נתבע שלא גרר את המשכנתא

נתבע שלא גרר את המשכנתא .1בפני תביעה לאכיפת בצוע חוזה למכירת דירה ותשלום פיצויים בגין הפרת חוזה, ותביעה כספית שכנגד. "הדירה" שמדובר בה היא כעולה מנ/2, 48/8בבית הבנוי על חלקה 258בגוש .10810 .2העובדות הנטענות בכתב התביעה הן אלו: א. התובעים (להלן: "אנוסוב"), זוג עולים חדשים מחבר העמים, חתמו ב- 14.2.94, על הסכם עם הנתבע ואשתו (להלן: "קון"), אף הם עולים חדשים מחבר העמים, לפיו רכשו ממנו את זכויתיו בדירה נשוא התביעה. דירה זו נרכשה בזמנו ע"י "קון" והזוג וילקודנוב, וביום 15.10.93, רכש "קון" מוילקודנוב את חלקם, כך ש"קון" הפך להיות בעל הדירה כולה. ב. כעולה מההסכם שבין "קון" לוילקודנוב, "קון" רכש ממנו את הזכויות במחצית הדירה תמורת 000, 105ש"ח שמהם, 10.000ש"ח שולמו במזומן והסך 95.000ש"ח צריך היה להיות משולם ע"י פרעון המשכנתא לטובת בנק משכן אשר רבצה על חלקו של וילקודנוב בדירה בגין הלוואה שקיבל לרכישת מחצית הדירה (ראה ס' 12מהנספח להסכם שבין וילקודנוב ל"קון" (נספח א' לכתה"ת). ג. לפי הנספח להסכם שבין: "אנוסוב" ל"קון" (נספח ב' לתביעה), יום "ההעברה" הוא 30.10.94ויום מסירת החזקה בדירה: "במעמד תשלום מלוא מחיר הדירה" שנקבע להיות 78.000דולר. מסכום זה, 10.000דולר שולמו ביום החתימה על ההסכם ו- 68.000דולר צריכים היו להיות משולמים תוך 10ימים מיום גרירת המשכנתא הרשומה על הדירה, אותה התחייב "קון" לגרור: "עד ליום 15.8.94". מס השבח היה אמור להיות משולם, אם יחול, בחלקים שווים, דמי ההסכמה היו צריכים להיות משולמים ע"י "קון" ויתר ההוצאות ע"י "אנוסוב". סכום הפיצויים המוסכמים: 10.000דולר. ד. זמן מה לאחר חתימת ההסכם, נסעו הזוג "קון" והזוג וילקודנוב מהארץ מבלי ש"קון" יסדיר את גרירת המשכנתא שרבצה על חלקו ומבלי שישלם את המשכנתא שרבצה על חלקו של וילקודנוב. ה. במצב דברים זה, לא יכלו "אנוסוב" לנצל את זכויות העולה שלהם לקחת משכנתא כדי לשלם את יתרת התמורה. הם תפסו איפוא חזקה בדירה, החלו לשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים, דיווחו על העיסקה לשלטונות המס ושילמו חיובים שלפי ההסכם היו מוטלים על "קון". ו. התביעה נשוא פס"ד זה הוגשה ב-8.8.96, לאחר שחודשים מספר לפני כן "קון" חזר לישראל וביום 30.6.96, מכר שוב את הדירה לשלושה קונים אחרים, (להלן: "הקונים האחרים") לפי החוזה נספח ד' (להלן: "ההסכם האחרון"). בחוזה זה מופיעים "קון" וילקודנוב כמוכרי הדירה, כאשר "קון" חותם גם בשם וילקודנוב, בתוקף יפוי הכח שהיה לו מוילקונדוב. ז. "אנוסוב" טוען לכן בתביעתו כי "קון" הפר את ההסכם עימו בכך שלא גרר המשכנתא ולא שילם הסכומים שהיה עליו לשלם והוא תובע את אכיפת ההסכם על "קון" ע"י חיובו לרשום הדירה על שם "אנוסוב" כנגד תשלום יתרת התמורה לאחר ניכוי כל הסכומים, שהוא-"אנוסוב" שילם ושחלו לפי ההסכם על "קון" ועוד תובע "אנוסוב" את הפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה בסך: 10.000דולר. ח. למרות שרוכשי הדירה, לפי "ההסכם האחרון", לא צורפו כנתבעים לתביעה, מבוקש סעד הנוגע גם להם והוא: אי רישום כל רישום לטובתם בספרי רשם המקרקעין בתוקף חוזה הרכישה שלהם. ט. לעומת זאת, כן צורפה כנתבעת, עו"ד ליבנגרוב, אשר ערכה את ה"הסכם האחרון" והסעד שהתבקש נגדה הוא שהיא תמנע מלהעביר ל"קון" כל סכום שקיבלה מהקונים האחרים" על פי ההסכם האחרון ותמנע מלעשות כל פעולה למימוש ההסכם האחרון. י. יצויין כאן כי גם "לקונים האחרים" היו זכויות עולה והם ניצלו אותן כדי לקבל את רוב התמורה שהיה עליהם לשלם ל"קון" לפי ההסכם האחרון כמשכנתא מבנק טפחות. .3בכתב ההגנה והתביעה שכנגד טוען "קון" הטענות הבאות: א. לאחר חתימת ההסכם עם "אנוסוב" החליטו הוא ורעייתו לעזוב את הארץ. לפיכך הוסכם בין הצדדים ש"אנוסוב" יקבל החזקה בדירה לאלתר, יקבל על עצמו את תשלום יתרת המשכנתא וישלם ל"קון" את ההפרש בין התמורה המוסכמת לבין יתרת המשכנתא בסך 6.000דולר. ב. לעובדת עזיבתו את הארץ לא היתה כל השפעה על אפשרות מימוש ההסכם, שכן לעו"ד ורדי, אשר ערך את ההסכם בין הצדדים היה יפוי כח לחתום על כל הטעון חתימה בשם "קון". ל"אנוסוב" היה נוח לא לממש את ההסכם, שכן תמורת 10.000דולר, הוא קיבל את החזקה בדירה ואת היתרה המוסכמת בסך 000, 6דולר שהיה עליו לשלם ל"קון", לא שילם. ג. כאשר חזר "קון" ארצה הוא פנה ל"אנוסוב" ודרש ממנו להעביר אליו את יתרת התמורה: "וזאת לאחר שפרע את המשכנתא שרבצה על הדירה", אך "אנוסוב" סירב לעשות כן ולכן הודיע להם "קון" על ביטול החוזה בעל פה. ד. בתביעה הנגדית תובע "קון" את הפיצוי המוסכם בסך 10.000דולר בטענה כי "אנוסוב" הוא שהפר את ההסכם הפרה יסודית ודמי שכירות ראויים מאז בוטל החוזה. .4בכתב ההגנה בפני התביעה שכנגד, הכחישו "אנוסוב" כי "קון" הגיעו עימם להסכם שונה בטרם עזיבתם את הארץ. כן הכחישו ש"קון" הודיע להם שהחוזה עימם בטל לאחר שחזר ארצה. ההיפך הוא הנכון לטענת "אנוסוב". עם חזרו ארצה "קון" הודיע להם כי אשתו נפטרה וכי מדמי הביטוח יוכל לפרוע המשכנתא. עוד טוענים "אנוסוב" כי העובדה שלעו"ד ורדי היה יפוי כח מ"קון" לא יכלה להושיעם, שכן הבנק סירב לתת להם "משכנתא" כל עוד לא יסולקו שתי המשכנתאות שכבר רבצו על הדירה בגין ההלוואות שנטלו וילקודנוב ו"קון". .5כאן עלי לציין כי ביום 28.4.98, היינו: לאחר שהסתיימה שמיעת הראיות בתיק, בנק טפחות שלח הודעה לביהמ"ש, לפיה רוכשי הדירה לפי ה"הסכם האחרון" קיבלו ממנו הלוואה בסך 350.000ש"ח לצורך רכישת הדירה מ"קון". הבנק נתן להם הלוואה זו לאחר שהוצג בפניו נסח רישום לפיו זכויות "קון" בדירה נקיות מכל חוב, עיקול ושעבוד. להבטחת החזר ההלוואה ורישום משכנתא לטובת בנק טפחות רשם בנק זה הערת אזהרה על זכויות "קון" וולילקודנוב בדירה וכן רשם שטר מישכון הזכויות אצל רשם המשכונות. הודעה זו ניתנה כדי להסב תשומת לב ביהמ"ש לכך שפסק-דין שינתן בתיק לא יחייב את בנק טפחות, אשר לא היה צד להתדיינות. .6בהודעה לא צויין אם העתק הימנה הועבר לצדדים ולכן הוריתי על כך בהחלטתי מיום 29.4.98, עו"ד פנקס הגיבה על הודעה זו תגובה שאתיחס אליה בהמשך. .7הראיות שהובאו בפני היו עדויות הזוג "אנוסוב" שנמסרו בתצהירים ועדות "קון" שנמסרה אף היא בתצהיר. כן העיד לפי הזמנת "קון" עו"ד ורדי, אשר ערך בזמנו את כל החוזים בקשר לעיסקאות לגבי הדירה נשוא התביעה שקדמו להסכם שבין "קון" ל"אנוסוב", היינו: הסכם הרכישה לפיו רכשו וילקודנוב ו"קון" את הדירה, ההסכם לפיו רכש "קון" את חלקו של וילקודנוב ואת ההסכם נשוא התביעה. הוא לא ערך את ה"הסכם האחרון" אותו ערכה כאמור הנתבעת השניה, עו"ד לובנברג. הצדדים נחקרו בחקירה נגדית על תצהיריהם ולאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב. .8על יסוד חומר הראיות שהובא בפני, אני קובע את העובדות הרלוונטיות הבאות: א. אין כל אמת בגירסת קון כי מסר ל"אנוסוב" הודעת ביטול על ההסכם. שאכן אין זו אמת, עולה ברורות מהמוצגים: ת/ 3ות/.4 ת/ 3הוא בקשה שהגיש "קון" לבימ"ש השלום בחיפה ביום 21.7.96, (המרצה: 30823/96) למנוע מ"אנוסוב" להעביר הדירה על שמם עד שישלמו את מלוא התמורה. צו זמני זה ניתן לו "אקספרטה". את בקשתו זו תמך "קון" בתצהיר שאין בו זכר לטענה כי נעשה בין הצדדים הסכם בע"פ שני לפיו אין עליו לגרור המשכנתא כאמור בהסכם הראשון, אלא "אנוסוב" ישלם המשכנתא וישלם לו, ל"קון" ההפרש בין הסכום הכולל של המשכנתא לבין התמורה המוסכמת, בסך 000, 6דולר. יומיים לאחר מכן, היינו: ביום 23.7.96, "קון" אישית חותם על בקשה לביהמ"ש לבטל את צו המניעה הזמני שקיבל לפי בקשתו. את בקשתו זו מנמק "קון" במילים אלו: "המבקש ניהל עם המשיבים 2, 1("אנוסוב") מו"מ ובעקבותיו הגיע להסדר תשלומים הטעון ביטול צו מניעה זמני. אני דוחה מכל וכל את טענות "קון" בפני כי הסתירה בין ת/ 3ות/4, לבין טעונו בפני נובעת מקשיי הבנת השפה העברית בה כתובים ת/ 3ות/ .4עו"ד דונאיבץ שייצגה את "קון" בהליך זה דוברת רוסית. מטרת הגשת הבקשה ת/ 4היתה לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הקונים האחרים כדי שבנק טפחות יתן את הכסף. כדי לאפשר זאת צריך היה "לנקות" כל רישום סותר לגבי זכותו הרשומה של "קון" בדירה וצו מניעה זמני נגד אנוסוב היה מעורר "שאלות" בבנק טפחות. את זאת לא יכול היה "קון" לספר לעו"ד דונאיביץ ולכן הוא חתם אישית על ת/ 4כחלק משרשרת "הונאותיו". על ה"הסכם האחרון", לפיו מכר קון את הדירה לאחרים, חתם "קון" כבר ב-30.6.96, היינו: 23יום לפני שהוא טען בפני ביהמ"ש כי הגיע להסדר עם "אנוסוב" לפיו "אנוסוב" ישלם לו התשלומים לפי ההסכם עימו. ב. טענת השקר הזו של "קון" לא על עצמה בלבד היא מלמדת, אלא על כל גירסתו יצאה ללמד ואני קובע בזה כי: אינני נותן כל אימון בגירסת "קון" לגבי הארועים כפי שהוא טוען להם בתצהירו. לעומת זאת - נאמנה עלי גירסת "אנוסוב" ש"קון" לקח מהם את ה- 10.000דולר ע"ח הדירה ובלי לומר להם דבר קם ועזב את הארץ, בלי לבצע את התחייבותו להסיר את המשכנתאות שרבצו על הדירה. ג. כל עוד לא גרר "קון" את המשכנתאות לא יכלו "אנוסוב" לעמוד בהתחייבותם לשלם את יתרת התמורה, שכן ברור היה על פי ההסכם שיתרה זו תשולם מקבלת הלוואה תוך ניצול זכויות העולה שלהם. "קון" אישר בעדותו בפני כי ידע עובדה זו. ד. אני קובע לכן שלא זו בלבד ש"קון" לא הודיע ל"אנוסוב" על ביטול ההסכם, אלא שגם לא היתה לו כל זכות לכך. ה. במצב שנוצר, אין לראות בתפיסת החזקה בדירה ע"י "אנוסוב" משום הפרת הסכם, שהרי "קון" טוען בהגנתו שהוסכם בינו לבין "אנוסוב" ש"אנוסוב" יקבל החזקה בדירה לאלתר וישלם את תשלומי המשכנתא השוטפים והרי בדיוק כך נהגו אנוסוב. מאידך, "אנוסוב" לא יכול היה לדרוש מעו"ד ורדי להשלים את העברת הדירה על שמם כל עוד לא ישלמו את מלוא התמורה כפי שהתחייבו בחוזה עם "קון". ו. במועד כלשהו ב-1996, חזר "קון" ארצה לבדו, לאחר שאשתו נפטרה. בעזרת הכספים שקיבל מחב' הבטוח בעקבות פטירת אשתו, הוא פרע את יתרת המשכנתא, כפי שהיתה בהתחשב בתשלומים ששולמו ע"י "אנוסוב" וכך כשהדירה נקיה מחוב, מכרה שוב ל"קונים האחרים". ז. עו"ד פנקס, בסיכומיה טוענת כי הסכם זה אינו אלא הסכם פיקטיבי שנעשה תוך קנוניה בין "קון"ל"קונים האחרים" כדי לקבל כסף מבנק טפחות בו יתחלקו עושי הקנוניה ושלאחר עריכת החוזה האחרון, הקונים האחרים חזרו לחבר העמים. טענה זו מסתברת בעיני למדי, שכן אחרת אין להבין כיצד קונים אלו קנו הדירה כאשר "אנוסוב" מתגוררים בה, ומדוע זה קונים אלו לא הצטרפו כצד להתדיינות בתיק זה ולא באו להעיד. עם זאת, לא אוכל לקבוע "השערה" זו כעובדה מאחר שאנוסוב לא צירף את ה"קונים האחרים" כנתבעים. ח. כשנודע ל"אנוסוב" קיומו של ההסכם האחרון, ביקשו וקיבלו צו מניעה זמני לפיו נאסר על עו"ד לובנגרוב אשר ערכה את הסכם המכירה לאחרים, להעביר ל"קון" את הכספים שהופקדו בידיה ע"י הרוכשים האחרים, כספים שקיבלו מבנק טפחות. בתוקף צו זה חלק מהכספים אכן נשארו בידי עו"ד לובנגרוב. .9בין הצדדים קיימת מחלוקת אם בעת חתימת הסכם הרכישה בין "אנוסוב" ל"קון" ידעו "אנוסוב" כי רק מחצית הדירה רשומה על שם "קון" ואילו המחצית השניה אותה רכש מוילקודנוב, עדיין רשומה ע"ש וילקודנוב. עו"ד ורדי טוען כי הסביר ל"אנוסוב" את המצב לאשורו. אינני סבור שאני חייב להכריע במחלוקת זו, שכן גם אם ידעו "אנוסוב" את המצב המשפטי לאשורו ולכן אין בהעלמתו בהסכם משום הפרת ההתחייבות של "קון", יש בהתנהגות "קון" די כדי לקבוע שהוא הפר את ההסכם, הפרות מהותיות. אומר בכ"ז כי בהסכם אין זכר לכך ולדעתי על עו"ד ורדי שערך את ההסכם, היה לציין עובדה זו בהסכם ולציין ש"אנוסוב" מודעים לה. .10מי שהפר את ההסכם בין "אנוסוב" ל"קון" הוא "קון". הוא הפר אותו בכך שלא מילא את ס' 12לנספח להסכם בו התחייב לגרור את המשכתא (הן זו שלו והן זו של וילקודנוב) עד ליום 15.8.94ובכך מנע מ"אנוסוב" לקבל משכנתא תוך ניצול זכויות העולה כדי לשלם את התמורה המוסכמת. בכך מנע "קון" גם את רישום הזכויות בדירה על שם "אנוסוב". .11אשר על כן, זכאי "אנוסוב" לפיצוי המוסכם בסך 10.000דולר כי נוכח התנהגותו של "קון" הנגועה במירמה, לכל אורך הדרך, אינני רואה כל סיבה להפחית מסכום הפיצוי המוסכם. .12כאשר קיים "קון" את התחייבותו למחיקת המשכנתאות שרבצו על הדירה, הוא עשה זאת לא כדי לקיים סוף סוף את התחייבותו כלפי "אנוסוב" אלא כדי שיוכל לקבל כסף מהקונים האחרים, תוך רישום משכנתא חדשה על הדירה בגין ההלוואה שהם נטלו מבנק טפחות. .13יצויין כאן כי נאמנה עלי עדות התובעים שכאשר "קון" הביא לדירה את השמאי מטעם בנק טפחות כדי שזה יעריך את הדירה לצורך מתן ההלוואה, הוא, "קון", הציג את השמאי בפניהם כסוכן ביטוח. אגב את התמיהה כיצד זה רכשו הרוכשים החדשים את הדירה כאשר "אנוסוב" מתגוררים בה מנסה "קון" לישב באומרו שהוא שיקר להם ואמר להם כי "אנוסוב" הם שוכרים בלבד. אין בכך הסבר המניח את הדעת, שכן לו כך היה, הקונים האחרים היו שואלים את "אנוסוב" מתי הם מפנים את הדירה לפי הסכם השכירות. .14בשל אי צירוף "הקונים האחרים" כנתבעים לא אוכל לקבוע את מה שמבקשת ממני לקבוע ב"כ "אנוסוב" בס' 13לסיכומיה, כי ה"הסכם האחרון" חסר תוקף. גם הסתמכות ב"כ "אנוסוב" על ס' 9לחוק המקרקעין אינה יכולה להניע אותי לקבוע כך כל עוד לא צורפו הקונים האחרים כנתבעים. .15לא אוכל גם להורות על מחיקת הערת האזהרה לטובת בנק טפחות מבלי שזו צורפה כנתבעת ולכן עם כל הצער שבדבר, פס"ד זה לא יוכל להביא את "אנוסוב" אל "המנוחה ואל הנחלה". .16כל עוד הערות האזהרה קיימות לטובת צדדים שלישיים, לא אוכל לחייב את "קון" למחוק כל הערת אזהרה הסותרת את עיסקת המכר שבין "אנוסוב" ל"קון" ולהשלים את העברת הזכויות בדירה על שם "אנוסוב". .17"אנוסוב" הגיש לי כראייה את ת/1, שהוא רשימת תשלומים ששילם ע"ח המשכנתאות של "קון" ווילקודנוב בין התאריכים 19.4.94עד 4.11.95, תשלומים ששילם עבור "קון" ל: "בזק", מס שבח, (קנסות בשל אי דיווח) שחלים על "קון" לפי ההסכם. כל התשלומים האלו אכן בוצעו ע"י "אנוסוב" כעולה מהקבלות שהוגשו כחלק מת/ 1ויש לראות בתשלומים אלו כתשלומים ששולמו על חשבון התמורה שהתחייבו "אנוסוב" לשלם ל"קון" עבור הדירה. .18עו"ד ליבנגרוב שערכה את ההסכם עם הרוכשים החדשים נתבעה אף היא כאמור "אנוסוב". לא נטען נגדה שהיא פעלה שלא בתום לב כאשר ערכה את ה"הסכם האחרון" והסעד שהתבקש נגדה היה שתמנע מהעברת כסף המוחזק אצלה עבור "קון" (הכסף שהתקבל מבנק טפחות) ושתימנע מלבצע כל פעולה שהיא למימוש עיסקת המכר השניה. עו"ד לבינגרוב לא התגוננה וגם לא היתה צריכה להתגונן, שכן לה אישית אין כל אינטרס באי מתן הצו. היא גם לא נקראה להעיד ע"י מי מהצדדים. .19סביר להניח כי עו"ד לבינגרוב, יידעה את הרוכשים החדשים על דבר הסעד שהתבקש נגדה (אם הם לא הסתלקו מהארץ עם "שללם"), ואם הם לא ביקשו להצטרף כ"נתבעים" ולהגן על זכויותיהם הרי שאני מוצא לנכון ליתן ל"אנוסוב" את הסעד המבוקש כלפי עו"ד לבינגרוב. .20בתגובה להודעת בנק טפחות לביהמ"ש שהוזכרה לעיל, הגיבה ב"כ פנקס, ב"כ "אנוסוב" בבקשה כי אורה לעו"ד לבינגרוב להשיב לבנק טפחות את כל הכספים המוחזקים אצלה על פי צו העיקול שניתן ולחייב את "קון" להשיב לבנק טפחות כל סכום שהועבר אליו. לא אוכל להענות לאף אחת משתי הבקשות. לראשונה - לא אוכל להענות אלא בהסכמת בנק טפחות. לשניה - כי אין לה זכר בכתב התביעה. .21אשר על כן ולאור כל האמור, אני פוסק בזה כדלהלן: 1] אני מצהיר כי ההסכם בין "אנוסוב" ל"קון" מעולם לא בוטל ע"י "קון" ולא הופר ע"י "אנוסוב". 2] אני מצהיר כי ביחסים הפנימיים בין "אנוסוב" ל"קון" זכאי "אנוסוב" לרישום הזכויות בדירה על שמו כשהן נקיות מכל תביעה של צד שלישי וזאת לאחר שישלים את יתרת התמורה שעליו לשלם ל"קון" לפי ההסכם. 3] בחישוב יתרת התמורה יובאו בחשבון בנוסף לסך 10.000דולר ש"אנוסוב" שילם ל"קון" בעת החתימה על ההסכם, כל הסכומים ששילם "אנוסוב" לפי ת/ 1והסך 10.000דולר שחייבתי בו את "קון" כלפי "אנוסוב". את התשלומים לפי ת/ 1יש לשערך לפי שער הדולר היציג של יום התשלום. 4] "אנוסוב" זכאי להפקיד סכום זה עבור "קון" אצל עו"ד פנקס, ע"מ שזו תעבירו ל"קון" רק לאחר שזה ידאג לרישום הדירה על שם "אנוסוב" כשהיא נקיה מכל תביעת זכות של צד שלישי בלשכת רישום המקרקעין. 5] אני אוסר בזה על עו"ד אינגלה ליבנגרוב להעביר כל סכום כסף המוחזק אצלה עבור "קון" ל"קון". מותר לה, אם תתבקש ע"י בנק טפחות להחזיר לבנק טפחות כל סכום המוחזק אצלה. כמו כן אני אוסר עליה לבצע כל פעולה למימוש ההסכם שהיא ערכה עבור "קון" להעברת זכויותיו בדירה נשוא ההסכם ל"רוכשים האחרים". 6] עוד מצהיר אני כי על רושם המקרקעין להימנע מלרשום מעתה ואילך כל רישום המתיחס לזכויות "קון" בדירה זולתו, רישום הזכות בדירה על שם "אנוסוב" איגור ולריסה. 7] אני מחייב את "קון" לשלם ל"אנוסוב" הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 15.000ש"ח + מע"מ כדין. "אנוסוב" רשאי לנכות גם סכום זה מיתרת התמורה לפי האמור בס' 3לעיל. גרירת רכבמשכנתאמקרקעין