הצהרה כוזבת היתר בניה

הצהרה כוזבת היתר בניה

הרקע לתביעה:
1. לפניי תביעה בגין הפרת חובת הגילוי במשא ומתן וכן בגין הפרתו של חוזה מכר במקרקעין. לטענת התובעים, הבית שנמכר להם סבל מפגמים מהותיים, בעיקר בכך שבנייתו נעשתה בלא היתר בנייה כדין. הואיל והנתבעים לא גילו לתובעים את הפגמים, הרי שבכך ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב ואף הפרו את ההסכם למכירת הבית. כתוצאה מכך, נגרמו נזקים בסך 355,741 ₪, אותם יש להשית על הנתבעים.

2. הנתבעים שכפרו בתביעה, נקטו בהודעות לצדדים שלישיים כנגד עורכי הדין שטיפלו בעסקת המכר, אשר לטענתם פעלו בחוסר מקצועיות ותוך התרשלות.

עיקר טענות התובעים:
3. מר רונן גלעד ורעייתו, גב' זוהר גלעד (להלן ביחד: "התובעים"), רכשו ביום 20.1.04 בית בן שבעה חדרים בשטח כ- 140 מ"ר ממר יעקב אזובל ורעייתו, גב' חגית אזובל (להלן ביחד: "הנתבעים") ברחוב גבעון 8 בגני תקווה, גוש 6720 חלקה 327/4 בשטח 528 מ"ר (להלן: "הבית"). הבית נרכש בתמורה לסך בשקלים השווים ל- 365,000 דולר ארה"ב. הצדדים חתמו על הסכם מכר בתאריך 20.1.04 (להלן: "החוזה").

4. התובעים העבירו לנתבעים את מלוא התשלום עבור הבית וקיבלו בו חזקה ביום 1.4.04. באותו מועד נותר סך 140,000 דולר ארה"ב בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים, עו"ד מלכה צור (להלן: "עו"ד צור") ועו"ד עיינה אונגר-לטין (להלן: "עו"ד אונגר"), זאת עד לקבלת תעודת גמר וכן אישורי המס הנדרשים.

5. לאחר קבלת החזקה בבית, התגלה לתובעים שהיתר בנייה של הבית הינו לשטח מצומצם בלבד, כך שרובו בנוי בצורה בלתי חוקית. התובעים פנו לנתבעים שיפעלו על מנת להכשיר את הבניה, אך הנתבעים סירבו לעשות כן. בנסיבות אלה התובעים פעלו בעצמם לקבלת האישורים המתאימים. במסגרת דרישות מוסד התכנון נדרשו התובעים להוסיף לבית ממ"ד ולהרוס 27 מ"ר מהקומה הראשונה. במהלך העבודות שנעשו, התברר שכלל הקומה הראשונה בבית מסוכנת ואינה ראויה למגורים ולכן היה עליהם להורסה כליל.

6. התובעים נאלצו לשכור שירותי מהנדס ואדריכל ולשאת בהיטלים ומיסים רבים. הכשרת הבית אף ארכה למעלה משנה ולכן התובעים נאלצו לשכור דירה חלופית. התובעים נשאו בעלויות רבות על מנת להכשיר את הבית.

7. הנתבעים לא גילו לתובעים את הפגמים בבית בשלב המשא ומתן לרכישתו, בכלל זה כי למרביתו המכרעת של הבית אין היתר בנייה. הנתבעים אף לא גילו לתובעים את הפגמים בבית במסגרת תנאי ההסכם. הנתבעים לא תיקנו את הפרות ההסכם ועל כן הם חבים לפצות את התובעים בגין כל הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרות אלה: 175,946 ₪ בגין הכשרת הבית, הוצאות שכירות וארנונה בסך 51,040 ₪ והוצאות נלוות (אגרות, תוכניות ובעלי מקצוע) סך 79,755 ₪. כן עתרו התובעים לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪.

עיקר טענות הנתבעים:
8. במהלך ניהול המשא ומתן לרכישת הבית, הנתבע מסר לתובעים את כל המידע לגבי הבית, לרבות היותו של הבית בנוי בחלקו ללא היתר מתאים. הנתבע מסר לתובעים, בין היתר, תוכניות של הבית לרבות הסכם רכישת הבית מבעליו הקודמים לפיו, בבית ישנם שלושה חדרים בלבד. אף בנסח הטאבו ובצו הבית המשותף ניתן היה לראות בבירור שרוב הבית בנוי ללא היתר מתאים.

9. הנתבע הפנה את התובעים לגב' סיגלית קעטאבי, נציגת מחלקת ההנדסה של המועצה המקומית. גב' קעטאבי מסרה לתובעים שהבית בנוי בחלקו ללא היתר מתאים.

10. התובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד יעקב טרכטינגוט וכן הסתייעו במומחים נוספים לרבות מהנדס ואדריכל וזאת עובר לכריתת החוזה. כך, התובעים ועו"ד טרכטינגוט ידעו את כל העובדות לגבי הבית ובפרט את מצבו התכנוני.

11. הנתבעים מכרו לתובעים את הבית במחיר מופחת מכפי שוויו, לאור העובדה שהיה בנוי ללא היתר מתאים. כך, הבית נמכר לנתבעים בסך 365,000 דולר ארה"ב לעומת המחיר שהנתבעים דרשו בתחילת המשא ומתן, סך 415,000 דולר ארה"ב.

12. לא זו אף זו, התובעים הרסו את הבית למעט שני קירות, מבלי שהיה בכך צורך. התובעים הסתירו מבית המשפט את הריסת הבית, הואיל וביצעו זאת על דעת עצמם. כל שנדרש לצורך הכשרת הבית לקבלת היתר מתאים היה שתי פעולות בעלויות נמוכות: להוסיף חדר ממ"ד ולהרוס 27 מ"ר בקומה הראשונה בלבד. התובעים בנו בית מפואר וחדש לחלוטין וכעת דורשים שהנתבעים יישאו בעלותו.

13. הנתבעים לא התחייבו למסור לתובעים תעודת גמר. התובעים הוסיפו תנאי זה ללא הסכמתו של הנתבע לפרוטוקול מסירת החזקה בבית.

הודעות לצדדים שלישיים:
14. לטענת הנתבעים, הם יוצגו על ידי עו"ד צור ועו"ד אונגר במסגרת הליכים שהתנהלו ביניהם בבית המשפט לענייני משפחה. עורכות הדין טענו שהן מיומנות בעריכת הסכמי מקרקעין ועל סמך זאת מונו לנאמנות על מכר הבית על ידי בית המשפט. למרות זאת, אף לא אחד מעורכי הדין, לרבות ב"כ התובעים (הקונים), עו"ד טרכטינגוט, ביצע את הבדיקות הנדרשות בטרם כריתת החוזה. בכך הכשילו עורכי הדין את הנתבעים.

15. מנגד, עוה"ד אונגר וצור טענו שלא נמסר להן כל מידע ביחס לבית מצד הנתבעים. עו"ד טרכטינגוט התגונן בעיקר בטענה כי הנתבעים יוצגו על ידי עורכות דין מיומנות מטעמם ועל כן לא הייתה מוטלת עליו כל חובת בדיקה כלפי הנתבעים.

16. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מצד התובעים: מר גבריאל עופר (מהנדס בניין מומחה) והתובע.
מצד הנתבעים: מר משה סעד (מהנדס בניין מומחה), גב' סיגלית קעטאבי (נציגת מחלקת ההנדסה במועצה המקומית גני תקווה), מר אליהו אמסטרדסקי (מפקח בניין בוועדה המקומית גני תקווה). כן העידו הנתבע והנתבעת.
מצד הצדדים השלישיים: עו"ד עיינה אונגר לטין, עו"ד מלכה צור ועו"ד יעקב טרכטינגוט.

דיון והכרעה:

האם קמה חובת גילוי:
17. ראשיתה של הפרשה בהליכי גירושין מורכבים שהתנהלו בין שני הנתבעים. במסגרת זו, ביקשו הנתבעים למכור את ביתם, בית בן שבעה חדרים בשטח בנוי של כ- 140 מ"ר המצוי ביישוב גני תקווה. בין הצדדים התנהל משא ומתן לפני כריתת החוזה, שסופו בחוזה מכר שנכרת בין הצדדים בתאריך 20.1.04 [נספח א לת/2]. בניגוד לשתיקתו של חוזה המכר, התברר שמרבית הבית נבנה בלא היתר בניה כדין. יתר על כן, בכדי להכשיר את הבנייה נדרשו הקונים (התובעים) לבצע פעולות הריסה ובנייה הכוללות גם בניית ממ"ד.

18. לטענת התובעים, הנתבעים לא יידעו אותם, בשלב המשא ומתן או במסגרת תנאי החוזה, שקיים היתר בנייה שמתייחס לשטח 20.6 מ"ר בלבד ואילו יתרת שטח הבית נבנתה בלא היתר כדין [סעיף 6 לת/2].

19. לטענת הנתבעים, הם גילו לתובעים במהלך שלב המשא ומתן בצורה מפורשת שקיימות חריגות בנייה בבית, הן בעל פה והן על ידי מסירת מסמכים בכתב. זו אף הייתה הסיבה למחירו המופחת של הבית [סעיף 16 לנ/3 ; סעיף 22 לנ/1].

20. כך, לגרסת הנתבעים, התובעים ביקרו בבית מספר פעמים לפני שרכשו אותו. התובעת הגיעה לבית בשלב המשא ומתן והנתבעת מסרה לה קלסר שהכיל מסמכים רבים לרבות: תשריטים ותוכניות של הבית, נסח טאבו וצו הבית המשותף. ממסמכים אלו עלה שהבית בנוי ברובו ללא היתר בנייה מתאים [סעיפים 5, 9, 13 לנ/3 ; סעיף 35, 36 לנ/1].

21. על רקע המידע שמסרו להם הנתבעים, פנו התובעים לבירור מקיף יותר במחלקת ההנדסה של הישוב בו שכן הבית. אז נמסר להם בצורה ברורה ומפורשת המידע על מצבו התכנוני – משפטי של הבית [סעיף 6 לנ/3]. התובעים אף הסתייעו במספר מומחים לבדיקת הבית בשלב המשא ומתן לרבות עורך דין, מהנדס ואדריכל [סעיף 12 לנ/3].

22. בהתבסס על כך, התובעים הצהירו בחוזה המכר שהבית נבדק על ידם עובר לכריתת החוזה, שהבית עונה על כל דרישותיהם ושהם מוותרים על כל טענה שהיא [סעיף 4 לחוזה , נספח א לת/2].

23. בתביעה דנן אין מחלוקת שמרבית שטח הבית לא נבנה מכוח היתר בנייה כדין. התאמתו של בניין להיתר הבנייה מהווה מידע מהותי ביותר. יפים לעניין זה דברי הנשיא שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (1993):

"לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה פשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת"

24. בענייננו, לא רק שהבית נבנה בלא היתר בנייה כדין, אלא שהרשויות נקטו הליכים משפטיים כנגד הנתבעים, בגין חריגות הבנייה. כך, הנתבע הודה בקיומו של צו הריסה עת רכש את הבית מבעלי הזכויות הקודמים, משפחת משולמי. ממצא זה עולה במפורש גם מחוזה המכר הישן, שנערך בזמנו בין הנתבעים לבין משפחת משולמי בו נכתב כהאי לישנא:

"..המוכר מצהיר שזכויותיו בדירה נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול, צו הריסה או זכות לטובת צד שלישי מלבד חריגת בניה הידועה לקונה ואשר הקונה מתחייב לטפל בה".
[נספח ג' לנ/2]

25. כעולה מהסכם המכר הישן בין הנתבעים למשפחת משולמי, הבית שרכשו הנתבעים ממשפחת משולמי כלל רק שלושה חדרים. הואיל והבית בעת מכירתו לתובעים כלל שבעה חדרים, ברי כי הנתבעים הם אלה שהוסיפו ובנו כארבעה חדרים. זה היה הרקע לצו איסור איכלוס וצו איסור המשך עבודות שניתן בזמנו כנגד הנתבעים, כפי שעלה מעדותו של מפקח הבניה מר אמסטרדמסקי אליהו. על פי עדות זו, ניתן צו הפסקת שימוש שיפוטי בבית משפט השלום בפתח תקווה נגד משפחת אזובל [פר' עמ' 48 ש' 25-28].

26. הנתבע הודה בחקירתו הנגדית בקיומו של צו הריסה בגין הבניה הבלתי חוקית:

"יכול להיות שבעבר ידעתי על כך...יכול להיות...כן"

[פר' עמ' 73 ש' 9, 13]

27. עוד העיד לפניי הנתבע על כך שהיה מודע לצווים שניתנו ואף פעל להכשרת חריגות הבנייה על מנת לבטלן:

"...כל הזמן מאז שקניתי את הבית ממשולמי, טיפלתי בחריגות הבנייה...התחלנו את השיפוץ...בוועדה אז טענו שהם הפסיקו לי את העבודה...הם ביקשו לעשות תוכניות ולארגן הכל מחדש...מהיום שקניתי את הבית טיפלתי בו עד היום שמכרתי את הבית, כל הזמן הוא עבר שלבים"

[פר' עמ' 74 ש' 4-13]

כך הנתבע יזם תב"ע נקודתית על מנת להכשיר את חריגות הבנייה [נספח 1 לנ/2 תע"צ מירי שקד; פר' עמ' 73 ש' 33]. יחד עם זאת, בעת מכירתו של הבית לא הושלמו הליכי הלגליזציה של הבית ולא היה בידי הנתבעים היתר בניה כדין לבית במצבו.

28. לנוכח קיומן של חריגות בנייה מהותיות ובהתחשב בכך שכנגד הנתבעים ננקטו הליכים משפטיים, אני קובע שהייתה מוטלת על הנתבעים חובת גילוי אקטיבית על פיה היה על הנתבעים לגלות לתובעים שחלקו העיקרי של הבית בנוי שלא על פי היתר וכי התקיימו הליכים, פליליים ותכנוניים, בגין בנייה זו.

האם מילאו הנתבעים אחר חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי:
29. לטענת התובעים, הנתבעים לא גילו להם פרטים אלה במהלך המשא ומתן לקראת חתימת החוזה ואף לא במסגרת החוזה עצמו. על כן, הם לא ידעו שהבית נבנה עם חריגות בנייה, עד לאחר שהחזקה נמסרה להם.

30. לטענת הנתבעים, הם גילו לתובעים שישנן חריגות בנייה בבית במהלך המשא ומתן וכן מסרו להם מסמכים המעידים על כך בצורה ברורה. אולם, כפי שהנתבע העיד לפניי, למיטב ידיעתו הנתבעת היא שמסרה לתובעת את התיק. הנתבע לא ידע לומר מה הכילו המסמכים ומה נמסר בפועל לתובעים:

"אני לא הייתי בבית באותם זמנים שהיא קיבלה את הקלסר. הגרושה שלי הביאה להם קלסר, אם זה עבה או דק, איני יודע, אני ביקשתי שיעבירו את המסמכים..."

[פר' עמ' 76 ש' 1-2]

31. בהמשך חקירתו הנגדית העיד לפניי הנתבע:

"איני יודע על הקלסר הזה שום דבר, לא העברתי ולא נתתי. לא יודע על זה קלסר זה – כלום. אני יודע שהוא הועבר לגלעד..."

[פר' עמ' 77 ש' 2-3]

32. הנתבעת אומנם טענה שהיא מסרה לתובעת את כל המסמכים שהיו בידיה מהתקופה שהנתבעים רכשו את הבית, אך לא ידעה לספר בוודאות מה הכיל תיק מסמכים זה:

"...היא הייתה אצלי בבית ומסרתי לה את כל המסמכים עוד מאז שאנחנו רכשנו את הבית בשנת 1996...כולל ההסכם האחרון 5108..."

[פר' עמ' 53 ש' 15-17]

משנשאלה הנתבעת האם מסרה לתובעת את צו ההריסה שניתן לגבי הבית, השיבה:

"אני לא מכירה את הצו הזה. אבל יכול להיות שהיה בפנים גם כן, מה שאני יודעת אמרתי, מה שאיני מבינה אני לא אומרת"

[פר' עמ' 53 ש' 23-24]

33. גרסת התובע היתה שונה. לדברי התובע לא רעייתו קיבלה את המסמכים, אלא שהנתבע מסר לו "תיק דק עם כמה מסמכים" [פר' עמ' 14 ש' 15]. בתיק לא היו אלא כמה תוכניות שהוגשו למוסדות התכנון. התובע הדגיש שבדיעבד הבין שהתוכניות חסרות ערך. לדבריו הנתבעים לא גילו לו שהבית בנוי בלא היתר בנייה כדין. נהפוך הוא:

"...אני שאלתי במפורש את הנתבע הוא אמר לי כל הבית בנוי לפי התוכניות, בהיקף בגובה, במקומות הנכונים"

[פר' עמ' 14 ש' 32-33]




34. לטענת הנתבע הוא גילה לתובעים בעל פה שהבית מצוי בחריגות בנייה:

"...אמרתי בפירוש לזוג הזה גלעד"
[פר' עמ' 78 ש' 14]

אולם, בהמשך עדותו פירש הנתבע את טיב המידע שנמסר לתובעים:

"...לקחתי עו"ד שתטפל בתיק, קיבלה כסף, הייתה צריכה לעשות את עבודתה מהימנה ולשרת את צרכיי, אני לא אמור להבין בעריכת דין, אם הייתי עו"ד לא הייתי לוקח אותה. לא לחצתי יד עם מישהו ואמרתי לו מכרתי לך בית. פותחים תיקים, ובודקים מסמכים, אם רואים שמשהו לא בסדר, אז זה בעיה שלהם"

[ההדגש הוסף – א.ש.; פר' עמ' 99 ש' 15-19]

35. מגרסת הנתבעים לא עולה תמונה ברורה וחדה איזה מידע, אם בכלל, נמסר לתובעים. התרשמתי שהמידע שנמסר היה מעורפל ובלתי ברור, כאשר גישתו הכללית של הנתבע היתה שהתובעים הם אלה שצריכים לעשות את הבדיקות בעצמם.
גם לעניין מסירת תיק המסמכים, לא התרשמתי לטובה מגרסת הנתבעים. מעדותו של הנתבע עולה שהוא לא ידע במדויק מה נמסר לתובעת, ואילו גרסתה של הנתבעת באשר לתוכן המסמכים היתה לאקונית ביותר. כך, הנתבעת בעדותה לפניי לא ידעה מה כלל הקלסר. תוכנו של תיק המסמכים לא הוברר די צרכו. מדובר בכשל ראייתי בעל משמעות רבה, שכן על פי תצהירה של הנתבעת, החומר שהיה בקלסר צולם והוחזר לה: "לאחר שצילמה החומר [התובעת-א.ש.] וערכה את הבדיקות השיבה לי את הקלסר..." [ס' 38 לנ/1]. על פי גרסה זו, ניתן היה להציג את הקלסר כראיה, אולם הדבר לא נעשה, ולא ניתנו לכך הסברים מספקים מצד הנתבע בחקירתו הנגדית [פר' עמ' 77 ש' 2-5]. מתוך עדותו של הנתבע לפניי עולה שהוא לא הסביר לתובעים מה כולל אותו תיק מסמכים והוא הותיר לתובעים לבצע בדיקה עצמאית משלהם, על מנת ללמוד על מצבו התכנוני והמשפטי של הבית.

36. בהקשר זה העידה לפניי גב' קעטאבי, נציגת מחלקת ההנדסה של המועצה המקומית שבשטח שיפוטה מצוי הבית. לגרסתה של גב' קעטאבי, כשהגיעו התובעים למשרדה, היא עדכנה אותם כי שישנן חריגות בנייה בבית [פר' עמ' 36 ש' 9-14]. לטענתה, היא הסבירה לתובעים את המצב התכנוני לאשורו.
התובע הכחיש גרסה זו. בחקירתו הנגדית הבהיר שלא נמסר לו מידע על חריגות הבניה: "היא אמרה לי שהבית לפי מה שהיא יודעת אלו אנשים נחמדים והיא מכירה אותם, שזה מקום טוב. לא משהו שהדליק לי נורה אדומה" [פר' עמ' 25 ש' 27-28].

37. גב' קעטאבי העידה לפניי בכנות ובגילוי לב, ומסרה שישנה היכרות ארוכת שנים בינה לבין הנתבעים:

"קובי וחגית אזובל הם תושבי גני תקווה, למדנו בבית ספר זהה, מתחתיי, אני מכירה אותם היכרות אישית, וקובי, לצערי הרב, היה מתייעץ איתי ודי חיפש אותי כל הזמן שאלווה אותו..."

[ההדגש הוסף – א.ש.; פר' עמ' 36 ש' 9-14]

38. אף הנתבע, בהגינותו, העיד לפניי שהוא מכיר את גב' קעטאבי, ושהוא מצוי בקשרי ידידות עם אחיה [פר' עמ' 74 ש' 21, 25-26, 30; פר' עמ' 75 ש' 5]. מעדותו של הנתבע עולה שהוא ביקר בביתה כעשרים פעמים. גם מעדותה של גב' קעטאבי עולה שקיימים בינה לבין הנתבע קשרי ידידות רבי-שנים. כך, כאשר הנתבע נקלע להליכי הגירושין, גב' קעטאבי היא שהפנתה אותו לעו"ד צור ואף התלוותה אליו לפגישה הראשונה במשרדה של עו"ד צור. גם מעדותה של גב' קעטאבי עלה שהנתבע הוא חבר קרוב מאוד של אחיה. לאחר שבחנתי את עדותה של גב' קעטאבי [ראו במיוחד פר' עמ' 40 ש' 5-9], התרשמתי שעדותה מגוננת מאוד על הנתבע. בנסיבות אלה, לא אוכל להעניק לעדותה של גב' קעטאבי משקל רב.

39. על יסוד העדויות שנשמעו לפניי אני קובע שהמידע שמסרו הנתבעים לתובעים לא היה מידע חד וברור, אלא שהנתבעים, שהיו שקועים בענייניהם האישיים, הותירו לתובעים את מלאכת חשיפת המידע לגבי הבית ולא הבהירו להם, ברחל ביתך הקטנה, את הפגמים המהותיים בממכר. הנתבעים הסתפקו במסירת תיק עם מספר תוכניות ולכל היותר הפנו אותם לגב' קעטאבי. ממצא זה מתיישב עם כך שאין בחוזה כל אזכור לחריגות הבנייה המהותיות שהיו בבית.

40. האם יש במסירת תיק מלא במסמכים או בהפניית התובעים למחלקת ההנדסה ברשות המקומית, כדי מילוי החובה המוטלת על הנתבעים בנסיבות דנן?
הבית הינו בית בן שבעה חדרים ובשטח בנוי של כ- 140 מ"ר. היתר הבנייה מתייחס לסך 20.6 מ"ר בלבד. אין מדובר בחריגת בנייה מינורית, אלא בחריגת בנייה מהותית ביותר, המתייחסת לשטח בנוי של 119.4 מ"ר, שמהווה כ – 85 אחוזים מהבית וכוללת אף חריגה מקווי בניין [ראו תב"ע ממ/מק/5108, נספח א-2 לנ/2].
יתר על כן, הרשויות נקטו צעדים משפטיים כנגד הנתבעים. זה היה הרקע למהלך התכנוני שביצע הנתבע – ייזום תב"ע נקודתית. בנסיבות אלה, היה על הנתבעים למסור לתובעים טרם כריתת החוזה, את מלוא המידע בצורה מפורשת, היינו לנקוט במידת גילוי אקטיבית. כזו לא עשו הנתבעים.

41. הפרת חובת הגילוי עולה גם מהצהרת הנתבעים (המוכרים) בסעיף ב' לחוזה, העוסק ב"הצהרת המוכרים". באותה הצהרה, המהווה תשתית להתקשרות החוזית בין הצדדים, הצהירו הנתבעים שהבית חופשי מכל עיקול, זכות תביעה וצו הריסה:

"המוכרים מצהירים, כי הם החוכרים היחידים של הבית וכי למעט משכנתא לטובת הבנק ועיקול פקיד שומה 5, תל אביב, הבית חופשי מכל משכנתא אחרת, שבוד, עיקול, חוב...זכות תביעה של צד ג' כלשהוא ; צו הריסה ו/או צו מניעה..."

42. קיומו של סעיף כל כך חד משמעי, בנסיבות בהן מרביתו המכרעת של הבית בנוי בלא היתר, על רקע הליכים משפטיים ותכנוניים משמעותיים, עולה עד כדי הצהרה כוזבת. קיומו של סעיף זה מתיישב עם גישתם של הנתבעים כפי שהתרשמתי ממנה מהעדויות שנשמעו לפניי, גישה של עמימות ואי מסירת מידע באופן ברור ונהיר. באי גילוי פרטים אלה, הטעו הנתבעים את התובעים והפרו את חובת תום הלב במשא ומתן כקבוע בסעיף 12 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

43. סיכומו של דבר, אני קובע שהנתבעים לא מילאו אחר חובת הגילוי המוטלת עליהם, כצד לחוזה מכר מקרקעין. בכך פעלו הנתבעים בחוסר תום לב והפרו את חובת הגילוי. נפקות הפרת חובת הגילוי עולה עד כדי הפרת החוזה [ע"א 3912/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 78 (1993)].

האם הפרו הנתבעים את החוזה:
44. כעולה מסעיף 5 לחוזה, התחייבו הנתבעים למסור לתובעים את הבית כשהוא חופשי מכל צו הריסה:
"המוכרים מתחייבים...למכור לקונים את הבית, למסור את החזקה בו...כשהוא חופשי מכל צו הריסה ו/או צו מניעה, שניתנו או עלולים להינתן בגין סיבה כלשהיא..."

45. הנתבעים לא קיימו התחייבות זו. הבית לא נמסר לתובעים כשהוא חופשי מכל צו מניעה וצו הריסה, הואיל וביום 23.6.97 ניתן על ידי בית משפט השלום בפתח תקווה, השופט שנלר במסגרת תיק ב"ש 658/97 "צו להפסקת עבודות בניה ואיסור שימוש במקרקעין" לגבי הבית. הצו ניתן לגבי הנתבעים באופן אישי וקבע כהאי לישנא:

"...כמו כן הנני אוסר את השימוש במקרקעין הנ"ל לכל מטרה שלא עפ"י היתר כחוק, וכן הנני מורה על סגירת המבנה או המקום.
3) צו זה יעמוד בתוקפו כל עוד לא יבוטל או ישונה ע"י בית המשפט"

46. כעולה מסעיף 19 לחוזה, הפרתו של סעיף 5 מהווה הפרה יסודית:

"מוסכם על הצדדים, כי התנאים האמורים בסע' ...5...להסכם מכר זה, הינם תנאים יסודיים והפרתם מהווה הפרה יסודית כמשמעותה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970"

47. במסגרת עיון במסמכים שבוצע אצל הוועדה המקומית מצפה אפק התברר שניתן צו הריסה שיפוטי בהקשר לבית, זאת במסגרת ת"פ (כפר סבא) 4039/96 מיום 24.9.96, כנגד משפחת משולמי. כאמור, אף ניתן צו הפסקת עבודות בניה ואיסור שימוש במקרקעין במסגרת ב"ש (פתח תקווה) 658/97 כנגד הנתבעים דנן, זאת בתאריך 23.6.97.
הנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להראות שצווים אלה בוטלו. כך או כך, אין מחלוקת שבעת מסירת החזקה בבית, לא בוצעה לגליזציה של עבירות הבנייה.

48. בנסיבות אלה אני קובע שהנתבעים הפרו הפרה יסודית את החוזה. הפרה זו ראשיתה בהפרת חובת הגילוי המוטלת על צד המתקשר בחוזה, המשכה במסירת הצהרה כוזבת באשר למצב הבית וסיומה במסירת החזקה בבית כשהוא סובל מאי התאמה חמורה – היעדר היתר בניה למרבית שטח הבית.

הגנת אשם תורם:
49. הנתבעים הדגישו בכתב הגנתם, שאי ההתאמה בין הנתונים בנסח הרישום ("טאבו"), שם נרשם שהבית הוא בשטח של 20.6 מ"ר, לבין המציאות בשטח, של בית בן שבעה חדרים, היה אמור להדליק "זרקור אדום ענק ומהבהב". הנתבעים אף הדגישו שהתובעים הופנו אל משרדי רשויות התכנון. התובעים פעלו להפחתת מחיר המכירה לסך השווה ל- 365,000 דולר ארה"ב, במקום המחיר המבוקש על יד הנתבעים, סך 415,000 דולר ארה"ב. התובעים אף הזהירו וזרזו את הנתבעים שאם לא יחתמו על החוזה עימם תוגש כנגדם תביעה. בנסיבות אלה, יש לייחס לתובעים עצמם את האחריות לכל טענה שמופנית אל הנתבעים.

50. התובע בתצהירו הכחיש את טענות הנתבעים. לגרסתו לא נערכה כל הפחתה במחיר הבית. כך, שמאי הבנק שהעריך את שווי הבית לצורך מתן משכנתא קבע שערכו של הבית הוא 270,000 דולר ארה"ב, כ – 95,000 דולר ארה"ב פחות מהמחיר החוזי. התובע אף ציין בתצהירו שהנתבע לא גילה לו דבר לעניין העדרו של היתר בניה לבית הנמכר.

51. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שלתובעים תרומה ממשית לנזק שבא לפתחם. ראשית, על פי נסח לשכת רישום המקרקעין שצורף כנספח א' להסכם המכר, שטח הבית הוא 20.60 מ"ר לו צמודים 2/8 מהרכוש המשותף. רוכש סביר היה אמור לשים לב לחוסר התאמה שכזה, המחייב עריכת בדיקה יסודית נוספת.
שנית, כעולה ממכתבו של בא כוחם של התובעים, עו"ד טרכטינגוט [נספח א/1 לנ/1] תוכניות הבית נמסרו לנתבעים והם הופנו "לסיגלית ממחלקת ההנדסה". הנתבע צירף לתצהירו תוכנית מתוך הקלסר שנמסר לתובעים [נספח א/2 לנ/1]. על פי עדותה של הנתבעת, שלא נסתרה, תוכנית זו נמסרה לתובעת (אם כי היא כונתה על ידי הנתבעת "הסכם"):

היא הייתה אצלי בבית ומסרתי לה את כל המסמכים עוד מאז שאנחנו רכשנו את הבית בשנת 1996...כולל ההסכם האחרון 5108..."

[פר' עמ' 53 ש' 15-17]

עיון בתוכנית א/2 מלמד שמדובר בתב"ע נקודתית ממ/מק/5108 שמהווה שינוי לתכנית מתאר ממ/5024, ממ/5083. אומנם, התב"ע אינה מציגה באופן מפורט את הבית, כדוגמת בקשה להיתר בנייה (שלא שוכנעתי שאכן נמסרה לתובעים עובר לכריתת החוזה), אולם ניתן להבחין שיש בה סימונים המעידים על "קו להריסה".

52. הן התוכנית והן נסח הרישום היו בידי התובעים עובר לכריתת ההסכם. אני מביא בחשבון את גרסת התובע על פיה הנתבע מסר לו שהבית נבנה בהתאם לתוכנית. יחד עם זאת, מדובר באותות אזהרה, שהיה מקום לבחון אותם ולא להסתמך על מידע עמום שמסרו הנתבעים.

53. נסיבות אלה הולמות את הפעלת דוקטרינת האשם התורם בדיני החוזים, הגנה "העומדת למפר חוזה כנגד הנפגע כאשר זה האחרון תרם באשמו לנזקיו. תוצאת תחולתה היא חלוקת נטל הנשיאה בנזקיו של הנפגע בין שני הצדדים לחוזה. הגנת האשם התורם מביאה לידי 'חלוקת אחריות אופקית' הנובעת מאחריות משותפת לאותם נזקים..." [אריאל פורת, הגנת אשם תורם בדיני חוזים (תשנ"ז-1997), עמ' 13].

54. הגנת אשם תורם הוכרה בפסיקה הישראלית [ראו: ע"א 5892/06 דואק נ' המועצה המקומית גדרה, (ט.פ.) (2009); רע"א 9488/02 שחר נ' גד, (ט.פ.) (2005); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, (ט.פ.) (2008)]. באחת הפרשות שנדונו בבית המשפט העליון, שנה השופט ג'ובראן בזו הלשון:

"...הגנת האשם התורם מביאה לתוצאה הוגנת וצודקת, שכן היא מונעת יצירתו של מצב שבו נזק שהביא הנפגע על עצמו נופל על כתפיו של המפר. כן נטען כי הכרה בהגנת האשם התורם תאפשר לבית-המשפט להגיע לפתרונות אמצע, העשויים להיות צודקים מן הפתרונות של "הכול או לא כלום".

[ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל-מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד נט(6) 1, 17 (2005)]

55. דברים אלה יפים גם לענייננו.
שוכנעתי שהיה בידי התובעים למנוע או להקטין באופן משמעותי את הנזקים שנגרמו, זאת באמצעות בדיקה הולמת של המצב המשפטי-תכנוני של הבית. לפני התובעים הונחו תמרורי אזהרה בדבר מצבו של הבית. למרות זאת, התובעים היו להוטים לבצע את העסקה ולשם כך הפעילו את עו"ד טרכטינגוט על מנת שיתריע לפני הנתבעים ויזרזם לכרות את החוזה למכירת הבית.
בנסיבות אלה, השתת מלא הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת ההסכם על הנתבעים תהא בלתי צודקת במובן זה, שלא תשקף גם את תרומת התובעים לקרות הנזק הנטען. לאחר ששקלתי גם את חלקם של הנתבעים בהפרת ההסכם, כפי שפירטתי לעיל, אני רואה לנכון להעמיד את שיעור האשם התורם החוזי של התובעים על 30%. אני סבור שהטלת אשם תורם בשיעור גבוה יותר לא תעלה בקנה אחד עם עוצמת החובה לגילוי אקטיבי ועם היקפה של הפרת החוזה מצד הנתבעים, כפי שהיא קיימת בנסיבות המקרה דנן.

הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת ההסכם:
56. לטענת התובעים, הם נשאו בהוצאות כספיות רבות במטרה להכשיר את חריגות הבנייה בבית: תשלומים עבור התאמת הבית להיתר הבניה (175,946 ₪), תשלומים עבור היטלים, אגרות ובעלי מקצוע (סך 79,755 ₪) ותשלומים עבור דיור חלופי וארנונה כפולה (סך 51,040 ₪). כן עתרו התובעים לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪.

57. להוכחת הנזקים שנגרמו להם בגין הצורך בהתאמת הבית להיתר הבנייה, התובעים הציגו לפניי חוות דעת של מהנדס בניין, מר גבריאל עופר (להלן: "אינג' עופר") [ת/1]. אינג' עופר העריך את התאמת מבנה הבית להיתר הבניה בסך 175,946 ₪, כדלקמן:
א. בניית חדר ממ"ד – סך 32,000 ₪.
ב. חיזוק גג הבית, ביטול חלק ממנו, איטום גג התקרה התחתונה ובניית קיר צד – סך 15,000 ₪.
ג. פירוק המדרגות ובנייתן במיקום שונה – סך 15,000 ₪.
ד. שערים, חניות וגדרות - סך 20,000 ₪.
ה. חיזוק מבנה – סך 20,000 ₪.
ו. אובדן 27 מ"ר – סך 60,000 ₪.
ז. ניתוק וחיבור החשמל – סך 4,946 ₪.
ח. שכירת שירותי מודד, מפקח וקידוחי קרקע – סך 9,000 ₪.
עלות סופית: סך 175,946 ₪.

58. לטענת הנתבעים, התובעים ערכו שינויים נרחבים בבית על דעתם וללא כל צורך תכנוני. התובעים הרסו חלק גדול מהבית ובנו אותו מחדש, כאשר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרשה לבנות חדר ממ"ד וכן סך 27 מ"ר מחדש בלבד. כך, התובעים התקינו שערים, גדרות וכיוצא בזה ללא כל דרישה מהוועדה לתכנון ולבנייה אלא להנאתם האישית בלבד. הנתבעים הסתמכו על חוות דעת נגדית של שמאי המקרקעין וההנדסאי מר סעד, שהעריך את הכשרת הבית בסך 150,000 ₪, כולל תשלומי אגרות והיטלים.

59. השמאי סעד ערך חוות דעת מקיפה ביותר על מצבו התכנוני של הבית.
השמאי סעד הדגיש בחוות דעתו שקיימים שני היתר בנייה לבית: היתר מס' 54407 מיום 7.11.04 והיתר מס' 54763 מיום 1.9.05 שכלל שטחים רבים יותר וקומת מרתף.
שני ההיתרים ניתנו בהתאם לתב"ע נקודתית ממ/5108, אותה יזם הנתבע. התב"ע הסדירה את קווי הבניין הקיימים והעבירה שטח עיקרי לשטחי שירות. תב"ע זו אושרה למתן תוקף ביום 24.2.02.

60. ממצאיו של השמאי סעד בכל הנוגע למצב התכנוני לא נסתרו ואני מקבל אותם במלואם.
התובע אישר בעדותו לפניי שהבניה שביצע בסופו של דבר נערכה על פי ההיתר השני (54763), זאת לאחר שנוכח שבנייה שכזו תימנע ממנו את הצורך להתבסס על המבנה הקיים על מגבלותיו ההנדסיות [פר' עמ' 29 ש' 23-26]. כפועל יוצא מכך, הבסיס לקביעת ההוצאות בגין הכשרת הבית יקבעו על יסוד היתר הבניה הראשון (54407), היתר שנערך לבקשת הנתבע והוא שהיווה את דרישת הסף של מוסד התכנון להכשרת הבנייה.

61. כתנאי לקבלת ההיתר הראשון דרש מוסד התכנון לבנות ממ"ד ולבנות את קומה א' בנסיגה של שלושה מטרים מקו הבניין [ס' 12.7 לנ/4]. השמאי סעד כלל בחוות דעתו את הפעולות הבאות: בניית חדר ממ"ד, שינוי גג הבית, הריסת המדרגות ובנייתן, ניתוק וחיבור החשמל וביצוע מדידות ובדיקת קרקע והריסת 27 מ"ר מהבית. חוות הדעת לא כללה את עלות חיזוק המבנה וכן לא כללה את עלות בניית 27 מ"ר [סעיפים 12.8, 12.9, 12.10 לנ/4]. גם בחקירתו הנגדית אישר השמאי סעד שלא כלל רכיבים אלה בחוות דעתו, אולם לא הסביר מדוע עשה כן [פר' עמ' 114 ש' 6-9].

62. בהקשר לשני רכיבים אלה, שעלותם המצטברת על פי חוות דעתו של אינג' עופר היא 80,000 ₪, הסביר אינג' עופר בחוות דעתו ואף בעדותו לפניי, שהיה צורך הנדסי בחיזוק המבנה המקורי. אשר ל-27 המטרים, מדובר באובדן שטח שהיה בנוי ועל פי ההיתר יש להרסו ומכאן הצורך בהערכת אבדן שטח זה. לאור הסבריו של אינג' עופר, אני רואה לנכון לכלול רכיבים אלה במסגרת הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבעים, שכן הם קשורים קשר הדוק לצורך בהכשרת הבית לדרישות רשויות התכנון על פי ההיתר הראשון.

63. בחוות דעתו ובחקירתו הנגדית, לא חלק השמאי סעד על הערכים הכספיים אותם קבע אינג' עופר. כך לדוגמא, על פי חוות דעתו של אינג' עופר, עלות בניית חדר הממ"ד ו- 27 מ"ר מהבית הינה סך 92,000 ₪ [ת/1]. השמאי סעד אישר ערכים אלה בעדותו וכאשר נשאל האם עלויות אלו סבירות בעיניו, השיב: "סביר" [פר' עמ' 112 ש' 30 ; עמ' 113 ש' 11].
עלויות הבנייה בשל הכשרת הבית על פי הערכתו של השמאי סעד הינם סך 70,000 ₪. לעלויות אלה יש להוסיף עלות חיזוק המבנה ואובדן 27 מ"ר, בסך 80,000 ₪, ערכים עליהם לא חלק השמאי סעד. גם מכאן, עלות הכשרת הבית מגיע לסך 150,000 ₪.
בנסיבות אלה, ומאחר שחוות דעתו של אינג' עופר התבססה בעיקר על הערכות בלא שצורפו לה ניירות העבודה, אני רואה לנכון לקבוע שעלות הבניה הנדרשת לרבות אובדן 27 מ"ר בנויים הינה בגבולות 150,000 ₪ למדד חודש ינואר 2004 (המועד הקובע בחוות דעתו של אינג' סעד – ס' 12.16 לנ/4 והמועד בו הועברה החזקה בבית).

64. התובעים טענו לעלויות בסך 79,755 ₪ עבור היטלים ותשלומים למנהל מקרקעי ישראל, למועצה המקומית גני תקווה, לחברת איזוטופ, לאדריכל ולמהנדסים. השמאי סעד הכיר בעליות אלה [ס' 12.10 לנ/4]. על כן אני קובע שהוצאות אלה מהוות חלק מהנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה.

65. התובעים טענו לעלויות בסך 41,040 ₪, עבור דיור חלופי בזמן הכשרת הבית וכן תשלום ארנונה כפולה בסך 9,000 ₪. התובעים ביססו ראש נזק זה על ידי הצגת חוזה שכירות ממנו עלה שהשכירו את דירתם (דירת גג) בפתח תקווה בתמורה לסך השווה ל-950 דולר ארה"ב. על כן אני מקבל את טענתם במובן זה, שאני קובע שכתוצאה מהצורך להכשיר את הבית נמנעה מהם הזכות להתגורר בבית למשך 12 חודשים. הפסד דמי השכירות בגין תקופה זו הינה סך השווה ל-11,400 דולר ארה"ב (41,040 ₪), כפי שצוין בתצהיר התובע.
אינני מקבל את טענת התובעים לתשלום כפל ארנונה, שכן יש להניח שבתקופת הריסת הבית או בזמנים בהם לא היה ראוי למגורים, ניתן היה לבקש פטור מתשלום דמי ארנונה מהמועצה המקומית.

66. התובעים טענו לפיצוי בגין נזק לא ממוני – עגמת נפש. הבאתי בחשבון את היקף אכזבתם של התובעים מכך שלא יוכלו להתגורר בבית שרכשו עד להכשרתו. הבאתי בחשבון שפעולות הבנייה וקבלת ההיתר הינן פעולות ממושכות, שאותן אני מעריך בשנה לפחות (בפועל תקופת הבנייה התמשכה על פני ארבע שנים, אולם מאחר שמדובר בבניה מכוח ההיתר השני אינני מביאה בחשבון). בנסיבות אלה, אני מעריך את היקף הפיצוי הראוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעים בסך 30,000 ₪ למועד הגשת התביעה.

67. סיכומו של דבר, אני קובע שכתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבעים נגרמו לתובעים הנזקים הבאים:
א. סך 150,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.1.2004 – בגין התאמת הבניה להיתר הראשון.
ב. סך 150,795 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה - בגין תשלום אגרות היטלים, הפסד שכר דירה ונזק לא ממוני.

68. לנוכח קביעתי לעניין הגנת האשם התורם, על הנתבעים לשאת ביחד ולחוד בשיעור 70% מהיקף הנזקים דלעיל. היינו, על הנתבעים לפצות את התובעים בגין הפרת החוזה בסכומים הבאים:
א. סך 105,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.1.2004.
ב. סך 105,556 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.
ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי יישאו הנתבעים בהוצאות משפט: אגרת בית משפט ושכ"ט המומחה אינג' עופר על פי קבלות. כן יישאו הנתבעים בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 25,000 ₪

הליכי ההודעה לצדדים השלישיים:

חבותן של עו"ד גב' צור ועו"ד גב' אונגר:
69. הנתבעים טענו לחבותן של עורכות הדין צור ואונגר, אשר ייצגו אותם בהליכי הגירושים ובעסקת המכר. שתי עורכות הדין אף מונו כנאמנות על מכירת הבית על ידי בית המשפט לענייני משפחה. לטענת הנתבעים, עורכות הדין צור אונגר התרשלו בעריכת הסכם המכר, הואיל ולא מצאו לנכון לכלול את קיום חריגות הבנייה בחוזה.

70. לטענת עו"ד צור ועו"ד אונגר, התובעים היו מודעים למצבו התכנוני – משפטי של הבית ואף רכשו אותו במחיר מופחת בשל כך [סעיף 18 לנ/5 ; סעיף 18 לנ/6]. יתר על כן, תנאי העסקה סוכמו בין הצדדים עוד קודם לעריכת ההסכם וכל הנתונים התקבלו מהצדדים עצמם. עורכות הדין צור ואונגר הדגישו שהבית לא נמכר בהליכי כינוס נכסים על מנת לחסוך לנתבעים את הוצאות הכינוס [ס' 6 לנ/6; ס' 6 לנ/5].

71. סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, קובע כי "במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות". חובת עורך הדין להתנהג ביושר, בחריצות, בשקידה ובנאמנות תוך דאגה לאינטרס של לקוחו, חלה גם כאשר פועל עורך הדין מטעם שני צדדים [ע"א 2725/91 היינוביץ נ' גלעדי, עורך-דין, [ט.פ.] (1994)]. עורכות הדין חבות איפוא, חובת זהירות מושגית כלפי הצדדים להסכם שנערך על ידם.

72. כלל יסוד הוא, שמומחיותו המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה [ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מו (4) 529 (1992)]. בסעיף 5 להסכם המכר, הצהירו הנתבעים והתחייבו כי הבית "חופשי מכל...שיעבוד...זכות תביעה של צד ג' כלשהוא; צו הריסה ו/או צו מניעה, שניתנו או עלולים להינתן בגין סיבה כלשהיא...". עורכות הדין היו צריכות לברר במפורש עם לקוחותיהן האם אכן הבית נבנה על פי היתר כדין. בייחוד נכון הדבר מקום בו מדובר בבית שנבנה על חלקת קרקע וקיימת אפשרות ממשית שבעלי הבית לא דקדקו בשמירה על חוקי התכנון והבניה. קל וחומר שעה שנסח הרישום מציין מבנה היסטורי בן כעשרים מטרים והצדדים לחוזה מוכרים בית דו מפלסי בין שבעה חדרים.

73. טענת ההגנה העיקרית מצד עורכות הדין היתה שהמידע בדבר הבניה הבלתי חוקית לא נמסר להם על ידי הנתבעים.
כפי שעלה מעדותה של עו"ד אונגר, היא התבססה על מידע שמסרה לה עו"ד צור, על פיו הקונים (התובעים) הסתייעו באדריכל ומהנדס ואף בדקו את מצב הבית אצל גב' קאטעבי ממחלקת ההנדסה במועצה המקומית [פר' עמ' 133 ש' 12-19]. משכך, לנוכח הצורך בביצוע מהיר של העסקה, לא ערכה בדיקות נוספות.
מעדותה של עו"ד צור עולה שמר אזובל הוא שמסר לה את המידע, כאילו נמסר לתובעים תיק הבית וכן כי הם מסתייעים מהנדס ואדריכל ואף ביקרו במחלקת ההנדסה במועצה המקומית [פר' עמ' 140 ש' 12-16]. עו"ד צור הסבירה שלנוכח הלחץ שהופעל לסגירת החוזה במהירות והעובדה שהתובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד טרכטינגוט, היא לא ראתה לנכון לבצע בדיקות נוספות.
העולה מגרסאותיהן של עורכות הדין הוא שהן הסתמכו על מידע שמסר להן הנתבע. על יסוד מידע זה, שלא אומת ממקור ראשון, הן ראו לנכון שלא לעורר את הנושא במעמד חתימת החוזה.


74. בית המשפט העליון שנה באחת הפרשות שבאו לפניו:

"......יש ומסיבה כל שהיא אין הלקוח פורש לפני עורך-הדין דבר בעל חשיבות לענין הנדון, ועורך- הדין מסתפק במה שקיבל ופועל על-פיו, ולבסוף נגרם נזק ללקוח. במקרה כזה השאלה המתעוררת היא, מי צריך היה למלא חלל זה : הלקוח, שידע או שצריך היה לדעת את הדבר ולא העיר את תשומת-לבו של עורך-הדין לגביו, או עורך-הדין, שצריך היה לחקור ולדרוש מיוזמתו ולגלות את הפרט הנעלם. דומני כי התשובה לשאלה זו תלויה במהותו של הפרט הנדון, שבגללו נגרם הנזק. אם הוא חלק מהאינפורמציה העובדתית שכל אדם בעל תבונה רגילה היה מעריך שעליו למסרה לעורך-דין, כי אז אין הלקוח יכול להתנער כליל מאחריותו ולהטיל את האשמה כולה על עורך-הדין ; ואם מדובר בפרט, שהוא אמנם עובדתי אבל בעיקרו הינו חלק ממצב משפטי מסוים, נראה לי שמוטלת אז חובה על עורך-הדין לנקוט יזמה על-מנת לבררו ולהבהיר לעצמו את המצב המשפטי הנובע ממנו"

[ע"א 420/75 כהן נ' אייזן, עו"ד, פ"ד ל(2) 29, 33-34 (1976)]

75. הנתבעים, בני זוג לשעבר, היו טרודים במאבק איתנים סביב גירושיהם. עורכות הדין, צור ואונגר, היו מודעות היטב להיקף המאבק בין הצדדים וסערת הרגשות שהתחוללה אצלם. דווקא בנסיבות כאלה, היה על עורכות הדין לנקוט משנה זהירות ביחס למידע שנמסר להם על ידי הנתבעים ולשמש כמגדלור מנחה ושומר עבור הנתבעים.
יתר על כן, אופי המידע והיותו מצוי בתחום המעגל המשפטי, מטיל חובה על עורכות הדין לוודא את המידע שנמסר להן, או לכל הפחות לשלוח את הנתבעים או גורם מקצועי אחר (כגון שמאי מקרקעין) להמציא מסמך רשמי של מוסד התכנון המאשר את המצב התכנוני של הבית הנמכר. דומה שגם עורכות הדין הכירו בחובתן לערוך בדיקות אלה או לוודא ביצוען [ראו עדותה של עו"ד אונגר, פר' עמ' 131 ש' 20-23].

76. למרות זאת, הן בחרו להסתמך על מידע מכלי שני, כאילו כל המידע מצוי בידי הרוכשים (התובעים). עורכות הדין לא ביררו את נכונות המידע בדבר קיום הבדיקות במעמד חתימת החוזה. בפרט חמוּר בעיני ההוראות שנרשמו בגוף החוזה, בפרק הצהרות המוכרים [סעיף 3 לחוזה]. על פי סעיף זה, הצהירו הנתבעים שלא קיים צו הריסה או צו מניעה על הבית. הצהרה זו אינה עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי-תכנוני. נראה לכאורה שעורכות הדין לא וידאו את נכונות הצהרה זו עם לקוחותיהם, שהרי אחרת דבר קיומו של צו ההריסה היה צף ועולה אל פני השטח.


77. לעניות דעתי, עו"ד צור ועו"ד אונגר היו יכולות, באמצעים פשוטים יחסית, לשקף את מצבו המשפטי – תכנוני של הבית ואת הסיכונים שיש בעסקה. לכל הפחות, הן היו צריכות לכלול את חריגות הבנייה בחוזה המכר, במקום להניח שעובדה זו ידועה לתובעים ולהסתמך על הנחה זו מבלי שידאו את אמיתותה.
כזו לא עשו עורכות הדין ובכך הפרו את חובת הזהירות הקונקרטית המוטלת עליהן כעורכות דין סבירות שמייצגות צד בהליכי מכירת זכויות במקרקעין. קל וחומר כשהן מונו לנאמנות על ידי בית המשפט לענייני משפחה למכירת הבית.

78. לנתבעים טענה נוספת כנגד עורכות הדין, באשר לעריכת "נספח מסירה" [ת/3], אשר נערך בעת מסירת החזקה בבית בתאריך 2.4.04. במעמד זה, התובעים הגיעו לבית שם נפגשו עם עו"ד צור ועם הנתבעת. הצדדים חתמו על מסמך העברת חזקה, שכלל את פרטי האזעקה בבית, פרטי מוני החשמל, הגז והמים וכן הצהרה לפיה, שולמה מלוא התמורה עבור הבית. יש לציין שעל נספח המסירה חתמה הנתבעת בעצמה ואילו עו"ד צור חתמה בשם הנתבע, שלא נכח במעמד מסירת החזקה בבית.

79. נספח המסירה כלל סעיף נוסף מהותי לפיו, סך 140,000 דולר ארה"ב מהתמורה ששולמה עבור הבית, יישאר בנאמנות בידי עו"ד צור ועו"ד אונגר עד להעברת "תעודת גמר" לידי התובעים [נספח ב לת/2; המקור הוצג וסומן ת/3]. לטענת הנתבעים, עו"ד צור לא הסבירה לנתבעת את המשמעות של "תעודת גמר" ולכן היא חתמה על נספח המסירה, אף על פי שלא ניתנה לתובעים "תעודת גמר".

80. לטענת עו"ד צור, התנאי לפיו על הנתבעים למסור לתובעים "תעודת גמר", הוסף שלא בנוכחותה ולכן אין היא מחויבת לו [סעיף 35 לנ/6]. לטענת עו"ד אונגר, היא לא הייתה שותפה בעריכת נספח המסירה וכלל אינה חתומה עליו ולכן לא הייתה מחויבת למסור לתובעים "תעודת גמר" [סעיף 35 לנ/5]. כמו כן, שתי עורכות הדין טענו שנספח המסירה שינה את החוזה באופן מהותי ולכן איננו תקף, הואיל וממילא לא נכלל בו.

81. התובע הסביר בתצהירו, שנספח המסירה נועד להבטיח את זכויותיו, כך שבמידה ויצטרך לשלם כספים עבור הוצאות בניית הבית, אלו יוחזרו לו על ידי הנתבעים [סעיף 13א לת/2]. בחקירתו הנגדית הוסיף התובע שמטרת "נספח המסירה" הייתה לתעד את מסירת הבית ותשלום התמורה עבורו:




"...תבוא תיתן את הכסף ותיקח את המסמך הזה, שתהיה לך "תעודת מסירה" של הבית"

[פר' עמ' 21 ש' 10-11]

82. אף הנתבעת העידה לפניי שלנספח המסירה לא הייתה משמעות מיוחדת:

"...ראיתי בכך דבר סתמי ופשוט"

[פר' עמ' 65 ש' 20-21]

83. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שנעשה שימוש שגוי במינוח "תעודת גמר". מונח זה משמש על פי רוב למקרים בהם מדובר בדירה חדשה שנרכשת מקבלן בנייה. במקרה דנן, דובר ברכישת בית ישן. הצדדים השתמשו במונח "תעודת גמר" במשמעות שונה מהמשמעות המקובלת למונח זה. להתרשמותי, הצדדים התכוונו ל"תעודת גמר" במובן זה, שהנתבעים ישלימו את מסירת המסמכים החוקיים הנדרשים להעברת הזכויות בבית. רק אז תועבר יתרת התשלום מעורכות הדין אל הנתבעים.

84. בנסיבות כאלה על בית המשפט להעניק למסמך את הכוונה הסובייקטיבית לה כיוונו הצדדים. יפים לעניין זה הדברים שנקבעו על ידי הנשיא (כתוארו דאז) ברק בע"א 5332/03 רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931 (2004):

"עם זאת, יש להוסיף ולקבוע כי אם יש פער בין הכוונה לבין ההצהרה, והצד השני מודע לפער זה, תהווה גמירת הדעת מכוונת לכוונה ולא להצהרה. טול מקרה בו ראובן כורת עם שמעון חוזה למכירת סוס. על פי המבחן האובייקטיבי אובייקט העסקה הוא סוס. ראובן התכוון למכור טרקטור אותו כינה "סוס". שמעון מודע לכוונה זו וזו אף כוונתו. גמירת הדעת של הצדדים היא לעסקה שהאובייקט שלה הוא טרקטור ולא סוס. המבחן הוא סובייקטיבי ולא אובייקטיבי."

85. סיכומו של דבר, אינני רואה לנכון לייחס לנספח המסירה משקל עודף על פני הוראות החוזה. אין בנספח המסירה כדי להקים חובות חדשים כנגד הנתבעים וממילא הכרעתי באשר לתביעה בתיק העיקרי לא התבססה על נספח המסירה ת/3.

86. אף לעניין עצם העברת כספי הנאמנות לידי הנתבעים עצמם, אין מקום לייחס לעורכות הדין הפרת חובת הזהירות. מדובר בפעולה רצונית שנעשתה לבקשתם המפורשת של הנתבעים, לאחר שאלה הצהירו בבית המשפט כי הדבר לא יקים עילת תביעה כנגד עורכות הדין. כעולה מהפרוטוקול בבית המשפט לענייני משפחה [נספח ט/1 לנ/6] הצהירו הנתבעים: "..אנו לא נאפשר שהנאמנות תידרשנה חלילה לשלם מכיסן עבור סכומים שאנו חייבים בהם לפי הסכם מכר הבית, או מכח כל מחויבות אחרת שלנו".

87. יחד עם זאת, התחייבות זו נוגעת אך ורק לעניין חשיפת עורכות הדין לטענות מצד התובעים או הנתבעים בגין עצם העברת כספי הנאמנות לידי הנתבעים. אין בהתחייבות זו שום מגבלה בגין הפרת חובת הזהירות כלפיהם לעניין עצם הייצוג וטיבו. על כן, אינני רואה בהודעת הנתבעים כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון בבית המשפט לענייני משפחה כחוסמת את עילת התביעה בנזיקין במסגרת ההודעה לצד שלישי דנן.

88. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, הרי שבהודעה לצד שלישי, על עורכות הדין צור ואונגר לשפות את הנתבעים בגין החיוב שהושת עליהם בתיק העיקרי, זאת בגין הפרת חובת הזהירות כלפי הנתבעים.
יחד עם זאת, אני סבור שגם לנתבעים אחריות לקרות הנזק, שכן הם היו מחויבים להציג לפני עורכות הדין את מלוא המידע התכנוני והמשפטי הנוגע לבית, לרבות אותו קלסר עם תוכניות שהיה מצוי לכאורה בידיהם. בהקשר זה אשוב ואציין שהנתבעים היו מעורבים ביותר בהליכים התכנוניים והמשפטיים. כך, ננקטו כנגדם הליכים פליליים ומנהליים. כך, הנתבע עצמו יזם תב"ע נקודתית להכשרת הבניה. מאידך, אני מביא בחשבון שהנתבעים היו טרודים ביותר במאבק הגירושין וציפו שעורכות הדין יגוננו על האינטרסים שלהם בעסקת המכר. בנסיבות אלה, אני רואה לנכון לייחס לנתבעים אשם תורם במסגרת ההודעה לצד שלישי בשיעור 50%.

חבותו של עו"ד טרכטינגוט:
89. הנתבעים טענו לחבותו של עו"ד טרכטינגוט, אשר ייצג את התובעים בעסקת המכר.
לטענתם, עו"ד טרכטינגוט לא מילא אחר חובותיו ולא בדק את המצב התכנוני – משפטי של הבית. עו"ד טרכטינגוט קרא את נסח הטאבו ותו לא. עו"ד טרכטינגוט לא עיין בצו הרישום של הבית המשותף, בתשריט ובתקנון שנלוו לו והיו לפניו. בדיקה פשוטה הייתה מעלה שבצו הרישום דובר בדירת חדר אחד ואילו בהסכם המכר דובר בבית בן שבעה חדרים [סעיף 4 לנ/3; נספח טו לנ/3]. עו"ד טרכטינגוט אף התרשל בעריכת הסכם המכר, הואיל ולא כלל את קיום חריגות הבנייה בחוזה.

90. עורך דין טרכטינגוט הדגיש בתצהירו, שלא ייצג את הנתבעים ועל כן לא חב כלפיהם כל חובת זהירות. יתר על כן, אין זה מחבותו לברר מידע שהוסתר ממנו במתכוון על ידי הנתבעים [ס' 3 לנ/7]. עוד הדגיש עו"ד טרכטינגוט שבדק את נסח הרישום ועיין בתיק הבית במינהל מקרקעי ישראל ולא גילה הערות על בנייה בלתי חוקית [ס' 7 לנ/7].

91. בהקשר לחובותיו של עורך דין כלפי צד שלישי, נקבע בע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990) (להלן: "עניין לוי") כי "חובותיו של עורך-דין אינן כלפי מרשהו בלבד. הוא חב חובות מסוימות גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור ...". אם כי האחריות שנקבעה במקרה זה הינה מופחתת ו"... תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה..." [עניין לוי, בעמ' 469]. בהקשר לחובת הזהירות הכללית קבע השופט לוין:

"הגישה המקובלת כיום היא, שעורך – דין יכול לעוול ברשלנות, גם כשלא שוררים יחסי עורך דין – לקוח"
[עניין לוי, בעמ' 469]

92. משכך, אני קובע שעו"ד טרכטינגוט חב חובת זהירות מושגית כלפי הנתבעים.
אך האם עו"ד טרכטינגוט חב חובת זהירות קונקרטית כלפי מי שאינם לקוחותיו, כבמקרה דנן: הנתבעים? סוגיית חובת הזהירות הקונקרטית של עו"ד כלפי צד שלישי שאינו לקוחו נידונה בעניין לוי. השופט לוין סבר שגישה זו גישה מרחיקת לכת, אך ראויה בנסיבות ספציפיות, בהן הצד השלישי אינו מיוצג כלל:

"מקרים קשים יותר הם אלה אשר בהם מייצג עורך – דין צד אחד לעסקה, ומבקשים להטיל עליו חבויות גם כלפי צד אחר לאותה עסקה... זו בעיני גישה נאורה אך מרחיקת לכת משפטית...ניתן לומר, כי כאשר עורך – דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד השני לעסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו"

[עניין לוי, בעמ' 471-472]

93. בענייננו, על אף חלקו של עו"ד טרכטינגוט בניסוח הסכם המכר, הנתבעים לא היו לקוחותיו. עובדה זו מפחיתה מאוד ממידת אחריותו כלפי הנתבעים. יתרה מכך, הנתבעים ידעו על חריגות הבנייה ואף היו מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם: לא על ידי עו"ד משותף אחד אלא על ידי שתיים. בנסיבות אלה אני קובע שעו"ד טרכטינגוט אינו חב חובת זהירות קונקרטית כלפי הנתבעים. משכך, דין ההודעה לצד שלישי כנגדו להידחות.

94. לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והן נדחות.

פסיקתא:
95. סוף דבר – התביעה וההודעה לצד שלישי מתקבלות בחלקן, כמפורט להלן:

בתביעה בתיק העיקרי ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעים:
א. סך 105,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.1.2004.
ב. סך 105,556 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.
ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי יישאו הנתבעים בהוצאות משפט: אגרת בית משפט ושכ"ט המומחה אינג' עופר על פי קבלות. כן יישאו הנתבעים בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 25,000 ₪

בהודעה לצד שלישי ישלמו עורכות הדין מלכה צור ועיינה אונגר לטין, ביחד ולחוד, לנתבעים:
א. סך 52,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.1.2004.
ב. סך 52,778 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.
ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ישפו הנתבעות בהודעה לצד שלישי את הנתבעים במחצית מהוצאות המשפט שנפסקו כנגד הנתבעים (אגרת בית משפט ושכ"ט המומחה אינג' עופר על פי קבלות). כן ישפו הנתבעות בהודעה לצד שלישי את הנתבעים במחצית החיוב בשכ"ט בסך 12,500 ₪
ד. בהודעה לצד שלישי אני מחייב את הנתבעות בהוצאות משפט: מחצית אגרת בית המשפט בהודעה לצד שלישי וכן בשכ"ט ב"כ הנתבעים (שולחי ההודעה לצד שלישי) בסך 12,500 ₪. אינני עושה לצו להוצאות לזכות עו"ד טרכטינגוט לנוכח נסיבות המקרה.

סכומי פסק הדין ישולמו לא יאוחר מיום 5.6.12.



ניתן היום, כ"ד ניסן תשע"ב, 16 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון