תביעה שכנגד בפני המפקחת על רישום מקרקעין

1. ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (הגב' צפורה פיגנבוים) מתאריך 22.5.2011 בתיק מס' 177/08. 2. המערערת בערעור שלפני היא בעלים של יחידה מס' 31 בבית המשותף אשר בשד' המגינים 53 בחיפה. שטח היחידה שבבעלות המערערת הוא 303.50 מ"ר, ולה צמודים 30/550 חלקים ברכוש המשותף. 3. המשיבה בערעור שלפני היא נציגות הבית המשותף הנ"ל. ניהול הבית המשותף, כמו גם ענייני אחזקת הרכוש המשותף, נמסרו לחברה בשם ד.ג.ש. חניונים ואחזקה 1989 בע"מ (להלן - "ד.ג.ש. חניונים"). 4. ההליכים בין הצדדים (בסכסוך זה) נפתחו בכתב תביעה שהגישה המשיבה נגד המערערת לכב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. בתביעתה עתרה המשיבה לכך שהמערערת תחוייב לשלם לה סך 25,389 ₪, בתורת חלקה של המערערת בעלות שיפוצים שנעשו ברכוש המשותף של הבית (סך 11,966 ₪) וכן חובות שהמערערת הייתה חייבת למשיבה עבור דמי האחזקה השוטפים של הרכוש המשותף בשנים 2006 ו- 2007. 5. המערערת הכחישה את תביעת המשיבה. בכל הנוגע לחוב בגין שיפוצים שנעשו ברכוש המשותף, כפרה המערערת בכך ששיפוצים שכאלה אכן נעשו, וטענה כי המשיבה לא פנתה אליה ולא הציגה בפניה מסמכים המעידים על סכום הכסף שלטענת המשיבה מגיע לה עבור שיפוצים. בכל הנוגע לדמי האחזקה השוטפים, טענה המערערת, כי על המשיבה היה לגבות את דמי האחזקה השוטפים מהדיירים ששכרו חלקים מהיחידה שבבעלות המערערת, שכן הם קיבלו על עצמם לשלם את דמי האחזקה השוטפים. לצד כתב ההגנה הגישה המערערת כתב תביעה שכנגד, בו טענה, כי חלוקת נטל תשלום הדמים למשיבה, עבור אחזקתו השוטפת של הרכוש המשותף, נעשתה שלא בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין"). לטענת המערערת, הסכומים שהיא נדרשת לשלם למשיבה בכל חודש, עבור אחזקתו השוטפת של הרכוש המשותף, גבוהים בהרבה לעומת חלקה של המערערת ברכוש המשותף, ולעומת זאת, חברת "דגש חניונים", המחזיקה בחניון התת הקרקעי המצוי בבניין לצד היותה מופקדת על אחזקת הרכוש המשותף, משלמת דמי אחזקה שוטפים בסכומים הנופלים בשיעור ניכר מהסכומים שהיה עליה לשלם לפי החלקים הצמודים לחניון ברכוש המשותף. 6. במהלך הדיונים שהתקיימו בפני כב' המפקחת, הגיעו הצדדים להסכמה בדבר סילוק חובה של המערערת בנוגע לדמי השיפוצים שנתבעו ממנה. על יסוד ההסכמה אליה הגיעו הצדדים, חויבה המערערת, בהחלטה מיום 3.5.2010 לשלם למשיבה סך 10,199 ₪. נקבע כי תשלום זה מסלק למעשה את החוב הנזכר בסעיף 6(א) לכתב התביעה, ולפיכך עניין התשלום עבור השיפוצים שנעשו ברכוש המשותף בא על פתרונו. עם זאת, בפסק הדין חויבה המערערת לשלם למשיבה את סכום הקרן של התביעה, בניכוי סכומים שכבר שולמו. נראה אפוא, שבעניין זה נפלה טעות, שכן לא היה מקום לחייב את המערערת לשלם הסכום הנקוב בסעיף 6(א) לכתב התביעה, ובסיפא לפסק דין זה יבוא העניין על תיקונו. 7. לאחר שמיעת הראיות וטענות הצדדים, החליטה כב' המפקחת לקבל את תביעתה של המשיבה ולדחות את התביעה שכנגד שהגישה המערערת. בפסק הדין קבעה כב' המפקחת, כי הוכח שהמערערת אכן חייבת למשיבה את סכומי הכסף הנתבעים עבור שיפוצים שבוצעו ברכוש המשותף ועבור דמי האחזקה השוטפים. לצד חיוב המערערת לשלם למשיבה את סכומי הכסף שנתבעו, דנה כב' המפקחת בשאלה שעוררה המערערת בתביעתה, היא השאלה הנוגעת לאופן חלוקת הוצאות אחזקת הרכוש המשותף בין בעלי היחידות בבית המשותף. בעניין זה, קבעה כב' המפקחת, כי במשך עשרות שנים התפתח בבית המשותף נוהג, לפיו הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף מושתות על בעלי היחידות בבית באופן דיפרנציאלי, ולא על פי המפתח שנקבע בחוק המקרקעין. לפי קביעת כב' המפקחת, הנוהג שהתגבש ונשמר לאורך שנים רבות היה הגיוני לאור העובדה כי בבניין יחידות מסוגים שונים, כגון: חניון, חנויות, מחסנים ומשרדים, והנוהג אף קיבל גיבוי מיועץ משפטי עצמאי שהמשיבה שכרה, ואשר חיווה דעתו ביחס לתקינות הנוהג. כב' המפקחת הוסיפה וקבעה, כי המערערת לא הוכיחה כי התקיימו התנאים לסטות מהנוהג שהתגבש, מה עוד, שביטול הנוהג והפחתת הסכום המוטל על המערערת לשלם, עלול לגרום להעלאת הסכומים שעל בעלי יחידות אחרים יהיה לשלם. כב' המפקחת אף ביקרה את חוסר תום ליבה של המערערת, אשר להתרשמות כב' המפקחת ניהלה את ההתדיינות מול המשיבה כמטרה בפני עצמה ולא כאמצעי למימוש זכויותיה. 8. על פסק דינה של כב' המפקחת הוגש הערעור שלפני, והוא מתייחס לשני עניינים עיקריים. העניין האחד נוגע לטענות המערערת כי היה על המשיבה לגבות את דמי ההשתתפות באחזקת הרכוש המשותף מהדיירים ששכרו חלקים בנכס של המערערת. העניין השני, והוא למעשה העניין העיקרי, נוגע לאופן חלוקת דמי האחזקה השוטפים בין בעלי היחידות בבית המשותף. אעיר, כי במסגרת הערעור הגישה המערערת עיקרי טיעון המקיפים 147 סעיפים, עד כי מרוב עצים לא ניתן לראות את היער. עם כל הכבוד למערערת, עיקרי הטיעון המכבידים שהגישה, אינם מסייעים להבנת עניינה וטענותיה. 9. מכל מקום, במהלך הדיון שהתקיים לפני, שב בא כוח המערערת וטען, שעל המשיבה היה לפנות אל הדיירים ששכרו חלקים מהנכס מאת המערערת, שכן הם אלה שהתחייבו לשאת בתשלום, מה עוד, שבהסכם הניהול הוסמכה המשיבה לפנות ישירות לשוכרי הנכס ולדרוש מהם את הסכומים לתשלום דמי האחזקה של הרכוש המשותף. לטענת בא כוח המערערת, כאשר הדיירים הפסיקו לשלם למשיבה, היה על המשיבה להודיע על כך באופן מיידי למערערת, ולא לגרום לכך שיצטבר חוב גדול שלא שולם. כמו כן חזר בא כוח המערערת על טענות המערערת בנושא חלוקת הנטל בין בעלי היחידות השונים. 10. ככל שהדברים נוגעים לטענות המערערת בנוגע לכך שהמשיבה לא גבתה את הסכומים מדייריה של המערערת, ולא הודיעה למערערת באופן מיידי על כך שהדיירים אינם מקיימים את התחייבויותיהם כלפיה, הנני סבור שאין כל מקום להתערב בקביעותיה של כב' המפקחת. כלפי המשיבה, החובה לשאת בתשלום ההוצאות הדרושות לאחזקתו של הרכוש המשותף, היא בראש ובראשונה חובתה של המערערת. אם הטילה המערערת בחוזים שכרתה עם דייריה את החובה על שכמם של הדיירים, אין הדבר נוגע למשיבה, ואם האחרונים אינם משלמים, כי אז על המערערת לקיים את חובתה ולהתדיין עם דייריה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף במיוחד לאור עמדתה של המערערת ודבקותה בהוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. אין המערערת יכולה להיתלות בהוראות החוק רק במקום בו הוא נוח לה ולהתעלם ממנו מקום בו הוא אינו נוח לה. החוק הטיל את חובת התשלום על בעלי היחידות בבית המשותף, ועל כן החובה חלה, בראש ובראשונה על המערערת ולא על דייריה. לעומת זאת, בכל הנוגע לנוהג בדבר תשלום סכומים דיפרנציאליים למשיבה, הנני סבור שהערעור בדין יסודו. 11. שלוש הן הדרכים לחלוקת דמי אחזקת הרכוש המשותף, שעל בעלי יחידות בבית המשותף לשלם לנציגות הבית, ואלה הן: א) כל חלוקה שבעלי הדירות מסכימים ביניהם, ככל שיש ביניהם הסכמה. (ב) חלוקה שנקבעה בתקנון הבית המשותף. (ג) חלוקה שנקבעה בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין. בבית המשותף שלפני, לא נקבעו הוראות בתקנון הבית לעניין חלוקת נטל דמי האחזקה בין בעלי היחידות, ועל כן נותרו שתי הדרכים האחרות. 12. ככל שבעלי היחידות בבית המשותף מסכימים ביניהם לחלוקה כלשהי של תשלום דמי האחזקה השוטפים, כי אז איש לא יעמוד בדרכם. ואולם, תוקפה המחייב של ההסכמה יכול להיות יפה אך ורק כל עוד יש הסכמה בין בעלי היחידות לחלוקה שנקבעה. משעה שאחד מבעלי היחידות אינו מסכים לחלוקת הנטל באופן שונה מזה שנקבע בחוק או בתקנון הבית המשותף, או חוזר בו מהסכמה שניתנה קודם לכן, לא ניתן עוד ללכת בדרך זו. בעניין זה מקבל אני את טענת בא כוח המערערת, כי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין מורה, שבעת קביעת תקנון הבית או בעת שינוי תקנון הבית, לא ניתן להטיל על בעלי היחידות חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם. קל וחומר שדברים אלה יפים לבית משותף שבו אין תקנון, שאז, בהעדר הסכמה, יחויבו בעלי היחידות בתשלומים אך ורק לפי השיעורים המתחייבים מהחוק. 13. מהראיות שהונחו בפני כב' המפקחת עלה, שבמשך שנים ארוכות נהג בבית המשותף הסדר מסוים, בדבר תשלום דמי אחזקה שוטפים באופן דיפרנציאלי. הסדר זה הביא בחשבון את העובדה, שבבית המשותף נכסים מסוגים שונים, המפיקים הנאה במידה שונה זה מזה מהרכוש המשותף. הסדר זה היה ככל הנראה מוסכם על כל בעלי הדירות, והיה אף מוסכם על המערערת בעת שרכשה את היחידה שבבעלותה. ההסדר שנהג, הפחית מנטל התשלום שהחניון היה חייב בו אלמלא ההסדר, ודמי האחזקה השוטפים לנציגות הבית, ששולמו על ידי החניון, היו נמוכים באופן ניכר לעומת החלקים הצמודים לחניון ברכוש המשותף של הבית. כל עוד לא נרשם תקנון מוסכם לבית המשותף, ההסדר שנהג ינק את תוקפו המחייב מהסכמת בעלי הדירות. ואולם, כאמור לעיל, תוקפו של ההסדר היה יפה כל עוד קיימת הסכמה לנהוג לפיו. מהשלב שבו חזרה בה המערערת מההסכמה לנהוג על פי ההסדר שנהג, אין עוד אפשרות לחייבה לנהוג לפיו, ובאין תקנון מוסכם, יש לחלק את דמי האחזקה השוטפים לפי הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. 14. כב' המפקחת קבעה, כי על המערערת להוסיף ולשלם את דמי האחזקה מכוח הנוהג שנוהג בבניין מזה שנים רבות, ודעתי בעניין זה שונה. משקבע המחוקק הוראות מפורשות בחוק המקרקעין, בדבר אופן חלוקת נטל תשלום דמי האחזקה השוטפים בין בעלי היחידות בבית המשותף, כי אז יש לנהוג על פי הוראת החוק. נוהג, שיש בכוחו לחייב את מי שאינו מסכים לו, יכול להתקיים אך ורק במקום בו קיים חלל שלא הוסדר בחוק, ורק כאשר הציבור עליו חל הנוהג, מקבל את הנוהג על עצמו מתוך הכרה שחובה לנהוג לפיו. נוהג אינו יכול לחייב את מי שאינו מסכים לו, מקום בו המחוקק אמר את דברו. ביישום דברים אלה על המקרה שלפני, כי אז לא ניתן לחייב מכוחו של הנוהג את מי שאינו מסכים לו, שכן קיימת הוראת חוק מפורשת, ויש לחלק את תשלום דמי האחזקה לנציגות הבית על פי הוראות החוק. 15. באין תקנון מוסכם או הסכמה אחרת שחובקת את כל בעלי היחידות בבית המשותף, חלוקת נטל תשלום דמי האחזקה לנציגות הבית תעשה על פי הוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, הקובע לאמור: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות." בבית המשותף שבדיון, יש נכסים מסוגים שונים. כך למשל יש חנויות הפונות לרחוב, ואלה בוודאי אינן משתמשות במעלית או בחדר המדרגות. ואולם, המחוקק לא התנה את חובת התשלום במידה ההנאה שבעל הנכס מפיק מהרכוש המשותף. מבחן מסוג שכזה ניתן היה לקבוע בתקנון הבית, אם היה נרשם כזה. שטח הרצפה של יחידה פלונית בבית המשותף מקנה לה בסופו של דבר זכויות ברכוש המשותף, ולזכויות אלה יש משמעות קניינית וכלכלית. הזכות ברכוש המשותף, הנגזרת משטח הרצפה, אף מטילה חובה, והיא החובה לשאת בתשלום דמי האחזקה השוטפים, ובהתאמה, אף חובת התשלום נגזרת משטח הרצפה. 16. אין בפני הנתונים הדרושים על מנת לקבוע מה בדיוק חלקה של המערערת בשנים הרלבנטיות לתביעה, ואין מקום להתעלם מכך, שבמשך שנים ארוכות משטר חלוקת נטל תשלום דמי האחזקה השוטפים למשיבה, נעשה בהסכמה, שאף המערערת עצמה הייתה שותפה לו. על כן, את שינוי משטר התשלום, והתאמתו להוראות סעיף 58(א) שלעיל, יש לעשות לגבי העתיד בלבד. על כן, הנני קובע, שהתאריך העתידי בו השינוי יכנס לתוקף יהיה ביום 1.1.2012. 17. הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא, שהערעור על פסק דינה של כב' המפקחת נדחה בעיקרו, ועל המערערת לשלם למשיבה את חובותיה עבור דמי האחזקה לשנים 2006 ו- 2007, כפי שאלה נתבעו בכתב התביעה. עם זאת, אין להתעלם מכך שטענותיה של המערערת בעניין זה היו נכונות ומוצדקות, והביאו לשינוי משטר התשלום בעתיד. על כן, יהיה זה מן הדין לבטל את הוצאות המשפט בהן חויבה בדיון בפני כב' המפקחת. 18. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין יתוקן, במובן זה שעל המערערת לשלם למשיבה את הסכומים הבאים: (1) סך 4,215 ₪, הנזכר בסעיף 6(ב) לכתב התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 1.7.2006. (2) סך 9,261 ₪, הנזכר בסעיף 6(ג) לכתב התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 1.7.2007. (ב) החל מיום 1.1.2012, ישונה המשטר לפיו בעלי היחידות בבית המשותף נושאי בנטל תשלום דמי האחזקה השוטפים למשיבה, וממועד זה חלוקת נטל תשלום הסכומים הדרושים לאחזקתו השוטפת והתקינה של הרכוש המשותף, תעשה על פי הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. (ג) הנני מבטל את ההוצאות שהוטלו על המערערת בפסק דינה של כב' המפקחת. (ד) כדי לנסות ולהשיב את מערכת היחסים בבית המשותף על תיקונה, ולהימנע מלשפוך שמן על מדורת הסכסוך, הנני נמנע מלעשות צו לתשלום הוצאות, במיוחד כאשר כל צד זכה אך בחלק מטענותיו. (ה) ככל שהמערערת הפקידה פיקדון להבטחת הוצאות הערעור, יש להחזיר לה את הפיקדון, באמצעות בא כוחה. ניתן היום, כ"ו בתשרי, תשע"ב, 24.10.2011, בהעדר הצדדים. מקרקעיןהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)בתים משותפיםרישום מקרקעיןתביעה שכנגד