עורך דין דיני תיירות

עורך דין דיני תיירות
הצדדים לתביעות, העובדות הצריכות להן וטענות הצדדים

1. מונחות בפני שתי תובענות שאוחדו. התובענה האחת (ת"א 69850/06), הוגשה ע"י מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ; חברה המעניקה שירותי אחזקה וניהול לבניין משרדים בקריית שמונה (להלן: "מרכז תיירות") כנגד עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ; חברה המחזיקה שטחים בבניין המדובר (להלן: "עמידר"). עסקינן בתובענה לתשלום דמי ניהול בסך 672,979 ₪ עבור התקופה 12.9.2002 – 12.11.2005 (להלן: "תביעת מרכז תיירות"). התובענה השנייה (ת"א 19428/05) הינה תביעה למתן חשבונות וכן תביעה כספית בסך 230,000 ₪ אשר הוגשה ע"י עמידר כנגד מרכז תיירות (להלן: "תביעת עמידר").

2. ביום 4.7.1990 כרתו הצדדים הסכם ולפיו התחייבה מרכז תיירות ליתן לעמידר שירותי אחזקה וניהול לבניין הידוע כפרויקט צ.ח.ר במרכז המסחרי בקריית שמונה המצוי בחלקה 49 גוש 13146 (להלן: "הבניין"/"הנכס") וזאת בתמורה לדמי ניהול (להלן: "ההסכם").

3. ההסכם קובע את מטרת הקמת מרכז תיירות תוך מתן זכות עיון בספרי חשבונותיו לעמידר: "מטרת הקמת חברת הניהול [מרכז תיירות] איננה למטרות רווח אלא לתחזוקה תקינה של הבניין והקונה [עמידר] יהא רשאי בכל עת לבדוק את ספרי החשבונות של חברת הניהול אצל רואה החשבון." (סעיף 1(ב)). ברוח זו קובע סעיף 7(ג): "...חברת הניהול נוסדה אך ורק למטרה של ניהול הבניין ואין לה כל מטרות רווח.." .

4. בין הצדדים קיים סכסוך ארוך ומתמשך בנוגע לדמי הניהול המבוקשים על ידי מרכז תיירות – סכסוך זה מתמשך לכל הפחות על פני 15 שנה, וכבר זכה להיות נדון בערכאות השונות, כפי שיפורט להלן. בתמצית טוען מרכז תיירות שדמי הניהול הנדרשים על ידו תואמים את הוראות ההסכם; הינם סבירים והגיוניים ואין כל סיבה להמשיך ולפשפש בחשבונות אלו, כפי שדורשת עמידר. מאידך עמידר טוענת שדמי הניהול המבוקשים אינם תואמים את הוראות ההסכם; חורגים מהסכמות קודמות אשר הושגו בין הצדדים; אינם סבירים, במיוחד לנוכח מיקומו ואופיו של הבניין. עוד טוענת עמידר כי במשך שנים מתחמק מרכז תיירות מלהציג חשבונות, חוזים ו/או מסמכים אשר התבקשו על ידי עמידר, וזאת במגמה להסתיר את חוסר הסבירות שבדרישה שיתכן ואף מונעת מאינטרסים זרים, כפי שיפורט להלן.
מכיוון שבמרכז התביעות עומד ההסכם, אצטט להלן את הסעיפים הרלוונטים לסכסוך.

5.סעיף 7(א)(1) להסכם קובע את חבות עמידר בתשלום דמי ניהול ע"פ חלקה: "המחזיק מתחייב לשלם לחברת הניהול ביחד עם מחזיקי שאר הנכסים בבניין, את כל העלויות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים לרבות כל הוצאה הכרוכה ו/או הנובעת מכך (להלן ביחד "ההוצאות"). חלקו של המחזיק בכלל ההוצאות יהיה בהתאם ליחס שבין שטח הנכס לבין השטח של כל הנכסים בבנין. הוצא חלק מן ההוצאות בקשר לשירותים או כל חלק מהם הניתנים או המשרתים רק חלק מן הנכסים בבנין ולא את כולם, תחייב חברת הניהול את מחזיקי אותם נכסים או בעיקר אותם בהתאם."

6.סעיף 7(א)(2) קובע לעניין תשלום פחת: "חברת הניהול תכלול בהוצאות סכומים המיועדים לכיסוי הפחת של השטחים המשותפים ושל הציוד והמתקנים של חברת הניהול הדרושים לביצוע השירותים, כולם או מקצתם ... באופן סביר למטרה (להלן "קרן פחת"). סכומי הפחת ייחשבו כפיקדון שיוחזק בידי חברת הניהול בחשבון נפרד כנאמנים של כל מחזיקי הנכסים בבניין וישמשו לתוספת, לחידוש ולהחלפת ציוד, מתקנים ורכוש ולא יוחזרו למחזיקים. חברת הניהול רשאית להשקיע את כספי קרן הפחת בהשקעות סולידיות."

7.סעיף 7(ב) קובע בעניין דמי הניהול: "להוצאות הנזכרות בסעיף 7(א) לעיל יווסף סכום השווה ל-15% מהן (להלן "דמי ניהול"). דמי הניהול יהיו חלק בלתי נפרד מן ההוצאות והמחזיק מתחייב לשלמם לחברת הניהול לפי חלקו המפורט בפיסקה (א)(1) לעיל. דמי הניהול יהוו את התמורה של חברת הניהול בגין התחייבויותיה בהסכם זה." סעיף 8(א) קובע כי על עמידר לשלם למרכז תיירות את חלקה בהוצאות בהתאם לחשבונות בכתב שיוגשו ע"י מרכז תיירות תוך 14 ימים ממסירת החשבון שיוגש לו מדי חודש או "מדי תקופה אחרת שתקבע ע"י חברת הניהול" בהתבסס על אמדן ההוצאות בפועל ע"י מרכז תיירות.
8. סעיף 8(ד) קובע כיצד תתבצע התחשבנות הצדדים לעניין דמי הניהול: "תוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים לאחר ה-31.3 וה-30.12 בכל שנה, תערוך חברת הניהול חשבון סופי של ההוצאות לגבי התקופה של 6 חודשים שלפני התאריך הנ"ל (כולל קרן הפחת ודמי הניהול) (להלן "החשבון החצי שנתי") ותמציא העתק מחשבון זה למחזיק. החשבון החצי שנתי כשהוא מבוקר ומאושר על ידי רואי החשבון של החברה ישמש ראיה לכאורה לגובה ההוצאות."
את סעיף 8(ז) הוסיפו הצדדים בכתב יד לעניין חילוקי דעות בגובה דמי הניהול שיתגלעו בעתיד, במידה ויתגלעו, בין הצדדים: "בכל מקרה של חילוקי דעות בין המחזיק לבין חברת הניהול ביחס לגובה דמי החזקה השוטפים בהם יחויב המחזיק לא ישמש הדבר עילה מצד המחזיק להפסקת התשלומים השוטפים וזאת למשך שנה מיום שחלק המחזיק בכתב על גובה דמי ההחזקה."

9. סעיף 9(א) קובע ריבית פיגורים בגין כל פיגור בתשלום בשיעור שיהיה מקובל באותה עת בבנק לאומי לישראל בע"מ בתוספת 1.5% לחודש. סעיף 13(ה) קובע: "המחזיק יהא רשאי לבדוק ולבקר את יעילות הניהול ובלבד שחברת הניהול תעמוד בקריטריונים סבירים של רכוש משותף בהתאם למקובל וזאת ביחס לטיב השירות ועלותו." סעיף 13(ו) קובע זכות עיון בספרי חברת הניהול: "מוסכם שבספרי חברת הניהול יהיו נתונים לביקורת ופיקוח רו"ח ויהיו נתונים לעיון המחזיקים בכל עת."

10. כפי שכבר ציינתי לעיל, המחלוקות בין הצדדים לגבי גובה דמי הניהול החלו כבר במרוצת שנות התשעים. ביום 26.3.1997 התקיימה פגישה בנוכחות נציגי הצדדים, נוכח הפסקת תשלומי דמי הניהול למרכז תיירות, ונערך סיכום דיון כתוב (נספח ב' לתצהיר עמידר, יקרא להלן: "סיכום הדיון מיום 26.3.97"). באותו דיון נקבע, בין היתר, כי בסיס החיוב השנתי יבוצע ע"פ דוח כספי שיוגש ע"י רו"ח יורם תבור למעט מספר נושאים ובכלל זה: כי חיוב הרכב יבוצע על בסיס 25 ק"מ ליום בעבור 1.8 ₪ (סעיף 2.1). בנוסף נקבע כי חשבונות שוטפים יוגשו אחת לחודשיים וישולמו 45 ימים מהגשת החשבון (סעיף 4.1). עוד נקבע הסדר לגבי התחשבנות חובות העבר (סעיף 3). בין הצדדים התעורר ויכוח לגבי תחולת אותן הסכמות האם חלות הן על חובות העבר, הקודמים לפגישה (כטענת מרכז תיירות) או שמא גם מאותו מועד ואילך (כטענת עמידר).
במהלך שנת 2002, עוד בטרם החלו ההליכים המשפטיים, ניהלו הצדדים התכתבות ענפה בנוגע לחשבונות הניהול אולם התכתבות זו לא הובילה להבנות.

11. מאחר וההדברות הישירה בין הצדדים לא הובילה לפתרון המחלוקות, ולנוכח העובדה שעמידר חדלה מלשלם את דמי הניהול, הוגשו הליכים משפטיים כדלקמן: ביום 9.1.2003 הגיש מרכז תיירות כנגד עמידר תביעה בסדר דין מקוצר בסך 87,785 ₪ בגין אי תשלום דמי ניהול החל מתאריך 31.1.2002 ועד ליום 11.9.2002 (א 11395/03). עמידר הגישה בקשת רשות להתגונן שנדונה בפני כב' הש' חנה ינון ונדחתה ביום 12.11.2003 תוך שניתן פסק דין במסגרתו חויבה עמידר, בין היתר, במלוא סכום התביעה (להלן: "ההליך האחר").

12. עמידר הגישה ערעור וכן בקשה לעיכוב ביצוע פסה"ד. במסגרת הדיון בבקשה לעיכוב ביצוע נכרת ביום 30.5.2004 הסכם פשרה (נספח ד' לכתב תביעת מרכז תיירות) ולפיו סכום פסק הדין ישולם מבלי לפגוע בטענות הצדדים. עוד הוסכם, כי עד לקבלת פסה"ד בערעור לא יבוצעו הליכי גבייה או תביעה חדשה ולא ישולמו תשלומים נוספים על חשבון דמי ניהול שוטפים. במידה ולא ינתן פס"ד בערעור תוך שנה – תשלם עמידר החל מיום 1.6.2005 את הסך 2,500 ₪ בחודש על חשבון דמי ניהול.

13. ביום 14.6.2005 במסגרת דיון שנערך בביהמ"ש המחוזי בת"א – יפו ניתן בהסכמת הצדדים פס"ד בערעור המותיר את פסה"ד מיום 12.11.2003 על כנו תוך שנקבע כי לא יהא בכך כדי להוות מעשה בית – דין או השתק מכל סוג ומין שהוא בכל הליך אחר המתנהל בין הצדדים. עוד נקבע כי כל צד ישמור לעצמו כל טענה מטענותיו וכל זכות מזכויותיו לרבות טענת עמידר לזכאותה להחזר הסכום ששולם ע"פ החלטת ביהמ"ש מיום 12.11.2003.

14. פסקי הדין הנ"ל לא סתמו את הגולל על המחלוקות שבין הצדדים, ולפיכך הגישה עמידר את תביעתה שבפניי, במסגרתה דרשה הצגת חשבונות וסעד כספי על סך של 230,000 ₪. בין המסמכים המבוקשים דרשה עמידר את הצגת פירוט הוצאות הניהול לשנים 1996-2004; פירוט תשלומי הפחת בשנים הללו; פירוט עבודות התחזוקה אשר בוצעו בנכס בשנים אלו; תדפיס זכויות בנכס; פירוט ביצוע מועדי תוספות הבנייה בנכס+ מועדי קבלת טופס 4; פירוט לגבי גובה תשלומי הניהול של העסקים והמשרדים האחרים בבניין. הסכום הכספי שהתבקש התבסס על תחשיב שערכה עמידר, לפיו שילמה סכומים ביתר במהלך השנים.
מאידך, תביעתו של מרכז תיירות הינה תביעה כספית על סך של 672,979 ₪. סכום זה מהווה, לטענת מרכז תיירות, את חוב דמי הניהול של עמידר החל מיום 30/1/2002 ועד ליום 12/11/2005.

15. שמיעתם של תיקים אלו אוחדה, ונוהלו הליכים מקדמיים לצד נסיונות מרובים להשגת פשרה (ראו למשל דברי ב"כ עמידר בדיון מיום 20/2/07 : "אנו מנהלים מו"מ לפשרה"). נסיונות אלו חזרו על עצמם במהלך קדמי המשפט; דיוני ההוכחות ואף בשלב הגשת הסיכומים. למרבה הצער, נסיונות אלו לא צלחו ולפיכך יש להדרש ולהכריע במחלוקות שבין הצדדים, תוך תקווה שהכרעה זו תסיים את ההתדיינות המשפטיות. יש לציין כי ביום 25/5/09, במסגרת קדם משפט שהתקיים בפניי, הצעתי הסדר ביינים אשר התקבל על ידי הצדדים. מכוח הסדר זה הפקידה עמידר סך של 200,000 ₪ בקופת בית המשפט, וכן התחייבה לשלם סכום חודשי של 2,500 ₪ לחודש, החל מיום 1/5/09, מבלי שהדבר מהווה ראיה לעניין גובה תשלום דמי הניהול הראויים. הצדדים פעלו ועדיין פועלים על פי הסדר ביינים זה.
16. עוד אציין כי במסגרת אותה ישיבה (25/5/09) הציע בית המשפט למנות מומחה אשר יבדוק את החשבונות של מרכז תיירות ויחווה דעתו לגבי ההוצאות; וכן יחווה דעתו בעניין דמי הניהול הראויים. הצדדים הסכימו למינוי מומחה שכזה, שאף החל בעבודתו (רו"ח יוסי כהן, להלן : "רו"ח כהן"). עוד בתחילת הבדיקה ואף בהמשכה התעוררה מחלוקת בין הצדדים באשר לסמכותו של רו"ח כהן לבדוק את נושא הפחת. בשל מחלוקת זו וכן בשל עלויות המשך בדיקתו, הופסקה הבדיקה ולא הושלמה. כך, לא הונחה חוות דעת מומחה מטעם בית משפט בתיק זה.

17. ראיות הצדדים כללו, מטעם עמידר, את תצהירה של הגב' תקווה קופמן, סגנית מנהל מרחב גליל עליון (להלן: "קופמן") וכן את תצהירו של מר חיים גרדוביץ, חשב איזור הצפון בעמידר (להלן: "גרדוביץ") מטעמו גם הוגשה חוות דעת חשבונאית (ת/3). מטעם המרכז לתיירות העידה הגב' רונית אלבז, מנהלת חשבונות במרכז תיירות (להלן: "אלבז"). כמו כן, לבקשת מרכז תיירות זומן להעיד רו"ח ציון יהב ששימש כרו"ח מרכז תיירות בשנים הרלוונטיות (להלן: "רו"ח יהב"). בנוסף, הוצג בפניי בית המשפט פסק הדין אשר ניתן בת.א 76/96 בבית המשפט השלום בקריית שמונה, שם תבע מרכז תיירות מחזיק נכס אחר בבניין, מר שמולה אשר (להלן: "פס"ד שמולה", צורף כנספח ו' לתצהיר גורדוביץ', פסק הדין ניתן ביום 1/12/02). בפס"ד שמולה התקבלה התביעה בחלקה ובית המשפט חייב את שמולה בכמחצית מהסכומים שנתבעו.
אסקור כעת את טענות הצדדים בהליכים שבפניי.

טענות מרכז תיירות

18. לטענת מרכז תיירות, עובר לכריתת ההסכם נעזרה עמידר בשירותי עורך דין אשר ניהל מטעמה מו"מ שבסיומו ערכו הצדדים שינויים בכתב יד בהסכם המשקפים באופן מוחלט את אומד דעתם. לגישתו, עמידר הפרה את סעיפים 7, 9(א), 9(ב) להסכם הפרה יסודית כאשר מיאנה לשלם את דמי הניהול. מרכז תיירות טוען שמסגרת תפקידו כגוף האחראי על ניהול הבניין, מחזיק הוא בידו את הפררוגטיבה להחליט על רמת הניהול, כל עוד החלטותיו אינן חורגות ממתחם הסבירות ובכלל זה כמות העובדים שיעסיק ותנאיהם. מרכז תיירות טוען שכל דרישותיו מעוגנות בהסכם ותואמות את הוצאותיו בפועל ולכן זכאי הוא לכל סכום התביעה. בנוסף טוען מרכז תיירות כי בנוסף לדמי הניהול בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מוסכמים, זכאי מרכז תיירות לתבוע מעמידר את מלוא שכ"ט עו"ד ששולם במסגרת התביעה בהליך האחר. לטענתו, ע"פ ההסכם ריבית הפיגורים הינה זו הנוהגת בבנק לאומי בתוספת של 1.5% לחודש, זאת לאחר שבמו"מ לכריתת ההסכם הופחתה הריבית מ-4%.

19. לגישת מרכז תיירות, הצדדים הסכימו כי הביקורת על ספריו תבוצע ע"י רו"ח מטעם המרכז תיירות ולא מי מטעם עמידר שכן לעמידר מוקנית זכות העיון בלבד.
בנוסף, מפנה לסעיף 8(א) וטוען כי הבסיס שהנחה את הצדדים היה ועודנו כי התשלומים המגיעים למרכז תיירות נגזרים ביחס ישיר להוצאות ניהול הבניין. בהמשך לפסה"ד של כב' הש' ינון בהליך האחר, טענה אלבז בתצהירה כי לא ניתן לחייב את הלקוחות בסכום קצוב מראש שכן עלויות הניהול משתנות חדשות לבקרים ולפיכך אך הגיוני הוא כי הלקוחות יחויבו בדיעבד בהתאם לעלויות המשתנות ובכפוף למוסכם בסעיף 10 להסכם. על כן, לגישת מרכז תיירות הוסכם על מנגנון תשלום ולפיו ישולם תשלום שוטף על דרך האומדן ומידי חצי שנה יבוצע תשלום לחילופין קיזוז של תשלומי האיזון ע"פ חשבון מבוקר שישקף הוצאות בפועל וישמש ראיה לכאורה לגובה ההוצאות (סעיף 8(ד) להסכם).
עוד מפנה לסעיף 8(ז) להסכם שלפיו חילוקי דעות לא יהוו עילה להפסקת התשלומים למשך שנה מיום שחלקה עמידר על גובה דמי האחזקה בכתב.

20. כמו כן מוסיף מרכז תיירות וטוען כי תביעתו זהה במהותה לתביעה בהליך האחר, כך גם טענות ההגנה הזהות של עמידר וכך גם לעניין המסגרת המשפטית הרלוונטית. השוני בין התביעות נעוץ בתקופת התשלום הנתבעת. לגרסתו, טענות עמידר שעלו בתובענה זו עלו גם בהליך האחר ונדחו ע"י כב' הש' ינון שקבעה כי אינן מהוות ולו ראשית ראיה שיש בה להצדיק מתן רשות להגן.

21. לעניין אי רישום הבניין בלשכת רישום המקרקעין, ובתגובה לטענות עמידר, טוענת אלבז בתצהירה כי העניין בטיפול אך מתעכב מטעמי בירוקרטיה וכי אין בטענה זו כדי להקים עילה להפסקת התשלומים ואף אין באי הרישום לגרום לנזק כלשהו לעמידר; באשר לטענה המועלית על ידי עמידר (שתסקר להלן) לעניין תחולת סיכום הדיון מיום 26.3.97 טוען מרכז תיירות בסיכומיו כי הינו רלוונטי לחובות הקודמים ליום עריכת הנספח, היינו חובות העבר ולא חובות עתידיים, וזאת ניתן ללמוד מהאמור בראש המסמך וכותרת סעיף 3 ("התחשבנות בגין העבר"); ביחס לטענת עמידר בנושא הפחת מפנה המרכז לתיירות לסעיף 7(א)(2) וטוען כי מטרת הכספים לשדרוג הבניין וניתן לגבותם למפרע, קרי בטרם ביצוע רכישת ציוד. בפועל חייב מרכז תיירות את המחזיקים ע"פ פחת קיים לאותו חשבון מבוקר בפועל, היינו בזמן אמת. כמו כן הודף את טענת עמידר בעניין אי הפקדת כספי הפחת בחשבון נפרד וטוען כי מדובר בסערה בכוס תה תוך שמפנה לדבריו של רו"ח יהב בעדותו (יפורט להלן).

22. מרכז תיירות אינו שולל את טענת עמידר ולפיה איחר בהגשת חשבון סופי חצי שנתי לעמידר אולם טוען כי היות ולא נגבה הצמדה וריבית עבור ימי האיחור – לא נגרם לעמידר חסרון כיס, מה גם וממילא סירבה עמידר לשלם את אותם החשבונות.



טענות עמידר

23. מנגד מלינה עמידר על גובה דמי הניהול שדורש מרכז תיירות ביחס לתמורה המתקבלת עבורם וביחס לדמי ניהול הנגבים בבנייני עמידר בנצרת עילית וזאת על רקע העובדה כי עסקינן בבניין בעיר קריית שמונה ללא חניון, כאשר בתי השימוש נמצאים במשרדי עמידר ואינם נכללים בעבודות האחזקה והניקיון. עוד טוענת כי דרך חישוב ההוצאות אינה מפורטת וההוצאות עלו מידי שנה ללא פרופורציה לעליות המדד.

24. עמידר שבה וטוענת שמרכז תיירות ממאן להמציא מסמכים עליהם מתבסס דוח ההוצאות, זאת על אף פניות חוזרות ונשנות מטעמה בשנים האחרונות, התכתבות ענפה, ולמרות סעיף 13(ה) ו-13(ו) להסכם. לטענתה המסמכים נחוצים לשם בדיקת הוצאות מרכז תיירות בגין דמי הניהול אותם גובה. לגישתה, ההסכם והנספח לו לא הגדירו ולא פירטו מהן הוצאות הניהול שרשאי המרכז לתיירות לדרוש. עם זאת, סעיף 1(ב) להסכם קובע כי אין למרכז תיירות מטרת רווח וכל יעודו הינו תחזוקה תקינה כאשר ביצוע תיקונים יעשה מכספי הפחת וחלוקת ההוצאות בין הדיירים תעשה באופן יחסי לשטח הבניין. על מרכז תיירות לנהל באופן יעיל וסביר את הבניין ועמידר זכאית לעיין בספרי החשבונות על מנת לבחון את יעילות עבודתו, לחלוק ולבקר את הוצאות הניהול וספרי החשבונות המהווים ראיה לכאורה בלבד.

25. כמו כן טוענת עמידר כי מרכז תיירות הפר את החוזה כאשר לא פתח חשבון בנק נפרד לכספי הפחת כמתחייב בחוזה, גבה כספים כשלא ברור לאיזו תכלית שכן היו אמורים לשמש ע"פ החוזה לביצוע תיקונים ושיפורים בבניין אך בפועל אלו חויבו בנפרד ובנוסף לפחת. החוזה קובע שיתרת הפחת המופקדת תושקע בהשקעות סולידיות ומכאן לאי פתיחת החשבון יש משמעות כלכלית. בנוסף ע"פ החוזה נקבע כי פחת ישולם עבור השטחים המשותפים בלבד אך מרכז לתיירות חייב פחת של הבניין כולו המהווה חיוב ביתר שעליו גם מתווספים דמי הניהול בשיעור 15%. גרדוביץ מלין בתצהירו על העלאת תשלום דמי הפחת מסך של 26,000 ₪ לשנה בשנת 1995 עד ל-60,000 ₪ בשנת 1999 ללא כל הסבר. לגישת עמידר, הפחת אינו אלא כלי חשבונאי שנועד לפצל את עלות הנכס למספר שנים על מנת שתוכר כהוצאה מותרת לצרכי מס.
טענה נוספת בפי עמידר לעניין הפחת נוגעת לשיעור החיוב - עמידר טוענת כי עבודות הבניה האחרונות שבוצעו בבניין היו בשנת 1995 ולא הסתיימו כנטען בשנת 2000. לפיכך יש לחייבה בשיעור של 14.6% משנת 1996, ולא בשיעור של 27.5% כפי שנעשה בפועל. עמידר טוענת שמסיבה זו מתחמק מרכז תיירות מלהציג את טופסי 4 שהתבקשו כבר במסגרת ההליך האחר, ולמעשה לא הוצגו עד היום.

26. לעניין השירותים שסופקו ע"י מרכז תיירות טוענת עמידר כי אלו כללו עובדת ניקיון שניקתה בבוקר בלבד ועובד אחזקה אשר לא שהה באופן קבוע בבניין והתייצב לדרישת עמידר. לגישת גרדוביץ' הוצאות השכר של שני העובדים הללו גדלו משנת 1995 לשנת 1999 ב-61%, מה גם ולגרסת עמידר אין הצדקה להעסיק עובד אחזקה בבניין בן 4 קומות. עוד הוסיפה וטענה קופמן בתצהירה כי הבניין טרם נרשם בטאבו למרות ההתחייבות לכך בחוזה וכי אין הפרדה בין שעוני המים של העסקים השונים ומשכך מחויבת עמידר בחשבון המים המשותף עם עסקים אחרים הצורכים כמויות גדולות יותר של מים.

27. לטענת עמידר, בבעלות מנכ"ל המרכז לתיירות ובעליה חברה קבלנית אליה מעביר מרכז תיירות 75% מעלות עובד האחזקה על חשבון דמי הניהול בסכום של 62,500 ₪ בשנה וכן בעלות טנדר השייך לחברה הקבלנית ואשר מועמס בסך של 47,000 ₪ לשנה ע"ח דמי הניהול. להוצאות הניהול מתווספים דמי הניהול בסך 15% הנגזרים מסכום הוצאות הניהול. לעניין הוצאות הרכב טוענת עמידר כי סיכום הדיון מיום 26.3.97 קבע רף מקסימאלי לחיוב בגין הוצאות הרכב בסך 13,500₪ ולמרות זאת דרש המרכז לתיירות פי 3.5 מסכום זה.

28. לנוכח כל הטענות הללו טוענת עמידר בתביעתה כי בהתאם לחוו"ד חשבונאית (ת/3) זכאית היא להחזר בסך 580,985 ₪ לאחר קיזוז וזאת נכון ליום 1.1.2006, סכום הקיזוז מתייחס כאמור לשלושה רכיבים: שכר עבודה, הוצאות רכב ופחת בלבד. בתביעתה למתן חשבונות עותרת עמידר לקבלת המסמכים שנזכרו בסעיף 14 לעיל. לגישתה שני התנאים הנדרשים ע"פ הפסיקה לשם מתן צו למתן חשבונות מתקיימים בענייננו בשל קיומה של מערכת יחסים בין הצדדים המצדיקה מתן חשבונות שיפרטו את דרך חישוב דמי הניהול וכן קיומה של זכות תביעה לכאורה לגבי הכספים בגינם מבקשים לקבל חשבונות. עמידר טוענת שהתחמקות מרכז התיירות מלהציג את המסמכים הללו לאורך שנים מעידה על כך שברצונו להסתיר את האמת. אציין כי בנקודה האחרונה טוען מרכז התיירות שהציג מסמכים, הן בהליך האחר והן בהליכים שבפניי, ובכך הודה גם גורדוביץ' באופן חלקי (ראו עדותו בעמ' 14 שור, 1-3, פרוטוקול מיום 19/12/09).

השאלות העומדות לדיון וההכרעה בתמצית

29. כאמור עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשלושה רכיבים – שכר העבודה; הוצאות הרכב והפחת. אם תדחנה טענות עמידר, אזי לכאורה על עמידר לשלם את מלוא סכומי תביעת המרכז לתיירות, בכפוף לבדיקת נכונות החישוב (שגם עליו חולקת עמידר) ושאלת הריבית אשר תחול על חיוב זה. לעומת זאת, אם תתקבלנה טענות עמידר בנוגע לרכיב כזה או אחר, יש לערוך תחשיב מחודש ולבצע קיזוזים בהתאם, ויתכן שלצורך ביצוע הקיזוז אכן יהיה מקום להציג חלק מהמסמכים המבוקשים בתביעה למתן חשבונות.
30. אקדים את המאוחר – נוכחתי לדעת ש"זעקות" עמידר ומחאותיה במשך שנים רבות הינן במקומן; נוכחתי לדעת כי בשניים משלושת הנושאים העומדים על הפרק, והם הוצאות הרכב ונושא הפחת, יש מקום לערוך חישוב מחודש, על פי ההנחיות שינתנו להלן. סבורני כי לא בכדי לא הוצגו בפניי עמידר חלק מהמסמכים; סבורני כי לא בכדי סירב מרכז תיירות להעמיד את נושא הפחת לבדיקת רו"ח כהן. איני מקבלת את טענת מרכז תיירות לפיה בנושא שבמחלוקת קיים מעשה בית דין – פסק הדין שניתן בערעור הותיר לכל צד לטעון את טענותיו, ומן הראוי להתייחס לטענות אלו לגופן, על פי החומר שבפניי.

31. הגעתי לכלל מסקנה שמתוך החומר שבפניי לא אוכל לערוך תחשיב מדוייק לגבי גובה החוב, עם זאת אוכל לקבוע קווים מנחים לביצוע ההתחשבנות. שקלתי למנות מומחה מטעם בית המשפט בשלב זה, אולם דבר זה יאריך את שמיעת התיק – תקופה שגם כך התארכה מעל ומעבר לכל פרופורציה (רוב העיכובים נבעו מהודעות הצדדים בדבר ניהול משא ומתן ו/או בעיות בזימון העדים). לפיכך – אם יתעשתו הצדדים וישכילו לערוך את התתחשבנות על פי המפורט להלן, יבוא קץ לסכסוך ואף לסכסוכים העתידיים לבוא. במידה והצדדים ימשיכו להתכתש סביב יישום האמור להלן, יתכן ולא יהיה ממינוי מומחה שכזה, דבר אשר יעצים את העלויות.
מכאן לפירוט המסקנות, תוך הפנייה לראיות.

על ההסכם – באופן כללי

32. אין חולק כי על פי ההואיל השני והשלישי להסכם, מרכז תיירות התחייב לספק לעמידר "שירותים" לניהול הבניין. בפרק ההגדרות בואר המונח "שירותים" בצורה רחבה ובכלל זה: תפעול, אחזקה, ניקיון, תיקון וביטוח השטחים המשותפים. מנגד, התחייבה עמידר לשלם את כל העלויות הכרוכות בניהול וביצוע אותם שירותים לרבות הוצאה הנובעת מכך כאשר חלקה נקבע בהתאם ליחס שבין שטח הנכס לשטח כלל הנכסים בבניין (סעיף 7(א)(1)). מנגנון התשלום שנקבע בהסכם הוא כי עמידר תשלם למרכז לתיירות את חלקה בתוך 14 ימים ממסירת החשבון שיוגש לה מדי חודש או "מדי תקופה אחרת" שתקבע ע"י המרכז לתיירות ויתבסס בשלב הראשוני על אמדן ההוצאות בפועל שיעריך האחרון (סעיף 8(א)) כאשר תוך תקופה של 6 חודשים יערוך מרכז תיירות חשבון חצי שנתי שהינו חשבון סופי המבוקר ומאושר ע"י רו"ח מטעמו. או אז, על עמידר לשלם את ההפרשים ככל שקיימים, בין הסכום המשוער לסכום בדוח החצי שנתי. לחילופין, מרכז תיירות יזכה את עמידר בחשבונה אצלו במידה וההפרשים יהיו לזכותה.

33. ההסכם אינו נוקב בסכום מדויק של אותן עלויות כרוכות בניהול והוצאות נובעות ואף לא פרמטר כלשהו המגביל או קובע את הסכום שיש לחייב. משכך, התעורר ויכוח בין הצדדים לגבי סבירות גובה החיובים. מעיון בהסכם הנני סבורה כי עמידר רשאית להלין על גובה החיובים שמחויבת לשלם. כך, על פי סעיף 8(ד) החשבון החצי שנתי המבוקר ומאושר ע"י רו"ח ישמש ראיה לכאורה לגובה ההוצאות. יודגש, במקור נכתב בהסכם כי הדו"ח ישמש ראיה "סופית ומכרעת" לגובה ההוצאות אך צמד מילים זה נמחק בכתב יד והוספה המילה "לכאורה". באופן דומה קובע סעיף 10 כי ספרי מרכז תיירות יהיו נאמנים על עמידר וישמשו בכל עת הוכחה לכאורה בכל הנוגע לתשלומים המגיעים מעמידר, גם כאן המונח הוכחה "מכרעת" תוקן בכתב יד להוכחה "לכאורה". בעניין זה הנני סבורה שהשינויים בכתב היד על גבי החוזה יש בהם לשקף את אומד דעת הצדדים עובר לכריתת ההסכם. כמו כן, על פי ההסכם מוקנית לעמידר זכות העיון בספרי החשבונות של מרכז תיירות (ראו סעיפים 1(ב), 13(ו)). סעיף 8(ז) אף מעלה אפשרות שבה יתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות בעניין גובה דמי הניהול ויש בו לחזק את המסקנה לפיה רשאית עמידר לבחון את גובה החיובים שמחויבת לשלם. זאת ביתר הדגשה לאור העובדה כי מטרת מרכז תיירות אינה לעשיית רווח (סעיפים 1(ב) ו-7(ג)).

34.מכאן מסקנתי הראשונה – אין עמידר מחוייבת לקבל את תחשיבי מרכז תיירות כ"ראה וקדש"; דברים אלו מקבלים משנה תוקף לנוכח העובדה שמנכ"ל חברת הניהול הינו הבעלים של חברה קבלנית בשם צ.ח.ר, וחלק מהגורמים בגינם מתבקשת עמידר לשלם משרתים גם את צ.ח.ר, ראו למשל תמונת הרכב של איש האחזקה; ראו זהות מנהל העבודה בפרוייקט "צמרות האצ"ל" מתוך התמונה שהוצגה במהלך הדיון (ת/4). על רקע דברים אלו יש לבחון את חיובי איש התחזוקה; חיובי הרכב וחיובי הפחת.

חיובי שכר העבודה

35. הסכום התקופתי (שישה חודשים) הנתבע עבור שכר ונילוות עומד על סך של כ-47,000 ₪, ראו הפירוט בנספחים ז'1 עד ז'6 לנ/4. דבר זה מוביל אותנו לחיוב חודשי של כ - 7,800 ₪. לגבי המנקה זנח גרדוביץ' בעדותו את הטענות בנוגע לשכר המנקה, דבר שיש בו לייתר את הדיון ברכיב זה. ראו: "ש. אתה כותב דברים על עובדת הניקיון? ת. עזוב, היא מקבלת את שכרה וחבל באמת לבזבז זמן על נושא שכר עבודה של עובדת הניקיון. ש. האם אתה חוזר בך מהטענות שנוגעות לעובדת הניקיון? ת. נכון שבחוות הדעת קבעתי כי מאחר ועובדת הניקיון מקבלת את שכרה ולא ממרכז תיירות, אלא מחברת צחר שהיא בעצם חברת הבניה, זה מהווה איזה שהיא תמיהה, אם אכן כל עיסוקה הוא באמת עבור מרכז תיירות. אני לא רוצה להיכנס ולמרות שאין לי וודאות, לא חושב שזה נושא כל כך מהותי שכדאי באמת להתעמק ולחקור בו. ש. כלומר אתה רוצה לעורר את זה בביהמ"ש או שאתה מבקש לאשר או למחוק את הטענה? ת. אני מוכן לוותר על העניין הזה, קרי על כל הטענות בעניין עובדת הניקיון." (ע"מ 16 ש' 7 -16).

36. לגבי איש האחזקה , בהקשר זה טען גרדוביץ' בעדותו כי "לא שולל לחלוטין את הצורך באיזה שהיא עבודה מדי פעם של תחזוקה בבניין" (ע"מ 16 ש' 19 – 20) אך טוען כי טיב האחזקה לא הולם את השכר המשולם ולפיכך דרש פירוט. ההסכם קובע בסעיף 1(ד) כי המרכז לתיירות יקבע את "היקף השירותים, סוגם, טיבם". עניין זה נדון גם בפס"ד שמולה שם נקבע: "כאשר המדובר בבניין בשטח של 1,173 מ"ר לפחות, אין זה בלתי סביר מצד חברת הניהול להחזיק איש אחזקה ולשלם לו משכורת חודשית, לרבות אחזקת רכב" (שם בסעיף 11 לפסק הדין). לפיכך, מאחר ועמידר לא הוכיחה את טענת ה"העמסה" ושיעורה בכל הנוגע לאיש התחזוקה; מאחר ואכן יש צורך באיש תחזוקה בבניין; מאחר ולא הובאה חוות דעת אובייקטיביית באשר לגובה השכר המקובל והנהוג בפרוייקטים מסוג זה (ראו תשובתו של גודוביץ' בעניין העדר חוות דעת אובייקטיבית, עמ' 15 שו' 7-11), איני מפחיתה את החיוב הנדרש ברכיב זה.

אחזקת רכב

37. בגין רכיב אחזקת הרכב דורש מרכז תיירות סך של 23,400 ₪ לתקופה של שישה חודשים, דהיינו סך של 3,900 ₪ לחודש. אלבז בעדותה הסבירה שחיוב זה מתבסס על 780 קילומטר לחודש כפול חמישה שקלים לקילומטר ( עמ' 27 שו' 7). מאידך, עמידר הפנתה לסיכום הדיון מיום 26.3.97, שם נקבע כי בסיס החיוב יבוצע על בסיס של 1.8 ₪ לק"מ, על בסיס 25 ק"מ ליום. לטענת עמידר, יש לחשב לכל היותר 20 ימי עבודה בחודש (ראו מכתבו של גורדוביץ מיום 3/9/02, הוגש במסגרת נספח ג' לתצהירו) , כך שהחיוב שאמור להתקבל לא עולה על 900 ₪ לחודש. עמידר טוענת שלכל היותר יש להצמיד סכום זה למדד ו/או למחירי עליית הדלק. עמידר טוענת שמרכז תיירות לא נוכיח את עליית הדלק בתקופה זו מסכום של 1.8 ₪ לק"מ לסכום של 5 ₪ לק"מ, ההיפך הוא הנכון, ניתן לראות כי דווקא בתקופות בהם עלו מחירי הדלק אזי הוצאות הרכב פחתו ולהיפך.

38. בין הצדדים התעורר ויכוח לגבי תחולת סיכום הדיון מיום 26.3.97, האם מהווה התחשבנות בגין חובות העבר בלבד (טענת מרכז תיירות) או שמא קובע מסמרות לגבי חשבונות העתיד (טענת עמידר). סבורני כי בנקודה זו הצדק עם עמידר. אם נעיין היטב בסיכום הדיון מיום 26.3.97, אזי מחולק הוא לפרקים. אכן, הדיון התקיים בעקבות חובות להם טען מרכז תיירות (ראו הכותרת של הפרוטוקול והחלק הכללי), אולם לאחר הצגת הנושא ישנם שני פרקים שונים ועוקבים: הראשון מבינהם (פסקה 2) דן בבסיס החיוב, וכולל הוא הוראות לעניין הרכב והביטוח; והפרק שלאחריו (פסקה 3) מוכתר במילים : "התחשבנות בגין העבר". כלומר, מלשונו המפורשת של המסמך ניתן להבין, אף ללא הזקקות למקורות פרשנייים נוספים, שהצדדים בחרו לקבוע את בסיס החיוב להוצאות הרכב מאותו שלב ולהבא, ואילו חובות העבר נדונו בפרק נפרד.

39. תמיכה למסקנה זו מתקבלת גם מהמונחים עצמם שננקטו בפסקה 2, מונחים הצופים פניי עתיד: "סוכם כי בסיס החיוב השנתי יבוצע על פי הדו"ח שהוגש ע"י רו"ח יורם תבור... רכב – סוכם כי החיוב יבוצע על בסיס של 1.8 ₪ לק"מ במקום 2.5 (על בסיס של 25 ק"מ ליום)". פסקה זו אינה דנה בחובות העבר, בה דנה פסקה 3; פסקה זו אינה נוקטת בלשון עבר או התקזזות; פסקה זו צופה פני עתיד וקובעת בסיס חדש לחיוב. כך גם פירשה עמידר את מסמך זה לאורך כל שנות המחלוקת, ראו מכתב עמידר מיום 3/9/02.

40. גם אם אקבע שסיכום הדיון מיום 26.3.97 אינו קובע מסמרות לגבי העתיד (וזו אינה מסקנתי), אזי משקף הוא את אומד דעתם המשותף לגבי הוצאות הרכב המוסכמות נכון לאותו מועד. לפיכך, על מנת להצדיק את הדרישה הנוכחית היה על מרכז תיירות לשכנע את בית המשפט שיש מקום לעליה של 250% במחיר לק"מ (מ – 1.8 ₪ ל-5 ₪); וכי יש מקום לחיוב של 780 ק"מ לחודש, מקום שהוסכם בין הצדדים ל – 25 ק"מ ליום (שגם אם אכפיל ב – 30 יום, מגיע רק ל-750 ק"מ). עדי מרכז תיירות לא הניחו כל הסבר המצדיק עלייה דרסטית במרכיב הוצאות הרכב – רו"ח יהב העיד כי לא בדק את הנתון בפועל; נתון זה חושב ע"י החברה והוא רק אשר אותו (עמ' 23 שו' 15-18); אלבז נשאלה על הוצאות הרכב וגלגלה את הכדור חזרה לרו"ח יהב: " ש. אני מעיין ב- נ/2 בדו"ח הזה מצוין בעמ' שלישי החזקת רכב 39 אלף ₪ בעוד שבדו"חות אחרים מפנה לנספחים שלך, למשל נספח ז' 1 רשום 46,800 ₪,איך זה ירד ? ת.  כל מה שקשור בהגשת הדו"ח עצמו עם הפירוט זה לא אני מגישה את המספרים האלה. אני מעבירה לרו"ח פירוט של כלל ההוצאות, איך מורכבים וממה הוא מרכיב את הסכום הסופי זה צריך לשאול את רו"ח" (עמ' 26 שו' 22-26). אלבז הודתה כי מכירה היא את סיכום הדיון מיום 26.3.97 אך לטענתה הוא לא חל (עמ' 27 שו' 1-2).

41. עייננו הרואות, אין בפנינו הסבר מניח את הדעת לסכום של 5 ₪ לק"מ; בעניין זה כללו ראיות עמידר (ת/2 ות/3) נתונים מספריים רבים בדבר עליית המדד באותן תקופות ועליית מחירי הדלק. גם בסיכומי עמידר נטענו טענות אלו עד דק. מרכז תיירות לא הצליח להאיר את עיני בית המשפט בדבר אמיתות החישוב שלו; האם אכן הנסיעות של איש התחזוקה הינן בהיקפים הנטענים על ידו; מהו היחס בין הנסיעות של מרכז תיירות לנסיעות בחברת צ.ח.ר (ראו חקירת אלבז בעמ' 27; מוצג ת/4).

42. מכל הטעמים הללו, קובעת אני כי יש להעמיד את החיוב של אחזקת הרכב החל מיום הסיכום לסך של 1.8 ₪, בכפוף לעליית המדד או מחיר הדלק, לפי הגבוה; לגבי מספר הקילומטר החודשי, אין כל מקום לחייב בנסיעות ביום שבת. לא ניתנים שירותים בימים אלו, למעט במקרים דחופים וחריגים. לגבי ימי ו' – לא הובאו בפניי ראיות לכן החלטתי להעמיד את החיוב החודשי על 625 ק"מ, המבוסס על המכפלה של 25 ק"מ כמוסכם ב – 25 ימי עבודה בחודש. יש לערוך את חישוב הוצאות הרכב בהתאם, לגבי כל התקופה המתייחסת לתביעת עמידר ולתביעת מרכז תיירות. יש לבצע החזרים (לעמידר) או תשלומים (למרכז תיירות) בהתאם.
הפחת

43. בנושא זה התעורר ויכוח רחב היקף בין הצדדים. כחלק מההוצאות נכלל פחת השטחים המשותפים, הציוד והמתקנים של המרכז לתיירות הדרושים לביצוע השירותים. על פי לשון ההסכם, מטרת סכומי הפחת הינה לתוספת, חידוש והחלפת ציוד, מתקנים ורכוש. סכום הפחת שנדרש במסגרת התביעה שבפניי עמד על סכום של 31,294 ₪ לשישה חודשים.
כזכור בעניין הפחת טענה עמידר שתי טענות מרכזיות: ראשית, שיש לחשב את חלקה של עמידר בשיעור של 14.6% החל משנת 1996, שאז הושלמה הבנייה של הקומות הנוספות; שנית, שלא ברור כלל היכן מצויים כספי הפחת; האם הוצאו ולשם איזו מטרה.

44. מצאתי טעם רב בשתי הטענות הללו של עמידר. גם בנושאים אלו, למרות שעמידר "זועקת" את טענותיה מזה 15 שנה, לא הצליח מרכז תיירות לשכנע את בית המשפט שחיוביו נכונים, מוצדקים ותואמים את הוראות ההסכם. לא זו אף זו, שוכנעתי שמרכז תיירות פועל בניגוד להסכם, פשוטו כמשמעו. למסקנה זו הגיע בית המשפט גם בפס"ד שמולה, ולנוכח מסקנתו בוטלו שם כל חיובי הפחת, ראו פסקה 9 לפסק הדין: "משהוכיח כי התובעת אינה עושה שימוש בכספי הפחת למטרה לה הם נועדו, אין היא זכאית לחייב את הנתבע בסכומים אלו". ארחיב את נימוקיי באשר לכל אחת מהטענות.

45. לגבי שיעור החיוב בפחת, אין מחלוקת שחלקה של עמידר בהוצאות הניהול הינו פונקציה של חלקה בנכס. כמו כן, טענתה של עמידר שהבנייה הנוספת הסתיימה בשנת 1995 לא נסתרה. רו"ח יהב נשאל: : "-נ/1 שנת 2001 שהיית רוה"ח. מצוינות עבודות בניה. זאת אומרת שעבודות הבניה הסתיימו ב-1995? והשיב: " ת.   לא יודע. איך אתה רוצה שאני אדע. לפי טופס הפחת אי אפשר לדעת. הטופס שאתה מראה לי מהווה חלק מטופסי הפחת של אותה חברה. אני יודע זאת כי למעלה כתוב 001 זאת אומרת שיש גם 002. כל טופס פחת מסתיים עם סיכום כולל ופה זה מסתיים עם סיכום קבוצה. אני לא שולל את המסקנה שלך, אבל אני צריך לראות את כל הטופס המלא. סביר להניח שאין לי את זה" ובהמשך נשאל שוב בעניין זה: "קיבלתי את נ/1 ממרכז תיירות ונמסר לי כי אלה הטפסים המלאים. אבקש ממך למסור לנו תוך 14 יום את מלוא הטפסים?" והשיב: " ככל שיש לי. סביר להניח שזה כבר התאדה. אם אמצא משהו, אמסור" (עמ' 20 שו' 4-10; 15-18).

46. בהליך שבפניי לא הוצגו מסמכים נוספים בנוגע לפחת. לא זו אף זו, שוב גילגלו עדיי מרכז תיירות את האחריות האחד לשני, ואיש מהם לא יכול היה לספק תשובות בנוגע לשיעור החיוב בפחת ו/או מטרת גביתו. רו"ח יהב השיב: "אבל היום אני לא יודע כלום". כשנשאל האם הוא זוכר בגין מה חושב הפחת השיב: "לא זוכר" (עמ' 20 שו' 22-24, שו' 29). כך גם אלבז. כשנשאלה לגבי האכלוס של הקומות הנוספות ומסירת המסמכים בעניין זה השיבה: "משהו בשנת 2000, בסוף שנת 2000 חובר לחשמל. התחילו לבנות בשנת 96' זה לא תקופה שהייתי שם. כשאני טיפלתי בניירת ונדרשתי להביא לכם את החיבור לחשמל ומתי הקומות אוכלסו אני יכולה להגיד בוודאות."
גם את המשך החקירה מן הראוי לצטט:
"ש.       את יכולה להציג לי את הדו"ח של חיבור החשמל?
ת.        אני יכולה להתחייב להביא את זה.
ש.       לפי טופס הפחת נ/1 מצויין עבודות בניה 95'?
ת.        אין לי מושג. אתה מציג דוח שציון יהב הגיש ואין לי מושג עליו.
ש.       איזה עבודות בניה בוצעו בשנת 95'?
ת.        לא יודעת הגעתי בשנת 97'.
ש.       יש סיבה שאתם באופן שיטתי התחמקתם מהמצאת מסמכים?
ת.        ממש לא. קיבלנו פגיעה ישירה מטיל" (עמ' 29 שו' 10-21).
 
47. גם אם אכן ספג הבניין פגיעה של טיל, אין הדבר מסביר מדוע לא הוצגו המסמכים המבוקשים בעניין האיכלוס, סיום הבנייה ו/או טפסי הפחת. אמנם, גורדוביץ הודה כי לאחר הגשת ההליך האחר וכן במהלך ההליכים שבפניי, קיבלה עמידר לידיה חלק מהמסמכים המבוקשים. עם זאת עמד על דעתו שלא קיבל דבר בעניין הנדון: "ש. האם קיבלת לידיך אישור חברת החשמל לפי בקשתך, שבניית שתי הקומות האחרונות בבנין הסתיימו בשנת 2000.ת.הנושא של מועד בניית שתי הקומות האחרונות התעורר, נושא שיעור החיוב שעמידר חוייבה בו. עד שנת 2002 מרכז תיירות חייבה את עמידר ב- 27.5%. כאשר אני באתי ונוכחתי לדעת שעמידר מחזיקה שטח שהוא פחות מאשר קומה אחת כאשר בבנין שש קומות, שלחתי מכתב למנכ"ל מרכז תיירות ושאלתי אותו אין ייתכן שמחייבים את עמידר לפי 27.5% כאשר השטח הוא פחות מקומה אחת. ואכן רק אחרי שנה וחצי מנכ"ל מרכז תיירות, הבין שהיתה טעות וקבע 16%, אולם קבע שהחיוב הזה יחול מינואר 2001. ביקשתי שיראו לי מסמך כלשהו, ששתי הקומות האחרונות בנייתן הסתיימה בסוף שנת 2000 ולא קיבלתי מסמך כזה. כשקיבלתי את טופס הפחת, שם רשומות הוצאות הבניה לפי מועד ביצוען, ראיתי שעבודת הבניה האחרונה בוצעה בשנת 95', מה שאומר שהיה צריך להוריד את שיעור החיוב של עמידר כבר בתחילת 96'. ש. אתה טוען שאין בידך אישור ששתי הקומות העליונות הבניה שלהן הסתיימה בשנת 2000. ת.ביקשנו אישור כזה ולא קיבלנו. ש. יש מסמכים שעד היום לא קיבלת?ת.כן, לגבי הוצאות רכב למשל. ש. למעט זה קיבלת הכל?ת.לא קיבלתי גם את מד האוץ" (עמ' 10 שו' 5-13). על דברים אלו חזר גם בעדותו ביום 19/12/10, ראו עמ' 14 שו' 8-20.

48. אזכיר כי בין המסמכים המבוקשים בתביעת עמידר נכללו גם מועדי ביצוע תוספות הבנייה ומועד קבלת טופס 4. מן הסתם טופסי 4 מצויים גם בעירייה, וגם אם ספג הבניין טיל ניתן היה לאתר את המסמכים הללו. האינטרס של מרכז תיירות מחייב את הצגת המסמכים הללו, על מנת לתמוך בטענתו שהקומות הללו אוכלסו רק בחודש פברואר 2001 (ראו מכתבו של שמעון בן אור מיום 5/7/02, צורף כנספח ג'5 לת/2). אין בפניי כל מסמך המאשר את מועד האכלוס הנטען; יש בפניי מסמך המאשר שלכאורה הבנייה הסתיימה בשנת 1995; למרכז תיירות ניתנה הזדמנות במשך שנים רבות להמציא מסמכים לתמיכה בטענותיו; גם במועד הדיון לא הוצגו מסמכים אלו; לא הובא כל עד הבקיא בנושא האיכלוס; קולו של שמעון בן אור, מנהל ובעליו של מרכז תיירות, שנראה מהמכתבים כ"מושך בחוטים" בהתנהלות מרכז תיירות לא נשמע בהליך זה. לפיכך, ובהעדר ראיה לסתור, קובעת אני כי חלקה של עמידר עומד על שיעור של 16.1% מיום 1/1/1996. יש לערוך את ההתחשבנות בהתאם לאורך השנים כולן. (השיעור של 16.1% הינו השיעור המאוחר בו מודה מרכז תיירות, ולא 14.6% כמבוקש על ידי עמידר).

49. באשר לעצם גבייתם של סכומי הפחת ומטרתם – שוב, אין לי אלא להזכיר את סעיף 7(א)(2) להסכם הקובע לעניין תשלום פחת: "חברת הניהול תכלול בהוצאות סכומים המיועדים לכיסוי הפחת של השטחים המשותפים ושל הציוד והמתקנים של חברת הניהול הדרושים לביצוע השירותים, כולם או מקצתם ... באופן סביר למטרה (להלן "קרן פחת"). סכומי הפחת ייחשבו כפיקדון שיוחזק בידי חברת הניהול בחשבון נפרד כנאמנים של כל מחזיקי הנכסים בבניין וישמשו לתוספת, לחידוש ולהחלפת ציוד, מתקנים ורכוש ולא יוחזרו למחזיקים. חברת הניהול רשאית להשקיע את כספי קרן הפחת בהשקעות סולידיות."

50. מלשון הסעיף אך ברור הוא שכספי הפחת יופקדו ל"קרן פחת"; מרכז התיירות פועל כ"נאמן" על כספים אלו; כספים אלו מיועדים לתוספת, חידוש והחלפת ציוד; כספים אלו לא יוחזרו למחזיקים. זוהי לשונו המפורשת של ההסכם. והנה, הן במקרה שמולה והן בהליך שבפניי התברר כי אין כלל "קרן פחת"; כספים אלו לא מופקדים לכל חשבון נפרד, כמובטח בהסכם: " אתחיל מהשאלה השניה טופס פחת תפקידו לציין נכס, שיעור הפחת על הנכס וסכום הפחת. שום דבר מעבר לזה. לגבי החלק הראשון זה משפט הזוי שצריך להפקיד את כספי הפחת מהטעם הפשוט כספי פחת זה חלק מהוצאות שעליהם נידונים עם רשויות המס ועליהם מקבלים החזר ולעיתים צריך לשלם עליהם ולכן אין מקום להפקדה. ואולם, אם לחברה יש עודפים נזילים אז את הפחת מוסיפים לתזרים המזומנים. אז הפחת מהווה בצורה עקיפה חלק מתזרים המזומנים של החברה וזה על הנייר בלבד לצרכי מיסוי. זה לא כסף פיסי שיש בקופה", הדגשות שלי, דברי רו"ח יהב בעמ' 21 שו' 22-28. ובהמשך: " אתה לא מבין אותי. אסביר. בתקופה הישנה לפני 30-40 שנה היו בנויים המאזנים בצורה של יעודות, חברות הפרישו כספים בספרים לקרנות לא בחשבונות נפרדים והם הקימו קרנות בשם קרן מיועדת ל... (פנסיה, אחזקה, פיתוח, בניה, יכול להיות שבין היתר שיפוצים, אחזקה וכיוצ"ב) לכן, אפשר לכתוב שהכספים מיועדים לאחזקה. זו רק פעולה רישומית" , עמ' 22 שו' 1-5.
51. אם אכן זוהי דרישה "הזויה" להפקיד את הכספים ב"קרן פחת", מדוע כלל מרכז תיירות הוראה זו בהסכם, ועוד שימר בידו את הזכות להשקיע כספים אלו בהשקעות סולידיות? אם זוהי רק פעולה רישומית, מדוע יש צורך בגבייה בפועל של "סכומי פחת"? ולמה שימשו אותם כספים שנגבו? לכאורה אמורים היו לשמש לתוספת, חידוש והחלפת ציוד!

52. והנה, אם נעיין בחשבונות ז'1 עד ז'6, ניווכח לדעת שמעבר לגביית סכומי הפחת, נגבו בפועל גם תשלומים עבור עבודות שיפוץ – כך למשל בחשבון ז'1 נכלל סכום של 66,533 ₪ עבור "שיפוץ שירותים" – לכאורה שיפוץ זה אמור להעשות מכספי הפחת!; כך, בכל אחד מהחיובים מופיע חיוב בגין "עבודות תחזוקה במבנה", בין היתר כוללים עבודות אלה עבודות צבע. אין בפניי פירוט כל העבודות שנעשו, ומהמסמכים שצורפו על ידי מרכז תיירות עולה כאמור לכאורה חפיפה בסכומים שנגבו.

53. גם בנקודה זו לא שפכו עדיי מרכז תיירות אור על שנעשה בכספי הפחת. אלבז נשאלה והעידה: " לגבי כספי הפחת לא אני התשובה. יש את הבעלים ברור שלא נפתח חשבון פחת והכספים ששולמו נעשה שדרוג של המבנה וכל התחזוקה של המבנה לא נדרשו תשלומים נוספים. ברור לנו שלא נפתח חשבון נפרד. ש.    את הוספת דבר נוסף שכספי הפחת שימשו לתחזוקה? ת. לא כספי הפחת, בכספים שהתקבלו ממרכז תיירות מהלקוחות שלהם נעשה שימוש לטובת הבניין וגם אם היה חסר לא דרשנו מאף לקוח להוסיף בנוסף לתשלום ששילם. ש. איפה נרשם השימוש הזה. ת.   בספרי החברה. ברגע שמתקבל תשלום יוצאת קבלה והכסף מועבר לחברה." (עמ' 28 שו' 11-19). לא הוצגו כל מסמכים על מנת לתמוך בטענות אלו של אלבז ומנהל ובעל החברה לא הובא כאמור לעדות.

54. לא זו אף זו, לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לכך שבשנים מסוימות כספי הפחת עמדו על כ – 60,000 ₪ (נ/1) ולאחר מכן ירדו לכמחצית, ראו תשובותיו הלא ברורות של רו"ח יהב בעניין זה (עמ' 22 שו' 20-21); כמו כן לא ברור כיצד הסכומים הנגבים עומדים על אותו סכום חצי שנתי, בדיוק של שקל, כאשר אין כל פירוט מה נעשה בכספים אלו.

55. ואבהיר – אם כל נושא הפחת הוא עניין רישומי לצרכי מס הכנסה, אין כל מקום לחייב בו את הדיירים. אם מדובר בפעולה "על הנייר", לא אמור להיות מעבר של כסף. אם ישנו מעבר של כסף, יש להבהיר להיכן זרם; מה נעשה בו; כיצד חושב; האם אין כפל תשלום. כל ההבהרות הללו לא ניתנו על ידי מרכז תיירות, למרות דרישות חוזרות ונשנות במשך שנים. על רקע דברים אלו ניתן להבין את התחושה הקשה של עמידר, שכספים אלו שולמו מעבר להוצאות הממשיות של הנכס וזרמו למקור לא נודע. אין ספק שהכספים נגבו שלא בהתאם לאמור בהסכם.

56. לאור האמור לעיל, יש לבטל את חיובי הפחת, משהתברר שאינם נגבים בהתאם להסכם. זו היתה גם מסקנתו של בית המשפט במקרה שמולה. גם אם קיימת הוראה הקובעת במפורש שכספי הפחת לא יוחזרו לדיירים, ברי כי אין הוראה זו חלה מקום שמתברר שכספי הפחת נגבו שלא בהתאם לאמור בהסכם.

סוף דבר

57. אין להפחית מחיובי שכר העובדה; לגבי הוצאות הרכב, יש לערוך את התחשיב על פי דבריי בסעיף 42 לעיל; לגבי שיעור החיוב, יש להעמידו על 16.1% מיום 1/1/96; לגבי הפחת – יש להפחית מתביעת עמידר את החיוב בגין רכיב הפחת. לגבי העתיד – אם ברצון מרכז תיירות לתקן סעיף זה בהסכם ולהבהיר כיצד נגבים כספיי הפחת, עליה לדאוג לשינוי ההסכם. או אז, יהיה עליה לתת פירוט מלא לגבי הנעשה עם כספי הפחת בכל חציון וחציון.

58. לאחר שהצדדים יעשו את התחשיב, אזי יבוצעו הקיזוזים בהתאם. ליתרה אין להוסיף את הריבית הקבועה בהסכם כטענת מרכז תיירות (1.5%), אלא אך ורק הצמדה וריבית כחוק. הגעתי כאמור לכלל מסקנה שמרכז תיירות הפר את ההסכם; טענותיה של עמידר, לפחות בחלקן, נמצאו מוצדקות; סירובה לשלם היה כדין; לכן אין מקום להשית את הריבית המבוקשת.

59. אזכיר כי בקופת בית המשפט מופקד סך של 200,000 ₪, יש לשחרר פיקדון זה על פי תוצאות ההתחשבנות שבין הצדדים. בהתאם, יש לעדכן את החיובים מכאן ולהבא.
לאור התוצאה אליה הגעתי, מאחר ואיני יודעת מהי ה"שורה התחתונה" בהתחשבנות שבין הצדדים; מאחר ושני הצדדים האריכו בניהול ההליכים המשפטיים, איני עושה צו להוצאות.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק התיירות

  2. חופשה לא שגרתית

  3. תאונה במרכז נופש

  4. תאונה בטיול מאורגן

  5. פיצוי על הפלגת נופש

  6. ארנונה על מרכז נופש

  7. חוב על טיול לארה''ב

  8. פיצוי על חבילת נופש

  9. תביעה נגד הדקה ה-90

  10. ליקויים בחבילת נופש

  11. עידוד התיירות לישראל

  12. עורך דין דיני תיירות

  13. תביעה נגד וואלה טורס

  14. תביעה נגד מארגן טיול

  15. תביעה נגד איסתא ליינס

  16. נופש בחו''ל בעיר אחרת

  17. תביעה נגד סוכן נסיעות

  18. תביעה נגד מדריך טיולים

  19. חוב בגין שירותי תיירות

  20. ביטול הזמנת חבילת נופש

  21. כניסה ללא ויזה לטורקיה

  22. תאונת אופנוע בטיול טבע

  23. איחור רכבת מעל 30 דקות

  24. ביטול קניית יחידת נופש

  25. פציעה בטיול מטעם העבודה

  26. ביטוח טיול לדרום אמריקה

  27. תאונה בטיול עובדים לחו''ל

  28. השתחררות מעסקת יחידת נופש

  29. הצעת חוק סיוע לענף התיירות

  30. זכויות יוצרים במסלול טיול

  31. ביטול חוזה יחידת נופש בארץ

  32. תביעה נגד חברת הדני נסיעות

  33. הסכם שדרוג יחידת נופש בחו"ל

  34. ביטול חוזה יחידת נופש באילת

  35. פיצוי עבור ביטול חבילת נופש

  36. פיצוי על חבילת נופש לטורקיה

  37. תלונות על טיול בדרום אמריקה

  38. חבילות נופש בחו''ל - פסק דין

  39. לידה מוקדמת במהלך טיול בחו"ל

  40. חיוב שגוי על מספר לילות נופש

  41. פיצויים על הזמנת נופש באיטליה

  42. תלונות על טיול מאורגן לארה''ב

  43. ביטול קניית יחידת נופש בתאילנד

  44. טיפול רפואי למטייל בטיול מאורגן

  45. ניצול קשישים - מכירת יחידת נופש

  46. הצעת חוק ביטול רכישת יחידת נופש

  47. פיצויים על עוגמת נפש בחופשה במצרים

  48. ביטוח ציוד אלקטרוני בנסיעה לחו''ל

  49. הסכם לרכישת יחידת נופש ע''י קשישים

  50. פיצוי על "איבוד" יום אחד של טיול בחו"ל

  51. תביעת פיצויים בגין חבילת נופש למצרים

  52. תביעה נגד איסתא בגין חבילת נופש בורנה

  53. נפילה במהלך טיול בחו"ל - כסף מהביטוח ?

  54. ביטול נסיעה לחו''ל - מחלה של קרוב משפחה

  55. ביטול נסיעה לחו''ל בגלל פטירת קרוב משפחה

  56. ביטול הזמנת חופשה בגלל דרישת תוספת תשלום

  57. חוק היטל על נסיעה לחוץ לארץ, התשמ"ג-1983

  58. האם צריך לשלם על פיצול זכות ביחידת נופש ?

  59. תקנות שירותי תיירות (מורי דרך), תשכ''ז-1967

  60. תקנות שירותי תיירות (סוכנויות), התשס''א-2000

  61. ביטוח גניבת ציוד של מטייל במהלך טיול בדרום אמריקה

  62. תקנות שירותי תיירות (משרדים לתיור), התשמ''א-1981

  63. חוק היטל על נסיעה לחוץ לארץ (ביטול), התשנ"ב-1992

  64. ביטול טיול לחו"ל עקב בעיה בלב - ביטוח ויזה כ.א.ל

  65. זכאות נוסע לפיצוי בגין תקלות ושיבושים בטיול מאורגן

  66. מבחנים למתן תמיכות של משרד התיירות למוסדות ציבור

  67. תקנות שירותי תיירות (חובת גילוי נאות), התשס''ג-2003

  68. לא הוצאה לה אשרת כניסה לסין, ולכן לא יכולה הייתה להצטרף לטיול

  69. תקנות היטל על נסיעה לחוץ לארץ (העלאת סכום ההיטל), התשמ''ז-1987

  70. תקנות שירותי תיירות (מלווי קבוצות בסיורים לחוץ לארץ), התש''ן-1990

  71. תקנות העבירות המינהליות (קנס מינהלי - חיקוקי תיירות), התשס''ה-2004

  72. תקנות שירותי תיירות (מלווי קבוצות בסיורים לחוץ לארץ) (ביטול), התשנ''ז-1997

  73. חוק הרשות לפיתוח ולקידום התרבות, התיירות וקשרי החוץ של ירושלים, התשס"ו-2005

  74. תקנות שירותי תיירות (מלווי קבוצות בסיורים לחוץ לארץ) (הוראת שעה), התשנ''ב-1991

  75. צו לעידוד השקעות הון (קביעת תחומי אזורים מיוחדים לענין מפעלי תיירות), התשס"ז-2007

  76. צו לעידוד השקעות הון (קביעת תחומי אזורים מיוחדים לענין מפעלי תיירות), התשס"ג-2002

  77. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון