הגוש הגדול - הערת אזהרה

הגוש הגדול - הערת אזהרה 1. התובעים הם בעלי זכויות במקרקעין המצויים ב"גוש הגדול" בתל אביב. בקצרה יצוין כי "הגוש הגדול" הוא גוש קרקעות בן כ-1,027 דונם בתל אביב. הזכויות בשטח הקרקע של "הגוש הגדול" היו מחולקות בין בעלים רבים, ולצורך ניהולו מונו מנהלים מטעם בית המשפט, שהוסמכו לטפל בתכנון השטח ובחלוקתו המסודרת בין הבעלים. 2. בעלי הזכויות בגוש הגדול התאגדו ביניהם בקבוצות. התובעים שייכים לאחת מקבוצות בעלי הזכויות בגוש הגדול שבראשה עומד בא כוחם (שאף העיד מטעמם) - עו"ד כוכבי. זכויות התובעים הן בשטח הידוע כגוש 6884 חלקה 10 מבנן 6 בניין 66 (המקרקעין יכונו להלן: "בניין 66" או "המקרקעין"). הגב' מיכל ניב ז"ל היתה בעלת זכויות בחלקה 10, וזכויותיה יוחדו לזכויות בבניין 66. מכוח הסכם מיום 15.12.1994 (להלן: "הסכם הרכישה ממיכל ניב"), רכש הנתבע - יחד עם מר עמיחי נאמן, את זכויותיה של מיכל ניב ז"ל ממנה. הזכויות שנרכשו טרם נרשמו על שם הנתבע. לטענת התובעים, הנתבע הוא אחד מבעלי זכויות הבעלות בבניין, והוא שייך לקבוצת בעלי הזכויות המחזיקה בזכויות בבניין 66. 3. התובעים טוענים כי בין חברי הקבוצה ישנה מערכת הסכמית הבאה לידי ביטוי בין היתר בתקנות התאגדות של כל הבניינים בקבוצה 11 (המכונות "תקנות 'א'"), והתקנות של כל הבניינים לפי התב"ע החלה על השטח (המכונות "תקנות 'ב'"). כפי שיפורט להלן, התובעים טוענים כי הנתבע הפר את התחייבויותיו מכוח המערכת ההסכמית שבינו לבין יתר חברי הקבוצה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בתקנות הנ"ל. טענות הצדדים 4. לטענת התובעים, הנתבע חתם על תקנות ההתאגדות של הקבוצה (תקנות "א" ותקנות "ב"), וכן חתם על יפוי כוח בלתי חוזר. לטענתם, הנתבע הפר את תקנות ההתאגדות, בין היתר כאשר לא מילא אחר דרישות התשלום שנשלחו אליו, לא חתם על הסכמי שיתוף, ולא חתם כנדרש על מסמכים עם הבנק, שבעלי המקרקעין בקשו להתקשר איתו בהסכם ליווי לצורך קידום הבנייה במקרקעין. 5. התובעים טענו כי הם הוכיחו כי אלמלא הנתבע, ניתן היה להתחיל בבניית בניין 66. לטענתם, היה להם חוזה עם קבלן, שלא נחתם רק משום שהקבלן דרש ליווי בנקאי. לא ניתן היה לקבל ליווי כזה, משום שהבנק דרש שעבוד מלא של הקרקע, והנתבע הסכים לשעבד את חלקו רק בתמורה לסכומי עתק. התובעים טענו כי היתה אפשרות לבנות את בניין 66 כבניין נפרד, וכי מיום קבלת היתר הבנייה אפשר היה להתחיל בבנייה - אלמלא הנתבע. 6. התובעים עתרו במסגרת התביעה דנן למספר סעדים. הם בקשו כי בית המשפט יורה על מימוש זכויותיו של הנתבע מכוח תקנות ההתאגדות. בנוסף, תבעו התובעים פיצוי מהנתבע בשל הנזק שנגרם להם לטענתם כתוצאה מהתנהגותו של הנתבע, שגרם לעיכוב בהנאתם מהמקרקעין שבבעלותם. התביעה מתייחסת לפרק זמן של שנתיים - מיום 1.1.09 ועד יום 31.12.10. כן עתרו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבע לשלם סכומים שהוא חב להם בגין חלקו בפרויקט - אגרות בנייה, היטלי השבחה, עלות שמאי, עיצוב ארכיטקטוני, שכ"ט עו"ד וכד', הוצאות שהוא נדרש לשאת בהן, ולא עשה כן. 7. התובעים התייחסו לתביעה מקבילה שנדונה בין הצדדים - תביעה לפירוק שיתוף. הם טענו כי בניגוד לטענת הנתבע, אין מדובר בתביעות נוגדות. לטענתם, הם נקטו בהליכי הפירוק בלית בררה, והתביעה לפירוק נועדה רק כדי להקטין נזקים עתידיים. עילת התביעה בתביעה דנן היא שונה - היא מתייחסת לעבר. בתביעה דנן נתבע כאמור פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם בגין הפרת תקנות ההתאגדות על ידי הנתבע. 8. הנתבע טען במסגרת סיכומיו כי יש לדחות את התביעה. הוא טען כי הוא עצמו אינו צד למערכת ההסכמים בין חברי הקבוצה, והוא אינו מחויב בתקנות ההתאגדות. לטענתו, הוא רכש את זכויותיו מגב' מיכל ניב ז"ל. אולם, הסכם הרכישה הנ"ל לא השתכלל, וזכויותיו של הנתבע לא נרשמו לכן במרשם המקרקעין לצד זכויות התובעים. לכן, לגישת הנתבע, לא נוצר קשר משפטי בינו לבין התובעים, ואין לו יריבות משפטית עמם. עוד טען הנתבע כי חתימתו על תקנות ההתאגדות "א" אינה עומדת בפני עצמה, אלא היא שלובה במימוש הסכם הרכישה. משהסכם הרכישה לא מומש, לא קם חיובו בתקנות. הנתבע אף טען כי התובעים שללו ממנו את זכויותיו מכוח התקנות, ולכן הם אינם זכאים להפעיל עליו סנקציות מכוחן. עוד נטען כי תקנות א' (כמו גם תקנות ב') חלות על קבוצת בניין 11 ולכן אסיפות בעלי הזכויות בהן צריכות לכלול מאות בעלי זכויות. אסיפות כאלה לא התקיימו. הנתבע הוסיף וטען כי תקנות ההתאגדות "ב" אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, והן לא נחתמו על ידי מי מהתובעים. הנתבע אינו חתום על תקנות אלה, ואינו מחויב בהן. תקנות "א" אינן רשומות על שמו של הנתבע, אלא על שמה של גב' מיכל ניב ז"ל. הן גם אינן רשומות על זכויותיהם של חלק מהתובעים. באשר להסכם השיתוף, הנתבע טען כי חלק גדול מהתובעים אינם חתומים עליו. 9. הנתבע טען כי לא הוכח קשר סיבתי בין העובדה כי הנתבע לא חתם על הסכם השיתוף לבין העיכוב הנטען בבניית בניין 66. בין היתר לא הוכחה נחיצות החתימה על הסכם השיתוף מבחינת הבנק המלווה. עוד נטען כי הנתבע אינו חייב לחתום על הסכם השיתוף, וכי כך אף נקבע בפסק דינה של כב' השופטת אברהמי בבית משפט השלום, בת.א. 15726/07. באשר להסכם הליווי, טען הנתבע כי לא הוזמנו על ידי התובעים עדים מהבנק המלווה, ולא הוצג אישור עקרוני למתן ליווי בנקאי. לא הוצגו מסמכים הקשורים למסמכי הליווי הבנקאי. העדים מטעם התובעים אף העידו כי הם לא נשלחו לבנק לחתימה על מסמכים או לצורך בדיקת כשירותם כלווים, וזאת בניגוד לעדותו של עו"ד כוכבי. לטענת הנתבע, מכתב ב"כ הבנק מעלה כי נדרשו תנאים נוספים למעט שעבוד מלוא הזכויות לצורך מתן הליווי. עוד נטען כי ממילא לא ניתן לקבל ליווי בנקאי כל עוד מתקיימים הליכי פירוק שיתוף. 10. עוד טען הנתבע כי במסגרת התביעה, תבעו התובעים סעד הפוך מזה שנתבע על ידיהם במסגרת הליך הפירוק. לטענת הנתבע, התביעה לפירוק שיתוף היא תביעה לביטול ההסכם, ואילו התביעה הנוכחית היא תביעה לאכיפה ולפיצויים. סעדים אלה אינם יכולים, לטענתו, לדור בכפיפה אחת. הוא טוען כי משבוטל ההסכם - לכול המאוחר בשנת 2007 - התובעים אינם זכאים עוד לפיצוי בגין אי קיומו. עוד נטען כי התובעים מחלו וויתרו לנתבעים אחרים - הן הגב' מיכל ניב ז"ל והן מר עמיחי נאמן - על הנזקים שנגרמו להם לטענתם, ולכן מופטר גם הנתבע מנזקים אלה, מכוח הוראת ס' 55 לחוק החוזים. 11. הנתבע כפר בכך כי לתובעים נגרם נזק - לטענתו הוא לא הפריע לקבלת היתר הבנייה לבניין 66. הוא הוסיף כי הליכי התכנון טרם בשלו, וטען גם כי גובה הנזק לא הוכח. הנתבע הוסיף וטען כי לא הוכח קיומו של הסכם ליווי בנקאי, והתובעים אף הודו כי לא קיים הסכם כזה, וכי הם לא הפנו את הנתבע לחתימה עליו. עוד נטען כי השמאי מטעם התובעים העריך את הנזק ביחס לתקופה שונה מזו הנטענת בכתב התביעה. השמאי התייחס לאובדן תשואה ממכירת הנכסים, אף שבחלקה בוצעו עסקאות בתקופה הרלוונטית. באשר להערכת השמאי של אובדן דמי שכירות, נטען כי בידי התובעים לא קיימות דירות ולא היו קיימות דירות. עוד נטען כי אין בחוות הדעת התייחסות למצב התכנוני, וכי אין בסיס לתמהיל הדירות כפי שקבע אותו השמאי מטעם התובעים. עוד נטען כי התובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם, ובחרו שלא לבצע הליך של התמחרות פנימית - הליך שהנתבע הסכים לו. הם אף נמנעו מלנקוט בהליכים משפטיים אחרים. הנתבע הוסיף כי לא זו בלבד שלא נגרם לתובעים נזק, אלא שהוכח כי שווי הזכויות שלהם הושבח במהלך התקופה, בגין שינוי התכנון והזכויות לתוספות הבנייה. עוד נטען כי חלק מההוצאות שנתבעו - הוצאות בגין העיצוב הארכיטקטוני, הוצאו עוד לפני שנחתם הסכם הרכישה ממיכל ניב, ולכן היה על התובעים לתבוע את עזבונה של מיכל ניב ז"ל ביחס להוצאות אלה. הנתבע שב וטען כי הוא אינו בעל הזכויות, כי עו"ד כוכבי כופר בזכותו להירשם כבעל הזכויות, וכי גם בדו"ח אפס של הבנק - מיכל ניב היא הרשומה כבעלת הזכויות. לנתבע יש הערת אזהרה בלבד. גם העירייה לא הכירה בנתבע כמי שחתימתו נחוצה לצורך קבלת היתר בנייה, מאחר שזכויותיו אינן רשומות. 12. הנתבע הוסיף וטען כי לא הוכחה אפשרות לבנות את בניין 66 בנפרד, מה עוד שהדבר כרוך בעלויות משמעותיות. הנתבע הוסיף כי אילו היו התובעים מבקשים להוציא היתר בנייה נפרד לבנין 66, הם היו נתקלים בהתנגדות של בעלי זכויות אחרים בחלקה, כפי שהתובעים התנגדו לקידום ההיתר של בניינים 68 ו-69. הנתבע אף העלה טענות מקדמיות - של העדר יריבות, השתק עילה והשתק פלוגתא, ביטול ההסכמים על ידי התובעים, והגשת תביעת ביטול ואכיפה בו זמנית (כפי שפורט לעיל). הנתבע טען להתיישנות ולשיהוי, ולוויתור ולהעדר בקשה לפיצול סעדים במסגרת התביעה לפירוק שיתוף. 13. התובעים הגישו, ברשות בית המשפט, סיכומי תשובה. הנתבע התייחס לבקשת התובעים להגשת סיכומי תשובה ולטענות העולות ממנה - בהודעתו מיום 19.4.12. להלן נתייחס בפירוט לטענות שיש להכריע בהם לצורך הכרעה בתובענה. דיון 14. כדי להכריע בסכסוך שבפניי, יש לבחון מספר שאלות. כאמור, התובעים טוענים כי הנתבע הפר את התחייבויותיו כפי שנקבעו בתקנות ההתאגדות, שהן לטענתם הסכם פנימי בין בעלי הזכויות בבניין 66, הסכם שהנתבע הוא צד לו ומחויב בו. יש לבחון אם כן את השאלה האם הנתבע הוא צד למערכת ההסכמים שבתקנות ההתאגדות. לאחר מכן, יהיה מקום לבחון את השאלה האם הוכח כי הנתבע הפר את התחייבויותיו מכוח ההסכמים שהוא מחויב בהם, ורק אם כן - יהיה צורך לבחון את השאלה האם הוכח כי הפרה זו גרמה לנזקים להם טוענים התובעים. בנוסף, התובעים עתרו גם לסעד של מימוש זכויות הנתבע. גם סעד זה נובע ממערכת ההסכמים שבתקנות ההתאגדות, ויהיה מקום לבחון האם התובעים הוכיחו כי הם זכאים לסעד זה מכוח התקנות. חומר הראיות 15. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של עו"ד דורון כוכבי, שהוא ראש קבוצת בעלי הזכויות, וכן תצהירים של בעלי זכויות בקבוצה או בני משפחותיהם. כן הגישו התובעים תצהיר של חוקר פרטי שהקליט שיחות עם הנתבע; תצהיר של המהנדס מר יוני אפרתי, שמונה על ידי עו"ד כוכבי כמנהל ומפקח פרויקט בבניינים שונים בגוש הגדול ובין היתר בבניין 66; וחוות דעת מומחה של השמאי מר גיל לזר, המתייחסת לנזקים הנטענים שהנתבע גרם לתובעים. הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. הוא לא התייצב להיחקר עליו, ובסופו של דבר ויתר ב"כ התובעים על חקירתו הנגדית על תצהירו. מטעם הנתבע העיד גם מר אייל ברקוביץ, שהוא חתנה של בעלת זכויות בבניין אחר בגוש הגדול, בניין 67. כן הוגשה מטעם הנתבע חוות דעת מומחה של השמאי מר אבי דבי ממשרדו של השמאי מר יוסף זרניצקי. מערכת ההסכמים בין הצדדים 16. כאמור, התובעים בססו את תביעתם הנוכחית על מסמכים המכונים "תקנות ההתאגדות". מדובר בשני מסמכים - הראשון, שכותרתו היא "תקנות התאגדות - קבוצה 1", צורף כנספח א' לתצהירו של עו"ד כוכבי, והוא יכונה להלן: "תקנות א'". השני, שכותרתו היא "תקנות ההתאגדות - קבוצת בניין מס' 11 - מתחם 1 'הגוש הגדול'", צורף כנספח ב' לתצהירו של עו"ד כוכבי, והוא יכונה להלן: "תקנות ב'". בנוסף, קיים הסכם שיתוף עליו התבקש הנתבע לחתום. אין חולק כי הנתבע סירב לחתום על הסכם השיתוף - התובעים טוענים כי זו אחת ההפרות שלו, ואילו הנתבע כופר בכך. הנתבע חתם גם על יפוי כוח בלתי חוזר (נספח ב'1 לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד כוכבי). 17. כדי לאפשר קביעה כי הנתבע הפר התחייבויות שלו מכוח התקנות, יש לבחון קודם כל את השאלה האם הנתבע הוא צד להסכמות כפי שנקבעו בתקנות. אחת מטענות התובעים בהקשר זה היתה כי הנתבע התחייב לחתום על התקנות מכוח הסכם הרכישה ממיכל ניב, במסגרתו רכש הנתבע כזכור את זכויותיו (יחד עם מר נאמן) ממיכל ניב ז"ל. אולם, עיון בהסכם הרכישה ממיכל ניב (שצורף כנספח כ"ג לתצהיר הנתבע), מעלה כי אין בו אזכור או הפנייה לתקנות ההתאגדות. לא ניתן לקבוע לכן כי הנתבע התחייב לכן מכוחו של הסכם זה לחתום על תקנות אלה. זאת, חרף גרסת ב"כ התובעים בעדותו, לפיה כאשר רכש מאן דהוא זכויות ממי שהיה בעל זכויות במקרקעין, היה הרוכש מחויב בתקנות ההתאגדות מכוח ההסכמים מכוחם הוא רכש את הזכויות, כאשר בהסכם הרכישה מצוין בפירוש כי הרוכש מחויב לתקנות שהוא עיין בהם. יצוין כי עו"ד כוכבי היה מי שייצג את שני הצדדים במסגרת הסכם הרכישה ממיכל ניב. 18. חרף האמור לעיל, אני סבורה - באשר לתקנות "א" - כי הוכח שהנתבע הוא צד להן. ראשית, הנתבע חתום על תקנות "א", והוא אינו כופר בכך. בנוסף, תקנות "א" נרשמו בלשכת רישום המקרקעין - וגם בכך הנתבע אינו כופר (ר' למשל ס' 22 לסיכומי הנתבע). עו"ד כוכבי ציין בעדותו כי הערת האזהרה נרשמה בידיעתו של הרוכש, וכי לכן "גם אם הוא קנה בשלב מאוחר יותר, תקנות התתאגדות חלות עליו" (ר' עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 24-27). הערת האזהרה אף נזכרת בהסכם הרכישה ממיכל ניב מכוחו נרכשו הזכויות על ידי הנתבע ומר נאמן (ר' ס' 2.1.2 להסכם, בו נזכרות הערות אזהרה "הקשורות בניהול הגוש הגדול על ידי המנהלים"). 19. הנתבע טען כי הוא חתם על התקנות רק בתנאי שהסכם הרכישה ממיכל ניב ישתכלל. הוא טען כי התנאי המקדמי של רישום זכויותיו בחלקה או השלמת העסקה עם מיכל ניב ז"ל לא התקיים. לגישתו, תקנות א' למעולם לא הוחלו ביחס אליו, ולכן שמו לא הוסף לרשימת בעלי הזכויות להם הוקצו זכויות במבנן 11. אינני מקבלת את הטענה. כאמור - הנתבע אינו כופר בכך כי הוא חתום על נוסח התקנות "א". טענתו לפיה החתימה על התקנות הותנתה בכך שהסכם הרכישה עם מיכל ניב "ישתכלל", איננה מצוינת באופן מפורש לצד חתימתו או במסמך אחר כלשהו. יתרה מזאת, הנתבע עצמו אינו טוען - ולא טען מעולם - כי הוא ביטל את הסכם הרכישה עם מיכל ניב, או כי הוא סבור כי להסכם זה אין עוד תוקף. 20. מטעם דומה אינני מקבלת גם את טענת הנתבע לפיה תנאי מקדמי להתחייבותו מכוח התקנות היה כי זכויותיו בחלקה יירשמו, או כי העסקה עם מיכל ניב "תושלם". התחייבותו של הנתבע מכוח התקנות אינה נובעת מהיותו בעל זכות רשום בפנקס המקרקעין, אלא מכוח חתימתו על התקנות, שמשמעותה - בהעדר ראייה אחרת, היא כי הוא ראה את עצמו צד לתקנות אלה, ומחויב בהן - כמו כל יתר בעלי הזכויות במקרקעין. מחויבות זו עומדת בעינה, גם אם הנתבע לא נרשם עדיין כבעל זכויות פורמאלי בספרי המקרקעין, משום שכאמור הנתבע אינו טוען כי אין לו זכויות במקרקעין, או כי הוא בטל את הסכם הרכישה עם מיכל ניב. 21. עוד יש לציין, כי העובדה כי הנתבע הוא בעל זכויות במקרקעין יחד עם יתר בעלי הזכויות בהם, נובעת מפסקי הדין שניתנו בעניינם של הצדדים. כך, בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 הגישו נגד הנתבע תביעה לפירוק השיתוף ביניהם (ת.א. (ת"א) 28059/07). בתביעה זו התגלעה בין הצדדים מחלוקת ביחס לאופן בו יש לפרק את השיתוף ביניהם. הנתבע לא טען שם כי הוא אינו בעל זכויות במקרקעין. בפסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת אחימן), נקבע כי "התובעים והנתבעים (הנתבע הנוסף באותו ענין היה שותפו של הנתבע במקרקעין, מר עמיחי נאמן, ר. ר.) נימנים במשותף על בעלי הזכויות במקרקעין בגוש 6884 חלקה 10". פסק דין זה (בו נקבע כי פירוק השיתוף לא ייעשה בדרך של מכירה חד צדדית אלא בדרך של התמחרות), אושר גם על ידי בית המשפט המחוזי (ע"א (ת"א) 3860/07) ובית המשפט העליון (רע"א 1497/09) - שאף הם הניחו בעלות משותפת של הצדדים במקרקעין, לצורך בירור שאלת אופן פירוק השיתוף ביניהם. גם מכוח פסקי הדין הללו ניתן אם כן לקבוע כי הנתבע הינו בעל זכות במקרקעין, וכי לכן אין מקום לקבל את טענתו לפיה התחייבויותיו מכוח "תקנות א" לא "השתכללו". יוער כי גם הנתבע הגיש נגד התובעים תביעה לפירוק שיתוף (ת.א. 12258-09-09) - תביעה שגם ממנה עולה עמדתו לפיה הוא שותף במקרקעין. 22. מעבר לכך, מאחר שאין חולק כי תקנות "א" נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהנתבע מחויב להן כמי שרכש את הזכויות של מיכל ניב ז"ל, גם מכוח רישומן - ומכוח הערת האזהרה שהוא היה מודע לה במועד בו רכש את הזכויות ממיכל ניב ז"ל (כזכור - הערת האזהרה נזכרה במפורש בהסכם הרכישה עם מיכל ניב). 23. הנתבע טען עוד, כי אין לאכוף עליו התחייבויות שמקורן בתקנות "א", גם משום שלשיטתו התובעים "זנחו" את התקנות, ואינם מקיימים אותן כלל. עוד נטען כי התובעים הודו כי הם אינם מזמנים את הנתבע לאסיפות כלליות, ומשהם שללו מהנתבע את זכויותיו על פי התקנות, הם אינם זכאים להפעיל עליו סנקציות מכוחן של תקנות אלה. אינני מקבלת את הטענה. תקנות א' משקפות כאמור הסכם בין כל הצדדים להן, ובכלל זה הנתבע. כל עוד הסכם זה לא בוטל על ידי מי מהצדדים, הוא מוסיף לחול על הצדדים. אם סבר המבקש כי ההסכם הופר על ידי התובעים, הוא יכול היה לפעול ביחס לכך. אולם, "זניחה" של הוראות ההסכם או אף הפרתן איננה מביאה כשלעצמה לבטלותו של ההסכם, ולתוצאה לפיה הוא אינו חל ואינו מחייב את הנתבע שהיה צד לו. לכן, אני סבורה כי הנתבע הוא צד להסכם המשתקף בתקנות א', והן מחייבות אותו. 24. באשר לתקנות ב', הנתבע טען כי הוא אינו חתום על תקנות אלה, והוא גם כפר בכך כי הן נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בהקשר זה יש לציין קודם כל כי בהתאם לפסיקתא שנחתמה על ידי כב' השופטת רובינשטיין, ביום 29.5.2000, הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לרשום הערה לפי ס' 130 לחוק המקרקעין בדבר קיום תקנות ההתאגדות לגבי תקנות "א" (ר' מוצג נ/1). לא מצאתי פסיקתא דומה ביחס לתקנות "ב". יוער כי בתצהירו של עו"ד כוכבי, הוא מפנה לצו בית המשפט נ/1 מיום 29.5.00 (ר' ס' 23 לתצהיר) ולא לצו אחר כלשהו. עו"ד כוכבי נשאל בעדותו ביחס לנ/1 - "ש. אני מפנה אותך לנ/1, אני אומר לך שבטאבו מופיעות רק תקנות א', ואין את תקנות ב'. האם זה מפתיע אותך? ת. זה נראה לי מוזר, אך מאחר וזה מלפני 12-13 שנה, אני לא זוכר. תקנות א' מספקות דיים". (ר' עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 19-20). העולה מעדות זו, הוא כי עו"ד כוכבי אינו יכול לאשר כי תקנות "ב" נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וכי הוא סבור כי די בתקנות א' כדי לבסס את תביעת התובעים נגד הנתבע. לכן, לא ניתן לקבוע כי הנתבע חייב בהן מכוח הכרותו אותן בשל רישומן בלשכת רישום המקרקעין. 25. באשר לשאלת חתימתו של הנתבע על תקנות ב', גם כאן אין עדות ברורה של עו"ד כוכבי. תקנות ב' צורפו כנספח ב' לתצהירו של עו"ד כוכבי. עיון בנספח מעלה כי אחרי העמוד הממוספר בספרה 7, מופיע עמוד הממוספר בספרה 20, שעל גביו מופיעים שמות שונים וחתימות. בין היתר מופיעה חתימתו של הנתבע. יחד עם זאת, קשה לבחון את השאלה האם עמוד 20 הוא חלק מנספח ב', והאם חתימת הנתבע על גביו היא אם כן חתימה שלו על תקנות ב,. עו"ד כוכבי נחקר בנושא זה במסגרת חקירתו הנגדית. הוא נשאל: "ש. אני מפנה לחתימות של תקנון ב', שהן תקנות הבניין. ת. כאן הוא חתום גם, בעמ' 20. ש. כלומר במקור החתימה של הנתבע היא בעמ' 20 לתקנות ב'. ת. אני צריך לבדוק את העניין הזה. את מסמך 12 אני לא המצאתי". כלומר, עו"ד כוכבי לא יכול היה להעיד באופן חד משמעי ביחס למסמך שצורף לתצהירו. לכן, מאחר שהעניין לא נבדק, ומאחר שהנתבע כופר בכך שהוא חתם על תקנות ב', אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כמימצא כי הנתבע אכן חתם על תקנות אלה. 26. סיכומה של נקודה זו - הנתבע חתם על תקנות א' והוא מחויב בהן. לא ניתן לקבוע כי הוא מחויב בהסכם שבא לידי ביטוי בתקנות ב'. יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, אני סבורה כי תוצאת פסק הדין לא היתה משתנה גם לו הייתי סבורה כי הנתבע מחויב בתקנות ב'. יוער כי להבנתי ההבדל העיקרי בין התקנות מתייחס לשאלת זכות הקבוצה להקים את הבניין בדרך של "קבוצת רכישה" ולא בהסכם קומבינציה. תקנה 2.2.2 לתקנות ב' מאפשרת לכאורה הקמה בשיטה של "קבוצת רכישה" (בנייה על ידי התקשרות עם קבלן תוך שכול חבר נושא בחלקו היחסי בכיסוי הוצאות הבנייה). האם הוכח כי הנתבע הפר את התחייבויותיו מכוח ההסכמות בתקנות? 27. להלן נבחן את השאלה האם הוכיחו התובעים כי הנתבע הפר את התחייבויותיו כפי שהן נקבעו בתקנות א'. כפי שיובהר, אני סבורה כי אף בהנחה שהנתבע הפר את התחייבויותיו (וזאת - מכוח תקנות א', או אף בהנחה שתקנות ב' חלות עליו - מכוח תקנות ב') - לא ניתן לקבל את תביעת הפיצויים, משום שהתובעים לא הוכיחו כי ההפרה גרמה להם לנזק. התובעים הפנו למספר תקנות במסגרת תקנות א', שלטענתן הופרו על ידי הנתבע. 28. התובעים הפנו את בית המשפט לתקנות 19.1 ו-19.3 במסגרת תקנות א'. התקנות קובעות: "19.1 כל מתאגד מצהיר בזאת כי ידוע לו שכול חברי הקבוצה ו/או חברי הקבוצה המוסדרת אחראים ביניהם באחריות הדדית למילוי כח הדרישות הכספיות ו/או האחרות אשר יידרשו מהם כבודדים ו/או כקבוצה על ידי המנהלים ו/או על ידי ביהמ"ש ו/או בהתאם להחלטת האסיפה הכללית כאמור בכתב תקנות זה. כל מתאגד מצהיר בזאת כי ימלא את כל הנדרש ממנו בתום לב, בשלמות, במהירות וביעילות על מנת שלא לפגוע בזכויות שאר חברי הקבוצה, ו/או בזכויות שאר חברי הקבוצה המוסדרת... 19.3 חבר בקבוצה שיפר אחריותו כלפי שאר חברי הקבוצה כאמור בתקנות אלה ובהודעת המנהלים, יהא אחראי כלפי שאר חברי הקבוצה בגין כל נזק שייגרם להם אם ייגרם להם עקב כך". 29. בסעיף 24 לתצהירו, מפרט עו"ד כוכבי את ההפרות הנטענות של הנתבע. לטענתו, הנתבע לא מלא אחר דרישות התשלום המתחייבות מהחלטות בעלי הזכויות וראש הקבוצה, לרבות הוצאות הנוגעות להוצאות תכנון, יועצים ותשלומים שונים לעיריית תל אביב; הוא סירב לחתום על הסכם שיתוף ב"מהדורה המעודכנת יותר"; הוא נמנע מלחתום על יפוי כוח בלתי חוזר הנדרש לצורך קידום הליכי התכנון והבנייה; והוא נמנע מלחתום על המסמכים עם הבנק המלווה. בהמשך הוסיף עו"ד כוכבי וטען, כי הנתבע התנהג בצורה ברוטלית לראש הקבוצה ולתובעים, כי הוא פנה לעיריית תל אביב בטענות סרק ותקף את תוקפו של ההיתר, וכי הוא אינו פורע את חלקו בהליכי התכנון. כן צוין כי במסגרת הליך הפירוק, הנתבע הציג את עצמו כנגזל, אך הציב - במסגרת כל הליכי הפשרה, דרישות כספיות מוגזמות וסחטניות בתמורה לזכויותיו בבניין 66. בתצהיריהם של המצהירים האחרים צוין גם כי הנתבע אינו חותם על הסדר שכר טרחה עם ראש הקבוצה כמתחייב, וכי הוא מחבל בכול דרך אפשרית בהליכים בפני הרשויות ובשימוש לרעה בהליכי בית המשפט (ר' למשל ס' 27 לתצהירו של מר בן אברהם). הנתבע לא כפר למעשה בכך כי אם הוא צד לתקנות, כי הוא הפר - ולו חלק מהתחייבויותיו מכוחן (ובכלל זה את ההתחייבות לחתום על הסכמה לשעבד את חלקו במקרקעין לצורך הסכם ליווי בנקאי). יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, אין מקום להתייחס בפירוט לטענות בדבר ההפרות השונות, משום שהתובעים לא הוכיחו כי הפרות נטענות אלה גרמו להם לנזקים הנטעמים על ידיהם. 30. כפי שצוין לעיל, תקנה 19.3 לתקנות א' קובעת את אחריותו של חבר המפר את התחייבויותיו כלפי יתר חברי הקבוצה לנזק "שייגרם להם עקב כך". סעיף זה משקף גם את האמור בס' 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970), הקובע כי הנפגע מהפרת חוזה זכאי לפיצויים "בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". מהו הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מההפרות הנטענות של הנתבע? 31. לכן, כדי לבחון את השאלה האם הנתבע חייב לפצות את התובעים, יש לברר מהו הנזק שנגרם להם עקב ההפרות הנטענות של הנתבע. מתצהירו של עו"ד כוכבי עולה כי הנזק שנתבע על ידי התובעים, מתייחס לעיכוב בתחילת בניית הבניין. לטענתו של עו"ד כוכבי בתצהיר "העיכובים נגרמים בין היתר בשל אי הסכמת הבנק המלווה להעמיד אשראי שיבטיח את מלוא התשלומים בגין הבנייה עד סוף הפרויקט" (ר' ס' 41.1 לתצהירו של עו"ד כוכבי). חרף השימוש במונח "בין היתר" הרי מעבר לעיכוב שנטען בשל סירוב הבנק המלווה להעמיד אשראי, לא צוינו על ידי עו"ד כוכבי או המצהירים האחרים מטעם התובעים, טעמים אחרים לעיכוב הנטען בתחילת הבנייה שנגרמו על ידי הנתבע. 32. לכן, יש לבחון את השאלה האם הוכיחו התובעים כי רק לאור סירובו של הנתבע לשעבד את חלקו במקרקעין, סירב הבנק להעמיד ליווי בנקאי לפרויקט בניית בניין 66, קרי שאילו היה הנתבע מסכים לשעבד את חלקו, ניתן היה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, והבנייה לא היתה מתעכבת. אני סבורה כי טענת התובעים לא הוכחה ממספר טעמים. 33. ראשית, אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו כי לפרויקט לא הוענק ליווי בנקאי רק בשל התנהגותו של הנתבע. התובעים סמכו את טענתם ביחס לבנק המלווה לאישור שצורף כנספח ח'2 לתצהירו של עו"ד כוכבי. מדובר במכתב מעו"ד דורון אריאל מבנק מזרחי טפחות מיום 29.3.11, שנכתב בתגובה למכתבו של עו"ד כוכבי לעו"ד אריאל (מיום 27.3.11, נספח ח'1 לתצהירו). עו"ד אריאל כותב במכתבו לעו"ד כוכבי כי: "1. לאחר קבלת הבהרתך הטלפונית ביחס למבוקש במכתבך שבסימוכין, הריני לשוב ולהבהיר למען הסדר הטוב, כי בקשה למימון הפרויקט לקבוצת בעלי הזכויות בקרקע שבנדון לא אושרה על ידי הבנק, בין היתר, מן הטעם המפורט בסעיף 2 להלן. 2. מבלי לגרוע מהאמור, ולבקשתך, אציין כי ככלל, מדיניות הבנק ביחס להענקת מימון לפרויקטים, ופרויקטים במסגרת קבוצות רכישה בפרט, מתנה את העמדת המימון כאמור בשעבוד מלוא הזכויות במקרקעין מושא הפרויקט. הבנק אינו נוטה לאשר העמדת מימון לפרויקטים בהם לא משועבדות מלוא הזכויות במקרקעין בשעבוד ראשון לטובתו". אני סבורה כי אין די במכתב זה כדי להוכיח את עמדת התובעים. ראשית, עו"ד אריאל, שכתב את המכתב, לא הוזמן להעיד בבית המשפט, והמכתב לא הוגש לכן באמצעותו. לכן, המכתב אינו יכול לשמש ראייה לאמיתות תוכנו. די בכך כדי לשלול את הטענה לפיה הקשר הסיבתי בין העדר הסכמת הנתבע לשעבד את חלקו, לבין אי הסכמת הבנק לליווי בנקאי - הוכח. 34. מעבר לכך, המכתב מעלה מספר סימני שאלה, שלא הובהרו (בין היתר משום שכותב המכתב לא העיד, ולכן לא ניתנה לנתבע הזדמנות לברר את התהיות העולות ממנו). כך, למשל, ציין עו"ד אריאל כי הבנק סירב לממן את הפרויקט "בין היתר" מהסיבה שפורטה בס' 2 למכתב. הביטוי "בין היתר" מעיד על פניו על כך כי היו טעמים נוספים בשלהם הבנק סירב לממן את הפרויקט. אם אכן היו סיבות נוספות לסירוב, הרי שלא ניתן לקבוע כי קיים קשר סיבתי בין התנהלות הנתבע לבין סירוב הבנק - שכן גם אילו היה הנתבע מסכים לשעבד את חלקו, היה הבנק מסרב לממן את הפרויקט לאור יתר הטעמים. עו"ד כוכבי נחקר בהקשר זה, והעיד כי יתכן שהבנק בקש לקבל את אישור מנהל הפרויקט כי בניין 66 ייבנה בנפרד מבניינים אחרים. לאחר שהוא נשאל ביחס לעובדה שלא קיים "דוח 0" נפרד לבניין 66, הוא משיב: "מן הסתם לאחר שהבנק היה נותן לנו את הפתרון... אם היום פותרים את בעיית ויסמן, אני פונה לפסקטור או לשמאי אחר להוציא דו"ח 0 ספציפי, כי לא נוציא אלפי שקלים בגלל הגחמות של ויסמן". (ר' עמ' 46 לפרוטוקול). כלומר, גם מעדות זו עולה כי מעבר לצורך הנטען בהסכמת הנתבע לשעבד את חלקו, היו משוכות נוספות שהיה על התובעים להתגבר עליהן. לא הוכח כי אלה המשוכות היחידות, ולא הוכח כי ניתן היה להתגבר עליהן על נקלה, אלמלא בעיית הנתבע. 35. לא ניתן להסיק מסקנה חד משמעית גם מהאמור בס' 2 למכתב. הבנק מציין בו כי "ככלל" הוא אינו מעמיד מימון אלא כאשר כל הזכויות משועבדות, וכי הוא "אינו נוטה" לפעול בצורה שונה. יחד עם זאת, לא ניתן לברר, ואין כל אינדיקציה ביחס לשאלה באילו מקרים ובאילו תנאים מוכן הבנק לחרוג מהכלל, והאם במקרה דנן נעשה ניסיון לשכנע את הבנק לחרוג מהכלל. כך, בין היתר לא ברור האם נעשה ניסיון במקרה דנן להציע לבנק לשעבד את רוב הזכויות למעט את אלה של הנתבע, ומה היתה עמדת הבנק ביחס לאפשרות כזו. מעבר לאמור, טען הנתבע - וטענתו לא נסתרה, כי כל עוד מתנהל הליך פירוק ביחס לנכס מסוים, בנק לא יעניק לו ליווי בנקאי. התובעים לא כפרו בטענה זו, אולם הם טענו כי הם נדרשו להגיש את תביעת הפירוק נגד הנתבע משום שהוא סיכל את האפשרות להגשים את המטרה המשותפת של כל בעלי הקרקע. 36. עוד יש לציין כי עו"ד כוכבי הודה בחקירתו הנגדית כי הוא לא הפנה את הנתבע לשום בנק כדי לקבל אישור (ר' עמ' 46 שורות 5-6), ואף מטעם זה קשה לקבוע כי היה הסדר שלם עם אחד הבנקים - שרק הנתבע מנע את קיומו. עדים אחרים העידו כי הם לא הופנו לבנק מסוים כדי לבדוק את האפשרות להעניק להם הלוואה במסגרת הסכם ליווי בנקאי (ר' למשל עדותו של מר דני דרעי, עמ' 49 שורות 22-24 לפרוטוקול). לכן, לא ניתן לקבוע כי רק לאור סירובו של הנתבע לשעבד את חלקו, הבנק סירב להעניק מימון לפרויקט. מכאן, שלא קיים קשר סיבתי בין הסירוב לבין העיכוב בתחילת הבנייה - עיכוב שנגרם לשיטת התובעים עקב כך שהבנק לא העניק לפרויקט את המימון המבוקש. גובה הנזק 37. מעבר לאמור לעיל, אני סבורה כי התובעים גם לא הוכיחו את הנזק שנטען על ידיהם כי הנתבע גרם להם בהתנהלותו. בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, הנזק חושב בשתי דרכים אלטרנטיביות - בהתאם לאובדן דמי שכירות ראויים, ועל פי אובדן תשואה ממכירת הנכסים. השמאי התייחס לנזקים אפשריים נוספים, כגון מימון בנקאי שהתייקר או שינוי אפשרי ביחס לפטורים ממס שבח מקרקעין. יחד עם זאת - נזקים אלה לא כומתו על ידיו, ולכן אין מקום להתייחס אליהם. נתייחס אם כן לנזקים אליהם התייחס השמאי מר לזר בחוות דעתו. הנזק הראשון הוא כאמור אובדן דמי שכירות. השמאי לקח בחשבון דמי שכירות בגין השכרת דירות בפרויקט. כלומר, הנחתו של השמאי היתה כי אלמלא העיכוב שאותו גרם הנתבע, היו בפרויקט דירות, שניתן היה להשכירן. 38. בהקשר זה יש לציין כי על פי התביעה, והאמור בתצהירו של עו"ד כוכבי, הנזק הנתבע מתייחס לתקופה מיום 1.1.09 ועד יום 31.12.10. חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים מתייחסת לתקופה מיום 30.4.98 ועד יום 31.12.09. כלומר, ביחס לחלק מתקופת התביעה - מיום 1.1.10 ועד יום 31.12.10 - אין חוות דעת לגבי הנזק. מעבר לכך, אני סבורה כי לא הוכח כי לו היה הנתבע מסכים לשעבד את חלקו, היו יתר התובעים יכולים - במועדים הנזכרים בחוות הדעת - להיות בעלי דירות שניתן להשכירן. 39. היתר הבנייה שצורף כנספח לחוות דעתו של המומחה מר לזר, הוא מיום 2.4.09 (ור' עדותו של עו"ד כוכבי בעמ' 4 3לפרוטוקול, שורה 27-28). יוער כי לגישתו של הנתבע גם במועד זה עדיין לא היה היתר בנייה לבניין. הנתבע טען כי בשנת 2010 הוגשו עדיין לעירייה בקשות לתוספת בנייה בחלקה - ר' נספחים ח'-י' לתצהיר הנתבע. הנתבע טען כי בקשת ההיתר האחרונה הוגשה ביום 15.7.2011. הנתבע טען כי הוא עצמו לא הגיש התנגדות להיתר. אולם, מאחר שהוגשו התנגדויות ונקבע דיון בוועדת הערר ביחס לכך, הרי שלא ניתן היה להתחיל בבנייה עד לשמיעת הערר וקבלת תוצאותיו (ר' ס' 41-45 לתצהיר הנתבע). לכן, במועדים נושא חוות הדעת, מובן כי בניית הפרויקט לא היתה נשלמת, ומובן כי לא היו בידי התובעים עדיין דירות שהם היו יכולים להשכירן - גם לו היה הנתבע מסכים לשעבד את חלקו, ואם הבנק היה אכן מסכים לאור זאת להעניק ליווי לפרויקט הבנייה. יתכן - ואין צורך להכריע בענין זה, שלו היה מוכח כי הנתבע עיכב את הבניה, כי ניתן היה להוכיח כי נגרם לתובעים נזק ביחס לתקופה מאוחרת יותר, תקופה בה בניית הדירות כבר היתה מסתיימת. כדי לבחון את שיעורו של הנזק, היה מקום להשוות בין עלויות הבניה בשתי התקופות המושוות, את המשמעות של הדחייה מבחינת עלות המימון, וכד'. אולם כאמור - בהתייחס לתקופה נושא חוות הדעת, לא ניתן לקבוע כי התובעים או מי מהם היו יכולים להנות מתשואה של שכר דירה בגין השכרת דירות קיימות, גם לו היה הנתבע נוהג כפי שהיה עליו לנהוג לטענתם. 40. נזק אחר שנתבע היה בגין "תשואה שנתית סולידית". בחוות הדעת צוין כי הנזק הזה הוא בגין "אובדן תשואה ממכירת הנכסים". ואולם - לא נסתרה טענת הנתבע לפיה לא היתה מניעה לבצע עסקאות בנכסי התובעים במהלך כל התקופה, וכי אכן בוצעו בחלקה עסקאות רבות במהלך התקופה הרלוונטית. מטעם זה לא ניתן לקבל את טענת התובעים גם ביחס לנזק זה. לא נשללה גם טענת הנתבע לפיה התובעים הפיקו תועלת כלכלית מכך שהם לא נאלצו בתקופה הרלוונטית להוציא כספים לצורך בניית הבניין - הוצאות שהיה עליהם להוציא כמובן לו היתה הבנייה מתקיימת. חישוב נכון של הנזק לתובעים צריך היה להביא בחשבון גם הוצאות אלה, כדי לבחון את הנזק האמיתי שנגרם מעיכוב הבנייה על ידי הנתבע. מכאן, כי הנזק שנטען על ידי התובעים כי הנתבע גרם להם - לא הוכח על ידיהם, וגם מטעם זה אין מקום לקבל את התביעה דנן. מחדלים נטענים נוספים של הנתבע 41. כפי שצוין בראשית הדברים, התובעים התייחסו למספר מחדלים נוספים של הנתבע בשלהם עוכבה לטענתם תחילת הבנייה. הם טענו בין היתר כי הנתבע סירב לחתום על הסכם השיתוף. ואולם, אין כל אינדיקציה כי סירוב זה גרם לנזק לתובעים, או לעיכוב בתחילת בניית הבניין. לאור מסקנה זו, אין מקום להידרש לשאלה האם הנתבע היה חייב לחתום על הסכם השיתוף - שאלה שאף היא כלל איננה נקייה מספקות. גם פניותיו של הנתבע לעירייה ביחס להיתר הבנייה לא גרמו לנזק, מה עוד שעמדתה של עיריית תל אביב היתה כי הנתבע, כמי שרשומה לזכותו הערת אזהרה בלבד, אינו מי שחתימתו מחייבת לצורך היתר בנייה. כך עולה ממכתבה של המשנה ליועצת המשפטית של העירייה, עו"ד אורן (נספח א' לתצהיר הנתבע) מיום 14.12.10. יוער עוד בהקשר זה כי הנתבע לא היה היחיד שתקף את תוקפו של ההיתר, והתנגדות להיתר הוגשה בין היתר על ידי בנו של העד מר מלאך (ר' עדותו בעמ' 34 לפרוטוקול). לכן, לאור העובדה כי לגישת העירייה הנתבע לא היה רשאי להגיש התנגדות להיתר הבנייה, ומאחר שלא הוכח כי פעולותיו ביחס להיתר הבנייה גרמו לעיכוב או לנזק אחר לבעלי הזכויות האחרים בבניין 66 - אינני מקבלת את טענת התובעים בהקשר זה. התביעה הכספית לחלק היחסי בהוצאות 42. מעבר לטענת התובעים לגבי נזק שנגרם להם כתוצאה ממעשיו ומחדליו הנטענים של הנתבע, והנזק שנגרם להם כתוצאה מהם, טענו התובעים גם כי יש להורות לנתבע לשאת בחלקו היחסי בהוצאות שונות שהיה עליו לשאת בהן בגין חלקו היחסי בזכויות בבניין 66. הסכומים הנתבעים בהקשר זה פורטו בס' 42 לתצהירו של עו"ד כוכבי. כך, נטען כי בישיבת בעלי הזכויות מיום 17.7.10, נקבע תשלום בסך 150,000 ₪ לכול יחידת תב"ע בגין אגרות בנייה, היטלי השבחה והקמת שפ"פ, וכי יש לשלם סכום זה עד ליום 30.11.07. החלטה זו צורפה כנספח ט' לתצהירו של עו"ד כוכבי. לאור חלקו היחסי של הנתבע (0.4585 יחידה תב"עית), עליו לשלם לטענת התובעים סכום של 82,159 ₪ (סכום החוב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית). בנוסף, כך נטען, על הנתבע לשלם 5,205$ בתוספת מע"מ בגין עלויות שמאי, עיצוב ארכיטקטוני, שכ"ט עו"ד, הוצאות רישום במשרד מנהלי הגוש הגדול, הוצאות אדריכל ויועצים, כמפורט בדרישת התשלום שנשלחה אליו ביום 18.9.03 (נספח י"א לתצהירו של עו"ד כוכבי). סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עומד על סך של 34,624 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. בטבלה נספח י"ג פורט חלקו של כל אחד מהתובעים בסכומים הנתבעים. 43. ביחס לטענות שלעיל, טען הנתבע כי הוא אינו חייב לשאת בהוצאות העיצוב הארכיטקטוני, משום שמדובר בהוצאות שהוצאו עוד בטרם הוא רכש את זכויותיו ממיכל ניב ז"ל. לטענתו, בהסכם הרכישה ממיכל ניב, לא צוין כי הוא חייב לשאת בהוצאות אלה, ולכן מדובר בהוצאות שהחובה לשאת בהן היא של מיכל ניב ז"ל, ולא חובתם של הנתבע ושל מר נאמן שרכש כזכור את הזכויות יחד עם הנתבע. עוד נטען כי החובה לשלם תשלומים בגין העיצוב הארכיטקטוני - התיישנה. הנתבע ציין כי הוא נשא בתשלומים למנהלי הגוש הגדול ותשלומים בגין היטל השבחה לעיריית תל אביב. 44. אינני מקבלת את טענות הנתבע בהקשר זה. הדרישה לשאת בתשלומים השונים מקורה במכתב עו"ד כוכבי לנתבע ולמר נאמן מיום 18.9.03, היינו לאחר שהם רכשו את הזכויות ממיכל ניב ז"ל. אין כל אינדיקציה במכתב כי ההוצאות הנדרשות בו הוצאו עוד בטרם נמכרו זכויות מיכל ניב ז"ל לנתבע ולמר נאמן (כ-9 שנים קודם לכן, בשנת 1994). התביעה הוגשה פרק זמן של פחות מ-7 שנים לאחר משלוח המכתב הזה, ולא ניתן לכן גם לקבוע כי הנתבע הוכיח כי החובה לשאת בתשלומים כולם או חלקם התיישנה. טענת ההפטר 45. עוד טען הנתבע - כטענה כללית, כי יש לראות את התובעים כמי שהפטירו אותו מתשלום חובות כלפיהם, משום שהם ויתרו לשותפו של הנתבע - מר נאמן, וכן למיכל ניב ז"ל - על התשלום, ולכן מכוח ס' 55 לחוק החוזים, יש לראותם כמי שפטרו גם את הנתבע. 46. ס' 55 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, מתייחס למצב של חייבים יחד ולחוד. ס"ק (ג) בסעיף זה קובע: "הפטיר הנושה אחד החייבים מן החיוב, כולו או מקצתו - בוויתור, במחילה, בפשרה או בדרך אחרת, הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מההפטר כוונה אחרת". 47. אני סבורה כי לא ניתן לקבל את טענת הנתבע. ביחס למיכל ניב ז"ל, היא אינה חייבת "יחד ולחוד" עם הנתבע. כאמור, הנתבע - יחד עם נאמן - רכש את זכויותיה של מיכל ניב ז"ל, ולכן - לטענת התובעים - הוא נכנס לנעליה, הפך להיות חבר בקבוצה, והוא (יחד עם נאמן) שחייב בחובות החלים על חברי הקבוצה. במילים אחרות, משעה שהנתבע ומר נאמן החלו להיות חייבים בהתחייבויות כלפי הקבוצה, חדלה הגב' ניב ז"ל לחוב בהם, ואין מדובר אם כן בחייבים שחייבים יחד ולחוד. 48. באשר למר נאמן, הרי הוא נתבע מלכתחילה בתביעה הנוכחית יחד עם הנתבע. אין חולק כי בסופו של דבר התובעים הגיעו איתו להסכמה. ההסכמה נבעה מהעובדה כי זכויותיו של נאמן נרכשו ממנו על ידי עו"ד כוכבי, במסגרת הסכם מכר שהוגש לבית המשפט וסומן נ/6. במסגרת הסכם המכר הזה, הוסכם בין הצדדים על ויתור הדדי על תביעות. יחד עם זאת, נאמן לא הופטר מחובתו לשלם את ההוצאות השונות הקשורות בפרויקט. בסעיף 5.5 להסכם בין נאמן לבין עו"ד כוכבי, ישנה התייחסות לחובתו של המוכר - נאמן - לשאת בסכום של 20,000 ₪ המהווה בין היתר השתתפותו באגרות בניה ושכר יועצים. בסעיף 3.6 להסכם הנ"ל, נקבע כי מעבר לסכום שצוין לעיל, ישא הקונה (כוכבי) בכול יתר התשלומים, ובכלל זה גם תשלומים שכבר שולמו על ידי אחרים עבור המוכר, וכן כאלה שטרם שולמו. כלומר, הקונה - עו"ד כוכבי - קבל על עצמו במסגרת הסכם המכר לשלם את חלקו של המוכר, מר נאמן, בתשלומים השונים שעל נאמן לשלם, והוא טרם שילם אותם. לכן, ככול שהדבר נוגע לתשלומים אלה, לא ניתן לקבוע כי נאמן הופטר מהחובה לשלמם, אלא חובה זו הומחתה במסגרת ההסכם לקונה, עו"ד כוכבי. 49. מכאן, כי לא ניתן לפטור את הנתבע מחובותיו לשאת בחלקו היחסי בתשלומים השונים שהוצאו במסגרת הקבוצה, שכן הטענות שהועלו על ידיו בהקשר זה - לא התקבלו. הנתבע חייב לשאת בתשלומים - או - אם נאמן או עו"ד כוכבי שילמו את חלקם, על הנתבע לשאת במחצית השנייה של התשלומים. כלומר, הנתבע חייב לשאת בתשלום הסכום של 41,080 ₪ ובסכום של 17,312 ₪ ובסך הכול - בסכום של 58,392 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (אלא אם כן נאמן או כוכבי לא שילמו את חלקם, ואז חייב הנתבע בסכום המלא). 50. יחד עם זאת, אין מקום לחייב את הנתבע בתשלום סכום זה במסגרת התביעה הנוכחית, משום שתביעה זו הוגשה על ידי התובעים - שהם בעלי הזכויות בקבוצה. כדי שניתן היה לחייב את הנתבע לשלם את הסכום האמור לידי התובעים (ולא לחשבון הקבוצה), היה על התובעים לטעון ולהוכיח כי הם שילמו את חלקו של הנתבע בתשלומים הללו כולם או חלקם במקומו. כל עוד התשלומים לא שולמו על ידי מי מהתובעים, נותרת בעינה חובת הנתבע לשאת בהם כלפי הקבוצה, אך לא כלפי מי מחברי הקבוצה באופן נפרד. מטעם זה אינני מקבלת את טענת התובעים בהקשר זה. מימוש זכויות הנתבע 51. כפי שהובהר לעיל, התובעים עתרו בנוסף לסעד הכספי, גם לסעד של מימוש זכויות הנתבע. לטענתם, אפשרות זאת הומלצה על ידי הערכאות השונות שדנו בתביעה לפירוק השיתוף. טענת התובעים בהקשר זה מתבססת על תקנה 19.4 לתקנות א', ועל תקנה 12.3 לתקנות ב'. 52. תקנה 19.4 לתקנות א' קובעת: "כל מתאגד נותן בזה את הסכמתו הבלתי חוזרת כי מיופה הכוח יהא רשאי למכור ו/או לממש זכויותיו בגוש הגדול ו/או חלק מהן בדרך שתראה לו, במקרה שבו יפר המתאגד התחייבות מהתחייבויותיו כמפורט בתקנות אלה ו/או בהודעת המנהלים, וזאת לאחר שתינתן לאותו מתאגד התראה של 7 ימים מראש לתיקון ההפרה. מימוש הזכויות יהיה לצורך קיום התחייבויות המתאגד כמפורט בתקנות אלה, ובהודעות המנהלים, וכול יתרה, אם תישאר, תוחזר למתאגד". כעולה מהאמור בתקנה, היא נועדה לאפשר למיופה הכוח למכור זכויות של מתאגד, לצורך קיום התחייבויות המתאגד. כלומר, מדובר במעין "בטוחה" שאמורה לאפשר קיום חיובים כספיים של המתאגד, במקרה שהוא עצמו אינו מקיים אותם. מסקנה זו נובעת בבירור מהאמור בסיפא של התקנה, לפיו מימוש הזכות יהיה לצורך קיום התחייבויות המתאגד, ומהעובדה כי יתרה - אם נותרת לאחר מימוש הזכות, מושבת למתאגד. אין מדובר אם כן במנגנון שנועד להיות מנגנון חליפי לפירוק השיתוף, אלא מנגנון שנועד לאפשר מימוש התחייבות כספית של חבר קבוצה, שאינו עומד בהתחייבויותיו. 53. לכן, לא ניתן לפעול בהתאם למנגנון זה, אלא אם כן קיימת התחייבות כספית של המתאגד שהוא אינו עומד בה, ולא ניתן לעשות בו שימוש רק לאור רצונם של חברי הקבוצה לפרק את השיתוף בינם לבין אחד החברים האחרים בקבוצה. לאור האמור לעיל בפסק דין זה, לא הוכח כי הנתבע גרם נזק לתובעים או למי מהם בגין בגין ההפרות הנטענות שלו את תנאי תקנות ההתאגדות. לכן, בהעדר חיוב כספי של הנתבע, אין מקום לאפשר לעשות שימוש במנגנון שבס' 19.4 לתקנות א' לצורך מימוש זכויות הנתבע בבניין 66. 54. כפי שהובהר לעיל, לנתבע ישנו חוב כלפי הקבוצה שהוא טרם שילם אותו (החוב בגין חלקו היחסי בהוצאות). לכן, אם ינקוט מיופה הכוח בהליך שנקבע במסגרת ס' 19.4 לעיל - קרי יתרה בנתבע כי הוא עומד לממש את זכויותיו, ואם יינתן לנתבע פרק זמן של 7 ימים מראש והוא לא יפרע את חובו (מה שלא נטען כי נעשה על ידי מיופה הכוח של התובעים), תעמוד לכאורה למיופה הכוח הזכות לפעול בהתאם למנגנון שנקבע בס' 19.4 הנ"ל לצורך מימוש הזכויות. 55. יובהר כי חרף האמור לעיל ביחס לתקנות ב', אינני סבורה כי החלתה של תקנה 12.3 לתקנות, היתה מביאה למסקנה שונה ביחס לאפשרות לממש את זכויות הנתבע. תקנה 12.3 לתקנות ב' קובעת: "כל חברי קבוצת הבניין מצהירים בזאת כי ידוע להם שכול עיכוב שייגרם שלא כדין ושלא לצורך על ידי מי מהם בקידום מטרות ההתאגדות, עלול לגרום נזק לשאר חברי קבוצת הבניין. כמו כן, מוסכם על כל חברי קבוצת הבניין כי בכול מקרה שבו ייגרם נזק לחברי קבוצת הבניין או לחלקם כתוצאה ממעשהו או ממחדלו על אחד מחברי קבוצת הבניין, לרבות כתוצאה מאי ביצועו של תשלום כלשהו שחל על אותו חבר, אזי נותן בזאת אותו חבר את הסכמתו הבלתי חוזרת כי בכפוף לאישור אחד מחברי ועדת הביקורת, יהיה ראש קבוצת הבניין רשאי לממש זכויותיו של אותו חבר בבניין, ו/או בגוש הגדול לצורך ביצוע תנאי הסכם זה בלבד וביצוע כל תשלום שנדרש מאותו חבר ולא שולם על ידו ו/או לשיפוי כל נזק שייגרם אם ייגרם, לשאר חברי קבוצת הבניין או חלקם, כתוצאה ממעשהו או ממחדלו של אותו חבר. כל יתרה שתישאר, אם תישאר, לאחר מימוש הזכויות כאמור, תוחזר לאותו חבר. חברי הבניין מצהירים בזאת כי ידוע להם כי תנאי זה הינו תנאי מהותי בהתקשרות ביניהם על פי כתב תקנות זה". 56. כלומר, גם תקנה 12.3 נועדה לאפשר לחברי הקבוצה לממש זכויות של חבר אחר, רק כאשר נגרם נזק לקבוצה כתוצאה ממעשה או מחדל של החבר. גם בתקנה זו מצוין כי אם תישאר יתרה - היא תושב לחבר. כלומר, גם תקנה זו איננה מנגנון אלטרנטיבי מוסכם לפירוק השיתוף, אלא תקנה שנועדה - כמו תקנה 12.4, להוות מעין "בטוחה" לתשלום בגין נזקים שחברי הקבוצה עלולים לגרום זה לזה. לכן, גם הפעולה מכוח תקנה 12.3 הנ"ל, צריכה להיעשות רק לצורך פירעון חובו של הנתבע לקבוצה כפי שהוא נקבע לעיל, ואף זאת - תוך עמידה בכול התנאים שנקבעו במסגרת ס' 12.3 הנ"ל. טענות נוספות 57. בשולי הדברים נתייחס - למעלה מן הצורך - למספר טענות נוספות שעלו במסגרת טיעוני הצדדים. הנתבע טען כי התביעה לפירוק השיתוף מעידה על כך כי התובעים בקשו לפרק את ההסכם בינם לבינו, ולכן משעה שהם נקטו בהליך של תביעה לפירוק שיתוף - הם אינם יכולים עוד לתבוע את הנתבע בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת ההסכם על ידיו. אינני מקבלת את הטענה, ומקובלת עלי בהקשר זה טענת התובעים לפיה התביעה לפירוק השיתוף היא צופה פני העתיד, ואילו התביעה דנן מתייחסת לנזקים נטענים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהתנהלותו של הנתבע בעבר. זאת ועוד, התביעה לפירוק השיתוף כשלעצמה איננה "מפרקת" את השיתוף בין הצדדים, ולכן, כל עוד לא פורק השיתוף, מוסיפים הצדדים להיות שותפים ולחוב זה כלפי זה בהתחייבויות ההדדיות שלהם. 58. עוד יוער כי הנתבע טען כי התובעים ובא כוחם אינם מכירים בזכויות הנתבע במקרקעין, ולכן הם אינם זכאים לתבוע אותו בקשר עם החובות החלים עליו כמי שהוא בעל זכויות במקרקעין. אני סבורה כי התובעים אכן חייבים לנהוג באופן עקבי כלפי הנתבע, וככול שהם סבורים כי הוא חייב בחובות של מי שהוא בעלים משותף במקרקעין, עליהם לזכות אותו בזכויות של מי שהוא בעלים משותף - ובכלל זה להזמינו לאסיפות הכלליות וכד'. יחד עם זאת, כפי שהובהר לעיל, כל עוד לא בוטלה מערכת ההסכמים בין הצדדים, הצדדים מוסיפים להיות חייבים בהתחייבויותיהם על פיה. 59. סוף דבר - לאור כל המפורט לעיל בפסק דין זה, אינני מקבלת את התביעה. באשר להוצאות - ראיתי לנכון להתייחס בקביעת שיעורן בין היתר לעובדה כי הנתבע לא נשא בחובותיו כלפי הקבוצה כפי שפורט בס' 48 - 49 לעיל. לכן, אני מחייבת את התובעים בהוצאותיו של הנתבע ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 10,000 ₪. קרקעותגוש חלקההערת אזהרה