דיירות מוגנת בעל פה

דיירות מוגנת אינה טעונה מסמך בכתב, ויכול שתכרת בהסכם בעל - פה

1. התובע והנתבע הינם אחים. התובע עתר לפינוי הנתבע מדירת המגורים ברח' ברנר 11
תל - אביב (להלן:ב "הדירה").

2. הדירה נרכשה ב- 23.8.73. הזכויות נרשמו בחוזה המכר ע"ש התובע. הבעלות רשומה ע"ש +התובע במרשם המקרקעין מ- 7.1.74.

3. בדירה התגוררו ממועד מסירת החזקה ההורים והנתבע. התובע התחתן ב- 1975 ומאז ועד היום אינו מתגורר בדירה.

4. האם שהתגוררה בדירה נפטרה ב- 1979. האב שהתגורר בדירה סבל מתהליך דמנטי מתמשך בעקבות ארוע מוחי שעבר ב- 1987. התובע מונה כאפוטרופוס לאב בנוב' 97, ובסמוך למועד זה הועבר האב בשנת 97 לבית - אבות.

התביעה הוגשה בינואר 98 לאחר שהאב הפסיק להתגורר בדירה. האב נפטר בספט' 98 בבית האבות.

5. הנתבע מקבל כיום קצבת נכות, עובד עבודה חלקית ומתגורר בגפו בדירה. אין לנתבע דירה אחרת למגוריו.

6. מקום מגוריו של הנתבע מ- 1974 ועד 1999 היה בדירה, גם אם בחלק מהזמן נעדר באופן זמני כדי להמצא באופן ארעי במקום אחר.

לעניין שמירה על זיקה מהותית לדירה, גם כאשר בעל- הדין התגורר באופן פיזי בתקופות קצובות מחוץ לדירה, ראו:ו ע"א 4127/95 זלקינד נ' בית זית תקדין עליון 98 (2) 1098.


7. מוסד הרשיון נקלט במשפט הישראלי ולא חל שינוי במעמדו גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969.

ראו:נ ע"א 492/92 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337.
רע"א 318/88 אל טוחי נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד מג (2) 158.

הפסיקה גם הכירה בקטגוריה של רשיון, שלא מכוח חוזה, שניתן לתקופה קצובה ואינו ניתן לביטול.

ראו:ב ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד טז 2901.
ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ (1) 321, 324-325.
ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ פ"ד מו (5) 184.

פטורים אנו מלדון בדיני הרשיון באשר ב"כ הנתבע הדגיש בסעיף 4 לסיכומיו:ו "הנתבע איפוא אינו בר - רשות בדירה אלא דייר מוגן משנת 1974 באשר הוא נכנס בה יחד עם הוריו ובמעמד שווה להם".

עמדה זו הובאה בפני בית המשפט ע"י ב"כ הנתבע גם בתחילת הדיון בע' 6 לפרוטוקול.

משאימץ ב"כ הנתבע קו הגנה יחיד של דיירות מוגנת נלך אף אנו בדרכו.

8. חוק הגנת הדייר שהוחק לראשונה בתקופת המנדט בא להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו נגד בעל הנכס שהשכיר לו.

עם שינוי העיתים נשתנו הצרכים ונשתנתה המציאות הכללית חברתית. פועל יוצא מכך, הוגבלה וצומצמה תחולת חוק הגנת הדייר הן בחקיקה והן בפסיקה.

ראו:נ ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור (לא פורסם)
ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי פ"ד ל (2) 421, 425.

בר - רשות אינו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר. תנאי הכרחי לתחולת הוראת החוק ולהגנתו הוא קיום יחסים של שוכר ומשכיר בין הצדדים.


לחשיבות ההבחנה בין שכירות לבין רשיון, לעניין תחולת חוקי הגנת הדייר, ראו:ב
שלום לרנר, שכירות נכסים, 33
יהושע ויסמן, חוק המקרקעין - מגמות והישגים, 59-60.

9. משילובן של הוראות סעיפים 1 ו- 9 לחוק הגנת הדייר למדים, כי נכס אשר ביום 20.8.68 לא החזיק בו אדם מכוח חוזה שכירות או מכוח החוק יחשב כנכס פנוי זולת אם הושכר בדמי מפתח.

הדירה נרכשה ב- 1973 כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. במועד הרכישה היתה הדירה בגדר "נכס פנוי" כמשמעו בסעיף 9 לחוק הגנת הדייר.

10. הסכם שכירות מוגנת לא נערך בכתב בין התובע לבין הנתבע או בין התובע לבין אביו. הנתבע העיד בע' 12 לפרוטוקול:ו "לא ידוע לי על הסכם שכירות בין אבי לבין אחי יצחק. אף פעם אבא שלי לא שילם שכירות ליצחק. ביני לבין יצחק לא היה אף פעם הסכם שכירות ולא שלמתי לו אף פעם סכום אפילו חד פעמי והוא גם לא ביקש".

11. חוק הגנת הדייר לא חל אוטומטית על שכירת דירה ב- 1973. ניתן היה אמנם ליצור הסכם לדיירות מוגנת, על אף שחוק הגנת הדייר מגביל את תחולתו ל- 30.8.68, אולם הדבר צריך להיות במפורש.

הסכם בכתב לא הוצג, אולם דיירות מוגנת אינה טעונה מסמך בכתב, ויכול שתכרת בהסכם בעל - פה.

ראו:נ ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט פ"ד לו (1) 634.

גישתו של השופט לנדוי בעניין רומנו מתמקדת בכך שדיירות מוגנת תמורת דמי מפתח אינה בבחינת זכות במקרקעין אלא הגנה מפני פנוי, ולפיכך לא חלה עליה ההוראה הנוקשה של סעיף 8 לחוק המקרקעין, והיא אינה טעונה מסמך בכתב.

12. חוק יסוד:ב כבוד האדם וחירותו מחזק מתן פרשנות מצמצמת לחוק הגנת הדייר. רק כאשר אין ספק שנכרת הסכם דיירות מוגנת בעל - פה או בדרך התנהגות תינתן הכרה ליצירת הסכם לדיירות מוגנת שלא על דרך הכתב.

13. קשר שכירות מוגנת לא נוצר בין התובע לבין הנתבע לא בעל - פה ולא בדרך התנהגות.

הנתבע לא שילם לתובע "דמי מפתח" כהגדרת סעיף 1 לחוק הגנת הדייר. הנתבע טוען שהפך להיות דייר מוגן ב- 1974 (ס' 4 לסיכומים). הנתבע במועד זה היה קטין, ועפ"י אומד דעתם של הצדדים לא הייתה כל כוונה ליצור עמו קשר משפטי של שכירות בכלל ושכירות מוגנת בפרט.

14. אולם בכך טרם תם הדיון. הסבת זכויות של דייר מוגן שנפטר לבן - משפחה - מוסדרת בסעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר. הוראה זו קובעת:ו

"באין בן זוג... יהיו ילדי הדייר לדיירים... כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים".

ההגנה על מגורי בן המשפחה של הדייר המוגן הינה קוגנטית. הפסיקה הקפידה על מלוי תנאים המזכים את בן - המשפחה של הדייר במגורים, והפוגעים בקניינו של בעל המושכר.

ראו:נ בר"ע 264/95 הברפלד נ' גלקין פ"ד לט (2) 441, 443.

15. לצורך הגנה על המגורים של בן - המשפחה יש להוכיח, שהאב שנפטר היה דייר מוגן בדירה.

לעניין דומה אמר השופט זוסמן בהמ' 521/72 לאון נ' ויס פ"ד כז (2) 337:ב

"זכות הדיירות שהגיעה לאלמנה עם מות בעלה, מכוח הדין, היא זכותו של בעלה. אלמלא היה הוא הדייר, עפ"י לשונו של סעיף 20 (א) לחוק (נוסח משולב), גם היא לא הייתה דיירת".

בע"א 705/70 שמעוני נ' גרשון פ"ד כה (2) 717, 723-724 נדונה שאלה אם בנים בגירים שעברו לגור בדירת אביהם, לאחר שהאב עבר להתגורר בדירה אחרת, זכאים להגנת חוק הגנת הדייר. בית המשפט קבע כי אין לבנים זכות דיירות מוגנת, באמרו:ו

"הוראת סעיף 16 הנ"ל (סעיף 20 לחוק הגנת הדייר) עומדת לילדים רק אם נפטר הדייר, ואינה עומדת להם אם חדל (הדייר המוגן - י.ג.) להשתמש או בלשון החוק להחזיק בדירה".


16. לעניין התנאים המצטברים הנוספים, הנדרשים ליישום סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, הדגישה השופטת שטרסברג - כהן בע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטור (לא פורסם):נ

"סעיף 20 (לחוק הגנת הדייר - י.ג.) אינו מבחין בין צאצאים בגירים שגרו ברצף עם הוריהם לבין צאצאים בגירים שעזבו ומילאו את התנאי של מגורים לפחות 6 חודשים לפני מות הדייר... כל שהסעיף דורש מאלה הוא מגורים עם הדייר ששה חודשים לפני מותו והעדר דירת מגורים אחרת".

17. עפ"י סעיף 7 לתצהיר הנתבע, האב הועבר לבית אבות בסוף שנת 97 ונפטר בבית האבות בספט' 98. אין המדובר רק במעבר זמני לבית אבות אלא במצב סיעודי שהביא את האב למעבר לבית אבות על מנת שלא לחזור לדירה.

גם אם לא יקרא לכך נטישה, לאור פרק הזמן הקצר בין המעבר לבית האבות לבין הפטירה, הרי ספק אם התקיים היסוד "בתנאי שהיה מתגורר בדירה יחד איתו לפחות 6 חודשים סמוך לפטירה".

18. בפועל איננו נזקקים ליסוד זה באשר האב לא היה דייר מוגן בדירה, ולפיכך אין תחולה להוראת סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר. עוד אמור:ב אם האב לא היה דייר מוגן לא ניתן לקשור, גם לגרסת הנתבע, זכויות מעין אלה לבן שגר עמו.

19. התשתית העובדתית שהובאה - מוכיחה עפ"י כלל הראיות המסתברות (ראו:ו תקנה 258 יד. (ב) לתקנות בית המשפט למשפחה):נ

(א) הדירה נרכשה ע"י ההורים בה בעת שהתובע היה חייל בגיל 20, בשירות חובה. המימון היה מכספי ההורים ולא מכספי התובע.

(ב) לא הייתה כוונה מצד ההורים לתת את הדירה במתנה לתובע או לעשות עמו עסקה אחרת בעניין הדירה.

(ג) רישום הדירה ע"ש התובע היה עקב חובות שצבר התובע במס - הכנסה.

(ד) כל הצדדים ראו את הדירה כדירת ההורים, וזו הייתה כוונתם האמיתית והמשותפת.



(ה) האב לא שילם לתובע "דמי מפתח", ולא היתה כל כוונה מצד ההורים ליצור עם התובע קשר של שכירות מכל סוג שהוא.

(ו) האב לא היה דייר מוגן בדירה.

20. עפ"י הפסיקה, כסף ששולם מבלי שנוצרו יחסי שכירות אינו בגדר "דמי מפתח".

21. המסכת העובדתית, שתומכת בקביעות שפורטו לעיל:ב

(א) הנתבע העיד בעדותו הראשית:ו "בתחילת שנות ה- 70 משפחתנו התגוררה בדירה מוגנת ברח' יהודה הלוי 81 ת"א. אבי... החליט לרכוש דירה כדי לשפר את תנאי המגורים של המשפחה... דירת בת 2.5 חדרים... וכולנו 4 בני המשפחה עברנו למגורים בדירה זאת" (ס' 3 לתצהיר הנתבע).

(ב) עוד הוסיף הנתבע בעדותו: "אחי יצחק אז בן 20 שירת בצה"ל שירות חובה. כפי שנודע לי מהורי, אבי החליט לרכוש את הדירה ע"ש אחי הבכור יצחק, כדי שלא לגרום לבעיות עם מס הכנסה. אבי בחר ביצחק כקונה הדירה, כדי למנוע סיבוכים הנובעים מרישום הדירה על שמי כקטין".

(ג) הנתבע הבהיר בחקירה נגדית בעמ' 11: "היו לאבא שלי בעיות במס הכנסה. היתה לו חנות בשוק הכרמל והיו לו בעיות לפי מה שזכור לי. בדירה הקודמת ביהודה הלוי שם עיקלו לו שולחן וארבע כסאות".

(ד) עדות הנתבע נתמכת בעדות אחות האב: "משפחה זאת התגוררה מספר שנים בדירה בדמי מפתח בת"א רח' יהודה הלוי 81, לאחר שמכרו דירה בלוד. בשנת 74 המשפחה עברה לדירת 2.5 חדרים ברח' ברנר 11 ת"א. הדירה נרכשה. מספר שנים לאחר מכן נודע לי כי וולף סידר את הרכישה ע"ש הבן הבכור יצחק כדי... שלא ליצור בעיות עם מס הכנסה".

(ה) התובע העיד שהיה בגיל 20 בשירות חובה במועד רכישת הדירה. לתובע לא היו אמצעים כספיים לרכישת הדירה. התובע העיד שלצורך הרכישה נטלו משכנתא. רק במאמצים עלה בידי ההורים לעבור מדירה בדיירות מוגנת לדירה משלהם, לאחר שנטלו משכנתא.

(ו) לא הייתה כל כוונה לתת את הדירה במתנה לתובע ולהשאיר את המשפחה ללא קורת גג. התובע התחתן ב- 75 כשנה לאחר רכישת הדירה. התובע העיד שממועד הנישואין במשך 25 שנה לא גר בדירה. עוד הבהיר התובע בעדותו, שנאלץ לגור לאחר החתונה כשנה בדירת הסבתא של אשתו, ולאחר מכן רכש דירה. ההורים נהגו בדירה כמנהג בעלים. אם היתה יכולת וכוונה לתת את הדירה במתנה לתובע הרי ההורים היו מעמידים את הדירה לרשות התובע ואשתו, שהתחתנו בסמוך למועד הרכישה.

(ז) חמתו של התובע העידה בע' 8 לפרוטוקול, שגם האב עזר לתובע (בשנת 76 - י.ג.) ברכישת דירה אחרת עפ"י יכולתו. אין שום סבירות שההורים יתנו במתנה דירה לתובע וגם יסייעו לו בנוסף לרכוש דירה אחרת למגורי משפחה, בה בעת שאין להם קורת גג אחרת עבורם, ועליהם לדאוג גם לעתיד בנם הנוסף - הנתבע.

(ח) האב נפטר ולא העיד על תצהיר מ- 92. לאור מצבו הרפואי של האב (צרופות לתצהיר התובע) ולאור ההלכות בעניין אמרת נפטר (ע"א 642/87 אגודת ישראל נ' חזקיהו פ"ד מד (1), 686, 692) - לא ניתן ליתן משקל רב לתצהיר האב, ככל שהעניין אמור בעיסקת היסוד בעניין הדירה מ- 1974 - כ- 18 שנה לפני מועד עריכת התצהיר.

22. טענת הדיירות המוגנת - נדחית.

23. אם קיימות טענות, שהדירה חלק מעזבון ההורים - מן הראוי שטענות אלה בעניין הבעלות תתבררנה בתביעות שתוגשנה בשם העזבון.

התובע הציע במהלך המשפט שפדיון מכירת הדירה יחולק בחלקים שווים בין הצדדים. ב"כ הנתבע ביקש תחילה הכרעה בטענה של זכות מכוח חוק הגנת הדייר. עתה משהעניין הוכרע יכול והסכמה זו, אם תשאר על כנה, תיתר את הצורך בהגשת תביעות נוספות לבית המשפט.

24. לאור התקופה הארוכה בה התגורר הנתבע בדירה, ניתן לקצוב 20 חודש ממועד מתן הפסק לפינוי הדירה, כדי שהנתבע יפעל להסדרת מדורו החלופי.

פרק זמן זה יאפשר לנתבע, בהעדר הסכמה, להביא להכרעת בית המשפט את עניין זכויות הבעלות בדירה.


לעניין משך הזמן שנקצב לפינוי, השוו: פסק דינו של השופט ברק ברע"א 1784/98 עמידר נ' מנדה (לא פורסם).

25. סוף דבר. הנני מורה כדלקמן:

(א) הנתבע ומטלטליו יפונו מהדירה ברח' ברנר 11 תל- אביב לא יאוחר מתום 20 חודש ממועד מתן פסק - הדין.

(ב) הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ש"ח + מ.ע.מ. צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

(ג) על הפסק לא יחול צו איסור פרסום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף חוזה בעל פה

  2. הסכם תיווך בעל פה

  3. דיירות מוגנת בעל פה

  4. צוואה בעל פה מאוחרת

  5. הסכם שכר טרחה בעל פה

  6. הודעה על פיטורים בעל פה

  7. בקשה בעל פה לעשות ביטוח

  8. אישור פסק בוררות בעל פה

  9. הסכם בעל פה בין בני זוג

  10. חוזה בעל פה לקניית דירה

  11. עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב

  12. הבטחה שלטונית לשכירות בעל פה

  13. טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב

  14. העברת זכויות יוצרים בעל פה

  15. הסתמכות על הסכם בעל פה עם הבנק

  16. תביעה לאכיפת הסכם שנעשה בעל פה

  17. האם אפשר לעשות ערבות בעל פה ?

  18. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  19. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  20. הסכם שכר טרחה בעל פה עם עורך דין על אחוזים

  21. הסכמה בעל פה ובהתנהגות להארכת תקופת השכירות

  22. סיכום בעל פה לפריסת חיובי תשלום מס לתקופה ניכרת

  23. החלטות מבלי שהתקיים דיון בעל פה לפני בית הדין האזורי

  24. הסתמכות על הבטחה בעל פה על ידי עובדי הבנק כי יינתן אשראי

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון