999 בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים. מיכאלה שידלובסקי-אור, שופטת מחסןבתים משותפים