מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר

מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר 1. תביעה כספית על סך 380,000 ₪, שיסודה בעסקה לרכישת מקרקעין. רקע 2. ביום 23.01.05, נכרת חוזה מכר בין הנתבעים לתובעים (להלן: "החוזה", נספח א' לכתב התביעה) ובו רכשו התובעים מהנתבעים בית פרטי בחלקה 1744 בגוש 6122 בבני ברק. ביסוד המחלוקת שבין הצדדים עומדת התחייבות הנתבעים לשאת בתשלום היטל ההשבחה. 3. הואיל והמחלוקת נעוצה בפרשנות סעיפי החוזה, יובאו הסעיפים הרלוונטים, אשר מתייחסים להיטלים שיחולו על הנכס (ס' 3.2, 10.1, 10.3, ו- 11.1.2 לחוזה), לקמן: "3 התחייבויות המוכר המוכר מוכר בזה את כל זכויותיו בדירה לקונה ומתחייב כדלקמן: ... 3.2 לשלם מס שבח, מס מכירה והיטל השבחה בגין מכירת הדירה (אם וככל שיחולו), וכן את כל המיסים, הארנונות, התשלומים וההיטלים החלים על הדירה, הן הממשלתיים והן העירוניים לרבות תשלומי מים, חשמל, טלפון, גז, וועד בית והכל עד ליום 23.04.05, כמפורט בסעיף 10 לחוזה זה.." .... 10.1 המוכר מתחייב לשלם על חשבונו את כל המיסים, האגרות, וההיטלים, העירוניים והממשלתיים הארנונות ותשלומי החובה למיניהם, החלים על הדירה והמחזיק בה... וזאת עד ליום 23.4.05... ממועד זה ואילך, יישא הקונה על חשבונו בכל המיסים והתשלומים המצוינים בס"ק 10.1 דלעיל. 10.3 במידה ויחול היטל השבחה בגין תוכניות בתוקף נכון ליום חתימת החוזה הוא ישולם על-ידי המוכר. היטל ההשבחה בגין תוכניות שיקבלו תוקף לאחר חתימת החוזה ישולם על ידי הקונה. 11 מסמכים ואישורים להעברת הזכויות 11.1 המוכר מתחייב להמציא בזה לקונה או לבא כוחו במעמד וכנגד ביצוע התשלום האחרון... את המסמכים והאישורים המפורטים להלן: ... 11.1.2 אישור העירייה להעברת הנכס ע"ש הקונה לרבות לעניין היטל השבחה." 4. ביום 5.5.05 ניתן אישור העירייה לנתבעים לפיו אין חבות היטל השבחה לנכס במועד זה, וכי הנתבע שילם את כל החובות בגין הנכס עד ליום 30.4.05 . כן הצהירה העירייה כי אין מניעה להעברת רישום הנכס בטאבו ע"ש התובעים. 5. לאחר רכישת הנכס, פנו התובעים לעירייה בבקשה לבניית חדרים בגג. ביום 20.2.07 הודיע ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, במכתב (נספח ב' לכתב התביעה) לתובעים כדלקמן: "..בעת הוצאת אישור העירייה לרישום הזכויות היה ידוע לכולי עלמא ובכלל זה לבעלים הרשום של הנכס באותה עתה, (צ"ל עת, י.ק.) מר וייל, כי על פי תוכנית בניין עיר שבתוקף החלות על החלקה, לא ניתן להקים חדרים על הגג-והדבר נראה גם מהמסמכים שהוחלפו בין שמאי הצדדים. ואולם, לפני מספר חודשים ניתנה החלטה על ידי ועדת ערר מחוז תל אביב הקובעת כי התוכנית המאפשרת חדרים על הגג, חלה גם על החלקה...מתברר שנכון למועד הוצאת אישור העירייה, על פי התוכניות שבתוקף שבאותה עת, חלה חבות בהיטל השבחה בגין אפשרות בניית חדרים אלו ותשלום היטל ההשבחה זה לא שולם על ידי משפחת וויל." 6. היטל ההשבחה שדרשה העירייה עמד על סך 200,000 ₪. התובעים פנו לנתבעים מספר פעמים בדרישה לתשלום ההיטל. משלא נענתה דרישתם, הגישו התובעים שומה נגדית מטעמם, והצליחו להפחית את גובה התשלום לסך של 50,000 ₪. ביום 13.5.08, שילמו התובעים את ההיטל על פי הסכום המופחת. התביעה 7. התובעים נסמכים על מכתב ב"כ הוועדה המקומית וטוענים כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את התחייבותם על פי החוזה לשאת בתשלום היטל ההשבחה, ע"פ תוכנית שהייתה בתוקף במועד חתימת החוזה. סכום זה, בצירוף ריבית בשיעור 5% לשנה וצמוד למדד עד ליום הגשת התביעה עומד על סך 53,890 ₪. 8. הואיל וסעיפי החוזה הקובעים את חבות הנתבעים בתשלום היטל ההשבחה הינם סעיפים יסודיים, דורשים התובעים בהתאם להוראות סע' 15.1 של החוזה פיצוי מוסכם בגין הפרתם, בסך 58,500 $ ע"פ השער היציג ביום חתימת החוזה צמוד למדד עד למועד הגשת התביעה. סך כל הפיצוי המוסכם במועד הגשת כתב התביעה עומד על 280,594 ₪. 9. כן עותרים התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום של 50,000 ₪ נוספים כשכר לתובע 1 בגין טרחתו והוצאותיו לרבות שכ"ט השמאי מטעמו בעניין הפחתת שומת ההיטל, 25,000 ₪ עבור עגמת נפש וכן 25,000 נוספים בגין נזק שנגרם לטענתם לאחר שהתקשו במכירת הנכס עד לאחר תשלום ההיטל והעברת הזכויות על שמם. בצרוף הסכומים הנ"ל, הועמד סכום התביעה על 380,000 ₪. ההגנה 10. הנתבעים טוענים כי יש לדחות את התביעה מחמת היותה קנטרנית וטורדנית. הנתבעים המציאו את אישור העירייה לפיו אין כל חיוב בהיטל השבחה במועד הרלוונטי שכן באותה עת לא ניתן היה לבנות חדרים על הגג. לדבריהם, אילו היו קיימות זכויות בניה היה מחיר הנכס גבוה משמעותית מהסכום בו נמכר בפועל. על פי החוזה כל היטל עתידי הוטל על התובעים. 11. עוד נטען, כי אם היו התובעים דואגים לרישום זכויותיהם במקרקעין במועד, לא הייתה העירייה דורשת את תשלום דמי ההשבחה. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' כלפי עיריית בני ברק. לבקשתם, נמחקה הודעה זו בהחלטה מיום 14.3.2010. ראיות הצדדים 12. מטעם התובעים העיד התובע 1. לתצהירו צורפו המסמכים הבאים: אשור אגף ההנדסה בעירייה לגבי התוכניות שבתוקף החלות על הנכס. דרישת העירייה לתשלום היטל השבחה בסך 200,000 ₪, וחוו"ד שמאי. ערעור התובע על גובה ההיטל באמצעות שומה נגדית. תשובת העירייה. פניית התובע לנתבעים בדרישה לתשלום ההיטל. תשובת ב"כ הנתבעים. דרישה חוזרת של התובע. קבלה עבור תשלום לשמאי מטעם התובע. השומה הנגדית שהגיש התובע מטעמו. מסמך העירייה עליו נדרש התובע לחתום כי לא יהיו לו כל טענות בגין תשלום ההיטל. פניה נוספת של התובעים לנתבעים בקשר להחזר תשלום היטל ההשבחה. קבלות בגין תשלום היטל ההשבחה. 13. מטעם הנתבעים העידו הנתבעת, ועו"ד תומר המר שייצג את הנתבעים בעסקת המכר. לתצהיר הנתבע צורפו המסמכים הבאים: אישור לטאבו בעניין אי קיום חוב היטל ההשבחה במועד המכירה תכתובת מלאה בין הצדדים בקשה לסילוק ההודעה לצד ג' על הסף מטעם עיריית בני ברק. דיון 14. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני, החלטתי לדחות את התביעה. הפרשנות שמבקשים התובעים ליתן לחוזה היא בעיניי שימוש בחוסר תום לב בזכות הנובעת מחוזה. התובעים מבקשים לפרש את החוזה באופן מאולץ, שתוצאתו היא עשיית עושר על חשבון הנתבעים. 15. עמדת הנתבעים מקובלת עליי במלואה. ברי, כי הנתבעים לא התחייבו לשלם אלא את היטל ההשבחה שהיה ידוע לצדדים במועד החתימה על החוזה. באותה עת, על פי אישור העירייה, לא חלה חובת תשלום היטל השבחה, שכן לא ניתנו זכויות בניה נוספות מעבר למה שניצלו הנתבעים. עם המצאת אישור העירייה בדבר תשלום כל החובות עבור הנכס, מילאו הנתבעים את התחייבותם לתובעים לפי סע' 11.1.2 לחוזה. הנתבעים אינם חבים בתשלום היטל ההשבחה שהוטל על התובעים בשנת 2007 בגין בניית חדרים על הגג, ובדין סרבו הנתבעים לשלם לתובעים בגין היטל זה. 16. אין חולק כי מכתב הועדה המקומית לתכנון ובניה לב"כ התובע, אשר צוטט לעיל, אינו יכול להוות חיוב חדש של הנתבעים כלפי התובעים. בגוף המכתב חזר היועמ"ש לוועדה המקומית על האמור באישור שניתן לנתבעים על תשלום מלוא החובות, והודה כי בעת הפקת המסמך היה ידוע לכולי עלמא והנתבעים בכללם כי על פי התוכניות שהיו בתוקף וחלו על המקרקעין נושא התביעה, לא ניתן להקים חדרים על הגג. יחד עם זאת, מציין היועמ"ש כי בהחלטה מאוחרת שניתנה ע"י ועדת ערר מחוז ת"א, התאפשרה בניית החדרים הנ"ל ולפיכך קיימת חבות בתשלום ההיטל. ודוק, לטעמו של היועמ"ש, הקביעה החדשה מחילה את החבות רטרואקטיבית, עוד בזמן שהנתבעים החזיקו בנכס ולפיכך עליהם לשאת בתשלום ההיטל. היועמ"ש מוסיף ומצטט הערה שנוספה למסמך אישור תשלום החובות :"אישור זה אינו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו, מתשלום חיוב שהיה רובץ על הנכס בזמן מתן אישור זה ואשר בטעות לא נתגלה ולא נדרש מהמבקש ולא שולם על ידו בזמן מתן האישור" . התובע מבקש לתמוך יתדותיו בדברי היועמ"ש שקובע במפורש במכתבו כי המקרה דנן הוא הוא המקרה הקלאסי לתחולת הסייג האמור. אין בידי לקבל טענה זו. 17. ראשית, בכל הכבוד, פרשנותו של יועמ"ש הוועדה אינה מחייבת את ביהמ"ש. שנית, תשלום היטל ההשבחה כרוך בעובדת קיומה של השבחה פוטנציאלית או ממומשת. במסגרת בקשתה לסילוק על הסף של ההודעה לצד ג' טענה העירייה כי ההשבחה נובעת מהחלטת ועדת הערר וכי עד אז לא היה אפשר לאשר בניה נוספת לפי תוכנית המתאר, וכי המועד הקובע לעניין ההשבחה הוא מועד מתו ההחלטה בוועדת הערר (סע' 10 לבקשה). מקום שלא ניתנו זכויות - אין השבחה וממילא אין היטל. במועד הפקת האישור לטאבו, לא היו זכויות בנייה על הגג ובהעדר זכויות אין השבחה לא חלה חבות בתשלום היטל השבחה. המועד הקובע לגרסת העירייה, הינו מועד מתן ההחלטה בוועדת הערר, שכן רק לאחר קבלת הערר היה ניתן לממש השבחה זו. 18. ב"כ הנתבעים מצטט מפסיקת ביהמ"ש העליון, בה מבהיר כב' הש' ריבלין מדוע חל על בעל המקרקעין היטל השבחה. אני מוצא לנכון לחזור על הדברים: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח..בדומה, מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בנייה, חייב בהיטל השבחה". ע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה טבריה 19. בענייננו, הן התובעים והן הנתבעים טענו כי מחיר הנכס היה צריך להיות נמוך יותר או גבוה יותר (בהתאמה), מהמחיר ששולם ע"פ החוזה. התובע טען כי ידע והאמין שקיבל עם הנכס זכויות בניה, (הגם שנכון לאותה עת טרם אושרו לביצוע) ולפיכך לדבריו שילם ביתר. לעומתו, טענו הנתבעים טענו כי לו היו מאושרות זכויות בנייה נוספות, היה מחיר הנכס גבוה יותר. שני הצדדים לא טרחו להציג חוו"ד שמאי לגבי שווי השוק של הנכס עובר למכירתו. מחדל זה נזקף לחובת התובעים, אשר עליהם נטל הראיה להוכחת טענותיהם, בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה. זאת ועוד, אין חולק כי במועד כריתת החוזה ידוע היה לשני הצדדים כי על פי עמדת הוועדה המקומית אין זכויות בנייה נוספות בנכס על פי התוכנית הקיימת. בנסיבות אלה, אין היגיון בטענת התובעים כאילו מחיר הנכס היה גבוה ממחיר השוק בהסתמך על זכויות בנייה נוספות. 20. התובע העיד כי התייעץ עם משרד האדריכלים צבי כספי לגבי התב"ע שהייתה בתוקף סמוך למועד הרכישה ולדבריו נענה כי לדעתם "אין שום הגבלה לבנות חדרי גג גם באזור א', רק העירייה לא נותנת את זה.." (פרוט' עמ' 10 ש' 24-25). כן העיד : "הם (משרד האדריכלים, י.ק.) אמרו לי שאם אני אגיש בקשה להיתר ואני אלחם עליה אני אקבל אותה בסוף" (עמ' 10 ש' 31-32). עם זאת הודה כי "ידעתי שפיזית העירייה לא מוציאה היתרי בניה" (עמ' 23 ש' 21) ובהמשך:" ידעתי שהעירייה לא נותנת, לא נתנה אז באזור א' לבנות חדרים על הגג למרות שזה מנוגד לתב"ע" (שם, ש' 30-31). טענתו של התובע כי האמין שיינתן לו אישור הבניה, או כי סמך על הנאמר לו, אינה ממין העניין. אדרבה, מעדותו של התובע אני למד כי טמן מלכודת לנתבעים. בשעה שידע כי לפי המצב המשפטי הנוהג אין זכויות בניה נוספות, וידע מראש כי בכוונתו "להילחם" על קבלת זכויות אלה, הניח לנתבעים לטעות כאילו התחייבותם לתשלום היטל ההשבחה הינה על פי מצב קיים, דהיינו, העדר זכויות בנייה נוספות, מתוך כוונה לדרוש בעתיד את זכויות הבנייה ולהשית את היטל ההשבחה בגינן על הנתבעים. לטעמי, מדובר בניהול מו"מ לקראת כריתת חוזה שלא בתום לב, וניסיון שלא בתום לב לממש זכות על פי חוזה. איני סבור כי ראוי שבית המשפט ייתן את ידו להתנהלות מעין זו. 21. תיקון 25 לחוק החוזים קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו." על אומד דעת הצדדים העיד עו"ד המר בבהירות: "...כשאנחנו קבענו את המחיר בעסקה, המחיר נקבע כשאנחנו מלכתחילה ביצענו בדיקה אם יש היטל השבחה. בעירייה אמרו שאין היטל השבחה ולכן החוזה נכתב כמו שהוא, כדי שאנחנו לא נישא בהיטל השבחה. אם אחר כך היו שינויים כתוצאה מהחלטות כאלה ואחרות של העירייה, של ועדות תכנון ובניה שונות, זה לא מענייננו. מטרת החוזה הייתה שאנחנו לא נשלם היטל השבחה, ביצענו בדיקה מראש כדי לוודא שהנושא הזה יהיה וכך גם נכתב החוזה, שאתה מכיר.." (פרוטוקול, עמ' 36 ש' 1-8) 22. עדותו של עו"ד המר, נאמנת עליי. התחייבות הנתבעים על פי החוזה לשלם כל תשלום החל על הנכס במועד החתימה, היא התחייבות מקובלת בין צדדים סבירים בעסקאות ממין זה. הנכס נמכר עם זכויותיו הידועות נכון למועד המכירה. לאחר מועד זה חל כל תשלום בגין כל פיתוח עתידי, על התובעים. הגיונה הכלכלי של העסקה פשוט וברור. ההנחה היא כי גובה העסקה נגזר בין היתר מזכויות הפיתוח והבניה של הנכס. בעניינינו הוכח כי לא היו קימות זכויות ידועות באותה עת. סוף דבר 23. מחיר העסקה נקבע על בסיס ידיעת המצב המשפטי הקיים ולפיו אין זכויות בניה של חדרים על הגג. על בסיס מצב זה התחייבו הנתבעים לשלם היטל השבחה אשר חל על הנכס במועד ביצוע העסקה. התובע, בהתנהלותו שינה את המצב המשפטי כך שיותרו זכויות בנייה נוספות. התנהלותו של התובע היא שגרמה להטלת היטל ההשבחה. עתה מבקש התובע ליהנות מזכויות הבנייה ולהשית על הנתבעים את המחיר שיש לשלם בגין הזכויות הנוספות שקיבל. כזאת לא יהיה. זהו בדיוק שימוש בזכות הנובעת מחוזה שלא בתום לב. פרשנות ראויה של החוזה מחייבת לקבוע כי המועד הקובע לעניין היטל השבחה, במישור החוזי שבין התובעים לנתבעים הוא מועד מתן ההחלטה על ידי ועדת הערר, ועל כן יחול היטל ההשבחה על התובעים. מי שנהנה מן היתרון הכלכלי שבזכויות הבנייה הנוספות הוא שישא גם בהיטל ההשבחה המחויב בגינן. 24. משבאתי למסקנה כי בדין סירבו הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה, אין צריך לומר שהנתבעים לא הפרו את החוזה, וממילא אין מקום להשית עליהם את הפיצוי המוסכם ואף לא את ההוצאות הנוספות שביקשו התובעים להשית עליהם. לדידי, גם העובדה שהתובעים דרשו בתביעתם סכום של 380,000 ₪, בגין פיצוי מוסכם והוצאות נוספות, בשעה ששילמו עבור היטל ההשבחה סך של כ-50,000 ₪ בלבד, מלמדת על התנהלות חסרת תום לב מצד התובעים. 25. סוף דבר, התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים שכר בטלה בסך 1,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪. התשלום ישולם תוך 30 יום. היטל השבחהעררועדת ערר