בניה על הגג עילת פינוי תביעה לפינוי דייר מוגן לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן - החוק). פתח דבר 1. התובעים הם הבעלים הרשומים של המבנה הבנוי על חלקה 41 בגוש 6915, ברח' גאולה 33 בתל אביב (להלן - המבנה). הנתבעת מחזיקה כדיירת מוגנת בדירה בת 2.5 חדרים בקומת הגג של המבנה (להלן - הדירה), מכוח הסכם שכירות מיום 1/12/1971 (להלן - הסכם השכירות). הסכם השכירות נכרת בין הנתבעת ובין הבעלים הקודם של הנכס. התביעה 2. התובעים קיבלו היתר בנייה המתיר להם להרוס את המבנה, והם מבקשים לבנות בניין חדש תחתיו. התובעים הודיעו לנתבעת על קבלת היתר הבנייה ועל רצונם כי תפנה את הדירה. התובעים הציעו לנתבעת, בכתב, כ"סידור חלוף" תמורת פינוי הדירה, סך של 120,000 $, או מימון דירה חלופית אחרת בסך שלא יעלה על 120,000 $. הנתבעת לא נענתה לדרישת התובעים, למרות שקמה להם עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, ועל כן הם מבקשים להורות על פינוי הנתבעת מהדירה כנגד סידור חלוף שיקבע בית המשפט, לפי דין. ההגנה 3. הדירה בה מדובר היא דירה בת 2.5 חדרים, ולא 2 חדרים כנטען בכתב התביעה, וצמודה לה זכות שימוש בגג הסמוך. הנתבעת מחזיקה בדירה 37 שנים ויחד עמה מתגורר בנה. הנתבעת מכחישה את קיומה של עילת פינוי נגדה. הסכום שהציעו התובעים כ"סידור חלוף" הוא סכום מגוחך ואין בו משום פתרון לדיור חלוף לנתבעת. אם יימצא כי קמה עילת פינוי נגד הנתבעת, עותרת הנתבעת לסעד מן הצדק. הראיות 4. מטעם התובעים העיד התובע 1, ולתצהירו צורפו המסמכים הבאים: (1) נסח רישום מקרקעין; (2) הסכם השכירות; (3) היתר בנייה מיום 23/6/2008; (4) מכתב ב"כ התובעים מיום 26/6/2008; (5) מכתב ב"כ הנתבעת מיום 2/7/2008. 5. מטעם הנתבעת העידו הנתבעת עצמה, ובנה מר רמי כהן. לתצהירים מטעם הנתבעת צורפו המסמכים הבאים: (1) הסכם השכירות; (2) תדפיס מחשב בעניין בקשת רישוי בניה במקרקעין מיום 15/9/2009; (3) דו"ח פעילויות לבקשת רישוי בניה במקרקעין מיום 15/9/2009; (4) תצלום מתוך עיתון בעניין מחיר דירה בכרם התימנים מיום 19/2/2010; (5) אישור על תשלום גימלת מל"ל, ע"ש הנתבעת, מיום 24/1/2010; (6) מסמך רפואי של הנתבעת מיום 15/3/2010. 6. בפתח ההליכים מינה בית המשפט את השמאית נורית ג'רבי, כמומחית מטעם בית המשפט לשום את שווי הנכס ואת שווי דמי המפתח. לפני בית המשפט מונחת חוות דעתה של מומחית זו, מיום 26/5/2009. השאלות העומדות להכרעה 7. שתים הן השאלות המונחות לפתחו של בית המשפט בתיק זה: (1) האם קמה לתובעים עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק? (2) במקרה שקמה לתובעים עילת פינוי, מה סכום יש להורות לתובעים לשלם לנתבעת כ"סידור חלוף" כנגד הפינוי? איני רואה מקום להידרש לסוגייה של סעד מן הצדק, משני טעמים: האחד - ב"כ הנתבעת זנח טענה זו ואל העלה אותה בסיכומיו; השני - מקום בו קמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) ונקבע "סידור חלוף" ראוי, אין מקום, לדעתי, להידרש לטענה של סעד מן הצדק, אלא במקרים חריגים ומיוחדים, בהם נזק הפינוי יעלה לאין ערוך על הנזק שייגרם לבעל הבית כתוצאה מעיכוב הבנייה. מקרה זה, אינו נמנה על מקרים חריגים אלה. דיון 8. בעלותם של התובעים במקרקעין, מצד אחד, וזכויותיה של הנתבע כדיירת מוגנת, מצד שני, אינם שנויים במחלוקת. התובעים טוענים לקיומה של עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק, ועליהם הנטל להוכיח כי התמלאו התנאים המקימים את עילת הפינוי. לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות שלפני, הגעתי למסקנה כי לא הוכחה עילת הפינוי ועל החלטתי לדחות את התביעה. 9. סע' 131(10) לחוק קובע כי קמה לבעל הבית עילת פינוי אם: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". בעניין הפרשנות של סעיף זה נפסק: "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73, מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65, אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). " (ע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ) 10. בענייננו נחלקו הצדדים אם נתקיים התנאי של קבלת היתר בנייה. בידי התובעים היתר בנייה שמספרו 08-0482 והוא מתיר לתובעים: "הריסת מבנה מגורים קיים במגרש". הא ותו לא. לפי תנאי ההיתר, יפקע תוקפו בתום 3 שנים מיום נתינתו, וכן אם לא הוחל בעבודה תוך שנה מיום הוצאת ההיתר - בטל ההיתר. בעניין בטלות ההיתר בשל אי התחלה בעבודה, נראית בעיניי טענת התובעים, לפיה אין מניעה לקבלת היתר חדש להריסת המבנה. אין באפשרות התובעים להתחיל בעבודה, מחמת ההליכים המתקיימים בתיק זה. יפים לענייננו דברים שנאמרו בעניין זה בפרשת ירושלמי הנ"ל. די בכך שבעת הגשת התביעה היה בידי התובעים היתר בנייה בר תוקף ואין מניעה לחידוש ההיתר עם סיום הליכים אלה. אפס, השאלה העיקרית אינה פקיעת תוקפו של היתר הבנייה, אלא האם די בהיתר להריסת המבנה הקיים, לצורך עמידה בתנאי סע' 131(10) לחוק. בעניין זה אדון להלן. 11. נושא זה עלה לדיון לפני בתיק אחר. להלן מסקנותי באותו תיק: "7.        הצדדים נחלקו באשר לקיומו של היסוד השלישי; התובע טוען כי די בהיתר ההריסה ואילו הנתבעת טוענת כי על התובע להציג היתר בנייה בתוקף לבניית הבניין החדש. בפסק הדין בפרשת ירושלמי קבע בית המשפט המחוזי: "לשון הסעיף נוקט אומנם 'בנין אחר', אולם מקובל עלינו שהיתר להריסה שנועדה לאפשר הקמת בניין אחר, והיתר לבניית מרתף חניה כחלק מהבניין העתידי עונים על דרישת הסעיף". (שם, סעיף 4(ב))   בעניין אחר נפסק בבית משפט השלום בירושלים: "דומני כי לשם הוכחת רצינות כוונותיו של בעל הבית ויכולתו האובייקטיבית לבנות, אין כל צורך באימוץ פרשנות טכנית נוקשה הדורשת הצגה לאלתר של היתר בנייה לבניית הבניין וניתן להסתפק בהיתר בנייה המתיר הריסתו של הבניין הקיים. למותר לציין, כי אין בפרשנות זו כדי להסיר את הנטל המוטל על בעל הבית להוכיח כי אכן בכוונתו לבנות בניין חדש תחת זה הקיים, וכי אכן ניתן לעשות כן על פי הוראות החוק ודרישות הרשויות המוסמכות. יתר על כן, על כוונה זו להתקיים בעת הגשת תביעת הפינוי ואין די בכוונה עתידית כזו..". (א (י-ם) 7540/03, א.ק. רויאל פרטנרס בע"מ נ' דהוקי)   8.        הנה כי כן, הפסיקה מסתפקת בהיתר בנייה המתיר את הריסת המבנה הקיים, לצורך עמידה בתנאי סעיף 131(10). ואכן, בהתאם למגמת הפסיקה בדבר פירוש מצמצם להוראות חוק הגנת הדייר הפוגעות בקניינו של התובע, ניתן לפרש את המלים "וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך" כמתייחסות לרישא של סעיף 131(10), לאמור: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר... וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך". לשון אחרת, על בעל הבית להוכיח כי בכוונתו להרוס את הבניין כדי לבנות במקומו בניין אחר, אך די בהצגת רישיון להריסת המבנה בלבד, ואין צורך להציג רישיון לבניית המבנה החדש. אכן, אין די בכוונה עתידית לבנות בניין תחת הבניין שייהרס, ויש להוכיח כוונה ואפשרות לעשות כן תוך זמן קצר, אך בענייננו הגשת הבקשה להיתר בנייה ומכתבו של אדריכל הפרויקט מלמדים כי אין מדובר בכוונה ערטילאית כי אם בתוכנית מגובשת שעתידה לצאת אל הפועל בקרוב. בנוסף, הפרויקט קיבל אישור עקרוני של ועדת המשנה לתכנון ובניה בתנאים המפורטים באישור מיום 25/3/09. עתה מצוי הפרויקט בשלב של בקשת אישור להקלות שונות. כאמור, הפסיקה הכירה בקיומה של עילת פינוי עם הצגת היתר בנייה להריסת המבנה הקיים ותוכניות ממשיות להקמת מבנה חדש. איני רואה מקום לעכב את הפינוי עד הצגת היתר בנייה לבניית המבנה החדש. יש לאפשר לתובע להרוס את הבניין הקיים על פי ההיתר שבידו." (ת.א. (שלום - תל אביב) 150953-09, קרן נ' עמנואל). 12. בענין קרן נ' עמנואל הנ"ל, הוכיחו התובעים את רצינות כוונתם לבנות בניין חדש תחת הבניין שייהרס. באותו עניין שוכנעתי כי בידי התובעים תוכנית מגובשת שעתידה לצאת לפועל בעתיד הקרוב. שונה הדבר בענייננו. מלבד הצהרה לקונית של התובע בדבר כוונה ללבנות בניין חדש ובו 9 דירות מגורים, והצגת היתר בנייה המתיר להרוס ארת המבנה הקיים, לא הציגו התובעים כל ראייה ממנה ניתן להסיק כי כוונת התובעים לבנות בניין חדש אינה יוצאת מגדר כוונה ערטילאית בלבד. אדרבה, הנספחים שצורפו לתצהירי הנתבעים מלמדים כי בקשה להיתר בנייה חדשה במקרקעין, נסגרה ביוזמת התובעים ביום 3/3/2009. עינינו הרואות, כי לא זו בלבד שאין בידי התובעים אלא היתר להריסת המבנה הקיים, אף זו שהתובעים משכו את בקשתם להיתר לבנות בניין חדש במקרקעין. התובעים לא הוכיחו כי הכוונה לבנות בניין חדש במקרקעין היא כוונה ממשית אשר ניתנת לביצוע בזמו קרוב, וממילא לא הוכחה נחיצות פינוי הנתבעת מהדירה לשם כך. מקרה דומה נדון בפני כב' הש' גילה כנפי-שטייניץ בבית משפט השלום בירושלים, ודברים שנכתבו שם נכונים גם למקרה דנן: "התובעת, תחת להביא בפני בית המשפט עדות סדורה ונתמכת במסמכים ובאישורים מתאימים להוכחת תוכניותיה לבנייה, כמו גם אפשרותה להוציאן אל הפועל, בחרה להסתפק בהוכחת היתר ההריסה שניתן לה. רק בתגובה לדרישת הנתבעים, המציאה לבית המשפט קטעי מסמכים אשר לא היה בהם כדי לתת לביהמ"ש תמונה ברורה ומובנת של תוכניותיה לבנייה, של השלב בו מצוייה בקשתה לשינוי תכנית המיתאר, ושל יכולתה לעמוד בדרישות שהוצבו לה כתנאי למתן היתר בנייה ובאיזה מועד. יודגש כי הוכחת פרטים אלה נועדה לאזן בין האינטרס של התובעת לפעול לפיתוח נכסיה ולמיצוי הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהם ובין אינטרס הנתבעים שלא להתפנות מן הדירה, בה הם מתגוררים מזה 40 שנה, אלא אם יוכח כי אכן יש באפשרות התובעת להגשים את תוכניותיה בעת דרישת הפינוי. לשם המחשה יצויין כי מיום רכישת המקרקעין ע"י התובעת לשם פיתוחם חלפו כבר 9 שנים ועדיין אין בידי התובעת את כל הדרוש לשם הגשמת תוכניותיה. גם מיום הגשתה של תכנית 5622 ועד לאישורה חלפו כחמש שנים (ר' עדות אביטל בעמ' 20 לפרוטוקול), ואין לדעת אם ומתי תאושר תכנית 5622א'. יודגש כי לפי טענת אביטל ניתן להרוס את הבניין כולו תוך יום עבודה אחד (ר' בעמ' 23 לפרוטוקול). אין הצדקה, איפוא, להורות על פינויים המיידי של הנתבעים על מנת לאפשר הריסת הבניין, כאשר לא ניתן לצפות אם ומתי תקבל התובעת היתר להקמת בניין חדש, ולא מן הנמנע כי ההליכים לקבלתו יארכו עוד שנים... לסיכום, אף שברי כי רצונה של התובעת וכוונתה הם להקים בניין חדש תחת זה הקיים, לא הוכיחה התובעת כראוי כי יש ביכולתה כיום להוציא כוונותיה אל הפועל, ומשכך דרישתה לפינוי הנתבעים היא מוקדמת.נ" 13. כאמור, החלטתי לדחות את התביעה, מחמת שלא קמה עילת פינוי נגד הנתבעת. התובעים לא הוכיחו קיומה של כוונה מגובשת לבנות במקרקעין בניין חדש. למעלה מן הצורל, למקרה שיוגש ערעור וייקבע כי קמה עילת פינוי לתובעים, אני רואה מקום להתייחס לשאלת הסידור החלוף. לצורך קביעת דמי פינוי ראויים מינה בית המשפט מומחית מטעמו. המומחית קבעה את שווי דמי המפתח המלאים לפי שיעור של 60% משווי הדירה. הצדדים נחלקו בשאלה אם המושכר כולל את הגג הסמוך, אם לאו, ועל כן ניתנה השומה לשתי החלופות. דמי המפתח לדירה כולל מרפסת גג נקבעו על סך של 673,000 ₪, ואילו דמי המפתח לדירה ללא מרפסת גג נקבעו על סך של 584,000 ₪. השמאית אומדת את עלות הפינוי, בנוסף לדמי מפתח, על סך של 27,000 ₪. התובעים טוענים כי המושכר הושכר ללא מרפסת גג, ומבקשים להעמיד את דמי הפינוי על סך של 584,000 ₪ בצירוף עלות הפינוי בסך 27,000 ₪ ובסה"כ 611,000 ₪. הנתבעים טוענים לעלייה תלולה במחירי הדירות באיזור כרם התימנים בו מצוייה הדירה. לטענתם יש לחשב את דמי הפינוי לפי שווי דירה של 2,000,000 ₪ בצירוף הוצאות העברה של כ-100,000 ₪. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים אני סבור כי יש להעמיד את דמי הפינוי על סך של 975,000 ₪. בקביעת סכום זה הסתמכתי על חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, תוך שהבאתי בחשבון את השיקולים הבאים: א. גם אם לא היה הגג חלק פורמאלי מהמושכר, הרי שהגג שימש את הנתבעת בפועל משך עשרות שנים, ללא כל מחאה מצד בעלי הבית. הטבה זו יש להביא בחשבון בעת הפינוי. ב. מאז ניתנה השומה שלפני בית המשפט, ביום 26/5/2009, עלו מחירי הדיור בתל אביב בעשרות האחוזים. ג. עלויות הפינוי והעברת הדירה של הנתבעת ובנה לדירה חלופית, והכשרת הדירה לצרכי הנתבעת. סוף דבר 14. על יסוד הנימוקים דלעיל, החלטתי לדחות את התביעה. ברם, לו קיבלתי את התביעה הייתי מעמיד את דמי הפינוי על סך 975,000 ₪. התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ₪. התשלום ישולם תוך 30 יום. בניהגגפינוי