זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה
לפני תביעה לאסור על הנתבעים לעשות שימוש בחלל הנמצא מתחת לדירת התובעים ולצד דירת הנתבעים (להלן: "החלל").

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1. א. כל אחד מהצדדים הינו בעל זכות חכירה לדורות בדירה הנמצאת בחלק של
בנין המכיל ארבע דירות שנבנו במדורג (להלן: "הבנין").נ

ב. כתוצאה מכך שהבנין בנוי במדרון ההר נוצרו שלושה חללים בין הדירות.ב

ג. הנתבעים ביצעו עבודות בניה בחלל המיעדות אותו לשימושם היחודי.

ד. הגישה לחלל יכולה להיות מדירת הנתבעים כפי שהמצב בפועל בשטח כיום
או ע"י פתיחת פתח ברצפת סלון דירת התובעים.ו

ה. במהלך המשפט, הושלם רישום המבנה כולו בפנקס הבתים המשותפים
שבלשכת רישום המקרקעין, ודירת התובעים נרשמה כגוש 30710 חלקה 3 תת
חלקה 3/55 ודירת הנתבעים נרשמה באותו גוש וחלקה כתת חלקה 3/54.
הסכמות הצדדים:
2. הצדדים הסכימו כי הכרעת הדין תינתן על סמך האמור בתצהירים ובסיכומים.נ

טענות התובעים:
3. א. זכויותיהם בדירה כוללים גם את החלל שנוצר מתחת לדירה.
לחילופין
ב. החלל הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות כיוון שלא הוצמד לאף אחת
מהדירות.ב

ג. הנתבעים ביצעו את העבודות מבלי שקיבלו את הסכמת התובעים ובלא הסכמת או ידיעת שאר השכנים במבנה.

ד. עפ"י כל אחת מהחלופות יש ליתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לבצע כל בניה בחלל ועשיית שימוש בחלל כחדר, מפני ששימוש כזה מהווה הצמדה "דה פקטו" של רכוש משותף לדירתם - הצמדה שאינה אפשרית ללא קבלת הסכמת כל הדיירים ללא יוצא מהכלל.

טענות הנתבעים:
4. א. התובעת היא זאת שפנתה והציעה להם לבצע עבודות בחללים הצמודים
לדירת התובעים ולדירת הנתבעים. הצעתה כללה הרחבת פתחים לחללים
והפיכתם למחסנים מסודרים.
ב. הנתבעים החלו בעבודות בחצר שלהם ובחצרם של התובעים, לאחר שהצדדים הסכימו על כך. עוד טוענים הנתבעים שבין הצדדים הובן כי אין בכוונת הנתבעים לעשות שימוש בחלל למגורים, אלא רק להשתמש בצורה סבירה ונוחה בשטח כמחסן.
ג. הנתבעים מוסיפים וטוענים שאין בכוונתם לרכוש זכויות מעבר לאלה שיש
להם ברכוש המשותף, וכי השימוש שנעשה על-ידם בחלל הינו שימוש סביר,
ואינו מונע משאר דיירי הבית להשתמש בחלל.
ד. אשר על כן, מתבקש בית המשפט לדחות את בקשת התובעים.

המחלוקת:
4. א. אם החלל שנוצר הינו רכוש פרטי ושייך לדירה הבנוייה מעליו, או שמא
החלל הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות.
ב. אם ייקבע כי החלל הינו רכוש משותף, אזי יש לקבוע אם השימוש של הנתבעים בחלל הינו סביר, או שעליהם לקבל תחילה הסכמת שאר דיירי הבנין לשימוש בחלל.

הבעלות בחלל
5. א. אין מחלוקת לגבי העובדה שהמבנה רשום כיום כדין כבית משותף, והחלל
אינו צמוד לאף יחידה.ו

ב. לאור האמור לעיל ברור שהחלל אינו חלק מדירת התובעים זאת כיוון שסעיף
54 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") יצר בעלות בדירה שהיא
בעלות מסוג מיוחד השונה מבעלות רגילה במקרקעין. סעיף 13 לחוק קובע
שהבעלות במקרקעין חלה גם לעומק ולגובה שטח הקרקע. בעוד שהבעלות
בדירה, הנקבעת עפ"י סעיף 54 לחוק, אינה כזאת.

ג. סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף בבית כדלקמן:
"כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, לרבות הקרקע ... המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". (ההדגשה שלי י.ב.).

ד. בעניננו החלל הוא חלק מהקרקע ולכן המסקנה המתקבלת מהאמור לעיל היא
שהחלל הינו חלק מהרכוש המשותף.

השימוש בחלל כחלק מהרכוש המשותף
6. א. הכללים לשימוש ברכוש משותף נדונו רבות בפסיקה. מסכים אני עם הצדדים
שפסק הדין שניתן ע"י כב' השופט אליעזר גולדברג ברע"א 698/85, י' בן צור
ואח' נ' ששון ואח' (פ"ד מא(3) 146 (להלן: "פרשת בן צור) מתאים מאוד לעניננו. שם בעמ' 150 קובע השופט הנכבד שהדגש בקביעת הרכוש המשותף
מושם על זכותם של כל הבעלים להשתמש ברכוש בצוותא חדא.נ

ב. בפרשת בן צור נדונה זכותו של בעל דירה בקומה העליונה לפתוח חלון בגג
הבנין. הגג לא הוצמד לדירתו והיה חלק מהרכוש המשותף. שם אושרה
פתיחת החלון באסיפת הדיירים ברוב קולות וכך אמר כב' השופט בעמ' 151
ליד האות ה'.ב
"... פתיחת פתח לגג וגידורו, לא רק שיש בהם משום פגיעה
"ברכוש משותף", אלא שאין לראות מעשים כאלה בגדר
שימוש רגיל וסביר בגג, ...".

ג. בעניננו המצב שונה, החללים לא נועדו מלכתחילה לשימוש אלא נוצרו
כתוצאה מתוואי השטח. הקרקע, בה נוצר החלל, צמודה לבנין הינה חלק
מהרכוש המשותף (לעניין זה ראה גם בספרו של ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, תשנ"ז - 1977, חלק 2, עמ' 388).

7. א. בפרשת בן צור אמר כב' השופט גולדברג בעמ' 151 ליד האות ב' כלדקמן:
"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש משותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להעשות אלא בהסכמתם". (ע"א 31/70 כהן נגד שמאי פ"ד כד (2) 388, 391)".

ב. יישום עקרון השימוש הסביר המקובל במקרה שלפנינו מובילה למסקנה
ברורה שהנתבעים לא עשו שימוש סביר ברכוש המשותף.
סיכום
8. לאור האמור לעיל, אני מחליט כדלקמן:
א. ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבעים לעשות שימוש כלשהו בחלל.

ב. להסרת ספקות פתחי האיורור ישארו בחלל כפי שהדבר מופיע בתוכניות
הבנין.ו

ג. אני מצווה על הנתבעים להחזיר את החלל למצבו כפי שהוא מופיע בתשריט
רישום הבית המשותף עד ליום 1.11.99 שעה 12:00.

ד. להסרת ספקות, התובעים יהיו רשאים להכנס בתאום מוקדם עם הנתבעים
כדי לוודא שהאמור בוצע.נ

ה. לשכת רישום המקרקעין תרשום את פסק הדין כהערת אזהרה קבועה על
דירות הנתבעים הידועה כגוש 30710 חלקה 3 תת חלקה 3/54.

9. אני מחייב את הנתבעים לשלם את הוצאות התובעים בתוספת 7,500 ש"ח שכ"ט עו"ד ומע"מ.ב

10. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.ו

ניתן היום כ"ב באב תשנ"ט, 4 באוגוסט 1999 בהעדר הצדדים.
מותר לפרסום מיום 4.8.99.

יחזקאל ברקלי, שופט      





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת דירת מגורים

  2. צו כניסה לדירה

  3. נזק לגגון בדירה

  4. עורך דין הסכם דירה

  5. תביעה על צביעת דירה

  6. שימוש בדירה ללא רשות

  7. שטח דירה קטן מהמובטח

  8. החזקה בדירה ללא רשות

  9. כניסה לדירה ללא רשות

  10. רישום דירה על שם קטין

  11. ויתור על זכויות בדירה

  12. התחזות לבעלים של דירה

  13. ביטול רשות לגור בדירה

  14. זיכוי מעבירת פיצול דירה

  15. הגדרת דירת מגורים מזכה

  16. נזקים במהלך הובלת דירה

  17. הצעה אמיתית לרכישת דירה

  18. הכרה בדירת מגורים יחידה

  19. הצהרת זכאות זכויות בדירה

  20. זכות בלתי הדירה במקרקעין

  21. רשות בלתי הדירה במקרקעין

  22. אישור זכויות לקניית דירה

  23. תביעה להצהרת בעלות בדירה

  24. מכירת דירה עם חריגות בניה

  25. חובת ציון שטח הרצפה בדירה

  26. ביטול קניית דירה על הנייר

  27. הלוואה לקניית דירה מהמוכר

  28. הסתרת בעיית טרמיטים בדירה

  29. הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

  30. פיצול דירה ל-5 יחידות דיור

  31. הודעה על העברת החזקה בדירה

  32. אי הכרה בדירת מגורים מזכה

  33. קניית דירה בפלורידה - תביעה

  34. עיכוב של שנתיים במסירת דירה

  35. התחייבות לרישום זכויות בדירה

  36. התיישנות רישום בעלות על דירה

  37. זכויות בחלל שנוצר מתחת לדירה

  38. כניסה בכוח לדירה ע''י מעקלים

  39. מס מכירת דירה בין קרובי משפחה

  40. בקשה להרחבת דירת מגורים במקרקעין

  41. הסתרת חריגות בניה בדירה מהקונה

  42. סיוע לרכישת דירה לפי מספר אחים

  43. העברת תכולת דירה מארה''ב לישראל

  44. ביטול קניית דירה בגין איחור במסירה

  45. סעיף 49 א - מכירת דירת מגורים מזכה

  46. פיצוי בגין ניהול מו''מ לקניית דירה

  47. פטור לדירת מגורים מזכה - זכות אישית

  48. חוסר התאמה בין שטח הדירה למה שהובטח

  49. תוספת סיוע לזכאים שלא הצליחו לרכוש דירה

  50. העברת בעלות פיקטיבית של דירה מבעל לאישה

  51. צו מבית המשפט למכירת דירה במכירה פומבית

  52. פיצויים ללא הוכחת נזק מסירת דירות באיחור

  53. דרישת תשלום שלא כדין ביום קבלת המפתח לדירה

  54. נדחתה תביעה להצהרה לזכאות להירשם כבעל דירה

  55. האם צנרת מקרר נחשבת לאינסטלציה של הדירה ?

  56. איחור במסירת דירות בגלל בניית קומות נוספות

  57. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד ?

  58. בקשה למפקח על המקרקעין לאפשר מכירת דירת מגורים

  59. טענה כי התובעים אפשרו להם להתגורר בדירה ללא תשלום

  60. לטענת התובע, הדירה נצבעה בצבע "מזעזע – כחול מטאלי"

  61. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון