תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המרצת פתיחה

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המרצת פתיחה
ההליך שבפני עניינו עתירתם של המבקשים כי בית המשפט יתן בידם סעד הצהרתי לפירוק שיתוף במקרקעין כמו גם ימנה כונס נכסים.
זה המקום לציין כי אנו נמצאים במסגרת הליך של המרצת פתיחה, על כל המשתמע מכך.
תיק זה אשר החל עוד בשנת 2009 הועבר לבית משפט בפברואר 2010 מרובה בבקשות, פניות והבהרות של הצדדים. עם זאת, המסגרת החקיקתית על פיה נבחנת עתירתם של המבקשים הינה הוראות חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969.
פרק ה סימן ב' לחוק המקרקעין קובע בסעיף 37 כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פרוק שיתוף. בהמשך נקבע כי פירוק זה יעשה למעשה בין אם על דרך של חלוקה בעין ככל שניתן, או לחילופין על דרך של מכירה.

נוכח כך, ברוב המקרים בהם מדובר בתביעות או בעתירות לפירוק שיתוף במקרקעין השאלה אינה "האם" אלא "איך".

אקדים ואומר כי לא ברורה לי עמדת המשיבות 1-3 וזאת במיוחד נוכח הוראות חוק המקרקעין כמו גם החלטות מפורשות אשר ניתנו בעבר על ידי כב' סגן הנשיאה השופט קינר בתיק זה.

בכל מקרה של פירוק שיתוף במקרקעין על בית המשפט לבחון, האם ניתן לבצע חלוקה בעין וככל שכן לפעול בדרך זו אלא אם קיימים טעמים מיוחדים שלא לעשות כן. מקום בו לא ניתן לבצע חלוקה בעין יש להורות על פירוק השיתוף על דרך של מכירה.

טענה ב"כ המשיבות 1-3 כי למעשה הסכמת המשיבות לפירוק השיתוף מותנית בשניים. האחת, היא למעשה המנהל הוא זה שיוציא את הקרקע של המשיבים 2-3 לחכירה, ולא למכירה, בהליך עצמאי של מכרז ואחר כי ימונה כונס רק על חלקם של הבעלים הפרטיים. בנוסף, הביעו המשיבות 1-3 התנגדות למינויו של עו"ד כספי ככונס.

המשמעות המעשית של הודעת המשיבות 1-3 היא למעשה ביטול פירוק השיתוף במקרקעין. מקום בו יפעלו המשיבות 1-3 בנפרד מאשר יתר בעלי הזכויות במקרקעין הרי שבפועל נמנעת האפשרות של מכירת המקרקעין כמקשה אחת.

במסגרת החלטתו של כב' השופט קינר מיום 22/2/12 ניתנה הדעת בצורה מפורשת לטענות המנהל לענין אי מכירת חלקה במקרקעין. טענה זו נדחתה ולמיטב ידיעתי לא הוגשה ביחס להחלטה זו כל בקשת רשות ערעור.

באותה החלטה ציין כב' השופט קינר כי באשר לדרך פירוק השיתוף ניתן לבחון שתי דרכים חלופיות למכירה: האחת, הינה הדרך במסגרתה לרכוש הרוכש הפוטנציאלי את הבעלות מבעלי הזכויות הפרטיים ואת החכירה מהמשיבות 1-3 כאשר במקרה כאמור תיוותר המדינה כבעלים ותחוייב לחתום על חוזה חכירה עם כל רוכש.

הדרך האחרת הינה כי הרוכש ירכוש בעלות מלאה במקרקעין כאשר לגבי החלק של החכירות יעריך שמאי את שווי החכירה ושווי הבעלות וחלוקת התמורה תתבצע בהתאם לחוות דעת השמאי.

באותה החלטה נקבע על ידי כב' השופט קינר כי ענין זה יוכרע לאחר שתינתן לצדדים אפשרות לטעון בענין זה. עם זאת, אין בשאלת הדרך או למעשה ה"איך" כדי לגרוע מן העובדה כי הגיעה העת ליתן החלטה בשאלת ה"אם".

העובדה כי המשיבות 1-3 מחזיקות בחלק ניכר מן הזכויות בקרקע אינה הופכת אותן למי שהינן בעלות זכויות מעבר לאלה שננקבו במסגרת חוק המקרקעין.

אני מוצאת לאבחן בענין זה בין שאלת אפשרות טיעון המשיבות 1-3 לענין שאלת החכירה – בעלות לבין עצם הכפפת רצונן של הנתבעות 1-3 גם ביחס ליתר בעלי הזכויות במקרקעין.

נתונה גם ליתר הבעלים הזכות הנקובה בחוק לעתור לפירוק השיתוף.

באשר לזהותו של הכונס:

טענו המשיבות 1-3 כי יש להורות על פיצול באופן שבו הליך המכירה הנוגע למקרקעין של המשיבות 2-3 יבוצע בהליך עצמאי על ידי המנהל כמי שעושה ופועל להוצאתם של מכרזים כדבר שבשגרה.

לא מצאתי לקבל טענה זו של המשיבות 1-3 וזאת ממספר טעמים:

ראשית, ראוי ונכון כי בתיק זה אשר יש בו מספר כה רב של בעלי זכויות יהא גורם אחד המחוייב למתן מענה לבית המשפט, אשר יפעל לצורך מימוש הליך פירוק השיתוף.

מדברי ב"כ המשיבים 1-3 עולה כי המשיבות 1-3 אינן מציעות למנות אדם פלוני אלמוני ככונס, אלא שאין מניעה כי תשלח הודעה בדבר זהותו של "נציג" אשר יוכל ליתן מענה לשאלות.

לא מוכרת לי פרוצדורה זו ואני סבורה כי יש ליתן החלטה ברורה האם ממנים כונס ומהי זהותו.

הוסיפו המשיבות 1-3 וטענו כי מקום בו עסקינן במנהל מקרקעי ישראל ובגוף אשר עוסק במכרזים מדי יום ראוי ונכון לאפשר לגוף זה לקיים גם את הליך המכירה / חכירה של המקרקעין.

אני סבורה כי יש לאבחן בין הליך של מכרז ביחס לקרקע מנהל המתנהל חדשות לבקרים לבין הליך של כינוס נכסים, במיוחד כאשר מדובר במקרקעין אשר לכאורה שותפים להם כ – 70 בעלי זכויות.

בין היתר, ומבלי לגרוע מכלליות דבריי דלעיל, יידרש הכונס למתן הודעות, להתקשרות בהסכם, לקבלת ייפוי כח או בירור עמדה, להליך התמחרות, לדיווח לרשות המס ביחס לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות וזאת עוד קודם שנתתי דעתי לשאלת החובות אשר יוטלו על הכונס אם ובכפוף להתקשרות בהסכם המכר.

בענין זה, איני סבורה כי יש למנהל מקרקעי ישראל יתרון מהותי על פני כונס נכסים אחר.

זה גם המקום לציין כי לא ברורה לי ההתנגדות לענין מינויו של עו"ד כספי כאשר לכאורה לא הוצגו בפני נתונים אשר יש בהם כדי ללמד על מניעה פרסונלית למינויו של זה ככונס.

מאידך, מעמדת המשיבות 1-3 עולה כי לא הוצע על ידם כונס חלופי וכוונתי אינה לדמות פרסונלית. מינויו של כונס נעשה בהתאם להוראות הדין ותוך שהכונס עצמו כפוף להוראות החוק לרבות לענין חבותו האישית.

בנסיבות אלו, אינני סבורה כי יש מקום למינויו של המנהל ככזה כמי שיבצע, ללא "כובע" של כונס את אותן פעולות אשר ניתן היה לצפות כי יבוצעו על ידי כונס הנכסים.

באשר לעלויות הכינוס, הרי שפסיקתן של אלו מקומן עם סיומו של ההליך. בחלק לא מועט של המקרים כאשר מתמנה כונס נכסים יש מקום לבחון קציבת שכרו של הכונס מראש. עם זאת, בתיק שבפני כיוון שרב נעלם על הנגלה איני סבורה כי זהו המקרה לעשות כן וראוי ונכון כי שכרו של הכונס יקבע בכפוף ולאחר שיוצגו הנתונים בדבר ביצוע פעולות הכינוס בפועל.

נהיר כי שמורה למשיבים הזכות לעלות כל טענה, אם וכאשר יועלה נושא זה לדיון.

הוסיפו המשיבות 1-3 והעלו טענות באשר לעובדה כי מינויו של הכונס יכול ויטיל עוול כלכלי על המשיבות, מקום בו הן מהוות למעלה מ – 50 אחוז מבעלות הזכויות במקרקעין.

איני מתעלמת מכך. עם זאת, יש ליתן את הדעת לעובדה כי גם ככל שהיו מתמנים מי מאנשי המנהל לצורך ביצוע פעולות שונות בתיק זה, הרי שהדבר בא על חשבון זמנם לענין דברים אחרים ולא ניתן לומר כי מדובר בפער של אי תשלום לעומת תשלום כספי ניכר. גם לשווי וזמן עבודתם של נציגי המנהל יש משמעות כלכלית.

הוסיפו המשיבים 1-3 וטענו כי למעשה לא ניתן לשכלל את העובדה כי המבקשים פעלו עד למועד היום לצורך הליך פירוק השיתוף שכן הדבר משקף את רצונם של המבקשים ופעולות ב"כ הצדדים בענין זה לא נעשו אלא עבור המבקשים עצמם.

בתי המשפט נתנו דעתם לא אחת לעובדה כי גם מקום בו מתמנה כונס שאינו ב"כ המבקשים, בשלב זה או אחר של ההליך, אין בכך כדי לגרוע מזכותם של המבקשים לעתור לפסיקת שכרו של בא כוחם עקב השלב בו מצוי ההליך ותוך מתן הדעת כי בסופו של יום, יצאו כל בעלי הזכויות כשהם נשכרים מניהולו של ההליך, וזאת לרבות מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

כבר בדיון הקודם מצאתי לציין בפני הצדדים כי אני סבורה כי בתיק זה, במיוחד נוכח ריבוי הפעולות הצפוי, ראוי ונכון כי ימונה כונס נכסים אחד. בדרך זו, סביר כי ימנע הצורך מהגשת בקשות למתן הוראות, הבהרות ומחלוקות בין הכונסים לבין עצמם. עם זאת, אין במינויו של כונס בודד כדי לגרוע מחובותיו של אותו כונס או מזכותם של מי מן המשיבים ליתן עמדתו ביחס לכל בקשה למתן הוראות.

הוסיפו המשיבות 1-3 וטענו כי נוכח השלב בו מצוי ההליך אין מקום למתן פסק דין על ידי. בענין זה, אני מוצאת להפנות לעובדה כי מדובר בהמרצת פתיחה על כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך. בנוסף, לא ברור לי איזה שלב של ניהול הוכחות נדרש במסגרת תיק זה וזאת לצורך השאלה האם להורות על פירוק השיתוף ומה תהא זהותו של הכונס.

בענין זה, אני נסמכת בין היתר על כתבי הטענות כפי שהוגשו לעיוני על ידי כל הצדדים.

זה המקום לציין כי למעט המשיבות 1-3 , נכון למועד היום לא מונחת בפני התנגדות של בעל זכויות אחר או טעמים נוספים אשר בגינם יש להורות על עיכוב ניהולו של הליך זה.

טענה נוספת אשר הועלתה בדיון היום נוגעת לשאלת דרך פירוק השיתוף.

אכן, אין הכרח כי מקום בו מורה בית המשפט על פירוק השיתוף ימונה כונס. עם זאת, לא ברור לי, כיצד ניתן בתיק זה או כיצד המשיבות 1-3 סבורות שניתן בתיק זה לפרק את השיתוף בפועל כאשר מדובר בכתשעים בעלי זכויות.

למען הסר ספק מובהר כי הדרך היחידה שהוצעה על ידי המשיבות, במסגרת ההודעה האחרונה שהוגשה לי, אינה סבירה בעיני כפי שציינתי לעיל.

בסופו של יום, על בית המשפט לנסות ולבחון מהי הדרך המיטבית לבצע את פירוק השיתוף.

לאחר שנתתי את דעתי לכלל טענות הצדדים, אני סבורה כי דרך זו ראוי שתעשה על דרך של מתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין תוך מינויו של עו"ד כספי זיו ככונס נכסים ביחס למקרקעין בכללותם. עם זאת, מינויו של הכונס יכנס לתוקף בכפוף לתניות הבאות:

א. הכונס יפקיד בתוך 14 יום מהיום התחייבות בנוסח המקובל במזכירות בית המשפט על סך של 200,000 ₪.
ב. מובהר בזאת כי כל הליך של מכירה יעשה בכפוף לאישור בית המשפט.
ג. בשלב הראשון יפעל כונס הנכסים לצורך קבלת חוות דעת שמאי לענין מקרקעין. כונס הנכסים יגיש רשימה של שלושה שמאים מוצעים וזאת בתוך 14 יום מהיום לרבות הצעת המחיר לענין חוות הדעת. למשיבים תעמוד הזכות להגיש התייחסותם לענין זהותו של השמאי בתוך 20 יום ממועד קבלת הודעת הכונס. העדר תגובה ייחשב כהסכמה למינויו של מי מהשמאים. במסגרת חוות הדעת יתייחס השמאי לשאלה מה יהיה שווי המקרקעין ככל שיימכר כמקשה אחת על דרך של העברת בעלות אל מול החלופה במסגרתה ימכרו המקרקעין באופן שבו חלקם של בעלי הזכויות הפרטיים תמכר ככזו וחלקם של המשיבות 2-3 יימכר על דרך של חכירה. לאחר קבלת חוות דעת השמאי תעמוד לכל אחד מהצדדים האפשרות להגיש טיעוניו לענין זה וזאת בתוך 30 יום.
ד. דו"ח ראשוני של הכונס יוגש בתוך 90 יום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מתי מגישים המרצת פתיחה ?

  2. מחיקת המרצת פתיחה

  3. בקשות סף בהמרצת פתיחה

  4. המרצת פתיחה לסעד הצהרתי

  5. המרצת פתיחה חכירה לדורות

  6. צו עשה במסגרת המרצת פתיחה

  7. המרצת פתיחה או בקשה לסעד זמני

  8. דוגמא להמרצת פתיחה בעלות ברכב

  9. אילו סעדים ניתן לעתור המרצת פתיחה

  10. המרצת פתיחה לקבוע בעלות על מיטלטלין

  11. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המרצת פתיחה

  12. המרצת פתיחה לחייב למסור חזקה בדירת מגורים ובמגרש

  13. המרצת פתיחה כי לבעלות על הזכות הבלעדית במיכסת מים

  14. בקשה בדרך המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי לבעלות על כספים

  15. המרצת פתיחה להצהרה על זכות בר רשות בלתי מוגבלת בזמן בקרקע

  16. המרצת פתיחה להסיר כל שעבוד או עיקול מכספי פוליסות ביטוח חיים

  17. בקשה בדרך של המרצת פתיחה ליתן פסק דין המצהיר על בעלות במקרקעין

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון