העובדות הרלוונטיות 1. המבקשת מפעילה בית קפה - אספרסו בר בשם "טל בייגלס" במתחם רב מכר בצומת גלילות, רמת השרון, הידוע בכינויו "סינמה סיטי" (להלן - המתחם), בהתאם לחוזה שכירות שנעשה בינה ובין בעליו הקודמים של המתחם, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ (להלן - תנובה), מיום 30.12.02 (להלן - חוזה השכירות, צורף כנספח א' לתובענה). בשנת 2004 שכרה המבקשת מתנובה שטח נוסף באותו מתחם, עליו הקימה עסק מסעדה בשם PURE. המשיבה 1 (להלן - נצבא) רכשה את המתחם מתנובה בחודש ספטמבר 2009 והינה כיום בעליו. 2. בחוזה השכירות ניתנה למבקשת זכות סירוב ראשונה לשכור שטח נוסף בתנאים המפורטים להלן. הזכות נקבעה בסעיף 4.3 סיפא, אך לשם הבנתה נקדים גם את הדברים שצוינו מאמצע הסעיף ואילך: "המשכירה מצהירה ומתחייבת בזאת כי בתמהיל המתוכנן של בתי האוכל, בתי הקפה, המסעדות והמזנונים בקומת הבידור מיועד השטח המהווה את המושכר לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר בסגנון עסקו של השוכר בעת חתימת החוזה, דהיינו בית קפה המשלב מכירה של עוגות, כריכים מכל מין וסוג שהוא וארוחות קלות מכל מין וסוג שהוא ולא יעדה שטחים נוספים, מעבר למושכר, לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר כמתואר לעיל, אלא רק לעסקים שיימכרו קפה כחלק נלווה לעסקם ולא כעיסוק עיקרי. כמו כן, מאשרת המשכירה כי לא ייעדה כלל כל שטחים שהם לממכר של בייגלס ו/או כעכים בסגנון עסקו של השוכר. המשכירה מצהירה ומתחייבת כי ידוע לה שהסכמת השוכר להתקשר בהסכם זה לשכירת המושכר ולהפעלתו למטרת השכירות כמפורט בנספח ט' הינה על בסיס המצג, האישור וההתחייבות של המשכירה כמתואר לעיל, לגבי התמהיל המתוכנן כאמור. המשכירה מתחייבת בזאת כי אם יוחלט בהחלטה משותפת של המשכירה ושל מפעילי בתי הקולנוע, להקים ולהפעיל בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים בתחום קומת הבידור תהיה לשוכר זכות סירוב ראשונה לשכור את השטח ו/או השטחים הנוסף ו/או הנוספים אשר תייעד המשכירה לצורך מטרה זו וזאת לשם הפעלה של בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים. השוכר מתחייב להשיב למשכירה תשובה באם בכוונתו לממש את זכות הסירוב הנ"ל בתוך 45 (ארבעים וחמישה) יום. במידה ולא תינתן על ידי השוכר תשובה בתוך פרק הזמן הנקוב לעיל בדבר כוונתו לממש את זכות הסירוב ייחשב הדבר כמתן תשובה שלילית בעניין." 3. המשיבה 2 (להלן - איי קול) הנה בעלת זכות השכירות של דוכן בשטח של כ-13 מ"ר המצוי בקומת הבידור, בה פועל גם בית הקפה של המבקשת (להלן - הדוכן). הדוכן שימש במקור למכירת אביזרים לטלפונים סלולאריים, אך בהסכמת נצבא הוסבה מטרתו לעסק של מזון (ההגדרה המדויקת של מטרת העסק עומדת ביסוד המחלוקת שבין הצדדים). אי קול התקשרה עם חברת רולדין בע"מ (להלן - רולדין) להפעלת הדוכן. הדוכן פועל מאז תחילת שנת 2010. 4. המבקשת טוענת כי פעילות הדוכן מהווה הפרה של חוזה השכירות, שכן היה על נצבא לפנות אליה קודם לכן כדי לשאול אם ברצונה לממש את זכות הסירוב הראשונה שלה על אותו שטח. נצבא ואיי קול טוענות, כי פעילות הדוכן אינה מהווה הפרה של החוזה ולכן נצבא לא הייתה צריכה לפנות למבקשת בהקשר למימוש זכות הסירוב. איי קול טוענת עוד כי היא לא הייתה מודעת לזכות הסירוב שיש למבקשת בחוזה שכירות, ולכן אין בזכות זו כדי למנוע ממנה מלהתקשר עם נצבא ועם רולדין להפעלת הדוכן. 5. זהו הרקע להגשתה של תובענה זו, שבה מתבקש בית המשפט להצהיר כי בנסיבות המקרה היה על נצבא לפנות למבקשת ולהציע לה לממש את זכות הסירוב, וכי הפעלת הדוכן במתכונתו ללא שניתנה לה הזדמנות לממש את זכות הסירוב מהווה הפרה של חוזה השכירות התקף משנת 2002. יחד עם התובענה עתרה המבקשת גם למתן סעד זמני שימנע את הפעילות האמורה בדוכן. נקבע דיון במעמד הצדדים, שבו הוסכם לדון בתובענה גופא. בתום הדיון הסכימו הצדדים כי פסק הדין בתובענה זו יינתן יחד עם פסק הדין הצפוי להינתן בתביעה אחרת הנדונה בין המבקשת ובין נצבא בקשר לפרשנות המונח זכות סירוב ראשונה הקבוע בחוזה השכירות, ביחס למקום אחר במתחם (ה"פ 16508-12-09). בהמשך ביקשו הצדדים להשהות את מתן פסקי הדין עקב משא ומתן המתנהל ביניהם. לבסוף הודיעו הצדדים על כשלון המשא ומתן. דיון: 6. בתביעה האחרת המחלוקת בין המבקשת ובין נצבא הייתה על פרשנותה של זכות הסירוב הראשונה הקבועה בחוזה השכירות. המבקשת גרסה כי מימושה של הזכות צריך להיעשות בהתאם לתנאי השכירות (דמי שכירות וכדו') הקבועים בחוזה השכירות, ואילו נצבא טענה כי זכות הסירוב הראשונה, משמעה הזכות הנתונה למבקשת להשוות את הצעתה להצעה הטובה ביותר של צד שלישי. מסקנת פסק הדין תמכה בפרשנותה של נצבא. מחלוקת זו איננה מתעוררת כאן, אך נצבא טוענת, כי גם אילו הייתה ניתנת ההזדמנות למבקשת לממש את זכות הסירוב, הרי שהמבקשת הייתה נמנעת מכך משום הפרשנות השגויה שהיא נותנת למושג זה. טענה זו צריכה להידחות, משני טעמים. הטעם הראשון הוא, שכל מקרה נדון לגופו, וגם אם בתביעה האחרת, המבקשת - הלכה למעשה - לא מימשה את זכות הסירוב הראשונה משום פרשנותה השגויה, אין הכרח שהייתה נוהגת כך גם במקרה דנן. הטעם השני הוא, שלא הוצגו התנאים שהוסכמו בין נצבא ובין איי קול, וממילא אין לדעת האם הם טובים יותר (מבחינתה של נצבא) לתנאי השכירות שבחוזה עם המבקשת. 7. עוד יש לדחות טענת סף של איי קול, לפיה זכות הסירוב הראשונה לא הייתה יכולה להיות מופעלת בהקשר לדוכן, שבין כה היה שכור על ידה, אמנם למטרה אחרת, כאמור. הטעם העיקרי למתן זכות הסירוב הראשונה למבקשת היה האינטרס שיש למבקשת למנוע תחרות עסקית של עסק דומה בקרבת העסק המופעל על ידה, שהרי, כפי שצוין במפורש באותו סעיף בחוזה שהקנה את הזכות, סעיף 4.3, ההתקשרות בחוזה השכירות משנת 2002 נעשה עקב המצג שהציגה תנובה, לפיו היא לא התקשרה באותה עת עם גורם אחר להשכרת שטח מושכר המיועד לעסק דומה. נמצא, שכל עוד הדוכן שימש לייעוד המקורי לא קמה למבקשת תחרות עסקית. משהוסב ייעודו קם הצורך לדון האם המדובר בעסק שחייב מתן אפשרות למבקשת לממש את זכות הסירוב, ואם כך יימצא הרי שאי מתן האפשרות מהווה הפרה של חוזה השכירות. 8. איי קול טוענת, כי התנהגותה הייתה ללא דופי, וכי טענותיה של המבקשת בדבר זכות הסירוב הראשונה נודעו לה לראשונה רק לאחר הגשת התובענה. טענה זו נסתרת מיניה וביה מהאמור בהסכם שנעשה בין נצבא ובין איי קול, ששני העמודים הראשונים שלו בלבד צורפו לתשובתה של איי קול (נספח ב'), אולם הסעיפים הרלוונטיים מופיעים בהם (סעיף 4.2), והם גם צוטטו בהרחבה בתשובתה של נצבא (סעיף 3) במסגרת טענתה כי היא הקפידה שלא להפר את ההסכם שלה עם המבקשת. וכך כתוב בסעיף 4.2 להסכם שבין נצבא ובין איי קול: " מטרת הרשות לפי חוזה זה הינה הפעלת הדוכן למכירת מוצרי קונדיטוריה מרשת רולדין בלבד (להלן: מטרת הרשת"). השוכר מתחייב שלא למכור בדוכן משקאות חמים: כגון תה, קפה, שוקו וכו' ללקוחותיו. על אף האמור לעיל מוסכם כי השוכר יהא רשאי למכור משקאות חמים ללקוחותיו אך ורק כ-take away. השוכר מצהיר כי הובהר לו כי אסור לשוכר להפעיל בית קפה ו/או אספרסו בר בדוכן וכי מכירת המשקאות החמים בדוכן, כאמור לעיל, מותרת אך ורק כעסק נלווה לעיסוק העיקרי של השוכר בדוכן - כהגדרתו במטרת הרשות. השוכר מצהיר כי אם המשכירה תהיה בדעה כי פעילותו בדוכן הינה בניגוד לאמור לעיל ועקב כך מהווה הפרת התחייבות של המשכירה כלפי צדדים שלישיים, כי אז מתחייב השוכר לפעול בהתאם להוראות המשכירה ולמניעת הפרת התחייבותה כלפי צדדים שלישיים." עולה מכך שאיי קול הייתה מודעת היטב להתחייבויות קיימות בהסכמים שבין נצבא ובין "צדדים שלישיים" ולא סביר לומר שהיא ועורכי דינה לא עיינו באותם הסכמים או לפחות לא ביררו מהן אותן התחייבויות העלולות להיות מופרות, ואם אכן התרשלה בבדיקת ההסכמים וההתחייבויות שיש לנצבא כלפי צדדים שלישיים או העלימה עין מהם, אין לה להלין אלא על עצמה. 9. גם טענתה של איי קול, שלא ניתן לדון בתובענה ללא צירופה של חברת רולדין בע"מ (המבקשת לא הקפידה על הזהות המדויקת של המשיבה 3, לא הוצג אישור מסירה של חברת רולדין בע"מ והדיון התנהל בלעדיה), דינה להידחות. זכויותיה של חברת רולדין בע"מ המפעילה את העסק בדוכן נובעות מזכויותיה של שוכרת הדוכן איי קול, ומה שייקבע כלפי איי קול תקף גם כלפיה. 10. ולבסוף יש לדחות את טענת איי קול, המסתמכת על כך שעל פי סעיף 4.3 להסכם, שיצר את זכות הסירוב הראשונה של המבקשת, נדרש שההחלטה על הקמת העסק הנוסף שמקים את הזכות תהא משותפת לבעלת המתחם ולמפעילי בית הקולנוע. כבר התייחסתי לטיעון זה שהועלה על ידי המבקשת דווקא בתביעה האחרת. במסגרת תובענה זו אציין רק זאת, שאם ההחלטה איננה תקפה משום שהתקבלה ללא הסכמת מפעילי בתי הקולנוע, הרי שהדבר מהווה בוודאי הפרה של חוזה השכירות. 11. לאחר דחיית טענות הסף, נותר לדון בסלע המחלוקת שבין הצדדים לתובענה: האם טיב העסק המופעל בדוכן נכלל בהגדרת העסקים המקנים למבקשת זכות סירוב ראשונה על פי חוזה השכירות? אם התשובה לכך היא חיובית, אזי היה על נצבא למנוע מאיי קול להסב את ייעוד הדוכן לסוג עסק שכזה , ולחילופין, להתעניין אצל המבקשת האם ברצונה להפעיל את זכות הסירוב הראשונה שלה, בתיאומים הנדרשים עם איי קול, בעלת זכויות השכירות בדוכן. אם התשובה לכך היא שלילית, אזי חוזה השכירות לא הופר והתובענה תידחה. 12. המבקשת עונה על שאלה זו בחיוב. לשם כך היא צירפה חוות דעת מומחה של אילן גור, עיתונאי המתמחה במדיות גסטרונומיות (על פי הגדרתו). גור שוחח במסגרת עבודתו עם גורמים שונים הקשורים לרשת רולדין, עיין באתר האינטרנט שלה וסייר בכמה מסניפיה. הוא מצא שפעילות הרשת כוללת ארוחות בוקר שונות, מאפים וגם ארוחות צהריים חמות וכי לצד דברי המאכל והמאפים מוגשים בסניפי רולדין משקאות קפה, המוגשים ומוכנים באמצעות ציוד מקצועי ברמה גבוהה, מה שמצביע, לדבריו, על כך שהגשת הקפה הינה עיסוק עיקרי ולא מוצר נלווה או טפל. גור ביקר גם בסניף הנדון כאן. לדבריו, אין מדובר בדוכן אלא בבית קפה ממש, המוצב על גבי משטח מיוחד דמוי פרקט איכותי ומוצבים בו כ-50 כורסאות איכותיות דמוי עור, המשמשים באופן בלעדי את סועדי רולדין ויוצרים בידול מהעסקים האחרים. עוד ציין גור, כי בסניף קיים בר, שעיקרו הגשת קפה לסוגיו ומשקאות אחרים, עוגות ודברי מאפה, כריכים וכיו"ב. מסקנתו של גור (סעיף 13 לחוות דעתו): " מסקנתי מהאמור לעיל היא שסניף רולדין במתחם הינו בית קפה/אספרסו בר לכל דבר ועניין. קיימת חפיפה בין תחומי השירות וההגשה של בית קפה/אספרסו בר מרשתות אחרות כדוגמת טל בייגלס, ארומה וכו' לסניפי רשת רולדין בכלל ולסניף סינמה סיטי בפרט." 13. המשיבות טוענות, לעומת זאת, כי הפעילות העיקרית בדוכן היא מכירת מאפים, קונדיטוריה, וכי מכירת הקפה היא נלווית בלבד. לראיה, הן מצביעות על כך שהקפה מוגש בכלים חד פעמיים בלבד, על דרך של take away, דבר המלמד על כך שמכירת הקפה הינה טפלה ונלווית לפעילותה העיקרית של העסק. המשיבות טוענות, כי אין להסתמך על תיאור פעילותה של רולדין באתר האינטרנט שלה, כיוון שכל סניף מתייחד בפעילות שונה. בדוכן הנדון, הן מוסיפות, לא נמכרים רבים מהפרטים המצוינים באתר האינטרנט, כך שתיאור זה אינו רלוונטי לפעילות בדוכן. המשיבות מציינות, כי הכורסאות שהוצבו אינן משמשות בלעדית את באי רולדין. אמנם בחקירתם הודו מנהלה של נצבא איתן דאי (עמ' 16) ומנהלה של איי קול אריק רם (עמ' 18), כי פרקט העץ וכורסאות העור נרכשו ומומנו על ידי איי קול. המשיבות מתנגדות להגדרתו של אילן גור כ"מומחה". 14. אני מסכים עם המשיבות כי לשם אפיון הפעילות המתבצעת בדוכן/בסניף אין להידרש לתיאור פעילות רשת רולדין באינטרנט אלא לתיאור הפעילות בדוכן הנדון בלבד. אני גם סבור שאין להפליג להגדרות המלונאיות של "בית קפה", אליהן הפנו הצדדים בכתבי טענותיהם. ההכרעה צריכה להתבסס, מחד, על השאלה, כיצד הוגדר בחוזה השכירות העסק המקנה למבקשת זכות סירוב ראשונה, ומאידך (כאמור), מהי הפעילות המתבצעת בפועל בעסק הנדון? אם נמצא התאמה בין השניים, אזי תהא המבקשת צודקת בתביעתה, ואם לא נמצא התאמה, אזי המשיבות תהיינה הצודקות. 15. כאמור לעיל, זכות הסירוב הראשונה נועדה כדי לתת הזדמנות למבקשת למנוע או להקטין את הסיכון של מתחרה עסקי בסמיכות לעסק שלה, בהתחשב בכך שההתקשרות שלה בחוזה השכירות נעשה על יסוד המצג שהציגה בעלת המתחם דאז, תנובה, לפיו היא לא ייעדה שטחים נוספים באותה קומה (קומת הבידור) לעסקים דומים. משום כך, מופיעה זכות הסירוב הראשונה מיד לאחר תיאור המצג האמור ובאותו סעיף (4.3). לפיכך, הגדרת "בית קפה ו/או אספרסו בר", שהקמתם המתוכננת מקימה למבקשת זכות סירוב ראשונה הינה אותה הגדרה של "בית קפה ו/או אספרסו בר" במצג האמור. ובפיסקת המצג (הפיסקה השלישית בסעיף 4.3) מופיע תיאור מדויק למדי של ההגדרה המבוקשת, ומפאת חשיבותה נעתיקה כאן שנית (הדגשה לא במקור): "המשכירה מצהירה ומתחייבת בזאת כי בתמהיל המתוכנן של בתי האוכל, בתי הקפה, המסעדות והמזנונים בקומת הבידור מיועד השטח המהווה את המושכר לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר בסגנון עסקו של השוכר בעת חתימת החוזה, דהיינו בית קפה המשלב מכירה של עוגות, כריכים מכל מין וסוג שהוא וארוחות קלות מכל מין וסוג שהוא ולא יעדה שטחים נוספים, מעבר למושכר, לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר כמתואר לעיל, אלא רק לעסקים שיימכרו קפה כחלק נלווה לעסקם ולא כעיסוק עיקרי. כמו כן, מאשרת המשכירה כי לא ייעדה כלל כל שטחים שהם לממכר של בייגלס ו/או כעכים בסגנון עסקו של השוכר. המסקנה עד כאן היא שהעסק, שהקמתו המתוכננת מקימה למבקשת זכות סירוב ראשונה היא עסק המוכר בין היתר: משקאות חמים ("בית קפה"), עוגות, כריכים וארוחות קלות. 16. ועתה לתיאור הפעילות בדוכן הנדון. נתחיל בעדותו של גור, שגם אם אין הכרח להגדירו כמומחה, הרי ודאי שניתן להתייחס אליו כעד "רגיל". גור העיד בחוות דעתו (סעיף 10 סיפא), כי בסניף הנדון קיים בר שעיקרו הגשת קפה לסוגיו ומשקאות אחרים, עוגות ודברי מאפה, כריכים וכיו"ב. בעדותו הוא הוסיף (עמ' 7) שהצגת הקפה במקום היא בולטת וכן נמכרים שם ארוחות קלות וכריכים. כן העיד (עמ' 9) על כך שבבר מוצבת מכונת אספרסו בעלת שלושה ראשים, המעידה על שימוש מוגבר. בכתב תשובתה של איי קול נטען (סעיף 11), כי בדוכן הנדון נמכרים עוגות, פשטידות, לחמים ועוגות. מנהלה אריק רם העיד (עמ' 19), שבדוכן נמכרים מאפים, שתייה קרה וחמה, מאפים ועוגות. 17. נמצא, כי קיימת חפיפה בין הדברים הנמכרים בדוכן הנדון ובין מרבית מאפייני העסק, שהקמתו מחייבת מתן זכות סירוב ראשונה למבקשת: משקאות חמים, עוגות וכריכים. בהקשר זה אינני רואה חשיבות לכך, שהמשקאות החמים מוגשים בכלים חד פעמיים בלבד. מעדותו של גור ניתן גם להסיק שמכירת המשקאות החמים איננה טפלה או נלווית, אלא מרכזית, ומסקנה זו גם מתבקשת מכך שמשקאות חמים נמכרים תדיר יחד עם מאפים, עוגות וכריכים. 18. הקמת הפרקט והצבת הכורסאות והשולחנות בסמוך לדוכן, במימונה של איי קול איננה משפיעה, על ההכרעה הנדרשת כאן, אולם יש בהן כדי ללמד על כך שאין מדובר ב"דוכן" קטן או שולי, שהמבקשת נטפלה אליו בחוסר תום לב, אלא בבית קפה של ממש, שפעילותו עשויה להוות תחרות עסקית של ממש לעסקה של המבקשת, כך שעמידת המבקשת על זכויותיה על פי חוזה השכירות איננה חסרת תום לב. מסקנה ותוצאה: 19. המסקנה הנובעת מכך היא, שהיה על נצבא למנוע מאיי קול להסב את ייעודו של הדוכן למתכונת הקיימת, ולחילופין, לפנות למבקשת כדי להתעניין אם רצונה לממש את זכות הסירוב הראשונה הנתונה לה כאשר מתוכנן לקום עסק כפי שהוקם, בתיאומים הנדרשים עם איי קול. כיוון שהסעד שהתבקש כאן הוא הצהרתי בלבד, ניתן בזה צו הצהרתי כמבוקש, ולפיו קיימת למבקשת באופן עקרוני זכות סירוב ראשונה על פעילות העסק במושכר הנדון. מבחינה מעשית המצב מורכב יותר, שהרי פעילות העסק של רולדין מתבצעת במושכר, שאיי קול היא בעלת זכויות השכירות בו. תרגום הצו ההצהרתי לשפת המעשה יחייב בהכרח שיתוף פעולה בין כל שלושת הגורמים ובהעדרו, לא יהיה מנוס כנראה מהגשת תביעה נוספת, לסעדים ממשיים יותר. הברירה בידי הצדדים עצמם, ולא נותר לי אלא להמליץ להם לשנס כוחות ולמצוא פשרה מתאימה בשתי התביעות שנדונו בפני. 20. התוצאה: התביעה מתקבלת וניתן בזה צו הצהרתי כמבוקש (בסייגים האמורים לעיל). המשיבה 1 (נצבא) תשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. המשיבה 2 (איי קול) תשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪. ניתן היום, כ"ה אב תשע"א, 25 אוגוסט 2011, בהעדר הצדדים. חוזה שכירותחוזהשכירותזכות הסירוב